某地產(chǎn)項目營銷推廣方案

1、目錄綱要第一部分項目及片區(qū)市場概況項目概況區(qū)域市場競爭項目分析第二部分項目推廣主題定位追求品味，追求彩世界締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開始第三部分階段性推廣執(zhí)行計劃項目剩余單位分析推廣階段劃分及費用預(yù)算各階段推廣計劃細(xì)要安排第四部分中原近期工作時間計劃第一部分項目及片區(qū)市場概況項目概況地理位置：東湖路與太白路交匯處項目占地：17456M2建筑面積：121892 M綠化率：50%實用率：77%86%建筑規(guī)模：5棟2131層高塔樓總戶數(shù)：942區(qū)域市場競爭項目分析項目名稱百仕達(dá)花園三期發(fā)展商百仕達(dá)實業(yè)物業(yè)管理百仕達(dá)物業(yè)物業(yè)管理費3.5元入伙時間2002/9項目性質(zhì)7棟32層總戶數(shù)1288可售套數(shù)

2、916已售套數(shù)366銷售速度28.4%戶型定位主力戶型2房2廳（66 79）占 56.5%, 3 房 2 廳（97 98）占 32.9%客戶及市場 定位以運(yùn)動為主題，以年 輕金領(lǐng)和外銷為主價格定位起價6500元，均價7600元剩余主要戶型剩余戶型主要為兩房，三房大約 187套成交客戶分析?內(nèi)銷客戶主要以周邊商人為主，更以百仕達(dá)一、一期舊業(yè)主為主要客戶，主要原因 為此部分客戶都因為受到一、一期高效回報因素影響，且投資底氣較足，對百仕達(dá) 品牌由信心。?外銷客戶普遍集中于港島及九龍，收入普遍高于30000元/月現(xiàn)狀分析剩余單位價格較高、在付款方式方面的力度較大，后期宣傳主力賣點為投資型豪 宅。由于園

3、林規(guī)劃中有標(biāo)準(zhǔn)足球場，相信承接世界杯宣傳契機(jī)而作較大力度的宣傳。 在外銷方面，主要以百仕達(dá)一二期的品碑及百仕達(dá)的平牌積累吸引客戶，前階段提出 多種較為吸引的輕松付款方式。項目名稱太陽新城發(fā)展商京基房地廣物業(yè)管理金地物業(yè)r物業(yè)管理費2.95 元入伙時間2002/10項目性質(zhì)6棟18-22層總戶數(shù)744可售套數(shù)713已售套數(shù)449銷售速度63%戶型定位主力戶型2房2廳占 47%, 3房2廳占 43%客戶定位以“天天都是運(yùn)動天”為 宣傳主題、布心的老居 民；香港的低收入用家和 投資客；羅湖區(qū)的新興小 家庭價格定位起價4190元，均價5700元剩余主要戶型剩余戶型二房與三房各半，總數(shù)約為 270套成交

4、客戶分析?內(nèi)銷以羅湖區(qū)老居民為主，普遍收入中等，二口之家占絕大多數(shù)?由于樓盤所在各種配套齊全，樓體外立面漂亮，吸引部分福田、布吉關(guān)外新興小家 庭購買?外銷主要客戶為較低收入階層，兼有少部分投資客現(xiàn)狀分析項目有一定的規(guī)模，并具備大面積的園林綠化，較其他項目有一定的優(yōu)勢，在項 目推廣中，以“小家庭，大生活”為主題，以較平的價格和社區(qū)規(guī)模為人們營造一種 健康向上的生活，吸引中低收入階層置業(yè)者的目光，年后現(xiàn)在銷售情況尚好，主要優(yōu) 勢區(qū)域范圍向素質(zhì)物業(yè)較少，估計后期階段宣傳力度將減少，三房相信有一定壓力， 因較佳景觀及面向單位幾乎售完。項目名稱今日家園發(fā)展商星通房地產(chǎn)物業(yè)管理星通物業(yè)物業(yè)管理費2.6元入

