土地整治資金籌措與效益分析

1、土地整治資金籌措與效益分析對土地整治投資需求、資金籌措與效益分析進行探討與研究，目的是 為土地整治規(guī)劃的編制提供技術支持。其意義在于：有利于提高土地整治規(guī)劃的可行性新一輪土地整治規(guī)劃實施過程中，社會經(jīng)濟條件、土地整治的目標和 任務有所變化。據(jù)此，開展土地整治資金的需求和供給情況的研究，為規(guī) 劃提供決策依據(jù)，有利于有效地實施規(guī)劃，切實開展土地整治工作。有利于提高土地整治規(guī)劃的科學性土地整治規(guī)劃必須有科學基礎做支撐，通過對影響土地整治投資與籌 資的因素進行綜合研究，從資金需求與供給兩方面合理分析，從而提高土 地整治規(guī)劃的科學性。有利于發(fā)揮土地整治投資的規(guī)模效應根據(jù)土地整治資金來源的研究，分析政府統(tǒng)

2、籌、帶動的其它涉農(nóng)資金、 社會投資等渠道，有利于涉農(nóng)資金聚合，充分發(fā)揮土地整治投資的規(guī)模效 應。一、土地整治資金籌措國務院關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農(nóng)村土 地整治工作的通知（國發(fā)201047號文）明確要求要以新增建設用地 土地有償使用費、用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的土地出讓收入、耕地開墾費、土地復墾 費等資金為主體，引導和聚合相關涉農(nóng)資金，實行專帳管理，統(tǒng)籌集中使 用”當前，我國土地整治資金來源主要有耕地開墾費、土地復墾費、新增 建設用地土地有償使用費、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓收入。相關涉農(nóng)資金如煙草部門對煙田的專項補貼資金、交通部門的農(nóng)村道 路基礎設施建設資金、水利部門的農(nóng)田水利建設資

3、金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)部門 的專項資金等。（一）新增費土地管理法規(guī)定，從1999年始征收新增費，新增費30%上繳中央，70%留給地方政府，都專項用于耕地開發(fā)。為落實土地管理法的有關規(guī)定，進一步規(guī)范新增費的征收和使用 管理，財政部、國土資源部先后出臺了新增建設用地土地有償使用費收 繳使用管理辦法（財綜1999117號X關于調(diào)整新增建設用地土地 有償使用費政策等問題的通知（財綜200648號X中央分成的新增 建設用地土地有償使用費分配方式（財建2007 84號）、中央分成新 增建設用地土地有償使用費使用指南（暫行）（財建2007 861號）、 中央分成新增建設用地土地有償使用費資金使用管理辦法（財建20

4、08157號）等一系列文件，對新增費征收范圍、征收標準、資金使 用以及監(jiān)督檢查等內(nèi)容做出了明確規(guī)定。匚二1 L1、征收范財綜200648號文明確指出新增費的征收范圍為：土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設用地范圍內(nèi)的新增 建設用地（含村莊和集鎮(zhèn)新增建設用地）；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）村莊和集鎮(zhèn)建設用地 范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設用地；在水利水電工程建設中，移民遷建用地占用城市（含建制鎮(zhèn)）土地 利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準超出原建設用地面積的新增建設用地；因違法批地、占用而實際發(fā)生的新增建設用地，應按照國土資源部 認定的實際新增建設用地面積、相應等別

5、和征收標準繳納新增建設用地土 地有償使用費。2、征收等別和征收標準土地有償使用費繳納標準由國務院土地行政主管部門按照全國城市 土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀 況、社會經(jīng)濟發(fā)展水平等情況制定，由國務院財政部門和土地行政主管部 門聯(lián)合發(fā)布，并定期調(diào)整公布。財綜200648號文對征收標準和等別適時進行了調(diào)整：標準 從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使 用費征收標準在原有基礎上提高1倍，由1999年的5-70元/平方米調(diào)整 到2007年的10-140元/平方米。等別根據(jù)各地行政區(qū)劃變動情況，相應細化新增建設用地土地有 償使用費征收等別，新增費征收等別

6、確定為15等。3、資金使用財建2006861號文、財建2008157號文對新增費的使用管 理做出了明確規(guī)定。土地有償使用費專項用于基本農(nóng)田建設支出、土地整理支出、耕地開 發(fā)支出、基本農(nóng)田保護支出以及與之相關的其他支出。土地管理法對耕地開墾費的征收和使用做出了明確規(guī)定。繳納人土地管理法規(guī)定非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少， 墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量 相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、 自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費。繳納標準土地管理法規(guī)定由各地自行制訂。國土資源部印發(fā)了關于切實加強耕地占補平衡監(jiān)督管理的通 知(國土

