土地整治資金籌措與效益分析

1、土地整治資金籌措與效益分析對(duì)土地整治投資需求、資金籌措與效益分析進(jìn)行探討與研究，目的是 為土地整治規(guī)劃的編制提供技術(shù)支持。其意義在于：有利于提高土地整治規(guī)劃的可行性新一輪土地整治規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地整治的目標(biāo)和 任務(wù)有所變化。據(jù)此，開(kāi)展土地整治資金的需求和供給情況的研究，為規(guī) 劃提供決策依據(jù)，有利于有效地實(shí)施規(guī)劃，切實(shí)開(kāi)展土地整治工作。有利于提高土地整治規(guī)劃的科學(xué)性土地整治規(guī)劃必須有科學(xué)基礎(chǔ)做支撐，通過(guò)對(duì)影響土地整治投資與籌 資的因素進(jìn)行綜合研究，從資金需求與供給兩方面合理分析，從而提高土 地整治規(guī)劃的科學(xué)性。有利于發(fā)揮土地整治投資的規(guī)模效應(yīng)根據(jù)土地整治資金來(lái)源的研究，分析政府統(tǒng)

2、籌、帶動(dòng)的其它涉農(nóng)資金、 社會(huì)投資等渠道，有利于涉農(nóng)資金聚合，充分發(fā)揮土地整治投資的規(guī)模效 應(yīng)。一、土地整治資金籌措國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土 地整治工作的通知（國(guó)發(fā)201047號(hào)文）明確要求要以新增建設(shè)用地 土地有償使用費(fèi)、用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的土地出讓收入、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地復(fù)墾 費(fèi)等資金為主體，引導(dǎo)和聚合相關(guān)涉農(nóng)資金，實(shí)行專帳管理，統(tǒng)籌集中使 用”當(dāng)前，我國(guó)土地整治資金來(lái)源主要有耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、新增 建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓收入。相關(guān)涉農(nóng)資金如煙草部門對(duì)煙田的專項(xiàng)補(bǔ)貼資金、交通部門的農(nóng)村道 路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金、水利部門的農(nóng)田水利建設(shè)資

3、金、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)部門 的專項(xiàng)資金等。（一）新增費(fèi)土地管理法規(guī)定，從1999年始征收新增費(fèi)，新增費(fèi)30%上繳中央，70%留給地方政府，都專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。為落實(shí)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范新增費(fèi)的征收和使用 管理，財(cái)政部、國(guó)土資源部先后出臺(tái)了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收 繳使用管理辦法（財(cái)綜1999117號(hào)X關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地 有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知（財(cái)綜200648號(hào)X中央分成的新增 建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式（財(cái)建2007 84號(hào)）、中央分成新 增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)使用指南（暫行）（財(cái)建2007 861號(hào)）、 中央分成新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法（財(cái)建20

4、08157號(hào)）等一系列文件，對(duì)新增費(fèi)征收范圍、征收標(biāo)準(zhǔn)、資金使 用以及監(jiān)督檢查等內(nèi)容做出了明確規(guī)定。匚二1 L1、征收范財(cái)綜200648號(hào)文明確指出新增費(fèi)的征收范圍為：土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增 建設(shè)用地（含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地）；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地 范圍外單獨(dú)選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市（含建制鎮(zhèn)）土地 利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地；因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，應(yīng)按照國(guó)土資源部 認(rèn)定的實(shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別

5、和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納新增建設(shè)用地土 地有償使用費(fèi)。2、征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門按照全國(guó)城市 土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀 況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況制定，由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門和土地行政主管部 門聯(lián)合發(fā)布，并定期調(diào)整公布。財(cái)綜200648號(hào)文對(duì)征收標(biāo)準(zhǔn)和等別適時(shí)進(jìn)行了調(diào)整：標(biāo)準(zhǔn) 從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使 用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍，由1999年的5-70元/平方米調(diào)整 到2007年的10-140元/平方米。等別根據(jù)各地行政區(qū)劃變動(dòng)情況，相應(yīng)細(xì)化新增建設(shè)用地土地有 償使用費(fèi)征收等別，新增費(fèi)征收等別

6、確定為15等。3、資金使用財(cái)建2006861號(hào)文、財(cái)建2008157號(hào)文對(duì)新增費(fèi)的使用管 理做出了明確規(guī)定。土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)支出、土地整理支出、耕地開(kāi) 發(fā)支出、基本農(nóng)田保護(hù)支出以及與之相關(guān)的其他支出。土地管理法對(duì)耕地開(kāi)墾費(fèi)的征收和使用做出了明確規(guī)定。繳納人土地管理法規(guī)定非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少， 墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量 相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、 自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。繳納標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定由各地自行制訂。國(guó)土資源部印發(fā)了關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)耕地占補(bǔ)平衡監(jiān)督管理的通 知(國(guó)土

