設(shè)施選址決策課件

1、案例: 超市選址策略分析案例一 家樂福選址案例二 北京五道口易初蓮花選址案例三 沃爾瑪選址18/1/2022案例一 家樂福選址一、案例背景 家樂福(Carrefour)經(jīng)過45年的不斷發(fā)展、整合與創(chuàng)新，現(xiàn)在已成為全球第二大零售商，是目前世界上僅次于美國沃爾瑪?shù)闹B鎖超市集團。 家樂福進入中國市場前，進行了大量的第一手資料調(diào)查。它的調(diào)查報告顯示，中國是具有全球最大消費潛力的、令人向往的市場。28/1/2022案例一 家樂福選址二、案例分析 (一) 位置分析(二) 商圈調(diào)查 (三) 交通分析(四) 競爭分析 (五) 商品線設(shè)計(六) 管理體系38/1/20224案例一 家樂福選址三、案例總結(jié)與啟

2、示 家樂福超市選址的策略主要有以下幾點： (1) 城鄉(xiāng)結(jié)合部的十字路口 (2) 嚴密細致的商圈調(diào)查 (3) 交通分析并努力拓展銷售半徑 (4) 競爭分析 (5) 根據(jù)目標顧客調(diào)整商品線 (6) 以門店為中心的管理體系48/1/20225案例二 北京五道口易初蓮花選址 一、案例背景 易初蓮花(Lotus Supercenter)是由世界500強的正大集團全資擁有的上海易初商貿(mào)有限公司經(jīng)營管理的大型倉儲式購物中心，在中國從事專業(yè)的商業(yè)零售，包括大型購物中心的選址、建設(shè)和管理工作?！癓otus”在漢語中意為“蓮花”，象征純潔、誠信和希望。 位于北京市海淀區(qū)五道口的易初蓮花分店于2005年10月開始試

3、營業(yè)，其面積約12000平方米，其中包括小型便利店屈臣氏以及專賣店和餐飲設(shè)施。58/1/2022二、案例分析 (一) 地理位置和周邊環(huán)境分析 該區(qū)域的發(fā)展主要依托清華、北大等高校，居住群和消費群比較單一，但消費能力屬于中高檔次，因此不容忽視，現(xiàn)已是眾多零售商家追逐的熱點區(qū)域。案例二 北京五道口易初蓮花選址 68/1/2022案例二 北京五道口易初蓮花選址 78/1/2022二、案例分析 (二) 交通環(huán)境分析 交通便利，四通八達，向東至科技大學(xué)，向南可達知春路、北航、牡丹園、北太平莊，向西至頤和園，向西北可達體育大學(xué)、上地，東北可達林業(yè)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、北沙灘。案例二 北京五道口易初蓮花選址 88

4、/1/20229案例二 北京五道口易初蓮花選址 98/1/202210二、案例分析 (三) 競爭環(huán)境分析 易初蓮花距家樂福2.2km，距沃爾瑪2.4km，與物美相距更近，這四大超市在分布上呈三角形狀，相互之間的距離均不超3km。由此看來，這一地區(qū)的零售業(yè)競爭形勢非常激烈，但各家銷售業(yè)績均不錯。 案例二 北京五道口易初蓮花選址 108/1/202211案例二 北京五道口易初蓮花選址 118/1/202212二、案例分析 (四) 商圈分析競爭者商圈比較 在設(shè)定各超市的核心商圈時，認為家樂福的核心商圈要大于沃爾瑪和易初蓮花，而沃爾瑪和易初蓮花的核心商圈大小相仿。由于競爭的相斥效應(yīng)，認為各超市的核心商

5、圈半徑略長于與相鄰超市距離的一半。 案例二 北京五道口易初蓮花選址 128/1/202213案例二 北京五道口易初蓮花選址 138/1/202214二、案例分析 (四) 商圈分析核心商圈分析 經(jīng)以上分析發(fā)現(xiàn)，易初蓮花的核心商圈包括的主要區(qū)域有清華大學(xué)、林業(yè)大學(xué)、北京語言大學(xué)、地質(zhì)大學(xué)、華清嘉園、東升園和中關(guān)園的部分地區(qū)，商圈大致呈矩形。從公交線路上看，核心商圈的公交車程不超過4站。案例二 北京五道口易初蓮花選址 148/1/202215案例二 北京五道口易初蓮花選址 158/1/202216二、案例分析 (四) 商圈分析次級商圈分析 次級商圈主要是根據(jù)經(jīng)驗上的4km距離和8站的公交車程進行預(yù)測

