商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分析

1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分析姓名：王東學(xué)號：201407040108摘要隨著經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型，國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)，商業(yè)銀行股份制改革的不斷深入，尤其從08年次貸危機(jī)以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險受到越來越受到重視。在這種背景下，了解我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀，防范和解決商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險變得十分重要。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我國主要經(jīng)濟(jì)支柱之一，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展可產(chǎn)生重要影響，但是商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道，融資渠道略顯單一。本文在房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險做了詳細(xì)的分析和闡述，據(jù)此論證并且提出了防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的策略，如優(yōu)化房

2、地產(chǎn)貸款的投放結(jié)構(gòu)、拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道等措施，希望能對防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險起到一定的啟發(fā)和借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、貸款風(fēng)險、商業(yè)銀行一、研究背景房地產(chǎn)由于其位置的不可移動性、保值增值性已經(jīng)成為當(dāng)前主要的投資熱點(diǎn)之一，然而又因?yàn)槠湔呦拗菩砸约巴顿Y金額較大，雖然能夠提供給投資者較高的收益，但是往往會帶來較大的風(fēng)險。收益與風(fēng)險成正比在房地產(chǎn)業(yè)中無疑體現(xiàn)的淋漓盡致。由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，市場機(jī)制不夠完善，金融體系不是很完善，融資途徑較為單一，而房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開商業(yè)銀行的大額貸款。1.1我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物和房地合一狀態(tài)

3、下物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益1。房地產(chǎn)作為市場中舉足輕重的商品，有以下幾個特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)位置的不可移動性和地區(qū)性；2、房地產(chǎn)使用的長期性和耐久性；3、房地產(chǎn)的保值增值性；4、房地產(chǎn)的受政策限制較大；5、房地產(chǎn)影響因素多樣性和行業(yè)相關(guān)性。由于房地產(chǎn)的本身的特點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)屬性，產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)這一獨(dú)立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及房地產(chǎn)的調(diào)控和管理等主要內(nèi)容，屬于第三產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一，也必將發(fā)揮越來越重要的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局2017年1季度我國GDP初步核算結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)絕對額

4、達(dá)到12393億元，比去年同期增長7.8%；根據(jù)國家統(tǒng)計局2017年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2017年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀1.2.1商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道根據(jù)國家統(tǒng)計局2017年1季度我國GDP初步核算結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份提高4.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款6892億元，增長10.7%。但是從我國目前的房地產(chǎn)的經(jīng)營模式和狀況看，由于還款資金的不穩(wěn)定性，這部分貸款潛伏的風(fēng)險比較大。由此也可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源是來自商

5、業(yè)銀行貸款，信貸資金對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了不可忽視的巨大作用，與此同時，因?yàn)檫@種情況，單一的融資渠道將大多數(shù)風(fēng)險集中在了銀行系統(tǒng)，一旦資金鏈斷裂，后果將是十分嚴(yán)重的。所以，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道成為商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的必然要求，但是在長期以來，商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道是無法改變的。1.2.2房地產(chǎn)仍是銀行貸款的發(fā)放的主要對象從2003年起，房地產(chǎn)貸款成為銀行新的利潤增長點(diǎn)2。由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)貸款資金較多，我國房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量暫時較好，目前銀行比較傾向向房地產(chǎn)業(yè)貸款。以江蘇和上海為例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分別從上海和江蘇銀行人士處獲得的數(shù)據(jù)表明，2016年上海按揭

6、貸款新增3350億元，占全部新增貸款的50%。按照余額來看，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款（包括對公和零售）占比達(dá)到近40%；同期江蘇省按揭貸款增長約50%，房貸余額占所有貸款近20%。全省房地產(chǎn)相關(guān)新增貸款占全年新增量的56%。也就是說，2016年上海和江蘇的房地產(chǎn)相關(guān)貸款增量對當(dāng)年新增貸款的貢獻(xiàn)率超過一半。二、當(dāng)前房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險雖然近年來中國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率較低，資產(chǎn)質(zhì)量較好，為發(fā)生較大不良貸款事故，但對房地產(chǎn)貸款的金融管控不能放松。我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，房地產(chǎn)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場仍然處于經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)當(dāng)中，如果資金鏈斷裂或者出現(xiàn)較大情況的調(diào)整，商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險無疑

