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1、.PAGE ：.；PAGE 4談?wù)劷獬课葑赓U合同中有關(guān)裝修賠償?shù)墓叫詥栴}徐威關(guān)于房屋租賃關(guān)系中涉及到的裝修賠償問題主要指運(yùn)營(yíng)性用途的，下同，至今未有法律法規(guī)對(duì)此作出過規(guī)定，但實(shí)際中由此引起的糾紛倒是層出不窮。而該類糾紛最終的結(jié)局，往往是同樣的情形卻承當(dāng)大相徑庭的責(zé)任，經(jīng)濟(jì)損失的差落可以是幾百元乃至上千萬元。對(duì)此，上海的法院系統(tǒng)根本上都遵照這樣一條處置原那么：房屋租賃雙方對(duì)裝修的處置在合同中有商定的從商定。否那么，只需是出租方贊同承租方裝修的，當(dāng)租賃合同提早解除時(shí)應(yīng)同時(shí)處置裝修問題，即委托審計(jì)師事務(wù)所對(duì)該裝修進(jìn)展審計(jì)，然后由出租方補(bǔ)償承租方裝修的殘值，以表達(dá)公平原那么。然筆者對(duì)此公平原那么不

2、斷持有異議，以為這種處置方式形為公平，實(shí)那么不公平。首先，在房屋租賃合同當(dāng)事人對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題的處置未作商定的情況下，假設(shè)由于承租人違約導(dǎo)致出租人行使解除權(quán)從而房屋租賃合同得以解除，卻硬要出租人承當(dāng)裝修殘值的賠償責(zé)任，本質(zhì)是維護(hù)了違約責(zé)任人而懲罰了守約人。試想，假設(shè)一個(gè)房屋租賃關(guān)系中租賃期限為十年，承租人裝修破費(fèi)了200萬元，在第二年時(shí)承租人由于運(yùn)營(yíng)不善而延續(xù)三個(gè)月拖欠租金，于是出租人依法或依約提早解除了房屋租賃合同，這時(shí)候卻要求出租人賠償承租人160萬元的裝修費(fèi)普通情況下裝修費(fèi)以五年分?jǐn)偙惧X，下同，那么結(jié)論就是承租人不需求承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而作為守約方的出租人卻做了大大虧本的買賣。這能說

3、是表達(dá)了公平原那么嗎？當(dāng)然，出租人能充分利用承租人原來的裝修并適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償那么最好。但這并沒有必然性，由于出租人將房屋收回后再行出租，往往是新承租人將房屋重新裝修，以順應(yīng)其運(yùn)營(yíng)需求。而原來的裝修根本就是一堆廢物，甚至還要出錢請(qǐng)人撤除。筆者以為，該類案件由于是承租人的違約行為所呵斥的，而出租人并無在收不到租金的情況下繼續(xù)由承租人運(yùn)用房屋的義務(wù)。出租人總是希望有人承租其房屋，如此才干實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目的，因此出租人也總是在無法的情況下才行使解除合同的權(quán)益的。因此在這種條件下無論從哪個(gè)角度講，都不該當(dāng)由出租人來承當(dāng)賠償裝修殘值的責(zé)任，否那么就是對(duì)出租人不公平本文僅討論解除房屋租賃合同時(shí)的裝修賠償問題，不涉及

4、其他違約責(zé)任，下同。在前述同樣的情況下，假設(shè)由于出租人違約導(dǎo)致承租人行使解除權(quán)從而房屋租賃合同得以解除，那么該當(dāng)由出租人承當(dāng)承租人裝修殘值的賠償責(zé)任。會(huì)導(dǎo)致解除房屋租賃合同的出租人的違約，大致有兩種情況，一種是租賃市場(chǎng)行情變化，出租人情愿承當(dāng)違約責(zé)任來提早解除合同，從而另覓承租人以獲取比原來大得多的租金，這種情況下且雙方在房屋租賃合同中又未對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題的處置作出過商定，就該當(dāng)由出租人承當(dāng)向承租人賠償裝修殘值的責(zé)任，否那么就是對(duì)承租人不公平。第二種情況是合同期間適遇市政建立或者房地產(chǎn)開發(fā)租賃房屋要被拆遷，出租人以無法抗拒為由既要求解除房屋租賃合同，又不贊同補(bǔ)償承租人的裝修損失，而出租

