發(fā)債房企2020年銷(xiāo)售回顧

1、一、發(fā)債房企 2020 年銷(xiāo)售概況2020 年發(fā)債房企銷(xiāo)售增速放緩，高增長(zhǎng)房企數(shù)量減少。我們根據(jù)克而瑞銷(xiāo)售榜單、公司公告披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)兩個(gè)口徑回顧發(fā)債房企 2020 年銷(xiāo)售表現(xiàn)， 2019、2020 年克而瑞全口徑銷(xiāo)售金額披露完全的發(fā)債房企共 80家，下文簡(jiǎn)稱為“克而瑞樣本”；公司公告披露 2020 年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的發(fā)債房企共 43 家，下文簡(jiǎn)稱為“公司公告樣本”。從克爾瑞樣本來(lái)看，2020 年合計(jì)實(shí)現(xiàn)克而瑞全口徑銷(xiāo)售金額 11.21 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 11.22%，增速較 2019 年下降 5.18pct，其中增速超過(guò) 30%的房企數(shù)量由 2019 年的 26 家下降至 18 家，銷(xiāo)售下滑（增速

2、低于 0）的房企數(shù)量由 2019 年的 15 家增加至 18家，2020 年增速下滑的房企數(shù)量為 53 家（銷(xiāo)售增幅變動(dòng)=0pct，下同）。 2020 年克爾瑞樣本合計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額 8.18 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 10.04%，增速較 2019 年上升 1.82pct，其中增速下滑的房企數(shù)量為 35 家。從公司公告樣本來(lái)看，2020 年公司公告樣本合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 8.72 億元，同比增長(zhǎng) 11.21%，增速較 2019 年下降 15.45pct，其中增速超過(guò) 30%的房企數(shù)量由2019 年的 11 家下降至 9 家，銷(xiāo)售下滑（增速低于 0）的房企數(shù)量仍為 6家，增速在 0-10%之間的房企數(shù)

3、量明顯增加，增速下滑的房企數(shù)量為 27家。2020 年公司公告樣本合計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售面積 6.45 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11.62%，增速較 2019 年下降 16.86pct，其中增速下滑的房企數(shù)量為 29家。圖表 1克爾瑞樣本 2020 年銷(xiāo)售增速變動(dòng)分布圖表 2公司公告樣本 2020 年銷(xiāo)售增速變動(dòng)分布35克爾瑞全口徑克爾瑞權(quán)益口徑362418119918403530252015105010pct25.020.015.010.05.00.0公司公告銷(xiāo)售金額公司公告銷(xiāo)售面積21101086771710pct注：銷(xiāo)售增速變動(dòng)=2020 年增速-2019 年增速數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，興業(yè)研究注：銷(xiāo)

4、售增速變動(dòng)=2020 年增速-2019 年增速數(shù)據(jù)來(lái)源：Dataflow，興業(yè)研究圖表 3克爾瑞樣本銷(xiāo)售金額增速分布圖表 4公司公告樣本銷(xiāo)售金額增速分布20202019302726181410 1112843530252015105030%25.020.015.010.05.00.0202020192110115451291830%數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，興業(yè)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：Dataflow，興業(yè)研究二、哪些房企實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)？2020 年銷(xiāo)售增幅超過(guò) 30%的房企主要包括：1）熱門(mén)區(qū)域及城市布局房企：如龍光集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、寶龍地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)。其中，龍光集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份均為深

5、耕粵港澳大灣區(qū)的房企，寶龍地產(chǎn)、光明地產(chǎn)則為長(zhǎng)三角房企，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)主要受益于深耕城市廈門(mén)的市場(chǎng)景氣度。2）囤地模式推盤(pán)增加的房企：如大華集團(tuán)、合生創(chuàng)展。其中大華集團(tuán)深耕上海舊改，近年拓展至其他二線城市，積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)舊改土儲(chǔ)，同時(shí)深耕城市上海的高景氣度亦為其銷(xiāo)售增長(zhǎng)提供助力。合生創(chuàng)展項(xiàng)目主要布局北京、廣州、上海等核心一二線城市及周邊，采取囤地開(kāi)發(fā)模式。此類房企的周轉(zhuǎn)速度雖然較慢，但得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)釋放，仍然實(shí)現(xiàn)了較高的銷(xiāo)售增速，若未來(lái)能夠繼續(xù)加快開(kāi)發(fā)和推盤(pán)，則業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有望持續(xù)。3）合作開(kāi)發(fā)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)型房企：如電建地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華宇集團(tuán)、北京城建。上述 4 家房企 2020 年克

