規(guī)劃、方案設(shè)計任務(wù)書

1、 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark29 o Current Document 第一部分項目概況及分析1 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 一、項目概況1.二、項目分析1 .1、優(yōu)勢與機會1 . HYPERLINK l bookmark53 o Current Document 2、劣勢與威脅1. HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第二部分規(guī)劃設(shè)計的基本原則1 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document 1、項目整體定位2

2、. HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 2、項目整體形象定位2. HYPERLINK l bookmark73 o Current Document 3、項目分期定位2.4、項目分期形象定位2.5、項目客戶定位2. HYPERLINK l bookmark83 o Current Document 6、規(guī)劃設(shè)計要求2. HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 第三部分規(guī)劃設(shè)計要求3一、規(guī)劃依據(jù)3 . HYPERLINK l bookmark101 o Current Document 二、規(guī)劃要點3.

3、三、項目產(chǎn)品戶型配比4. HYPERLINK l bookmark113 o Current Document 四、規(guī)劃設(shè)計建議6. HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 五、建筑風格建議： 6.六、社區(qū)公共配套建議7.七、景觀設(shè)計建議7.（一）總體景觀設(shè)計建議7.（二）公共景觀設(shè)計建議（三）道路景觀設(shè)計8.（四）水體景觀設(shè)計8.八、單體設(shè)計建議8.設(shè)計原則8.功能區(qū)建議8.戶型設(shè)計建議9.產(chǎn)品升級建議9.戶型面積贈送建議10戶型指標建議10第四部分規(guī)劃設(shè)計成果要求 11 HYPERLINK l bookmark173 o Current Doc

4、ument 第五部分設(shè)計時間計劃11第一部分項目概況及分析一、項目概況1）項目位置：本項目位于xxxxxxxx世紀大道和西城北路交叉轉(zhuǎn)角處千畝大盤xxxx 中部區(qū)域。2）占地面積：總用地面積約為136123.4廿，204畝（不含山體），全部為住宅用地。3）地塊周邊狀況：項目用地東、西、南、北均為已開發(fā)原低密度住宅包圍。二、項目分析1、優(yōu)勢與機會1）地形優(yōu)勢：場地內(nèi)地形平坦，利于施工組織與實施，周邊建筑除西面有部分18層 點式樓房外，其余多為36層高層與高層建筑，可預(yù)知的視線阻擋面小，適宜建設(shè) 高層建筑，且土壤條件較好，土地開挖較為便利，同時也有利于植物種植。2）主題概念優(yōu)勢：可以充分結(jié)合項目規(guī)

5、劃設(shè)計作出有創(chuàng)意的主題概念。3）外部交通便捷，公交系統(tǒng)及配套設(shè)施正逐漸完善。4）項目毗鄰機場高速同時位于臨桂商務(wù)居住功能板塊，項目地價占有優(yōu)勢且未來價值 可期。5）項目前期開發(fā)聚集有一定的市場人氣。6）政府建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已成為公認的最值得期待的區(qū)域，區(qū)域地產(chǎn)總量較大，但市 場未被細分且創(chuàng)新不足，存在市場機遇調(diào)控政策催生舒適居住，長期投資有市場。7）大牌開發(fā)企業(yè)陸續(xù)入駐，進一步提高關(guān)注度。8）xxxx中心區(qū)地價持續(xù)攀升，使房價優(yōu)勢更為明顯。2、劣勢與威脅1）周邊公共交通線路較少，公共配套設(shè)施缺乏，僅有的主要針對周邊學(xué)生及還 建房居民，檔次較低。2）項目所在地是新區(qū)，生活配套尚不完善，項目前期規(guī)

6、劃與城市發(fā)展銜接不夠，沒有 形成帶動板塊發(fā)展的中心集聚效應(yīng)；就B地塊而言：交通是其較大的劣勢。3）在項目配套弱的形勢下，項目潛在的商業(yè)未能很好亮相，并打動客戶。4）房地產(chǎn)調(diào)控可能帶來的潛在威脅以及區(qū)域市場土地的放量帶來潛在供應(yīng)巨大。5）競爭對于有可能調(diào)整策略跟進參與細分市場競爭以及區(qū)域內(nèi)大牌開發(fā)企業(yè)入駐，使 得競爭更加激烈第二部分規(guī)劃設(shè)計的基本原則1、項目整體定位“運動、休閑、健康、養(yǎng)生的高尚精品社區(qū)”2、項目整體形象定位xxxx “首席大尺度全高層中高檔居住小區(qū)”。突出“都市、現(xiàn)代、活力、風情”社 區(qū)氛圍和“閑適、生態(tài)、運動、全能”社區(qū)文化，體現(xiàn)較高品位、優(yōu)雅的現(xiàn)代居家生活 方式。3、項目分

