金陵世紀(jì)花園4期營(yíng)銷策劃課件

1、金陵嘉世中心JUST-CENTRE金陵世紀(jì)花園4期營(yíng)銷策劃方案BRIEF1第1頁(yè)，共43頁(yè)。 金陵嘉世中心JUST-CENTRE 河西的第一個(gè)主城化中心住區(qū) 城市精尚公寓。LIFE MALL生活廣場(chǎng)第2頁(yè)，共43頁(yè)。摘要目錄PART1 市場(chǎng)綜述PART2 產(chǎn)品建議PART3 項(xiàng)目定位PART4 營(yíng)銷策略PART5 商業(yè)管理PART6 營(yíng)銷成本與收益PART7 附件第3頁(yè)，共43頁(yè)。前言1、提出此方案是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本定型的情況下進(jìn)行的，因此在產(chǎn)品調(diào)整 部分已充分考慮到工程技術(shù)方面的限制，在不影響外框尺寸與建筑 結(jié)構(gòu)的條件下，我們對(duì)主體戶型設(shè)計(jì)提出了調(diào)整建議2、考慮本案面臨的市場(chǎng)環(huán)境，我們重點(diǎn)針對(duì)

2、商業(yè)部分進(jìn)行了業(yè)態(tài)規(guī)劃和 營(yíng)銷方式的創(chuàng)新 3、我們的基本策劃原則為 A 在確保售價(jià)的前提下，在6-10個(gè)月內(nèi)完成銷售 B 在快速去化的基礎(chǔ)上，同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)對(duì)主 體的促進(jìn)與提升 C 我們可以提供的服務(wù)除策劃與銷售代理 之外，還包含商業(yè) 規(guī)劃、 招商與后期經(jīng)營(yíng)管理 第4頁(yè)，共43頁(yè)。PART1 市場(chǎng)綜述1-1 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案處于河西中區(qū)，是南京河西發(fā)展的發(fā)源之地，歷經(jīng)近十年發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)以大型住區(qū)與市場(chǎng)群結(jié)合的特殊板塊，無(wú)論區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)的發(fā)展模式，與河西其他區(qū)域均有顯著的不同，從未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看： 1、由于已經(jīng)融入主城，較高的入住率將直接促進(jìn)形成河西最成熟的居住 區(qū)之一，

3、同時(shí)將形成具備一定規(guī)模的城鎮(zhèn)中心； 2、由于區(qū)域的特殊性，本區(qū)域的交通/生活的便利性將支撐起較為活 躍的中檔住宅租賃市場(chǎng)，同時(shí)導(dǎo)致周邊社區(qū)性消費(fèi)極為活躍； 3、由于家居、建材業(yè)的集中度不斷增強(qiáng)，本區(qū)域作為一個(gè)重要的、高度活 躍的產(chǎn)業(yè)化商圈，將對(duì)周邊的居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生重要的影響； 4、由于本區(qū)域相對(duì)單一的商業(yè)供應(yīng)，制約區(qū)域發(fā)展的主要障礙在于符合住區(qū)要求 的商業(yè)配套； 5、由于以?shī)W體中心為核心的河西新城的加速發(fā)展，本區(qū)域不可能成為河西高檔住 宅區(qū)域，而是成為徹底融入主城的商業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)混合居住區(qū)；本區(qū)域早期的低 價(jià)格 特征還將導(dǎo)致本區(qū)域住宅的換手率較高；第5頁(yè)，共43頁(yè)。PART1 市場(chǎng)綜述1

4、-2 本案面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅：由于進(jìn)入開(kāi)發(fā)末期，關(guān)注度相對(duì)較低 ；由于市場(chǎng)群的長(zhǎng)期存在， 總體環(huán)境品質(zhì)不占優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致價(jià)格上行空間相對(duì)有限，特別是 4 期以商住用途立項(xiàng)，點(diǎn)式樓的建筑形態(tài)對(duì)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)有諸多限 制，難以在前3期的住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)上有明顯提升； 目前區(qū)域市場(chǎng)中住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)t特征以60萬(wàn)-80萬(wàn)元總價(jià)的傳統(tǒng)住宅與30-40 萬(wàn)元 的小戶型單身公寓為主，40-45萬(wàn)元區(qū)間、能滿足家庭化生活需求的 中小戶 型屬于極度稀缺 結(jié)論：由于規(guī)劃條件的制約，4期主體不宜采用大戶型方案，三代、四 代居的購(gòu)買模式設(shè)計(jì)可能偏于理想化 由于極端化小面積產(chǎn)品（單身公寓）市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大和無(wú)法滿足稍高的家 庭

