產(chǎn)業(yè)研究案例產(chǎn)業(yè)研究案例：光谷聯(lián)合集團(tuán)研201501究資料(共12頁(yè))

1、產(chǎn)業(yè)(chny)研究案例：光谷聯(lián)合(linh)集團(tuán)(jtun)研究 HYPERLINK / 房訊網(wǎng)2014-8-28 9:56:16分享到： HYPERLINK /news/32/201482895616.html o 累計(jì)分享0次 0提要承行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園處于領(lǐng)先地位的光谷聯(lián)合經(jīng)多時(shí)籌備，憑借其獨(dú)特的概念，附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)模式，于2014年3月28日于港交所主板掛牌上市，漂亮地叩響了資本市場(chǎng)的大門。承行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園處于領(lǐng)先地位的光谷聯(lián)合經(jīng)多時(shí)籌備，憑借其獨(dú)特的概念，附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)模式，于2014年3月28日于港交所主板掛

2、牌上市，漂亮地叩響了資本市場(chǎng)的大門。1.光谷聯(lián)合簡(jiǎn)介光谷聯(lián)合股份有限公司總部位于武漢東湖高新區(qū)，公司以主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)為主體，以麗島品牌配套住宅開發(fā)為補(bǔ)充；以建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)骄C合專業(yè)管理與服務(wù)為特色，堅(jiān)守產(chǎn)城一體的規(guī)劃理念；以企業(yè)集群為目標(biāo)，著眼于資源整合、方法創(chuàng)新、過程控制和綜合服務(wù)，立足于開發(fā)投資、建設(shè)管理、品牌營(yíng)銷、園區(qū)服務(wù)四種能力的系統(tǒng)培育，著力打造完整的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈。截至目前，光谷聯(lián)合的業(yè)務(wù)已涉足武漢、青島、沈陽(yáng)、鄭州、合肥、黃石、鄂州等城市，開發(fā)項(xiàng)目有光谷軟件園、光谷金融港、武漢創(chuàng)意天地、武漢研創(chuàng)中心、青島光谷軟件園、青島研創(chuàng)中心、青島海洋科技城、沈陽(yáng)國(guó)際金融港、光谷聯(lián)合

3、科技城（葛店）、光谷聯(lián)合科技城（黃石）、鄭州金融港等主題產(chǎn)業(yè)園，以及麗島系列住宅項(xiàng)目。圖 1武漢聯(lián)合在全國(guó)(qun u)的布局2.光谷聯(lián)合(linh)的發(fā)展(fzhn)歷程圖 2光谷聯(lián)合(linh)發(fā)展(fzhn)歷程3.光谷聯(lián)合(linh)發(fā)展戰(zhàn)略3.1光谷聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略布局光谷聯(lián)合選址在二三線城市主要是由于相對(duì)一線城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，發(fā)展?jié)摿^大。而且光谷聯(lián)合一般選擇在城市邊緣區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園開發(fā)區(qū)，相對(duì)于城市中心區(qū)而言，其土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，更有利于主題產(chǎn)業(yè)園低層研發(fā)中式樓宇的開發(fā)。圖 3光谷聯(lián)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略布局光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品是基于工業(yè)用地的低密度

4、研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇，具有工業(yè)工地的成本優(yōu)勢(shì)，大多選址在發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩€富裕城市，具有以下特點(diǎn)：工業(yè)用地：光谷聯(lián)合大部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的地塊均獲工業(yè)土地用途。光谷聯(lián)合的盈利離不開低廉的產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地低成本保障，其工業(yè)用地的性質(zhì)決定其平均地價(jià)較穩(wěn)定。截至2013年12月31日，光谷聯(lián)合通過公開招拍掛出讓方式的總購(gòu)地成本約為24億元，在武漢、青島、沈陽(yáng)、合肥、黃石及鄂州擁有總建筑面積約7,183,744平方米的土地儲(chǔ)備，平均購(gòu)地成本約為每平方米395元，占平均售價(jià)的6%。容積率：光谷聯(lián)合(linh)主題產(chǎn)業(yè)園平均(pngjn)容積率不超過3，為多層辦公樓宇、低密度研發(fā)、中試等多元化功能(