7、期定位項目分四期開發(fā)建設(shè)，由北全南分組團分期建設(shè)實施。 1、2期主要針對年輕 的剛需客戶，結(jié)合整體規(guī)劃理念，以商業(yè)、園林、教育等配套為亮點，體現(xiàn)生活的豐富 性和便利性；3、4期根據(jù)市場情況可調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，規(guī)劃時預(yù)留調(diào)整空。4、項目分期形象定位一期：二期：三期：四期：5、項目客戶定位xxxx中高收入、講究品位的首、二次置業(yè)者，主要由以下客群組成：1）被動溢出型：是xxxx主城渴望自立（獨立）但又受制于有限經(jīng)濟條件的首次購房 客群；2）主動改善型：看好臨桂新區(qū)未來發(fā)展而選擇臨桂的首次改善型置業(yè)客群；3）努力進入型：是外地（含廣西省內(nèi)xxxx中心區(qū)以外區(qū)縣）來xxxx工作生活的客群；4）投資投機型：

8、是有意投資xxxx未來的投資投機客（以北方客戶為主）。6、規(guī)劃設(shè)計要求整體規(guī)劃必須充分考慮項目的統(tǒng)一性，盡量保持項目與周邊環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，以“運 動、休閑、健康、養(yǎng)生的高尚精品社區(qū)”的規(guī)劃理念強調(diào)各個地塊之間的銜接。1）將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力本項目最核心資源為雙山一湖，應(yīng)與予充分利用。2）滿足整體定位要求3）最大化提升住宅的觀景可視度4）保證組團內(nèi)部的私密性和組團之間的開放性，并能便利享受周邊的資源5）設(shè)置不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡6）滿足分期開發(fā)要求設(shè)施分布提升區(qū)域均好性，形成分散的地價峰值點，保證每期均有良好的價值點7）規(guī)劃空間強調(diào)整體結(jié)構(gòu)的層次性開放空間：公眾可以到達，

9、隨意走動，商業(yè)區(qū)、會所半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團之間的過渡地帶私密空間：組團內(nèi)部空間8）住宅設(shè)計的朝向要求住宅產(chǎn)品保證戶型通透，增加采光面；盡量增加主景觀面正南、東南、西南朝向產(chǎn) 品。9）人防、消防等要求按照國家和地方有關(guān)法規(guī)、規(guī)程、標準執(zhí)行。第三部分規(guī)劃設(shè)計要求一、規(guī)劃依據(jù)國家及地方相關(guān)法規(guī)、規(guī)范及政策要求和審批文件二、規(guī)劃要點1、規(guī)劃面積：約40萬平米2、用地性質(zhì)：居住用地3、容積率：3.0左右4、建筑高度：100米5、綠地率：N50%6、建筑退讓：退山邊界N8米退讓的面積不能做建筑，但是可以做道路、景觀及室外活動用地。7、配套設(shè)施：各組團的配套設(shè)施，必須與居住人口規(guī)模相適應(yīng)

10、，同時考慮已開發(fā)組 團無配套的補充及大盤配套設(shè)施不足的補充。三、項目產(chǎn)品戶型配比一期住宅戶型面積配比臨桂時間公歷年份需求類型戶型功能尺度建筑面積比例新區(qū)建設(shè)期 （打基礎(chǔ)/上規(guī)模）2013-2014剛需二房緊湊型65-7010%標準版70-7510%附加值75-8520%三房緊湊型85-9510%標準版95-10520%改善附加值105-11515%四房緊湊型115-12010%標準版120-1353%附加值135-1452%二期住宅戶型面積配比臨桂時間公歷年份需求 類型戶型功能尺度建筑面積比例新區(qū)發(fā)展期 （初步成型期）2014-2015剛需二房緊湊型70-7510%標準版75-8010%附加值

11、80-9515%三房緊湊型95-10510%標準版105-11510%改善附加值115-12015%四房緊湊型120-13015%標準版130-14010%附加值140-1505%投資一房商住兩用40-55三期住宅戶型面積配比臨桂時間公歷年份需求類型戶型功能尺度建筑面積比例新區(qū)發(fā)展期 （完善增長期）2015-2016剛需二房緊湊型70-755%標準版75-8010%附加值80-9515%三房緊湊型95-1055%標準版105-11510%改善附加值115-12015%四房緊湊型120-13015%標準版130-14010%附加值140-1505%投資一房S0H040-5510%四期住宅戶型面積

