合肥市濱湖新區(qū)華冶•新天地項(xiàng)目調(diào)研匯報(bào)5.9

1、PAGE PAGE 11合肥市濱湖新區(qū)華冶新天地項(xiàng)目調(diào)研匯報(bào)合肥城市好不好？總體研判：經(jīng)濟(jì)實(shí)力靠前，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展前景較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好。對合肥城市的研判，我們主要是基于以下幾個(gè)方面的研判：合肥是安徽省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和交通中心：合肥是國家級(jí)城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心城市、長三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)城市、長江中游城市群副中心城市，全國唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市；地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，承東啟西、接連中原、貫通南北。合肥是勞務(wù)輸入型城市，對外來人口有很強(qiáng)的吸附能力，合肥的城市人口總規(guī)模非常大。城市版圖不斷擴(kuò)大，走向巢湖已成合肥城市發(fā)展必然趨勢：濱湖新城區(qū)位于合肥城市南部、

2、巢湖西北的地帶。具體說來，合肥濱湖新城規(guī)劃范圍為南依巢湖、北靠二環(huán)南路、西接上派河和合安高速、東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。目前合肥向南已成必然，合肥各政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、各學(xué)區(qū)名校已部分入住濱河新城區(qū)，由此可見發(fā)展前景較好。行政中心、金融中心的遷移將帶動(dòng)隨著城市化步伐的加快，從而促進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展也迎來一個(gè)新的利好。合肥經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)：合肥經(jīng)濟(jì)總量非常龐大，2014年全年生產(chǎn)總值（GDP）25157.97億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.0%；高于徐州與常州。2015年GDP產(chǎn)值預(yù)計(jì)在5670億左右。整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)，增長率連續(xù)保持在10%以上，經(jīng)濟(jì)增長迅速

3、。2014年合肥人均GDP為67394元，比上年增加5839元，折合美元首次超過1萬美元，達(dá)到10971美元。相信隨著合肥綜合實(shí)力的逐漸倍增，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將更上一層樓。合肥的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理且穩(wěn)定，合肥是以第二產(chǎn)業(yè)為主的重工業(yè)城市：合肥是以第二產(chǎn)業(yè)為主的重工業(yè)城市；近五年二產(chǎn)比例逐年平穩(wěn)增加，2014年二產(chǎn)占比達(dá)到55.6%，實(shí)力雄厚，而第三產(chǎn)業(yè)僅占39.3%，未來發(fā)展空間巨大，一旦第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)革新，必將引領(lǐng)合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加速騰飛，將極大的促進(jìn)合肥城市經(jīng)濟(jì)和城市整體房地產(chǎn)的發(fā)展。2014年固定資產(chǎn)投資5385億元，比上年增長18.1%，房地產(chǎn)投資1127億元，房地產(chǎn)投資所占比例為21.8%，占比逐年降

4、低，2010-2013年房投指數(shù)分別為39.6%、26.1%、22.8%、22.6%說明合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠房地產(chǎn)業(yè)較少，結(jié)合三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，合肥為重工業(yè)城市。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善：合肥在建設(shè)的地鐵1、2號(hào)線，將于2016、2017年陸續(xù)開通；近期規(guī)劃的地鐵線路還有3、4、5、6、7號(hào)線，遠(yuǎn)期規(guī)劃8-12號(hào)線，地鐵的因素，也會(huì)極大的促進(jìn)合肥城市經(jīng)濟(jì)和城市整體房地產(chǎn)的發(fā)展。財(cái)政收支有盈余，政府有能力為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套做建設(shè)：全年財(cái)政收入880.68億元，比上年增長14.6%，其中地方財(cái)政收入500.34億元，增長14.1%。財(cái)政支出698.79億元，比上年增長10.8%。繼續(xù)保持盈余狀態(tài)，政府有錢

5、做市政配套建設(shè)。 年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額9269.58億元，比上年末增加940.21億元，增長11.3%。其中，單位存款6057.53億元，增長14.6%；儲(chǔ)蓄存款余額2555.82億元，增長7.8%。金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額8666.79億元，比上年末增加1220.75億元，增長16.4%。其中，短期貸款余額1931.24億元，下降6.3%；中長期貸款余額6190.55億元，增長21.7%。 合肥人幸福指數(shù)高，房價(jià)收入比低，存款高，合肥人舍得花錢：合肥城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)2014年在33.7%的水平，說明居民生活水平處于富裕狀態(tài)。2014年合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1666.75億元，增幅

