土地增值稅講課稿

1、PAGE 20PAGE 21 土地增值稅敗第一節(jié) 納稅唉義務人辦土地增值稅的納扳稅義務人為轉讓瓣國有土地使用權頒、地上的建筑及傲其附著物(以下瓣簡稱轉讓房地產稗)并取得收入的巴單位和個人。單敖位包括各類企業(yè)凹、事業(yè)單位、國頒家機關和社會團哀體及其他組織。氨個人包括個體經邦營者。啊取得收入是指以阿出售或其他方式笆有償轉讓房地產翱的行為，不包括岸繼承、贈與方式叭無償轉讓房地產吧的行為。半第二節(jié) 征稅暗范圍一、征稅范圍八根據(jù)土地增值皚稅暫行條例及絆其實施細則的規(guī)鞍定，土地增值稅暗的征稅范圍包括耙：背(一)轉讓國有愛土地使用權版這里所說的捌“敗國有土地埃”隘，是指按國家法叭律規(guī)定耙屬襖于國家所有的土癌

2、地。盎(二)地上的建版筑物及其附著物背連同國有土地使佰用權一并轉讓哎這里所說的哎“氨地上的建筑物百”癌，是指建罷于翱土地上的一切建跋筑物，包括地上跋地下的各種附屬把設施。芭這里所說的翱“艾附著物靶”芭，是指附著于土暗地上的不能移動擺或一經移動即遭佰損壞的物品。拜二、征稅范圍的俺界定芭在實際工作中，昂我們可以通過以澳下鞍三個笆標準來判定?。ㄍ瑫r滿足）傲：靶(一)轉讓的土熬地，其使用權是啊否為國家所有，胺是判定是否屬于霸土地增值稅征稅伴范圍的標準之一笆。柏根據(jù)中華人民把共和國憲法和骯中華人民共和班國土地管理法埃(以下簡稱土斑地管理法)的八規(guī)定，城市的土瓣地屬于國家所有澳。農村和城市郊霸區(qū)的土地除由

3、法凹律規(guī)定屬于國家佰所有的以外，屬拜于集體所有。國傲家為了公共利益胺，可以依照法律鞍規(guī)定對集體土地霸實行征用，依法盎被征用后的土地半屬于國家所有。翱而農村集體所有唉的土地板，瓣根據(jù)土地管理癌法、城市房拜地產管理法及岸國家其他有關規(guī)扒定，是不得自行昂轉讓的，只有根礙據(jù)有關法律規(guī)定拔，伴由國家征用以后稗變?yōu)閲宜袝r版，才能進行轉讓凹。將集體土地轉挨讓給其他單位和斑個人的情況，應芭在有關部門處理懊、補辦土地征用懊或出讓手續(xù)變?yōu)榘蠂宜兄蟀眩衷偌{入土地增值啊稅的征稅范圍。阿(礙二跋)土地使用權、熬地上的建筑物及版其附著物的產權傲是否發(fā)生轉讓是罷判定是否屬于土骯地增值稅征稅范愛圍的標準之二。岸這

4、里有兩層含義按：敗1土地增值稅暗的征稅范圍不包柏括國有土地使用搬權出讓所取得的拜收入。國有土地瓣使用權出讓，是岸指國家以土地所哀有者的身份將土扮地使用權在一定礙年限內讓與土地骯使用者，并由土班地使用者向國家辦支付土地使用權俺出讓金的行為，白屬于土地買賣的斑一級市場。國有安土地使用權的轉藹讓是指土地使用暗者通過出讓等形懊式取得土地使用艾權后跋，耙將土地使用權再叭轉讓的行為，包岸括出售、交換和稗贈與，它屬于土皚地買賣的二級市壩場。土地使用權安轉讓，其地上的把建筑物、其他附艾著物的所有權隨爸之轉讓。艾2土地增值稅拜的征稅范圍不包艾括未轉讓土地使俺用權、房產產權愛的行為。是否發(fā)跋生房地產權屬(哀指土地

5、使用權和癌房產產權)的變挨更，是確定是否阿納入征稅范圍的半一個標準，凡土礙地使用權、房產骯產權未轉讓的(昂如房地產的出租骯)邦，哀不征收土地增值扒稅。芭(三)是否取得胺收入是判定是否稗屬于土地增值稅芭征稅范圍的標準斑之三。胺土地增值稅的征敖稅范圍不包括房霸地產的權扳屬熬雖轉讓，但未取班得收入的行為。澳如房地產的繼承啊，盡管房地產的礙權屬發(fā)生了變更熬，但權屬人并沒艾有取得收入百，背因此也不征收土熬地增值稅。哀需要強調的是，鞍無論是單獨轉讓敗國有土地使用權半，還是房屋產權案與國有土地使用八權一并轉讓的，扒只要取得收入，拌均屬于土地增值搬稅的征稅范圍。版【例】政府部門吧A根據(jù)有關規(guī)定拜將一塊國有土地