7、資發(fā)20106號)，要求地方結(jié)合實際，研究提高整耕地開墾 費標準，確保補充耕地數(shù)量有保證，質(zhì)量不降低。資金使用土地管理法規(guī)定?？钣糜陂_墾新的耕地，具體使用辦法由各地制訂。(三)土地復墾費土地管理法、土地復墾條例對土地復墾費的征收和使用做出了 明確規(guī)定。繳納人土地管理法規(guī)定因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地 單位和個人應當按照國家有關規(guī)定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符 合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾?！蓖恋貜蛪l例進一步細化規(guī)定土地復墾義務人不復墾，或者復墾驗收中經(jīng)整改仍不合格的，應當繳納土地復墾費，由有關國土資源主管 部門代為組織復墾?！崩U納標準土地復墾條例規(guī)定確定土地

8、復墾費的數(shù)額，應當綜合考慮損毀 前的土地類型、實際損毀面積、損毀程度、復墾標準、復墾用途和完成復 墾任務所需的工程量等因素?！辟Y金使用土地復墾條例規(guī)定土地復墾義務人繳納的土地復墾費專項用于 土地復墾。任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。（四）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)土地出讓收入國務院關于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關問題的通知 （國發(fā)20048號X國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知（國 發(fā)200631號X國務院關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點通 知（國發(fā)201047號）、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦 法（財綜200449號）、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦 法（財建200

9、4174號）等文件，對用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓收 入的使用管理做出了明確規(guī)定。使用比例國發(fā)20048號文規(guī)定將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā), 財綜200449號文對用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金提出了 不低于 土地出讓平均收益15%具體要求，國發(fā)200631號文進一步明確應 逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎設施的比重。.征收標準財綜200449號文規(guī)定，土地出讓平均純收益是指地方人民政府 出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。由財政部、國土資源部根據(jù)全 國城鎮(zhèn)土地等別、城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平、建設用地供求狀況、社 會經(jīng)濟發(fā)展水平等情況制定、聯(lián)合發(fā)布，并根據(jù)土地市場價格變動情況適 時調(diào)整

10、。計算方法財綜200449號文規(guī)定的計算方法為：從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積x土地出讓平 均純收益征收標準（對應所在地征收等別）x各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng) 業(yè)土地開發(fā)的比例（不低于15%）。.資金使用財建2004 174號文件明確規(guī)定：農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整 理和復墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的 土地開發(fā)。國發(fā)201047號文明確要求嚴格執(zhí)行土地出讓收益要優(yōu)先用于 農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎設施建設的規(guī)定。二、土地整治資金規(guī)模測算（一）新增建設用地土地有償使用費1.測算方法根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃及各地批準的土地利用總體規(guī)劃，未來規(guī) 劃期內(nèi)擬

11、新增的建設用地規(guī)模確定。方法一，新增建設用地乘以各地平均新增建設用地土地有償使用費征 收標準后測算得出。方法二，根據(jù)20072010年期間，新增建設用地土地有償使用費的 征收情況，測算規(guī)劃期內(nèi)新增建設用地土地有償使用費征收情況。（二）耕地開墾費各地耕地開墾費的征收標準乘以規(guī)劃期間內(nèi)各地建設占用 耕地的規(guī)模。（三）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)土地出讓收入從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積x土地出讓平 均純收益征收標準（對應所在地征收等別）x各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng) 業(yè)土地開發(fā)的比例（不低于15%）。受國家宏觀調(diào)控政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，土地出讓面積變動幅度 較大。根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓金審

12、計調(diào)查結(jié)果2008年6月4日公告）, 北京、天津、上海、重慶等11城市3年度將土地出讓凈收益2618.69億 元提取農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金56.86億元，土地出讓凈收益用于農(nóng)用地開發(fā)資 金的比例約占2.2%。而根據(jù)財政部2010年公布的全國土地出讓收支 基本情況，2009年從土地出讓收入中計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入143 億元,2008年約為126.1億元分別占當年土地出讓收入的1.0%和1.3% , 綜合以上比例，平均為1.5%。三、土地整治資金需求分析（一）宜農(nóng)未利用地開發(fā)、農(nóng)用地整理和土地復墾資金需求分析根據(jù)當前的平均投資標準，考慮未來經(jīng)濟發(fā)展（人、材、機價格上漲） 對投資標準的影響，合理確定