5、化生活需求，4期也不宜采取傳 統(tǒng)小戶型的方案 第6頁(yè)，共43頁(yè)。PART1 市場(chǎng)綜述1-2 本案面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 商業(yè)：大型整商幾乎是所有開(kāi)發(fā)商面臨的難題，本案的商業(yè)面積近7000平方米， 設(shè)計(jì)為整體商業(yè)裙房，是所有商業(yè)形態(tài)中銷售與管理難度最大的類型，從 有利的方面來(lái)看，本區(qū)域所屬商圈較為成熟，可能對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)有所 引導(dǎo)，而周邊的大型居住區(qū)客觀上對(duì)社區(qū)配套性商業(yè)的需求旺盛；從不利 的方面來(lái)看，該商業(yè)的規(guī)模較為尷尬，作為配套商業(yè)面積過(guò) 大且難以分割， 作為主題化商業(yè)單層面積過(guò)小；目前本區(qū)域1層沿街鋪面的 租金水平尚屬 健康（日租1-2元左右），但除了作為專業(yè)賣場(chǎng)之外，多達(dá)4層的整體裙房 幾

6、乎無(wú)法進(jìn)行整體定位，除此之外，一旦定位偏差，商業(yè)對(duì)主體的產(chǎn)品品 質(zhì)傷害極大，容易對(duì)住宅類產(chǎn)品的銷售形成抗性； 結(jié)論：主動(dòng)適應(yīng)本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特征并充分利用本區(qū)域生活化商業(yè)配套嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀， 采用 復(fù)合化定位，將整商分拆為多個(gè)中心化的商業(yè)組團(tuán)，是符合本案的方向第7頁(yè)，共43頁(yè)。PART1 市場(chǎng)綜述1-3 SWOT分析 住宅 優(yōu)勢(shì)/地段+主城化 劣勢(shì)/高容積率+點(diǎn)式建筑+沿街 機(jī)會(huì)/采用中間化定位 尋找市場(chǎng)供應(yīng)的盲點(diǎn) 威脅/傳統(tǒng)住宅化與高總價(jià)將面臨極大風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè) 優(yōu)勢(shì)/地處商圈+較高的居住密度 劣勢(shì)/單層面積過(guò)小/4層 機(jī)會(huì)/多中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理/提供穩(wěn)定的租金回報(bào) 威脅/ 自然銷售與無(wú)

7、主題招商/將導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的傷害第8頁(yè)，共43頁(yè)。PART2 產(chǎn)品建議住宅的調(diào)整 1、 建議采用中間化定位，在傳統(tǒng)住宅與極端化的小戶型中間，提供一 種既 能滿足家庭化生活需求（廚房/餐廳/衛(wèi)生間/客廳/臥室 保證有 5 個(gè)基本的獨(dú)立功能空間）又能將總價(jià)控制在40萬(wàn)元左右的中小型住 宅；與區(qū)域內(nèi)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（傳統(tǒng)住宅與極端化的低空間質(zhì)量小戶 型）形成充分錯(cuò)位，以40-42萬(wàn)的總價(jià)形成核心的競(jìng)爭(zhēng)力 2、出于對(duì)”主城化”、“復(fù)合化”的定位方向，建議將23、24號(hào)樓進(jìn)行差 異化設(shè)計(jì)，特別是24號(hào)樓高層，將標(biāo)準(zhǔn)層分拆為兩個(gè)單元，布置為 大空間商?。ㄅc商業(yè)裙房一體化的家居服務(wù)中心）和快捷酒店式公寓 （