5、伙時間2002/10項目性質(zhì)4棟25層高層住宅總戶數(shù)1092可售套數(shù)1000已售套數(shù)約400銷售速度40%戶型定位主力戶型2房2廳 (6273)占 50%, 3房2廳(92101)占 46%客戶定位賣點“純金小戶 型”，以白領(lǐng)、首 次置業(yè)為主價格定位起價3980元，均 價6100元剩余主要戶型平面單位的銷售情況優(yōu)于錯層單位，剩余戶型以錯層的一房及二房為主成交客戶分析?內(nèi)銷主要吸引了較為前衛(wèi)、講究居住空間的年輕人小家庭?外銷吸引了部分年輕的深港家庭，以及少部分賣不起百仕達(dá)的香港低收入階層?部分投資客現(xiàn)狀分析片區(qū)內(nèi)獨有躍式戶型，但是樓宇綜合素質(zhì)較差，戶型不利于使用，且有較強(qiáng)空間 壓迫感，樓宇外立面

6、及園林素質(zhì)較差，由于銷售業(yè)績極差，已轉(zhuǎn)世聯(lián)代理，前有一段時間處于封盤階段，前期香港宣傳力度較大，包括展銷、香港電視廣告、電視廣告雜 志等，但總體收效較低，目前估計推廣力度轉(zhuǎn)向內(nèi)銷市場，主力吸引客戶為高級白領(lǐng)， 預(yù)計3、4月份將會有較大動作的推廣活動，對本項目有一定促進(jìn)作用，可于其售樓現(xiàn) 場設(shè)置廣告牌或旨示牌。項目名稱寶湖名園發(fā)展商寶湖實業(yè)物業(yè)管理鑫輝物業(yè)物業(yè)管理費2.8入伙時間2002/4項目性質(zhì)2棟圖層總戶數(shù)280可售套數(shù)280已售套數(shù)132銷售速度47%戶型定位主力戶型3房2廳(89-118) 占 67%, 4 房 2廳(123)占 33%客戶定位對于景觀要求高、追求高品 質(zhì)生活的階層，與

7、東湖豪庭 的客戶定位基本相同價格 定位起價4300元/M2均價6500元/M2剩余主要戶型可觀湖景單位基本售罄，剩余單位以景觀稍差的二房為主成交客戶分析?內(nèi)銷客戶群較為分散，主要以片區(qū)商人、原住民、高級白領(lǐng)、公務(wù)員為主?少部分外銷客戶主要來自沙灣的境外商人現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)同期推出項目較多，與彩世界相臨，一者針對定位的不同，米用不同的推廣策 略。以“山水相伴，尊貴人生”為主題，推廣其營造的意大利文化住區(qū)，并將樣板房設(shè)于 20層樓上，朝向東湖方向，能夠看到美麗的山水景觀。同時在價格方面制定了較低的起 價降低門檻，作為吸引客戶的招牌。剩余單位景觀較差、樓層較高，施工進(jìn)度有一定優(yōu)勢， 架空層園林已開始施

8、工，但缺乏規(guī)模，具園林的施工完成對彩天閣有一定利好因素， 戶型 面積偏大，且選擇較小。相信后期承接并利用本項目彩世界宣傳較多， 本項目應(yīng)著執(zhí)口大 園林施工進(jìn)度，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。項目名稱新世界鹿茵翠地發(fā)展商深圳新世界物業(yè)管理新世界物管r物業(yè)管理費2.8入伙時間2003/5項目性質(zhì)13棟8 18層總戶數(shù)611可售套數(shù)611已售套數(shù)45銷售速度7%戶型定位2房、三房100M2占60%, 四房及復(fù)式客戶定位“羅湖半山溫泉豪宅”吸引 周邊成功人士、有部分外銷價格定位豪裝6800元/M2剩余主要戶型整個樓盤以三房為主，占60%,其余為二房及四房單位成交客戶分析?本地客戶為主，家庭收入較高，以羅芳，連塘商人、