5、gngnng)的大規(guī)模樓宇，能給入駐企業(yè)營(yíng)造更加舒適的辦公環(huán)境。土地規(guī)模：由上圖可知，光谷聯(lián)合主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)規(guī)模較大，最大的青島光谷軟件園占地132.5萬平方米，其他主題產(chǎn)業(yè)園占地面積大部分在10萬平方米以上。通過購(gòu)買大面積地塊實(shí)現(xiàn)可持續(xù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，形成產(chǎn)業(yè)集聚。功能分區(qū)：光谷聯(lián)合主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)采用631模式，即60%土地用于建設(shè)主題產(chǎn)業(yè)、研發(fā)辦公服務(wù)等用房，30%土地配套建設(shè)高端人才公寓，10%的土地發(fā)展生活性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。實(shí)現(xiàn)商住物業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的互補(bǔ)作用，目前，光谷聯(lián)合能實(shí)現(xiàn)購(gòu)地后9到12月內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)售，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)交付。戰(zhàn)略選址：光谷聯(lián)合戰(zhàn)略布局比較集中，大多以潛力型的二三線城市為

6、主，同一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題多元化發(fā)展，主要是軟件、科技等新興產(chǎn)業(yè)。將進(jìn)一步拓展至北京、上海、西安、重慶及天津等中國(guó)多個(gè)全國(guó)性或地區(qū)性經(jīng)濟(jì)中心，建立全國(guó)性市場(chǎng)版圖。3.2 光谷聯(lián)合戰(zhàn)略措施-緊跟國(guó)家及地方政府規(guī)劃雖然光谷聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)人有著紅頂?shù)谋尘?，但它獲得政府親睞的最主要原因是會(huì)洞察國(guó)家政策戰(zhàn)略規(guī)劃，將自己的發(fā)展戰(zhàn)略與之密切結(jié)合，與國(guó)家及地方政府規(guī)劃融為一體，并且通過業(yè)務(wù)服務(wù)于政府，與政府達(dá)成協(xié)議要點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏。通過業(yè)務(wù)服務(wù)于政府：光谷聯(lián)合通過為第三方服務(wù)開發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，以地方政府為主要服務(wù)對(duì)象，向其自置的地標(biāo)式或其他大型產(chǎn)業(yè)園提供項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)管理服務(wù)。在協(xié)助政府規(guī)劃開發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時(shí)，協(xié)

7、助地方政府將旗下大型產(chǎn)業(yè)園所在地段及周邊地區(qū)開發(fā)為新城市中心，繼而為城市新居民提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)及產(chǎn)城一體的小區(qū)環(huán)境，形成新市中心，促進(jìn)城市地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。通過此服務(wù)與相關(guān)地方政府及領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期關(guān)系、建立人才儲(chǔ)備，接洽其產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)及公司并了解其資料，吸引潛在客戶。產(chǎn)業(yè)(chny)規(guī)劃與國(guó)家戰(zhàn)略相一致：光谷聯(lián)合(linh)將主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略同步，順應(yīng)國(guó)家推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及轉(zhuǎn)型(zhun xn)升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展以及中小企的發(fā)展及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的三大發(fā)展趨勢(shì)，并在這三個(gè)方面投入，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)，獲得政府認(rèn)可與支持。例如，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，加大對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等的研

