順德海景大酒店前期可研報告

1、 目錄 目錄一市場調(diào)研及分析 . 41宏觀經(jīng)濟情況分析 . 4 國民經(jīng)濟開展 . 4 經(jīng)濟實力 . 4 產(chǎn)業(yè)開展結(jié)構(gòu) . 5 外資投資狀況 . 6 居民消費 . 622004 年順德主要經(jīng)濟指標(biāo) . 7 國民經(jīng)濟主要指標(biāo) . 7 順德居民年平均收入分析 . 7 在崗職工平均工資 . 8 2004 年勞動力平均工資. 9 工程所在區(qū)人口及勞動力情況 . 93本工程地理位置、環(huán)境分析. 10 地理位置 . 10 氣候條件 . 104旅游業(yè)狀況及開展形勢 . 11 旅游經(jīng)濟分析 . 11 代表年份旅行社入境市場情況 . 15 旅客平均停留時間、平均消費數(shù)額、酒店平均入住率年度比照 . 155酒店業(yè)開

2、展?fàn)顩r . 16 順德酒店按星級構(gòu)成劃分： . 16 順德星級酒店按客房規(guī)模劃分為： . 17 順德星級酒店按經(jīng)濟類型劃分為： . 17 酒店業(yè)收入 . 18 酒店平均房價及出租率 . 18 順德 4 星級酒店平均入住率年度比照 . 196. 酒店市場未來開展趨勢預(yù)測. 19 主題式酒店 . 19 產(chǎn)權(quán)式酒店 . 20 綠色酒店 . 20 品牌連鎖式酒店 . 20 精品酒店 . 207. 酒店市場開展對工程的影響. 217.1 開展?jié)摿?. 21 國際商務(wù)客源提供時機 . 21 高星級酒店缺乏帶來投資時機 . 22 酒店管理趨勢與國際接軌 . 22 競爭力影響 . 22二 個案分析 . 231

3、. 市場調(diào)研個案比照分析 . 232. 個案分析 . 242 目錄 三工程定位及功能布局 . 461定位依據(jù) . 462工程整體定位 . 463市場定位 . 464目標(biāo)客戶定位 . 475產(chǎn)品設(shè)置功能布局定位. 47四 酒店設(shè)計建議 . 531. 總體設(shè)計關(guān)鍵點 . 532. 功能分區(qū)及布局設(shè)計關(guān)鍵點. 533. 五星級酒店硬件設(shè)施機電局部建議. 62五開發(fā)方案設(shè)想 . 73六酒店經(jīng)營管理方案 . 741. 酒店管理公司的選擇建議 . 742. 經(jīng)營管理理念及模式建議 . 743. 管理組織框架結(jié)構(gòu)建議 . 754. 酒店推廣策略建議及價格預(yù)測. 764.1 酒店推廣策略建議 . 764.2

4、酒店各項收費建議 . 77七工程投資估算 . 781. 工程簡要及概況 . 782. 順德海景酒店總投資估算表. 803. 順德海景酒店內(nèi)裝飾工程投資估算. 814. 順德海景酒店機電工程投資估算. 825. 順德海景酒店輔助設(shè)施投資估算表. 836. 酒店前期開辦費用估算 . 83八酒店開業(yè)后營業(yè)收入、本錢費用及利潤預(yù)測 . 851. 入住率預(yù)測 . 852. 餐飲及康體娛樂收入 . 853. 酒店開業(yè)后十年經(jīng)營目標(biāo)預(yù)測內(nèi)容請詳見后頁. 864. 說明 . 87九酒店開業(yè)時間工作進度方案建議 . 891. 酒店開業(yè)時間工作進度方案表請詳見后頁. 89十工程 SWOT 分析 . 901. 工程

5、優(yōu)劣勢分析 . 902. 工程時機/威脅點分析 . 903. 綜合競爭力分析 . 90十一工程可行性結(jié)論 . 911. 工程整體經(jīng)濟效益評估 . 912. 工程不確定性分析 . 923. 可比性結(jié)論 . 923 市場調(diào)研分析 一市場調(diào)研 及分析 1宏觀經(jīng)濟情況分析 1.1 國民經(jīng)濟開展 改革開放以來，順德人民充分發(fā)揮政策、地緣和人文優(yōu)勢，開創(chuàng)了經(jīng)濟和社會開展的新時期，順德正在逐步由一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣開展成為新興的工業(yè)城市。 順德經(jīng)濟已進入一個快速開展階段并正朝向國際化制造業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)出口基地以及產(chǎn)業(yè)依托的物流基地目標(biāo)開展。未來的順德還將以政治、經(jīng)濟、金融、信息、科技為中心，努力開展經(jīng)濟，促進第三