6、柏出讓給B企業(yè)，骯收取地價款10靶00萬元，B企啊業(yè)取得有關土地稗使用證后，將其稗在土地上建造的愛一棟房屋轉讓給靶C個人，取得收骯入100萬元，靶C于兩年后將該把房屋贈送給孫子氨，B又將1/3邦出租給D企業(yè)5斑年，年租金50拌萬元，另外B從爸E村委會取得該啊村土地30畝使斑用權，支付費用埃500萬元，水拌位土地增值稅納案稅人？半三、若干具體情頒況的判定柏 凹(一)以出售方捌式轉讓國有土地伴使用權、地上的骯建筑物及附著物按的伴這里又分為三種愛情況：礙1翱、八轉讓熬國有土地使用權扮的。這種情況是礙指土地使用者有瓣償受讓土地使用吧權后，僅對土地拜進行通水、通電骯、通路和平整地案面等土地開發(fā)叭，白不進

7、行房產開發(fā)佰，即所謂澳“頒將生地變熟地跋”拌，然后直接將空拜地出售出去。這啊屬于國有土地使熬用權的有償轉讓盎，應納入土地增俺值稅的征稅范圍奧。艾2唉、拌取得國有土地使藹用權襖后進行房屋開發(fā)扳、啊建造傲，并澳出售的。這種情半況即是一般所說隘的房地產開發(fā)，襖賣房的同時，土奧地使用權也隨之拌發(fā)生轉讓頒。叭由于這種情況既板發(fā)生了產權的轉跋讓又取得了收入懊，所以應納入土唉地增值稅的征稅瓣范圍。伴3皚、骯出售熬存量房地產的。藹這種情況是指已癌經建成并已投人暗使用的房地產，扳其房屋所有人將跋房屋產權和土地凹使用權一并轉讓百給其他單位和個骯人。這種行為按盎照國家有關的房瓣地產法律和法規(guī)懊，應當?shù)接嘘P部隘門辦理

8、房產產權般和土地使用權的版轉移變更手續(xù)；八原土地使用權屬胺于無償劃撥的，疤還應到土地管理奧部門補交土地出絆讓金。這種情況礙既發(fā)生了產權的啊轉讓又取得了收半入，應納入土地懊增值稅的征稅范愛圍。暗(二)以繼承、扒贈與方式轉讓房盎地產的敖這種情況因其只懊發(fā)生房地產產權笆的轉讓，沒有取百得相應的收入，跋屬于無償轉讓房叭地產的行為，所耙以不能將其納入拜土地增值稅的征阿稅范圍。這里又昂可分為兩種情況耙：礙1笆、暗房地產的繼承。胺房地產的繼承是斑指房產的原產權氨所有人、依照法吧律規(guī)定取得土地板使用權的土地使般用人死亡以后，耙由其繼承人依法搬承受死者房產產盎權和土地使用權伴的民事法律行為骯。這種行為雖然捌發(fā)生

9、了房地產的巴權屬變更，但作傲為房產產權、土哀地使用權的原所扒有人(即被繼承唉人)并沒有因為絆權屬的轉讓而取岸得任何收入。因皚此，這種房地產案的繼承不屬于土頒地增值稅的征稅艾范圍。般2藹、挨房地產的贈與。胺房地產的贈與是搬指房產所有人、按土地使用權所有藹人將自己所擁有捌的房地產無償?shù)氐K交給其他人的民搬事法律行為。但背這里的擺“般贈與骯”爸僅指以下情況：爸(胺1般)房產所有人、百土地使用權所有般人將房屋產權、唉土地使用權贈與頒直系親屬或承擔傲直接贍養(yǎng)義務人般的。案(2)房產所有癌人、土地使用權拔所有人通過中國挨境內非營利的社拔會團體、國家機凹關將房屋產權、礙土地使用權贈與伴教育、民政和其罷他社會福

10、利、公板益事業(yè)的辦。熬上述社會團體是罷指中國青少年發(fā)佰展基金會、希望班工程基金會、宋凹慶齡基金會、減背災委員會、中國哀紅十字會、班中扳國殘疾人聯(lián)合會骯、全國老年基金佰會、老區(qū)促進會傲以及經民政部門敖批準成立的其他霸非營利的公益性拜組織。昂房地產的贈與雖俺發(fā)生了房地產的礙權屬變更藹，稗但作為房產所有礙人、土地使用權埃的所有人并沒有扳因為權屬的轉讓澳而取得任何收入爸。因此，房地產鞍的贈與不屬于土奧地增值稅的征稅翱范圍。爸(三)房地產的拜出租懊房地產的出租，哎出租人雖取得了隘收入，但沒有發(fā)哀生房產產權、土扳地使用權的轉讓半。因此，不屬于柏土地增值稅的征稗稅范圍。八(四)房地產的盎抵押唉由于房產的產權

11、拔、土地使用權在胺抵押期間產權并拔沒有發(fā)生權屬的叭變更，房產的產佰權所有人、土地芭使用權人仍能對霸房地產行使占有扮、使用、收益等頒權利。因此，對艾房地產的抵押，絆在抵押期間不征斑收土地增值稅。暗待抵押期滿后，伴對于以房地產抵唉債而發(fā)生房地產靶權屬轉讓的，應白列鞍入挨土地增值稅的征版稅范圍。埃(五)房地產的吧交換八這種情況是指一班方以房地產與另八一方的房地產進邦行交換的行為。按由于這種行為既哎發(fā)生了房產產權愛、土地使用權的捌轉移，交換雙方扳又取得了實物形斑態(tài)的收入，按拔土地增值稅暫行艾條例規(guī)定，它頒屬于土地增值稅背的征稅范圍。但盎對隘個人之間互換自跋有居住用房地產伴的，經當?shù)囟悇瞻鍣C關核實壩，氨

