地產(chǎn)出圈系列之渠道篇（一）：生態(tài)初現(xiàn)渠道出圈

1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250018 前言：出圈 5 HYPERLINK l _TOC_250017 新發(fā)展未到，舊渠道被顛覆 6 HYPERLINK l _TOC_250016 2018 年資管新規(guī)后，房企信用派生持續(xù)走弱 6 HYPERLINK l _TOC_250015 貝殼深度把控渠道，高額渠道費侵蝕房企利潤 6 HYPERLINK l _TOC_250014 探索一：始于轉型，但仍終于地產(chǎn) 8 HYPERLINK l _TOC_250013 探索二：突圍貝殼，房企下場搶渠道 9 HYPERLINK l _TOC_250012 恒大房車寶：與 152 家中介機構重組成

2、立 9 HYPERLINK l _TOC_250011 龍湖C5 房屋租售：前身自營房產(chǎn)經(jīng)紀重新啟航 10 HYPERLINK l _TOC_250010 用供應鏈這張王牌，打出 4.2 萬億新增市場 11 HYPERLINK l _TOC_250009 供應鏈經(jīng)歷從 1.0 到 2.0 的升級過程，預計將達到 3.0 11 HYPERLINK l _TOC_250008 1.0 時代：產(chǎn)品溢價，目標為賺錢 11 HYPERLINK l _TOC_250007 2.0 時代：限價之后，目標為融資 12 HYPERLINK l _TOC_250006 猜想的 3.0 時代：平臺模式，目標為渠道

3、13 HYPERLINK l _TOC_250005 供應鏈升級：連接性、智能化使其對房企依賴度變強 15 HYPERLINK l _TOC_250004 品質生活牽引消費升級，建材價值遞增 17 HYPERLINK l _TOC_250003 對房企的依賴度增強，需在硬裝階段提前布局 18展望未來，受政府政策鼓勵，精裝修的滲透率還將提升. 19市場空間：15 億平新房+7 億平二手房+20 億平翻新=年均 4.2 萬億元GMV 193.0 模式正解：大B 賦能小 b，通過C 品牌化后壟斷市場 21 HYPERLINK l _TOC_250002 類比貝殼新房渠道于房企，將為供應鏈C 端渠道于

4、建材商 21 HYPERLINK l _TOC_250001 C 端才能做到渠道壟斷，供應鏈也才有議價能力 21 HYPERLINK l _TOC_250000 C 端裝修市場將重構，銷售費用率轉為供應鏈平臺返點 21為什么互聯(lián)網(wǎng)家裝企業(yè)沒能、且未來也做不成C 端供應鏈平臺？22互聯(lián)網(wǎng)家裝不具備供應鏈整合能力，相反大型房企具備. 23房企供應鏈的賽道是共享標品的集采平臺，不觸及非標品的線下施工 23供應鏈現(xiàn)狀：空間大，賽道多 24模式 1：萬鏈家裝，從二手房C 端介入的重資產(chǎn)模式 24模式 2：萬科采筑，B2B 建材電商平臺賦能中小房企等 25模式 3：保碧基金，對房地產(chǎn)上下游優(yōu)勢企業(yè)進行投資

5、 26模式 4：阿里京東，形成傳統(tǒng)線上+新零售的生態(tài) 27模式優(yōu)劣之我見，模式 2341，工長為橋梁 29風險提示 30圖表目錄圖 1 政策限制間接融資，而積極支持直接融資 6圖 2 政策限制下房企融資大幅回落 6圖 3 房企金融屬性減弱，管理屬性增強 6圖 4 上海二手房GMV 增速遠快于新房 7圖 5 北京二手房GMV2020 年快速修復 7圖 6 貝殼的一二手聯(lián)動已深度把控渠道 7圖 7 渠道傭金率遠比案場自營高，可達到 2%7% 8圖 8 房企管理屬性里最好的賽道是渠道和供應鏈 9圖 9 從平臺架構與業(yè)務部門來看，房車寶全面對標貝殼 9圖 10 設想模式下，強管控房企重構的價值鏈，用供

6、應鏈平臺整合資源11圖 11 1.0 時代，房企做精裝修主要是為了追求溢價 12圖 12 限價之后，精裝修變?yōu)榉科蟮娜谫Y工具 12圖 13 萬科的資金使用效率近 3 年呈下降趨勢 13圖 14 碧桂園的資金使用效率近 3 年呈下降趨勢 13圖 15 房地產(chǎn)行業(yè)成為 2018 年商品類投訴增幅最為明顯的行業(yè) 13圖 16 中小房企做精裝修成本很高，關鍵在于標準化程度不高 14圖 17 房企供應鏈結構圖 15圖 18 國內精裝修屋內產(chǎn)品升級的 4 個階段 15圖 19 精裝修產(chǎn)品升級的四個階段價值拆分 16圖 20 按 20 年周期看，四個階段價值重新拆分 17圖 21 新風地暖、中央空調、智能家

7、居等需要再硬裝階段提前布局，因此對房企的依賴度也在增強 18圖 22 中國精裝智能家居市場細分產(chǎn)品配置率 18圖 23 精裝修滲透的過程為由高向低 19圖 24 只有 C 端市場才能通過品牌化做到渠道壟斷，并進一步向建材商議價 21圖 25 房企供應鏈將取代建材商的經(jīng)銷商，并形成渠道壟斷 22圖 26 經(jīng)銷商的銷售費用將轉為向房企供應鏈平臺的返點 22圖 27 萬科精裝修的供應鏈價值已形成壁壘，中小房企很難突破 23圖 28 大型房企供應鏈做的是集采平臺共享，不觸及線下施工 24圖 29 萬鏈的基因傳承 24圖 30 萬鏈家裝垂直式的重資產(chǎn)商業(yè)模式價值鏈 25圖 31 采筑平臺聯(lián)合招標通過巨量

8、采購規(guī)模獲得更低采購價格 26圖 32 采筑通過“天網(wǎng)”、“天眼”、“天路”百分百覆蓋產(chǎn)品質量檢測和監(jiān)控 26圖 33 保碧基金主要聚焦產(chǎn)業(yè)鏈細分行業(yè)優(yōu)勢企業(yè) 27圖 34 當前市場下的最優(yōu)解，用工長連接 C 端，用 C 端實現(xiàn)品牌化和平臺化 29表 1: 房企的轉型，大多為了拿地 8表 2: 建材產(chǎn)品也伴隨著房企精裝修產(chǎn)品的更新迭代一起升級 17表 3：供應鏈已有賽道探索 20表 4：集采模式與零星采購模式的優(yōu)劣勢對比 23表 5：阿里家居領域投資企業(yè)一覽 28表 6：目前房企“出圈”的探索 30表 1: 重點公司盈利預測 30前言：出圈房企在過去 20 年，確實、且只做對了兩件事，一是融資