6、產(chǎn)業(yè)加快城市進程。 1.2 經(jīng)濟實力 * 保持快速健康增長。據(jù)初步統(tǒng)計：2004 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，實現(xiàn)了預(yù)期增長目標(biāo)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到達 52946 元，比上年增長 15.1%。按當(dāng)前匯率折算，約合 美元。 * 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，順德連續(xù)四年位居全國綜合實力百強縣市排名榜首。 4 市場調(diào)研分析 * 順德和中山、廣州、深圳人均 GDP 比照情況 2000 年2001 年 2002 年 2003 年2004 年GDP(單位：萬元) 人均 GDP單位：元3332253309953922103 4373054 509463636042 39676 45663

7、601080052946* 順德人均 GDP 位居廣東前列，緊隨深圳與廣州，在佛山五區(qū)排名中位列前茅。 1.3 產(chǎn)業(yè)開展結(jié)構(gòu)* 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 23.56 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %、 %和 %，其中第三產(chǎn)業(yè)比重比上年下降 個百分點。 * 順德已建立起以家電、電子通訊、機械裝備、紡織服裝、精細化工、醫(yī)藥保健、包裝印刷、家具制造等八大支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)為依托，門類齊全、具有相當(dāng)規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)體系。 * 順德是全國家電產(chǎn)品最大的生產(chǎn)基地，家電集群經(jīng)濟高度發(fā)達，在全球家電城市排名中位居前十位。 * 順德目前正處于工

8、業(yè)化中期向后期轉(zhuǎn)變的過渡階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于不斷調(diào)整優(yōu)化狀態(tài)，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以新型工業(yè)化為主，逐步實現(xiàn)從偏輕型向高級化和適度重型化的轉(zhuǎn)變。 * 工業(yè)園是順德工業(yè)聚集開展的重要基地。順德目前現(xiàn)有工業(yè)園14 個，其中市級工業(yè)園 1 個，街鎮(zhèn)級工業(yè)園 13 個。順德科技工業(yè)園是佛山 6 大工業(yè)園之一，順德工業(yè)園區(qū)開展重中之重。 5 市場調(diào)研分析 1.4 外資投資狀況 * 順德目前共有外商投資企業(yè) 1423 家，其中港資企業(yè)占絕大部分，澳門、臺灣地區(qū)投資企業(yè)分別位居第二、三位。 * 順德外商投資企業(yè)主要集中在容桂、大良和倫教三地，也既是未來順德中心城區(qū)，三地占順德外商投資企業(yè)數(shù)量的 17%。 * 汽車配套

9、產(chǎn)業(yè)是順德未來重點開展的新興產(chǎn)業(yè)。在 2003 年，順德區(qū)政府就發(fā)揮緊鄰廣州南沙汽車產(chǎn)業(yè)基地的區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃出 4 平方公里作為汽配產(chǎn)業(yè)開展用地，做好對汽配產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接。 * 2004 年引進汽配工程 7 個，世界 500 強投資工程 3 個，投資金額 16 億多美元。隨著順德汽配產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，順德區(qū)政府在順德科技工業(yè)園 A、C 園區(qū)規(guī)劃新的汽配產(chǎn)業(yè)園將承接更多的海外汽配企業(yè)前來投資。 居民消費* 居民消費傾向有所提高，消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快。2003 年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %，增幅比年提高 個百分點。效勞性消費比重到達 15.52%，比上年減少 個百分點。 * 2

10、004 年順德城市居民人均可支配收入達 元，比上年增長 11.8%，2001-2004 年人均可支配收入年平均增長 9.5%。 * 城市居民人均消費性支出 元，增長 12.9%，2001-2004年人均消費性支出年平均增長達 9.65%。 * 2001 年到 2004 年，城市居民人均消費性支出占人均可支配收入的比例分別為 79.7%、78%、85.3%、86.1%，四年年平均增長率為 1.61%。 6 市場調(diào)研分析 22004 年順德主要經(jīng)濟指標(biāo) 國民經(jīng)濟主要指標(biāo) 2004 年底數(shù)據(jù) 項 目 人口 年末戶籍人口 萬人 勞動力 從業(yè)人員 萬人 在崗職工人數(shù) 萬人 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)

