韓國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

1、韓國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀1,韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r跟中國(guó)有一定相似之處，兩者都在 1998年實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，由非市場(chǎng)化向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)型。在這 過(guò)程中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)跟宏觀經(jīng)濟(jì)步調(diào)不一致， 導(dǎo)致出現(xiàn)了房地產(chǎn) 價(jià)格迅速上漲，向宏觀經(jīng)濟(jì)“追趕”的現(xiàn)象。2。韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展為居民積累了大量財(cái)富20世紀(jì)70年代以前，韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)非常落后，人均GDP始終不足 200美元。而在隨后的30年，韓國(guó)抓住了美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家調(diào) 整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有利國(guó)際環(huán)境，采取了 “先速度，后技術(shù)；先外延，后內(nèi) 涵；先經(jīng)濟(jì)，后社會(huì)福利的一系列不平衡發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)和經(jīng) 濟(jì)的飛速發(fā)展。

2、1996年，韓國(guó)的人均GDP超過(guò)了 10000美元，一 度加入了 OECD（富國(guó)俱樂(lè)部）。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展為韓國(guó)居民的財(cái) 富積累提供了最重要的基礎(chǔ).圖：1961年-2005 年韓國(guó)人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲2010,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理城市化和人口結(jié)構(gòu)變化使購(gòu)房需求激增1960年初，隨著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，韓國(guó)城市化進(jìn)程也開(kāi)始 加速。韓國(guó)僅僅用了 30年，即將城市化率從1960年的28。0%提高 到1990年的74%。城市化率的大幅提高，改變了韓國(guó)人口結(jié)構(gòu)的城 鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)比例，使得城市住宅需求愈發(fā)剛性。圖：1955年-2005年韓國(guó)城市化率及提高幅度數(shù)據(jù)來(lái)源：城市化，人口流

3、動(dòng)與房?jī)r(jià)2008,招商證券，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理與此同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)中的年齡比例也發(fā)生了較大變化1955-1963年是韓國(guó)人口出生的高峰期，這一代人被稱作韓國(guó)的“嬰兒潮”的一代，在隨后的20-30年間，不僅為韓國(guó)社會(huì)提供了大量的勞動(dòng)力資源，也成為社會(huì)財(cái)富的主要擁有者.圖：1960年-2008年韓國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)君靖3金產(chǎn)等威就卡耕數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲 2010 ,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理1990年以后，韓國(guó)2040歲人口占比達(dá)到了 37%左右。這個(gè)年 齡段是首次置業(yè)最集中的年齡，是房地產(chǎn)需求最重要的來(lái)源和支撐。尤其是婚房作為剛性需求的重要組成部分，無(wú)論是購(gòu)買還是租賃，都 是房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)最有力的支撐之一.隨著“嬰兒潮” 一代進(jìn)入婚育年齡， 消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之產(chǎn)生一系列的變化。 其中，耐用品消費(fèi)尤其是與住房 消費(fèi)相關(guān)的，具比重在此期間逐漸提升。圖：1970年一2005年韓國(guó)城市化率及消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化197019751801985199520002005城市化率41 174B3657 2565 3774.4379 0379.676146賁品和非消精欣料10096.189.071.15S543.641.738.9通病消康酒林軟桿和用草100113 9咕a71 454335.137440 2肢在融悔10099.887.654_855054.942039.6住點(diǎn)淅聲水電堤三1Q081.99

5、9.7105.7126.11S1.6181.4180.0店住設(shè)昌力推計(jì)1 0口109.3呼4149.3178.6179.3142 6128.8數(shù)據(jù)來(lái)源：城市化，人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)2008 ,招商證券，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，進(jìn)入中年的“嬰兒潮” 一代使得韓國(guó)家庭 數(shù)量在1985-2005年之間翻了一倍.圖：1980-2005韓國(guó)家庭數(shù)量翻番數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理與此不相符合的是，韓國(guó)的住房供給卻還是相當(dāng)落后，數(shù)據(jù)表明: 1985年韓國(guó)戶均住房?jī)H為0.61套，而此時(shí),韓國(guó)人均GDP大約是 3000美元。韓國(guó)政府在隨后的10年中