8、帶租約 的超小面積客房式公寓）兩類產(chǎn)品，與商業(yè)裙房共同強(qiáng)調(diào)本案 的城市化功能第9頁(yè)，共43頁(yè)。23棟標(biāo)準(zhǔn)層平面第10頁(yè)，共43頁(yè)。24棟標(biāo)準(zhǔn)層平面第11頁(yè)，共43頁(yè)。PART2 產(chǎn)品建議商業(yè)的調(diào)整 現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案屬于典型的整商化設(shè)計(jì)，由于進(jìn)深達(dá)到20米以上，作為常規(guī)門(mén)面銷售的可能性幾乎不存在，如果不進(jìn)行細(xì)致的商業(yè)空間設(shè)計(jì)、有針對(duì)性的交通組織設(shè)計(jì)和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，該商業(yè)物業(yè)將無(wú)法順利銷售，在對(duì)區(qū)域商鋪市場(chǎng)進(jìn)行了分析并對(duì)設(shè)計(jì)方案仔細(xì)研判后，我們提出的商業(yè)設(shè)計(jì)原則為： （1）以垂直分割為規(guī)劃原則，將7000平方米的整商劃分為相對(duì)獨(dú)立的三個(gè)業(yè)態(tài)中心US聯(lián)合生活中心（住區(qū)生活化商業(yè)完整配套） US聯(lián)合家居

9、中心（南京唯一的家居服務(wù)中心） US聯(lián)合美食中心（區(qū)域需求旺盛的小型快捷餐飲集合） 注：US聯(lián)合家居中心與24棟北單元為功能一體化設(shè)計(jì)/具備獨(dú)立的 垂直交通組織與空間設(shè)計(jì)第12頁(yè)，共43頁(yè)。PART2 產(chǎn)品建議商業(yè)的調(diào)整 2、以“店中店”模式為分割原則，盡可能地確保每間商鋪的獨(dú)立性并嚴(yán)格 控制總價(jià)，租售基本單位（標(biāo)準(zhǔn)鋪位）為20M2左右，通過(guò)多個(gè)室內(nèi) 節(jié)點(diǎn)來(lái)降低空間的整體感并形成流暢、舒適的動(dòng)線，最大限度地解 決由于進(jìn)深過(guò)大帶來(lái)的銷售抗性 3、采用統(tǒng)一招商和帶租約銷售的策略（5年不低于7%的穩(wěn)定回報(bào)）， 盡可能一次性完成銷售，后期商管與經(jīng)營(yíng)控制可由專業(yè)公司進(jìn)行 （在商鋪銷售的同時(shí)由商管公司與業(yè)

10、主簽定租賃協(xié)議）第13頁(yè)，共43頁(yè)。裙房1F平面第14頁(yè)，共43頁(yè)。裙房2F平面第15頁(yè)，共43頁(yè)。裙房3F平面第16頁(yè)，共43頁(yè)。裙房4F平面第17頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)規(guī)劃第18頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)動(dòng)線第19頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位定位原則 住宅主城化 商業(yè)復(fù)合化 住宅方面，我們希望強(qiáng)調(diào)4期能夠符合本區(qū)域更加主城 區(qū)化的發(fā)展趨 勢(shì)（提供除了傳統(tǒng)住宅之外更大豐富城市功能的產(chǎn)品），充分發(fā)掘本區(qū) 域特殊的價(jià)值點(diǎn)，使之更接近于主城區(qū)的狀態(tài)（中型面積/配套完善/符 合高價(jià)出 租與出售的需求）； 商業(yè)方面，既能融入本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)化商圈功能，又同時(shí)具備為周邊所有 住區(qū)配套，形成河西中片的二級(jí)商業(yè)中心（