5、人能夠早已從拆遷人那里得到了拆遷安頓補(bǔ)償。假設(shè)是這樣的結(jié)果，對(duì)承租人來講同樣是不公平的，由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，無論是市政動(dòng)遷還是房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)遷，被拆遷人和承租人都有權(quán)獲得拆遷安頓補(bǔ)償，和對(duì)此都有明文規(guī)定。但是在實(shí)際中，出租人作為被拆遷人往往想盡方法剝奪承租人本應(yīng)享用的權(quán)益，由此而產(chǎn)生的糾紛也屢見不鮮。此時(shí)，假設(shè)承租人未得到拆遷安頓補(bǔ)償而房屋租賃合同卻被解除，那么構(gòu)成出租人對(duì)承租人的侵權(quán)；假設(shè)房屋租賃合同未解除，出租人卻與拆遷人簽署了拆遷安頓補(bǔ)償協(xié)議，那么構(gòu)成拆遷人與出租人對(duì)承租人的共同侵權(quán)，出租人同樣要對(duì)承租人的裝修殘值承當(dāng)賠償責(zé)任不包括其他拆遷安頓補(bǔ)償，下同，否那么難以表達(dá)公平原那么。其次，在房

6、屋租賃合同當(dāng)事人對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題的處置作出商定的條件下，雖然普通情況下采用“有商定的從商定的原那么，但其中也有一個(gè)能否公平的問題。對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題處置的商定不外乎四種情況：一種是當(dāng)承租人違約且出租人得以解除合同時(shí)，裝修全部無償歸出租人一切。舉個(gè)例子來說，某房屋租賃關(guān)系中租賃期限為十年，年租金為100萬元，承租人裝修破費(fèi)了500萬元以運(yùn)營(yíng)餐飲業(yè)，結(jié)果第二年起由于承租人內(nèi)部矛盾即本身緣由呵斥運(yùn)營(yíng)困難而拖欠租金，這時(shí)出租人因延續(xù)幾個(gè)月收不到租金而房屋租賃合同中又有對(duì)已有利的條款商定，于是出租人行使了解除合同的權(quán)益。這樣，承租人破費(fèi)的500萬元裝修尚余400萬元的價(jià)值即歸出租人一切了。

7、這種結(jié)果與本文前面所舉例子即沒有商定的結(jié)果截然相反，差別就僅僅在于合同中有無對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題處置的商定。那么，這種商定能否符合公平原那么呢？筆者以為非也。誠(chéng)然，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治的原那么，并且有授權(quán)性條款允許當(dāng)事人商定違約責(zé)任的承當(dāng)方式。但是，既然將裝修全部無償歸出租人一切作為一種違約責(zé)任的承當(dāng)方式，那么實(shí)踐上就成了違約金的另一種方式，由于這是一種給付行為。因此筆者以為，除非出租人放棄該項(xiàng)權(quán)益，否那么承租人可以根據(jù)第114條第二款的規(guī)定行使減少違約金的懇求權(quán)，即要求出租人對(duì)情愿接受的裝修向承租人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)公平原那么。第二種情況是，當(dāng)承租人違約且出租人得以解除合同時(shí)，出租

8、人不承當(dāng)任何對(duì)承租人裝修費(fèi)用的補(bǔ)償責(zé)任。筆者以為這種商定是合理的、也是公平的，由于前面一種情況的商定帶有懲罰性，而此種情況的商定表達(dá)了當(dāng)事人各自承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任的原那么，因此較為公平。在這種情況下，哪怕承租人的經(jīng)濟(jì)損失再大，也只能是責(zé)任自傲。第三種情況是當(dāng)出租人違約且承租人得以解除合同時(shí)，由出租人賠償承租人裝修費(fèi)用的殘值部分。筆者以為這樣的商定也是合情合理的，因此也是公平的。由于假設(shè)是由于不可抗力導(dǎo)致合同解除的，出租人是不需求承當(dāng)賠償責(zé)任的，哪怕房屋租賃合同中對(duì)此沒有商定；假設(shè)是遇到拆遷致使解除合同，自有拆遷人予以補(bǔ)償，并無引起出租人違約的必然性。除不可抗力或者拆遷外，出租人的違約只能是出于客觀上

9、的緣由，而客觀上的緣由是完全可以防止的。因此，出租人由于本人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除從而對(duì)承租人承當(dāng)裝修殘值的賠償責(zé)任完全符合公平原那么。第四種情況是，當(dāng)租賃期間遇到拆遷導(dǎo)致房屋租賃合同解除時(shí)，出租人不對(duì)承租人承當(dāng)任何補(bǔ)償責(zé)任或者是拆遷人對(duì)出租人就該租賃房屋有裝修方面的補(bǔ)償時(shí)，該權(quán)益由承租人享用。筆者以為這種商定“出租人不對(duì)承租人承當(dāng)任何補(bǔ)償責(zé)任是不公平的，由于提早解除合同本已使承租人蒙受了投資方面的經(jīng)濟(jì)損失，而出租人卻經(jīng)過商定剝奪了承租人本應(yīng)享用的拆遷安頓補(bǔ)償?shù)臋?quán)益，這種商定顯然是不公平的；而這里商定的“拆遷人對(duì)出租人就該租賃房屋有裝修方面的補(bǔ)償時(shí)，該權(quán)益由承租人享用就顯得公平合理，該當(dāng)提倡