6、大力發(fā)展住房建設(shè)，例如， 1988年，韓國(guó)政府為了實(shí)現(xiàn)其競(jìng)選諾言，在首爾的衛(wèi)星城興建200萬(wàn)套住房.到了 1998年，人均GDP超過(guò)10000美元，韓國(guó)戶均住 房?jī)H0。75套，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家的戶均1套標(biāo)準(zhǔn)還是相差較遠(yuǎn)。圖：1962-2007韓國(guó)建房數(shù)量1987-1997年為大規(guī)模建設(shè)期亭數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲2010,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理圖：1985-2005韓國(guó)戶均住房套數(shù)始終不足1套1=1管廣均IL房套數(shù)16000 UOOO 12000 100006000 6000 di00001905 1987 189 1991 1993 1995 1997 1999 2D01 2003

7、 2005數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲2010,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理由此不難發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是極不協(xié)調(diào)的，居民的住房需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足，為將來(lái)政府政策轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn) 市場(chǎng)化以后的房?jī)r(jià)激漲埋下了隱患 3。政府政策變化，韓國(guó)房市邁向市場(chǎng)化3。1 1998年之前政府主導(dǎo)的非市場(chǎng)化階段朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)（1950。6-1953.7）以后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)衰弱，國(guó)內(nèi)居民的 住房基本需求得不到滿足。為了解決日益突出的住房矛盾，政府在 1960年初頒布了公營(yíng)住宅法，并成立了 “大韓住宅公社”和“韓 國(guó)住宅銀行，基本形成了由政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)格局。1970年，韓 國(guó)政府提出“一戶一住宅，把解決居民

8、住房問(wèn)題納入到了長(zhǎng)期的戰(zhàn) 略目標(biāo)中.相應(yīng)的，在這一時(shí)期韓國(guó)政府頒布了多項(xiàng)對(duì)住房市場(chǎng)有深 遠(yuǎn)影響的法律法規(guī)。其中，較為重要的是，為了抑制房?jī)r(jià)和住房投機(jī) 行為,1970年韓國(guó)政府出臺(tái)商品房上限價(jià)政策，抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)措施等規(guī)定.（該規(guī)定直到1998年才廢除，此前一直是抑制房?jī)r(jià) 的主要原因）圖：非市場(chǎng)化時(shí)期韓國(guó)政府主要房市政策W把電19705更1的了洞餐后也重戶*L房加*北+ 580+也*.*國(guó)it人艙逮上沖晴艮，性豆全在腐出看片晝?nèi)?悟本洪.唐ifr看也過(guò)快曾目也及宜日擊中此*魯提餐死屋. hk上地十尋加但片中看技也.廷之再?zèng)_4L庠林片政策蟠四百百土星諦劃：U0科19921,計(jì)劃也5年內(nèi)4金200天

9、冬住身未文粗時(shí)他卓卜劃，1988 ML妁2%,外或設(shè)T通/擊*A租?性唐，保會(huì)清,塔耳務(wù)印11- 璃.槌心怙就低苴人女總1993護(hù)整井苴牛彳引（1993-19971 ,這一中加大粒樂(lè)境火力旗百十小翹“色青計(jì)劃F *我云朵桎背低廉片熱L收畬力中場(chǎng)楨的537T5%1W7仕*刑格青*; 血）中單圮溫地上岬藥成忙*注統(tǒng)一好像事上“*1即1）青土地史另帕章聚到博和乩30%收疆用50%.討去小憶粕土地支甚.任收300%卡率村得和2）時(shí)4t也口地僧#電同香他七地.見(jiàn)用既值聞.希中指電J） aifflJtw 餐片發(fā)行全比KLDC意長(zhǎng)-1小晅由幟工*護(hù)泳：0以卓力度用地前抽的1（凡事牡加55卜后本以FM號(hào)19A

10、149K31) as在審桌.T|fL4tt+1A1970 +朽40%出土到處弘荽1郎年.引入他*出件*史.出帝術(shù)品時(shí)斡4M晟出L舟花I向午左方比肝地奉戴1第3午，輯購(gòu)亮果二強(qiáng)新隼作用鬲，*一勤新近住房中H般方推時(shí)f：%3+標(biāo)昌*5 +1965位青去*!：祖率同理找呻足及粕嘴就也非才格學(xué)1上落1班1）現(xiàn)富春火H用艷羊，妙土方/粒相力遺；2）的埋埠4土忠況，關(guān)r宅地百點(diǎn)ER杓法律 土地也吐巧忖稅金1卿仕* tt ; H上壯寒鹿發(fā)敢*山泉*裒金莊H 次調(diào)電備求仕用神19至唐物*!; 65千方案以下仕年比率41姻 學(xué)語(yǔ)*選-*離*僧匕198S-1992J牛內(nèi)處沌建加號(hào)都13電金S住瓊價(jià)越我欠悔F”,