12、可以免征土地增傲值稅。搬(六)以房地產瓣進行投資、聯(lián)營背非從事礙房地產開發(fā)的企壩業(yè)靶以房地產進行投爸資、聯(lián)營的，背即氨投資、聯(lián)營的一辦方以土地(房地捌產)作價入股進斑行投資阿，或作為聯(lián)營條敖件芭將房地產轉讓到拜所投資、聯(lián)營的礙企業(yè)，暫免征收捌土地增值稅。對白投資、聯(lián)營企業(yè)凹將上述房地產再熬轉讓的，應征收胺土地增值稅。安對于以土地（房爸地產）作價入股皚進行投資或聯(lián)營扳的，凡所投資、頒聯(lián)營的企業(yè)從事扒房地產開發(fā)的，俺或者房地產開發(fā)八企業(yè)以其建造的拔商品房進行投資扳和聯(lián)營的，均不胺適用財政部、版國家稅務總局關俺于土地增值稅一邦些具體問題規(guī)定皚的通知（財稅昂字1995安048號）第一傲條暫免征收土地阿

13、增值稅的規(guī)定。拌（財稅200爸621號，2唉006年3月2敗日）(七)合作建房礙對于一方出地，瓣一方出資金，雙骯方合作建房，建暗成后按比例分房頒自用的，暫免征氨收土地增值稅；啊建成后轉讓的，挨應征收土地增值拜稅。半(八)企業(yè)兼并熬轉讓房地產，哎在企業(yè)兼并中，爸對被兼并企業(yè)將懊房地產轉讓到兼柏并企業(yè)中的，暫氨免征收土地增值哎稅。懊(九)房地產的瓣代建房行為哀房地產開發(fā)公司扮代客戶進行房地昂產的開發(fā)，開發(fā)稗完成后向客戶收藹取代建收入的行懊為。對于房地產澳開發(fā)公司而言，壩雖然取得了收入矮，但沒有發(fā)生房隘地產權屬的轉移拌，其收入屬于勞稗務收入性質，故翱不屬于土地增值熬稅的征稅范圍。拌(十)房地產的頒重

14、新評估般企業(yè)在清產核資敖時對房地產進行稗重新評估而使其凹升值的情況。這叭種情況房地產雖唉然有增值，但其哎既沒有發(fā)生房地稗產權屬的轉移，唉房產產權、土地熬使用權人也未取氨得收入，所以不阿屬于土地增值稅板的征稅范圍。班（十一）搬未辦理土地使用斑權證轉讓土地岸土地使用者轉讓凹、抵押或置換土般地，無論其是否襖取得了該土地的百使用權屬證書，昂無論其在轉讓、跋抵押或置換土地熬過程中是否與對疤方當事人辦理了頒土地使用權屬證霸書變更登記手續(xù)拔，只要土地使用斑者享有占有、使凹用、收益或處分邦該土地的權利，挨且有合同等證據(jù)哎表明其實質轉讓翱、抵押或置換了班土地并取得了相板應的經濟利益，班土地使用者及其安對方當事人

15、應當哀依照稅法規(guī)定繳搬納營業(yè)稅、土地矮增值稅和契稅等邦相關稅收。般（國稅函20骯07645號霸，2007年6拌月14日）第三節(jié) 稅率骯 土地增值壩稅四級超率累進把稅率表艾增值額與扣除項伴目金額的比率啊稅率（）熬速算扣除系數(shù)（哎）昂I挨不超過50的跋部分霸30耙0礙2柏超過50至l版00的部分安40半5按3壩超過l00至昂200的部分昂50佰15隘4暗超過200的埃部分癌60把35奧第四節(jié) 應稅邦收入與扣除項目拜一、應稅收入的俺確定(一)收入啊1、斑根據(jù)土地增值案稅暫行條例及澳其實施細則的規(guī)白定，納稅人轉讓按房地產取得的應拌稅收入，應包括岸轉讓房地產的全礙部價款及有關的藹經濟收益。從收氨入的形式

16、來看，擺包括貨幣收入、伴實物收入和其他阿收入。（1）貨幣收入擺貨幣收入是指納岸稅人轉讓房地產吧而取得的現(xiàn)金、擺銀行存款、支票胺、銀行本票、匯凹票等各種信用票半據(jù)和國庫券、金礙融債券、企業(yè)債安券、股票等有價哎證券。（2）實物收入板實物收入是指納盎稅人轉讓房地產氨而取得的各種實班物形態(tài)的收入，壩如鋼材、水泥等襖建材，房屋、土叭地等不動產等。俺實物收入的價值鞍不太容易確定，半一般要對這些實擺物形態(tài)的財產進絆行估價。癌 翱（擺3澳）般其他收入唉其他收入是指納埃稅人轉讓房地產艾而取得的無形資傲產收入或具有財疤產價值的權利，暗如專利權、商標巴權、著作權、專八有技術使用權、辦土地使用權、商阿譽權等。其價值哀

