南寧市朝陽商業(yè)圈市場分析報告

1、 南寧市朝陽商業(yè)圈市場分析報告弘毅企劃研展部 二六年元月22日市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)背景朝陽商圈范圍從火車站起向南到萬達(dá)商業(yè)廣場止，以朝陽路為軸心呈魚骨狀向兩邊輻射，東到新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。 交通方便快捷近30條公交車線路會聚于此，毗鄰火車站、客運(yùn)站，交通便利。隨著民族大道西段延長線的建設(shè)及東葛路、民主路擴(kuò)建、“堤路園”等眾多“136”工程的實(shí)施，以及朝陽立交橋拆除、友愛路延長線建設(shè)等，使整個朝陽商圈內(nèi)的交通路網(wǎng)更加完善。特別是朝陽立交橋拆除后，朝陽路、民族大道兩大交通干道在商圈內(nèi)交匯，使朝陽商圈的交通網(wǎng)絡(luò)大形初成。區(qū)域商業(yè)特征朝陽商圈的核心商圈呈環(huán)繞形

2、，是南寧市最繁華的商業(yè)中心區(qū)。作為南寧第一核心商圈，坐擁南寧人流、物流、車流最為密集的區(qū)域，日人流量最高在30萬人次以上，既是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是今日市內(nèi)最繁華的商貿(mào)核心。這里名、特、優(yōu)商品齊全，為全市提供集購物、餐飲、娛樂、金融、休閑等于一體的全方位服務(wù)。作為南寧的首要商業(yè)區(qū)，無論在商鋪?zhàn)饨鹗蹆r、商業(yè)規(guī)模、客流量、成交金額、購物環(huán)境及發(fā)展空間方面都具有極強(qiáng)的市場凝聚力。區(qū)域規(guī)劃原則朝陽商圈的商業(yè)密集既是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)，因此，朝陽商圈 5到10年內(nèi)的規(guī)劃原則主要是控制總量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高檔次?？刂埔?guī)模，防止過度膨脹，過度開發(fā)。對大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置要根據(jù)城市發(fā)展、商業(yè)容量和居民購買力的需求適度發(fā)展

3、。在今后的規(guī)劃中，要大力改善交通條件，調(diào)整和增加交通線路，特別是要擴(kuò)大、改善停車場地。商業(yè)部份分析零售業(yè)概況：大連萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、南寧百貨、南城百貨、萬隆百貨、金朝陽商業(yè)廣場、向陽商場、民族商場、平等商廈、裕豐商場、人民商廈、南寧書城、友誼電器城等，民生路、興寧路步行街貫穿其中，商家云集，人流如鯽。各大商場商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比表案 名商業(yè)面積經(jīng) 營 范 圍大連萬達(dá)商業(yè)廣場127080經(jīng)營高檔服飾、高檔鞋帽、兒童用品、箱包、皮具、飾品、鐘表、眼鏡、沖印、藥店、金銀珠寶、文化用品、化妝品、餐飲百盛百貨、沃爾瑪購物廣場、華納兄弟娛樂公司等知名品牌進(jìn)駐、臥高數(shù)碼城；（號稱：SHOPPIGN

4、MALL）新朝陽商業(yè)廣場4.3萬一、二層經(jīng)營中檔品牌服裝、鞋帽、箱包、精品南寧百貨35000日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、食品、化妝品、體育用品、糧油制品萬隆百貨/日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、珠寶、化妝品、食品南城百貨1.5萬日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、食品、化妝品、體育用品、書籍、音像制品、糧油制品人民商廈5000 一層（前期二至四層專營化妝品，美發(fā)用品及設(shè)備的批零，現(xiàn)已成為空鋪）裕豐商場1萬主營中低檔服裝、鞋帽、箱包、化妝品、飾品、精品金朝陽約6萬主要由夢之島、國美電器、李寧體育用品店、德克士進(jìn)駐夢之島經(jīng)營：一層鞋類、箱包、皮革、珠寶、煙酒、新潮飾品；二層： 女性服裝、裝飾品；三

5、層男性服裝、男士精品；四層床上用品、玩具、體育用品、童裝國美電器經(jīng)營：一層手機(jī)；二層家電；三層數(shù)碼民族商場/主營：音響、電視機(jī)、電器；中低檔服裝東博百貨2萬商場內(nèi)設(shè)精品時尚館、紳士名流館、麗人名媛館、運(yùn)動休閑館，首次引入從未駐南寧的國際知名品牌CEC、雅里士多依。休閑商業(yè)街興寧路、民生路（步行商業(yè)街）：經(jīng)營品牌服裝、鞋帽、飾品、精品、餐飲業(yè)。最新商業(yè)項目營業(yè)狀況分析新朝陽商業(yè)廣場調(diào)查時間：（跟蹤調(diào)查截止于12月31日）開業(yè)時間：10月1日推廣主題：Shopping Mall 購物廣場商業(yè)面積：4.3萬 商業(yè)定位：一層、二層、三層：中高檔品牌服裝、鞋業(yè)、箱包、精品四層、五層、六層：（依次類推）電

6、器、餐飲、美容現(xiàn)時價格：一層：出售均價：43000元/；出租均價：350元/二層：出租均價：220元/；銷售狀況：一層出售；二、三、四、五、六層只租不售經(jīng)營現(xiàn)況：一層商鋪合計112間，出租86間，出租率占77%。二層商鋪合計95間，出租51間，出租率占54%。三、四、五、六層有零星美容店進(jìn)駐，總體出租率不到1%。經(jīng)營效果分析：超過20條公車路線停于新朝陽商場前，可謂市中心黃金客流量的第一站。東面毗鄰全市著名的南寧飯店；西面與南寧市興寧路、民生路商業(yè)步行街、南寧百貨大樓僅一路之隔；南面緊臨萬達(dá)商業(yè)廣場；北面依靠鉆石廣場。新朝陽的媒體推廣中充分利用其傲人的地理優(yōu)勢，戶外廣告燈箱，省去一筆價格不菲的

7、推廣費(fèi)用； 新朝陽開業(yè)至今，一、二層整體營業(yè)率占66%，其他各樓層總體營業(yè)率不到1%；一、二層商場即使在節(jié)假日也沒有出現(xiàn)人流高峰，三至六層商場的營業(yè)狀態(tài)絲毫沒有得到改善。綜上所述，新朝陽商業(yè)廣場兼?zhèn)涮鞎r、地利、人和三大優(yōu)勢，卻沒有帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，陷進(jìn)人財兩空的尷尬格局之中綜合分析商場實(shí)行各商家自行裝修，場內(nèi)不設(shè)中央空調(diào)，使得商場的整體包裝不上檔次，缺乏賞心悅目的亮點(diǎn)。一層大堂寬廣明亮，設(shè)有水景噴泉，惟一美中不足之處在于不擺設(shè)休閑椅，沒有最大限度的借用水景噴泉之勢吸引周邊居民及過往群眾入場休閑，從而帶動全場人氣，為商業(yè)營造氣氛，提升美譽(yù)度，形成人脈鏈口碑，以達(dá)到早日旺場的目的。商場內(nèi)規(guī)劃為單