8、究；以增加周邊居民就業(yè)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化；為大量中小企提供孵化及發(fā)展基地等。圖 4光谷聯(lián)合與國(guó)家戰(zhàn)略同步框架圖光谷聯(lián)合態(tài)度：光谷聯(lián)合采取積極的服務(wù)態(tài)度，滿足地方政府需要，而不是只趨向于利益。讓主題園區(qū)不僅成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎，而且通過完善的配套和復(fù)合功能，成為各區(qū)域重要的城市節(jié)點(diǎn)，為地方政府和人民做貢獻(xiàn)。光谷聯(lián)合的紅頂身份：光谷聯(lián)合作為民營(yíng)企業(yè)，其實(shí)也是有國(guó)資背景的。 2007年，國(guó)企湖北科投入股光谷聯(lián)合，曾占股16%，在促進(jìn)與相關(guān)政府機(jī)關(guān)之間的溝通及建立合作關(guān)系方面發(fā)揮重要作用，也協(xié)助與部分戰(zhàn)略伙伴及特選客戶建立互惠關(guān)系。在赴港上市之前，光谷聯(lián)合特意剝離了公司國(guó)有資產(chǎn)。此外，光谷聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)人黃立平因

9、紅桃K與政府結(jié)緣，并擔(dān)任湖北省政協(xié)委員、武漢市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)等眾多頭銜，為光谷聯(lián)合與政府合作打下基礎(chǔ)。圖 5光谷聯(lián)合(linh)與地方協(xié)議(xiy)要點(diǎn)框架圖4.光谷聯(lián)合(linh)業(yè)務(wù)模式光谷聯(lián)合業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)在于業(yè)務(wù)的多元化和縱向一體化。多元化的業(yè)務(wù)以及其屬下的31家附屬公司為客戶提供一體化商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及售后服務(wù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，造就開發(fā)投資、建設(shè)管理、品牌營(yíng)銷、園區(qū)服務(wù)四種能力的品牌模式。4.1業(yè)務(wù)多元化光谷聯(lián)合的業(yè)務(wù)是以物業(yè)開發(fā)為主，以運(yùn)營(yíng)、裝修、品牌輸出等多元化業(yè)務(wù)拓展的模式。主要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)集群趨勢(shì)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，追蹤分析目標(biāo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)在選址、商務(wù)空間及運(yùn)營(yíng)環(huán)境方面的需求，提供一站式的服

10、務(wù)。圖 6光谷聯(lián)合(linh)業(yè)務(wù)(yw)框架圖4.2縱向(zn xin)一體化光谷聯(lián)合縱向一體化的運(yùn)營(yíng)模式源于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)四位一體的規(guī)劃理念和服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系，通過規(guī)模開發(fā)和一站式專業(yè)化服務(wù)，加速企業(yè)入駐和產(chǎn)業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)土地集約化利用，降低企業(yè)的時(shí)間成本和投資成本，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。圖 7光谷聯(lián)合四體一位規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)體系圖光谷聯(lián)合縱向一體化運(yùn)營(yíng)體系的最大優(yōu)勢(shì)在于旗下31家附屬公司的分工與合作，為客戶提供從設(shè)計(jì)到建設(shè)開發(fā)再到運(yùn)營(yíng)等的一站式服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)都有專門的附屬公司，并成功將這種運(yùn)營(yíng)模式復(fù)制到目標(biāo)城市。圖 8光谷聯(lián)合(linh)商業(yè)(shngy)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系表 1光谷聯(lián)合(linh)附屬公

11、司情況表光谷聯(lián)合將進(jìn)一步提升縱向一體化運(yùn)營(yíng)體系，完善其附屬公司的服務(wù)功能，建立相關(guān)新公司實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)體系新的跨越。圖9光谷聯(lián)合(linh)未來(wili)業(yè)務(wù)拓展圖定制(dn zh)物業(yè)開發(fā)充分體現(xiàn)了光谷聯(lián)合縱向一體化的運(yùn)營(yíng)體系，是其產(chǎn)業(yè)園開發(fā)方面的獨(dú)特范疇。通過了解客戶有關(guān)定制開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)要求和業(yè)務(wù)需求，為其打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)于一體的服務(wù)模式，提供多元化商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及售后服務(wù)，引導(dǎo)客戶改良產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及定制特色，滿足客戶個(gè)別要求。圖 10光谷聯(lián)合縱向一體化定制物業(yè)開發(fā)流程圖5.光谷聯(lián)合品牌輸出模式光谷聯(lián)合(linh)集團(tuán)一直(yzh)以來，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)(chny)集群、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)