7、是巨大的。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險有：2.1房地產(chǎn)價格大幅調(diào)整的風(fēng)險國際上衡量房地產(chǎn)市場泡沫最常用的兩個指標(biāo)是房價收入比（房價收入比是指一套住房價格與一個家庭年收入的比值）和租金回報率（即每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之比）3，根據(jù)全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜顯示，2015年，35城房價收入比平均值為8.7，目前已經(jīng)偏離合理值的幅度達(dá)到12%，與2014年基本持平，但是區(qū)域分化已經(jīng)十分明顯。其中一深圳最為突出，房價收入比偏離合理值的幅度達(dá)111%，位居全國之首；然而沈陽房價收入比偏離合理值-14%，市場連續(xù)多年探底，致使房價進(jìn)入了底部狀態(tài)，已經(jīng)跌無可跌

8、。目前中國主要城市的靜態(tài)租金回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根據(jù)國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率應(yīng)該為4%-6%，而我國水平遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房價水平與真實(shí)價值的背離，積聚了較大的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。前些年房價上漲過快、在三、四線城市，投資投機(jī)氛圍更加濃厚，因此蘊(yùn)藏的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險更大。一旦中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整或者資金鏈斷裂，這些城市將首當(dāng)其沖。近年來國家頻繁出臺調(diào)控政策，調(diào)控手段也從以經(jīng)濟(jì)手段為主擴(kuò)大到限購等行政手段。如規(guī)定非本地戶口只許購買一間樓房等措施。在國家密集出臺調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場隨時可能出現(xiàn)調(diào)整，

9、一旦房價快速下跌，一些城市的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險將會被戳破，商業(yè)銀行無疑也會面臨著巨大風(fēng)險。2.2市場預(yù)期變化的風(fēng)險2008的次貸危機(jī)仿佛猶在眼前，受此次金融危機(jī)的影響中國房地產(chǎn)市場也進(jìn)入一段時間的低迷時期，大多數(shù)人處于觀望狀態(tài)，購房的意愿明顯減少，個人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長，商品房成交數(shù)量也大幅下降。由于房地產(chǎn)本身不僅是商品，同時也具有金融投資品的屬性，所以不能簡單的從供求關(guān)系與預(yù)測房地產(chǎn)市場，應(yīng)該時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的風(fēng)險收益的對比關(guān)系。而由于房地產(chǎn)增值保值的特性，很多人把房地產(chǎn)作為投資的手段，“買漲不買跌”也是大多人的投資心理，從眾、恐懼也會導(dǎo)致投資的不理性，這也導(dǎo)致人們在投資房地產(chǎn)時候的不理智性。

10、中國的房價已經(jīng)明顯超出了普通居民的支付能力，一旦市場預(yù)期變化的風(fēng)險不可控，很可能有集體性拋售或者庫存量過大導(dǎo)致資金無法回流的風(fēng)險。2.3操作風(fēng)險由于房地產(chǎn)價格不斷攀升，所以買房子成為居民投資的主要渠道，同時由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度不斷加快，導(dǎo)致大量人口不斷涌入城市，購房的剛性需求市場十分巨大，這些因素疊加使得住房按揭貸款增幅較快。由于我國頒布了限購政策，不少居民沒有購房資格，但可以通過各種渠道繞開管制。如鏈家可為借款人贖樓、支付購房尾款、抵押自用、抵押經(jīng)營和抵押消費(fèi)五類融資需求提供借款，許多“按揭公司”可以幫助申請貸款。不少群眾通過此類或者其他違法違規(guī)的手段，虛構(gòu)收入，欺騙中介或者貸款銀行。商

11、業(yè)銀行如果不能有效甄別這些客戶或者銀行內(nèi)部控制機(jī)制不健全，內(nèi)部控制制度有漏洞，都會不斷使住房按揭貸款風(fēng)險上升。2.4抵押物變現(xiàn)風(fēng)險 由于房地產(chǎn)貸款一般有房地產(chǎn)作抵押，且抵押率銀行一般會控制在60%左右，因此，從單個項(xiàng)目看風(fēng)險似乎很低，但如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房價大幅下滑，則抵押物價值也將大幅下降，同時由于購房者預(yù)期的變化和流動性等原因可能造成抵押物難以變現(xiàn)。尤其是房產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源是項(xiàng)目銷售，與第二還款來源抵押物的現(xiàn)金流合二為一，同時，房產(chǎn)開發(fā)貸款一般基于具體房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放，開發(fā)商一般不提供保證擔(dān)保，不承擔(dān)還款責(zé)任。有些商業(yè)銀行基于近年來房價比較堅挺和房地產(chǎn)貸款有房地產(chǎn)作抵押等考慮，

