全生命周期物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)知識(shí)分享

1、全生命周期物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)內(nèi)容摘要：物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，也是產(chǎn) 品開發(fā)的重要組成部分。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程與物 業(yè)管理割裂的現(xiàn)狀，提由了全生命周期物業(yè)管理與服務(wù)策劃 和設(shè)計(jì)的必要性，從市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、物業(yè)管理與服 務(wù)策劃、設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理和施工物業(yè)監(jiān)理等五個(gè)方面研究了物 業(yè)管理與服務(wù)策劃和設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理全生命周期 策劃 設(shè)計(jì)按照當(dāng)前法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期物業(yè)管理之 間的關(guān)系是割裂的，這樣由于物業(yè)的先天不足而影響業(yè)主使 用時(shí)，物業(yè)公司自身所能提供的服務(wù)有限，往往難以解決問(wèn) 題，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司，使物業(yè) 公司的經(jīng)營(yíng)陷入困境

2、，此類事例屢見不鮮。本文認(rèn)為物業(yè)管 理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，也是產(chǎn)品開發(fā)的重要組成部 分，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)的策 劃和設(shè)計(jì)，從而將被割裂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和使用過(guò)程變?yōu)?統(tǒng)一的整體，使房地產(chǎn)開發(fā)真正走向以消費(fèi)者需求為中心的 軌道。全生命周期的物業(yè)管理與服務(wù)物業(yè)管理一般是對(duì)已建成并投入使用的物業(yè)而言, 是業(yè)主以維護(hù)正常生活秩序和財(cái)產(chǎn)保值、增值為目的對(duì)物業(yè) 的管理活動(dòng)。按現(xiàn)行法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主從事物 業(yè)管理活動(dòng)，而物業(yè)服務(wù)公司在合同和授權(quán)范圍內(nèi)為業(yè)主提 供服務(wù)。如果業(yè)主將自己應(yīng)進(jìn)行的部分物業(yè)管理職能授權(quán)給 物業(yè)服務(wù)公司，則物業(yè)公司提供的是物業(yè)管理服務(wù)，這些工 作

3、與基本物業(yè)服務(wù)不同，其重點(diǎn)是物業(yè)的管理工作，進(jìn)行的 是業(yè)主方物業(yè)管理。一般情況下，物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)項(xiàng)目 上所從事的活動(dòng)，既包括為業(yè)主提供物業(yè)管理方面的服務(wù)， 又包括為業(yè)主提供基本和增值服務(wù)，故可稱其為物業(yè)管理與 服務(wù)。全生命周期的物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)是在 項(xiàng)目開發(fā)之初就站在潛在業(yè)主的角度，從潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管 理與服務(wù)的需求由發(fā)進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)的謀劃和安排，是 傳統(tǒng)物業(yè)管理向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程的延伸。目前物業(yè)管理 與服務(wù)在不同時(shí)期由不同主體實(shí)現(xiàn)，在物業(yè)開發(fā)階段，由開 發(fā)商完成，在設(shè)計(jì)階段由開發(fā)商與設(shè)計(jì)院共同完成，在建設(shè) 階段由開發(fā)商、承包商、監(jiān)理公司共同完成，交付使用后， 由業(yè)主委員會(huì)

4、進(jìn)行物業(yè)管理，由所聘任的物業(yè)公司提供物業(yè) 服務(wù)，直至物業(yè)報(bào)廢。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程以開發(fā)商為 主體，以物業(yè)產(chǎn)品為核心展開，對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)涉及較粗淺，可能造成后期物業(yè)管理的困難，進(jìn)行全生命周期的物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)可以促進(jìn)開發(fā)商樹立以業(yè)主為中心的經(jīng)營(yíng)理念，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中業(yè)主缺位問(wèn)題，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量。物業(yè)公司參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程，發(fā)揮自身與業(yè)主親密接觸、對(duì)業(yè)主需求深刻了解的優(yōu)勢(shì)，在為開發(fā)商、設(shè)計(jì)人員、建造人員等提供有力支持的同時(shí)，也可為自己的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的條件。全生命周期物業(yè)管理與服務(wù)策劃和設(shè)計(jì)的內(nèi)容按房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程，物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研、