6、爾瑞權(quán)益銷(xiāo)售比例分別為58.89%、70.84%、44.27%、71.98%，同比分別下降 13.57pct、7.88pct、9.44pct、26.36pct，其中建發(fā)房產(chǎn) 2020 年以來(lái)加杠桿擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，也是其實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的原因之一，華宇集團(tuán)的權(quán)益比例已經(jīng)下降至較低水平，未來(lái)進(jìn)一步降低的空間有限，可持續(xù)的高增長(zhǎng)仍有賴于土儲(chǔ)質(zhì)量改善與運(yùn)營(yíng)能力提升。4）推盤(pán)節(jié)奏不穩(wěn)定的中小型房企：如京投發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)、鳳凰股份，年度銷(xiāo)售金額均不足 150 億元，項(xiàng)目數(shù)量少且布局集中，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)易受單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推盤(pán)節(jié)奏影響，未來(lái)高增長(zhǎng)的可持續(xù)性不足。圖表 52020年銷(xiāo)售金額增速超 30%的房企克爾瑞全口公司公告克

7、爾瑞全口公司公告銷(xiāo)房企簡(jiǎn)稱項(xiàng)目布局特點(diǎn)徑銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額徑銷(xiāo)售金額售金額增速（億元）（億元）增速（%）（%）中國(guó)金茂核心一二線城市2237.02311.039.0643.71深耕長(zhǎng)三角及核心一二線城綠城中國(guó)2146.02173.058.5458.61龍光集團(tuán)市深耕粵港澳大灣區(qū)1497.01206.950.9125.69建發(fā)房產(chǎn)福建省、省外二線城市1296.8-75.60-華發(fā)股份深耕粵港澳大灣區(qū)1205.0-30.59-禹洲集團(tuán)長(zhǎng)三角、海西1049.71049.739.7439.74新希望地產(chǎn)長(zhǎng)三角、中西部1031.0-40.10-越秀地產(chǎn)深耕粵港澳大灣區(qū)970.3-32.66-寶龍地產(chǎn)深耕長(zhǎng)

8、三角811.1815.532.8835.13華宇集團(tuán)由重慶轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角658.4-31.08-電建地產(chǎn)環(huán)渤海、中西部為主657.5-49.03-大華集團(tuán)深耕上海509.2-46.49-花樣年廣東舊改，及成都、武漢、昆明等中西部二三線城市492.1492.135.9035.89石榴集團(tuán)由北京轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角三四線407.3-31.77-國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以廈門(mén)為核心306.3-98.25-合生創(chuàng)展一線城市及周邊303.1-48.29-華遠(yuǎn)地產(chǎn)河北、中西部省會(huì)城市231.1-43.90-北京城建深耕北京213.1-30.58-光明地產(chǎn)深耕上海，以長(zhǎng)三角為主-362.7-36.15京投發(fā)展北京、無(wú)錫-142.3-11

9、6.76珠江實(shí)業(yè)廣州、清遠(yuǎn)-19.1-143.73鳳凰股份江蘇省內(nèi)-13.4-44.30資料來(lái)源：克而瑞，Dataflow，興業(yè)研究三、哪些房企銷(xiāo)售下滑？2020 年銷(xiāo)售下滑的房企主要包括：1）土儲(chǔ)質(zhì)量一般的高杠桿房企：如泰禾集團(tuán)、華夏幸福、中庚集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、中天城投、綠地控股、新湖中寶、藍(lán)光發(fā)展、鑫苑中國(guó)，未來(lái)銷(xiāo)售與融資端均面臨較大壓力，需關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)?！叭兰t線”新規(guī)下，高杠桿房企融資環(huán)境收縮，資金鏈趨緊，影響項(xiàng)目投資和開(kāi)工，土儲(chǔ)不足或土儲(chǔ)質(zhì)量不佳的高杠桿房企面臨銷(xiāo)售下 滑、現(xiàn)金流平衡壓力上升的風(fēng)險(xiǎn)，杠桿率可能被動(dòng)上升，該類房企的信用資質(zhì)趨于弱化，需高度關(guān)注，其中泰禾集團(tuán)、華夏幸福已