13、規(guī)劃期內(nèi)投資標準。2000年土地開發(fā)整理項目畝均預算標準區(qū)域名稱項目 類型地貌類型畝均預算標準1（元/畝）畝均預算 標準2 （元/畝）公頃預算 標準1 （元/公 頃）公頃預算 標準2 （元/公頃）東南沿海區(qū)開發(fā)平原207027603105041400丘陵山區(qū)225029503375044250灘涂5920789088800118350整理平原14101347021150202050丘陵山區(qū)17501750026250262500復墾平原4400861066000129150丘陵山區(qū)65501092098250163800環(huán)渤海區(qū)開發(fā)平原179023702685035550丘陵山區(qū)2120321

14、03180048150灘涂255035503825053250整理平原14401367021600205050丘陵山區(qū)16201626024300243900復墾平原364060605460090900丘陵山區(qū)4530734067950110100東北地區(qū)開發(fā)平原115015001725022500丘陵山區(qū)121018501815027750灘涂169023902535035850整理平原1000677015000101550丘陵山區(qū)1120747016800112050復墾平原5140856077100128400丘陵山區(qū)62301038093450155700中部地區(qū)開發(fā)平原1360181

15、02040027150丘陵山區(qū)288044304320066450灘涂348046405220069600整理平原1280854019200128100丘陵山區(qū)20101340030150201000復墾平原5200867078000130050丘陵山區(qū)674011240101100168600西南地區(qū)開發(fā)平原183024402745036600丘陵山區(qū)278047804170071700灘涂5920740088800111000整理平原1250830018750124500丘陵山區(qū)1320880019800132000復墾平原5300815079500122250丘陵山區(qū)6980107401

16、04700161100土地開發(fā)整理畝均預算標準續(xù)前表區(qū)域名稱項目 類型地貌類型畝均預算 標準1（元/畝）畝均預算 標準2 （元/畝）公頃預算 標準1 （元/公 頃）公頃預算 標準2 （元/公 頃）黃土高原區(qū)開發(fā)平原178025902670038850丘陵山區(qū)298039704470059550灘涂6410854096150128100整理平原1270850019050127500丘陵山區(qū)25701710038550256500復墾平原4440739066600110850丘陵山區(qū)5460910081900136500西北區(qū)開發(fā)平原130016301950024450丘陵山區(qū)2840379042

17、60056850灘涂6200827093000124050整理平原1250840018750126000丘陵山區(qū)25501700038250255000復墾平原4420734066300110100丘陵山區(qū)5440907081600136050全國物價指數(shù)變動情況（2001-2008）居民消費價格指數(shù)商品零售價格指數(shù)工業(yè)品出廠 價格指數(shù)原材料、燃料、動力購進價格指 數(shù)2001100.799.298.799.8200299.298.797.897.72003101.299.9102.3104.82004103.9102.8106.1111.42005101.8100.8104.9108.3200

18、6101.5101.0103.0106.02007104.8103.8103.1104.42008105.9105.9106.9110.520022010年全國平均最低工資標準序號年份全國最低工資標準 平均值/ （元/月）比值環(huán)比指數(shù)12002332.1711.0022003357.551.081.0832004396.031.191.1142005463.321.391.1752006492.521.481.0662007530.841.601.0872008698.042.101.3182009698.042.101.0092010757.422.321.11（二）旱澇保收高標準農(nóng)田資金需

19、求分析從投資角度分析，高標準基本農(nóng)田建設與普通耕地整治區(qū)別在于要充 分利用原有的基礎設施，減少重復投資。（土地平整30%,基礎設施新建80%）（土地平整 20%,基礎 設施新建70%）（土地平 整20%,基 礎設施新建 60%）（土地平整 20%,基礎 設施新建50%）（土地平整20%,基礎設施新建30%）北京1677140812241056704（三）農(nóng)村集體建設用地整治資金需求分析農(nóng)村集體建設用地整治是一個包括拆舊安置的完整過程，整治標準要 考慮房屋拆遷補償、地上附著物補償、新建安置房屋和土地復墾的費用。主要考慮土地復墾的費用，適當考慮拆遷補償及地上附著物補償。案例一：例二：費用名稱金額比

20、重（%）備注前期工程費2.450.05%土地整理費122.442.34%竣工驗收費1.850.04%項目管理費1.270.02%不可預見費2.530.05%小計130.532.49%拆遷費5101.6797.51%包括拆遷安置補償及過度費投資總估算5232.19100%案例三:費用名稱金額（萬元）比重（%）房屋拆除補償費：798141.23林盤等地上附著物補償費：104.010.53宅基地復墾費：260.061.34中心村范圍內(nèi)青苗補償費：81.10.42城鎮(zhèn)建新范圍內(nèi)青苗補償費：170.960.88農(nóng)民社保、醫(yī)療費：689035.60不可預見費：1548.718.00計劃利潤：2323.0712.00總計：19358.91100（一）補充了耕地數(shù)量，提高了耕地質(zhì)量。費用名稱金額（萬元）比重（%）