17、需要進行專門的爸評估。熬2、隘對于縣級及縣級爸以上人民政府要跋求房地產開發(fā)企叭業(yè)在售房時代收班的各項費用，如胺果代收費用是計佰入房價中向購買爸方一并收取的，哀可作為轉讓房地氨產所取得的收入襖計稅；如果代收俺費用未計入房價背中，而是在房價霸之外單獨收取的吧，可以不作為轉挨讓房地產的收入辦。頒對于代收費安用作為轉讓收入搬計稅的，在計算愛扣除項目金額時頒，可予以扣除，拔但不允許作為加敖計敖20%搬扣除的基數(shù)；對壩于代收費用未作白為轉讓房地產的愛收入計稅的，在奧計算增值額時不稗允許扣除代收費按用。奧（挨隘財稅1995絆48號，19安95年7月20百日）耙3、扳房地產擺開發(fā)企業(yè)將開發(fā)愛產品用于捐贈、哀贊

18、助、職工福利捌、獎勵、對外投疤資、分配給股東瓣或投資人、抵償稗債務、換取其他岸企事業(yè)單位和個皚人的非貨幣性資鞍產等行為，應視翱同銷售，于開發(fā)耙產品所有權或使吧用權轉移，或于哀實際取得利益權哎利時確認收入的礙實現(xiàn)。確認收入斑的方法和順序為扮： 吧笆 絆（板1奧）霸按本企業(yè)近期或俺本年度最近月份瓣同類開發(fā)產品市翱場銷售價格確定頒； 澳笆 俺（搬2安）襖由主管稅務機關哀參照當?shù)赝愰_背發(fā)產品市場公允拜價值確定； 癌搬 奧（挨3熬）跋按開發(fā)產品的成絆本利潤率確定。挨開發(fā)產品的成本艾利潤率不得低于擺15%,具體比盎例由主管稅務機背關確定。阿（國稅發(fā)20愛06第031昂號， 2006氨年3月6日）壩(二)

19、皚 襖房地產評估價格班納稅人有下列情辦形之一的，按照艾房地產評估價格拔計算征收：背(1)隱瞞、虛半報房地產成交價靶格的骯，伴應由評估機構參伴照同類房地產的笆市場交易價格進傲行評估。稅務機擺關根據(jù)評估價格疤確定轉讓房地產襖的收入。伴 矮(2)提供扣除按項目金額不實的巴，拜應由評估機構按熬照房屋重置成本澳價乘以成新度折哀扣率計算的房屋愛成本價和取得土懊地使用權時的基挨準地價進行評估奧。稅務機關根據(jù)跋評估價格確定扣版除項目金額。邦(3)轉讓房地百產的成交價格低百于房地產評估價矮格拌，跋又無正當理由的艾，班由稅務機關參照癌房地產評估價格扮確定轉讓房地產艾的收入。熬(4)出售舊房壩及建筑物的。阿房地產評

20、估價格暗需經稅務機關確板認。礙二、扣除項目的耙確定擺(一)取得土地安使用權所支付的扒金額絆取得土地使用權埃所支付的金額包半括：傲1納稅人為取澳得土地使用權所版支付的地價款。愛如果是以協(xié)議、板招標、拍賣等出埃讓方式取得土地阿使用權的，地價愛款為納稅人所支藹付的土地出讓金班；如果是以行政耙劃撥方式取得土暗地使用權的跋，案地價款為按照國般家有關規(guī)定補交艾的土地出讓金；奧如果是以轉讓方叭式取得土地使用哎權的，地價款為襖向原土地使用權氨人實際支付的地挨價款。頒2納稅人在取鞍得土地使用權時襖按國家統(tǒng)一規(guī)定埃繳納的有關費用哀。它系指納稅人把在取得土地使用敗權過程中為辦理懊有關手續(xù)，按國扳家統(tǒng)一規(guī)定繳納骯的有

21、關登記、過哎戶手續(xù)費。敗 (二)房地產艾開發(fā)成本耙房地產開發(fā)成本靶是指納稅人房地斑產開發(fā)項目實際盎發(fā)生的成本，包艾括土地的征用及巴拆遷補償費、前胺期工程費、建筑壩安裝工程費、基頒礎設施費、公共隘配套設施費、開瓣發(fā)間接費用等。笆1土地征用及礙拆遷補償費。包稗括土地征用費、板耕地占用稅、勞隘動力安置費及有芭關地上、地下附邦著物拆遷補償?shù)陌蓛糁С?、安置動氨遷用房支出等。隘2前期工程費岸。包括規(guī)劃、設拜計、項目可行性八研究和水文、地爸質、勘察、測繪哎、俺“哀三通一平礙”壩等支出。隘 3建筑安裝般工程費。指以出按包方式支付給承敖包單位的建筑安罷裝工程費，以自稗營方式發(fā)生的建唉筑安裝工程費。鞍4基礎設施費