6、。如圖1-6中橢圓形部分所示，西至西苑，東至北沙灘，北至北京體育大學(xué)，南至薊門橋。案例二 北京五道口易初蓮花選址 168/1/202217案例二 北京五道口易初蓮花選址 178/1/202218三、案例總結(jié)與啟示 從北京五道口易初蓮花選址分析來看： (1) 易初蓮花一般會選擇消費能力旺盛、交通便利的市區(qū)。 (2) 超市選址存在扎堆現(xiàn)象。 (3) 商圈的分析和定位是選址不可缺少的重要內(nèi)容。 (4) 冷靜地進行商圈范圍以內(nèi)的競爭對手分析，才能知己知彼，百戰(zhàn)不殆。案例二 北京五道口易初蓮花選址 188/1/202219工廠和物流設(shè)施選址分析案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析案例五 云南騰沖駝峰

7、機場選址分析 198/1/2022案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析一、案例背景 擬建項目將形成9萬噸/年電解鋅及6萬噸/年硫酸生產(chǎn)規(guī)模，電鋅生產(chǎn)采用濕法煉鋅工藝，硫酸生產(chǎn)采用沸騰爐酸化焙燒、接觸法制酸生產(chǎn)工藝。 廢氣。項目建成后,排放廢氣污染物合計為煙塵69.55萬噸/年；粉塵27.86萬噸/年；二氧化硫421.45萬噸/年；硫酸霧222.07萬噸/年廢水。項目建成后，生產(chǎn)廢水總產(chǎn)生量為1661m3/d，含重金屬，全部送廢水處理站處理。廢水處理站采用二級中和處理流程，出水水質(zhì)可達標排放，正常情況下全部返回生產(chǎn)系統(tǒng)回用，不外排；事故、檢修條件下處理達標外排沘江固廢。固廢產(chǎn)生量約34.86

8、萬噸/年。其中渣場堆存量31.88萬噸/年，綜合利用量約2.98萬噸/年。208/1/2022二、案例分析 (一) 區(qū)位分析(二) 周圍地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析 1.自然經(jīng)濟概況 2.區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 (1) 環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀 (2) 地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 (3) 地下水環(huán)境現(xiàn)狀案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析218/1/2022二、案例分析 (三) 項目對周圍環(huán)境的影響分析1. 對環(huán)境空氣質(zhì)量的影響2. 對地表水環(huán)境的影響3. 對渣庫環(huán)境的影響4. 聲環(huán)境影響5. 生態(tài)環(huán)境影響案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析228/1/202223二、案例分析 (四) 衛(wèi)生防護距離設(shè)置條件 擬選廠址邊

9、界東北距香柏村0.8km、南距麥干甸0.3km。硫酸裝置布設(shè)在廠區(qū)的北面，距南部廠界約330m，距北部廠界約l00m，距南部的麥干甸約630m，距北部的香柏村約900m，可滿足項目衛(wèi)生防護距離設(shè)置的要求 。 (五) 公眾參與調(diào)查 從擬建項目生產(chǎn)工藝、污控措施及環(huán)境影響預(yù)測結(jié)果看，在嚴格落實各項對策措施條件下，他們擔心出現(xiàn)的問題是可以消除的。案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析238/1/2022三、案例總結(jié)與啟示 (1) 新廠選址要符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市總體規(guī)劃中規(guī)劃用地要求。(2) 項目總體布局合理，要對周圍環(huán)境影響不大，不會改變當?shù)氐沫h(huán)境功能。(3) 廠址選擇滿足項目衛(wèi)生防護距離的

10、要求。(4) 擬建項目將投入較大的環(huán)保投資，有效控制生產(chǎn)廢水的排放，杜絕生產(chǎn)廢水對沘江的污染。案例四 云南金鼎鋅業(yè)有限公司新廠選址分析248/1/2022二、案例分析 (一) 初選剖析1. 初選場址存在的弊端(1)騰沖年降水量大(平均1487.6mm)，雨季延誤航班率高甚至無法起降。面對一年當中累計停飛一個半月以上的狀態(tài)。(2)側(cè)向風(fēng)，帶來了嚴重的安全問題。(3)這個擬定機場是永遠長不大的小型機場，不存在發(fā)展擴建的余地。 (4)地質(zhì)條件：機場恰巧位于一座“休眠式”火山噴口上；其二，與之相關(guān)的斷裂帶被火山巖藏匿，類似地帶每逢地震來臨，容易產(chǎn)生晃動而變形。(5) 機場地形是六條溝壑的源頭，場地土石

