房地產開發(fā)報建全流程

1、房地產開發(fā)報建全流程 行政人事部：胥丹開發(fā)報建職能概述職能概述：負責公司開發(fā)項目涉及規(guī)劃、建委、國土、消防等政府職能部門各項審批事項的報建、驗收及對外協(xié)調工作。衡量開發(fā)報建工作效率的標準：“一快一優(yōu)”，即每一項開發(fā)報建業(yè)務能以最快的時間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復。項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質 立項主要考察的是項目的投資額及可行性，發(fā)改委辦理。聯(lián)系水土保持公司開始編制水土保持方案，環(huán)評公司開始做環(huán)評報告。房地產開發(fā)資質的申報。（以暫定二級資質為例） 開發(fā)企業(yè)向開發(fā)辦申報 市開發(fā)辦主管部門審核材料，并簽署初審意見 市開發(fā)辦行業(yè)處領導審核 市建委分管領導簽批 市建委領導簽批

2、審核意見 整個流程大概需20個工作日 國土證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段國土證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產開發(fā)的前提。國土證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、限高、停車位配置要求這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來。規(guī)劃部門核發(fā)規(guī)劃條件 建設用地規(guī)劃許可證 國土證附加說明：規(guī)劃設計要點是建設用地規(guī)劃許可證的附件，建設單位和設計單位必須嚴格按規(guī)劃設計條件建設工程規(guī)劃設計方案階段方案

3、預審（十個工作日） 報建部門向規(guī)劃局提交申報材料：書面申請材料建設工程規(guī)劃設計方案（文本2套，含電子文檔2份）建設工程技術經濟指標計算書（原件2份，加蓋設計單位和建設單位公章）建筑三維模型（電子檔2張）建設工程規(guī)劃設計方案階段 方案并聯(lián)審批（二十個工作日） 預審通過的前提下，規(guī)劃局下發(fā)協(xié)辦函（協(xié)辦單位：消防、園林、 人防、環(huán)保）涉及消防事項的資料：建設工程消防設計審核申報表建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件新建、擴建工程的建設工程規(guī)劃許可證明文件消防設計文件等建設工程規(guī)劃設計方案階段方案并聯(lián)審批涉及園林綠地指標事項的審查資料：建設工程規(guī)劃設計方案（1份，附電子文檔）1:500綠化現(xiàn)狀圖（

4、1份）建設工程項目配套綠地布置總平面圖及說明（2份，附電子文檔）建設工程規(guī)劃設計方案階段方案并聯(lián)審查涉及防空地下室設置事項的審查民用建筑配套建設防空地下室申請書（1份）建設工程規(guī)劃設計方案（1份，附電子檔）建設工程規(guī)劃設計方案階段方案并聯(lián)審查環(huán)境影響評價文件審查重慶市建設項目環(huán)境影響評價文件審批申請表環(huán)境影響登記表或由有資質的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書評估機構關于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術評估報告建設工程規(guī)劃設計方案階段 消防審查 園林審查方案預審通過 規(guī)劃局下發(fā)協(xié)辦函 人防審查 環(huán)保審查規(guī)劃局出具方案審查意見書（不含管網(wǎng)審查意見）建設工程規(guī)劃設計方案（綜合管網(wǎng)）審查階

5、段審查需要提交以下材料：書面申請（原件1份）申請人身份證明材料綜合管網(wǎng)設計圖（原件2份附光盤1張）管網(wǎng)設計說明（原件2份）規(guī)劃局召集水、電、氣、市政四個部門召開綜合管網(wǎng)會 規(guī)劃局下發(fā)建設工程規(guī)劃設計方案（綜合管網(wǎng)）審查意見通知書雷擊風險評估此工作由報建部門負責向市防雷中心提出申請，由成本部與具有相關資質的評估公司洽談合同及費用。所需資料：委托書 1份方案文本 1套方案光盤 1張審批時限：10個工作日審批文件：雷擊風險評估報告初步設計方案審查階段初步設計預審（十個工作日）申請材料：初步設計審核登記表工程勘察報告（初步勘察深度以上）及其質量審查合格意見初步設計圖說（文本、圖紙、效果圖）電子件（含上