11、城鎮(zhèn)中心）第20頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位 總體定位 金陵嘉世中心JUST-CENTRE 河西的第一個(gè)主城化中心社區(qū) 城市公寓。LIFE MALL生活廣場(chǎng) 第21頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位 A座（23棟） 城市精尚公寓 總價(jià)基本控制在40萬(wàn)元左右/滿足家庭化生活需求的小面積住宅 60-65M2左右/具備獨(dú)立廚衛(wèi)/獨(dú)立客廳/舒適型臥室等住宅5要素 適合家庭居住 完全區(qū)別于居住空間品質(zhì)較低的單身公寓 （暗廚暗衛(wèi)/無(wú)客廳/無(wú)餐廳/一梯十戶以上/市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大） 不能滿足家庭生活功能第22頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位 B座（24棟南單元） 快捷酒店公寓 總價(jià)控制在

12、18萬(wàn)元左右/客房式精裝修/可帶租約銷售 南京唯一帶租約銷售的小面積住宅 第23頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位 LIFEMALL/裙房：河西中區(qū)/城市中心 壹區(qū)：聯(lián)合餐飲中心（一個(gè)美食廣場(chǎng)和4-6家中型社會(huì)餐飲） 貳區(qū)：聯(lián)合家居中心（裙房+24棟北單元18套高級(jí)展貿(mào)廳） 南京唯一的綜合家居服務(wù)中心（家裝設(shè)計(jì)與服務(wù)貿(mào)易） 叁區(qū)：聯(lián)合生活中心（滿足社區(qū)所有生活需求的新概念商業(yè)終端）第24頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位US聯(lián)合生活中心 FS聯(lián)合生活中心是南京智谷商業(yè)投資管理公司共同研發(fā)的連鎖品牌新商業(yè)終端模式，適用于居民戶數(shù)1000戶以上且商業(yè)配套不夠完整的住宅區(qū)，基本面積在1500

13、M2左右，由多個(gè)業(yè)態(tài)中心構(gòu)成，涵蓋的業(yè)種包括：品牌便利店、購(gòu)物街、維修中心、餐飲店、熟食中心、電信社區(qū)店、家電與IT服務(wù)店、水果店、書(shū)報(bào)音像店、干洗店、美容美發(fā)店、銀行ATM中心、訂作店（裁縫）、彩擴(kuò)店等社區(qū)需求的所有經(jīng)營(yíng)范圍，由于采用了獨(dú)特的規(guī)劃方式，使商鋪面積較小而單位營(yíng)業(yè)額提高，每個(gè)店鋪都采用特許方式規(guī)定經(jīng)營(yíng)范圍，一般采用整體招商與統(tǒng)一管理的方式，對(duì)大進(jìn)深住區(qū)商鋪的銷售與租賃均可實(shí)現(xiàn)極大的幫助。 第25頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位聯(lián)合家居中心 由于本案地處南京最集中的建材類商業(yè)圈，可以充分利用產(chǎn)業(yè)集中度局部規(guī)劃主題商業(yè)，通過(guò)詳盡的市場(chǎng)研究，我們發(fā)現(xiàn)南京絕大部分家裝企業(yè)需要在本區(qū)域租

14、賃或購(gòu)買可以展示、接待、服務(wù)的商業(yè)空間，因此在裙房北區(qū)，我們專門(mén)設(shè)計(jì)了由4層北區(qū)商鋪與18套展貿(mào)廳共同組成的南京第一家綜合家居服務(wù)中心，充分利用區(qū)域商業(yè)特色與市場(chǎng)需求，創(chuàng)造一處品牌家裝企業(yè)集中展示與服務(wù)的高端主題商業(yè)區(qū)，與周邊的各大裝飾城進(jìn)行補(bǔ)位；此外由于家裝設(shè)計(jì)展示對(duì)商業(yè)空間的提升，使本案商業(yè)定位更城市化、生活化、美觀化第26頁(yè)，共43頁(yè)。PART3 項(xiàng)目定位聯(lián)合餐飲中心 由于河西中片區(qū)的高居住密度與本商圈的高人流量，本區(qū)域存在旺盛的 餐飲需求，但周邊商業(yè)規(guī)劃混亂，缺乏一個(gè)相對(duì)集中的餐飲區(qū)，特別是 缺乏小型、衛(wèi)生、品牌化的便利餐飲，因此我們?cè)谌狗磕蟼?cè)利用街角設(shè) 計(jì)由多個(gè)餐飲店組成的集中式主題