22、百。包括開發(fā)小區(qū)岸內道路、供水、唉供電、供氣、排骯污、排洪、通訊骯、照明、環(huán)衛(wèi)、版綠化等工程發(fā)生俺的支出。藹5公共配套設耙施費。包括不能柏有償奧轉讓八的開般發(fā)小把區(qū)內公共配套設耙施按發(fā)俺生的支出。 頒6開發(fā)間接費笆用。指直接組織靶、管理開發(fā)項目哎發(fā)生的費用，包翱括工資、職工福埃利費、折舊費、把修理費、辦公費拔、水電費、勞動耙保護費、皚周轉房攤銷拜等。艾(三)房地產開八發(fā)費用捌1、按房地產開發(fā)費用挨是指與房地產開唉發(fā)項目有關的銷霸售費用、管理費霸用和財務費用。懊根據(jù)現(xiàn)行財務會艾計制度的規(guī)定，拌這三項費用作為懊期間費用，直接扳計入當期損益，埃不按成本核算對熬象進行分攤。故扮作為土地增值稅拔扣除項目

23、的房地氨產開發(fā)費用，不般按納稅人房地產扮開發(fā)項目實際發(fā)壩生的費用進行扣啊除，而按實施把細則的標準進佰行扣除。邦2、澳實施細則規(guī)板定暗，拌財務費用中的利叭息支出，凡能夠稗按轉讓房地產項版目計算分攤并提半供金融機構證明耙的，允許據(jù)實扣按除，但最高不能矮超過按商業(yè)銀行愛同類同期貸款利敗率計算的金額。跋其他房地產開發(fā)擺費用，按取得土版地使用權所支付八的金額和房地產傲開發(fā)成本計算的頒金額之和的5笆以內計算扣除。拌凡不能按轉讓房扳地產項目計算分背攤利息支出或不扮能提供金融機構皚證明的，房地產白開發(fā)費用按凹取得土地使用權鞍所支付的金額和罷房地產開發(fā)成本啊計算的金額之和伴的10以內計胺算扣除。計算扣岸除的具體

24、比例，霸由各省、自治區(qū)巴、直轄市人民政敗府規(guī)定。巴上述規(guī)定的具體把含義是：艾（皚1拌）絆納稅人能夠按轉埃讓房地產項目計跋算分攤利息支出柏，并能提供金融耙機構的貸款證明安的，其允許扣除藹的房地產開發(fā)費敗用為：利息+(靶取得土地使用權艾所支付的金額+啊房地產開發(fā)成本盎)矮爸5以內(注：愛利息最高不能超安過按商業(yè)銀行同巴類同期貸款利率案計算的金額)。罷（邦2藹）案納稅人不能按轉伴讓房地產項目計伴算分攤利息支出翱或不能提供金融矮機構貸款證明的耙，其允許扣除的隘房地產開發(fā)費用鞍為：(取得土地拔使用權所支付的骯金額+房地產開擺發(fā)成本)翱爸10以內。傲3、吧利息支出的計算哀問題：一是利息扒的上浮幅度按國般家

25、的有關規(guī)定執(zhí)爸行，超過上浮幅氨度的部分不允許板扣除；二是對于巴超過貸款期限的拜利息部分和加罰鞍的利息不允許扣埃除。皚（藹般財稅1995耙48號，19伴95年7月20疤日）叭(四)愛與轉讓房地產有把關的稅金伴與轉讓房地產有鞍關的稅金是指在般轉讓房地產時繳氨納的營業(yè)稅、城啊市維護建設稅、熬印花稅。因轉讓礙房地產繳納的教瓣育費附加，也可癌視同稅金予以扣板除。1、印花稅礙房地產開發(fā)企業(yè)班按照施工、房叭地產開發(fā)企業(yè)財扮務制度有關規(guī)襖定，其在轉扳讓拌時繳納的印花稅胺因列入管理費用辦中，故在此不允邦許單獨再扣除。盎其他納稅人繳納啊的印花稅(按產疤權轉移書據(jù)所載笆金額的5敖拔0阿貼花)允許在此暗扣除。岸（哎捌

26、財稅1995瓣48號，19百95年7月20吧日）凹根據(jù)財政部、霸國家稅務總局關巴于印花稅若干政敖策的通知（財搬稅2006哀162號）規(guī)定敗，對土地使用權白出讓合同、土地白使用權轉讓合同班按產權轉移書據(jù)白征收印花稅。埃2翱、營業(yè)稅（財按政部、國家稅務搬總局關于營業(yè)稅懊若干政策問題的敖通知，財稅佰200316扒號）阿單位和個人轉讓班在建項目時，不啊管是否辦理立項骯人和土地使用人擺的更名手續(xù)，其傲實質是發(fā)生了轉愛讓不動產所有權靶或土地使用權的癌行為。對于轉讓骯在建項目行為應絆按以下辦法征收搬營業(yè)稅：叭（1）轉讓已完邦成土地開發(fā)或正敖在進行土地前期邦開發(fā)，但尚未進愛入施工階段的在八建項目，按叭“岸轉讓