6、12.9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29348元，始終保持穩(wěn)步增長；人民舍得花錢，晚上各個(gè)飯店都是爆滿的。眾多一線品牌開發(fā)商在合肥樂此不疲的跑馬圈地，對合肥房地產(chǎn)市場充滿信心；房地產(chǎn)投資額2014年達(dá)到1127億元，逐年穩(wěn)步上漲，越來越多的國內(nèi)一線品牌開發(fā)商在合肥樂此不疲的跑馬圈地，如萬科、保利、恒大、萬達(dá)、華潤等，說明房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對合肥的房地產(chǎn)發(fā)展充滿信心。城市整體的房地產(chǎn)市場好不好？整體市場良好，合肥房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪增長期，住宅市場非?？春?，商業(yè)市場供大于求，但創(chuàng)新型商業(yè)存在機(jī)會(huì)，酒店及公寓市場存在一定機(jī)會(huì)，辦公市場整體供大于求，市場機(jī)會(huì)較小。關(guān)于土地市場：2014年合肥的樓市銷量處于同

7、比下跌態(tài)勢，而土地市場相對平穩(wěn)：據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年市區(qū)出讓經(jīng)營性用地81宗，共7751.16畝，成交金額335.205億元。2013年成交7933.81畝，成交金額312.4億元，下降1.92%。2012年成交土地面積為9498畝，2011年成交3787畝，2010年成交4064畝。在2014年整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的環(huán)境下，可見合肥房地產(chǎn)市場信心較足，房地產(chǎn)市場被看好。成交土地分布廣，濱湖區(qū)地價(jià)剛起步：合肥是多核發(fā)展，各板塊都具備開發(fā)熱點(diǎn)，開發(fā)商選擇面較廣，取地競爭較小。2014年蜀山區(qū)成交456畝，成交金額339974萬元，成交均價(jià)744萬元/畝；包河區(qū)成交977畝，成交金額576310萬元

8、，成交均價(jià)589萬元/畝；瑤海區(qū)成交844畝，成交金額276473萬元，成交均價(jià)327萬元/畝；政務(wù)區(qū)成交84畝，成交金額83506萬元，均價(jià)990萬元/畝；濱湖區(qū)成交2744畝，金額616250萬元，成交均價(jià)224萬元/畝。2014年土地市場濱湖區(qū)成交占合肥土地市場的半壁江山?？梢姙I湖區(qū)現(xiàn)已成為合肥發(fā)展建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域。關(guān)于商品房市場：商品房整體市場供需相對平衡，價(jià)格穩(wěn)步上漲，供需兩旺。商品房整體市場供需基本平衡，供需兩旺，成交價(jià)穩(wěn)步上漲：近三年商品房施工面積為6071.64、6655.72、7264.82萬平米，總銷售面積分別為1242.48、1305.51、1206.09萬，說明購買力強(qiáng)勁，

9、并且供求關(guān)系總體是平衡的。市場價(jià)格整體上揚(yáng)6870元/、6977元/ 7726元/，肥總體房價(jià)與中部六個(gè)省會(huì)城市相比處于較低水平，合肥經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，房價(jià)水平低，房價(jià)存在較大的上升空間。供需關(guān)系良性、健康，當(dāng)前存量兩年即可去化：2008年至今，合肥商品房市場供求關(guān)系相對平衡，雖然2014年市場低迷，但合肥銷售量與價(jià)格仍然平穩(wěn)。合肥2014年商品房市場存量36500套 ，整體去化周期在2年左右，在安全范圍內(nèi)，因此我們看好合肥的未來商品房市場。關(guān)于商品住宅市場：成交價(jià)格穩(wěn)步增長：合肥住宅成交均價(jià)從2008年的3908元/平米，到2012年的6346元/平米，在到2015年7900元/。價(jià)格翻倍，價(jià)格漲

10、幅比較平穩(wěn)，2014年至今基本保持在7900元/平米左右，價(jià)格漲幅平穩(wěn)，無較大的波動(dòng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)??；我們預(yù)計(jì)未來合肥仍然會(huì)保持價(jià)格穩(wěn)步增長的局面。供求平衡，市場存量在可控范圍：合肥月度供求比基本保持在0.74-1.2之間，整體供求均衡，供應(yīng)量基本消化完畢，市場存量很小。開盤房源去化較快，市場消化力強(qiáng)。隨著城市化進(jìn)程加速，合肥市市中心南移動(dòng)，將催生大量市場需求，以剛需和首改為主：從不同面積段的成交比例我們可以看出，90平米以下剛需占35%，90120平米剛需房源占30%；其次是120平米以上改善型戶型占35%，說明合肥住宅市場依然以剛需、首改戶型為主，改善型需求未來具備較好潛力。關(guān)于商業(yè)市場：合肥