11、方工程量大。 (6) 機場公路造價不菲。案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析258/1/2022二、案例分析 (一) 初選剖析 2. 選址標準分析(1) 能容納跑道長度為28004000m的位置。(2) 位置所在海拔高程低于或近乎1750m。(3) 機場跑道中軸線方位角與年平均主導(dǎo)風(fēng)向一致，避免側(cè)向風(fēng)對飛機起降帶來的不安全；起降段主軸線前后方和下方必須空曠無阻，滿足于飛機的無障礙起降。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析268/1/202227二、案例分析 (一) 初選剖析 3. 合適選址(1)縣城東北方向約34km，大沙河(大盈江)右側(cè)，螞蟻村至玉泉環(huán)島花園一線廣闊平坦的稻田平壩，海拔高程1632

12、1638m，每年9月晴日偶有晨霧。(2)方向與主導(dǎo)風(fēng)向一致，逆風(fēng)向起降，進離機場高空環(huán)境空曠無障礙。(3)跑道長度分兩期，一期工程不少于2800m，預(yù)留機場總長達4200m，遠期能滿足大型飛機使用。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析278/1/2022二、案例分析 (二) 最佳場址的相關(guān)條件分析 1.工程地質(zhì)條件分析 2. 道路交通條件分析 3. 噪音問題分析 4. 土地征購費分析 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析288/1/202229二、案例分析 (三) 再論騰沖修建旅游機場的必要性和市場前景 1. 隨著騰沖旅游機場的建成，滇西片區(qū)的旅游業(yè)將被推上一個新臺階，將會給滇西片區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展帶來

13、極大的促進與繁榮。充分調(diào)動。 2. 利于對當?shù)厣鐣l(fā)生局部不安定行為的臨機處理；不利于對地震、火災(zāi)、疫情等突發(fā)事件的緊急救援 。 3. 花費比修建公路更加少，更加合算。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析298/1/202230三、案例總結(jié)與啟示 由本案例分析可見：場址選擇事關(guān)重大，應(yīng)通過充分的科學(xué)論證，全方位比較，權(quán)衡利弊，把今后長期使用中可能出現(xiàn)而又難于補救的問題考慮在先，慎重決策，以避開不利因素，確定最佳位置。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析 308/1/202231第三章 大型建筑項目及旅游設(shè)施選址分析案例六 上海世博會選址分析案例七 神龜峽旅游項目選址分析案例八 深圳高交會館選址分析

14、 318/1/2022案例六 上海世博會選址分析一、案例背景 世界博覽會是由一個國家的政府主辦，有多個國家或國際組織參加，以展現(xiàn)人類在社會、經(jīng)濟、文化和科技領(lǐng)域取得成就的國際性大型展示會。89個成員國的代表選出了2010年世博會的主辦地 上海。 上海世博會選址應(yīng)該體現(xiàn)以下要求: 1. 快捷高效的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)體系 2. 優(yōu)良的城市人居環(huán)境和親水理念 3. 確?！傲髁拷?jīng)濟”舒暢活絡(luò)的空間管理機制 4. 適應(yīng)經(jīng)濟全球化要求的公共安全系統(tǒng) 5. 抵御災(zāi)害性天氣的高標準防災(zāi)體系328/1/202233二、案例分析 (一) 中心城區(qū)的選址分析1. 位置2. 中心城區(qū)高昂的土地置換成本3. 中心城區(qū)超高

15、強度的交通流量壓力4. 中心區(qū)對突發(fā)災(zāi)害性天氣的承受能力相對脆弱5. 黃浦江水環(huán)境的治理過程較長案例六 上海世博會選址分析338/1/202234二、案例分析 (二) 選址新建議及有利條件分析 根據(jù)國際經(jīng)驗和上海市的實際情況，建議將世博會新址選在上海市的臨港新城 ，因為臨港新城幾乎完美地符合黃浦江兩岸的擇址原則，具有承辦世博會的整體優(yōu)勢。 1.具有綜合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢 到2010年，這里的航空、鐵路、海運、高速公路、內(nèi)河航運、軌道交通等綜合運輸網(wǎng)絡(luò)將初步形成，便捷的區(qū)域內(nèi)部交通體系與四通八達的對外綜合交通體系相得益彰，并可強化深水港、信息港、航空港“三港”聯(lián)動發(fā)展格局。案例六 上海世博會選址分析3