9、，二是拿地。在這之間，出現(xiàn)過一些創(chuàng)新探索，也就是現(xiàn)在講的“出圈”，總結起來，可以分成兩大類：一是和地產(chǎn)業(yè)務毫無關系的出圈，本質意義是轉型；二是借助新思維來發(fā)展，例如 20132014 年，中國經(jīng)營報等媒體也報道過萬科拜訪阿里騰訊小米等。從結果來看，其實也沒有能稱之為成功的經(jīng)驗而言。然而，在這 20 年中，成立于 2001 年的鏈家，在升級為貝殼后，反而走出了房企從未想過的路，通過中介生意成為了一家科技互聯(lián)網(wǎng)公司。反觀房企，在發(fā)展經(jīng)營上，仍然和過去 20 年保持一致，這顯然，和房企的實力并不匹配。一方面，房企倉促應對土地去資本化，另一方面，房企想辦法新發(fā)展，最后發(fā)現(xiàn)除了金融機構抽取大量利息以外、

10、還有渠道商抽走大量傭金，自身利潤率和 ROE 出現(xiàn)無法逆轉的下行。出圈，可能是房企跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)的唯一方式。好在，還有大量未發(fā)掘的領域，在看似紛繁復雜的邏輯下，能夠抽出萬億的市場。本系列報告旨在“出圈”，探索前沿。第一篇，看看工長可能改變的市場。新發(fā)展未到，舊渠道被顛覆2018 年資管新規(guī)后，房企信用派生持續(xù)走弱從 2018 年至今，政策一直限制房企融資，房企通過土地端的信用派生 持續(xù)減弱，未來地產(chǎn)將轉向經(jīng)濟后周期：2018 年資管新規(guī)限制了房企 的表外融資能力；監(jiān)管機構不斷對流向地產(chǎn)領域的資金進行合規(guī)檢查；2020 年“三道紅線”則更為精準地打擊房企的加杠桿能力；2020年底對銀行房地產(chǎn)貸款

11、集中度的監(jiān)管從信貸供給端對融資限制。時間政策政策目的對間接融資的限制2018.01.05商業(yè)銀行委托貸款管理辦法打壓委托貸款2018.01.26保險資金運用管理辦法打壓委托貸款2018.04.27關于規(guī)范金融機構資產(chǎn)管理業(yè)務的指導意見打壓表外影子銀行2019.05.17鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設工作的通知打壓資金違規(guī)流向房地產(chǎn)2019.07.12關于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知打壓房企境外債權融資2019.08.08關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知打壓房企銀行渠道融資2020.08.23央行“三條紅線”座談會限制房企杠桿2021.1.2關于建立銀行業(yè)金融機構

12、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知限制銀行的房地產(chǎn)貸款對直接融資的支持2018.12.5關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資 進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知簡化流程，鼓勵直接融資2019.1.30關于在上海證券交易所設立科創(chuàng)板并試點注冊制的實施意見建立科創(chuàng)板，注冊制改革2019.2.14關于加強金融服務民營企業(yè)的若干意見擴大民企直接融資2020.2.14關于修改上市公司非公開發(fā)行股票實施細則的決定規(guī)范支持再融資2020.4.30關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知推進REITs試點2020.6.12創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票注冊管理辦法（試行）創(chuàng)業(yè)板注冊制改革圖 1 政

13、策限制間接融資，而積極支持直接融資圖 2 政策限制下房企融資大幅回落5000060%450004000050%3500040%300002500030%200001500020%1000010%500000%2011/6/302013/6/302015/6/302017/6/302019/6/30重點房企有息負債（億元） 增速（右軸）數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)、人民網(wǎng)、國泰君安證券研究數(shù)據(jù)來源：Wind、國泰君安證券研究尤其融資三道紅線出臺后，地產(chǎn)的金融屬性將會被長期限制，而其管理屬性的重要性在逐步凸顯。金融屬性管理屬性圖 3 房企金融屬性減弱，管理屬性增強數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究貝殼深度把控渠道，

14、高額渠道費侵蝕房企利潤繼土地紅利和融資紅利消失后，房地產(chǎn)業(yè)已回歸普通行業(yè)，再加上新房市場銷售大幅放緩，逐漸進入存量房市場，房企對渠道的依賴度愈加嚴重。尤其在一線城市，二手房 GMV 為新房的 2 倍左右，對于渠道銷售的依賴度更加嚴重。圖 4 上海二手房 GMV 增速遠快于新房圖 5 北京二手房 GMV2020 年快速修復14000（單位：億元）40%9000（單位：億元）50%1200035%800040%30%70001000025%600030%8000600020%5000400020%10%400015%10%300020000%20005%1000-10%00%0-20%2017年2

15、018年2019年2020年2017年2018年2019年2020年上海二手GMV上海新房GMV北京二手GMV北京新房GMV 上海二手增速 上海新房增速 北京二手增速 北京新房增速數(shù)據(jù)來源：貝殼、國泰君安證券研究數(shù)據(jù)來源：貝殼、國泰君安證券研究目前渠道已經(jīng)被貝殼深度把控，渠道擁有了和開發(fā)商議價的能力，隨著市場總體下行，開發(fā)商進一步被渠道綁架。貝殼與鏈家、德佑全線打通，不僅僅是一二手房聯(lián)動，擁有的是龐大的大數(shù)據(jù)，再加上龐大的線上線下力量，對于其他渠道公司，甚至之于所有房企，都是降維打擊。隨著越來越多的二手經(jīng)紀公司陸續(xù)倒戈進駐貝殼，這種帶客能力是市場上任何機構都做不到的，這也是貝殼敢和開發(fā)商簽對賭