27、無形資產拔”拔稅目中按“斑轉讓土地使用權稗”拌項目征收營業(yè)稅啊。 俺（2）轉讓隘已進入建筑施工拔階段的在建項目絆，按拔“盎銷售不動產耙”拜稅目征收營業(yè)稅凹。在建項目是指叭立項建設尚未完敖工的房地產項目盎或其他建設項目吧。同時根據(jù)國皚家稅務總局關于柏房地產開發(fā)企業(yè)熬土地增值稅清算隘管理有關問題的背通知（國稅發(fā)捌20061吧87號）規(guī)定，艾整體轉讓未竣工阿決算房地產開發(fā)芭項目的也應按規(guī)伴定進行土地增值安稅的清算。 吧霸（3）背單位和個人銷售般或轉讓其購置的班不動產或受讓的鞍土地使用權，以罷全部收入減去不把動產或土地使用佰權的購置或受讓盎原價后的余額為班營業(yè)額。營業(yè)額胺減除項目支付款八項憑證必須是發(fā)

28、癌票或合法有效憑罷證。伴(五)其他扣除八項目埃對從事房地產開矮發(fā)的納稅人可按半取得土地使用權唉所支付的金額和捌房地產開發(fā)成本疤計算的金額之和奧，加計20的跋扣除。按應特別指出的是伴：此條優(yōu)惠只適壩用于從事房地產擺開發(fā)的納稅人，安除此之外的其他扳納稅人不適用。胺(六)舊房及建凹筑物的評估價格凹1、罷舊房及建筑物的巴評估價格是指在矮轉讓已使用的房般屋及建筑物時捌,辦由政府批準設立挨的房地產評估機翱構評定的重置成百本價乘以成新度半折扣率后的價格襖。評估價格須經捌當?shù)囟悇諜C關確稗認。暗重置成本價的含般義是：把對舊藹房及建筑物捌，熬按轉讓時的建材拔價格及人工費用班計算，建造同樣安面積、同樣層次啊、同樣結

29、構、同靶樣建設標準的新翱房及建筑物所需鞍花氨費靶的成本費用。成癌新度折扣率的含隘義是氨：巴按舊房的新舊程澳度作一定比例的半折扣。例如敗，邦一幢房屋已使用阿近l0年，建造癌時的造價為l 邦000萬元，按按轉讓時的建材及襖人工費用計算，愛建同樣的新房靶需敗花費4 000壩萬元，該房有六艾成新，則該房的熬評估價格為：4罷 000班藹60=2 4癌00(萬元)。啊2、瓣轉讓舊房的，應艾按房屋及建筑物皚的評估價格、取癌得土地使用權所隘支付的地價款和皚按國家統(tǒng)一規(guī)定叭繳納的有關費用半及在轉讓環(huán)節(jié)繳瓣納的稅金作為扣傲除項目金額計征芭土地增值稅。對八取得土地使用權俺時未支付地價款板或不能提供已支埃付的地價款憑

30、據(jù)霸的，在計征土地鞍增值稅時不允許版扣除。斑3、佰納稅人轉讓舊房哎及建筑物時因計板算納稅的需要而骯對房地產進行評隘估，其支付的評伴估費用允許在計暗算增值額時予以唉扣除。對條例第扒九條規(guī)定的納稅艾人隱瞞、虛報房襖地產成交價格等邦情形而按房地產叭評估價格計算征板收土地增值稅所扳發(fā)生的評估費用敖，不允許在計算翱土地增值稅時予敗以扣除。埃財稅字（拜1995愛）芭48氨號熬4、納稅人轉讓白舊房及建筑物，吧凡不能取得評估班價格，但能提供斑購房發(fā)票的，經愛當?shù)囟悇詹块T確跋認，敖取得土地使用權佰所支付的暗金額和舊按房及建筑物的評熬估價格昂的扣除項目的金翱額，可按發(fā)票所百載金額并從購買艾年度起至轉讓年艾度止每年

31、加計5耙%計算。對納稅辦人購房時繳納的隘契稅，凡能提供般契稅完稅憑證的癌，準予作為靶“敖與轉讓房地產有八關的稅金辦”拌予以扣除，但不靶作為加計5%的柏基數(shù)。 版扒 對于轉讓岸舊房及建筑物，把既沒有評估價格奧，又不能提供購柏房發(fā)票的，地方班稅務機關可以根壩據(jù)中華人民共靶和國稅收征收管鞍理法（以下簡盎稱稅收征管法岸）第35條的芭規(guī)定，實行核定耙征收。藹（財稅200吧621號，2罷006年3月2澳日）藹5、叭新建房與舊房的扮界定問題明確如艾下：（凹1995 年7背 月20 日搬，拌湘財95 案財稅字第 21扳3 號）皚（1）凡新建房耙交付使用后，不吧論時間長短和磨笆損程度如何，均礙為舊房。哀（2）新

32、建房從扒峻工之日起一年芭（ 12 個月拔）內，尚未轉讓熬的亦視同舊房。矮（3）對納稅人安轉讓符合上述條埃件的房屋，都按俺照舊房的有關規(guī)癌定征收土地增值骯稅。注意：阿（一）對取得土凹地或房地產使用安權后，未進行開班發(fā)即轉讓的，計叭算其增值額時，佰只允許扣除取得俺土地使用權時支佰付的地價款、交皚納的有關費用，按以及在轉讓環(huán)節(jié)扳繳納的稅金，不叭能依照土地增拔值稅暫行條例實斑施細則的規(guī)定艾，享受20%加班計扣除的政策規(guī)挨定。這項規(guī)定的版目的是抑制阿“佰炒拌”般買佰“礙炒擺”啊賣地皮的行為。凹 捌（二）對取得土半地使用權后投入背資金，將生地變胺為熟地轉讓的，搬計算其增值額時叭，允許扣除取得柏土地使用權時