6、述第三款內容的光盤）投資行政主管部門的審批、核準或備案文件建設工程規(guī)劃用地許可證及其附件勘察設計招標情況備案書入渝承接勘察、設計任務備案書（市外勘察設計單位提供）邊坡支護方案設計可行性評估報告勘察、設計合同初步設計方案審查階段主辦部門自收件之日起10日內出具預審意見，預審意見中應確定消防、節(jié)能、人防、園林綠化、防雷、等協(xié)辦部門專項審查的資料及數(shù)量。在初設審查階段，一般民用建筑常規(guī)涉及到建委、消防、園林、氣象防雷、節(jié)能、人防等專業(yè)，需用資料可按照這五項專業(yè)要求準備。分預審和并聯(lián)審批兩個環(huán)節(jié)。區(qū)建委通常會先安排專家評審時間，設計單位分別將建筑、結構、給排水、電氣、暖通五項專業(yè)資料報送各專家預審。初

7、步設計方案審查階段主辦部門（建委）所需資料：建設工程初步設計審批申請表初步設計圖說：圖紙（按A0-A3幅面裝訂的藍圖1套，A3幅面裝訂的白圖1套）總平面圖（建筑工程1:500、原件三張）初設說明及節(jié)能設計資料（按A4幅面裝訂，2套）工程概算（按A4幅面裝訂，2套）初設效果圖（A3、A4幅面，各一套）光盤（應含上述15款）規(guī)劃設計條件通知書及紅線圖建設工程規(guī)劃用地許可證及其附件工程勘察報告（初步勘察深度及以上）及其質量審查合格意見依法應當招標的勘察設計項目，應提供招標情況備案書初步設計方案審查階段投資行政主管部門的審批、核準或備案文件勘察、設計合同 市外（境外）來渝勘察設計單位，提供登記備案證（

8、審查原件留復印件），屬超限高層建筑工程需提供超限高層建筑工程專項審查核準通知書。初步設計方案審查階段公安消防部門所需申請材料：建筑消防設計防火審核申報表 建設單位的工商登記注冊等合法身份證明文件，個人應提供身份證明（復印件），并加 蓋單位公章。新建、擴建工程的建設用地規(guī)劃許可證（復印件）公安消防機構對該工程的方案審查的意見書（復印件）設計單位自審小組自審意見書消防設計文件（設計說明書全套紙質說明文本）設計圖紙（一套裝訂，一套不裝訂） 總平面圖 建筑、結構（平、立、剖） 建筑電氣 消防給水和滅水設施 防煙排煙及暖通空調 熱能動力備注：圖紙封面應加蓋設計、建設單位行政印章、每頁要加蓋設計單位行政印

9、章、圖說專用章、注冊建筑師資質等級章。初步設計方案審查階段園林部門所需申請材料：初步設計總平面圖、綠化布置圖及說明書、光盤，有建筑屋頂或平臺綠化的還需提供建筑專業(yè)圖說。 氣象部門（防雷審查）所需申請材料初步設計總平面圖、說明書、建筑及電氣專業(yè)圖說、書面申請、雷擊風險評估報告（建面超過5萬方，建筑高度超過50米） 人防部門所需申請材料（限民用建筑）防空地下室初步設計圖初步設計方案審查階段 消防 園林 防雷預審 專家評審會 人防 主辦部門 節(jié)能建委初步設計審查批復（匯總各方意見）施工圖審查階段施工圖設計審查（二十個工作日） 所需資料：施工圖設計文件審查送審表消防情況表節(jié)能情況表（居住建筑、公共建筑

10、）初步設計批復復印件消防初步設計批復復印件節(jié)能設計審查備案登記表地勘資料結構計算書、節(jié)能計算書施工圖圖紙 1套設計合同復印件施工圖備案各區(qū)在建委備案（當場備案）備案所需資料：備案登記表審查合格書【附送審表、審查記錄表（消防和節(jié)能專篇）、反饋意見表（消防和節(jié)能專篇）、終審意見表（消防和節(jié)能專篇）】及附圖（附圖為全套施工圖電子文件），詳見施工圖審查表注：以上均為原件；審查合格書應包括勘察文件的審查合格書及附件?？辈煸O計和審查合同及審查收費發(fā)票復印件獲取文件：施工圖審核備案證建設工程規(guī)劃許可證辦理階段建設工程規(guī)劃許可證辦理（十個工作日）無并聯(lián)審批項目，由規(guī)劃部門單獨審批：書面申請施工圖說（附電子文檔