11、199+1麗4由晶電翼4名E岸11&4 飛一 小人也本任時(shí)19&L萬(wàn)#.中/H.*存量肉母附加卜杜座出發(fā)上家前;匕代座件料件抄世史數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲 2010,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理從1960年到1998年，政府主導(dǎo)下的韓國(guó)住房市場(chǎng)充斥了 “計(jì)劃建設(shè)”、“按規(guī)定供給”、“限制房?jī)r(jià)”、“指導(dǎo)地價(jià)”等具有計(jì) 劃經(jīng)濟(jì)味道的政策。在戶均住房不足1套以及韓國(guó)居民對(duì)住房的剛性 需求下，充滿計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意味的韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極度不完全，使得韓國(guó)房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估.例如，首爾的住房?jī)r(jià)值僅是當(dāng)?shù)氐貐^(qū)生產(chǎn)總值的1.4倍。3。2 1998年后市場(chǎng)化階段1997年下半年，韓國(guó)發(fā)生外匯以及金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)很快

12、下滑，失業(yè)人數(shù)劇增，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了空前低谷，大批房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y 金周轉(zhuǎn)不靈、國(guó)內(nèi)需求不足等問(wèn)題瀕臨倒閉。僅在 1998年，14.3%的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉；房?jī)r(jià)、地價(jià)也隨之大幅下跌。韓國(guó)政府為了活躍 房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始實(shí)行住房市場(chǎng)化的舉措.其主要舉措有：(1)減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，不動(dòng)產(chǎn)所得稅，登記稅等多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收(2)放松對(duì)專賣住房的限制，放寬對(duì)“請(qǐng)約”資格的審查(3)廢止“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”(4)全國(guó)范圍內(nèi)取消商品房限價(jià)政策(5)允許外國(guó)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上享有國(guó)民待遇在這一系列舉措實(shí)施后，韓國(guó)房?jī)r(jià)大幅提升圖：1987 2008韓國(guó)房?jī)r(jià)增速1999年后房?jī)r(jià)大幅提升2 Sk：-e-c：i-B

13、k：f%色或*把速 他西妻印曲尸師譴數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段和路徑推演-一基于日韓經(jīng)驗(yàn)的比較2009,長(zhǎng) 江證券中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理其中，“嬰兒潮” 一代對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)最為重要。房?jī)r(jià)的上漲離不 開(kāi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定階段，多數(shù)家庭的收入在扣 除必要的開(kāi)支以后，仍有相當(dāng)數(shù)量的收入可以用于儲(chǔ)蓄， 從而使得居 民對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買可能性大大提升.1998年以后，“嬰兒潮”一代的平均 年齡在35 45歲，這一群體約720萬(wàn)人，占韓國(guó)總?cè)丝诘?4.6%。而這14。6%的群體占有了韓國(guó)42%的土地權(quán)，58%的房產(chǎn)，71.5%的銀行住房貸款和20%的股票市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)是韓國(guó)社會(huì)財(cái)富最主要的集中所

14、有者。3.3 2003年起，韓國(guó)政府出臺(tái)一系列政策抑制過(guò)熱房市1997年金融危機(jī)以后，隨著韓國(guó)政府出臺(tái)了陸續(xù)的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，2002年開(kāi)始，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本從金融危機(jī)的影響中恢復(fù)起來(lái)，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，大批資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始過(guò)熱勢(shì)頭，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅攀升。2003年起,韓國(guó)房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)了首次超過(guò)韓國(guó)居民收入增速的情況。圖：1975 2007韓國(guó)房?jī)r(jià)增速與居民收入增速 I I. Uul/MVrr A/ o o o o6 5 4 3 2% %o o1 2 - 一HEE 盤(pán) 6L7TE6CO6LHeu二息韓國(guó)居民收入增速 全國(guó)房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)