11、商業(yè)總體量大，人均商業(yè)面積比重大：合肥2014年商業(yè)項(xiàng)目總體量達(dá)291萬平米。2014年合肥已開業(yè)和在建的商業(yè)綜合體、購物中心超過60家?？偨ㄖ娣e超過1400萬方；未來幾年合肥入市的商業(yè)體量將非常龐大。以合肥官方人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)757萬人計(jì)算，未來總建筑面積1800萬平米商業(yè)的人均商業(yè)面積為2.3平米/人，已經(jīng)超過一線發(fā)達(dá)城市人均商業(yè)面積1.5的控制線，已呈現(xiàn)嚴(yán)重飽和的狀態(tài)。商業(yè)市場需求相對平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)步增長：合肥商業(yè)類2014年商業(yè)類商品房成交12672套，2013年銷售8611套，2012年銷售6428套，2011年銷售8886套，2014年成交均價(jià)25000元/，商業(yè)市場的價(jià)格穩(wěn)步上漲。定

12、位城市時(shí)間消費(fèi)中心的第五代綜合體項(xiàng)目存在市場機(jī)會(huì)。另外，合肥消費(fèi)者習(xí)慣于在中心城區(qū)消費(fèi)，現(xiàn)今合肥商業(yè)正從“單核”商業(yè)中心向“多核”發(fā)展，未來市郊區(qū)域?qū)⑹巧虡I(yè)崛起片區(qū)。關(guān)于酒店市場：酒店入住率理想，尤其是五星級(jí)酒店入住率最為合理：經(jīng)過調(diào)研，合肥五星級(jí)、四星級(jí)、快捷酒店的入住率分別是72%、62%、60%，在酒店的經(jīng)營中， 7080的入住率是理想的狀態(tài)。因此我們發(fā)現(xiàn)合肥五星級(jí)酒店的入住率最高，存在市場機(jī)會(huì)。而快捷酒店市場飽和，入住率普遍較低。合肥的酒店分布集中在廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)，城市核心區(qū)域周邊存在市場機(jī)會(huì)：合肥市的酒店主要分布在老城區(qū)較為成熟的生活圈，其中以包河區(qū)為主。合肥五星級(jí)酒店掛牌現(xiàn)

13、有11家、四星級(jí)酒店現(xiàn)有15家，在建高星級(jí)酒店有18家；但酒店都集中在老城區(qū)，五星級(jí)酒店分布過于集中給周邊區(qū)域帶來了市場機(jī)會(huì)。6、關(guān)于辦公市場：合肥辦公市場分布廣，市場相對較為成熟：目前寫字樓供應(yīng)及需求主要集中在北一環(huán)、南一環(huán)、長江路片區(qū)及政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)，售價(jià)8000-15000元/。在政府發(fā)展改革下，合肥寫字樓寫字樓快速增量，市場差異表現(xiàn)十分明顯：到2015年底，外加新增寫字樓房源量，合肥寫字樓的可售量或?qū)⒊^500萬方，這是一個(gè)可怕的數(shù)字，估計(jì)需要4年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)去化。辦公市場整體供大于求，利潤低，爛尾樓多：2013年合肥寫字樓的存量與余量達(dá)到300萬方，到2014年年底已達(dá)到超400萬房

14、的總存量，2015年預(yù)計(jì)總庫存量在500萬方。尤其在合肥 HYPERLINK /house/dist-9/ o 濱湖 t /gbk/hfestate/system/2014/07/13/_blank 濱湖新區(qū)與 HYPERLINK /house/dist-7/ o 政務(wù) t /gbk/hfestate/system/2014/07/13/_blank 政務(wù)區(qū)更是寫字樓的集中地。按照2013年與2014年月均去化量7萬方上下計(jì)算。至少要5年合肥寫字樓方可去化完畢。區(qū)域的房地產(chǎn)市場好不好？區(qū)域市場整體情況非常好，濱湖新城目前是合肥市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域市場內(nèi)住宅發(fā)展?jié)摿^大，商業(yè)、酒店、公寓存