16、48/1/2022案例六 上海世博會選址分析358/1/2022二、案例分析 (一) 中心城區(qū)的選址分析 2. 有利于彰顯國際性港口城市的會展功能 港新城既是洋山國際深水港的組成部分之一，更是洋山國際深水港的樞紐。若能將世博會園區(qū)建設(shè)與臨港新城建設(shè)有機結(jié)合起來，走“以展興市”之路，既有利于彰顯國際性港口城市的會展功能，又有利于利用現(xiàn)有港口的基礎(chǔ)設(shè)施。 3. 有利于世博會的后期開發(fā)和延伸開發(fā) 世博會選址于市中心區(qū)，雖然有利于利用世博會機遇，推動上海舊城區(qū)的更新改造，但選址于郊區(qū)同樣有助于推進新城區(qū)開發(fā) 案例六 上海世博會選址分析368/1/2022二、案例分析 (一) 中心城區(qū)的選址分析 4.

17、有利于提高人居環(huán)境質(zhì)量 臨港新城既是上海城鎮(zhèn)體系中新近確定的三座新城之一，又是上海國際航運中心的重要組成部分；既是上海面向全國及世界的現(xiàn)代綜合物流基地，又將成為相對獨立、功能完善并具有自由貿(mào)易區(qū)特征，以現(xiàn)代物流業(yè)為產(chǎn)業(yè)依托，有濱海特色的中等規(guī)模城市。 5. 有利于降低開發(fā)建設(shè)成本 臨港新城為新開發(fā)區(qū)，其地域?qū)拸V，土地亦由灘涂圍墾而成。灘涂資源是國有土地，既省去了征地費用和動拆遷費用支出，又減輕了政府的協(xié)調(diào)難度。案例六 上海世博會選址分析378/1/2022二、案例分析 (一) 中心城區(qū)的選址分析 6. 有利于形成城市化發(fā)展的多重社會經(jīng)濟效應(yīng) (1)符合世界大都市郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展的大趨勢。 (2

18、) 符合上海城市化在21世紀的地域擴展方向。 (3) 有助于通過城鄉(xiāng)互動發(fā)展，改變市區(qū)與郊區(qū)的二元 結(jié)構(gòu)，推動上海城鄉(xiāng)一體化進程，完善城市結(jié)構(gòu)體系。 (4) 有助于帶動蘇浙地區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展。 7. 有利于推動上海加快實施海洋開發(fā)戰(zhàn)略案例六 上海世博會選址分析388/1/2022三、案例總結(jié)與啟示 在展覽會正式注冊之前，國際展覽局公約原則上是允許調(diào)整場址的，這在國際和國內(nèi)都有先例。 只要不違背世博會的宗旨、主題和運作程序，我們應(yīng)當可以進行更為理智的區(qū)位選擇。 案例六 上海世博會選址分析398/1/202240二、案例分析 (一) 第一次選址 1996年下半年，恰逢廣交會需要新的發(fā)展空間之際，主管

19、廣交會的原外經(jīng)貿(mào)部非常希望能夠?qū)崿F(xiàn)大轉(zhuǎn)移，而深圳市政府對此亦很感興趣，于是最后決定建設(shè)會展中心迎接廣交會。 1997年3月，深圳市規(guī)劃局開始在市中心區(qū)北端進行勘察工作，定點在中心區(qū)北片中軸線上，北靠蓮花山公園，南鄰市民中心，占地面積約20萬平方米。當年8月，廣交會大轉(zhuǎn)移的計劃叫停，選址工作也隨之叫停，其間支出費用144萬元。 案例八 深圳高交會館選址分析408/1/202241二、案例分析 (二) 第二次選址 會展中心建在郊區(qū) 設(shè)想在濱海大道旁的填海區(qū)，還計劃建設(shè)一個船運碼頭，方便水路運輸展覽品，經(jīng)濟成本也低，以最大程度發(fā)揮物流、會展、旅游和交通等方面的綜合效應(yīng)。這也符合深圳市中心西移的戰(zhàn)略。

20、 但開工不久，工程又很快被叫停。個中原因是深圳市政府的思路又發(fā)生了改變，其間支出設(shè)計費、勘察費等共計4831萬元。 因為市政府要著力強化市中心區(qū)的建設(shè)，“中心區(qū)作為深圳市21世紀的CBD(中央商務(wù)區(qū))，是深圳未來城市的重要標志”。 案例八 深圳高交會館選址分析418/1/202242二、案例分析 (三) 第三次選址 第三次選址、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等費用，共計1.28億元。這樣，會展中心三次選址，兩次變更，項目前期工作產(chǎn)生費用共計1.78億元，其中前兩次費用計入損失，共計4975萬元。 歷經(jīng)數(shù)年建設(shè)，總投資逾31.9億元人民幣、占地面積達28萬平方米的深圳會議展覽中心，目前已經(jīng)完成第一階段建設(shè)，成