11、值 現(xiàn)價，億元 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 固定資產(chǎn)投資 億元 根本建設(shè)投資 億元更新改造投資 億元 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 財政 地方財政收入 億元 地方財政支出 億元 物價 居民消費價格總指數(shù) % 商品零售價格總指數(shù) % 居民消費水平 元 非農(nóng)業(yè)居民 元 農(nóng)業(yè)居民 元 2004 1148658 601.8 1561.18 135.79 27.31 12.87 37.42 33.18 45.72 2003 1121873 888544 149611 509.02 1288.81 111.78 23.05 7.01 28.58 34.98 43.16 99.9 100.4 15124.85 135

12、51 2004年為2001年%2.2 順德居民年平均收入分析 項 目 農(nóng)民人均純收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2003 5768 17730.74 2004 6345 19821.97 農(nóng)村 城鎮(zhèn) 農(nóng)村使用面積 城鎮(zhèn)使用面積 項 目 項 目 全市居民人均消費支出(元) 2003 7048 15124.85 全市居民人均住房情況(平方米) 2003 62.15 36.81 2004 17072.15 2004 63.55 37.57 7 市場調(diào)研分析 2.3 在崗職工平均工資 項 目 總計 2004 21852 2003 19155 2004 年為 2003年% 114.1 內(nèi)資經(jīng)濟 國有經(jīng)濟

13、集體經(jīng)濟 聯(lián)營經(jīng)濟 股份 有限責(zé)任公司 股份合作企業(yè) 其他經(jīng)濟 外商投資經(jīng)濟 港、澳、臺商投資經(jīng)濟 中央 地方 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 農(nóng)業(yè) 采掘業(yè) 制造業(yè) 電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供給業(yè) 建筑業(yè) 地質(zhì)勘查業(yè)水利管理業(yè) 交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè) 交通運輸業(yè) 郵電通信業(yè) 批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè) 批發(fā)業(yè) 零售業(yè) 餐飲業(yè) 金融、保險業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會效勞業(yè) 居民效勞業(yè) 旅館業(yè) 衛(wèi)生體育和社會福利業(yè) 衛(wèi)生 體育 教育、文化藝術(shù)和播送電影電視業(yè) 教育業(yè) 文化藝術(shù)業(yè) 播送電影電視業(yè) 科學(xué)研究和綜合技術(shù)效勞業(yè) 科學(xué)研究業(yè) 綜合技術(shù)效勞業(yè) 國家機關(guān)、政黨機關(guān)和社會團體 其他行業(yè) 按登記注冊類型分 20714 1691

14、7 按隸屬關(guān)系分 按行業(yè)分 12392 14414 25170 12961 27076 18614 13738 10160 26133 19793 19634 16692 22619 15281 27922 8 市場調(diào)研分析 在崗職工人數(shù)萬人 2004 年勞動力平均工資 2004 年勞動力平均工資為 19821.97 在崗職工及平均工資分析 地區(qū) 2002 2003 順德區(qū) 1460 1475 平均工資元 2002 2003 14971 16560 2.5 工程所在區(qū)人口及勞動力情況 人口總數(shù)，比上年 增減比例 A人口情況：根據(jù)人口及勞動力情況調(diào)查，全區(qū)戶籍人口截止 2004 年末為 萬人，比

15、上年末增長 %。 B其中工程所在區(qū) 2004 年勞 動力平均工資 元。 人口年齡構(gòu)成表及 年平均收入 截止 2004 末，戶籍人口達 萬人。伴隨經(jīng)濟的騰飛，本市人民生活總體上實現(xiàn)小康，開始向富裕的目標(biāo)邁進。2004 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19821.97 元，近幾年來消費結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費比重下降，享受性和開展性比重上升，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 平方米。2004 年農(nóng)民人均純收入 6345 元。農(nóng)村居民人均住房面積 63.55 平方米。 全區(qū)居民人均收入 單位：元 2003 年農(nóng)民人均可支配收入: 150342003 年居民人均可支配收入: 2004 年居民人均可支配收入: 全區(qū)居