7、資發(fā)20106號(hào))，要求地方結(jié)合實(shí)際，研究提高整耕地開(kāi)墾 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量有保證，質(zhì)量不降低。資金使用土地管理法規(guī)定?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地，具體使用辦法由各地制訂。(三)土地復(fù)墾費(fèi)土地管理法、土地復(fù)墾條例對(duì)土地復(fù)墾費(fèi)的征收和使用做出了 明確規(guī)定。繳納人土地管理法規(guī)定因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地 單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒(méi)有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符 合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾?！蓖恋貜?fù)墾條例進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定土地復(fù)墾義務(wù)人不復(fù)墾，或者復(fù)墾驗(yàn)收中經(jīng)整改仍不合格的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，由有關(guān)國(guó)土資源主管 部門代為組織復(fù)墾?！崩U納標(biāo)準(zhǔn)土地復(fù)墾條例規(guī)定確定土地

8、復(fù)墾費(fèi)的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)綜合考慮損毀 前的土地類型、實(shí)際損毀面積、損毀程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)墾用途和完成復(fù) 墾任務(wù)所需的工程量等因素?！辟Y金使用土地復(fù)墾條例規(guī)定土地復(fù)墾義務(wù)人繳納的土地復(fù)墾費(fèi)專項(xiàng)用于 土地復(fù)墾。任何單位和個(gè)人不得截留、擠占、挪用。（四）用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)土地出讓收入國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)發(fā)20048號(hào)X國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó) 發(fā)200631號(hào)X國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)通 知（國(guó)發(fā)201047號(hào)）、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦 法（財(cái)綜200449號(hào)）、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金使用管理辦 法（財(cái)建200

9、4174號(hào)）等文件，對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓收 入的使用管理做出了明確規(guī)定。使用比例國(guó)發(fā)20048號(hào)文規(guī)定將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā), 財(cái)綜200449號(hào)文對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金提出了 不低于 土地出讓平均收益15%具體要求，國(guó)發(fā)200631號(hào)文進(jìn)一步明確應(yīng) 逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的比重。.征收標(biāo)準(zhǔn)財(cái)綜200449號(hào)文規(guī)定，土地出讓平均純收益是指地方人民政府 出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。由財(cái)政部、國(guó)土資源部根據(jù)全 國(guó)城鎮(zhèn)土地等別、城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、建設(shè)用地供求狀況、社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況制定、聯(lián)合發(fā)布，并根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況適 時(shí)調(diào)整

10、。計(jì)算方法財(cái)綜200449號(hào)文規(guī)定的計(jì)算方法為：從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金=土地出讓面積x土地出讓平 均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）x各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng) 業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例（不低于15%）。.資金使用財(cái)建2004 174號(hào)文件明確規(guī)定：農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)主要包括：土地整 理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開(kāi)發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的 土地開(kāi)發(fā)。國(guó)發(fā)201047號(hào)文明確要求嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收益要優(yōu)先用于 農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定。二、土地整治資金規(guī)模測(cè)算（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)1.測(cè)算方法根據(jù)全國(guó)土地利用總體規(guī)劃及各地批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃，未來(lái)規(guī) 劃期內(nèi)擬

11、新增的建設(shè)用地規(guī)模確定。方法一，新增建設(shè)用地乘以各地平均新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征 收標(biāo)準(zhǔn)后測(cè)算得出。方法二，根據(jù)20072010年期間，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的 征收情況，測(cè)算規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收情況。（二）耕地開(kāi)墾費(fèi)各地耕地開(kāi)墾費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)乘以規(guī)劃期間內(nèi)各地建設(shè)占用 耕地的規(guī)模。（三）用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)土地出讓收入從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金=土地出讓面積x土地出讓平 均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）x各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng) 業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例（不低于15%）。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，土地出讓面積變動(dòng)幅度 較大。根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金審

12、計(jì)調(diào)查結(jié)果2008年6月4日公告）, 北京、天津、上海、重慶等11城市3年度將土地出讓凈收益2618.69億 元提取農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金56.86億元，土地出讓凈收益用于農(nóng)用地開(kāi)發(fā)資 金的比例約占2.2%。而根據(jù)財(cái)政部2010年公布的全國(guó)土地出讓收支 基本情況，2009年從土地出讓收入中計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入143 億元,2008年約為126.1億元分別占當(dāng)年土地出讓收入的1.0%和1.3% , 綜合以上比例，平均為1.5%。三、土地整治資金需求分析（一）宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)、農(nóng)用地整理和土地復(fù)墾資金需求分析根據(jù)當(dāng)前的平均投資標(biāo)準(zhǔn)，考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（人、材、機(jī)價(jià)格上漲） 對(duì)投資標(biāo)準(zhǔn)的影響，合理確定

13、規(guī)劃期內(nèi)投資標(biāo)準(zhǔn)。2000年土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目畝均預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域名稱項(xiàng)目 類型地貌類型畝均預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)1（元/畝）畝均預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)2 （元/畝）公頃預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)1 （元/公 頃）公頃預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)2 （元/公頃）東南沿海區(qū)開(kāi)發(fā)平原207027603105041400丘陵山區(qū)225029503375044250灘涂5920789088800118350整理平原14101347021150202050丘陵山區(qū)17501750026250262500復(fù)墾平原4400861066000129150丘陵山區(qū)65501092098250163800環(huán)渤海區(qū)開(kāi)發(fā)平原179023702685035550丘陵山區(qū)2120321