9、原住民為主?由于新世界在香港有較好的知名度，外銷比率大概有 20%現(xiàn)狀分析現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購，3月中開盤，目前認(rèn)購客戶偏向于大戶型，三房、四房為主， 三月份將會在杳港推廣; 多項包裝方向包括水體景觀，配套設(shè)備都傾向于外銷份額。項目名稱嘉多利花園發(fā)展商奧康德投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理金地物業(yè)管理費入伙時間項目性質(zhì)三棟中高層樓宇總戶數(shù)380可售套數(shù)380已售套數(shù)310銷售速度82%戶型定位二三四房均肩客戶定位內(nèi)銷為主，輔以f 量的外銷價格定位7400剩余主要戶型40套兩房72 78 m2,其余三房91 m2、四房115 m2,剩余單位主要集中于22 27層成交客戶分析客戶主要以羅湖本地客戶居多，少量深

10、港家庭現(xiàn)狀分析目前銷售情況一般，基本上處于自然銷售狀態(tài)，廣告投放較少，小區(qū)氛圍營造較好，由于剩余 單位的無論從單價及總價上都相對較高，銷售的難度加大。布心片區(qū)樓盤分析:10多萬居民，但是目前布心區(qū)內(nèi)各種檔次、價位的樓盤均有，能夠滿足各種不同層面的需求。雖然區(qū)域內(nèi)有 真正能形成購買能力的群體與片區(qū)內(nèi)的供給量相比還是顯得有些薄弱，而在羅湖市區(qū)可開發(fā)土地日益稀缺的情況下，其他區(qū)域的需求已經(jīng)滲透到該區(qū)域，同時在片區(qū)完善的生活配套和成熟的居住氛圍的強(qiáng)力支持下，這種需求表現(xiàn)的越來越明顯。從需求類型來看，區(qū)內(nèi)的中等價位樓盤較受歡迎，2 房、 3 房的單位需求較多，說明置業(yè)者還是以居家性質(zhì)為主，承受能力居于中

11、等水平，而高價位的樓盤需求相對偏弱。區(qū)內(nèi)樓盤密集，且諸多樓盤基本在同期推出，在推廣策略上各有千秋，除了價格上的差異外，各樓盤在推廣上盡量避免同質(zhì)化。每個樓盤都有自己的推廣主題。從共性上講，因片區(qū)內(nèi)有山有水，自然景觀優(yōu)美，各樓盤均沒有忽略這一賣點，使得市場上山水住宅波瀾洶涌，成為市場的熱點。此外，布心片區(qū)成熟的居住氛圍也是每個樓盤主推的概念。從目前的銷售態(tài)勢看，多個樓盤進(jìn)入自然銷售期，片區(qū)內(nèi)樓盤的銷售進(jìn)度均比較緩慢，因此各盤的推廣策略顯 得猶為重要，在市場推廣時要選準(zhǔn)檔期，抓住樓盤吸引客戶的特色賣點進(jìn)行宣傳。從目前市場上的銷售狀態(tài)來看，雖然片區(qū)內(nèi)樓盤的銷售進(jìn)度放慢，但是銷售價格卻沒有下降的趨勢。

12、因為從供 應(yīng)來看，不會有大的供應(yīng)量出現(xiàn)，而置業(yè)者對于該片區(qū)樓盤的需求卻是沒有消減，堅挺的需求動力支撐片區(qū)房價持 續(xù)緩慢的微幅上揚(yáng)?？傮w來說，片區(qū)的樓盤的銷售情況基本上與彩世界現(xiàn)時的情況比較相似，剩余戶型都以三房為主，但是彩世界 又有其獨有的各種優(yōu)勢：架空層園林、空中園林、規(guī)模、各項配套、外部景觀等優(yōu)勢，隨著工程進(jìn)度的加緊，預(yù)計 銷售的進(jìn)度會進(jìn)一步加快，在各種特有時機(jī)上輔助以各種推廣活動，在推廣時盡量避開與競爭樓盤的對沖，將會收 到較好的銷售成績。第二部分項目推廣主題定位推廣主題定位追求品味，追求彩世界締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開始推廣物業(yè)形象羅湖大規(guī)模高品味生活社區(qū)定位詮釋品 味：迎合并可