16、民人均消費 支出單位：元 2003 年農(nóng)村人均消費支出: 135512003 年城鎮(zhèn)人均消費支出: 2004 年城鎮(zhèn)人均消費支出: 9 市場調(diào)研分析 居民人均住房情況 單位：平方米2003 年農(nóng)村使用面積: 2003 年城鎮(zhèn)使用面積: 2004 年農(nóng)村使用面積: 2004 年城鎮(zhèn)使用面積: 3本工程地理位置、環(huán)境分析 地理位置佛山市順德區(qū)位于珠江三角洲中部，靠近廣州，毗鄰港澳，面積約 806 平方公里，建縣于明景泰三年1452 年，1992 年 3 月撤縣建市，2003 年 1 月根據(jù)廣東省委、省政府的統(tǒng)一部署，撤市設(shè)區(qū)。全區(qū)現(xiàn)有 10 個鎮(zhèn)街道， 109 個行政村，88 個居民區(qū)，戶籍人口

17、萬人，流動人口 萬人，旅居港澳臺的鄉(xiāng)親及國外華僑 40 多萬人。境內(nèi)絕大局部是江河沖積的平原，河涌交錯，土地肥沃，氣候溫和，雨量充分，四季常春。3.2 氣候條件順德區(qū)地處北回歸線以南，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，日照時間長，雨量充分，常年溫暖濕潤，四季如春，景色怡人。年平均氣溫為 度 C；1 月份最冷，月平均氣溫 度 C；7 月份最熱，月平均氣溫 28.7 C。雨水充分，年平均降雨量多達 1649 毫米，年平均濕度為 81%。2 至 3 月份多低溫陰雨天氣，7 至 9 月份為臺風(fēng)活動季節(jié)，臺風(fēng)期間有時發(fā)生強臺風(fēng)，對農(nóng)作物造成較大損害。10 市場調(diào)研分析 4旅游業(yè)狀況及開展形勢 2004 年入境旅游

18、人數(shù)達 21 萬人次，比上年度增長 30%，入境過夜旅 游人數(shù)達 158.25 萬人次，比上年增長 %。10年間入境 旅游人數(shù)由 1995 年 39762 萬人次增長到 2004 年 萬人次。 旅游經(jīng)濟分析 A代表年份國際旅游外匯收入增減分析 2004 年本市國際旅游外匯收入 萬美元，同比增長45.9 %。 B代表年份旅游業(yè)收入構(gòu)成情況分析 根據(jù)對旅游行業(yè)中旅行社、星級飯店、旅游景區(qū)、旅游車船公司等旅游企業(yè)相關(guān)資料統(tǒng)計 2004 年總體情況，順德旅游企業(yè)年營業(yè)收入達 億元。 其 中 ：旅 行 社共 實 現(xiàn) 營業(yè) 收 入 1.68 億元 ， 比上 年 增 長136.69%。 2004 年星級飯店

19、共實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，比上年增長45.21%。 C. 佛山地區(qū)旅游市場 年 份1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1994-2004 年接待過夜旅游人數(shù)(單位：人) 總 計 外國人 華 僑 港澳臺同胞 362618 6614 45236 208880 11007 10 42912 215950 9547 44 26218 214931 9139 78 26598 282834 8309 100 61882 1169231 9096 233 134695 1236896 12641 263 140592 1522794 1

20、5439 317 151838 1637364 25155 908 174601 1375500 18057 780 143463 1582500 20217 190509 含華僑國內(nèi) 310768 154951 180141 179116 212543 1025207 1083400 1355200 1436700 1213200 1346900 11 市場調(diào)研分析 D. 順德區(qū)入境旅客分析表 年 份 2002 2003 2004 總 計 200664 162300 210626 外國人 25155 18057 19197 華 僑 908 780 920 單位：人 港澳臺同胞174601 1

21、43463 190509 E. 旅客到訪數(shù)量前十名國家及構(gòu)成 國籍 總計 日 本 美 國 德 國 英 國 加拿大 意大利 法 國 澳大利亞 新加坡 馬來西亞 韓 國 泰 國 2004 年入境外國旅游人數(shù)按國籍和 目的分 合計 會議/商務(wù) 觀光休閑 探親訪友 效勞員工14367 6331 3123 1661 28434567 2780 152 12 16011572 768 189 277 29918 11 2 2 3632 385 76 6 120534 241 64 214 12658 401 79 4 125687 419 82 3 131868 344 104 321 91986 256