10、經(jīng)違約。此外，據(jù)藍(lán)光發(fā)展 2020 年業(yè)績(jī)快報(bào)披露，年末凈負(fù)債率下降至 92.93%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至 73.65%，貨幣資金/短期債務(wù)為 1.13，由“紅色檔”進(jìn)入“黃色檔”。2020 年藍(lán)光發(fā)展拿地強(qiáng)度未有下降，中指口徑的新增土儲(chǔ)金額同比增長(zhǎng) 4.61%，財(cái)務(wù)指標(biāo)的改善預(yù)計(jì)更多來(lái)自期末賬面資金的歸集。盡管公司加大高線城市的拓展力度，土儲(chǔ)質(zhì)量有所改善，但當(dāng)前土儲(chǔ)規(guī)模一般（2020H1 在建和擬建項(xiàng)目合計(jì)剩余可售面積是 2019 年合同銷(xiāo)售面積的倍），中西部三線及以下城市布局仍較多，未來(lái)在保持現(xiàn)金流平衡和銷(xiāo)售增長(zhǎng)方面可能將面臨取舍。慢周轉(zhuǎn)房企：如景瑞地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首創(chuàng)

11、置業(yè)，其中土儲(chǔ)不足、杠桿較高的房企信用風(fēng)險(xiǎn)上升，重點(diǎn)關(guān)注景瑞地產(chǎn)。上述房企杠桿率存在差異，資金緊張程度不一，2020 年銷(xiāo)售下滑主要系業(yè)務(wù)模式、項(xiàng)目業(yè)態(tài)及區(qū)域集中度過(guò)高導(dǎo)致的周轉(zhuǎn)問(wèn)題。其中景瑞地產(chǎn)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋較多商辦、公寓等非住宅類型，2018 年以來(lái)拿地強(qiáng)度下降導(dǎo)致可售貨值減少，2019 年開(kāi)始銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力，截至 2020Q1，境內(nèi)核心經(jīng)營(yíng)主體完工及在建項(xiàng)目尚余可售面積 196.16 萬(wàn)平方米，可供銷(xiāo)售約 1.5 年，土儲(chǔ)規(guī)模較小，疊加慢周轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)壓力仍存。同時(shí)景瑞地產(chǎn)拿地及建安成本較高，毛利率持續(xù)較低（2019 年僅 20%），即便目前表內(nèi)杠桿率較低，未來(lái)也面臨現(xiàn)金流弱化

12、、盈利不佳導(dǎo)致杠桿被動(dòng)上升的風(fēng)險(xiǎn)。深業(yè)集團(tuán)為深圳市國(guó)資委下屬城市更新主體，項(xiàng)目培育周期較長(zhǎng)，銷(xiāo)售節(jié)奏不穩(wěn)定，但財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，短期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑對(duì)其信用資質(zhì)影響不大。遠(yuǎn)洋集團(tuán)擅長(zhǎng)高端住宅、綜合體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目主要布局北京及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角的一二線城市，因高端項(xiàng)目和綜合體周轉(zhuǎn)速度較慢，且重倉(cāng)城市北京、天津、大連等市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，克爾瑞口徑銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑（公司公告口徑基本持平）。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表內(nèi)杠桿控制較好，但是合作項(xiàng)目多，2019 年并表銷(xiāo)售回款比例僅 36%，同時(shí)存在地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，表外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累。首創(chuàng)置業(yè)重點(diǎn)布局北京和環(huán)京區(qū)域，奧特萊斯、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)效率較低，2020 年北京、天津市場(chǎng)

13、表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑較為明顯，同時(shí)杠桿持續(xù)積累。盡管首創(chuàng)置業(yè)股東背景強(qiáng)、外部融資環(huán)境較好，但是高杠桿、慢周轉(zhuǎn)特征較為明顯，未來(lái)仍然面臨信用資質(zhì)弱化的風(fēng)險(xiǎn)。推盤(pán)節(jié)奏不穩(wěn)定的中小型房企，如中華企業(yè)、棲霞建設(shè)、北辰實(shí)業(yè)，以區(qū)域型國(guó)有房企為主，其中棲霞建設(shè)財(cái)務(wù)壓力更大，流動(dòng)性壓力上升。其銷(xiāo)售規(guī)模均未超過(guò) 160 億元，項(xiàng)目數(shù)量較少且區(qū)域集中度較高，2020年推盤(pán)減少導(dǎo)致銷(xiāo)售規(guī)模下滑。上述三家房企均為國(guó)有房企，融資環(huán)境對(duì)銷(xiāo)售變化的敏感性相對(duì)較低，其中中華企業(yè)、北辰實(shí)業(yè)的杠桿率較低、財(cái)務(wù)表現(xiàn)較好，預(yù)計(jì)信用資質(zhì)仍能保持平穩(wěn)；棲霞建設(shè)則屬于“紅色檔”房企，在國(guó)企信仰動(dòng)搖、房地產(chǎn)行業(yè)融資約束強(qiáng)化的背景下

