商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與經(jīng)營管理內(nèi)容（共20頁）

1、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與經(jīng)營管理內(nèi)容作為一個商業(yè)項目，從開始規(guī)劃建設(shè)的那一刻起，全程涉及的工作內(nèi)容主要包括: 商業(yè)項目涉及工作內(nèi)容規(guī)劃立項項目定位市場細(xì)分客群確定招商組織銷售執(zhí)行推廣支持運(yùn)營管理物業(yè)管理以下僅著重對物業(yè)管理與經(jīng)營管理的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說明。商業(yè)物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)管理是商業(yè)開街后營運(yùn)能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業(yè)項目及其目標(biāo)客戶群體，所要求的物業(yè)管理服務(wù)項目和服務(wù)水準(zhǔn)各不同。物業(yè)管理，主要包括以下六大職能：商業(yè)物業(yè)管理大型商業(yè)綜合體是現(xiàn)代化建筑物業(yè)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施等方面均要求較高，其維護(hù)需要由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，一方面保證物業(yè)不受損害，能經(jīng)受住時間歲月的考驗；另一

2、方面也是物業(yè)保值與升值的需要。建筑物與裝修的維護(hù)主要包括：一、建筑物與裝修的維護(hù)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)；物業(yè)建筑外觀；商場公共區(qū)域裝修；規(guī)范各商戶門面裝修；商場內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志。二、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)首要工作是要保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全、正常地運(yùn)轉(zhuǎn)工作，特別地供電設(shè)備與電梯的正常運(yùn)作關(guān)系重大，配套設(shè)備、設(shè)施如果出現(xiàn)差錯問題，會對商業(yè)經(jīng)營造成極大的負(fù)面影響，所以，專業(yè)的物業(yè)管理公司都有一套完整的保養(yǎng)、檢修工作規(guī)程。物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)主要包括：電梯維護(hù)保養(yǎng)；后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)；電路電器維護(hù)保養(yǎng)；供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。三、物業(yè)消防與安全的管理一般來說，

3、商業(yè)是通過配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險等方式來避免人為或自然因素引起的損害，每一個商業(yè)物業(yè)應(yīng)做到的是“安全第一”，確保物業(yè)所有者、經(jīng)營者安心從事商業(yè)經(jīng)營活動，消費(fèi)者安全、舒適地享受購物樂趣。物業(yè)消防與安全管理一般包括以下幾個方面內(nèi)容：消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)；消防器材配置；消防設(shè)施標(biāo)志；商業(yè)物業(yè)出口與道路管理；內(nèi)部保安巡查；自動報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；危及安全的標(biāo)示與防范。四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理這是物業(yè)管理中最基本的管理職能，主要包括：公共區(qū)域管理；公共區(qū)域的擺設(shè)與綠植、景觀維護(hù)；日常清潔、垃圾清理；環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)；促銷宣傳品安置規(guī)范。五、車輛及交通的管理 以前，國內(nèi)的建筑物業(yè)尤其商業(yè)物業(yè)開發(fā)都忽略了停車場的建設(shè)

4、規(guī)模，在“汽車時代”即將到來的今天，汽車已越來越成為人們出行的必要交通工具，停車難的問題也就成了阻礙人們出門購物消費(fèi)的決定因素之一。寧夏賓館項目因設(shè)計建設(shè)較早，就比較明顯地存在這個問題，停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，故我司在“停車場專項報告”中專門對此進(jìn)行了研究，并提出相應(yīng)的解決措施建議。車輛及交通的管理包括；車輛交通疏導(dǎo)指揮；停車場管理；貨流運(yùn)輸管理；車輛安全。六、處理商場緊急事件 這主要是涉及到物業(yè)管理公司在應(yīng)對突發(fā)事件時的反應(yīng)能力和處理手段，主要包括：建筑物或裝修事故；停電或電路故障；電梯、設(shè)備或設(shè)施故障；發(fā)生火警、惡劣天氣；人員受傷或急?。毁I賣糾紛、格斗等事件。商業(yè)經(jīng)營管理目前，在國內(nèi)的社會分工和專

5、業(yè)化程度仍然較低，特別是在二三線城市，現(xiàn)有的商業(yè)管理經(jīng)驗基本上是從百貨商場或超市中演變出來的，有的甚至還與物業(yè)管理混淆在一起，真正的商業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)勢還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完全體現(xiàn)出來。商業(yè)經(jīng)營管理的實質(zhì)就是以進(jìn)場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達(dá)到吸引更多的顧客來消費(fèi)的目的。通俗點理解，物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，經(jīng)營管理則是商家的“協(xié)調(diào)人”。經(jīng)營管理，主要包括以下九大管理職能：一、統(tǒng)一開業(yè)計劃 一般情況下，一個商業(yè)物業(yè)是由眾多業(yè)主或經(jīng)營者擁有，是所有進(jìn)駐商家共同經(jīng)營場所，必須統(tǒng)一各商戶的開業(yè)時間，才能吸引顧客前往消費(fèi)，不允許出現(xiàn)因某幾個商