15、在一定的機(jī)會(huì)，寫字樓發(fā)展空間渺茫。區(qū)域市場非常好：規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢：濱湖新區(qū)是合肥城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城市南移發(fā)展已成為必然的趨勢，與主城區(qū)無縫鏈接。功能定位優(yōu)勢：濱湖新城功能定位為合肥的行政中心、金融中心、文化教育中心；配套規(guī)劃齊全、功能互補(bǔ)的商務(wù)休閑中心。區(qū)域發(fā)展日趨成熟：由于城市整體由北向南發(fā)展，濱湖新城至今已經(jīng)發(fā)展初級(jí)規(guī)模，區(qū)域居住屬性已經(jīng)形成，城市人文、行政配套逐步完善。學(xué)區(qū)優(yōu)勢：受到城市規(guī)劃引導(dǎo)，目前合肥市各名校學(xué)府均已進(jìn)駐濱化新區(qū)，孩子讀書教育，將是未來帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的主要力量。臨近合肥金融中心：未來將容納超過12萬人左右金融人群入住金融中心，市場潛力巨大。二三級(jí)金融行政機(jī)構(gòu)將會(huì)帶來巨大

16、的住宅、公寓、商業(yè)市場需求。文化教育中心遷入：緊鄰合肥四十六中學(xué)，作為合肥最出名中學(xué)之一。學(xué)區(qū)房投資也將是吸引客戶購房的關(guān)鍵點(diǎn)（40年產(chǎn)權(quán)公寓房在濱湖新區(qū)可以借助政府關(guān)系直接入讀學(xué)區(qū)名校），整體規(guī)模、實(shí)力、師資都將成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿性學(xué)校。萬達(dá)文化城的落建，未來將吸引大量的觀光外來人群。周邊項(xiàng)目陸續(xù)交付使用：未來周邊項(xiàng)目陸續(xù)交付，人群集中式涌入。龐大的人群將支撐商業(yè)與公寓商場的發(fā)展。合肥市行政中心：2015年下半年合肥市省級(jí)行政單位將陸續(xù)搬遷至濱湖新城區(qū)。將極大拉動(dòng)濱湖新區(qū)的發(fā)展。關(guān)于商品住宅市場：我們認(rèn)為，濱江新城總體住宅市場是具有很大的發(fā)展?jié)摿?。第一?014年合肥市九大區(qū)房地產(chǎn)市場商品房累計(jì)成

17、交136486套，成交面積12060934平米。其中住宅類商品房成交91072套，成交面積達(dá)9285922平米。九大區(qū)住宅成交前三的區(qū)域?yàn)?，濱湖區(qū)18197套，廬陽區(qū)13238套，瑤海區(qū)11321套。2014年濱湖新區(qū)的成交均價(jià)定格在7921元/，高出合肥整體均價(jià)189元/。2014年全年成交18197套住宅，而在庫存套數(shù)上，2014年底住濱湖新區(qū)住宅庫存套數(shù)8871套，占了合肥市區(qū)的1/4。第二、合肥市中心南移，濱湖區(qū)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展期，恒大、萬科、保利、萬達(dá)、本土品牌文一地產(chǎn)、城建等紛紛進(jìn)駐濱湖新城。 第三、客群以改善型需求為主流，依托區(qū)域政府發(fā)展導(dǎo)向，市民購房熱情較高。第四、目前區(qū)域內(nèi)在售

18、樓盤萬科城、保利拉菲公關(guān)、華冶新天地、華冶翡翠灣、中鐵濱湖名邸、保利上海五月、恒大中心、寶能城、萬達(dá)文化城等，銷售情況良好，暢銷戶型為90110平米的剛需三房。第五、近兩年，濱湖新城是合肥人購房首選區(qū)域，區(qū)域商品房市場供需兩旺，以改善型需求為主，城市向心力強(qiáng)，價(jià)值濱湖區(qū)未來發(fā)展前景看好，截流大部分的剛需型客群。關(guān)于商業(yè)市場：我們判斷，濱湖區(qū)商業(yè)市場趨向飽和，但區(qū)域商業(yè)仍然存在發(fā)展機(jī)會(huì)。威脅1、地鐵一號(hào)線橫穿濱湖區(qū)的部分，從錦繡大道與廬州大道交叉口，一直往南延伸至廬州大道最南端。沿線項(xiàng)目有新地城市廣場、利港銀河廣場、合肥悅方廣場、萬科藍(lán)山、佳源巴黎都市、中海濱湖公館、聯(lián)投V中心、淮礦東方藍(lán)海、寶