12、配比臨桂時間公歷年份求型 需類戶型功能尺度建筑面積比例新區(qū)發(fā)展期（成熟期）2016-2017剛需一房標準版70-8010%附加值80-9510%三房緊湊型95-1055%標準版105-11515%改善附加值115-12020%四房緊湊型120-13010%標準版130-14015%附加值140-15010%投資一房SOHO40-555%四、規(guī)劃設(shè)計建議構(gòu)圖方式：可以采用組團式構(gòu)圖，整個小區(qū)分為若干個獨立的組團，各個組團之間一方面 要相互獨立，另一方面要相互呼應(yīng)，組團間可以綠化景觀、水系或者道路系統(tǒng)區(qū)隔。 每個組團統(tǒng)一在項目總體規(guī)劃特色的同時要有各自的核心景觀，即在滿足均好性的 同時具備差異性，

13、形成不同居住組團各自的特色景觀。社區(qū)配套：根據(jù)其定位、功能以及目標消費客群的差異性，結(jié)合其服務(wù)半徑，合理布置不 同配套的不同位置（同時考慮已開發(fā)組團無配套的補充及大盤配套設(shè)施不足的補 充）。 道路系統(tǒng)：交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住的影響;住區(qū)道路系統(tǒng)要分級明顯，架構(gòu)清楚。在保證通達性的同時要考慮經(jīng)濟性，考慮盡量多的南北朝向的住宅，適當壓縮 道路面積。交通中以人為本，不能讓車流干擾居住環(huán)境，有條件可人車分流。交通道路要 以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住戶的干擾。盡量在機 動車道兩側(cè)或一側(cè)考慮步道，保證行人安全，并且考慮無障礙系統(tǒng)設(shè)計，真正 做到以人為本。道路設(shè)計要以保證住戶的

14、安寧和私密性為原則進行布置，從而達到通達性、安 全性、方便性、經(jīng)濟性、一體性和多層次性的要求。社區(qū)入口：主入口：該入口為整個項目入口，緊密結(jié)合整體規(guī)劃，并充分考慮景觀設(shè)計、交通 組織設(shè)計，力求做到充分體現(xiàn)其形象性、標志性，在第一時間給人以強烈的視覺沖 擊力。車位配比按國家及地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定或標準進行配比。分期要求分4個組團，分4期建設(shè)，每期約10萬平米，從北至南分組團分期建設(shè)實施。五、建筑風格建議：拋棄純現(xiàn)代建筑風格，吸收新古典風格特征，同時能充分體現(xiàn)項目特征和時代 精神，滿足現(xiàn)代生活方式。立面以涂料為主，建議底層（或一、二層）部分以石料、花崗石磚、面磚或仿 天然花崗巖磚貼面等與涂料搭

15、配，使立面體現(xiàn)出強烈的質(zhì)感，以提高產(chǎn)品整體 的品質(zhì)感。每個建筑單體盡量考慮與景觀的融合，使兩者共同體現(xiàn)本規(guī)劃設(shè)計的特色。六、社區(qū)公共配套建議配套分布位置建議：商業(yè)配套宜點狀布置在地塊的不同部位，同時考慮有利于已開發(fā)組團的服務(wù)以滿足 其原有配套不足的補充；會所的位置盡量使其服務(wù)半徑能有效的覆蓋小區(qū)，要考慮二個 原則，一是要考慮其對外的開放性，不能過于深入小區(qū)腹，二是要盡量處于小區(qū)主十道 的旁邊。會所：建筑面積控制在 廿左右，內(nèi)部功能設(shè)置包括：。會所位 置選擇要和重要的景觀相結(jié)合，要實現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合。其造型必須具有強烈視 覺吸引力，要通過精心設(shè)計實現(xiàn)其獨特性、標志性，成為社區(qū)的視覺中心。商業(yè)配

16、套設(shè)計要求：建筑面積控制在 廿左右，滿足小區(qū)居民基本生活要求，可以分為功能性（經(jīng)常性消費如綜合超市）和休閑性（如專賣店、鮮花店、 咖啡廳等）兩種，位置設(shè)計結(jié)合居住功能考慮。商業(yè)內(nèi)容包含：等等。其它：如小學(xué)、幼兒園等。其他相關(guān)配套設(shè)施：垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)管理辦公處、公交停靠站等。其設(shè)計要求 參相關(guān)的設(shè)計規(guī)范及地方要求。七、景觀設(shè)計建議（一）總體景觀設(shè)計建議充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，使之 與整體建筑風格相融合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、水景的組織、路面的鋪砌、照明 設(shè)計、小品的設(shè)計、公共設(shè)施的處理等等。并且，總體景觀設(shè)計必須呼應(yīng)我們總體規(guī)劃 設(shè)計整體風格的主