16、協(xié)議的底氣。圖 6 貝殼的一二手聯(lián)動已深度把控渠道數(shù)據(jù)來源：貝殼網(wǎng)，國泰君安證券研究之前的渠道營銷，房企會嚴格控制渠道客戶的占比，防止被渠道綁架，資金成本過多，渠道分成可以達到 2%7%。因為案場銷售的提成在千分之三左右，高的能達到千分之六，而渠道的傭金起步就是 1%，以萬元為單位計，遠遠高于案場銷售提成。圖 7 渠道傭金率遠比案場自營高，可達到 2%7%案場自銷渠道分銷市場好362 7市場差數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究探索一：始于轉型，但仍終于地產(chǎn)雖然龍頭房企被迫自建渠道，但是相比于貝殼基于二手流量入口的平臺和直營、加盟的龐大帶客能力，房企有天然的劣勢。因此房企開始重視融資和開發(fā)以外的事情，嘗

17、試很多新的轉型。目前房企的轉型渠道涉及很多，但是轉型大多是為了拿地。過去幾年不少開發(fā)商開啟多元化轉型，但跨界太大大多并未交出滿意的成績單，最靠譜的還是沿著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展，由一錘子買賣變成賺 70 年的錢。精裝修、集采以及交付之后的物業(yè)管理和服務，自然是最優(yōu)的賽道。表 1: 房企的轉型，大多為了拿地房企購物中心文旅產(chǎn)業(yè)大健康農(nóng)業(yè)長租公寓物流萬科綠地集團保利發(fā)展中海恒大綠城中國華潤置地碧桂園世茂房地產(chǎn)龍湖招商蛇口融創(chuàng)金地華夏幸福新城控股大悅城華僑城數(shù)據(jù)來源：上市公司財報，國泰君安證券研究由于拿地和金融的綁定關系，房地產(chǎn)金融屬性一旦受限，就會影響到拿地，因此以上拿地模式多元化也會受到影響。我

18、們認為房企最容易成功也是最快上規(guī)模的賽道是渠道和供應鏈，這也是房企自帶的管理屬性優(yōu)勢，前者已被貝殼把控，后者或許成為房企未來的突破口。渠道供應鏈圖 8 房企管理屬性里最好的賽道是渠道和供應鏈數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究探索二：突圍貝殼，房企下場搶渠道利潤變?yōu)榇我?，回款成為房企的第一要務，特別是在當前量增價跌的市場。貝殼之所以能和各房企深度合作，最重要的是近兩年大部分城市的房地產(chǎn)市場不好，再加上前端融資受限，大部分房企資金壓力很大，而貝殼的萬人大團隊正好迎合了這一點，也能迅速減輕各城市項目總的回款壓力。由于推盤量的增加，又推動了總成交量的抬升，因此在這樣量增價跌的市場，貝殼的議價能力變得極強。恒大

19、房車寶：與 152 家中介機構重組成立2020 年底恒大推出房車寶，從平臺架構與業(yè)務部門來看，房車寶全面對標貝殼。從房車寶的成立來看，通過合縱連橫，聯(lián)袂了 152 家中介機構，具體的操作方式便是通過分派上市原始股權、提供相關資金補貼等換取門店 51%的股權合作。截止 2020 年底，房車寶擁有全民經(jīng)紀人會員 2162萬，線下門店 30635 家，平臺年精準導流實地看房客戶超 2000 萬。房車寶全民經(jīng)紀平臺房車寶平臺房車寶SaaS管理平臺圖 9 從平臺架構與業(yè)務部門來看，房車寶全面對標貝殼數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究房車寶全民經(jīng)紀平臺去“中介化”，搶占新房渠道。在傳統(tǒng)中介模式里，房產(chǎn)中介負責連接

20、買方和賣方兩端，并根據(jù)成交金額提取傭金，再分一部分給予經(jīng)紀人。這種模式的弊端在于低效率與高成本由于各中介之間存在競爭關系，房源和客戶資源無法共享，導致成交率低下，且“假房源”等現(xiàn)象層出不窮。同時，中介機構由于運營成本高企，大幅提高了中間成本，變相加大了消費者的購房負擔，這和貝殼 ACN 模式有巨大差異。而房車寶全民經(jīng)紀人模式中，經(jīng)紀人可直接連接買方和賣方兩端，使得交易模式更加扁平化。簡單而言，在注冊成為房車寶全民經(jīng)紀人后，可通過房車寶平臺實現(xiàn)房源和信息共享，更精準地挖掘客戶需求。同時，由于中介機構不復存在，大幅降低的中間渠道成本不僅能讓利消費者，也能讓經(jīng)紀人獲得更高的收入，推動房產(chǎn)交易服務水平

21、的持續(xù)提升。龍湖 C5 房屋租售：前身自營房產(chǎn)經(jīng)紀重新啟航2021 年初龍湖推出 C5 租售航道，租售業(yè)務的前身為龍湖智慧服務租售中心，為客戶提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，以及多樣化資產(chǎn)管理整合方案。目前房屋租售體系提供房產(chǎn)經(jīng)紀一站式服務，二手房業(yè)務、新房業(yè)務、資管業(yè)務、金融業(yè)務、賦能合作、商辦業(yè)務等多項服務。龍湖租售體系始于 2008 年，為保證服務質量，采取全自營模式進行運營。截至 2020 年底，龍湖租售體系擁有專業(yè)團隊規(guī)模超過 1000 人，在30 余座城市設立百余家門店，已為超過 10 萬名客戶提供服務。且隨著龍湖租售體系規(guī)模的擴大、業(yè)務的豐富，租售體系已覆蓋業(yè)主之外的群體。由于限價和融資

22、紅利的消失，房企的利潤率進一步走低，此番背景下，高額的渠道費用再侵蝕利潤，因此龍頭房企下場做渠道順理成章，例如以上介紹的恒大和龍湖。然而，我們并不認為單靠幾家房企，可以打破貝殼已經(jīng)形成的從房源、到客源的閉環(huán)，只是，在極高的傭金分成下，這樣的做法仍然值得一試。若此路難以走通，則需要考慮其他的方向。用供應鏈這張王牌，打出 4.2 萬億新增市場與其和現(xiàn)有對手抗爭，不如另辟蹊徑，供應鏈管理成為房企內生紅利的驅動馬車。房企的競爭已是供應鏈的競爭，企業(yè)有什么樣的供應商，供應鏈效率如何，這不僅僅只是關乎成本高低，而是將直接影響房企的競爭力。在已有的供應鏈比拼模式下，我們設想強管控房企重構的價值鏈將如下圖所示