19、能城、保利海上五月花、寶文地塊、恒大中心、萬達(dá)文化 HYPERLINK / t /2014-10-16/_blank 旅游城等13個(gè)項(xiàng)目。威脅2、6公里120萬方商業(yè) 1）聯(lián)投V中心，計(jì)價(jià)面積49.73畝，發(fā)證面積42.52畝，容積率R5.5，經(jīng)測算，面積超15.59萬平米。2）寶文地塊，在廬州大道與南寧路交口，計(jì)價(jià)面積為53.52畝，發(fā)證面積為46.77畝，商業(yè)、辦公用地，容積率6.0，商業(yè)面積超18.7萬平米。3）萬達(dá)文化旅游城，不包括40萬平米的室外主題公園和30萬平米的酒店面積，商業(yè)中心建筑面積為10萬平方米。4）廬州大道和云谷路交口的BH2014-06地塊，計(jì)價(jià)面積140.76畝，發(fā)

20、證面積121.81畝，商業(yè)比例不低于25%，測算后商業(yè)面積不少于2.3萬平米。5）按照各站點(diǎn)之間平均間距1106米計(jì)算，濱湖地鐵“1號(hào)線”約6公里沿線，商業(yè)面積就超過120萬平米。 由此可見1號(hào)線沿線的商業(yè)體過多，資源過剩問題比較嚴(yán)重。商業(yè)機(jī)遇，越來越多的項(xiàng)目交付以及金融中心的入住辦公必然形成一定的商業(yè)需求：隨著濱湖區(qū)2015年各個(gè)住宅項(xiàng)目交付，金融中心機(jī)構(gòu)的陸續(xù)進(jìn)入，濱湖的商業(yè)配套2015年會(huì)得到很大提升，這將會(huì)吸引更多購房者置業(yè)或投資濱湖，因此該區(qū)將維持的熱銷勢頭，甚至去化速度會(huì)更快?！艾F(xiàn)階段濱湖商業(yè)尚未發(fā)展成形，35年之后該區(qū)就會(huì)有新商圈出現(xiàn)，人氣也會(huì)隨之急劇提升，這是購房者選擇濱湖買房

21、的重要原因。關(guān)于酒店市場：我們認(rèn)為濱湖區(qū)適合發(fā)展高星級(jí)酒店。濱湖區(qū)是未來合肥市的政治、金融、教育、文化中心：未來將有大量的人群集中式涌入，合肥星級(jí)酒店接待的客戶主要是以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為主。目前濱湖區(qū)現(xiàn)有的大型酒店相對較少，未來市場潛力巨大。濱湖新城未來高端酒店市場競爭將逐漸呈現(xiàn)：我們有理由相信濱湖區(qū)的高端酒店市場仍存在較大的發(fā)展空間，獨(dú)特的主題及市場定位成為酒店項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。關(guān)于辦公市場：我們認(rèn)為濱湖區(qū)不適合發(fā)展寫字樓。第一、區(qū)域內(nèi)寫字樓庫存大，對寫字樓市場沒有支撐：雖然濱湖定位是未來的中心城區(qū)，但目前濱湖的商業(yè)氛圍并不濃厚，有待日后持續(xù)地營造和發(fā)展。造成這種情況的主要原因是：先建

22、城，后引入的發(fā)展模式，導(dǎo)致濱湖目前的“真空期”，沒有一定的人口基礎(chǔ)難以形成規(guī)模商業(yè)圈和就業(yè)人群。同時(shí)合肥的投資客對辦公性產(chǎn)品的投資熱情不高（遠(yuǎn)不及商業(yè)的投資熱情），因此市場的需求量相對較小。第二、市區(qū)寫字樓已經(jīng)飽和，不適合再開發(fā)寫字樓：根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2015年濱湖將至少有5處商業(yè)寫字樓入市，包括 HYPERLINK /17354/ t /html/_blank 高速中央廣場、寶文地塊、新地城市廣場、濱湖國際廣場、悅方中心、 HYPERLINK /17328/ t /html/_blank 建業(yè)壹中心等等寫字樓項(xiàng)目，濱湖新區(qū)目前總計(jì)有11個(gè)寫字樓項(xiàng)目，除少數(shù)已經(jīng)入市，有近7個(gè)項(xiàng)目將在201