8、間商鋪，獨(dú)立的規(guī)劃使得各商家之間無法形成互動，商品也顯得更為稀少，無法吸引消費(fèi)者的眼球，喪失了給消費(fèi)大飽眼福的亮點(diǎn)，留住其再次光臨的心緒，無法提升人流，進(jìn)一步蓄積客源。新商場入市時間短，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，無法滿足消費(fèi)者的購物需求，不能煽動消費(fèi)者的購物情趣，難以達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。南面被隔離欄分裂為南北兩半，無法與萬達(dá)商業(yè)廣場互動，商業(yè)效益大打折扣，購物不便。由于鉆石廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)對于消費(fèi)者已失去了新鮮感，經(jīng)營狀況一直疲軟，新朝陽雖依鉆石廣場而立，也難以借勢發(fā)揮。與興寧路、民生路商業(yè)步行街、南寧百貨大樓隔路相望，被隔離欄分裂，不能互動，出現(xiàn)獨(dú)立戰(zhàn)爭的現(xiàn)象?？v觀新朝陽的一、二層商業(yè)，主營服裝品牌，論規(guī)

9、模、品牌，均遜色步行街、萬達(dá)商業(yè)廣場；論購物樂趣，離裕豐商廈存在著相當(dāng)大的距離。結(jié)合上述分析，結(jié)果顯示：新朝陽商業(yè)廣場利好與弊端并存。重新整合推廣初步思路：充分利用項目周邊資源，借勢發(fā)揮，亮出優(yōu)勢，以達(dá)到充分分享資源的目的；重新包裝推廣，淡化不足之處。12重新整合推廣初步建議：吸引客源，蓄積客源鑒于朝陽商業(yè)圈內(nèi)各商大經(jīng)營商品基本達(dá)到飽和的狀態(tài)，新朝陽的商業(yè)銷售定位應(yīng)尋求的差異化，個性化性，即使同質(zhì)化也要顯出與眾不同的魅力吸引消費(fèi)者，留住消費(fèi)者的心方能旺場，也是下一步銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所必需具備的首要條件。商場內(nèi)增設(shè)休閑椅，吸引周邊人流過往休閑，增添人氣。商場內(nèi)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，增加特色小品，擺設(shè)可觀賞

10、性植物，增加生機(jī)。重新包裝商場重新包裝項目整體形象，利用新商場上市給消費(fèi)者帶來的新鮮感，撩動消費(fèi)者購物思緒，引發(fā)持久性熱度，促使一、二層營業(yè)早日旺場，從而帶動三、四、五、六層的招商進(jìn)程，進(jìn)一步提高出租率，并蓄積客源，深掘市場潛在消費(fèi)者。借勢發(fā)揮新朝陽沒有最大化的借用周邊優(yōu)勢發(fā)揮已能，應(yīng)利用宣傳方式、促銷策略手段，攔截住第一黃金客流，吸引競爭對手客源。樹立獨(dú)特的品牌魅力由于其地理位置優(yōu)越，自然客流大，新朝陽前期的媒體宣傳只采用工地圍墻，較少采用其他廣告方式和附加的促銷手段，坐等其成何不殺出重圍，開拓一片天空，調(diào)整推廣策略，構(gòu)思新的推廣主題，塑造個性化品牌形象，告知市場，擴(kuò)大市場認(rèn)知范圍，引起市場

11、的廣泛關(guān)注，引爆市場，從而提升品牌知名度。人民商廈開業(yè)時間：（不明）商業(yè)面積：5400商業(yè)定位：一層：中國建設(shè)銀行進(jìn)駐、服裝、體育用品、鞋店、士多店、手機(jī)、醫(yī)藥、飲食店；二層：服裝寫字樓，正在招商中；（前期定位：二層：化妝品、美容；三、四層：數(shù)碼）銷售價格：（價格數(shù)據(jù)來源于2004年9月9日）一層： 出售均價4.3萬5萬元/； 出租均價300350元/二層： 出售均價1 .1萬元/； 出租均價80110元/三層： 出售均價8000元/； 出租均價5080元/四層： 出售均價7000元/； 出租均價 50元/銷售狀況：（數(shù)據(jù)來源于早期調(diào)查）一層、二、三、四層均售罄；其中三、四層由一臺商包場。經(jīng)營

12、現(xiàn)況：一層商鋪合計近19間，營業(yè)近16間，營業(yè)率占84%。二層商鋪合計141間，營業(yè)率為0%。（二層至四層整體商鋪全部空置，現(xiàn)已人去樓空）經(jīng)營效果分析：多路公車路線停于商場前，即是客流的第一站，也是終點(diǎn)站，往來皆受益；位于人民路與西關(guān)路交叉路口，坐擁朝陽商業(yè)圈人流高峰區(qū)；與南寧百貨大樓、友誼電器城、舊和平商場僅一路之隔，被隔離欄分流的客源。開業(yè)至今，一層整體營業(yè)率占84%，一層才19間商鋪，卻具備近十個行業(yè)的不同商品，銷售商品不成行，之間不能互動，毫無休閑購物樂趣可言，整體形象已經(jīng)失去吸引消費(fèi)者魅力的光彩；其他各樓層總體營業(yè)率0%；商場即使節(jié)假日也難以引起消費(fèi)者的光顧，在眾多出色的競爭對手中幾

13、乎被淹沒。結(jié)合上述結(jié)果分析，人民商廈即使躋身于朝陽商圈這一黃金地段，因受地理位置、周邊環(huán)境因素的影響，成為名副其實(shí)的商業(yè)死角。綜合分析商場外立面設(shè)計風(fēng)格、場內(nèi)包裝檔次低，要想在眾多鮮花中脫穎而出，贏取消費(fèi)者的芳心，成為追棒的寵兒，從包裝開始。三分人才，七分打扮，用在商場上亦是同樣的道理。結(jié)合上述分析，結(jié)果顯示：人民商廈亟需樹立品牌形象，尋求發(fā)展空間。重新整合推廣初步思路：重塑商場外立面，以此吸引消費(fèi)者進(jìn)場；統(tǒng)一包裝商場，營造品牌經(jīng)營賣點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)者加深對商廈印象，掘出人脈鏈，形成群眾口碑，完成第一步推廣目的。樹立品牌，利用創(chuàng)新的宣傳方式，整合促銷策略，再次殺入市場，引起市場的強(qiáng)烈反映并保持熱度

14、。12重新整合推廣初步建議：略。零售業(yè)商業(yè)競爭綜合分析綜上所示，不難發(fā)現(xiàn)，朝陽商業(yè)圈內(nèi)百貨業(yè)、商場、超市云集，經(jīng)營銷售商品同質(zhì)化程度嚴(yán)重，致使零售行業(yè)趨向飽和狀態(tài)。商場經(jīng)營規(guī)模日漸寵大，激烈的商場驅(qū)使商家尋找個性化發(fā)展、走品牌化路線，在風(fēng)云莫測的市場中穩(wěn)住腳跟，各種促銷手段、促銷策略層出不窮。商場經(jīng)營理念由傳統(tǒng)的逛街購物轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e、美食、娛樂、購物，由消費(fèi)者的消費(fèi)選擇觀察，一站式理念從大連萬達(dá)商業(yè)廣場的成功運(yùn)營得到很好的驗證。批零業(yè)概況：交易場、桂登商場、銀興商廈、新舊和平商場、上海商城、新裕窗簾城、搜品廊、銀興輕紡、家居裝飾城、旅游用品、批發(fā)市場、華西副食品市場薈萃于此，交易場批發(fā)商業(yè)圈更擁