14、03180048150灘涂255035503825053250整理平原14401367021600205050丘陵山區(qū)16201626024300243900復(fù)墾平原364060605460090900丘陵山區(qū)4530734067950110100東北地區(qū)開(kāi)發(fā)平原115015001725022500丘陵山區(qū)121018501815027750灘涂169023902535035850整理平原1000677015000101550丘陵山區(qū)1120747016800112050復(fù)墾平原5140856077100128400丘陵山區(qū)62301038093450155700中部地區(qū)開(kāi)發(fā)平原1360181

15、02040027150丘陵山區(qū)288044304320066450灘涂348046405220069600整理平原1280854019200128100丘陵山區(qū)20101340030150201000復(fù)墾平原5200867078000130050丘陵山區(qū)674011240101100168600西南地區(qū)開(kāi)發(fā)平原183024402745036600丘陵山區(qū)278047804170071700灘涂5920740088800111000整理平原1250830018750124500丘陵山區(qū)1320880019800132000復(fù)墾平原5300815079500122250丘陵山區(qū)6980107401

16、04700161100土地開(kāi)發(fā)整理畝均預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)續(xù)前表區(qū)域名稱項(xiàng)目 類型地貌類型畝均預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)1（元/畝）畝均預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)2 （元/畝）公頃預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)1 （元/公 頃）公頃預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn)2 （元/公 頃）黃土高原區(qū)開(kāi)發(fā)平原178025902670038850丘陵山區(qū)298039704470059550灘涂6410854096150128100整理平原1270850019050127500丘陵山區(qū)25701710038550256500復(fù)墾平原4440739066600110850丘陵山區(qū)5460910081900136500西北區(qū)開(kāi)發(fā)平原130016301950024450丘陵山區(qū)2840379042

17、60056850灘涂6200827093000124050整理平原1250840018750126000丘陵山區(qū)25501700038250255000復(fù)墾平原4420734066300110100丘陵山區(qū)5440907081600136050全國(guó)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況（2001-2008）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品零售價(jià)格指數(shù)工業(yè)品出廠 價(jià)格指數(shù)原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格指 數(shù)2001100.799.298.799.8200299.298.797.897.72003101.299.9102.3104.82004103.9102.8106.1111.42005101.8100.8104.9108.3200

18、6101.5101.0103.0106.02007104.8103.8103.1104.42008105.9105.9106.9110.520022010年全國(guó)平均最低工資標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)年份全國(guó)最低工資標(biāo)準(zhǔn) 平均值/ （元/月）比值環(huán)比指數(shù)12002332.1711.0022003357.551.081.0832004396.031.191.1142005463.321.391.1752006492.521.481.0662007530.841.601.0872008698.042.101.3182009698.042.101.0092010757.422.321.11（二）旱澇保收高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田資金需

19、求分析從投資角度分析，高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)與普通耕地整治區(qū)別在于要充 分利用原有的基礎(chǔ)設(shè)施，減少重復(fù)投資。（土地平整30%,基礎(chǔ)設(shè)施新建80%）（土地平整 20%,基礎(chǔ) 設(shè)施新建70%）（土地平 整20%,基 礎(chǔ)設(shè)施新建 60%）（土地平整 20%,基礎(chǔ) 設(shè)施新建50%）（土地平整20%,基礎(chǔ)設(shè)施新建30%）北京1677140812241056704（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地整治資金需求分析農(nóng)村集體建設(shè)用地整治是一個(gè)包括拆舊安置的完整過(guò)程，整治標(biāo)準(zhǔn)要 考慮房屋拆遷補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償、新建安置房屋和土地復(fù)墾的費(fèi)用。主要考慮土地復(fù)墾的費(fèi)用，適當(dāng)考慮拆遷補(bǔ)償及地上附著物補(bǔ)償。案例一：例二：費(fèi)用名稱金額比

20、重（%）備注前期工程費(fèi)2.450.05%土地整理費(fèi)122.442.34%竣工驗(yàn)收費(fèi)1.850.04%項(xiàng)目管理費(fèi)1.270.02%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.530.05%小計(jì)130.532.49%拆遷費(fèi)5101.6797.51%包括拆遷安置補(bǔ)償及過(guò)度費(fèi)投資總估算5232.19100%案例三:費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）比重（%）房屋拆除補(bǔ)償費(fèi)：798141.23林盤等地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：104.010.53宅基地復(fù)墾費(fèi)：260.061.34中心村范圍內(nèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)：81.10.42城鎮(zhèn)建新范圍內(nèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)：170.960.88農(nóng)民社保、醫(yī)療費(fèi)：689035.60不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1548.718.00計(jì)劃利潤(rùn)：2323.0712.00總計(jì)：19358.91100（一）補(bǔ)充了耕地?cái)?shù)量，提高了耕地質(zhì)量。費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）比重（%）