14、，仍可能面臨融資環(huán)境收縮的壓力，流動(dòng)性壓力上升。除上述房企以外，新城控股 2020 年銷(xiāo)售金額下滑幅度超過(guò) 7%，主要原因在于 2019 年公司突發(fā)實(shí)控人負(fù)面新聞，資金鏈驟然收緊，下半年拿地大幅放緩，同時(shí)處置了部分土儲(chǔ)以快速回籠資金，導(dǎo)致 2020 年可售貨值下滑。2020 年公司融資環(huán)境逐步修復(fù)，拿地強(qiáng)度回升，中指口徑新增土儲(chǔ)建筑面積同比增長(zhǎng) 47%，拿地金額同比增長(zhǎng) 68%，2021 年銷(xiāo)售增速有望回升?，F(xiàn)金短債比剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）克爾瑞全口徑公司公告 克爾瑞全口 公司公告銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額 徑銷(xiāo)售金額 銷(xiāo)售增速（億元）（億元） 增速（%）（%）主體簡(jiǎn)稱圖表 620

15、20 年銷(xiāo)售金額下滑的房企泰禾集團(tuán)280.6-65.30-291.6781.960.03中華企業(yè)86.763.37-43.37-15.9024.4159.402.58華夏幸福963.0-36.23-214.1176.480.32北辰實(shí)業(yè)158.2-33.02-91.9771.801.34中庚集團(tuán)143.7-29.46-147.3969.880.20深業(yè)集團(tuán)144.0-28.04-54.9960.081.25信達(dá)地產(chǎn)255.0-25.89-82.5269.031.43景瑞地產(chǎn)255.2255.07-20.081.3889.4679.931.04中天城投182.9-16.83-183.9583.3

16、60.27首創(chuàng)置業(yè)708.6708.6-12.31-12.31161.6775.011.08遠(yuǎn)洋集團(tuán)1183.41310.4-8.930.7865.0370.611.90新城控股2521.62509.64-8.23-7.3292.4577.690.92綠地控股3567.03583.53-8.07-7.65190.9881.440.54新湖中寶129.5-6.43-177.3371.260.50大名城196.1-5.04-59.5956.840.39藍(lán)光發(fā)展1036.31035-4.031.93106.3070.580.68建業(yè)地產(chǎn)712.11026.42-3.021.4836.0186.321

17、.30鑫苑中國(guó)226.3-2.62-115.8573.750.86棲霞建設(shè)-32.74-5.76223.9875.060.27注 1：凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比選取最新財(cái)報(bào)期數(shù)據(jù)注 2：景瑞地產(chǎn)的克爾瑞全口徑銷(xiāo)售金額增速與公司公告口徑銷(xiāo)售金額增速差異較大，主要系 2019 年兩個(gè)口徑數(shù)據(jù)差異較大所致資料來(lái)源：克而瑞，Dataflow，興業(yè)研究附表 1：克爾瑞銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2020 全口徑銷(xiāo)售金2020 權(quán)益銷(xiāo)售金同比增速:全口徑同比增速:權(quán)益銷(xiāo)主體簡(jiǎn)稱額（億元）額（億元）銷(xiāo)售金額（%）售金額（%）碧桂園78885702.42.244.10中國(guó)恒大70356690.315.711

18、5.71萬(wàn)科地產(chǎn)7011.24557.311.0811.08融創(chuàng)中國(guó)575038863.491.35保利發(fā)展502836206.9313.47中海地產(chǎn)3634.4339610.0910.09綠地控股35673210.3-8.07-8.07世茂集團(tuán)3003.12102.215.1615.16華潤(rùn)置地2850.31819.117.308.57招商蛇口2780.1194026.0524.22龍湖集團(tuán)27061904.711.5911.81新城控股2521.61938.1-8.23-3.86金地集團(tuán)24261503.115.1915.11旭輝集團(tuán)23101339.810.5216.54中國(guó)金茂2237

19、1543.539.0639.05金科集團(tuán)2234.91586.823.936.22中南置地2232.11408.112.7216.60陽(yáng)光城2180.11424.13.312.72綠城中國(guó)21461191.558.5453.11融信集團(tuán)1551.71003.39.8020.31正榮集團(tuán)1530.2968.58.6833.02龍光集團(tuán)14971223.550.9132.61富力地產(chǎn)1496.613880.230.47雅居樂(lè)1381.51026.616.5718.16濱江集團(tuán)1363.670021.6865.56榮盛發(fā)展13581195.620.068.22奧園集團(tuán)1330.1993.212.66