15、有百年老埠之稱。長期以來，中華路、西關(guān)路、南京路、杭州路、華強(qiáng)路、華東路、華西路一帶是南寧市規(guī)模最大的小商品批發(fā)零售集散地，在小商品批發(fā)零售方面有著深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和歷史淵源。批發(fā)圈商品輻射廣西乃至大西南市場，遠(yuǎn)銷東盟各國。伴隨著今年中國東盟博覽會在11月份舉行，港豐商場、中華小商品城、世貿(mào)商城紛紛把握此次入市的良機(jī)，在博覽會舉行之前陸續(xù)開業(yè)。批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對比表案 名商業(yè)面積經(jīng) 營 范 圍南寧交易場18000一層干貨批發(fā)、肉類、蔬菜、藥材、水果二層兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、兒童玩具三層兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、五金日雜、鞋業(yè)桂登商場4000一層（西面）鞋

16、業(yè)；（東面）日用小百貨；二層床上用品、毛巾、毛毯港豐商場1380172間一層中檔服飾；二層高檔品牌服飾（號稱南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場）新和平商場/一層服飾（批發(fā)、零售）；二層箱包、皮具、鞋帽、服飾；三層箱包、皮具、鞋帽、服飾、襪子、化妝品；四層婦女用品、化妝品、兒童服飾、床上用品、玩具；五層童裝、化妝品舊和平商場220003200間一層飲食、干雜、五金家電為主；二層服裝、鞋業(yè)市場；三層服裝批發(fā)市場；四層紡織品、婦女兒童用品市場；五層服裝、布匹、百貨市場。經(jīng)營項目有家電、服裝、百貨等30多個大類幾千個品種及配套的裁剪、飲食等行業(yè)。上海商城1500小飾品、皮包、皮具、紡織類用品與成衣服裝新裕窗簾

17、城/一層：窗簾及蔬菜種子；二層、三層：窗簾搜品廊/主營：低檔服裝、鞋業(yè)銀興輕紡家居裝飾城30000一層：家用電器、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、照相器材、手機(jī)音響（全為二手產(chǎn)品）；二層：家具、床上用品（批發(fā)）；手機(jī)（二手）；三層：窗簾布藝旅游用品批發(fā)市場/品牌煙酒類華西副食品市場/糖業(yè)、副食品、酒類、日常用品中華小商品城193間日常生活用品、食品、茶葉、飾品、玩具、小五金（百貨批發(fā)、綜合性經(jīng)營模式主打“一站式購齊”）世貿(mào)商城18萬一期：一層燈飾、油漆及家居涂料二層商鋪空置（前期經(jīng)營布藝產(chǎn)品）臨路批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營范圍西關(guān)路 廚具、五金華強(qiáng)路 日常生活用品、電器、年貨、糖果、煤氣、玩具華西路 封口膠、五金、百貨、糖

18、果、文體用品、茶酒南京路 主營：干貨批發(fā)杭州路 箱包占18%、冷凍食品批發(fā)占20%、干雜占23%、皮帶及美容美發(fā)各占11%、美食及小五金各占8%。人民西路 燈飾、油漆一條街（又稱家居裝飾建材一條街）批零業(yè)競爭格局綜合分析結(jié)果服裝批零商場：港豐服裝批發(fā)城主營高檔服裝；新、舊和平商場、搜品廊主營中、低檔服裝、鞋業(yè)。日用品、床上用品批零商場：南寧交易場、桂登商場主營日用百貨、床上用品、兒童服裝；中華小商品城主營日用百貨。窗簾批零商場：新裕窗簾城批發(fā)，銀興輕紡家居裝飾城主營窗簾。旅游批零商場：旅游用品批發(fā)市場副食品批零商場：華西副食品市場主營煙酒糖類、副食品、日常用品。綜上所述，朝陽商業(yè)批發(fā)圈銷售商品

19、一應(yīng)俱全，批發(fā)業(yè)也進(jìn)入一個結(jié)點(diǎn)：飽和度的問題是亟需考慮的首要因素，市場的供需關(guān)系、市場的經(jīng)營范圍、可開拓的市場空間、市場發(fā)展?jié)撛谝蛩氐取Ｆ渲?，港豐商場、中華小商品商場、世貿(mào)商場的開業(yè)更加劇了競爭的激烈性。最新商業(yè)項目營業(yè)狀況分析港豐商場開業(yè)時間：2005年9月15日推廣主題：高檔品牌服裝批發(fā)促銷策略：一層商鋪出租合同期至少一年，送3個月租金；以后簽約每年上浮率不超過10%。商業(yè)面積：近3000商業(yè)定位：一層：內(nèi)鋪為女性服裝批發(fā)城，鄰西關(guān)路為酒店用品，餐具，廚具，日用百貨批發(fā)；二層：高檔品牌服裝（金地島名牌服裝寫字樓）現(xiàn)時價格：一層： 出售均價：28000元/；出租價格鄰街72100元/； 二層

20、： 出售均價：8000元/；出租均價：34元/銷售狀況：一層由一商家包場；二層不明。經(jīng)營現(xiàn)況：一層臨路商鋪營業(yè)率100%，內(nèi)鋪合計167間，營業(yè)率77%；二層商鋪營業(yè)率100%。經(jīng)營效果分析：客流分散方向流程圖交易圈客流高峰南京路客流高峰 新舊和平商場 港豐商城 西關(guān)路 港豐商場位于交易場斜對面，西關(guān)路與南京路交叉口旁，地理位置優(yōu)越，客源由新舊和平商場經(jīng)南京路流入，西關(guān)路通交易場方向的客流途經(jīng)港豐，共同分享黃金客流。一層臨路商鋪營業(yè)率100%，內(nèi)鋪合計167間，營業(yè)率77%；一層內(nèi)鋪服裝批發(fā)，整體布局均遜色于二層金地島，二層商場明亮、環(huán)境舒適，整體包裝均略勝一籌。二層營業(yè)率100%，整體營業(yè)率

21、現(xiàn)狀良好。號稱南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場，充分填補(bǔ)市場空白，迎合市場需求，成為高檔服裝批發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。在此之前，南寧新、舊和平商場是聞名全區(qū)的服裝批發(fā)市場，但是主營的是低端產(chǎn)品。港豐背靠新和平，面對交易批發(fā)圈，抓住中國東盟博覽會的機(jī)遇，搶占市場先機(jī)，走市場差異化競爭的道路，打造服裝特色品牌，贏來開業(yè)滿堂紅。重新整合推廣初步思路：略。重新整合推廣初步建議：略。中華小商品商貿(mào)城開業(yè)時間：2005年9月6日；推廣主題：穩(wěn)定才是硬道理，商業(yè)新龍頭，財富再延續(xù)；促銷方式：交一年免兩個月；商業(yè)面積：近1萬；商業(yè)定位：單層：日常生活用品、食品、茶葉、飾品、玩具、小五金等；現(xiàn)時價格：單層：出租均價：65元/

22、；最低45元/；最高80元/；銷售狀況：只租不售；經(jīng)營現(xiàn)況：單層商鋪合計193間，營業(yè)134間，營業(yè)率69%。經(jīng)營效果分析：小商品城由原二運(yùn)站改建而成，單層規(guī)劃獨(dú)立鋪面設(shè)計，商業(yè)使用年限僅10年；地處中華路火車站斜對面，交通暢通快捷。緊臨華強(qiáng)路、華西路批發(fā)路段。小商品城開業(yè)當(dāng)日，僅有80家商店在營業(yè)，截止12月31日，已有134家在營業(yè)，營業(yè)率由41%上升至69%。入駐商家主要來源于新舊和平商場、交易場、上海路拆遷區(qū)的經(jīng)營戶。綜上所述，結(jié)合實(shí)際調(diào)查分析，中華小商品城開業(yè)時間短，市場認(rèn)知范圍狹小。就地理位置而言，交通暢通的同時，也因地理因素失去客源的支持；整體營業(yè)率雖有所上升，卻始終無法改門可羅