6、家關(guān)門而影響到顧客對整個商業(yè)中心的信心和印象。一般包括：開業(yè)時間確定試營業(yè)期開業(yè)日程計劃確定開業(yè)日期商場推廣計劃商場及商鋪裝修完成進(jìn)程等。二、規(guī)范經(jīng)營方向?qū)嵸|(zhì)就是規(guī)范商業(yè)中心的經(jīng)營品種，既要保證經(jīng)營方向的統(tǒng)一性又要維持經(jīng)營業(yè)態(tài)或經(jīng)營產(chǎn)品的多樣性，保證消費(fèi)者有足夠的選擇空間。三、商場后期招商維系作為一個商業(yè)中心，在正常經(jīng)營情況下，適當(dāng)?shù)牧鲃勇屎推放聘鼡Q率有助于商場跟進(jìn)時代潮流及不斷優(yōu)化經(jīng)營方向，更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌觯畲笙薅全@取最大經(jīng)營利潤。所以，在前期招商滿鋪后，商業(yè)經(jīng)營管理公司應(yīng)控制品牌更新和流動，及時選擇更好的品牌或業(yè)態(tài)補(bǔ)位。四、組織宣傳推廣活動為維護(hù)商場形象、提高商場競爭力，商場在開業(yè)后必

7、須經(jīng)常有針對性地進(jìn)行宣傳推廣，組織一些推廣活動吸引目標(biāo)客戶，增加項目的市場知名度、占據(jù)市場制高點。一般有以下幾種措施：第一通過對外推廣吸引更多顧客關(guān)注并前來消費(fèi)；第二通過店內(nèi)宣傳展示營造和活躍商業(yè)經(jīng)營氛圍；第三通過宣傳推廣樹立和提升商業(yè)中心的品牌。宣傳推廣費(fèi)一般由各商戶分?jǐn)偦蚴窃谧饨鹬邪?，由專業(yè)的商管公司負(fù)責(zé)使用，但在使用過程應(yīng)做到透明公開。五、建立和維護(hù)商場品牌商場品牌包括知名度、美譽(yù)度和認(rèn)知度三個方面，缺一不可。由于商業(yè)物業(yè)是由眾多單一的經(jīng)營者各自獨立、相互競爭、相互借勢的經(jīng)營場所，不可能要求經(jīng)營者做到自覺地、齊心協(xié)力地建立和維護(hù)商場的品牌和美譽(yù)；只有借助統(tǒng)一的管理方商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)籌

8、、協(xié)調(diào)、調(diào)配各個經(jīng)營者，才能確保商場的品牌與競爭力。六、協(xié)調(diào)客戶關(guān)系與維持商場秩序管理方與商家之間存在著管理與被管理的關(guān)系，各商家之間則存在競爭與配合的關(guān)系，只有協(xié)調(diào)、溝通好這些矛盾的關(guān)系，才能確保商場經(jīng)營有序、互相配合、相互拉動客流。七、禁止惡性競爭商管公司在引進(jìn)、管理各商戶時，會明文規(guī)定經(jīng)營者在市場交易過程中，應(yīng)當(dāng)自覺遵守自愿、平等、公正、公平、誠信的經(jīng)營原則，不允許出現(xiàn)強(qiáng)買強(qiáng)賣、互相拆臺、坑蒙拐騙的現(xiàn)象，實現(xiàn)全體商戶共同經(jīng)營、共贏經(jīng)營、商家滿意、顧客滿意的“多贏”目的。八、杜絕假冒偽劣商品在引進(jìn)各業(yè)態(tài)品牌之前，將會在租賃合同強(qiáng)制規(guī)定，在日后的經(jīng)營過程中不允許出現(xiàn)假冒偽劣產(chǎn)品，一旦發(fā)現(xiàn)，該商家將承擔(dān)所有的后果及相應(yīng)的法律責(zé)任。作為未來銀川市的最高檔的精品商業(yè)廣場，寧夏賓館項目商業(yè)嚴(yán)禁一切低檔次、低質(zhì)量及冒牌貨，只有做到這一點，才能在市場上立足，保持其高端商業(yè)地位。在后期經(jīng)營過程中，需要專業(yè)的商管公司嚴(yán)密把控和監(jiān)督，一旦出現(xiàn)此類問題，決不姑息手軟，應(yīng)采取強(qiáng)制措施處于高額罰