23、。圖 10 設想模式下，強管控房企重構的價值鏈，用供應鏈平臺整合資源竣工精裝修交付C端購買賣場/經(jīng)銷商房企建材商（軟裝）交付竣工精裝修C端反饋反饋房企（硬裝）供應鏈平臺購買建材商（軟裝）原有模式設想模式數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究供應鏈經(jīng)歷從 1.0 到 2.0 的升級過程，預計將達到 3.01.0 時代：產(chǎn)品溢價，目標為賺錢一開始房企做精裝修，主要出于對自身土地成本及溢價追求。一方面，面粉貴過面包，高起的樓面價迫使開發(fā)企業(yè)只能從精裝溢價中找回成本；另一方面，精裝修無具體檢驗標準，材料也是五花八門，可營銷的空間 更大，價格拉升溢價的可能性更大；其次，可通過集采降成本盤活業(yè)務 線。通過精裝，企業(yè)可

24、以盤活全鏈條產(chǎn)業(yè)，更大規(guī)模的采購和科學管理 將一定程度上降低經(jīng)營成本，給開發(fā)商帶來一定的利潤，如置業(yè)全屋標 配家電產(chǎn)品等；最后，稅籌優(yōu)勢可最大利用。增加裝修能做大項目前期 開發(fā)的成本，在很長階段進項成本可以保持大于銷項。優(yōu)化后，對于項 目前期的現(xiàn)金流有較大幫助，且在土地增值稅部分，可以對土地成本和開發(fā)成本加計 20扣除。圖 11 1.0 時代，房企做精裝修主要是為了追求溢價數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究2.0 時代：限價之后，目標為融資2016 年全國房價暴漲，為了止住房價快速上漲的勢頭，一些城市開始直接對新房限價銷售，2017 年全國主要的一二線城市都對新房實施了限價。面對政府調控的限價令，開發(fā)

25、商打起“精裝修”的主意，通過合同拆分，增加“精裝修”合同，提高裝修價格標準，再加上裝修款是一次性付清，以此達到融資的目的。全款房價首付精裝修毛坯圖 12 限價之后，精裝修變?yōu)榉科蟮娜谫Y工具雙合同數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究精裝修需要強管控，但房企擅長的是金融游戲，從數(shù)據(jù)上來看房企的資金使用效率也呈下降趨勢。以龍頭萬科和碧桂園為例，我們發(fā)現(xiàn)其資金使用效率近 3 年均呈現(xiàn)下降趨勢，無論是無息資金還是有息資金。有息資金使用效率的下降，主要是因為資管新規(guī)后對前端融資的收緊，融資成本升高造成；而無息資金使用效率的下降，剛好說明隨著對精裝修要求的提升，房企對精裝修供應鏈管理效率是失效的。圖 13 萬科的資金

26、使用效率近 3 年呈下降趨勢圖 14 碧桂園的資金使用效率近 3 年呈下降趨勢3.57.03.06.02.55.02.04.01.53.01.02.00.51.00.00.02012201320142015201620172018201920122013201420152016201720182019銷售金額/有息負債 銷售金額/應付票據(jù)及應付賬款銷售金額/有息負債 銷售金額/應付票據(jù)及應付賬款數(shù)據(jù)來源：Wind、國泰君安證券研究數(shù)據(jù)來源：Wind、國泰君安證券研究正是因為大多房企不具備良好的供應鏈管理能力，因此精裝修產(chǎn)品大多被詬病，尤其是限價后的精裝房投訴率日益趨高。從中國質量萬里行的白皮書

27、里，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)成為 2018 年商品類投訴增幅最為明顯的行業(yè)。圖 15 房地產(chǎn)行業(yè)成為 2018 年商品類投訴增幅最為明顯的行業(yè)中國質量萬里行消費投訴數(shù)據(jù)按行業(yè)類別統(tǒng)計（商品類）9000800070006000500040003000200010000電子產(chǎn)品汽車行業(yè)家用電器房地產(chǎn)行業(yè)服裝鞋帽食品日用商品美妝首飾2018年2017年數(shù)據(jù)來源：中國質量萬里行，國泰君安證券研究猜想的 3.0 時代：平臺模式，目標為渠道對于中小房企來說，既沒有規(guī)模優(yōu)勢，又缺乏精裝修經(jīng)驗，三大成本（材料、人力、維護）往往都高居不下。同樣是做精裝修，大型房企能用裝修來賺錢，精裝單項毛利可以達到 50-100%，

28、但是對于中小房企而言，基本是不賺錢的。沒有標準化優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢01由于工程質量管控不過關，使其成本高居不下材料成本維護成本0302施工成本沒有定額標準，通過工藝省成本能力有限圖 16 中小房企做精裝修成本很高，關鍵在于標準化程度不高數(shù)據(jù)來源：明源地產(chǎn)研究，國泰君安證券研究龍頭房企自身具備優(yōu)質供應商和供應鏈管理能力： 龍頭房企自身具備優(yōu)質供應商：供應商也青睞于以更低價位與大型房企達成供應合作，一方面是看重大型房企的項目資源，工程訂單額度大；另一方面，多數(shù)供應商處于“大行業(yè)小企業(yè)”的市場環(huán)境下，如建筑建材類，行業(yè)集中度普遍偏低，借助規(guī)模房企的訂單和品牌優(yōu)勢，可以更快地是實現(xiàn)規(guī)模擴張和自身品牌建設，

29、成為行業(yè)龍頭品牌。 龍頭房企具備供應鏈管理能力：房地產(chǎn)已進入了制造業(yè)時代，目前管理方面，無論是系統(tǒng)構建還是采購等具體環(huán)節(jié)，都開始追求精益管理。有效的供應鏈管理可以使房企增強企業(yè)的綜合競爭力、降低經(jīng)營風險、提高項目開發(fā)產(chǎn)品的價值，實現(xiàn)橫向一體化。龍頭房企能夠通過供應鏈將關聯(lián)的企業(yè)組成一個具有整體優(yōu)勢的利益共同體，它們的共同運作構成了一條從開發(fā)單位、供應單位、建設單位、銷售單位到最終需求者的物流、信息流和資金流網(wǎng)狀結構，這只有強管控的龍頭房企能做到。房企的供應鏈是以房企為核心，在項目立項與規(guī)劃階段關聯(lián)的是政府部門、金融機構、設計單位、咨詢單位，在項目施工階段關聯(lián)的是材料/設備供應、施工、監(jiān)理單位，