23、雀的現(xiàn)狀。經(jīng)營商主要來源于交易場周邊及拆遷的經(jīng)營戶，其心理特點(diǎn)想把生意做大做強(qiáng)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，也可作為拆遷戶臨時的經(jīng)營場所。綜合分析：產(chǎn)品單層規(guī)劃獨(dú)立鋪面設(shè)計，傳統(tǒng)的磚混建筑，商城外立面沒有包裝，難以吸引過往客源進(jìn)場，零賣只能守株待兔。商城內(nèi)軟硬設(shè)施不完善，使用年限低，純出租無產(chǎn)權(quán)出售，由此失去給經(jīng)營商信心的支撐點(diǎn)，以至于經(jīng)營不穩(wěn)定。銷售商品定位主打“一站式購物齊”的口號，與其商城規(guī)模不吻合，成為致命弱點(diǎn)，終難形成品牌效應(yīng)：總體定位涉及行業(yè)繁多，商品不成行，使得同質(zhì)商品種類可供選擇度減少，缺乏挽留客源二次光顧的亮點(diǎn)，更難以吸引零賣的消費(fèi)者關(guān)注。地處中華路火車站斜對面，被隔離欄截流，無法借用火車

24、站的客流量發(fā)揮。結(jié)合客流分散方向流程圖分析：客流經(jīng)華強(qiáng)路至華西路這一帶截流下大部份客源，最后到達(dá)中華小商品城時，已經(jīng)毫無客流量可言?？土鞣稚⒎较蛄鞒虉D中華小商品城客流高峰 華強(qiáng)路 （客流逐步降至低谷）華西路 中華支一路 銷售商品定位與華強(qiáng)路、華西路相同，只能共同分享客流；由于華西路商業(yè)形成時間長，商品應(yīng)有盡有，有穩(wěn)定的客源支持，市場認(rèn)知范圍廣，華西路已經(jīng)分流相當(dāng)大的客流量。由于中華小商品城同質(zhì)商品種類少，促使可供選擇范圍狹小，所打造的“一站式購物齊”的綜合經(jīng)營模式與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)模不成正比，反差過大，促成批發(fā)不成行，零售難吸引人的局面，攻守兩難。歸納分析總結(jié)：綜合以上諸多因素分析，結(jié)果顯示：中

25、華小商品城的未來發(fā)展前景不容樂觀。即難在零售業(yè)一展伸手，也難以實(shí)現(xiàn)其“一站式購物齊”的經(jīng)營理念。惟有改變經(jīng)營理念，重新整合推廣思路，是亟需考慮的問題，扭轉(zhuǎn)局勢，才能擺脫只可守不可攻的局勢。重新整合推廣初步思路：略。重新整合推廣初步建議：略。世貿(mào)廣場項目概況：世貿(mào)廣場，南寧市人民西路3號，與江南區(qū)一橋之隔；一個匯集中央商業(yè)、濱江高尚住宅、行政公寓、中心商務(wù)公寓、智能寫字樓、豪華酒店、大規(guī)模停車場所組成的綜合建筑群體。緊依民生廣場，東臨解放路，西靠水街，并將人民路與江濱路有序?qū)?。交通便捷，眾多公交車路線可直達(dá)市內(nèi)各地。周邊各種生活市政配套齊全，人流量大，經(jīng)商、居住都十分方便。開業(yè)時間：（一期開業(yè)

26、不明、二、三、四、五期未推）推廣主題： 商業(yè)面積：18萬平方米（前期數(shù)據(jù)）一期：一至四層6500平方米（營業(yè)中）二期：一至四層12486平方米（未推）三期：一二層9565平方米 （未推）四期、五期：（規(guī)劃中）商業(yè)定位：（近期商業(yè)定位）一期：一層現(xiàn)以燈飾、油漆、涂料、門、紙業(yè)等；二層為木地板專業(yè)市場；三四層計劃招商以各類家居材料用品為主，具體的品種不是很統(tǒng)一。二、三期：旅游工藝品、超市、娛樂飲食、休閑健身、餐吧、網(wǎng)吧、大型電玩游樂場、精品百貨、家飾家居材料。經(jīng)營現(xiàn)況：一期：一層臨路商鋪合計27間，營業(yè)率100%（中國銀行及深圳新基地物業(yè)顧問有限公司占4間）內(nèi)鋪營業(yè)率0%；二、三、四層已封閉重新整

27、合招商。經(jīng)營效果分析：細(xì)窺【世貿(mào)廣場】的地理位置：位于人民路3號，與解放路交匯，行人需穿過十字路；一期商業(yè)區(qū)左側(cè)為朝陽大藥房，右側(cè)緊臨水街，依次為南寧市白內(nèi)障醫(yī)院、南寧市紅十字會醫(yī)院，對面為百域燈飾城，離斜對面的南城百貨相隔近200米。現(xiàn)只有一期一層臨路商鋪在經(jīng)營，現(xiàn)經(jīng)營燈飾、油漆、涂料、門、墻紙等；二層原定于8月初開始經(jīng)營，以木地板批發(fā)為主；早前三四層已經(jīng)營了一年，業(yè)種以窗簾布藝批發(fā)、燈飾、墻紙、地毯等家居飾品為主，因生意不景氣，為期一年的租約滿后，經(jīng)營戶均紛紛撤場。綜合分析：【世貿(mào)廣場】入市時間較短，市場形成尚需時間。惟獨(dú)一期一層臨路23間商鋪在經(jīng)營，薈集燈飾、油漆、涂料、門、墻紙等商品，

28、銷售商品雖迎合人民西路傳統(tǒng)的商品銷售定位，但可選擇范圍小不成行，缺乏規(guī)模效應(yīng)?？土鞣稚⒎较蛄鞒虉D客流高峰 人民中路 人民西路 世貿(mào)廣場由人民中路往西路客流逐漸降低 解放路 客流分散方向從客流分散方向流程圖可以看出【世貿(mào)廣場】缺乏地理先天優(yōu)勢，左右逢十字路口，客流遭到嚴(yán)重?fù)p失。銷售商品定位與交易場批發(fā)商圈重疊、與人民西路類同，缺乏規(guī)模效應(yīng)、市場認(rèn)知度低，無法引起市場關(guān)注吸引客源；惟有與南城百貨一同分享周邊的常住客流。就【世貿(mào)廣場】進(jìn)入零售業(yè)而言，客源需通過人民西路抵達(dá)目的點(diǎn)，而人民西路銷售家居裝飾建材目標(biāo)客源單一，難以將潛在消費(fèi)客流引入【世貿(mào)廣場】。朝陽區(qū)域商業(yè)市場已處于飽和狀態(tài)，批發(fā)業(yè)、零售業(yè)

29、聚集于以百貨大樓為中心一帶，飲食、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，鑒于消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，直接影響【世貿(mào)廣場】失去有力的客源支撐點(diǎn)，諸此類存在的宏觀社會因素在短期不會改變，因此，一二三期商業(yè)部分招商運(yùn)作將而臨重重困難，在零售、批發(fā)兩者中都將難以占有一席之地。【世貿(mào)廣場】項目規(guī)模宏大，總商業(yè)面積占18萬平米，整體商業(yè)面積超過大連萬達(dá)商業(yè)廣場，依托邕江北岸和民生廣場的景觀優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游特色休閑商業(yè)。無庸置疑，以旅游為主題的商業(yè)物業(yè)是市場的一大空缺。開發(fā)新市場依托于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境、社會環(huán)境，并與項目的建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位、競爭優(yōu)勢定位、目標(biāo)對象定位等一系列元素構(gòu)成，符合復(fù)合原則、適量原

