次渠市調報告

1、市場調查報告調查時間： 2001年 8月 15日調查目的：為次渠項目提供參考調查內容：一、 區(qū)域分析位置次渠鎮(zhèn)位于北京市東南郊，京津塘高速公路的東側，城市規(guī)劃五環(huán)路南側， 隸屬于北京市通州區(qū)。交通次渠鎮(zhèn)距京津塘高速公路 8 公里，設有上一下雙車道道路，時速平均可達60 km/h 。次渠鎮(zhèn)大街是鎮(zhèn)內的主要交通干路。公交線路目前較少，僅有 11 路小 公共汽 車（通往北苑環(huán)島）和 913 路（次渠鎮(zhèn)一大郊亭）運營時間為 6: 00 20: 00。從發(fā)展角 度看，公交線路的完善是非常重要的。自然環(huán)境 該地區(qū)由于是郊區(qū)，人口密度低，四周多樹木與農作物，因此空氣新鮮。人文環(huán)境 居住人口密度低，以本地農村

2、居民為主，以市區(qū)拆遷人口，外地進京商人， 單位職工為輔。服務配套設施 主要集中在次渠鎮(zhèn)大街兩側及沿線。主要設有農業(yè)銀行、派出所、郵局、衛(wèi) 生院、 幼兒園、中學、小型商場和超市、酒樓等。市政配套設施目前受經濟影響，較為落后。道路比較臟亂。次渠工業(yè)基地23 個重點工業(yè)開經北京市政府批準為區(qū)縣級工業(yè)開發(fā)區(qū)，是北京市確定的，同時也會對發(fā)區(qū)。隨著工業(yè)區(qū)的逐步建設會為次渠鎮(zhèn)帶來新的經濟增長點 次渠地區(qū)的房地產開發(fā)業(yè)創(chuàng)造先決條件 ，使整個地區(qū)基礎設施逐步完善。二、 項目分析次渠鎮(zhèn)區(qū)域內的房地產開發(fā)尚處于初期，住宅項目稀少，主要集中在鎮(zhèn)大街 兩側，以教育基地立 項的通州區(qū)產權房開發(fā)為主，商品房開發(fā)基本屬于空白

3、。 此次調查以鎮(zhèn)大街兩側項目為主，以及靠近 羊坊環(huán)島的區(qū)域。市調項目包括：次渠鎮(zhèn)內的怡芳園、府東苑、通州教師住宅樓項目、羊坊環(huán) 島東側的曉康小區(qū)。價格狀況：曉康小區(qū)由于在羊房環(huán)島，靠近京津塘高速路，價格明顯高于次渠鎮(zhèn)項 目，目前均價 2400 元/ m20次渠鎮(zhèn)項目價位相對小康小區(qū)低將近1000元/ 卅，目前均價在 13001500元/譏市場表現(xiàn)：a. 曉康小區(qū) 99 年開始銷售時并不理想， 2000 年兩廣拆遷帶來大量拆遷客 戶，約占 70%，通州 區(qū)的單位購買也占一定的比例（約 100 套）。目前 銷售率在 80%以上。府東苑一期從今年2月銷售以來銷售率達到 90%。二期7月15號開盤 至

4、今銷售率在30%以 上。怡芳園由于開發(fā)較早目前已銷售完畢。戶型分析a. 戶室比例一居室數量較少，以兩居室、三居室為主，沒有頂層復式結構戶型。曉比接近 50%: 50%康小區(qū)兩居室、三居室的戶型種類較少，府東苑小區(qū)兩居室、三居室的戶室b.暢銷戶型兩居室是該地區(qū)的暢銷戶型，一居室銷售不暢?？腿呵闆r：客群由當地居民、城內拆遷戶、集團賣家構成，其中：城內拆，從發(fā)展角度應借鑒這兩地遷戶占60%以上的比例。項目名稱曉康小區(qū)怡芳園府東苑教育基地項目建筑規(guī)模14棟6棟1棟3棟建筑形式多層板樓多層板樓多層板樓多層板樓戶型一居76 m2、80 m 2比例：83%103. 3 m2、98. 29 m2、113. 9

5、8 m2 比例：45%無二居129. 49 m2比例：38%80 - 85 m2三居115 m 2、146 m 2比例：17%107.62 m2、170. 62 m2比例：17%110 - 120 m 2暢銷戶型二居 80. 13 m2二居 98.29 m 2103.33 m 2平均價格2400 元 / m2元/ m2未開盤銷售周期12個月以上6個月銷售率85%100%一期 90%二期 30%60 %寸外銷售配套設施中心花園入住時間已入住已入住宣傳途徑散發(fā)DM單、拆遷實地宣傳報紙廣告、散發(fā) DM單無市場推廣周邊地區(qū)住宅市場分析次渠鎮(zhèn)相近的經濟技術幵發(fā)區(qū)和大興舊宮地區(qū)幵發(fā)時間較早區(qū)的幵發(fā)經驗。1