13、以延續(xù)彩世界前期項目的宣傳訴求點（羅湖新生活標(biāo)準(zhǔn)），樓盤的綜合素質(zhì)有利于體現(xiàn) 品味，體現(xiàn)物業(yè)檔次。締造 品質(zhì)：切合發(fā)展商朗鉗地產(chǎn)的開發(fā)理念，追求生活品味，為羅湖締造生活品質(zhì)。品 質(zhì)：昔日置業(yè)羅湖是一種尊貴身份的體現(xiàn)，如今羅湖的地位已逐漸被福田、南山所代替，提倡“羅湖 生活品質(zhì)”，實為重新勾起大多數(shù)老深圳心中深厚的“羅湖情結(jié)”，引起又一輪的置業(yè)羅湖潮。 表現(xiàn)形式可以通過項目的園林、山水、配套、規(guī)模等體現(xiàn)出一種尊貴、悠然、寫意的生活品質(zhì)。由彩世界開始：后期項目品質(zhì)開發(fā)的鋪墊，為后續(xù)開發(fā)項目提供品牌支持，塑造朗鉗地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)的形象。第三部分階段推廣執(zhí)行計劃一、 項目剩余戶型分析【二房單位（80平方米

14、以下單位）】目前包括一房單位在內(nèi)二房單位剩余約50 套， 占剩余單位的11，主要分布于彩云閣及彩虹閣的中高層單位，價格區(qū)間處于68008000元，總價區(qū)間處于5055萬占70%。? 劣勢分析：主要是單位樓層較高，價格缺乏優(yōu)勢，而且大部分單位以城市景觀為主，無景觀優(yōu)勢。? 優(yōu)勢分析：此類兩房絕大部分戶型價格方正實用，面積區(qū)間集中在70 平方米左右，使用性強(qiáng)，現(xiàn)階段送裝修及部分家庭電器，對置業(yè)客戶有一定利好引導(dǎo)。? 措施思路：分析此部分二房的情況，建議著重把握客戶點放置于投資型客戶為主，增加投資組合優(yōu)勢，更利用現(xiàn)階段現(xiàn)樓、接近入伙期（幾乎即買即收益）以及送裝修家電的各項有利因素，引導(dǎo)投資客戶市場。

15、【小三房單位（8091平方米單位）】小三房單位未銷售單位共150套左右，于2、3、4、5都有，其中4彩悅閣分布較多；分布樓層比較分散，各個樓層均有；價格集中于 63008500之間，亦屬價位較高單位。? 劣勢分析：雖小三房單位都有中心園林及部分園林單位景觀，但較低園林景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的單位大部分已經(jīng)銷售，單位俯視中心園林角度大；小三房戶型優(yōu)勢并不明顯，局部區(qū)間如公共和主人房衛(wèi)生間使用性較差，主人房光線度不足；剩余單位總價區(qū)間6577萬占65%,沒價格優(yōu)勢；缺乏樣板房引導(dǎo)；單位分布較散；不利于集中推 售。? 優(yōu)勢分析：中心園林的展示，加大客戶的景觀沖擊；單位視野開闊無遮擋，樓棟間隔較遠(yuǎn)，客廳及其它兩

16、個臥房采光充足；整體戶型方正，家居擺設(shè)方便，客廳開間近3.5 米左右；現(xiàn)階段增加裝修套餐選擇，對客戶選擇有促進(jìn)作用。? 措施思路：就目前此部分剩余單位情況分析，中心園林及空中園林的提前展示尤為重要，相信中心園林的展現(xiàn)，此部分單位消化速度將大大加快；由于此部分單位價格較高，而且存量較大，需作有效的宣傳力度，宣傳方向主要集中于報章新聞繕稿炒作以及新樣板房的引導(dǎo)，建議發(fā)展商在4樓彩悅閣必須增加小三房樣板房以及裝修標(biāo)準(zhǔn)（在現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)350元 /平方米的基礎(chǔ)上，再增加450元 /平方米及650元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)），新聞炒作及樣板房主題方向以“典雅生活品質(zhì)”為主，主力吸引羅湖片區(qū)、沙灣片區(qū)和羅芳蓮唐福田