30、則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟(jì)+美麗、相對效益原則方可決勝市場，否則只能是紙上談兵。重新整合推廣初步思路：第一步棋：商業(yè)產(chǎn)品定位、品牌定位、前瞻定位； 重新整合推廣初步建議：略。（市場空缺：公園式特色休閑購物商業(yè)？）最新商業(yè)項目分析金山廣場項目概況：金山廣場位于南寧市朝陽路中段，朝陽花園西北側(cè)。左側(cè)有政府重點(diǎn)治理加蓋的朝陽溪休閑廣場，右側(cè)緊貼市中心大型四季常綠的朝陽花園，項目沿用現(xiàn)代巴洛克風(fēng)格建筑。推廣主題：Shopping 新天地.南寧首創(chuàng)的第一家專營國際知名品牌大型時尚購物廣場促銷策略：首付2萬多元起 坐擁朝陽路上金旺鋪！即買即簽10年包租合同 70年產(chǎn)權(quán)，富過三代！商業(yè)面積：127

31、56（此數(shù)據(jù)僅為估算）商業(yè)定位： 一層為金銀島，專營世界品牌黃金珠寶首飾、玉器、名表等；二層為金領(lǐng)服飾廣場，專營國際名牌服飾、箱包、化妝品等；三層為假日空間，專營國際名牌文化、工藝、休閑體育、婦嬰及婚慶用品、家庭飾品等?，F(xiàn)況分析：項目位于朝陽花園西北側(cè)，被朝陽路隔離欄攔截客源，無法與百貨大樓一帶商業(yè)圈互動且途徑項目的客流量稀少，受到多種因素環(huán)境的影響，商業(yè)部分一直拖延至今未有動靜。項目推廣主打“南寧首創(chuàng)的第一家專營國際知名品牌大型時尚購物廣場”，目標(biāo)客群明確，直擊金領(lǐng)白領(lǐng)，中高收入階層人士。仔細(xì)斟酌地利因素，項目左側(cè)有朝陽溪休閑廣場，來此地休閑的人群大部分是中老年人士，影響商業(yè)定位的檔次。在崇

32、尚休閑購物的今天，消費(fèi)者逛街購物圖的是熱鬧、樂趣，【金山廣場】孤軍奮戰(zhàn)，提供給消費(fèi)者的只是物品，缺乏吸引客源的商業(yè)品牌特色要素。重新整合推廣初步思路： 重新整合推廣初步建議： 新上海項目概況：【新上?！坑种^鉑金城市廣場，位于南寧市朝陽路中段朝陽溪一側(cè)，與金山廣場一溪之隔。推廣主題：筑就朝陽路價值高度|定義市中心財富坐標(biāo)商業(yè)面積：2661.82商業(yè)定位：（暫定1-4F商業(yè)，具體如下）一二層復(fù)式街鋪；三四層敞開式商業(yè)空間。（二層商業(yè)加辦公；三-四層宜商宜辦）現(xiàn)況分析：新上海商業(yè)面積較少，周邊以飲食業(yè)為主，賓館酒店云集，地理位置略佳于金山廣場，客源來自周邊常住居民，并與金山廣場分享客流，但目標(biāo)客戶群

33、體定位不同，由商業(yè)定位的差異彼此之間影響小，也不會形成互動。華天國際（商業(yè)部分未推）使用年限：50年（已使用10余年）商業(yè)面積： 9000（左右）商業(yè)定位：1-5F為大型專業(yè)商場商業(yè)分析：項目為爛尾樓盤活，使用年限低。位于華強(qiáng)路于中華小商品城右側(cè)，分享同等客源，零售、批發(fā)均缺乏客源支柱，另辟蹊徑尋找更適合產(chǎn)品的商業(yè)定位方可贏得市場。第五大道（商業(yè)部分未推）商業(yè)分析：第五大道位于華東路中，前不著天后不接地，商場有階梯。華東路一帶商業(yè)業(yè)種零亂，人流量低，嚴(yán)重欠缺客流支撐。目前第五大道商業(yè)部分陷于死局，不可攻惟有守，導(dǎo)致商業(yè)面積閑置。環(huán)球時代（商業(yè)部分未推）商業(yè)分析：【環(huán)球時代】位于朝陽路與民族大道

34、的交匯路口，交通便利，客流被隔離欄攔截，欠缺商業(yè)客流支柱點(diǎn)，無法互動，商業(yè)效益大打折扣，購物不便；與人流高峰萬達(dá)商業(yè)廣場隔路相望，亦無法借勢發(fā)揮，導(dǎo)致16層商業(yè)部分仍未對外推出?！经h(huán)球時代】屬于爛尾樓，使用年限低，商場有階梯，建筑外觀過時，重新包裝難度大，已無法給市場帶來新鮮感受，更難以引起市場關(guān)注；周邊沒有彼此互動的大型商場，進(jìn)軍零售行業(yè)獨(dú)樹一幟，回落到九十年代商業(yè)模式，趕不上現(xiàn)代時尚購物所需條件。周邊星級賓館、星級酒店林立，酒店經(jīng)濟(jì)的門檻似乎更難進(jìn)入；目前惟一可以做的事：守珠待兔等待入市契機(jī)。金之島項目概況:商業(yè)面積：17657商業(yè)定位：1-3F為大型專業(yè)商場，定位：第三代義烏小商品商貿(mào)城

35、。商業(yè)分析：金之島位于友愛南路友愛南路延長線主干道正式建成通車，新的友愛路經(jīng)跨江大橋接上江南道路，成為貫通南北城區(qū)的主干道，交通暢通無阻。2005年12月30日至2006年1月5日，首屆南寧（中國東盟）輕工小商品展覽交易會暨中國東盟小商品商貿(mào)發(fā)展論壇在金之島城市廣場舉行，并每年舉行一次。此次展會以失敗告終，打造東盟橋頭堡上永不落幕的小商品交易會的希望就此破滅！金之島曾經(jīng)是寶資通代理的項目，現(xiàn)在由至祥策劃代理，卻都不能使沉睡已久的金之島商業(yè)部分復(fù)蘇，招商陷入重重困難。究其根源，具體表現(xiàn)如下：地理，金之島確實(shí)交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)暢通無阻。經(jīng)細(xì)細(xì)觀察，金之島夾于中華路與友愛南路、友愛南路與華東路兩個十

36、字路口中，日車流量大，隔離欄攔截客流，造成直接客源流失。客流分散方向流程圖置地廣場澳門街金之島友愛南路 人民東路中華路路華東路路 客流分散方向流程圖中顯示，金之島夾于人民東路、中華路這一段路，除金之島斜對面有一家主要以經(jīng)營電器為主的利客隆超市外，臨路零售業(yè)復(fù)雜，缺乏商業(yè)氛圍。歸結(jié)：金之島主要因素是受到十字路截流的影響，日客流量遭受嚴(yán)重流失，從事零售業(yè)沒有相當(dāng)?shù)目驮粗瘟Χ?；打造小商品批發(fā)城，金之島單槍匹馬，獨(dú)木不成林，論規(guī)模樣式都不如交易圈品種齊全，款式花樣千百種任君選擇，市場影響力低，難以引起市場的關(guān)注。置地廣場（聲稱已與某些商家洽談進(jìn)駐事誼，未對外明確招商動機(jī)）商業(yè)面積：35000商業(yè)分析