11、，建筑工程限于建施圖）土地權屬證件建設工程初步設計批準文件放線測量合同和建筑工程跟蹤測量合同在建設工程施工圖規(guī)劃復核階段，各開發(fā)建設單位報審建設項目應提交加蓋設計單位公章的建設工程技術經濟指標計算書，同時還應提交加蓋建設單位和設計單位公章的建設工程（施工圖）建筑面積及計容建筑面積明細表2份及其電子光盤一張。獲取文件：建設工程規(guī)劃許可證及附圖建設工程施工許可證辦理階段建設工程施工許可證的辦理（五十個工作日）中標通知書 質量安全報監(jiān)批復 建設工程施工許可證 城市配套費申報及繳納涉及繳納的費用：項目資本金：（工程總概算/工程規(guī)模+土地綜合價款/建筑規(guī)模 20%（高層優(yōu)惠）35%（信用排名） 20%（

12、優(yōu)惠政策，現(xiàn)行）建設工程綜合服務費：中標金額的0.84（開發(fā)商）配套費緩繳公證費：緩繳金額的2民工保證金：中標金額的2%城市配套費：290元/ 消防備案在取得工程施工許可證之日起7日內，到區(qū)消防報建大廳進行登記備案。所需資料：建設工程消防設計備案表建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件新建、擴建工程的建設工程規(guī)劃許可證明文件設計單位資質證明文件消防設計文件面積預測報告預售前辦理，向市房屋勘測院提出申請，測繪部門根據(jù)圖紙測繪。提交需預測房屋面積施工圖及光盤各1份規(guī)劃許可證 復印件1份國土證 復印件1份企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質、代碼證 各項1份測繪結束后，取得面積預測報告和樓盤宗地圖預售許可證的辦理

13、在工程達到形象進度或投資進度要求后，由項目部通知報建部辦理預售許可證（七個工作日）填寫并加蓋單位公章的重慶市商品房預售（許可）登記申請審批表工商營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)資質登記證書土地出讓合同、土地權屬證書建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證商品房預售方案、商品房預售面積測繪報告書在預售資金監(jiān)管銀行開設的預售資金監(jiān)管賬戶證明涉及房屋拆遷的，應收取房屋拆遷許可證，拆遷行政管理部門出具的一次性安置完畢的說明屬小區(qū)項目的，收取經測繪部門測繪的房地合一的宗地圖前期物業(yè)服務合同、房地產行政管理部門出具的前期物業(yè)服務合同備案證明規(guī)劃總平面圖、非住宅部分應收取規(guī)劃部門蓋章的分層平面圖取得預售許可證后交項目公司

14、營銷策劃部預售許可證竣工驗收備案證的取得竣工備案根據(jù)建設單位的項目竣工進度以及與業(yè)主簽訂的交房時間，提前3個月做好各個單項驗收的準備工作。建筑節(jié)能驗收 建筑節(jié)能驗收是重慶房地產項目竣工驗收的第一步。節(jié)能驗收分為兩步：1.建筑能效測評 建設單位將以下資料收集完善后交質監(jiān)站節(jié)能辦。A 重慶市建筑能效測評申請表B 建筑竣工圖或建筑施工圖，應提供CAD電子文檔C 工程中已使用的各種材料參數(shù)門窗、（窗框及玻璃的傳熱系數(shù)及遮陽系數(shù)）外墻及屋面保溫材料等D原設計節(jié)能計算模型及節(jié)能設計計算報告書E工程中有關節(jié)能設計及施工中建筑的重大變更通知或說明，以及變更后的節(jié)能合格書專篇及相關的節(jié)能設計計算報告書，計算模型

15、光盤等相關文件。建筑節(jié)能驗收2.建筑節(jié)能驗收 在獲得質監(jiān)站建筑節(jié)能評測意見之后，方可在質監(jiān)站申報建筑節(jié)能驗收。建筑節(jié)能驗收的資料大概有兩個檔案盒，有施工單位提供資料和報驗。防雷檢測向當?shù)胤览邹k申報防雷檢測，獲得防雷合格證。（一般由施工方自行申報）規(guī)劃竣工驗收到規(guī)劃局領取竣工驗收申請表，規(guī)劃驗收分為三步走： 第一步，到重慶市房屋勘測院申報面積實測，獲得實測報告。注意這里的面積實測報告即是房屋產權證上的面積；所需資料建筑竣工圖等；大概需要10個工作日，可提前走這一步。（通常房測院都是要等到規(guī)劃驗收合格完才能進行房屋面積竣工實測，我們可以協(xié)調先進行實測，待規(guī)劃核實確認書獲取后出實測報告）規(guī)劃竣工驗收