22、 444 128 972048 324 1122 399 1841082 309 487 141 108715 93 322 187 72單位：人其他 40922390453495286119374012 市場調(diào)研分析 F. 2004 年入境旅游客源地分析說明： 過夜游客人數(shù)：1582500 人次 華 僑：920 人次 歐美及外國客：19197 人次 港、澳同胞：170483 人次 臺同胞：20026 人次 2004 年各月入境旅游人數(shù) 月 份 合 計 外國人 全 年 210626 19197 一月 12098 8955 二月 11211 9012 三月 14324 7811 四月 30187

23、 15822 五月 13201 7643 六月 14329 9231 七月 10877 7847 八月 32415 7698 九月 14574 8761 十月 34233 16773 十一月 12761 8546 十二月 10416 7732 港澳同胞 170483 3122 3477 3784 3347 6076 3540 3061 3791 3124 3211 2967 3749 單位：人 臺灣同胞 20026 1377 976 864 1563 1178 1167 1223 1324 1099 1906 1211 835 G2004 年入境旅游客人到訪目的劃分： 參加商務(wù)活動及會議人數(shù)

24、： 萬人次觀光休閑人數(shù) ： 萬人次探親訪友人數(shù) ： 1.1 萬人次為華效勞員工 ： 萬人次其它入境目的 ： 2.68 萬人次月 份全 年 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月十二月2004 年各月入境外國旅游人數(shù)按目的分單位：人 合 計 會議/商務(wù) 觀光休閑 探親訪友 效勞員工210626 115831 42349 11178 14723 12098 8955 3122 984 1377 11211 9012 3477 1024 976 14324 7811 3784 1145 864 30187 15822 3347 891 1563 13201 7643 60

25、76 1178 1178 14329 9231 3540 832 1167 10877 7847 3061 834 1223 32415 7698 3791 943 1324 14574 8761 3124 781 1099 34233 16773 3211 855 1906 12761 8546 2967 876 1211 10416 7732 3749 835 835 其 他 26545 2131 1796 1366 2109 2235 2671 2415 2196 2083 2967 2461 2115 13 市場調(diào)研分析 H2003 年接待國際旅游者人數(shù) 合 計 項 目 1.外國人 2

26、.華僑 3.港澳同胞 4.臺灣同胞 人數(shù)(人) 162，300 18，057 780 132，961 10,502 人天數(shù)(人天) 333,602 25,941 1,456 286,350 19,855 I2004 年接待國際旅游者人數(shù) 合 計 項 目 1.外國人 2.華僑 3.港澳同胞 4.臺灣同胞 人數(shù)(人) 210,626 19,197 920 170,493 20,026 人天數(shù)(人天) 379,046 39,370 1,524 291,526 45,084 僑 胞 胞國 華 同 同澳 灣J. 2003 年接待國際旅游者人數(shù)比照(圖表) 18 000016 000014 000012

27、000010 00008 00006 00004 00002 00000.總數(shù)人入境人數(shù)港臺入境國 華 同 同 人澳 灣 總.K. 20032004 年接待國際旅游者人天數(shù)比照(圖表) 250 000200 000150 000100 00050 0000人 僑 胞 胞 數(shù)入2003年2004年14 市場調(diào)研分析 代表年份旅行社入境市場情況 2004 年末，全區(qū)納入統(tǒng)計范圍的旅行社共有 18 家，比上年末增加 4 家，其中國際旅行社 6 家，比上年增加 2 家，國內(nèi)旅行社 12 家，比上年末增加 2 家。 2004 年全區(qū)國際旅行社共招來入境旅游者 8.68 萬人次， 14.11 萬人天，分別

28、比上年增長 %和 %。經(jīng)旅行社接待的入境旅游者為 6.26 萬人次， 10.81 萬人天，分別比上年增長 501.92 %和 506.1 %。 * 年度入境外國旅客按入境方式進行人數(shù)統(tǒng)計 02 旅游外匯收入 萬美元 月 份 全年 總 計 船 舶 637.2 飛 機 6026.7 火 車 451.4 汽 車 2336.4 旅客平均停留時間、平均消費數(shù)額、酒店平均入住率年度比照 A旅客平均停留時間 經(jīng)調(diào)研 2004 年接待入境旅游者總計 萬人次，平均停 留 天，2004 年順德接待過夜旅游者總計 萬人次，比2003 年增加 萬人次，比 03 年增長 %，平均停留 天 。 B平均消費數(shù)額 2004