37、： 置地廣場位于友愛南路和人民東路兩條市內(nèi)主干道的交叉路口，交通便捷。處于十字交叉路口，客流需過馬路到達(dá)目的點(diǎn)，等待紅綠燈的時間過長，存在安全問題，客源流失慘重。緊靠人民東路，這一帶商業(yè)為臨路街鋪，商業(yè)定位復(fù)雜零亂，過往客流稀少。置地廣場嚴(yán)重欠缺客源支撐，發(fā)展零售業(yè)遭到宏觀因素強(qiáng)烈阻擊；尋找市場空缺，彌補(bǔ)市場空白，也難以拓出一片天空。重新整合推廣初步思路：市場是活的，創(chuàng)造世外桃園式的商業(yè)定位，撩動消費(fèi)者的思緒，激起市場關(guān)注。重新整合推廣初步建議：略。濱江駿景廣場項目概況：濱江駿景廣場坐落于北大南路與江濱路的交匯處，盡享第一商圈醇厚人文商業(yè)沉淀；東連民族大道，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá)。商業(yè)面積：

38、9000商業(yè)定位：1-3層為商場部分；暫定為會所。商業(yè)分析：濱江駿景廣場面向北大南路，背靠遇安東二里，客流可由新陽路經(jīng)遇安東二里進(jìn)入，也可從江北大道拐入北大南路抵達(dá)。北大南路與江北大道、北際路交匯，相應(yīng)降低客流量。北大南路、北際路臨路商鋪業(yè)種多以家裝建材為主，目標(biāo)客源單一，客流量低。人民西路在規(guī)劃中，建成后將貫通北大南路；周邊將逐步進(jìn)入舊城改造，對濱江駿景的商業(yè)部分雖然起到意義上的促進(jìn)作用，但人民西路與新陽路交匯處已經(jīng)進(jìn)入人流最低谷；由于人民西路銷售商品面對客流單一，盡管有南百力撐，也不敵百貨大樓中心商業(yè)區(qū)、萬達(dá)商業(yè)區(qū)，欠缺規(guī)模+美麗效應(yīng)?？土鞣治鰣D江北大道客流低谷北大南路客流低谷新陽路客流低

39、谷濱江駿景景廣場遇安東二里客流低谷人民西路客流低谷綜上所述，濱江駿景廣場周邊路段都是客流最低點(diǎn)，幾乎達(dá)到枯竭的程度，近期發(fā)展零售行業(yè)面臨四面楚歌，究其原因，要點(diǎn)包括二個方面：周邊商業(yè)地段業(yè)種、針對客源單一，無法與濱江駿景形成互動，缺乏有力的客源支柱；道路規(guī)劃建設(shè)、舊城改造過渡需要一定的時間。鼎盛商廈項目概況：項目位于高峰路，旁依搜品廊，道路相對狹小。商業(yè)面積：2181商業(yè)定位：1-3層為商場部分；服裝批發(fā)零售。商業(yè)分析：項目商業(yè)規(guī)模較小，對市場沖擊不大；由于商業(yè)定位同質(zhì)化因素影響，招商存在的困難主要來自于港豐商場、人民商廈。 商業(yè)地產(chǎn)最新項目價格分析（暫略） 商業(yè)部分綜合分析商業(yè)部分綜合分析：

40、朝陽商業(yè)圈最新開發(fā)的房地產(chǎn)項目全部都是商業(yè)地產(chǎn)，整體商業(yè)空置率過高，招商存在著相當(dāng)大的困難及阻力。新朝陽商業(yè)廣場兼?zhèn)涮鞎r、地利、人和的先天優(yōu)勢，但日前的開業(yè)經(jīng)營市場反映平平；“酒香不怕巷子深”的時代已經(jīng)成為過去，“好酒還得吆喝！”。歸根結(jié)底，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，最重要的依托于各種社會因素，必須適合復(fù)合原則、適量原則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟(jì)+美麗，方可開拓出一片領(lǐng)地。住宅部分區(qū)域概況朝陽區(qū)域近期整合推出的房地產(chǎn)項目合計9個，包括金山廣場、金之島城市廣場、新上海、華天國際、置地廣場、濱江駿景廣場、世貿(mào)廣場（二期）、裕豐商廈、鼎盛大廈，其中金之島、新上海、華天國際為“爛尾樓”盤活項目。尾盤項目：

41、金山廣場、金之島城市廣場、鼎盛商廈。新推“爛尾樓”盤活項目：新上海、華天國際。新推項目：置地廣場、濱江駿景廣場、世貿(mào)廣場（二期）、裕豐商廈。尾盤項目分析金山廣場概況：項目沿用現(xiàn)代巴洛克風(fēng)格建筑，總占地面積8503.28m，建筑用地面積4252m，綠地總面積2236m。整個項目由三座塔樓組成，樓高17、21層，其中13層為商場，4層以上為巴洛克建筑風(fēng)格生活館。地理位置：金山廣場位于南寧市朝陽路中段，朝陽花園西北側(cè)，右側(cè)緊貼市中心大型四季常綠的朝陽花園，左側(cè)有政府重點(diǎn)治理加蓋的朝陽溪休閑廣場。項目基地位置圖開盤時間：2005.3.21（僅為其中一次開盤數(shù)據(jù)）產(chǎn)品訴求：巴洛克生活館朝陽花園旁的高檔社

42、區(qū)項目系數(shù):使用年限建筑面積（）規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年/84017%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付20%；銷售價格：均 價 3500元/ 起 價 3200元/ 最高價 4200元/ 主力產(chǎn)品：戶 型面 積（）1房45.72 48.016 53.58 67.732房88.55 90.46 98.803房122.76 144.864房樓中樓156.16 158.38 165.85房樓中樓230.04銷售現(xiàn)況：僅剩1套5房樓中樓（調(diào)查截止日期2005.10）銷售順序：2房3房1房4房樓中樓5房樓中樓銷售率：99.9%綜合分析：項目自然條件得天獨(dú)厚，左鄰朝陽花園、右

43、舍朝陽溪。金山廣場前專設(shè)工程綠帶，百米長的景觀亮化工程綠蔭走道與建筑自然圍合；建筑后面規(guī)劃有中庭園景，特色光藝雕塑泉景，塑造景觀優(yōu)勢，無形中提升了產(chǎn)品附值。項目建筑風(fēng)格沿用“意大利巴洛克生活館”的建筑形象，重點(diǎn)闡述本項目簡潔氣派的建筑外觀，提升產(chǎn)品形象，高尚生活領(lǐng)域不言而喻，充分告知市場，形成良好的市場口碑，提升美譽(yù)度，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。戶型訴求個性化，單身1房的香奈兒區(qū)、浪漫2房的羅曼羅蘭區(qū)、3房尊貴型的伯爵區(qū)、4房極品區(qū)及樓中樓皇室區(qū)；項目總共13種戶型，種類集全，滿足不同人士的居家需求。金山廣場為2005.3.21開盤，打破市場均價3300元/平米的格局，均價上調(diào)至3500元/平米，成為市場