10、。當(dāng)然，作為承租人在簽署房屋租賃合同時(shí)一定要充分維護(hù)好本人的合法權(quán)益，切忌只顧一時(shí)一事而放棄應(yīng)有的權(quán)益。最后，對(duì)于解除房屋租賃合同時(shí)如何處置裝修殘值的問題，要完全做到公平合理是困難的，就目前的房屋租賃市場(chǎng)及有關(guān)政策法規(guī)而言，只能努力去做到相對(duì)的公平合理。但筆者以為目前一刀切的做法有待改良。為此，筆者以為該當(dāng)在立法中對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修的賠償問題作出詳細(xì)規(guī)定，建議如下：一、在房屋租賃合同中對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題的處置未作商定的，應(yīng)作以下詳細(xì)規(guī)定：房屋租賃合同當(dāng)事人就合同解除時(shí)對(duì)有關(guān)裝修問題的處置未作商定的，1假設(shè)由于承租人的違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人明確不需求原裝修的，出租人不承當(dāng)裝修的

11、賠償或者補(bǔ)償責(zé)任，由承租人自行處置有關(guān)裝修，但不得破壞房屋構(gòu)造及呵斥出租人設(shè)備設(shè)備的損壞；出租人明確要求需求利用原裝修的，按照該裝修殘值并經(jīng)評(píng)價(jià)然后以對(duì)折處置由出租人向承租人進(jìn)展補(bǔ)償這樣規(guī)定的目的是為了防止雙方賭氣而呵斥不用要的經(jīng)濟(jì)損失，雙方當(dāng)事人也可協(xié)商補(bǔ)償金額；2假設(shè)由于出租人的違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人該當(dāng)對(duì)裝修殘值經(jīng)評(píng)價(jià)后的價(jià)值向承租人進(jìn)展賠償；3假設(shè)在房屋租賃期間由于出租人的房屋被拆遷，從而導(dǎo)致房屋租賃合同解除或者由于出租人的緣由致使承租人既無法繼續(xù)運(yùn)用所承租的房屋，又無法得到應(yīng)得到的拆遷補(bǔ)償，出租人該當(dāng)對(duì)裝修殘值經(jīng)評(píng)價(jià)后的價(jià)值向承租人進(jìn)展賠償，但以出租人從拆遷人處得到的補(bǔ)償

12、中所涉及租賃房屋占有的份額為限。二、在房屋租賃合同中對(duì)解除合同時(shí)有關(guān)裝修問題的處置作出商定的，應(yīng)作以下詳細(xì)規(guī)定：房屋租賃合同當(dāng)事人就合同解除時(shí)對(duì)有關(guān)裝修問題的處置作出商定的，1假設(shè)由于承租人的違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，且雙方商定裝修全部無償歸出租人一切的，出租人該當(dāng)對(duì)裝修殘值并經(jīng)評(píng)價(jià)后的價(jià)值，按30%向承租人進(jìn)展補(bǔ)償，但以不高于原6個(gè)月租金之和為限。但出租人放棄利用裝修的除外這樣規(guī)定的目的是為了物盡其用而又防止顯失公平；2假設(shè)由于承租人的違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，且雙方商定出租人不向承租人承當(dāng)任何裝修費(fèi)補(bǔ)償責(zé)任的，應(yīng)予支持；3假設(shè)由于出租人的違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，且雙方商定出租人該當(dāng)向承租人承當(dāng)裝修殘值賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持；4房屋租賃合同當(dāng)事人商定如遇市政或者房地產(chǎn)開發(fā)拆遷該租賃房屋，從而合同解除，且出租人不向承租人補(bǔ)償任何費(fèi)用的，假設(shè)出租人現(xiàn)實(shí)上就該租賃房屋曾經(jīng)得到拆遷人的補(bǔ)償?shù)模鲎馊嗽摦?dāng)將該補(bǔ)償?shù)?0%作為對(duì)承租人裝修殘值的賠償無裝修的除外；假設(shè)拆遷人根據(jù)等法規(guī)規(guī)定與出租人被拆遷人和承租人共同協(xié)商拆遷安頓補(bǔ)償協(xié)議的，出租人不得以房屋租賃合同有商定為由剝奪承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)益；5房屋租賃合同當(dāng)事人商定如遇市政或者房地產(chǎn)開發(fā)拆遷該租賃房屋，從而合同解除