17、片區(qū)的高級白領(lǐng)階層，此部分單位是香港客戶是的重點消化對象。【大三房單位（94110平方米以下單位）】此部分剩余單位合共約200套左右，主要分布在3#、4#、5#樓，除彩天閣A B及彩福閣B處于中高層外, 其它單位低中高都有；價格區(qū)間較寬，在 5085萬之間，單價位于53008600元、平方米? 劣勢分析：彩悅閣低層單位及彩天閣B 座都受到安琪大廈及在建項目的遮擋，景觀優(yōu)勢非常弱；價格高且戶型面積大而總價高，對首次置業(yè)者有支付壓力；? 優(yōu)勢分析：除上指出的部分單位景觀較差外，大部分高層單位山水景觀或山水庭院景觀較好；此部分戶型面積較大，方正合理，實用性強(qiáng)，各房間采光良好；單位選擇面比較廣泛。?

18、措施思路：此部分單位戶型面積大而且價格高，除景觀優(yōu)勢較好的單位主力以高級工作階層客戶外，此部分單位必須降低置業(yè)門檻，主力爭取那些具有供款能力，但對首期款具有壓力的工作管理層客戶及一般商人，以及片區(qū)內(nèi)為改善居住環(huán)境和為子女置業(yè)的土著居民，此部分可必須通過宣傳單張資料、直郵、戶外廣告等加以引導(dǎo)，并于二次開盤及春交會期間作為主要推廣單位，主力推廣市場為深圳市場?！舅姆考皬?fù)式單位】?四房單位主要集中在彩福閣 A座，剩余共24套，樓層229樓，景觀戶型優(yōu)勢明顯，新樣板房的展示及園林的施工完成，此部分單位消化壓力不大。?復(fù)式單位目前只有六套，總價在120190萬之間，根據(jù)現(xiàn)場銷售人員經(jīng)驗，選擇復(fù)式單位的客

19、戶一旦相中樓盤，覺得樓盤素質(zhì)及其他方面迎合自身要求，實際價格影響力并不明顯，但決大多數(shù)都喜歡討價還價，為迎合此類客戶，促進(jìn)成活率，建議將復(fù)式單位提高 810個百分點，并在基本優(yōu)惠價格上再優(yōu)惠 45個百分點（由銷售 經(jīng)理及發(fā)展商掌握），增加此部分客戶優(yōu)越感。推廣階段劃分及各項預(yù)算根據(jù)目前剩余單位分析情況以及各階段工程進(jìn)度情況，對彩世界3月份后推廣工作劃分為五個時間段推廣階段執(zhí)行時間段推廣目的銷售目標(biāo) （比例）階段推廣費用預(yù)計【第一階段】3月18至4月20 （二次開盤日前）為一次開盤作有效鋪墊及預(yù)熱，銷售部分 劣勢單位75套(18% )優(yōu)惠促銷活動45萬r媒體報章宣傳95萬一機(jī)動費用10萬合計（比

20、例）150萬(20%)【第二階段】4月206月28日 （入伙前期）重點推廣階段，主力利用契機(jī)包括二次開 盤活動、春交會活動，并在春交會后入伙 前開始啟動香港銷售，增加市場客戶190套(45% )優(yōu)惠促銷活動120萬媒體報章宣傳195萬機(jī)動費用15萬合計（比例）330萬(42%)【第三階段】6月28至8月初承接入伙及香港展銷契機(jī)，開展促銷活動， 消化剩余單位90套(20% )優(yōu)惠促銷活動香港市場推廣媒體報章宣傳合計（比例）220 萬（30%）【第四階段】8月初至9月中剩余單位的自然消化40套50萬【第五階段】9月后期100%銷售率20套30萬注：推廣費用預(yù)算按照剩余住宅部分的銷售額2.76億的2