17、題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。要把握以下原則：1、景觀設(shè)計要體現(xiàn)項目的特色；2、考慮分期開發(fā)，每個組團在項目總體景觀特色下，要有自己鮮明的景觀主題。3、南部組團在景觀設(shè)計中要充分利用“雙山一湖”景觀資源，可以增加部分地塊 起伏（二）公共景觀設(shè)計建議本項目地塊周邊是已開發(fā)完成的各個組團，需認真分析本項目基地條件，盡量利用 各整合現(xiàn)有資源，考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，保證住區(qū)清 新的空氣、充分的日照、良好的通風條件、便利的交通以及足夠的活動場地、鄰里交流 的空間，根據(jù)其所在地段因地制宜，與大環(huán)境結(jié)合，善于發(fā)揮地段優(yōu)勢。在設(shè)計時景觀 元素的表現(xiàn)手法色彩和形式與周邊環(huán)境諧

18、調(diào)，構(gòu)筑材料以自然環(huán)保材料為主。植物的配 植上，以適合當?shù)刈匀粭l件的植物為主，考慮植物的色彩搭配的豐富、和諧，加強層次 感。（三）道路景觀設(shè)計組團內(nèi)環(huán)境景觀道路要求道路有生動曲折的布局，要通過道路引人入勝，引導(dǎo)居住 者進入情景之中，要做到“出人意外，入人意中”，通過巧妙布置，給人帶來美的感受。 組團內(nèi)道路線型要優(yōu)美流暢、容易認知，道路系統(tǒng)清晰、斷面組織與路面鋪裝合理。道路兩旁的植物配置要有層次性和在主景觀道路兩旁設(shè)置休憩場所，增加人文氣息。（四）水體景觀設(shè)計1、本項目水體景觀僅作點狀設(shè)置，水景不引入組圖。2、水景運用應(yīng)該注意與小區(qū)空間環(huán)境尺度匹配，并應(yīng)協(xié)調(diào)與植被用地的關(guān)系。水 體形態(tài)、大小尺度

19、應(yīng)與小區(qū)建筑、交通組織,彼此協(xié)調(diào)統(tǒng)一，構(gòu)成呼應(yīng)關(guān)系。3、水景設(shè)計應(yīng)注意其觀賞視點的設(shè)置和安排，處理好與建筑、植物、山石、路徑、 場所等空間關(guān)系，全面兼顧不同視角、方位的視覺軸線的景觀效果，以及構(gòu)圖的平衡、 勻稱，空間層次的豐富與和諧等。同時,還應(yīng)充分運用水中倒影的構(gòu)景作用以擴大景 觀空間，使景觀空間因“水”而活。4、可利用人工半島、人工小島、水生植物以及小橋、廊橋等為隔斷，來豐富水面 的空間層次，并以此延伸人的視覺空間，產(chǎn)生以小見大的空間感受。八、單體設(shè)計建議設(shè)計原則在房型的功能布局上要符合分期產(chǎn)品定位的特點，要契合目標客戶的喜好。應(yīng)體現(xiàn) 舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。功能區(qū)

20、建議1）客廳：建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通，部分戶型可以 考慮在客廳外接一個陽光露臺，盡量增強與室外的交流。客廳開間盡量做大（4.24.5 米的面寬，一房、二房可適當降低但不能小于3.9米。2）廚房：廚房要把握其尺度的合理性。3）主臥、主衛(wèi)：充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透，給業(yè)主 自由裝修的空間。4）更衣室：滿足一般性要求即可。5）工人房四房套型考慮設(shè)置工人房，工人房設(shè)計以經(jīng)濟合理為原則，設(shè)獨立的衛(wèi)生間。戶型設(shè)計建議隨著人們住房消費意識增強，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費者 關(guān)注的焦點，同時也是項目創(chuàng)新的亮點。戶型不

21、能少于8大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、 就寢、儲藏、工作和學(xué)習(xí)以及陽臺。戶型設(shè)計的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴張型向內(nèi)涵挖 掘型轉(zhuǎn)化?；陧椖康亩ㄎ唬趹粜驮O(shè)計上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟性外，在布 局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設(shè)計，使項目的房 型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使別人無法復(fù)制。一方面依據(jù)項目市 場定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依據(jù)市場信息的反饋作恰如其分的調(diào) 整，同時通過市場調(diào)查戶型設(shè)計上考慮以下幾點：1）層高2.9米；2）陽臺不少于1個，主陽臺要大，應(yīng)盡可能加入露臺設(shè)計，使戶外私人空間能成 為一個觀景娛樂的多功能場所；3）套內(nèi)不允許有異形房；4）入門處可以考慮設(shè)計玄關(guān)，對整套房的私密性有很好的保證，創(chuàng)造外部環(huán)境與 室內(nèi)環(huán)境轉(zhuǎn)換時的調(diào)整空間；5）不僅僅局限在靜止的狀態(tài)，對雙廳面積以及功能分化的需求要有所提高。盡量 避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設(shè)計應(yīng)追求情調(diào)，如臨窗設(shè)計?？蛷d開間盡 量做大（4.24.5米的面寬，一房、二房可適當降低）；在設(shè)計中客廳和臥室的 設(shè)計一方面考慮朝向，另一