16、 第二步，到重慶市勘測院申請建筑工程竣工建筑實測、管網(wǎng)實測及地形實測。所需資料建筑竣工圖等。大概需要15個工作日。（現(xiàn)場滿足勘測條件：1.房屋封頂、內外裝修完工、房屋外支架全部撤除，房角全部外露。2.室外綜合管網(wǎng)全部埋完，所有管線預連接完畢，所有檢修井全部外露。3.周邊環(huán)境基本形成，道路路面硬化完畢。通?？睖y院都需要該項目工程都達到勘測條件后，才到現(xiàn)場進行勘測。大部分工程都是建筑部分先完成，地形和管網(wǎng)較滯后，這個時候就需要溝通協(xié)調勘測及規(guī)劃兩個部門，先進行建筑部分的勘測，將中間資料先報給規(guī)劃監(jiān)察科進行核實） 第三步，將所有資料交規(guī)劃局，申報規(guī)劃驗收。（規(guī)劃局監(jiān)察科通常會到現(xiàn)場進行核實，會依據(jù)經

17、批準的總平圖、施工圖、工程竣工圖進行核實。） 規(guī)劃竣工驗收1. 竣工驗收申請表及書面申請一份2. 重慶市勘測院出具的建筑工程竣工實測面積報告及實測圖（原件1套及電子文檔，實測圖要求反應各層平面的功能及尺寸、面積，比例為1:100-1:300）重慶市勘測院出具的建設工程（含管網(wǎng)）實測地形圖及文本資料（原件1份及電子文檔，比例為1:500）工程竣工驗線回單（市勘測院提供）工程竣工圖（裝訂成檔案）竣工實景照片（沖洗成5寸照片，貼于A4紙上，表明棟號及方向）建設工程規(guī)劃許可證復印件消防竣工驗收工程完成后聘請第三方檢測單位檢測，并獲取檢測報告檢測合格后由消防施工單位申報消防驗收，所需資料如下1. 建筑工

18、程消防驗收申報表原件2. 建筑工程消防安全質量驗收報告表原件3. 初步設計消防審核意見書2份（復印件）；施工圖設計消防審核意見書2份（復印件）4. 填寫消防產品選用清單，并提供產品合格證明、提供產品檢測合格證明。5. 建設行政主管部門頒發(fā)的施工許可證1份（復印件）消防工程施工企業(yè)資質等級證書（復印件），應注明“此件與原件核對無效”，并加蓋施工單位公章。經消防部門審核或中介審查同意的施工圖（總平面圖、標準層平面圖及非標準層平面圖、立面圖、剖面圖、消火栓及噴淋系統(tǒng)圖、火災自動報警系統(tǒng)圖、防排煙系統(tǒng)圖）。環(huán)保預驗收通常都由施工單位進行申報，所需資料均為兩份，預驗收書面申請、預驗收表格、竣工圖紙等。建

19、設方配合。(具備條件：生化池修建完畢，雨、污水管網(wǎng)收集后排放到市政管網(wǎng)）市政竣工驗收在環(huán)保預驗收、規(guī)劃核實確認書取得后進行申報（現(xiàn)場條件：雨污水管網(wǎng)與市政接口相聯(lián)接，能正常接通并運行）,資料如下：1.建設工程竣工驗收意見書（復印件）2.建設工程規(guī)劃核實確認書（復印件）3.環(huán)保驗收或預驗收文件（復印件）4.項目綜合管網(wǎng)方案審查意見及附圖5.建設竣工總平面圖（藍圖，附DWG格式電子文檔）6.綜合管網(wǎng)竣工圖（藍圖，附DWG格式電子文檔）7.綜合管網(wǎng)竣工圖編制說明書8.糞便處理設施竣工圖1套并簽訂城鎮(zhèn)糞便處理設施運行管理責任書綠化竣工驗收獲得規(guī)劃核實確認書后提出申報：（具備條件：所有綠化指標與初設報審相一致，現(xiàn)場綠化布置達到80%以上并完成收邊收口）1.建設單位的書面申請2.填寫建設項目配套綠化工程指標核查申請表3.規(guī)劃部門審批的建設工程規(guī)劃設計方案審查意見書及附圖（復印件）及規(guī)劃核實確認書4.園林綠化主管部門審批的綠化初步設計審查意見書及附圖（復印件）5.綠化竣工圖（藍圖，加蓋建設單位和施工單位公章）以及光盤6.綠化施工單位的綠化資質及營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋單位鮮章）分戶驗收分戶驗收資料較多，每戶13份表格，并需要建設單位、施