21、.8 %來計劃剩余銷售期的總體推廣費用，總費用為：772.8萬元。三、各階段推廣計劃細(xì)要安排【第一推廣階段】?主力推廣單位：彩天閣A、B大三房單位，彩悅閣三單元 A B單位及一、二單元低樓層單位原因1、從項目剩余單位分析，此部分單位優(yōu)勢并不特出，缺乏景觀及園林支持，后期消化壓力將逐漸 加強(qiáng)，拉長推廣周期以利于消化。2、避開中心園林施工完成時的沖擊，淡化與其它單位優(yōu)劣勢的差距3、增加客戶對此類單位關(guān)注點，促進(jìn)單位消化?主力客戶層面：1、有置業(yè)需求，因來深時間較短，銀行儲備不多，但具備月供能力的羅湖及沙灣片區(qū)工薪白領(lǐng)階層核 心家庭2、現(xiàn)階段于羅湖片區(qū)，尤其以布心、泰寧、水貝、田貝以租用物業(yè)為主的商

22、人或租客家庭3、區(qū)域為改善生活環(huán)境和為子女置業(yè)的土著居民4、潛在投資客戶? 推廣促銷計劃：針對此階段主力推廣單位及主力爭取客戶層面，建議抽出彩天閣二單元AB單位（此單位優(yōu)勢薄弱，而且價格較高）作促銷優(yōu)惠引子，啟動超低值置業(yè)計劃促銷優(yōu)惠（94 折優(yōu)惠）概要操作演算說明（以彩天閣二單元 14B單位8成20年按揭為例）如下：優(yōu)惠計劃一：10 個月月供低首期方案現(xiàn)單位總面價746280元；94折實收價701503元按揭價格：742492元 （98 折 ）年月供款：4082.8 元 /月個月月供額：40828元優(yōu)惠措施面價757645元（在原價格上上調(diào)1.5 個百分點）客戶按揭款：742492X 0.8

23、 = 593994= 590000 元20客戶應(yīng)交首期款：742492- 590000= 152492元10客戶實交首期款：152492- 40828= 111664元發(fā)展商實際收入款：111664+ 590000= 701664 （94折）優(yōu)惠計劃二：裝修款返還低首期款方案現(xiàn)單位總面價：746280元；加裝修標(biāo)準(zhǔn)（400元/平方米）總面價：746280+39908= 789181元按揭價格：770464元（ 98折）客戶按揭款：770464X 0.8 =610000元客戶應(yīng)交首期款：770464 610000= 160464元客戶實交首期款：160465裝修款（ 350X99.77=3491

24、9） = 125544元發(fā)展商實際收入款：125544+610000= 735544元裝修套餐實際價格：701503 （94折）+ 34919= 736422元可見發(fā)展商只是損失877元，客戶就可以在享有裝修套餐的同時又降低首期款（不到2 成）注：另外還可以將優(yōu)惠一和優(yōu)惠二相結(jié)合作促銷措施（具體演算省略）? 促銷活動建議從 3月 15日至 4月 20日前共有五個周末時段，建議期間舉辦兩次（3月 16、 17日一次， 4月 13、 14日一次）小型促銷活動，一次大型促銷活動（4月 6、 7日）3月 16日促銷活動建議：針對目前足球彩票及世界杯熱潮，舉辦“足彩世界杯”有獎活動。凡從即日起至4月低購

25、買彩世界單位并足定的客戶，都可參加足彩復(fù)式投注票抽獎（獎品為641024復(fù)式投注）從宣傳上以“買房也許不用錢”，若真有客戶中獎將更有宣傳效應(yīng)?；顒赢?dāng)日增加中國隊世界杯熱身賽往返飛機(jī)票及入場卷大獎抽獎活動，獎品總額控制5 萬元以內(nèi)。具體提交活動方案4月 6日促銷活動建議：舉辦以“我和彩世界有個約會”主題大型抽獎（高級家庭影院組合、手提電腦、家用電器、精美紀(jì)念品等）活動，活動聘請深圳廣播電臺組織籌辦，并進(jìn)行全程直播活動過程，由肯德基派發(fā)雪糕、 署條、 汽水及組織兒童活動，讓客戶提前感受配套設(shè)施的優(yōu)越性。抽獎獎品及活動直播籌辦約35 萬左右。亦可根據(jù)上一促銷活動的情況，在此次活動中加深進(jìn)展。4月13