30、在項目銷售與維護階段關聯(lián)的企業(yè)是銷售和物管單位。圖 17 房企供應鏈結構圖項目立項與開發(fā)階段項目開發(fā)的全過程階段項目施工階段項目銷售與維護階段終端消費者物管單位政府部門、金融機構材料/設備供應單位房企土地獲得成本金融成本 設計成本 咨詢成本前期工程成本交易成本施工單位、監(jiān)理單位設計單位、咨詢單位施工成本采購成本監(jiān)督成本交易成本銷售單位銷售成本物管成本交易成本物流、信息流、資金流數(shù)據(jù)來源：劉靈供應鏈管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理研究，國泰君安證券研究未來龍頭房企將發(fā)展成集采平臺，用自己的大 B 角色培養(yǎng)優(yōu)質供應鏈，為小b端中小房企賦能，并擴散到C 端實現(xiàn)品牌化，最終實現(xiàn)占領市場。但是對于大多數(shù)

31、中小房企來說，供應鏈建設和招采體系還遠未達到現(xiàn)代化的管理水平，而且建設難度也較大，因此只有龍頭房企未來能搭建好集采平臺，為B 端中小房企賦能和搶占C 端翻新市場。供應鏈升級：連接性、智能化使其對房企依賴度變強在步入存量房過程中，隨著經(jīng)濟的快速增長以及人們對生活品質要求的提升，精裝修也經(jīng)歷了屋內產(chǎn)品升級的 4 個階段：一方面，每個階段建材的價值處于遞減趨勢；另一方面，對房企的依賴度在增強，因為需要前期的硬裝融合。地板墻面門窗廚電新風地暖智能系統(tǒng)價值遞增對房企依賴度增強圖 18 國內精裝修屋內產(chǎn)品升級的 4 個階段數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究我們以 108 平的精裝修案例為例，如果按照每平米 290

32、6 元的精裝修預算，我們在拆分精裝修產(chǎn)品升級的四個階段價值鏈中發(fā)現(xiàn)，第三和第四階段的價值占比在逐漸提升，且突破了從 0 到 1 的過程。圖 19 精裝修產(chǎn)品升級的四個階段價值拆分166,13585,52447,19015,000180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000-階段一階段二階段三階段四精裝修產(chǎn)品升級后的四個階段價值鏈拆分（元）數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究注：第一階段對應地板墻面等；第二階段對應門窗廚電等；第三階段對應新風地暖中央空調；第四階段對應智能系統(tǒng)需要注意的是，盡管當前階段 4 的價值量還較低，但是，它具

33、備復購性、排他性和反向選擇三大特征，因此，在未來將成為最主要的市場。從階段 14，耐用性不斷下降，使得從更新周期上看，而上圖展示的價值量僅僅是一次裝修，不包含全生命周期，若按照更新周期進行重新測算，階段 24 的價值量將大幅度提升，也就是復購率明顯增加。同時，以連接性來看，在更新時，對于品類的選擇也是反向選擇，例如，階段 1 的門窗、階段 2 的廚衛(wèi)冰洗、階段 3 的空調若無法和階段 4 的智能系統(tǒng)連接，則無法實現(xiàn)智能家居，也就是說，階段 4 對階段 13 其實是反向選擇，且具備排他性。圖 20 按 20 年周期看，四個階段價值重新拆分166135因為連接性約束進行具備排他性的反向選擇1140

34、329438060000180000160000140000120000100000800006000040000200000階段一階段二階段三階段四價值鏈拆分（元）數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究注：假定階段一更新周期為 20 年，階段二為 15 年，階段三為 10 年，階段四為 5 年在階段 4，需要房企的介入，因為智能系統(tǒng)大多需要預制布局，例如水電位、網(wǎng)絡走線等。品質生活牽引消費升級，建材價值遞增品質生活牽引出消費升級，建材產(chǎn)品也伴隨著房企精裝修產(chǎn)品的更新迭代一起升級。以地板為例，人們在裝修選材上已經(jīng)從早期的“能用、耐用”向后期的“美觀易用、環(huán)保無醛、穩(wěn)定耐地暖”轉變；以窗為例，從木窗、鋼窗、

35、鋁合金門窗、塑鋼門窗，再發(fā)展到現(xiàn)在的斷橋鋁門窗；以櫥柜為例，櫥柜發(fā)展之初只是充當存儲工具，現(xiàn)在還包括洗滌、料理、烹飪、裝飾等功能，以組合櫥柜的形式體現(xiàn)；以新風為例，隨著經(jīng)濟發(fā)展以及受疫情影響，民眾對空氣質量的關注和認知逐步提升，2020 上半年精裝修市場新風行業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L。表 2: 建材產(chǎn)品也伴隨著房企精裝修產(chǎn)品的更新迭代一起升級規(guī)格單位2011 年單位（元）2018 年單位（元）五金潔具73017 型套壁式菜盆龍頭475抽取式菜盆龍頭725淋浴噴頭塑/銅個淋浴噴頭（塑）1.2淋浴噴頭（銅）8.7吊頂500500mmm2普通裝飾石膏板10浮雕鉆孔裝飾石膏板18坐便器一體式套坐便器174坐便器

36、智能坐便器4502000暖氣片813 中片片鑄鐵暖氣片34高壓烯土鑄鐵暖氣片36地板18 mmm2強化竹地板130烤漆企口檀香木地板380窗含玻璃配件m2普通鋼窗110鋁合金平開窗(雙層玻璃）210入戶門32 型全鐵皮式/甲級A 類防火丙級防盜m2實腹鋼門200雙扇復合防盜門650數(shù)據(jù)來源：鄭州建設信息網(wǎng)，國泰君安證券研究。對房企的依賴度增強，需在硬裝階段提前布局隨著對品質生活的追求，新風地暖、智能家居等產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)在房企的精裝修產(chǎn)品中，而這些建材產(chǎn)品都是需要房企在前期硬裝階段預埋或者走水電位，因此對房企的依賴度也在增強。為智能家居預留電源、零線、網(wǎng)線、自來水口、風管等圖 21 新風地暖、中央