44、價格的主導(dǎo)者。正確的市場定價決策是基于對市場的正確認(rèn)識，同一時間階段的競爭對手為金之島、置地廣場、濱江駿景廣場，無論是住宅公攤，還是地理位置、產(chǎn)品升值潛力，均優(yōu)于競爭對手，從而成功挑戰(zhàn)市場底線。 人民東小學(xué)，第九中學(xué)就近在咫尺，也成為家庭居住的首要因素之一，目標(biāo)客源得到進(jìn)一步的提升；地處市中心，直接吸引周邊商人、政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人士入住。金之島城市廣場（“爛尾樓”盤活項目）概況：項目由商業(yè)裙樓和三棟高層塔樓組成，總建筑面積106666平方米，產(chǎn)品規(guī)劃922套；13層為商場，4層為轉(zhuǎn)換層設(shè)計休閑會所及空中花園，5層以上為商務(wù)、住宅區(qū)。三棟塔樓分別為“金寧國際”商務(wù)公寓、“金色假日”小戶型公寓、

45、“金貿(mào)天驕” 精品住宅； “金寧國際” 、“金色假日” 已售罄，目前“金貿(mào)天驕” 精品住宅剩余2房、3房近20套未售出。 “金寧國際”商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)劃268套5-11F寫字樓、12-25F商務(wù)公寓；面積：33.68-69.51?！敖鹕偃铡毙粜凸a(chǎn)品規(guī)劃368套，5-23F；面積：36.6-118.5?！敖鹳Q(mào)天驕” 精品住宅產(chǎn)品規(guī)劃286套，5-30F；面積：36-104。地理位置：項目地處南寧市朝陽第一核心商圈，位于友愛路8號；朝陽花園、人民公園南寧朝陽商區(qū)近在咫尺。項目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年6000092223%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限

46、：30年，首付30%；銷售價格：均 價 3300元/ 起 價 3000元/ 最高價 4500元/ “金貿(mào)天驕”精品住宅主力產(chǎn)品：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房36-60269%2房755218%3房104-10620873%“金貿(mào)天驕”精品住宅銷售現(xiàn)況：剩余戶型有2房、3房，面積為75-106。整體銷售率：93%.綜合分析：項目對面即為公車站臺，出行方便；項目建筑外觀氣勢恢宏，彰顯高尚生活風(fēng)范；近期推出的“金貿(mào)天驕”精品住宅中，公攤達(dá)到23%，公攤較大，故產(chǎn)品開發(fā)中，究其地理位置、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大面積戶型應(yīng)適當(dāng)增加，以降低開發(fā)風(fēng)險。而本項目的“金貿(mào)天驕”精品住宅3房208戶為總戶數(shù)的

47、73%，面積不大不小，既適合家庭居住，也適宜投資的市場需求；更有少量的1房、2房面向城市白領(lǐng)、單身青年、投資人士，從而拓寬市場目標(biāo)客源，贏得市場份額。市場均價格為3300元/平米，最高價格達(dá)到4500元/平米，價格可調(diào)控空間大，并配合花樣百出的促銷策略，有效促進(jìn)銷售進(jìn)度，以達(dá)到利潤最大化。鼎盛商廈(準(zhǔn)現(xiàn)房)概況：項目建筑風(fēng)格一般，總占地面積為1064，總建面積約6000，住宅面積近4300，其中1-3F為商場，4-17F為住宅區(qū)。地理位置：高峰路94號。開盤時間：產(chǎn)品訴求：（無）項目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年50008020%毛坯付款方式：一次性96折，按揭98折；貸款期

48、限：30年，1房首付30%，2房首付20%；銷售價格：均 價 3300元/ 起 價 3100元/ 最高價 3500元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房46.043240%2房87.96-954860%銷售現(xiàn)況： 銷售率95%綜合分析：項目位于西關(guān)路與高峰路交匯處，百米之內(nèi)不但有特色飲食業(yè)、更有裕豐商廈、永華行、新舊和平商廈等，生活配套齊全、休閑購物近水樓臺。項目總戶數(shù)80套，擁有市場份額不大，1房46.04平米，共32套占總戶數(shù)的40%；2房戶型48戶占總戶數(shù)的60%，面積為87.96-95平米。雖然可供選擇戶型種類欠缺，但其1房面對單身白領(lǐng)、投資人士而言，面積適中，2房面積

49、較大，可以滿足家庭居住需要及不同人士的需求，拓寬了目標(biāo)市場；兩者交叉銷售，必然贏來開盤滿堂紅。同質(zhì)競爭對手為裕豐商廈、世貿(mào)廣場、華天國際。公攤較裕豐商廈低5個百分點(diǎn)，較世貿(mào)廣場低3個百分點(diǎn)，較華天國際低4個百分點(diǎn)，市場均價較裕豐商廈、世貿(mào)廣場低200元/平米，較華天國際高100元/平米；裕豐商廈、世貿(mào)廣場的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修交付使用，華天國際為毛坯房與本項目相同，就商圈環(huán)境，噪音污染程度都比華天國際勝出一籌；諸多利好因素使本項目取得相同區(qū)域競爭優(yōu)勢，贏得一定量的市場空間，促進(jìn)銷售?！盃€尾樓”盤活項目分析新上海（“爛尾樓”盤活項目、準(zhǔn)現(xiàn)房）概況：項目為高層建筑，風(fēng)格典雅、莊重，總占地面積868.8

50、5m，總建筑面積6842m。樓高15層，其中14層為商場，4-15層為SOHO公寓。地理位置：矗立于朝陽路與濟(jì)南路交匯處，于朝陽溪左側(cè)，與金山廣場隔溪相望。產(chǎn)品訴求：NEW SHANGHAI 酒店式SOHO項目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年417410938%精裝修付款方式：一次性98折，按揭99折；貸款期限30年，首付30%；銷售價格：均 價4000元/ 起 價 3800元/ 最高價4600元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房109100%銷售現(xiàn)況：5-6F、15F已售罄；其中戶型面積最大的為57.45平米，總共11戶，也已銷售一空；其余戶型面積為36.6

51、1-43平米，面積較??；7-10F之間有零星售出；總銷戶數(shù)合計近38套。銷售率近35%綜合分析：依朝陽溪而建，借朝陽溪景觀優(yōu)勢，拉大價格可調(diào)控空間，促進(jìn)利潤的最大化。建筑外觀典雅、莊重，具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力，有效吸引市場眼球，擴(kuò)大市場目標(biāo)客源。裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，促使價格進(jìn)一步拉大，使其面對的目標(biāo)市場有所縮小，贏得部分目標(biāo)客源的同時也失去部分潛在客源。產(chǎn)品公攤為朝陽商業(yè)圈之最，達(dá)到38%，較排名第二的裕豐商廈高出13%；面積大的57.45平米，只有11戶，98套建筑面積為36.61-43平米；公攤過大，面積過小，從而縮小了實(shí)際使用面積，成為其產(chǎn)品最大的弊端，直接降低了產(chǎn)品的性價比。市場均價格達(dá)到

52、4000元/平米，高出市場價500元/平米，最高價達(dá)到4600元/平米，且本項目層高只有15層，最高價高出市場最高層30F的金之島城市廣場100元/平米。綜合所述，結(jié)合市場實(shí)際分析，新上海的利好與弊端互補(bǔ)共存的同時，弊端因素大于利好因素；由開發(fā)商決策失誤而倒至項目停止不銷，究其主要原因為：公攤過大，戶型實(shí)際使用面積過小；精裝修迫使價格提升，直接縮小目標(biāo)市場范圍；由于開發(fā)商不切合產(chǎn)品實(shí)際因素考慮，對競爭對手認(rèn)識不足，盲目追求利潤最大化，忽略市場承接能力，而引發(fā)產(chǎn)品停止不銷的殘局，導(dǎo)致價格可調(diào)控后路切段。目前，既不能降低價格取得銷售進(jìn)展，惟有配合營銷手段尋求出路；而營銷手段上，新上海除了在南國早報

