房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程(共35頁)

1、建風集團遼濱企業(yè)工程知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)流程 建風集團 開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設局辦理相關手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段 二、項目前期準備階段三、項目建設階段四、項目銷售及售后服務階段一、項目立項階段 申領項目選址意見書及項目立項批文申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權手續(xù)申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知等文件投資機會研究申領建設用地規(guī)劃許可證1.1投資機會研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)1.2 申領項目選址意見書及項目立項批

2、文選址意見書是項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領項目選址意見書時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；項目立項批文是由計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領項目立項批文的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3 申請定點到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權

3、出讓金；1.5 申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知等文件被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6 申領建設用地規(guī)劃許可證 提交建設用地規(guī)劃設計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商建設用地規(guī)劃許可證二、項目前期準備階段選擇勘探隊伍和設計單位申領工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1 選擇勘探隊伍和設計單位通過招標選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設計單位進行建筑設計 2.2 申領工程規(guī)劃許

4、可證和施工許可證建設工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責申領； 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3 申領房屋拆遷許可證房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關證書。2.3.1 拆遷程序拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申領房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動遷驗收辦理拆遷房屋產(chǎn)權滅籍和土地使用證2.4 做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。主要包括：通給水、

5、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。2.5 選擇監(jiān)理單位 通過招標方式選擇監(jiān)理單位（接受建設單位的委托，承擔其項目管理工作） 2.6 選擇承包單位通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件編制標書向招標主管部門申請招標發(fā)布招標通告對承包企業(yè)的資格進行預審發(fā)送招標文件招標工程交底與解答開標、評標、決標發(fā)出中標通知及簽訂合同三、項目建設階段組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控申領商品房預售許可證項目的竣工驗收3.1 組織承包商進場1、組織監(jiān)理單位進行監(jiān)理2、組織業(yè)主負責供應的材料、設備訂貨3.2加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控1、配合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)

6、場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負責訂購的材料設備及時進場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進度和施工質(zhì)量進行監(jiān)控。6、進行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關系。3.3 申領商品房預售許可證到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應具備條件：建設項目各種批準手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；一般規(guī)定已完成建設項目投資的25%或已完成單體項目的主體結構（即結構封頂）（不同地區(qū)有所不同）；已確定預售的監(jiān)管機構和監(jiān)管方案已制定房屋使用維修公約 應提交的材料：開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件。工程施工進度計劃。一

7、般規(guī)定投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料。商品房的預售方案，方案應說明商品房位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應附有商品房預售總平面圖。3.4 項目的竣工驗收 建設工程竣工驗收應當具備下列條件：完成建設工程全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求；有完整的技術檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位、建設單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設單位不得組織工程的竣工驗收。3.4 項目的竣工驗收應提交材料： 項目開工報告、

8、竣工報告、分部分項工程技術人員名單、圖紙會審及交底記錄、設計變更通知、技術變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構件設備合格證明、試驗檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等四、項目銷售及售后服務階段辦理竣工后的產(chǎn)權登記手續(xù)申領商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作4.1 辦理竣工后的產(chǎn)權登記手續(xù)新房竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權登記；登記時需提交建設許可證和建筑圖紙等資料；4.2 申領商品房銷售許可證向主管部門交驗主要的證明文件及相關資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地

9、權屬證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。4.3與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同物業(yè)管理服務是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，以有償方式對物業(yè)項目進行日常維護、修繕與整治等服務。4.4 提交相關材料開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應提交以下資料：房屋建設的各項批準文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎設施、設備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料4.5 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同購買人應當自銷售合同簽訂日起，一般規(guī)定90天內(nèi)辦理土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)。 (具體應根據(jù)當?shù)厍闆r而定)4.6 做好物業(yè)管理工作包括管理和服務兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設備和配套設施及時得到