37、空調、智能家居等需要再硬裝階段提前布局，因此對房企的依賴度也在增強1、建筑構造改造2、水電階段3、泥工階段4、木工階段5、刷墻面漆中央空調吊裝內機地暖鋪設管道、中央新風系統(tǒng)鋪設風管10、家具進場9、潔具安裝8、開關插座安裝7、墻面安裝6、地板鋪設數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究隨著房企精裝修樓盤產(chǎn)品系列升級，智能家居也在被廣泛應用，這種落地場景需求主要表現(xiàn)在安全，便捷，舒適，健康等方面，讓智能家居更好更快服務生活已成為主要趨勢。根據(jù)奧維云網(wǎng)大數(shù)據(jù) 300+城市調研數(shù)據(jù)顯示，智能門鎖、智能安防已經(jīng)成為了比較常規(guī)的智能家居的配套部品，其配置率均超過 60%；而智能開關、智能坐便器的配套率均超過了 10%

38、，市場也在快速的培育中；其他的如智能燈光、智能窗簾、智能晾衣架，也較去年同期有不同程度的配置率提升。圖 22 中國精裝智能家居市場細分產(chǎn)品配置率智能安防智能門鎖 智能坐便器智能開關 智能燈光智能家居系統(tǒng)智能窗簾智能晾衣架智能家電 智能花灑10.3%16.3%5.8% 12.0%78.93%4.56%.7%22.69%22.0.8%11.0.8%00.1.8%626.04%.2%48.4%61.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2019.1-72020.1-7數(shù)據(jù)來源：奧維云網(wǎng)，國泰君安證券研究展望未來，受政府政策鼓勵，精裝修的滲透率還將提升政府鼓

39、勵精裝修，在住建部“十三五”規(guī)劃提出 2020 年全國新開工全裝修成品住宅面積比例要達到 30%后，各省市紛紛出臺具體的措施和目標。從各地的具體目標來看，尤其在東南沿海和西南核心地區(qū)的發(fā)達地區(qū)，地方標準往往遠高于國家標準，甚至有部分省市地區(qū)提出精裝修 100%覆蓋的規(guī)劃。各省市精裝修的推廣呈現(xiàn)一二線城市率先完成快速普及，后向三四線城市進行滲透的特點，可以用“自高向低”來替代。從 2018 年的數(shù)據(jù)來看，一二線城市的精裝修滲透率遠高于三四線城市。圖 23 精裝修滲透的過程為由高向低100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018H1不同規(guī)模城市精裝滲透率8650238全

40、國一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：奧維云網(wǎng)，國泰君安證券研究市場空間：15 億平新房+7 億平二手房+20 億平翻新=年均4.2 萬億元 GMV既然大型房企已經(jīng)建立強管控的供應鏈，那么供應鏈平臺賽道是房企未來最好的選擇之一，而且這個市場的空間是萬億級，按 3%計算抽成也將達到年均 1260 億元。假設我們按照每平方米的裝修采購成本 1000 元為例，三大市場貢獻年均 GMV=4.2 萬億元，房企的供應鏈平臺按照 3%抽成，收入空間將會達到 1260 億元，而毛利潤率預計將超過 80%： 新房市場 = 15 億平*1000=1.5 萬億元 二手房市場 =7 億平*1000=0.7 萬億元 翻

41、新市場 =300 億平/15 年*1000=2.0 萬億元年均 GMV=4.2 萬億元抽成=年均 GMV*3%=1260 億元正是因為供應鏈的市場空間巨大，目前已經(jīng)出現(xiàn) 4 種不同賽道的探索：表 3：供應鏈已有賽道探索已有賽道合作方式商業(yè)模式目標客戶盈利模式市場空間難易程度萬鏈家裝房企+中介自營二手房 C 端貼牌，賺品牌加成適中較難萬科采筑房企+建材商平臺B 端房企平臺抽成極大極難保碧基金房企+房企基金B(yǎng) 端上下游投資收益較小較容易阿里京東互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)自營+平臺C 端平臺抽成適中較難數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究3.0 模式正解：大 B 賦能小 b，通過 C 品牌化后壟斷市場類比貝殼新房渠道于房企，

42、將為供應鏈 C 端渠道于建材商C 端才能做到渠道壟斷，供應鏈也才有議價能力供應鏈的下游市場分為 B 端房前裝（新房）和 C 端后裝（二手房和舊房翻新），也只有 C 端市場才能實現(xiàn)品牌化，也才能做到渠道壟斷，并進一步向建材商議價，單純 B 端是沒有品牌力的，缺乏 C 端市場也無法做到渠道壟斷。圖 24 只有 C 端市場才能通過品牌化做到渠道壟斷，并進一步向建材商議價建材商供應鏈B前裝建材商供應鏈C后裝議價力數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究C 端裝修市場將重構，銷售費用率轉為供應鏈平臺返點如此以來，將對現(xiàn)有 C 端裝修采購市場產(chǎn)生極大沖擊，將重構裝修市場從出廠到交付的價值鏈條，利益分配格局也將發(fā)生變化，

43、房企的供應鏈平臺將取代建材商的經(jīng)銷商，并且形成渠道壟斷，類比貝殼新房渠道對于房企。建材商經(jīng)銷商賣場C后裝建材商供應鏈C后裝圖 25 房企供應鏈將取代建材商的經(jīng)銷商，并形成渠道壟斷數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究房企供應鏈平臺如果取代建材商的經(jīng)銷商，那么隨之而來的是建材商將原本給予經(jīng)銷商的銷售費用轉為向供應鏈平臺的返點。圖 26 經(jīng)銷商的銷售費用將轉為向房企供應鏈平臺的返點24.9%19.6%15.4%13.8%9.7%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%老板電器歐普照明蒙娜麗莎東鵬控股歐派家居2019年銷售費用率數(shù)據(jù)來源：WIND，國泰君安證券研究為什么互聯(lián)網(wǎng)家裝企業(yè)沒