15、展階段和路徑推演 一一基于日韓經(jīng)驗(yàn)的比較2009, 長(zhǎng)江證券中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，房市過(guò)熱的局面，韓國(guó)政府采取一系列政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，其中包括了土地、稅收、金融、交易管制、價(jià)格管制等多方面的政策。只是這一系列的政策，在戶均住房套數(shù)不足1套之前，都難以在根本上難以解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。同時(shí)，政府采取頻繁的政策干預(yù)甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)更大的波動(dòng)。圖：市場(chǎng)化時(shí)期韓國(guó)政府主要房市政策20032007皆番范為餐由丁優(yōu)復(fù)紐小韓函成府收支坤生風(fēng)*國(guó)時(shí)有有憾剖平時(shí)20奴+此*.林國(guó)是界已耳感*從余觸樣屬也交儀扁f虹芝的科*, 上批皆全必.2*通盧*憒*屬*見(jiàn)戶市增出現(xiàn)過(guò)唐靜長(zhǎng).他也

16、”史圭工井，序酢也.七速中目標(biāo)者去土也市埔才房市崎苴熊 例文唐岳2003*F獷9國(guó)凡最顯甚d itJl同.2003-20121 .卜料:4如口。方小型皿L再，解決很*注總理注V叁定屏附豉款2003.51）現(xiàn)年電用中訪蛆，*盛內(nèi)田=*格圣、借，之用房樣?。??疏由港+我日帆拳，如#才聲3 A-R用.方詼到60%： 3）如m嚀in*荒墟升發(fā)此|乖卻2OO5.aU易站產(chǎn)史存中摘斷達(dá)，社竹tJt史必幽白也才出府妁國(guó)稅廳國(guó)警今等初艮中摘東；-；2i *梏+啊.左地風(fēng)并鑿4500方坤fl Jf-3,3 fjFfc化宅用地.廄世150萬(wàn)疊棋宅20063剖書(shū)日般E也相內(nèi)科，鼠雨收取比率50%; 2）黑離母地廣

17、怪甫觀阜.祖一*埴加遂射怩阜一力如上好&月所格的京熱；4：小宅耳機(jī)久過(guò)鞘。青秋人tt不尢汗靛過(guò)和%d2006 F*今19 IT 上開(kāi)史小時(shí)之上也，下用巨星HJI土內(nèi)期；2）雙前現(xiàn)代布密里色宅國(guó)和此童8*區(qū)*屯如在電手 戶本用出恒電的抵*號(hào)發(fā)他.3;履禹內(nèi)*甘虻死辱-貍高莆計(jì)也何，LTV由惠也過(guò)60% F調(diào)勺不超過(guò) 40%2007救書(shū)皆本肛評(píng)就4達(dá)幻麗k片人同美配已餐心為不三00獷又艮巾） 以上的gt宅，商用手博士M廣尊逋 住位8株的=域fr4電廣區(qū)二*史盡量岬班*岫此丁房除時(shí)修理上或，蟲(chóng)劉C5充2。監(jiān)中廣牛用,川父中均廛伶上送了1工3%數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲2010,中金公司，中國(guó)房地產(chǎn)指

18、數(shù)系統(tǒng)整理4。韓國(guó)住房市場(chǎng)給中國(guó)的啟示4。1落后的住房經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行“追趕”在1998年進(jìn)行住房市場(chǎng)化改革前，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)基本處于穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 至較高水平時(shí)，韓國(guó)居民積累了大量財(cái)富.1998年韓國(guó)政府進(jìn)行住房 市場(chǎng)化改革后，這批積累了大量財(cái)富的人群由于進(jìn)入婚育年齡， 購(gòu)房成為剛性需求，成了購(gòu)房的主力軍，是韓國(guó)房?jī)r(jià)迅速上漲的主因.1998年改革之前房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不夠，對(duì)房?jī)r(jià)的人為抑制，是1998年后房?jī)r(jià)追趕”國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要原因。中國(guó)目前的形勢(shì)跟韓國(guó) 非常相似，中國(guó)經(jīng)濟(jì)起步于1978年的改革開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)于1998 年進(jìn)行市場(chǎng)化改革.1998年之前的福利分房制