33、支骯付的地價款、交拜納的有關費用，昂和開發(fā)土地所需氨成本再加計開發(fā)靶成本的20%以拜及在轉讓環(huán)節(jié)繳把納的稅金。這里骯的生地是指不具翱有城市基礎設施盎的土地，熟地是礙指具有完善的城矮市基礎設施且土啊地平整，能直接頒在其上進行房屋靶建設的土地。板（國稅函發(fā)1哎995110百號，1995年哎3月16日）把 靶第五節(jié) 應納拌稅額的計算伴一、增值額的確叭定案土地增值稅納稅爸人轉讓房地產所案取得的收入減除扳規(guī)定的扣除項目翱金額后的余額，半為增值額。愛二、應納稅額的搬計算方法稗應納板土地增值稅稅額扒增值額盎懊適用稅率稗-扣除項目金額胺氨速算扣除系數(shù)澳一般按下列捌計算程序胺進行：艾芭1、確定轉讓房矮地產收入額

34、。皚2皚、班確定翱扣除項目金額。盎新房與舊房的扣皚除項目構成不同按，在計算扣除項敗目金額時，應該板區(qū)別對待懊。隘笆評估價格=重置敖成本價成新度扒折扣率澳安3芭、澳計算凹土地礙增值額。矮斑增值額=轉讓收捌入額-扣除項目唉金額伴阿4巴、艾計算增值額占扣翱除項目金額的比案重(以下簡稱“皚增值率”)。骯增值率捌=增值額扣除背項目金額10翱0俺壩5襖、辦依據(jù)增值率確定藹適用稅率瓣和速算扣除系數(shù)唉。懊按6癌、骯計算應納稅額。埃骯第六節(jié) 稅收板優(yōu)惠熬一、建造普通標搬準住宅拜納稅人建造普通拜標準住宅出售，半增值額未超過扣壩除項目金額20拜的，免征土地挨增值稅翱；增值額超過扣啊除項目金額20扮的，應就其全盎部增

35、值額按規(guī)定扮計稅般。藹對居民個人擁有半的普通住宅，在壩其轉讓時暫免征拌收土地增值稅。斑（財稅字19奧99210號瓣，1999年7吧月29日）靶這里所說的癌“昂普通標準住宅耙”唉，是指按所在地八一般民用住宅標頒準建造的居住用暗住宅。高級公寓白、別墅、度假村翱等不屬于普通標暗準住宅。普通標八準住宅與其他住白宅的具體劃分界捌限，2005年扮5月31日以前壩由各省、自治區(qū)懊、直轄市人民政霸府規(guī)定。爸2005年6月半1日起，普通標翱準住宅應同時滿稗足：住宅小區(qū)建般筑容積率在1骯.奧0以上；懊單套建筑面積在暗144平方米或傲套內建筑面積在百120平方米以白下敖；實際成交價格安低于同級別土地鞍上住房平均交易

36、骯價格l翱.澳2倍以下。搬湖南省人民政昂府辦公廳關于做扒好穩(wěn)定住房價格班工作的通知（俺湘政辦發(fā)20爸0523號艾，艾2005年 5凹月 30日）埃“愛普通標準住宅爸”哎的認定，可在各安省、自治區(qū)、直敖轄市人民政府根般據(jù)國務院辦公扒廳轉發(fā)建設部等挨部門關于做好穩(wěn)叭定住房價格工作唉意見的通知（版國辦發(fā)200皚526號）制版定的艾“傲普通住房標準扳”氨的范圍內從嚴掌邦握。邦（班胺財稅骯爸2006癌骯141號懊，俺2006年10伴月20日）阿對于納稅人既建奧普通標準住宅又氨搞其他房地產開擺發(fā)的，應分別核百算增值額。不分疤別核算增值額或瓣不能準確核算增扮值額的，其建造耙的普通標準住宅胺不能適用這一免艾稅

37、規(guī)定。翱（哀巴財稅1995矮48號，胺1995胺年敖7案月20日）懊二、國家征用收岸回的房地產澳因國家建設需要骯依法征用、收回拌的房地產，免征敗土地增值稅。阿這里所說的壩“矮因國家建設需要瓣依法征用、收回癌的房地產靶”澳，是指跋因城市實施規(guī)劃辦、國家建設的需扒要哎而頒被政府批準征用柏的房產或收回的伴土地使用權柏。因城市實施規(guī)把劃、國家建設的吧需要而搬遷，暗由納稅人自行轉矮讓原房地產啊的比照有關規(guī)定挨免征土地增值稅哀。唉中華人民共和襖國土地增值稅暫奧行條例實施細則壩第十一條叭所稱：因笆“般城市實施規(guī)劃頒”骯而搬遷，是指因斑舊城改造或因企半業(yè)污染、擾民（安指產生過量廢氣愛、廢水、廢渣和擺噪音，使城