23、5年集中交付。第三、短時(shí)內(nèi)，無法形成居住辦公氣氛：目前合肥寫字樓供應(yīng)及需求主要集濱湖新區(qū)與政務(wù)區(qū)。而濱湖新區(qū)現(xiàn)階段還在開發(fā)建設(shè)中，尚需3年時(shí)間方可形成居住、辦公氛圍?？紤]時(shí)間成本不適合短期投入，時(shí)間成本帶來的財(cái)務(wù)成本較高。 同時(shí)伴隨著的是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重，就項(xiàng)目分布來看，地鐵沿線將成為寫字樓項(xiàng)目布局的主戰(zhàn)場。地段、產(chǎn)品、價(jià)格等各項(xiàng)要素雷同，對大面積的辦公寫字樓項(xiàng)目的銷售而言，是一個(gè)潛在的危機(jī)。關(guān)于公寓市場：區(qū)域公寓產(chǎn)品稀缺：濱湖新區(qū)公寓產(chǎn)品稀缺，由于總價(jià)低、面積小，地理位置優(yōu)越、回報(bào)率高等諸多優(yōu)勢，公寓產(chǎn)品不僅吸引相當(dāng)一部分投資客入市，就連一部分普通市民也逐漸轉(zhuǎn)向公寓投資。濱湖區(qū)同類產(chǎn)品

24、熱銷：濱湖區(qū)向上城精裝LOFT在售（3梯22戶，35至56共774戶）產(chǎn)品源于其區(qū)域產(chǎn)品的稀缺性，深受購房投資者親睞。區(qū)域公寓價(jià)格不高：由于短期內(nèi)無法形成必要的居住氛圍，多數(shù)購置公寓客戶主要是剛需、投資、教育上學(xué)為目的，而市場對公寓產(chǎn)品的認(rèn)知度不高，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)可度相對較低，因此周邊公寓的價(jià)格整體不高。目標(biāo)項(xiàng)目好不好？地塊處于西藏路與云谷路交匯處。東臨合肥金融中心、北靠合肥四十六中學(xué)，拋去時(shí)間成本未來有較大發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)我們對周邊的了解和調(diào)研，我們認(rèn)為地塊未來3年后潛力較大，可以考慮在控制地價(jià)的 前提下積極獲??；主要基于以下幾點(diǎn)判斷：1、 臨近合肥金融中心：未來有12萬人左右金融人群入

25、住金融中心，潛力巨大。二三級(jí)金融行政機(jī)構(gòu)將集中入駐，未來勢必將會(huì)帶來巨大的公寓、商業(yè)市場的需求。2、 緊鄰合肥四十六中學(xué)：該學(xué)校作為合肥最出名中學(xué)之一，學(xué)區(qū)房投資也將是吸引客戶駐足的關(guān)鍵點(diǎn)（40年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品借助關(guān)系可以直接升學(xué)、借讀）。3、 周邊項(xiàng)目陸續(xù)交付使用：隨著周邊商品房的不斷交付使用，項(xiàng)目周邊的人居氛圍將越來越成熟，龐大的人群將支撐商業(yè)與公寓商場的發(fā)展。4、 占據(jù)合肥市行政中心：項(xiàng)目臨近合肥市新規(guī)劃的行政中心，2015年年末合肥行政單位陸續(xù)搬遷至濱湖新城區(qū)北端，將極大拉動(dòng)片區(qū)發(fā)展。5、 緊鄰地鐵1號(hào)線：合肥城市的地鐵規(guī)劃較為完善，本項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線，對本項(xiàng)目而言占據(jù)交通優(yōu)勢。6、

26、 重大注意事項(xiàng)：一是濱湖新區(qū)寫字樓改建酒店式公寓相關(guān)手續(xù)復(fù)雜，變更難度較大；二是短期內(nèi)周邊氛圍難以形成，項(xiàng)目開發(fā)周期較長時(shí)間成本較高?？蛻魧δ繕?biāo)地塊怎么看？合肥人對區(qū)域及地塊整體認(rèn)可度很高。1、客戶對地塊/ 區(qū)域是否認(rèn)可？濱湖新城區(qū)域由于市政單位、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、文化城等核心單位的進(jìn)駐，濱湖新城已被合肥人所認(rèn)知認(rèn)同。區(qū)域大型開發(fā)企業(yè)較多，開發(fā)樓盤品質(zhì)較高，如果開發(fā)住宅，客戶興趣很高（70%認(rèn)可），對于地塊認(rèn)知，大家都知道合肥市南移，濱湖區(qū)未來潛力很大，且合肥眾多知名學(xué)校入住。區(qū)域認(rèn)可較高（72%認(rèn)可）。2、客戶對地塊/區(qū)域的發(fā)展前景怎么看？對于濱湖新城區(qū)域，客戶普遍看好未來規(guī)劃，認(rèn)為是合肥的新