12、、產(chǎn)城一體的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。其中，為第三方提供開發(fā)管理服務(wù)是光谷聯(lián)合的一大特色-以品牌輸出為核心，以地方政府及領(lǐng)先企業(yè)為服務(wù)主要對(duì)象，向地方政府和企業(yè)自置的地標(biāo)式或其他大型產(chǎn)業(yè)園提供項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)管理服務(wù)。目前，光谷聯(lián)合開發(fā)的第三方項(xiàng)目如下表所示：表2光谷聯(lián)合第三方項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)信息表通過第三方服務(wù)，光谷聯(lián)合受益頗多，主要有以下幾個(gè)方面：獲得經(jīng)濟(jì)收益：由光谷聯(lián)合通過給企業(yè)或地方政府提供項(xiàng)目開發(fā)管理，將獲得一定報(bào)酬，占總投資額1.5%-7%，大多支付方式為簽約后每或月季向支付費(fèi)用，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及交付完成時(shí)支付完。這種業(yè)務(wù)進(jìn)一步取得經(jīng)常性財(cái)務(wù)回報(bào)，包括服務(wù)費(fèi)、顧問費(fèi)、裝飾工程及幕墻工

13、程付款以及物業(yè)管理費(fèi)。為旗下產(chǎn)業(yè)園奠定基礎(chǔ)：光谷聯(lián)合一般會(huì)將旗下產(chǎn)業(yè)園毗鄰第三方開發(fā)商自置的土地，并建立項(xiàng)目管理中心。通過承接有關(guān)合作項(xiàng)目，對(duì)第三方產(chǎn)業(yè)園的質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)主題及客戶行使重大控制權(quán)，使光谷聯(lián)合旗下產(chǎn)業(yè)園周邊地區(qū)有序開發(fā)并有利于旗下產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)，與第三方之間增進(jìn)互動(dòng)及知識(shí)交流、分享和商業(yè)協(xié)同效應(yīng)而獲益，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園內(nèi)某些產(chǎn)業(yè)專門資源、人才、技術(shù)訣竅及專長(zhǎng)高度集中，提高生產(chǎn)力及業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力。鞏固與政企的合作關(guān)系：通過為地方政府和企業(yè)服務(wù)，與地方政府及領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期關(guān)系，并已建立更廣泛的客戶基礎(chǔ)。以吸引地方政府所倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)、中小企及創(chuàng)業(yè)公司在光谷聯(lián)合旗下產(chǎn)業(yè)園內(nèi)設(shè)立業(yè)務(wù)，順應(yīng)地方政

14、府城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)旗下產(chǎn)業(yè)園，為地方政府大型產(chǎn)業(yè)園等提供開發(fā)管理服務(wù)，獲得地方政府在目標(biāo)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持優(yōu)惠政策。加強(qiáng)(jiqing)品牌影響力：光谷聯(lián)合(linh)將以自己的品牌設(shè)計(jì)、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)(ynyng)由第三方企業(yè)自置的產(chǎn)業(yè)園，打造品牌和擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，提升在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域的品牌認(rèn)知度，鞏固開發(fā)及運(yùn)營(yíng)大型產(chǎn)業(yè)園的實(shí)力。此外，光谷聯(lián)合下一步將擴(kuò)大對(duì)第三方擁有的產(chǎn)業(yè)園提供的開發(fā)管理服務(wù)的范圍，除開發(fā)及運(yùn)營(yíng)該等產(chǎn)業(yè)園外，還提供全方位服務(wù)包括銷售及營(yíng)銷該等產(chǎn)業(yè)園的竣工物業(yè)，擴(kuò)大光谷聯(lián)合第三方服務(wù)品牌影響力。6、光谷聯(lián)合主要產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)方面，光谷聯(lián)合集團(tuán)已經(jīng)形成包括軟件開發(fā)與服務(wù)外包為主題的軟件園，以金融后臺(tái)