5、 可行性研究、 物業(yè)管理與服務(wù)策劃、設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理和施工物業(yè)監(jiān)理等五個(gè)部分，如圖 1 所示。（一）利用市場(chǎng)調(diào)研確定目標(biāo)業(yè)主及需求市場(chǎng)調(diào)研、確定目標(biāo)業(yè)主及需求是與開發(fā)商合作進(jìn)行的，策劃人員需深入了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)條件，并結(jié)合自身對(duì)業(yè)主需求的全面了解，擬定調(diào)研方案、組織調(diào)研、進(jìn)行調(diào)研分析，并在此基礎(chǔ)上協(xié)助開發(fā)商確定目標(biāo)業(yè)主并滿足業(yè)主需求，業(yè)主最終需求應(yīng)是整體的物業(yè)需求，既包括房屋及環(huán)境的需求，又包括維護(hù)和房屋使用及環(huán)境方面的物業(yè)管理需求和各種服務(wù)需求，而后者是物業(yè)管理與服務(wù)調(diào)研的重點(diǎn)。（二）全生命周期可行性研究通常的可行性研究是站在開發(fā)商立場(chǎng)，從開發(fā)商利益出發(fā)，將從市場(chǎng)調(diào)研開始至售后服務(wù)、保

6、修為止作為全過(guò)程的可行性研究。全生命周期可行性研究是站在業(yè)主立場(chǎng)，從業(yè)主利益出發(fā)，將建造、使用、維護(hù)直至更新作為全過(guò)程的可行性研究。將通常的可行性研究與全生命周期可行性研究相結(jié)合，可使開發(fā)商既了解策劃方案對(duì)自己利益的影響，又了解策劃方案對(duì)業(yè)主的影響，綜合二者，得到一套更完美的方案。（三）物業(yè)管理與服務(wù)策劃物業(yè)管理與服務(wù)策劃對(duì)開發(fā)商而言是開發(fā)產(chǎn)品的“ 賣點(diǎn) ” 策劃，對(duì)潛在業(yè)主而言，是參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 建造的過(guò)程。 物業(yè)管理與服務(wù)策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃、物業(yè)管理策劃、物業(yè)服務(wù)策劃和物業(yè)營(yíng)銷策劃四個(gè)相互關(guān)聯(lián)的主要部分。. 物業(yè)管理規(guī)劃是對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行的謀劃與計(jì)劃， 它與項(xiàng)目規(guī)劃不同， 它是在滿足

7、詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的前提下，按物業(yè)管理的要求進(jìn)行功能策劃與設(shè)計(jì)，使用地、建筑物、道路、給排水設(shè)施、供電設(shè)施和園林景觀的布局更合理，更便于對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和為業(yè)主提供服務(wù)。物業(yè)管理規(guī)劃應(yīng)按物業(yè)管理要求確定功能規(guī)劃，依據(jù)功能規(guī)劃先從用地規(guī)劃和建筑布局規(guī)劃開始，然后是交通規(guī)劃，最后是景觀和環(huán)境規(guī)劃等，使這些規(guī)劃為物業(yè)管理與服務(wù)創(chuàng)造良好條件，使效用與費(fèi)用相統(tǒng)一，短期效果與長(zhǎng)期效果相統(tǒng)一。.物業(yè)管理策劃與設(shè)計(jì)。物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理，在房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行物業(yè)管理策劃與設(shè)計(jì)應(yīng)按潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)保值增值的需求，站在業(yè)主角度進(jìn)行策劃與設(shè)計(jì)， 包括物業(yè)管理模式與方式策劃、 物業(yè)管理組織形式策劃、物業(yè)管理特色策劃和物業(yè)