21、為深圳目前單體投資最大的建筑，多項工程創(chuàng)造“世界紀錄”。 案例八 深圳高交會館選址分析428/1/202243三、案例總結(jié)與啟示 深圳會展中心三次選址，兩次變更，造成損失近5000萬元。規(guī)劃失控造成損失并非是個別的。 海南，安徽，湖北等均出現(xiàn)這種事情。 案例八 深圳高交會館選址分析438/1/202244資料來源：深圳會展中心選址損失5000萬元，官員回應(yīng)問責，中國青年報。整理：蔣昕捷。制作：梁慧玉案例八 深圳高交會館選址分析448/1/202245案例九 保健品專賣店選址分析一、案例背景 保健品設(shè)立專賣店銷售，已是一種不爭的事實。一瞬間，忽如一夜春風(fēng)來，千家萬巷專賣店開。但在專賣店繁榮的背后

22、，卻有不少專賣店秋風(fēng)掃落葉，靜悄悄地關(guān)門，正如一句詩“輕輕的我走了，不帶走一片云彩”所云。原因是什么？ 可能是多方面的，有經(jīng)營管理的原因，有產(chǎn)品的原因，但根本上還是選址的原因，即選址不當。開設(shè)專賣店，特別是保健品專賣店，選址乃第一要點。 458/1/202246二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 1. 產(chǎn)品類別 影響專賣店選址的一個首要的因素，也是最為主要的因素就是產(chǎn)品類別。不同類別的產(chǎn)品，針對的目標人群不同，專賣店選址要求也不一樣。一般來講，在市場上，目前有如下產(chǎn)品通過專賣店的方式在銷售。 （1）中老年人保健用品。 （2）美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。 （3）學(xué)生用品。 （4）其他類。 案

23、例九 保健品專賣店選址分析468/1/202247二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 2. 目標人群及其活動規(guī)律 影響專賣店選址的第二個因素就是目標人群及目標人群的活動規(guī)律。產(chǎn)品不同，目標消費人群不同，特別是這些人群因為年齡、性格、工作、居住等各方面的原因，他們的社會活動規(guī)律是不一樣的。 （1）老年人的活動規(guī)律。 （2） 中青年女性人群。 （3）學(xué)生案例九 保健品專賣店選址分析478/1/202248二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 3. 功能定位和推廣方式 專賣店的功能定位和推廣方式也影響著專賣店的選址。專賣店的功能定位可以簡單地分為兩種：店面銷售型和人員推

24、廣型。 店面銷售型專賣店主要靠店面創(chuàng)造銷售，因此，這類專賣店的選址必須考慮目標人群人流量。只有大量的目標人群光顧，專賣店才能創(chuàng)造更多的機會。 第二種是人員推廣型，這種專賣店的主要銷售來源于與專賣店配套的銷售人員。 案例九 保健品專賣店選址分析488/1/202249二、案例分析 (二) 保健品專賣店選址原則 1. 存在原則 即專賣店的整套裝修、設(shè)計所表現(xiàn)的形象、意識，要方便存在于消費者的視覺范圍內(nèi) 2. 中心原則 即專賣店選址在所屬的區(qū)域應(yīng)該起到一個以點帶面的作用，形成一個會員的管理中心、顧客的服務(wù)中心、產(chǎn)品的配送中心等多個“中心”作用 3. 服務(wù)原則 一定要考慮為顧客提供服務(wù)的方便性，特別是

25、專賣店以提供保健服務(wù)為主要銷售項目的專賣店， 4. 風(fēng)險原則 綜合考慮風(fēng)險程度案例九 保健品專賣店選址分析498/1/202250二、案例分析 (三) 保健品專賣店選址分析 1. 從專賣店類型看，門店銷售型應(yīng)該選擇人流量較大的位置，而有銷售人員支持的店面主要考慮形象的展示和人員交通的方便性，不用把人流量作為主要項目來考慮。 2. 根據(jù)產(chǎn)品選擇位置。 (1) 中老年人保健產(chǎn)品店，可以首先考慮如下位置：老年人活動較多的場所或社區(qū) ，公園。 (2) 美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要針對人群為女性，所以選址必須考慮目標人群人流量，可以考慮的選址有以下幾方面：店中店 ，商業(yè)街/步行街 (3) 大保健類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品基本通過直銷人員銷售，選址可以稍微偏一點，但要考慮交通方便情況?？梢钥紤]的選址位置有：二類商業(yè)街道 ，平價藥店 ，其