15、商業(yè)，其中1-2F規(guī)劃為小型快餐/小吃 共同組成的美食街，3-4F布置4-6家中型餐廳（各400M2左右），即滿足 了周邊居民的日常便利餐飲的需求，也彌補(bǔ)了本區(qū)域商圈的服務(wù)功能第27頁(yè)，共43頁(yè)。PART4 營(yíng)銷策略價(jià)格策略 住宅： 由于對(duì)戶型進(jìn)行了控制性調(diào)整，23棟/城市公寓屬于總價(jià)稀缺型 產(chǎn)品， 但由于地段與其他因素的限制，此類產(chǎn)品的定價(jià)應(yīng)略低 于同地段多層/小高層 板式2房住宅均價(jià)不低于5950元 快捷酒店公寓： 如果不采用帶租約銷，由于面積更緊湊，功能更為純粹，此類小 戶型產(chǎn)品定價(jià)可略高于同地段小戶型單身公寓 均價(jià)不低于6300元 第28頁(yè)，共43頁(yè)。PART4 營(yíng)銷策略價(jià)格策略 商業(yè)

16、：1F均價(jià)20000元 2F均價(jià)12000元 3F均價(jià) 7500元 4F均價(jià) 7000元 24棟 5-22F 展貿(mào)廳 均價(jià)不低于6100元第29頁(yè)，共43頁(yè)。PART4 營(yíng)銷策略入市時(shí)機(jī) 2005年1季度，河西樓市逐步緩慢升溫，在價(jià)格期望值普遍降低之后，銷售速度有所回升，預(yù)計(jì)2005年5-6月河西樓市將全面提速，至9-10月份達(dá)到高峰，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為十會(huì)會(huì)后奧體板塊可能面臨后續(xù)題材不足的拐點(diǎn)，就本案而言，由于規(guī)模偏小，在市場(chǎng)運(yùn)作方面處于被動(dòng)局面，因此不宜戀戰(zhàn)，入市時(shí)機(jī)應(yīng)盡可能提前，盡量在2005年內(nèi)完成大部分銷售（70%左右）； 雖然取得銷售許可證可能在10月份左右，但應(yīng)在2005年5月份盡快

17、啟動(dòng)客戶積累，利用產(chǎn)品定位的差異化與合理的定價(jià)，提前進(jìn)入銷售狀態(tài) 5月份啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與客戶積累，商業(yè)部分同步啟動(dòng)預(yù)招商（利于修正商業(yè)規(guī)劃方案與商業(yè)管理方案/具備帶租約銷售的條件）第30頁(yè)，共43頁(yè)。PART4 營(yíng)銷策略銷售節(jié)奏 2005年5月： 全盤(pán)預(yù)熱 商業(yè)預(yù)招商登記 2005年6月： 住宅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)/客戶積累啟動(dòng) 商業(yè)預(yù)招商登記 2005年09月：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)推 2005年10月：A座住宅開(kāi)盤(pán)/小戶型開(kāi)盤(pán) 商業(yè)正式招商 2005年11月： 家居中心開(kāi)盤(pán)銷售（含B座展貿(mào)廳） 2005年12月： 生活中心開(kāi)盤(pán)銷售 2006年03月： 全盤(pán)混推 2006年05月： 清盤(pán)/開(kāi)業(yè)時(shí)間待定第31頁(yè)，共43頁(yè)。