29、年順德地區(qū)入境旅游者人均天消費情況 人均天花費元/人天 439.52 外國人 708 香港同胞 289.20 澳門同胞 428.10 臺灣同胞 323.78 小計 團體 散客 人均天花費外國人 香港同胞 澳門同胞 從 2004 年入境旅游者人均天消費 (元) 437.52 708.5 289.2 428.10 399.68 631.9 270.3 396.8 468.21 736.7 311.8 452.1 臺灣同胞 323.78 309.2 367.6 15 市場調(diào)研分析 5酒店業(yè)開展?fàn)顩r 2005 年是國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的快速開展年，全國旅游飯店有了較大的開展。截止 2004 年底增加星級飯店

30、22 家，累計五星級 0 家，四星級 8 家，三星級 8 家，二星級 6 家，一星級 0 家。 5.1 順德酒店按星級構(gòu)成劃分： 二星級2 7.2%一星級0.0%五星級0.0%四星級3 6.4%三星級 % 5 星級： 0 家 占 0% 4 星級： 8 家 3 星級： 8 家 2 星級： 6 家 1 星級： 0 家 占 36.4% 占 36.4% 占 27.2% 占 0% 其中 4 星級 8 家酒店中: * 由國際飯店管理公司管理或者掛牌的飯店： 4 星級 1 家 * 由國內(nèi)飯店管理公司管理或者掛牌的飯店： 4 星級 0 家 * 未參加任何連鎖管理品牌的獨立運營飯店，業(yè)主自行管理 或者自行組織管

31、理團隊進行管理的飯店： 4 星級 7 家 全區(qū)共有商務(wù)酒店、度假酒店、招待所等各種類型酒店 160 多家。 還有 10 家在建的星級酒店 16 市場調(diào)研分析 5.2 順德星級酒店按客房規(guī)模劃分為： 300-499間客房12.5%200-299間客房12.5%500間客房以上0%99間客房以下25%500 間客房以上的 300499 間客房的 200299 間客房的 100199 間客房的 0 1 1 4 家 家 家 家 占 占 占 占 100-199間客房50%0% 12.5% 12.5% 50.0% 99 間客房以下的 2 家 占 25.0% 其中 4 星級飯店按客房規(guī)模劃分 總計 8 客房

32、間數(shù) 500 間以上 0 客房 間數(shù) 300-499 1 客房間數(shù)200-299 2 客房間數(shù)100-199 3 客房間數(shù) 99 以下 2 國有 集體 股份合 聯(lián)營 有限責(zé)總計 順德星級酒店按經(jīng)濟類型劃分為： 國有企業(yè) 0 集體企業(yè) 1 股份合作企業(yè) 1 聯(lián)營企業(yè) 0 有限責(zé)任公司 9 股份 1 私營企業(yè) 8 其它內(nèi)資企業(yè) 1 港澳臺企業(yè) 0 中外合作經(jīng)營企業(yè) 1 22 其中 4 星級飯店按經(jīng)濟類型劃分 企業(yè) 企業(yè) 作企業(yè) 企業(yè) 任公司8 0 0 1 0 0 家 家 家 家 家 家 家 家 家 家 家 股份有限公司 0 其他 港澳臺私營內(nèi)資 投資企企業(yè) 0 %4.5 %4.5 %0 %40.9

33、 %4.5 %36.4 % 4.5 %0 %4.5 %四舍五入100%企業(yè) 業(yè) 6 0 1 外商投資企業(yè)0 17 市場調(diào)研分析 全員勞動 人均占用 人均實現(xiàn)利潤 人均實現(xiàn)利稅 生產(chǎn)率 固定資產(chǎn)原值 萬元/人 萬元/人 酒店業(yè)收入 2002 年酒店營業(yè)收入總額 億元; 2003 年酒店營業(yè)收入總額 億元; 2004 年，星級酒店營業(yè)收入總額 億元,同比增長 45.2%; 酒店業(yè)上繳營業(yè)稅金上繳營業(yè)稅總額 億元。 其中順德地區(qū) 4 星級酒店營業(yè)收入構(gòu)成:4 星級飯店營業(yè)收入總額及其構(gòu)成 營業(yè)收入 客 房 餐 飲 商 品 萬元 % % % 31,500 45 48% 1% 4 星級飯店每間客房的收益