27、城市核心（85%認(rèn)可）。3、客戶是否愿意來這個(gè)區(qū)域/本地塊來買房？60%以上客戶，表示愿意在濱湖新城區(qū)域考慮；50 %以上客戶愿意在本地塊區(qū)域買房。4、居民置業(yè)需求？a,剛需選擇安置房置業(yè)、商品房客戶以改善型居住為主，其中有安置房的改善居住條件購房者居多。b,合肥市場上客戶比較能夠接受的單價(jià)區(qū)間為80009500元/平米，客戶置業(yè)支付能力集中在70-100萬之間，面積區(qū)間以90110平米為主；c、價(jià)格、物業(yè)管理水平對于置業(yè)者的影響較大，同時(shí)消費(fèi)者置業(yè)觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，對戶型面積、社區(qū)配套等關(guān)注大大提高； d,小區(qū)配套方面，學(xué)校、菜場的需求最大，其次對醫(yī)院的關(guān)注度也較高； e,目前本地客戶的置業(yè)

28、目前本地客戶的置業(yè)認(rèn)為濱湖新區(qū)還未發(fā)展成型，未來更看好新城發(fā)展，多為小孩上學(xué)、投資為主。合理的取地價(jià)格？不建議接手寫字樓產(chǎn)品，條件允許情況建議調(diào)整成公寓產(chǎn)品，商業(yè)體量不大銷售壓力相對較小，因此建議整體價(jià)格不高于7.36億元范圍內(nèi)積極獲取。1、取地價(jià)格測算： 項(xiàng)目總建筑面積13.6萬方，其中商業(yè)面積4萬方，辦公面積6萬方，以及3.6萬方地下兩層停車場。根據(jù)實(shí)地調(diào)研距離本項(xiàng)目最近且產(chǎn)品相似度最高的為向上城項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目建議以向上城作為價(jià)格參考依據(jù)，目前向上城5.2米挑高精裝公寓產(chǎn)品的成交均價(jià)為9000元/（可以隔層兩層使用），根據(jù)實(shí)際裝修測算出裝修成本約1200元/，毛坯價(jià)大概為7800元/，而

29、本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)層高，測算出毛坯價(jià)預(yù)計(jì)為5500元/。向上城商鋪共5層，與本項(xiàng)目基本相似，目前尚未開盤但已經(jīng)開始認(rèn)籌，對外報(bào)價(jià)均價(jià)預(yù)計(jì)25000元/，按照周邊市場價(jià)以及經(jīng)驗(yàn)測算（商鋪是住宅2.5倍價(jià)格），本項(xiàng)目商鋪均價(jià)預(yù)計(jì)可以達(dá)到16500元/（一層24000元/，二層18000元/，三/四層12000元/）。另外兩層地下室也是可售面積，負(fù)二層2.4萬方預(yù)計(jì)可以劃分出800個(gè)車位，目前市場車位售價(jià)預(yù)計(jì)10萬元/個(gè)，而負(fù)一層1.2萬方已經(jīng)招商（永輝超市），預(yù)計(jì)未來售價(jià)為9000元/。由此測算出整棟樓的整體售價(jià)為11.78億元。按照市場銷售情況分析，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期為4年，按照年投資回報(bào)率15%計(jì)算

30、，最佳獲取價(jià)格不宜高于7.36億元（排除樓市不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素）。合作建議：作為現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)而言降低風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，而公寓產(chǎn)品是項(xiàng)目銷售最大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品（公寓非市場主流產(chǎn)品線），因此建議前期先找到周邊大的金融單位進(jìn)行底價(jià)團(tuán)購（公寓產(chǎn)品），測試一下項(xiàng)目市場反應(yīng)，若預(yù)期效果較好團(tuán)購人數(shù)較多，后期直接買斷該項(xiàng)目，若團(tuán)購效果不理想則建議另作打算。2、項(xiàng)目產(chǎn)品的定位建議：以酒店式公寓產(chǎn)品為主，配合部分商業(yè)推出。小面積、低總價(jià)、低首付、低月供： 公寓產(chǎn)品的優(yōu)勢在于小面積低總價(jià)，降低部分購房客戶的門檻，有利于抓住剛需客群以及投資性客群。精裝修與毛坯組合；精裝修也是小公寓最大的優(yōu)勢之一，即買即住。對于剛

