二手房交易流程以及相關(guān)稅費(fèi)分解課件

1、二手房交易流程及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算二手房交易流程第1頁(yè)，共29頁(yè)。租房簽單，以及準(zhǔn)備的相關(guān)資料客戶看中房子后，我們預(yù)約雙方進(jìn)行談判。談判的技巧？簽單租房需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料1：確定好雙方的價(jià)格（可以的話先收誠(chéng)意金或者定金）2：能當(dāng)天簽的，當(dāng)天簽，盡快約房東客戶簽合同，遲則生變（若一方不方便的情況，可向其申請(qǐng)委托書(shū)，代簽。）3：確定好入住時(shí)間，要求房東結(jié)清客戶入住之前的水電煤氣，物管費(fèi)。4：清點(diǎn)好家具家電清單，讓客戶房東確認(rèn)簽字并各執(zhí)一份。5：合同內(nèi)寫(xiě)好房東以及客戶的基本要求。6 ：若沒(méi)有特殊要求，可由中間方適當(dāng)提出，征求雙方同意。7：中間方需準(zhǔn)備：合同，家具清單，印泥，簽單筆，紙巾，牛皮袋第2頁(yè)，共2

2、9頁(yè)。二手房的分類1：商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。2：經(jīng)濟(jì)適用房。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房3：國(guó)有資產(chǎn)（如軍產(chǎn)）此類資產(chǎn)，一部分可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是會(huì)在原稅費(fèi)基礎(chǔ)上征收20%個(gè)人所得。4：戶頭房，房改房，拆遷安置等。第3頁(yè)，共29頁(yè)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的解釋1：普通住宅以及非普通住宅（共同點(diǎn)是：70年產(chǎn)權(quán)）144平米以下的即為普通住宅，144平米往上為非普通住宅（其本質(zhì)的區(qū)別是，稅費(fèi)的計(jì)算方法不一樣）。貴陽(yáng)市暫定：（1）住宅小區(qū)建設(shè)容積率（注）

3、在1.0以上（2）單套建筑面積暫定在144平方米（含）以下的（3）實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以下 2：商住樓（50年產(chǎn)權(quán)）注：容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。第4頁(yè)，共29頁(yè)。名詞解釋：成交價(jià)，計(jì)稅價(jià)，評(píng)估價(jià)以及二手房首付成交價(jià)：成交價(jià)是指客戶跟房東議定的成交價(jià)格。計(jì)稅價(jià)：為了幫助客戶房東合理規(guī)避稅費(fèi)的過(guò)戶價(jià)格叫做計(jì)稅價(jià)。評(píng)估價(jià)：評(píng)估價(jià)是銀行直屬部門(mén)，對(duì)某套房子進(jìn)行一個(gè)綜合評(píng)估

4、的價(jià)格。首付：一手房的首付以及二手房的區(qū)別。一手房的首付等于成交價(jià)X30%。二手房首付的正確算法：評(píng)估價(jià)X面積X30%=本房的首付。如一套100平的房子，成交價(jià)是50萬(wàn)，本小區(qū)評(píng)估價(jià)格是4800，請(qǐng)計(jì)算出本小區(qū)正確的首付？注意：成交價(jià)過(guò)戶價(jià)評(píng)估價(jià)第5頁(yè)，共29頁(yè)。二手房簽單前需準(zhǔn)備的相關(guān)事項(xiàng)1：成交前，讓客戶本人持本人身份證到中國(guó)銀行，查詢本人征信信用并打印，且必須帶回公司，進(jìn)行征信信用查詢（目前中國(guó)銀行官網(wǎng)已經(jīng)可以進(jìn)行查詢）。2：計(jì)算客戶需要準(zhǔn)備的首付，稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，并羅列出具體費(fèi)用的單據(jù)及費(fèi)用。3：準(zhǔn)備好三方合同，簽單筆，印泥，文件袋，紙巾，收款收據(jù)以及定金收條。4：簽單時(shí)需持產(chǎn)權(quán)人身