44、能、且未來也做不成 C 端供應鏈平臺？互聯(lián)網(wǎng)家裝于 2015 年爆發(fā)，不單改變了傳統(tǒng)家裝行業(yè)，而且衍生出了兩種商業(yè)模式：以土巴兔、齊家網(wǎng)為主的平臺企業(yè)，以愛空間為主的垂直品牌。目前，入局的巨頭們，也多是在走平臺模式，比如京東、阿里、國美等?；ヂ?lián)網(wǎng)家裝不具備供應鏈整合能力，相反大型房企具備如今，互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺企業(yè)盈利難且投訴不斷，根本原因在于平臺型商業(yè)模式，本質上做的是賣賣流量的中介生意，因為其輕資產(chǎn)模式?jīng)]有實現(xiàn)對供應鏈的觸達，導致無法實現(xiàn)裝修過程中的質量與效率的把控。相反大型房企已經(jīng)具備強供應鏈管控能力，例如萬科在精裝修供應鏈上通過成本和品質的管控都逐漸形成了既定的競爭優(yōu)勢。資源價值管理價值產(chǎn)

45、品價值品牌價值專業(yè)設計團隊源自萬科的品牌價值完善的PDC采購管理系統(tǒng)優(yōu)勝劣汰的供應商評價機制4大分類、68項精工標準管理制度多級監(jiān)管施工體系客戶導向的創(chuàng)新研發(fā)能力不斷迭代的產(chǎn)品庫產(chǎn)品設計精細化35年施工管理經(jīng)驗優(yōu)而全的供應商資源儲備庫圖 27 萬科精裝修的供應鏈價值已形成壁壘，中小房企很難突破數(shù)據(jù)來源：長沙萬科，國泰君安證券研究而且房企采購規(guī)模效應優(yōu)勢明顯：一方面大型房企通過集中采購以獲取更多的價格優(yōu)惠，具備更低的成本優(yōu)勢，也推動了集中采購模式在行業(yè)普及和不斷升級；另一方面，對于房企來說，售后服務和質量得到了有效的保障，風險也得到了最大程度的控制。表 4：集采模式與零星采購模式的優(yōu)劣勢對比采購

46、模式集團采購零星采購成本控制平均成本低，易于控制成本高，難于控制售后服務服務到位，有保障經(jīng)常出現(xiàn)供貨不及時，影響施工進度質量控制易于控制，保證工程質量難于控制，經(jīng)常出現(xiàn)假冒偽劣產(chǎn)品風險控制能夠履行合同義務，責任明確風險較低責任不易明確，容易發(fā)生糾紛數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究房企供應鏈的賽道是共享標品的集采平臺，不觸及非標品的線下施工一方面，大型房企的供應鏈是專注于集采平臺，即線上標品，并不觸及線下施工，及非標的裝修服務。因為后端的裝修施工，并不是房企最擅長的，而且這塊也不是賺錢的好賽道。另一方面，大型房企的供應鏈一定要共享資源，比如萬科的采筑，為 B端賦能。而像中海的供應鏈不共享，也無法做到渠

47、道壟斷。圖 28 大型房企供應鏈做的是集采平臺共享，不觸及線下施工數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究供應鏈現(xiàn)狀：空間大，賽道多模式 1：萬鏈家裝，從二手房 C 端介入的重資產(chǎn)模式萬鏈是開啟了家裝領域從散裝形態(tài)到整裝定制的新時代，2015 年 7 月由萬科和鏈家攜手打造。萬科擁有大規(guī)模集約采購的能力和 35 年的精裝經(jīng)驗，鏈家具備聚集大量客戶的渠道能力和 19 年的服務基因，萬科與鏈家都有著對彼此生態(tài)鏈優(yōu)勢的洞察力。萬鏈將萬科的業(yè)務范圍擴展到房地產(chǎn)后端市場領域的二手房和清水房家裝市場的 C 端客戶群體，而通過萬鏈家裝數(shù)據(jù)的積累，又可以反哺萬科在新房市場的關鍵業(yè)務能力。房企與中介合作，把售后服務嫁接予以一

48、體化，把住房裝修的產(chǎn)業(yè)鏈從批量擴展到散客，從一手房拓展到二手房。對于客戶來說，工程質量、價格隱形、售后無人問津等家裝業(yè)多年詬病的問題，都能在雙方擁有的品牌資源和規(guī)模優(yōu)勢里得以解決。萬科鏈家供應鏈資源(賦能)萬鏈渠道資源(賦能)C端圖 29 萬鏈的基因傳承數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究萬鏈公司的商業(yè)模式是垂直式的重資產(chǎn)管理模式，其核心是如何提升二手房客戶選擇萬鏈家裝的轉化率。其中基礎活動中的供應鏈管理是家裝行業(yè)的關鍵環(huán)節(jié)，直接決定企業(yè)能接單數(shù)量的高低，以及企業(yè)的規(guī)模和利潤水平。基本活動渠道拓展產(chǎn)品研發(fā)及迭代IT化信息流的建設供應鏈管理持續(xù)銷售施工管理(裝修、驗收）輔助活動門店管理成本管理倉儲物流管理

49、財務運營行政管理人力資源房屋裝修利潤圖 30 萬鏈家裝垂直式的重資產(chǎn)商業(yè)模式價值鏈數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)后端市場商業(yè)模式創(chuàng)新研究張毅，國泰君安證券研究市場報道萬鏈家裝呈現(xiàn)高開低走的態(tài)勢（月千單下滑到月百單左右），且未實現(xiàn)盈利，再加上規(guī)模擴張中忽視了品控，導致用戶投訴頻發(fā)，最終萬鏈的合作終止。模式 2：萬科采筑，B2B 建材電商平臺賦能中小房企等采筑電商平臺是 2017 年 11 月由萬科、中城投資、中天集團等共同發(fā)起成立的第三方 B2B 建材采購交易平臺。采筑基于萬科在地產(chǎn)及建筑供應鏈領域超過 35 年的耕耘，為房地產(chǎn)開發(fā)商、施工/裝修總承包、企業(yè)自建廠房、政府工程等客戶提供招投標管理、訂單管理、質

50、量監(jiān)控、供應鏈金融等一整套透明化的供應鏈管理解決方案。萬科做采筑平臺主要是為了擴大萬科及合作伙伴的采購規(guī)模，進一步降低采購成本，提高采購效率。首先采筑平臺產(chǎn)品交易金額、交易過程，可全程實時追蹤，環(huán)境規(guī)范透明；其次，采筑平臺支持多家開發(fā)商，包括同萬科一起聯(lián)合招標，通過巨量采購規(guī)模獲得更低采購價格，降低成本；最后，采筑是純粹的第三方服務平臺，致力于提高行業(yè)效率，降低行業(yè)成本，不以賺取差價為盈利手段。透明交易圖 31 采筑平臺聯(lián)合招標通過巨量采購規(guī)模獲得更低采購價格聯(lián)合招標不賺差價數(shù)據(jù)來源：采筑電商平臺官網(wǎng)，國泰君安證券研究采筑共享萬科資源，源頭嚴把關構建行業(yè)互信關系。B2C 平臺天貓上下游兩端都是