31、需、投資者與照顧孩子讀書的客戶有著強(qiáng)有力的吸引力。學(xué)區(qū)優(yōu)勢：合肥濱湖區(qū)公寓產(chǎn)權(quán)40年不安排學(xué)區(qū)，為了加快銷售速度提升項(xiàng)目附加值，可借助關(guān)系享受學(xué)區(qū)待遇，可以擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客群加快去化速度。資源優(yōu)勢：項(xiàng)目緊依金融中心，文化中心；金融機(jī)構(gòu)5年內(nèi)將大規(guī)模入住，區(qū)域板塊將有超過12萬人入住未來商業(yè)氣氛濃厚?？蓪Ρ卷?xiàng)目4萬方商業(yè)進(jìn)行可以劃分與規(guī)劃，以滿足周邊小區(qū)生活配套，以及滿足金融中心人口需求為主導(dǎo)，除了永輝超市外可再邀約大型連鎖酒店入駐，其他商業(yè)進(jìn)行劃分零售。3、競品調(diào)研分析：合肥萬達(dá)文化旅游城：合肥萬達(dá)文化旅游城物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店建筑類別高層位置合肥二環(huán)占地面積1568666建筑面積3

32、500000戶數(shù)4500戶容積率3.4開盤時(shí)間2015年4月28日開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)綠化率 0.4物業(yè)公司合肥萬達(dá)物業(yè)售樓處濱湖新區(qū)瀘州大道與環(huán)湖路交叉口合肥萬達(dá)文化旅游城在售住宅和商鋪，另有三期住宅、精裝SOHO在售，其中三期1#3#6#8#9#樓85-140平米戶型，均價(jià)8700元/平米，支持省直公積金貸款，目前房源較充足，2016年12月份交付；二期精裝SOHO均價(jià)8500-9000元/平米，46-62平米。商鋪萬年埠中英街70-500在售，均價(jià)3萬-5萬項(xiàng)目介紹：合肥萬達(dá)文化旅游城是華東最大的文化旅游投資項(xiàng)目、華東最大的互動(dòng)電影樂園、 最大星級(jí)酒店群、華東最大國際電影城、華東唯一室外文化體

33、驗(yàn)區(qū)、華東唯一大型舞臺(tái)秀劇場、華東唯一的室內(nèi)恒溫水世界、華東最前沿的湖岸酒吧街、華東最頂尖的品牌商業(yè)中心。恒大中心 恒大中心物業(yè)類型住宅、商業(yè)、酒店建筑類別高層、超高層（500米）位置合肥二環(huán)占地面積130000建筑面積1020000戶數(shù)4500戶容積率3.8開盤時(shí)間2015年3月14日開發(fā)商恒大集團(tuán)合肥有限公司綠化率 0.4物業(yè)公司恒大金碧物業(yè)售樓處濱湖新區(qū)瀘州大道與環(huán)湖路交叉口恒大中心目前項(xiàng)目在售精裝住宅和商鋪，其中少量115-136精裝湖景住宅，均價(jià)9600元/，一房一價(jià)。來訪登記即贈(zèng)精美紀(jì)念品一份。40-60商鋪，認(rèn)購即享5年租約，年回報(bào)率9%，均價(jià)2-4萬元/平米。其中4#樓2層享受認(rèn)籌5萬，享85折優(yōu)惠。項(xiàng)目加入搜房網(wǎng)房天下優(yōu)惠，搜房網(wǎng)會(huì)員購房成功享受2000元/套補(bǔ)貼,目前住宅可無理由退房。項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目占地13萬方，總建筑面積102萬方，總投資預(yù)計(jì)超過165億元，是恒項(xiàng)目簡介：大地產(chǎn)集團(tuán)以超前眼光、超高起點(diǎn)，傾力打造的功能最全、檔次最高，集商業(yè)、金融、娛樂、酒店、辦公、居住、觀光于一體的安徽第一、世界第七超高層城市地標(biāo)綜合體。項(xiàng)目共分四個(gè)地塊開發(fā)，A、B地塊為綜合商業(yè)居住區(qū)，規(guī)劃6棟9A精裝觀湖美宅、風(fēng)情商業(yè)步行街及大型綜合購物中心，設(shè)有大