6、、概述北京開發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘咼速公路起點西側，城市規(guī)劃五環(huán)路南側。距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場 16.5公里。北京經濟技術開發(fā)區(qū)是于 1994年8月25 日經國務院批準為北京市唯一的國家級開 發(fā)區(qū)，是一個具有與國際接軌的新型管理體制的經濟區(qū)域。北京開發(fā)區(qū)一期 15 平方公里的區(qū)域，東靠京津塘高速公路，西鄰涼水河，北側為 1 公里寬的城市規(guī) 劃綠地，東側是咼爾 夫球場。區(qū)內東部是工業(yè)區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建 筑區(qū)。2、交通開發(fā)區(qū)內道路寬闊，車流暢通。區(qū)內的公交系統(tǒng)不甚發(fā)達，只有927、946等幾條公交線路通向北京市區(qū)。3、自然環(huán)境開發(fā)區(qū)周圍被綠林環(huán)繞，東側

7、與高速公路之間有 300 米綠化帶，北側與五環(huán) 路間有 1000 米綠化 隔離帶，西側與涼水河間有 100 米寬綠化帶。全區(qū)綠化率超 過 50%。已開工的企業(yè)的綠化面積，也已 按要求達到總占地面積 50%以上。目 前區(qū)內累計完成綠化面積 40 萬平方米，形成了 四季常青、三 季有花 的綠化系 統(tǒng)。4、人文環(huán)境區(qū)內云集了眾多外國知名企業(yè)，如美國朗訊、可口可樂、日本資生堂、英國聯(lián)合利華、瑞士 ABB等。另外，區(qū)內的配套設施也較為齊全，如“多倫多國際醫(yī)院”北京經濟技術開發(fā)區(qū)投資興建的一所十二年(小學、初中、高中)民辦公 助與國際接軌具有國內一流水平的達到示范 學校標準的寄宿制學校、具有國際水準的北京

8、開發(fā)區(qū)博達國際交流中心以及正在投資興建的大型超市、商業(yè)設施。舊宮地區(qū)由于目前仍處于未開發(fā)狀態(tài)， 因此在交通條件、自然條件、人文條 件與開發(fā)區(qū)相比都 有所差距。小區(qū)。2. 項目分析 根據調查項目所處的地理位置，將其分為二類：一類處于經濟技術開發(fā)區(qū)， 另一類處于舊宮地區(qū)。為了和次渠市場有可比性，此次調研選擇了價位相對較低 的目標(1) 開發(fā)區(qū)的項目主要包括：梅園小區(qū)、大雄城市花園、新康家園、福源價格狀況：售價均在 3300 4000元/平方米之間。銷售狀況：市場表現(xiàn)良好，項目銷售率均在65%上，其中新康家園開盤三個月銷售率已經達到 65%戶型狀況：不設有一居室，以兩居室為主，頂層為復式結構。暢銷戶

9、型：由于戶型的面積適中、分局合理、功能分區(qū)明確，因此銷售情況極為樂觀。各項目暢銷戶型見下圖項目名稱梅園小區(qū)大雄城市花園新康家園(二期)福源小區(qū)開發(fā)商北京建工集團總公司北京大雄置業(yè)有限公新世界中國地產有限司公司占地面積4萬m217. 8 萬 m210.19 萬 m2建筑面積8萬m226 萬 m221.85 萬 m2一棟多層樓建筑形式多層多層、別墅、板樓多層多層-76 m2、80 m2110 m 2120 m 2103.3 m2、98. 29 m2、85. 66 m2、87. 65 m2居比例：83%比例：50%113.98 m 2比例：45%比例：60%戶三130 m 2129.49 m 211

10、4 m2、124 m2型居比例：30%比例:38%比例：40%躍115 m2、146 m2150 m 2180 m 2107. m262 m2、170.62層比例：17%比例：20%比例:17%暢銷戶型二居80. 13 m2二居98.29 m 2三居114 m 2103.33 m 2平均價格3400 元/ m24000 元 / m23600元/ m23300 元 / m2銷售周期20個月24個月3個月15個月銷售率85%80%60%70%配套設施會所、中心花園會所、中心花園入住時間已入住已入住2001年12月已入住宣傳途徑散發(fā)DM單為主散發(fā)DM單為主、配報紙廣告以少量小版面丿告(2)舊宮地區(qū)項

11、目包括：育龍家園、清欣園、佳樂園價格狀況：售價均在23002800元/平方米之間。善，因此市場表現(xiàn)良銷售狀況：由于其售價較低，戶型面積適中，周邊生活配套設施較為完好。戶型狀況：以二居、三居為主配以少量的一居、躍層。暢銷戶型：由于戶型的面積適中、分局合理、功能分區(qū)明確，因此銷售情況極為樂觀。各項目暢銷戶型見下圖項目名稱育龍豕園清欣園佳樂園北京冃龍房地產開發(fā)有限責任幵發(fā)商北京興紅順房地產幵發(fā)有限公司公司占地面積6萬m2建筑面積12萬m28棟多層1棟多層建筑形式多層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅多層多層76. 52 m2居比例：5%95. 5 m280 m2、96.19 m278. 8 m2、87.8 m2居比例：30%比例：40%比例：50%戶114. 49 m2、119. 98 m2106 147 m 2104. 07 m2 136.71 m 2型居134. 15 m2 比例：50%比例：60%比例：50%四14