26、、 14日活動則視二次開盤預(yù)期時間而定是否舉辦。（5萬）? 宣傳推廣配合：樓體條幅掛放，目前立面工程進(jìn)度較快，為不影響樓體外立面形象，突出摟盤的個性，建議樓體條幅以彩虹系列的形式建立“七彩條幅”紅、橙、黃、綠、青、蘭、紫：（ 3 萬）紅“ 6 月 28 日鐵定入伙”橙一一“精彩全新樣板房即將開發(fā)”黃一一“華潤、肯德基、中國銀行、金城酒樓，頂級配套享受”綠一一“布心罕有30個籃球場超大中心園林”青 “青山綠水好人家，三疊式園林綠化”蘭一一“中原代理信心標(biāo)記”紫-超低值置業(yè)，輕輕松松作業(yè)主”宣傳單張，為配合優(yōu)惠單位的促銷，吸引更多的潛在客戶，建議印制“超低值置業(yè)計劃”宣傳單張， 并主要在鳳凰中山、

27、泰寧百貨以及羅湖口岸展點派發(fā)，建議于星期六、日（特別于促銷活動日）聘請禮儀小 姐現(xiàn)場派發(fā)。預(yù)計印制5000份，預(yù)算3萬。直郵廣告派發(fā)，由投遞公司對沙灣片區(qū)、羅芳、翠竹、田貝片區(qū)的工廠及個體經(jīng)營商店派發(fā)。同時為后期商場作鋪墊，直郵內(nèi)容亦可滲入商場登記內(nèi)容。預(yù)計派發(fā)10000份，費用2萬4、報章宣傳計劃安排：（78萬）發(fā)布時間報章版式版面主題內(nèi)容公布價格3月8日星 期 五特報A14版橫1/2彩版 （體育封面）彩世界祝愿天下婦女節(jié)日快樂，以及 3月15日“足彩世界杯” 促銷活動有獎形式消息發(fā)布，平面以現(xiàn)樓體及中心園林、空中園 林效果圖為主。1200003月15日五商報普通版小全版（半 版軟義+半版平

28、面 廣告）軟性新聞炒作 方向以“彩世界引領(lǐng)羅湖生活品質(zhì)，刷新羅湖居 住指數(shù)” 為主題，主要內(nèi)容包括：項目規(guī)模、園林綠化規(guī)模、 配套設(shè)施、生活氣息、建筑特點等等，平面廣告以現(xiàn)樓體，園林 東湖景觀為主，加以16日促銷活動的消息及獎勵辦法消息發(fā)布1300003月15日五南方普通1/2版彩色平 面廣告3月16日活動消息發(fā)布及中心園林效果圖、現(xiàn)樓體圖350003月18日星期特報 商報消息發(fā)布促銷活動情況以及銷售狀況消息發(fā)布一一南方3月22日五商報半版軟性新聞繕稿彩世界生活品質(zhì)炒作系列二 消息發(fā)布800003月22日五特報普通版橫1/2彩版彩世界現(xiàn)樓發(fā)售，全新中心園林、空中花園以及全新樣板房即將 展現(xiàn)消息

29、公布，4月6日“我和彩世界有個約會” 大型抽獎活 動消息1100004月4日四特區(qū) 報A14橫1/2彩版4月6日“我和彩世界有個約會”大型抽獎活動消息以及樓體 實景，園林效果圖，現(xiàn)實園林展示時間發(fā)布1200004月5日五商報普通版橫1/2彩版1000004月5日五南方普通版全版彩800004月8日星 期一特報消息發(fā)布促銷活動情況以及銷售狀況消息發(fā)布商報南方5、階段工程進(jìn)度配合及現(xiàn)場包裝改進(jìn)配合（見前提交“現(xiàn)場包裝改進(jìn)建議10萬）【第二推廣階段】? 主力推廣單位：彩天閣、彩悅閣小三房、大三房戶型，并針對前期促銷優(yōu)惠方案效果，對彩悅閣單位增加裝修套選擇層面，作相應(yīng)促銷手法? 主力客戶層面：園林，樣