34、 飯店規(guī)模 客房 每間客房 每間客房 飯店數(shù)家 客房數(shù) 床位數(shù) 出租率 年收入 年接待人數(shù)間 張 % 萬元 人 8 1464 2576 75% 20920.2 560，000 4 星級飯店的人均效益 萬元/人 萬元/人 12.8 4.48 0.1344 其 他 % 6% 每間客房 年接待人天數(shù)人天 61，320，000 年末從業(yè)人員人 2460 飯店業(yè) 商務(wù) 商務(wù) 每日可供出租 1464 377 每日實際入住 1098 309 每間客房 462 533 每間客房 32040 36963每間客房固定費用136590 157582總支出占總收入19% 19% 每間客房平均稅務(wù) 1326811231

35、005.5 酒店平均房價及出租率 其各項數(shù)據(jù)指標(biāo)呈如下分布 所有 國際管4 星 理 4 星業(yè)務(wù)摘要 飯店數(shù)量 8 1 客房數(shù) 客房數(shù) 平均入住率 75% 82% 平均凈房價 616 650 日平均收入 每間客房 168,63 194,54總收入 0 5 總支出 及管理費后收益 百分比 及折舊后收益 8 占總收入百分比 73% 73% 國內(nèi)管理 4 星商務(wù)餐飲娛樂0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 業(yè)主自行管理 4 星商務(wù)住宿餐飲娛樂7 1087 789 72.5% 565 410 149,650 25440 124210 17% 112986 75.5% 所有 3 星 住宿/餐飲/

36、娛樂 8 1036 704 68% 275 179 65,335 10127 55208 15.5% 50308 77% 所有 2 星 住宿/餐飲/娛樂 6 432 255 59% 183 108 39,420 5203 34217 13.2% 31457 79.8% 星級酒店業(yè)一至五星年平均出租率 60.14% 18 市場調(diào)研分析 順德 4 星級酒店平均入住率年度比照 酒店 仙泉酒店 新世界萬怡酒店 碧桂園度假村酒店碧桂花城大酒店 新君悅大酒店 鹿茵酒店 福盈酒店 均安碧桂園大酒店星級4 4 4 4 4 4 4 4 2003 年1-9 月平均 2004 年平均 管理公司 順德碧桂園 17%

37、55% 順德碧桂園 24% 76% 順德碧桂園 22% 70% 工程區(qū)域內(nèi)競爭對手酒店年度平均入住率比照 入住率% 入住率% 自行管理 20% 75% 美國萬豪國際集團 28% 68% 物業(yè)開展 物業(yè)開展 自行管理 25% 68% 自行管理 26% 95% 自行管理 32% 86% 物業(yè)開展 備注 2003 年 5 月開張 6. 酒店市場未來開展趨勢預(yù)測 未來市場預(yù)測: 21 世紀，酒店的竟?fàn)幵絹碓节呄蛞环N更高質(zhì)量的競爭，這競爭就是文化的競爭，特色競爭，效勞競爭。 主題式酒店 主題酒店也稱為“特色酒店，是以某一特定的主題，來表達酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氣氛，讓顧客獲得富有個性的

38、文化感受；同時將效勞工程融入主題，以個性化的效勞取代一般化的效勞。 主題酒店從建設(shè)開始就注重其主題文化的營造。從設(shè)計、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營、效勞都注重酒店獨特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象。 主題酒店作為一種正在興起的酒店開展新形態(tài)，在我國的開展歷史不長，分布范圍目前也僅僅局現(xiàn)在酒店業(yè)比擬興旺的廣東、上海、深圳等地。我國第一家真正意義上的主題酒店，是 2002 年 5月在深圳開業(yè)的威尼斯酒店，它融合了文藝復(fù)興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以威尼斯文化為主體進行裝飾。 19 市場調(diào)研分析 產(chǎn)權(quán)式酒店它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者