12、認(rèn)為房地產(chǎn)貸款是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因而放松了對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理意識，年初制定的房地產(chǎn)貸款投放計劃也比較激進(jìn)。但是，發(fā)達(dá)國家的歷史教訓(xùn)表明，正是作為銀行“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的房地產(chǎn)貸款多次出了大問題，并產(chǎn)生了危及全球的金融危機(jī)，如美國次貸危機(jī)等。防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險策略綜上分析，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)形勢比較復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款面臨的風(fēng)險因素較多，且存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患，很可能產(chǎn)生較壞影響。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，統(tǒng)一思想認(rèn)識，審慎開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，及時加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理。3.1信貸投放應(yīng)與房地產(chǎn)等周期性行業(yè)保持適當(dāng)距離中國古代貨殖列傳中有言“旱則資舟，水則資車，物之理也”。商業(yè)銀行的信貸投放

13、也應(yīng)遵循這一理念。朱小黃（2010）指出商業(yè)銀行如果不能約束自己的親經(jīng)濟(jì)周期行為，就會不知不覺地陷入經(jīng)濟(jì)周期中，不能自已。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)周期波動的影響較大，因此，商業(yè)銀行應(yīng)堅持審慎的信貸投放原則，根據(jù)自身風(fēng)險偏好和當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，合理的設(shè)定本行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險限額，嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)貸款占比，將房地產(chǎn)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險控制在商業(yè)銀行可承受的范圍內(nèi)。從國際先進(jìn)銀行的經(jīng)驗(yàn)和各類破產(chǎn)事件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來看，實(shí)行風(fēng)險限額管理是商業(yè)銀行防范系統(tǒng)性風(fēng)險的有效方法之一，因?yàn)轱L(fēng)險限額確定了系統(tǒng)性風(fēng)險來臨時商業(yè)銀行的損失邊界。3.2注意優(yōu)化房地產(chǎn)貸款投放結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模應(yīng)優(yōu)先支持風(fēng)險相對較低

14、的個人住房按揭貸款和土地儲備貸款（即地產(chǎn)開發(fā)貸款）。個人住房按揭貸款重點(diǎn)支持自住需求的普通住房按揭業(yè)務(wù)，且購房人家庭月按揭還款支出要控制在可支配收入的50%以內(nèi)。要從嚴(yán)控制房產(chǎn)開發(fā)貸款投放，提高房地產(chǎn)開發(fā)商和項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、持續(xù)經(jīng)營能力較強(qiáng)、負(fù)債率合理，并已樹立良好品牌形象和口碑較好的大中型房地產(chǎn)企業(yè)；重點(diǎn)支持有地段優(yōu)勢、周邊配套成熟、成本和定價合理、受限購政策影響小、適銷對路的商品住宅項(xiàng)目。要建立并嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)貸款風(fēng)險底線，包括不支持位于城市遠(yuǎn)郊、交通不方便、生活配套設(shè)施不完善地段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不支持一、二線城市土地成本過高的“地王”項(xiàng)目，不支持定價過高、脫

15、離市場的豪華住宅項(xiàng)目等。3.3房產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)堅持抵押和資金封閉管理的原則嚴(yán)格控制非抵押方式的房產(chǎn)開發(fā)貸款投放。除了可以接受少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供的保證擔(dān)保條件外，房產(chǎn)開發(fā)貸款一般應(yīng)落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程抵押工作。對有些城市確實(shí)無法落實(shí)在建工程抵押的，貸款銀行要能夠監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和回款的進(jìn)度，要嚴(yán)格控制房產(chǎn)開發(fā)貸款的用途。截至2015年末，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為66.33%和72.91%，分別同比上升1.07、2.81個百分點(diǎn)，存在較大的資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，對房產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)要求項(xiàng)目資本金優(yōu)先到位，且貸款期間不得隨意抽走，開發(fā)貸款資金

16、要嚴(yán)格遵循工程建設(shè)的實(shí)際需求發(fā)放，嚴(yán)防被企業(yè)挪用。3.4實(shí)行融資渠道多元化積極推動房地產(chǎn)貸款證券化當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要以商業(yè)銀行貸款為主，商業(yè)銀行存在較大的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，所以我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。3.5提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范能力首先，商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，不斷建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，能夠收集到有關(guān)房地產(chǎn)市場的一手信息，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力；其次，加強(qiáng)對信貸人員的職業(yè)教育，使信貸從業(yè)人員牢固樹立風(fēng)險