20、0.98建發(fā)房產(chǎn)1296.8918.675.6058.03中國(guó)鐵建1273.4999.315.7421.10美的置業(yè)1260.8848.524.6616.55華發(fā)股份1205733.230.5923.77遠(yuǎn)洋集團(tuán)1183.4769.3-8.93-15.43禹洲集團(tuán)1049.7668.839.7449.42藍(lán)光發(fā)展1036.3724.5-4.03-5.71合景泰富1036.1646.420.3216.43新希望地產(chǎn)1031537.740.1032.83中駿集團(tuán)1015.2674.726.0654.89首開(kāi)股份1015614.16.47-2.99時(shí)代中國(guó)1004942.728.1327.75金輝集

21、團(tuán)9727869.3918.80越秀地產(chǎn)970.3888.532.6638.832020 全口徑銷(xiāo)售金2020 權(quán)益銷(xiāo)售金同比增速:全口徑同比增速:權(quán)益銷(xiāo)主體簡(jiǎn)稱額（億元）額（億元）銷(xiāo)售金額（%）售金額（%）華夏幸福963856-36.23-37.76融僑集團(tuán)859704.427.1816.51華僑城858.7618.37.89-7.80寶龍地產(chǎn)811.1608.332.8832.87建業(yè)地產(chǎn)712.1515.2-3.02-6.75首創(chuàng)置業(yè)708.6420.6-12.31-18.66華宇集團(tuán)658.4291.531.088.04電建地產(chǎn)657.5387.249.0321.11紅星地產(chǎn)61443

22、82.15-2.62路勁集團(tuán)595.2547.87.204.74保利置業(yè)550500.517.5040.67大華集團(tuán)509.2465.246.4935.79花樣年492.1365.935.9032.19榮安地產(chǎn)438269.724.8632.27當(dāng)代置業(yè)422.1237.316.6016.61聯(lián)發(fā)集團(tuán)413.7333.110.118.71石榴集團(tuán)407.337531.7726.22金融街406.8370.222.8322.83光明地產(chǎn)342.1233.725.1725.38國(guó)貿(mào)地產(chǎn)306.3224.698.25108.35合生創(chuàng)展303.129748.2948.28朗詩(shī)綠色地產(chǎn)299.4116

23、.82.182.19泰禾集團(tuán)280.6178-65.30-71.58九龍倉(cāng)274.722924.4122.00協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)268.116321.7512.49復(fù)地集團(tuán)255.7217.112.0020.95景瑞地產(chǎn)255.2148.5-20.08-34.09信達(dá)地產(chǎn)255171.3-25.89-32.16華遠(yuǎn)地產(chǎn)231.1170.943.9035.85鑫苑中國(guó)226.3195.8-2.62-3.12北京城建213.1153.430.58-4.42大名城196.1179-5.04-7.16中天城投182.9177.1-16.83-19.46北辰實(shí)業(yè)158.2125-33.02-38.36深業(yè)集團(tuán)14

24、4137.9-28.04-23.30中庚集團(tuán)143.7104.6-29.46-14.54新湖中寶129.5116.5-6.43-6.35中華企業(yè)86.774-43.37-46.30天地源82.982.92.982.98資料來(lái)源：克而瑞，興業(yè)研究附表 2：公司公告銷(xiāo)售數(shù)據(jù)公司公告銷(xiāo)售金公司公告銷(xiāo)售面積公司公告銷(xiāo)售金額公司公告銷(xiāo)售面主體簡(jiǎn)稱額（億元）（萬(wàn)平方米）增速（%）積增速（%）中國(guó)恒大7232.508085.6020.3438.31萬(wàn)科地產(chǎn)7041.504667.4011.6213.50融創(chuàng)中國(guó)5752.604102.103.427.15碧桂園5706.606734.003.347.97保利發(fā)展5,028.483,409.198.889.16綠地控股3583.532909.3-7.65-10.68中海地產(chǎn)3474.691837.17-7.872.38世茂集團(tuán)3003.071712.5615.4716.85華潤(rùn)置地2850.501418.7317.547.09招商蛇口2776.081243.5325.916.34龍湖集團(tuán)2706.101616.2011.5913.51新城控股2509.642348.85-7.32-3.42金地集團(tuán)2426.60