5、份證原件以及3證到場(chǎng)（或者公證委托書(shū)以及公證委托人身份證原件），并驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)真假?？蛻粜铚?zhǔn)備好定金，以及身份證。確認(rèn)無(wú)誤后，開(kāi)始簽單，簽單過(guò)程不宜過(guò)長(zhǎng)，長(zhǎng)則生變。第6頁(yè)，共29頁(yè)。房東房子有貸款的處理方法按揭情況下：可自己還貸的情況：房東本房貸款滿一年之后，房東自己到銀行，填寫(xiě)提前還貸申請(qǐng)。并需付給銀行三個(gè)月利息作為違約金（如果貸款金額很少則最低為1500元）。然后銀行會(huì)安排進(jìn)行提前還款排隊(duì)（這個(gè)過(guò)程約為30-60個(gè)工作日，銀行有權(quán)利順延），排到房東本人，則需準(zhǔn)備好以下事項(xiàng)：1：余下貸款額，還款銀行卡號(hào)。1、攜帶首付款收據(jù)及與銀行簽訂的貸款合同、公證書(shū)（注1）； 2、購(gòu)房合同； 3、本人身份證、

6、戶口簿； 4、還款記錄證明材料（請(qǐng)向銀行索?。┊?dāng)房東提前還貸已經(jīng)完成的情況下，貸款銀行10個(gè)工作日內(nèi)會(huì)出具貸款注銷證明，持本證明到產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證辦理。第7頁(yè)，共29頁(yè)。注1的名詞解釋公證：是指在交易過(guò)程中，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只有購(gòu)房合同，由雙方協(xié)商一致之后，到公證部門(mén)進(jìn)行的一個(gè)具有法律效力的第三方委托公證的過(guò)程。所產(chǎn)生出來(lái)的書(shū)面說(shuō)明，叫做公證書(shū)。房屋買(mǎi)賣(mài)，也可以用公正的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。第8頁(yè)，共29頁(yè)。未辦理產(chǎn)權(quán)情況若銀行無(wú)貸款或銀行貸款已還清情況下，持以下證明協(xié)助房東到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理。1、產(chǎn)權(quán)人及共有人身份證或戶口簿復(fù)印件、戶籍證明、購(gòu)房合同（正本）、契稅證或契稅完稅票。、購(gòu)房發(fā)票及復(fù)印件

7、、結(jié)婚證及復(fù)印件或未婚證明第9頁(yè)，共29頁(yè)。房屋有欠費(fèi)情況1：物管費(fèi)2：水電費(fèi)3：煤氣滯納金（煤氣滯納金不會(huì)因?yàn)槟悴皇褂镁筒淮嬖?，每個(gè)月2元 ，不使用也會(huì)存在）以上情況，都是需要房東出錢(qián)處理的。第10頁(yè)，共29頁(yè)。處理完這些之后.我們會(huì)獲得3個(gè)不同的證件1：產(chǎn)權(quán)證。2：契稅證或契稅完稅票。3：土地證。當(dāng)我們?nèi)C齊全之后，房屋即可進(jìn)行市場(chǎng)內(nèi)的買(mǎi)賣(mài)，交易。第11頁(yè)，共29頁(yè)。二手房買(mǎi)賣(mài)需要準(zhǔn)備的資料（貸款）房東：產(chǎn)權(quán)證，契稅證（契稅完稅票），土地證，產(chǎn)權(quán)人身份證（公正委托以及委托人的身份證）維修基金單、并需產(chǎn)權(quán)人到產(chǎn)權(quán)交易大廳簽字?？蛻簦憾ń?，首付，稅費(fèi)，征信證明，收入證明，銀行流水或者社保，醫(yī)保

8、，戶口本，夫妻雙方身份證明、婚姻證明（未婚出具未婚證明）、無(wú)房證明（首套房契稅優(yōu)惠）。第12頁(yè)，共29頁(yè)?？偨Y(jié)如下1：一次性付款。2：有貸款，無(wú)產(chǎn)權(quán)（可辦理），客戶需貸款。3：有貸款，無(wú)產(chǎn)權(quán)（不能辦理），客戶一次性付款。4：有貸款，無(wú)產(chǎn)權(quán)（可更名），客戶一次性付款。5：房東有貸款，不能自己償還，需客戶幫忙提前還貸，且客戶需貸款。6:房東有貸款，能自己償還，客戶一次性付款或貸款。第13頁(yè)，共29頁(yè)。房東無(wú)貸款 客戶需要貸款的情況（商貸）簽訂好三方買(mǎi)賣(mài)合同 房東收取定金 中介方收集齊房東以及客戶的資料 地稅審稅（2個(gè)工作日） 交稅費(fèi)（個(gè)稅以及營(yíng)業(yè)稅） 過(guò)戶（產(chǎn)權(quán)的更名）同時(shí)簽訂銀行借款合同（之前未