38、市居胺民生活受到一定埃危害），而由政皚府或政府有關主挨管部門根據(jù)已審爸批通過的城市規(guī)拜劃確定進行搬遷把的情況；因俺“哎國家建設的需要骯”白而搬遷，是指因矮實施國務院、省扒級人民政府、國扳務院有關部委批邦準的建設項目而芭進行搬遷的情況疤。靶（財稅200扮621號，2霸006年3月2耙日）懊三、個人轉讓房岸地產般個人因工作調動凹或改善居住條件拌而轉讓原自用住隘房，經向稅務機敖關申報核準，凡百居住滿5年或5氨年以上的哀，百免予征收土地增礙值稅；居住滿3絆年未滿5年的，罷減半征收土地增俺值稅。居住未滿敖3年的，按規(guī)定傲計征土地增值稅唉。懊第七節(jié) 征收般管理把一、埃土地增值稅的預扮征艾湖南省地方稅務敗局

39、土地增值稅預霸征率爸（湘地稅發(fā)2捌00816號拌，2008年3擺月21日）1、預征范圍 笆除批準建造銷售暗并且能夠單獨核扳算土地增值額的邦經濟適用房（含版用于拆遷安置的奧住房）不實行預壩征外，對其他各絆類商品房，均應邦按本通知規(guī)定實矮行預征。 阿經濟適用房是指辦政府為解決住房扮困難戶住房問題拜，指定房地產開頒發(fā)公司按照當?shù)匕耪块T規(guī)定的吧建筑標準建造，鞍建成后的商品房骯實行政府定價或半限價，并由政府哀指定銷售對象的阿住宅。 把2皚、預征的計稅依啊據(jù) 版土地增值稅預征叭的計稅依據(jù)為納盎稅人轉讓房地產搬取得的收入和預俺收賬款。 3、預征率 氨(1)啊普通標準住宅為巴1%。 半（唉2按）皚除別墅外

40、的非普跋通標準住宅為2阿%。 傲（骯3跋）笆別墅、寫字樓、伴營業(yè)用房等為3案%。 板（版4搬）阿單純轉讓土地使翱用權為5%，然八后按土地增值稅案有關規(guī)定進行清哀算，多退少補。班 ?。ńO5熬）昂對房地產開發(fā)公壩司既開發(fā)建造普哎通標準住宅，又隘開發(fā)建造其他類埃型商品房的，其板銷售收入應分別邦核算，否則一律癌從高實行預征。隘 班4爸、對普通標準住白宅與其他商品房懊的具體界定標準懊按照湖南省財絆政廳 湖南省地芭稅局轉發(fā)財政部伴 國家稅務總局翱關于土地增值稅岸普通標準住宅有皚關政策的通知擺（湘財稅20瓣0692號）板執(zhí)行。 佰普通標準住宅須板由房地產開發(fā)公藹司憑有關文件經班當?shù)刂鞴芏悇詹堪砷T審核后確認。

41、艾 傲5凹、自2008年氨1月1日起執(zhí)行鞍。已按原預征率胺征收入庫的，應俺根據(jù)政策規(guī)定按敗賬按實清算或核挨定征收清算的方翱式進行清算，多藹退少補；此前未捌按規(guī)定預征土地扳增值稅的，應按凹新預征率征收土藹地增值稅。拔二、房地產開發(fā)礙企業(yè)土地增值稅半清算耙 藹(一)土地增值懊稅的清算單位安土地增值稅以國隘家有關部門審批胺的房地產開發(fā)項爸目為單位進行清敗算，對于分期開扮發(fā)的項目，以分奧期項目為單位清拌算。安開發(fā)項目中同時吧包含普通住宅和氨非普通住宅的扳，疤應分別計算增值埃額。按(皚二笆)土地增值稅的版清算條件安1、礙符合下列情形之盎一的，納稅人應扮進行土地增值稅邦的清算：安(1)房地產開俺發(fā)項目全部

42、竣工白、完成銷售的；頒(2)整體轉讓岸未竣工決算房地凹產開發(fā)項目的；半(3)直接轉讓背土地使用權的。班2、哀符合下列情形之澳一的柏，扳主管稅務機關可俺要求納稅人進行背土地增值稅清算熬：唉(1)已竣工驗奧收的房地產開發(fā)笆項目，已轉讓的矮房地產建筑面積白占整個項目可售邦建筑面積的比例澳在85以上，白或該比例雖未超百過85，但剩搬余的可售建筑面鞍積已經出租或自般用的；案(2)取得銷售安(預售)許可證澳滿三年仍未銷售昂完畢的；澳(3)納稅人申吧請注銷稅務登記氨但未辦理土地增鞍值稅清算手續(xù)的佰；敖(4)省稅務機拌關規(guī)定的其他情瓣況。芭(三)非直接銷靶售和自用房地產挨的收入確定八1按、俺房地產開發(fā)企業(yè)笆將開發(fā)產品用于澳職工福利、獎勵吧、對外投資、分白配給股東或投資艾人、抵償債務、澳換取其他單位和阿個人的非貨幣性唉資產等，發(fā)生所隘有權轉移時應視翱同銷售房地產，胺其收入按下列方氨法和順序確認：拜(伴1把)按本企業(yè)在同伴一地區(qū)、同一年懊度銷售的同類房敗地產的平均價格安確定；巴(2)由主管稅按務機關參照當?shù)匕?/p>