30、板房展示期間內(nèi)新引導(dǎo)的羅湖區(qū)范圍（包括沙灣，羅芳）的核心三四口家庭春交會宣傳引進(jìn)福田、羅湖新核心三四口家庭客戶及投資客戶羅湖企業(yè)及工作管理人員及高級白領(lǐng)階層前一階段醞釀下的潛在客戶，主要通過這一階段的宣傳及各項促銷活動，提高此部分客戶的回頭率? 推廣主力把握契機(jī)：二次開盤中心園林架空層及新樣板房展示；春交會推廣宣傳世界杯期間? 促銷活動建議：4月 20日二次開盤（空中園林展示，全新樣板房展示）系列促銷活動：活動形式以彩世界業(yè)主嘉年會為主， 活動時間破除以往活動常規(guī)分為二個階段，由下午2： 00 至晚上9： 00 一直開展。活動內(nèi)容建議：前一階段2: 005: 30主要以節(jié)目表演及業(yè)務(wù)互動參與游

31、戲為主；節(jié)目表演建議聘專業(yè)禮儀公司籌劃，主要有：魔術(shù)，歌唱，大小型舞蹈表演，如：PALAPAL解，搞笑相聲等等；游戲主要以親子及家庭成員 活動為主，并對表現(xiàn)特出家庭送獎品，為能使業(yè)主能逗留，于 5: 307: 00舉辦業(yè)主自助餐會，業(yè)主們 通過半日的活動互相認(rèn)識溝通，自助餐時間時可相互洽談生活感受。7： 00 空中花園寫意人生活動開展由下午的動感活動改為靜態(tài)活動，包括：風(fēng)水大師安居擺設(shè)座談；鋼琴、塞斯風(fēng)演奏以及家居水晶擺設(shè)品展覽等等，具體活動籌劃由禮儀公司同一安排，具體活動費40 萬左右。春交會展銷及現(xiàn)場促銷活動，承接前一階段軟性新聞炒作以及各項促銷活動，二次開盤，新樣板房展，空中園林展示的銷

32、售熱浪，在4月底至 5月中借助春交會再把銷售帶動到沸騰熱點。一方面春交會展位現(xiàn)場不設(shè)立活動形式（主要現(xiàn)展位位置及其他情況而定），著力以派發(fā)宣傳資料，樓書及客戶登記為主。另一方面售樓現(xiàn)場中央園林公開展示及小型促銷活動（如時裝表演、音樂演奏等）為能吸引春交會會場客戶拜訪彩世界中央園林，建議設(shè)立小量禮品，由展場派發(fā)禮品兌換券（以抽獎形式吸引客戶），參觀 TOC o 1-5 h z 完中央園林，空中花園，樣板房后即可拿取，具體制訂春交會籌劃方案，費用75 萬。春交會后期世界杯前奏小型促銷活動建議（活動以吸引家庭參加為主）。 建議聯(lián)系深圳拉齊奧足球?qū)W校舉辦深圳“小球王”選拔賽，由拉齊奧足球?qū)W校1015歲

33、小學(xué)生進(jìn)行足球技術(shù)（墊球、射球、帶球速度）足球知識等比賽項目選拔“小球王”，并對優(yōu)勝者給予金杯、獎牌、足球運(yùn)動套裝等獎勵，活動安排及獎品費用預(yù)計5 萬。香港市場啟動：深圳市場已步入白熱化，為加快銷售進(jìn)度，在春交會后5 月中下旬香港市場計劃啟動。? 媒體宣傳推廣樓體條幅，主要結(jié)合各時期促銷更改發(fā)布消息內(nèi)容，形式如前一樣。（2 萬）交會期間制作新宣傳單張，內(nèi)容主要以中心園林實景圖，以及彩悅閣新樣板房實景圖為主，配合其他風(fēng)景及華潤、肯德基等配套內(nèi)容。（2 萬）戶外廣告（21 萬）建議將國貿(mào)嘉賓路旁戶外廣告牌版面內(nèi)容在春交會期間或5月 1 日長假期間改換為中心園林實景及現(xiàn) 樓實體圖車體廣告建議選擇“1 路”（火車站國貿(mào)東門沃爾瑪田貝東湖客運(yùn)站） 數(shù)量：4部巴士雙側(cè)廣告，建議做3個月。價格：3600元/月/部（折前價）預(yù)算：約4.3萬元