9、給首付的當(dāng)天給予） （15個(gè)工作日）下新產(chǎn)權(quán) 拿到新產(chǎn)權(quán)當(dāng)天辦理土地證（現(xiàn)南明區(qū)需30個(gè)工作日） 過(guò)三通 收集抵押資料 辦理抵押登記 出他項(xiàng)權(quán)證 把他項(xiàng)權(quán)證交給銀行 銀行放款 從新產(chǎn)權(quán)下開(kāi)始，在買(mǎi)方的積極配合下可以保證賣(mài)方在3個(gè)月左右拿到尾款。第14頁(yè)，共29頁(yè)。房東無(wú)貸款客戶一次性付款。買(mǎi)方需準(zhǔn)備，身份證，錢(qián)，戶口本，婚姻證明。 賣(mài)方需準(zhǔn)備，產(chǎn)權(quán)人身份證，（代理人身份證，委托公證書(shū)),3證，婚姻證明，戶口本。簽訂三方合同 集房東以及客戶的資料 地稅審稅（2個(gè)工作日） 交稅費(fèi) （個(gè)稅以及營(yíng)業(yè)稅） 過(guò)戶（產(chǎn)權(quán)的更名）當(dāng)天給尾款 等下產(chǎn)權(quán) 辦理土地證并三通過(guò)戶第15頁(yè)，共29頁(yè)。房東有貸款不能自己

10、償還 客戶需貸款情況1：銀行有貸款，不能自己解決，需要客戶幫忙提前還貸的情況。首先議定好交易價(jià)格，合同必須備注好，由客戶幫助房東提前還貸，首付的多少用于提前還貸。本房貸款滿一年之后，房東自己到銀行，填寫(xiě)提前還貸申請(qǐng)。并需付給銀行三個(gè)月利息作為違約金（如果貸款金額很少則最低為1500元）。然后銀行會(huì)安排進(jìn)行提前還款排隊(duì)（這個(gè)過(guò)程約為30-60個(gè)工作日，銀行有權(quán)利順延），排到房東本人，房東客戶一起到銀行，準(zhǔn)備好以下事項(xiàng)：1：余下貸款額，還款銀行卡號(hào)。1、攜帶首付款收據(jù)及與銀行簽訂的貸款合同、公證書(shū)（注1）； 2、購(gòu)房合同； 3、本人身份證、戶口簿； 4、還款記錄證明材料（請(qǐng)向銀行索?。┊?dāng)房東提前還

11、貸已經(jīng)完成的情況下，貸款銀行10個(gè)工作日內(nèi)會(huì)出具貸款注銷證明，持本證明到產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證辦理。第16頁(yè)，共29頁(yè)。公積金貸款需要的條件 貸款申請(qǐng)條件 ：（1）有貴陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)常住戶口；（2）連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上；（3）具有完全民事行為能力；（4）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備償還貸款本息的能力；（5）有符合法律規(guī)定的購(gòu)房合同、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；（6）有所購(gòu)住房普通商品房30%、二手房40%（首次購(gòu)買(mǎi)普通商品房20%、二手房25%）以上的自有資金(也就是首付)；（7）用房地產(chǎn)抵押的，須符合房地產(chǎn)抵押管理的條件；第17頁(yè)，共29頁(yè)。申請(qǐng)公積金需要準(zhǔn)備的資料及流程個(gè)人資料：申請(qǐng)貸款的個(gè)人身

12、份證明及配偶的相關(guān)身份證明（身份證或其他有效證件均可）的復(fù)印件各4份；借款人的婚姻證明（單身證明、結(jié)婚證書(shū)、離婚證書(shū)或離婚判決書(shū)，喪偶者須提供對(duì)方的死亡證明）的復(fù)印件各4份；交購(gòu)房款的有效憑證復(fù)印件4份；借款人及配偶的收入證明各4份；合法的購(gòu)房合同原件4份；以及借款人及其配偶的印章（本人到公積金中心簽字即可）。另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應(yīng)份數(shù)的復(fù)印件。然后送交銀行進(jìn)行2次審核。第18頁(yè)，共29頁(yè)。商業(yè)性貸款需要準(zhǔn)備的資料及流程貸款申請(qǐng)一般需要提供的申請(qǐng)資料：1身份證明資料：身份證、軍官證等；2婚姻證明資料：結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等；3用途證明資料：所購(gòu)房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)證明資料、購(gòu)房合同、購(gòu)房合同、經(jīng)售房人確認(rèn)的首付款收據(jù)（采取交易資金監(jiān)管的，提供監(jiān)管資金入賬證明即可）；4還款能力證明資料（提供以下一種或多種，社保賬戶流水或單位出具收入證明）5：無(wú)房證明（首套房可省契稅）。第19頁(yè)，共29頁(yè)。首次貸款以及二次貸款有交