51、無限大的市場，主要解決了產(chǎn)品真?zhèn)魏途€下到線上的問題。但是對于B2B 領域來說，線上的交易互信基礎還沒搭建起來，所以 B2B建材電商的發(fā)展速度十分緩慢。對此采筑電商平臺在最初設計商業(yè)模式的時候就始終圍繞如何建立行業(yè)互信關系,從把控上游供應商開始，采筑 的供應商來源就是萬科的供應商，通過萬科體系，百里挑一的入駐門檻 進行嚴格審核，來獲取下游采購客戶的信任,同時分享萬科的供應鏈資源。質量標準1000萬+客戶的真實體驗反饋為基礎，萬科建研驗證發(fā)布的技術標準三天部署天網(wǎng)、天眼、天路，每年超過2萬組產(chǎn)品質檢，7*24小時實時質量監(jiān)控，從生產(chǎn)到交付全流程覆蓋供應商管理對供應商從產(chǎn)品質量到交易行為施行嚴格的監(jiān)

52、控與管理，貢獻優(yōu)秀供方資源、黑名單圖 32 采筑通過“天網(wǎng)”、“天眼”、“天路”百分百覆蓋產(chǎn)品質量檢測和監(jiān)控數(shù)據(jù)來源：采筑電商平臺官網(wǎng)，國泰君安證券研究模式 3：保碧基金，對房地產(chǎn)上下游優(yōu)勢企業(yè)進行投資保碧基金是保利資本和碧桂園創(chuàng)投在 2020 年 5 月發(fā)起的“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈賦能基金”， 基金充分發(fā)揮雙方母公司在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)影響力和產(chǎn)業(yè)聚合能力，憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗，有效甄別真正具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)上下游企業(yè)進行投資。保碧基金主要聚焦產(chǎn)業(yè)鏈細分行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)，投資模式包括：參與產(chǎn)業(yè)鏈未上市公司的 Pre IPO 投資、上市公司新業(yè)務“拓品”子公司投資、上市公司再融資以及分拆上市投資，被投

53、企業(yè)均為各個細分賽道的頭部?？傄?guī)模 50 億元、首期已成功實現(xiàn) 20 億元募集，投資標的包括木門行業(yè)龍頭江山歐派旗下入戶安全門業(yè)務；墻布行業(yè)龍頭上海天洋旗下熱熔布企業(yè)；按摩椅行業(yè)龍頭奧佳華旗下環(huán)境健康電器業(yè)務。后續(xù)還會有更多細分產(chǎn)業(yè)龍頭進入到被投企業(yè)的序列，保碧基金“朋友圈”也將繼續(xù)發(fā)展壯大。地方政府：江西省、柳州市、天津市、廈門市保利資本碧桂園創(chuàng)投家裝建材企業(yè)3億2.01億1.99億保利資本碧桂園創(chuàng)投保資碧投SPV珠海保資碧投企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（計劃50億,截止2021.1.16認繳總額9.3億元）保利資本碧桂園創(chuàng)投柳州市政府0.14%0.14%99.72%69.6%0.3%0.1

54、%30%保碧基金一號南昌市慧星股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）保碧基金二號廣西柳州保碧賦能投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）25%25%24.15% 12.08%50%50%江山歐派旗下子公司：奧佳華旗下子公司：江山歐派安防科技有廈門呼博仕環(huán)境工程限公司產(chǎn)業(yè)股份有限公司上海天洋旗下子公司：江蘇德法瑞新材料科技有限公司江西歐亨智能科技有限公司圖 33 保碧基金主要聚焦產(chǎn)業(yè)鏈細分行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)數(shù)據(jù)來源：上市公司公告、天眼查，國泰君安證券研究當然保碧基金投資不止著眼于短期的投資回報，更在于通過積極的產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資布局，為已投項目進一步連接優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，實現(xiàn)基金產(chǎn)業(yè)生態(tài)的拓展和延伸。模式 4：阿里京東，形成傳統(tǒng)

55、線上+新零售的生態(tài)因為建材家居行業(yè)的高GMV，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一直想分一杯羹。阿里：已完成從內容、設計，到交易、服務等泛家居全鏈條的布局 延伸平臺服務，阿里的目標人群從天貓、淘寶的家居品牌店擴散到整個家居行業(yè)上下游。早在 2015 年，阿里就發(fā)布了“淘寶極有家”一站式筑家平臺；2017 年上線“淘寶心選”泛家居零售體驗式店鋪；在 2019 年發(fā)布“躺平計劃”，打通家居+社交，為工廠、商家、消費者提供數(shù)字化解決方案。布局家居新零售，斥巨資投資居然之家和紅星美凱龍。 打通家居軟件設計平臺，至此形成了從內容、設計，到交易、服務等全鏈條的服務方案。2018 年投資神工 007, 2019 年完成對智能家居云

56、設計&云制造平臺三維家的戰(zhàn)略投資，這對實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條數(shù)據(jù)互聯(lián)互通有著重大意義。 加速搶占智能家居入口，以阿里達摩院人工智能實驗室為核心技術引擎，共享新零售的基礎設施，形成生態(tài)共同體。除了搭載阿里云智能家居平臺的天貓精靈，2019 年還戰(zhàn)略投資康佳互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)部主體易平方與 KKTV。表 5：阿里家居領域投資企業(yè)一覽時間企業(yè)業(yè)務領域2010 年 12 月莫耶瓷業(yè)家居陶瓷2013 年 12 月海爾家居智能家庭平臺2015 年極有家家居電商平臺2016 年 3 月百材互聯(lián)SAAS2017 年 5 月淘寶心選泛家居零售2017 年 11 月BDHome高端全屋家居 B2C 平臺2018 年 2 月居然之家家居賣場2018 年 7 月易居房產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務商2018 年 11 月神工 007家裝后服務平臺2019 年KKTV互聯(lián)網(wǎng)智能電視2019 年 1 月優(yōu)點科技智能門鎖物聯(lián)網(wǎng)平臺2019 年 3 月匠多多家裝后服務平臺2019 年 5 月紅星美凱