8、管理制度設(shè)計(jì)、編制各種物業(yè)管理計(jì)劃等。.物業(yè)服務(wù)策劃與設(shè)計(jì)。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化不僅依靠規(guī)?；蛯I(yè)化，更需要品牌化，物業(yè)服務(wù)策劃和設(shè)計(jì)有利于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中預(yù)先策劃服務(wù)特色，可增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)房欲望，有利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的品牌戰(zhàn)略。在住區(qū)功能策劃的基礎(chǔ)上，依據(jù)潛在業(yè)主需求，對(duì)服務(wù)模式、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式與方法等進(jìn)行策劃與設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)策劃與設(shè)計(jì)應(yīng)包括：服務(wù)模式、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式與方法等的策劃與設(shè)計(jì)， 如環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求及策劃、 保安服務(wù)要求及策劃、園林景觀養(yǎng)護(hù)要求及策劃、停車服務(wù)及策劃、增值

9、服務(wù)設(shè)計(jì)等服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)方式與方法。策劃文件可作為業(yè)主委員會(huì)編制招標(biāo)文件、選擇物業(yè)公司的依據(jù)。.物業(yè)營(yíng)銷策劃是為開發(fā)商提供站在業(yè)主角度的物 業(yè)營(yíng)銷建議，包括：物業(yè)產(chǎn)品的策劃與設(shè)計(jì)，站在業(yè)主角度 的從物業(yè)適用性和管理經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)建筑物風(fēng)格與造型、 立面、房型、采光、園林景觀等進(jìn)行策劃和設(shè)計(jì)；物業(yè)價(jià)格 策劃與設(shè)計(jì)，站在業(yè)主立場(chǎng)，考慮潛在業(yè)主的心理價(jià)格，確 定業(yè)主可接受價(jià)格；物業(yè)銷售渠道策劃與設(shè)計(jì)，開發(fā)商一般 采用直銷或代理銷售的途徑，物業(yè)公司可在承擔(dān)各種物業(yè)管 理與服務(wù)的同時(shí)協(xié)助開發(fā)商銷售物業(yè)，這樣可密切與開發(fā)商 的關(guān)系、縮短與業(yè)主的距離，有助于物業(yè)公司業(yè)務(wù)的拓展； 物業(yè)營(yíng)銷傳播組合策劃與

10、設(shè)計(jì)，將物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)信息 與物業(yè)信息有機(jī)組合、將各種傳播工具有機(jī)組合，形成統(tǒng)一 的策劃與設(shè)計(jì)方案。策劃與設(shè)計(jì)包括物業(yè)管理與服務(wù)方式與 特色等方面的理念設(shè)計(jì)，還包括物業(yè)管理與服務(wù)品牌、展臺(tái) 與樣板間設(shè)計(jì)、售樓處設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理與服務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)服 務(wù)等方面的視覺設(shè)計(jì)。將物業(yè)管理與服務(wù)的視覺設(shè)計(jì)和理念 設(shè)計(jì)相融合，給潛在業(yè)主傳播關(guān)于物業(yè)和物業(yè)管理與服務(wù)的 整體感覺。（四）設(shè)計(jì)階段物業(yè)監(jiān)理設(shè)計(jì)是物業(yè)的藍(lán)圖，對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)有至關(guān)重要 的影響。為避免物業(yè)生現(xiàn)先天不足，開發(fā)商通過(guò)物業(yè)管理與 服務(wù)的策劃和設(shè)計(jì)，將物業(yè)管理與服務(wù)要求列入設(shè)計(jì)任務(wù) 書，作為設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之一，設(shè)計(jì)人員充分考慮物業(yè)管理 與服務(wù)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，保證物業(yè)建成后不留隱患。設(shè)計(jì) 人員習(xí)慣上以技術(shù)要求為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)，很少考慮經(jīng)濟(jì)性和 為物業(yè)管理與服務(wù)提供方便。因此，設(shè)置設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理，站 在潛在業(yè)主立場(chǎng)，從物業(yè)使用、物業(yè)管理與服務(wù)的經(jīng)濟(jì)性、 適用性、便捷性、安全性等方面對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審查、審核、監(jiān) 督，既可降低建造成本，又可為物業(yè)管理與服務(wù)創(chuàng)