53、上打入一次整版廣告外，不進(jìn)行其他促銷手段配合銷售，又一不利因素迫使項目陷入困難境地。華天國際（“爛尾樓”盤活項目、準(zhǔn)現(xiàn)房）概況：項目為26層高層建筑，1B-2B車庫，1F-5F規(guī)劃為商場，6F-26F層為住宅。地理位置：地處南寧市中華路與華強(qiáng)路交匯處，火車站斜對面，交通便捷。開盤時間：2005.6產(chǎn)品訴求： 都市生活已我為中心！70年，華天國際產(chǎn)權(quán)升級！項目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年2500048024%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付30%；銷售價格：均 價 3200元/ 起 價 2900元/ 最高價 3300元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑

54、面積（）套 數(shù)配 比1房40084%2房408%3房132.70408%銷售現(xiàn)況：銷售率約38%（資料來源于前期調(diào)查）銷售率58%（日期2005.11.15，調(diào)查方式為明調(diào)）綜合分析：華天國際位于中華路與華強(qiáng)路，火車站斜對面，右鄰中華小商品城，交通便捷。建筑風(fēng)格并不亞于同區(qū)域項目，樓高26層，對外宣稱28層（實(shí)際包括地下2層總共28層）塑造產(chǎn)品高層建筑形象，引起市場美譽(yù)聯(lián)想假象，利于吸引潛在的目標(biāo)市場。本項目主要以1房為主，共400戶占產(chǎn)品總戶數(shù)的84%，目標(biāo)市場相對狹小，主要面向單身白領(lǐng)及投資戶。主要競爭者為世貿(mào)廣場、裕豐商廈、置地廣場、濱江駿景廣場，而產(chǎn)品同是小戶型的競爭對手新上海已自毀道

55、路。本項目均價為3200元/平米，低于世貿(mào)廣場、裕豐商廈300元/平米，低于置地廣場、濱江駿景廣場200-300元/平米；住宅公攤低于裕豐商廈1個百分點(diǎn)，分別高于世貿(mào)廣場、置地廣場、濱江駿景廣場，依次為1、4、5個百分點(diǎn)。項目充分利用媒體廣告，產(chǎn)品形象、戶型優(yōu)勢為主要訴求點(diǎn)，并配合購房有禮等促銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷售進(jìn)度。媒體廣告推廣具有連續(xù)性，以保持市場持久性性熱度，并不抄作擴(kuò)大目標(biāo)市場認(rèn)知范圍。媒體投放均以南國早報1/2版、1/4版兩種形式殺入市場，唱響全城，全面叫板頂級競爭對手世貿(mào)廣場。綜上諸多因素表明：本項目對自身產(chǎn)品、競爭對手利弊充分認(rèn)識，以低價格的營銷手段打入市場，并不跟隨市場價格趨勢

56、，在眾多競爭對手中占據(jù)價格優(yōu)勢，可調(diào)控空間大，拉大市場競爭尺度，取得競爭優(yōu)勢，從而帶動產(chǎn)品銷售的進(jìn)一步上升。新推項目分析置地廣場概況：項目占地面積1.1萬平米，綠化率30%；1-3B車庫，15F為商場，由 1棟724F、2棟719的塔樓組成。地理位置：友愛南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)。開盤時間：2004.6產(chǎn)品訴求：黃金置地 財富人生項目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年9.5萬45818%毛坯付款方式：一次性96折，按揭97折；貸款期限：30年，首付20%；銷售價格：均 價 3400元/ 起 價 3100元/ 最高價 3800元/ （其中1棟樓的主力戶型）主力產(chǎn)

57、品分析：戶 型1房2房建筑面積5395銷售現(xiàn)況：其對外公開銷售率為85%綜合分析：項目于友愛南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)，公交車站臺就在家門口，交通便捷。其中1棟樓的主力戶型均為53平米的1房及95平米的2房；其主要競爭對手為華天國際、世貿(mào)廣場、裕豐商廈，次級競爭對手為濱江駿景廣場。本項目的公攤為18%，低于華天國際6個百分點(diǎn)，世貿(mào)廣場5個百分點(diǎn)、裕豐商廈7個百分點(diǎn)，占據(jù)性價比相對性優(yōu)勢。與次級競爭對手濱江駿景廣場相比，高于1%百分點(diǎn)，因此，濱江駿景廣場對本項目的威脅度不大。雖然濱江占據(jù)前期景觀優(yōu)勢，但置地廣場無可厚非的資源優(yōu)勢，周邊生活、娛樂、休閑、購物、商務(wù)配套設(shè)施齊全。綜

58、上所述，本項目充分利用自身利好因素，均價達(dá)到3400元/平米，比華天國際高出200元/平米，比世貿(mào)廣場、裕豐商廈、濱江駿景廣場分別低于100元/平米、100元/平米、50元/平米，價格幅度相差較小，贏得利潤的最大化。濱江駿景廣場（外立面裝修）概況： 項目占地面積為5883.22，總建筑面積為29298，1-3F為商場，4-17F為住宅區(qū)。地理位置：坐落于北大南路與江濱路的交匯處，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá)。產(chǎn)品訴求：王者朝向邕江之美項目系數(shù):使用年限面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年2200019617%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付30%；銷售價格：均 價 3450

59、元/ 起 價 3100元/ 最高價 3890元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型面 積（）套 數(shù)配 比1房2814%2房5628%3 房5628%4房5628%銷售現(xiàn)況：接受預(yù)定，預(yù)約定金500元。1房已預(yù)定完，2房、3房已預(yù)約率約85%。綜合分析：項目前期為中橫聯(lián)策代理銷售，于2005.5.21開盤。近期的代理商為寶資通，目前只接受買家預(yù)約，預(yù)約范圍不限，預(yù)計2006.5再次開盤。本項目地處江濱路與北大南路交匯處，面臨北大南路，社區(qū)周邊為老舊住宅區(qū)；項目遠(yuǎn)離江北大道主干道，居住較為安靜。本項目的最大賣點(diǎn)是，擁有無可比擬的景觀優(yōu)勢邕江美景，因此，其小戶型住宅主要的競爭對手為具有相同賣點(diǎn)的世貿(mào)廣場，次級競

60、爭對手為華天國際。3房、4房的競爭對手是裕豐商廈。本項目的住宅公攤為17%，比世貿(mào)廣場低6個百分點(diǎn)，比裕豐商廈低8個百分點(diǎn)，使項目的小戶型住宅性價比優(yōu)于競爭對手，公攤、景觀均優(yōu)于裕豐商廈，但裕豐商廈擁有品牌知名度，市場認(rèn)知范圍廣，周邊商業(yè)氛圍濃郁。項目市場均價略世貿(mào)廣場低于50元/平米，起價低于100元/平米，但世貿(mào)廣場的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，而本項目為毛坯房交付，即占有價格優(yōu)勢的同時，又由于項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，使得產(chǎn)品的附加值下降。本項目只有84套小戶型，結(jié)合上述因素的利弊影響，且小戶型主要以2房為主，面積適中，易于銷售；而3房、4房雖與裕豐商廈存在著一定的競爭，但是本項目主要宣傳其景觀優(yōu)勢