18、PART4 營(yíng)銷策略銷售方式 A座 城市公寓 常規(guī)銷售 B座 展貿(mào)廳/寫(xiě)字樓 常規(guī)銷售 快捷酒店公寓 可考慮帶租約銷售/精裝修+家具/家電 商業(yè) 整體或局部帶租約銷售 6年7%或5年8% 第32頁(yè)，共43頁(yè)。PART4 營(yíng)銷策略市場(chǎng)推廣 由于總建規(guī)模有限，銷售周期應(yīng)盡量控制在6個(gè)月左右，在市場(chǎng)推廣的 執(zhí)行中，建議采用密集化強(qiáng)攻，用3-4個(gè)回合完成全盤(pán)推廣的任務(wù)，并根 據(jù)各個(gè)階段的推廣重點(diǎn)采用不同的傳播工具 1、住宅傳統(tǒng)媒介與長(zhǎng)效（報(bào)紙/戶外等） 2、商業(yè)盡可能詳盡的各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖等銷售道具 集中性大規(guī)模的產(chǎn)品推介活動(dòng)（投資說(shuō)明會(huì)） 大量的針對(duì)商業(yè)規(guī)劃的新聞性報(bào)道 3、渠道充分利用金陵世紀(jì)花園

19、龐大的業(yè)主群 通過(guò)對(duì)渠道內(nèi)客戶的挖掘促進(jìn)商鋪銷售 第33頁(yè)，共43頁(yè)。PART 5 商業(yè)管理招商方向 本案涉及到的業(yè)種包括 ：家裝及相關(guān)配套行業(yè) 餐飲業(yè) 居民區(qū)需要的各種行業(yè) 在招商中需要嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)與業(yè)種，才能確保后期經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量 由于建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，建議的步驟為 1、通過(guò)預(yù)招商調(diào)整規(guī)劃與商管方案（包括回租方案） 2、產(chǎn)權(quán)銷售 3、正式招商與開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備 4、開(kāi)業(yè) 5、階段性規(guī)劃調(diào)整 6、階段性回購(gòu) 第34頁(yè)，共43頁(yè)。PART5 商業(yè)管理租金管理 本案的預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金為1。8元左右（每平方米每天），在實(shí)際商業(yè)管 理執(zhí)行中商業(yè)管理公司將利用租金杠桿對(duì)總體經(jīng)營(yíng)品質(zhì)進(jìn)行調(diào)控，實(shí)際 租金預(yù)計(jì)在1。

20、2-1。5元左右，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如采用回租管理的方式， 商業(yè)管理公司在3年內(nèi)面臨虧損，因此在撥備3年的情況下，租金漲幅應(yīng) 穩(wěn)步控制在5%以上；第35頁(yè)，共43頁(yè)。PART 5 商業(yè)管理業(yè)態(tài)管理 為確保商業(yè)的長(zhǎng)續(xù)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量與穩(wěn)定的租金管理，本案的商業(yè)管理必須強(qiáng) 調(diào)業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)范圍的嚴(yán)格控制，US聯(lián)合生活中心內(nèi)規(guī)定絕大部分商鋪的 經(jīng)營(yíng)范圍并保證長(zhǎng)期的穩(wěn)定開(kāi)業(yè)率，對(duì)租賃型客戶采用統(tǒng)一租金的方式， 對(duì)產(chǎn)權(quán)型客戶采用統(tǒng)一代租的方式（固定租金回報(bào)），對(duì)自購(gòu)自營(yíng)的客 戶采用雙向管理 （支付租金與收取租金分離操作）；但在家居中心與餐 飲中心內(nèi)，可采取相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)管理方式，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行基本管理，可 提供一定范圍的自由度第36頁(yè)，共43頁(yè)。PART 5 商業(yè)管理帶租約銷售 對(duì)于進(jìn)深過(guò)大的整體商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃與管理是唯一的方法，在采用整體 管理的同時(shí)，必須采取帶租約銷售（回租）的銷售手段，在銷售商鋪產(chǎn) 權(quán)的同時(shí)，與業(yè)主簽定一定年限的租金協(xié)議；在物業(yè)交付前進(jìn)行統(tǒng)一對(duì) 外招商，但一般情況下，凡采用回租銷售的物業(yè)，應(yīng)在售價(jià)中包含至少 2年的租金（加價(jià)15%左右），以彌補(bǔ)前期商管的虧損； 本案可采用全回租銷的方式，但由于聯(lián)合餐飲中心和家居中心的定位清 晰，也可以只在聯(lián)合生活中心采用回租，其他商業(yè)正常銷售的方式，但 在實(shí)際銷售執(zhí)行中，可能面