39、，投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅 同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)的一種模式，這種模式也成為我國休閑度假酒店和旅游房地產(chǎn)開展的一種新趨勢。 綠色酒店21 世紀是環(huán)保的世紀，是綠色的世紀，一家中檔酒店每日經(jīng)營所需能耗和廢氣的排放量與同規(guī)模的工礦企業(yè)相當(dāng)。當(dāng)今世界已進入綠色革命的環(huán)保時代，綠色酒店也因 此應(yīng)運而生。綠色飯店提倡的就是綠色經(jīng)營與綠色管理。所謂綠色經(jīng)營不外乎包括兩點，一是減少一次性物品消耗，加強回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費開支。而綠色管理那么包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。 品牌連鎖

40、式酒店中國酒店市場作為一個新興市場 ，擴展空間廣闊，希爾頓、假日、喜來登、雅高等國際知名酒店集團都先后進入并搶灘這個市場，這些酒店集團之所以能夠在國際市場大行其道，其根源就在于品牌。中國酒店業(yè)要想在國際競爭中占有一席之地，必然要創(chuàng)造自己的品牌，走品牌化連鎖的道路。連鎖也稱聯(lián)號，是指所有成員均使用統(tǒng)一字號或商標(biāo)的企業(yè)共同體，未來中國的酒店發(fā)展，品牌就是優(yōu)勢，連鎖就是趨勢。 精品酒店精品酒店特色先行、不拘一格、不限體量、風(fēng)格各異,各有獨道,每一個房間都可能有一個故事、 一個夢想。 也許展示著沉淀的歷史、文化,歷盡滄桑,跨越時空;也許體會著極具先進科技與智能,時尚奢華。使每一位居停的客人體會到流動的

41、藝術(shù)精品,盡顯奢華、貴氣與身份。20 市場調(diào)研分析 7. 酒店市場開展對工程的影響二零零零年，跨國酒店集團已經(jīng)開始在中國二線城市和地區(qū)布點，外資的進入不僅將佛山酒店納入國際營銷網(wǎng)絡(luò)，先進的管理和經(jīng)營理念也可以帶動佛山酒店更快與國際接軌。2005 年開始，無論從經(jīng)營理念或模式上說都將可能更先進、更靈活，佛山酒店業(yè)績將進入一個“氣候性開展時期。7.1 開展?jié)摿?jīng)濟繁榮商機無限2004 年順德人均 GDP 名列廣東及佛山地區(qū)前茅，經(jīng)濟開展迅猛是酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)得以開展的優(yōu)勢之一。各色會議、節(jié)慶同時吸引大量商務(wù)客人，建設(shè)文化大省、歷史文化名城等各種工程增多，如今年廣東省旅游文化節(jié)的重頭戲亞洲藝術(shù)節(jié)等文

42、化活動對商務(wù)客商的拉動，且佛山各種商務(wù)展會活動不斷增加，如陶瓷、家電、花卉等活動頻頻開展，勢必吸引大量客商入住酒店。 國際商務(wù)客源提供時機順德目前共有外商投資企業(yè) 1423 家，世界 500 強投資工程 3個，在順德科技工業(yè)園 A、C 園區(qū)規(guī)劃新的汽配產(chǎn)業(yè)園將承接更多的海外汽配企業(yè)前來投資。伴隨外資投資及順德對外交流的日益開展，國際商務(wù)客源將提供酒店更多的生存開展時機。伴隨本地民俗文化等傳統(tǒng)資源、旅游資源進一步整合及旅行社的生意，來廣東觀光、旅游、商務(wù)活動的港、澳、臺各階層客源也將提升酒店的市場時機。21 市場調(diào)研分析 高星級酒店缺乏帶來投資時機佛山目前高星級酒店缺乏。近幾年來，每年春秋兩季展

43、會旺季，佛山高星級酒店入住率接近 100%。而由于本地酒店業(yè)承載能力缺乏，不少商務(wù)住客因為佛山缺少下榻的理想酒店，分流到廣州、中山等鄰近城市，這樣，每年從佛山流失的游客達 100 萬人次。順德地區(qū)目前尚無五星級酒店，打造五星級酒店的方案目前也在緊密籌備中，其中有正在進行升級改造的新世界萬怡酒店、和本工程海景酒店等。為了適應(yīng)佛山經(jīng)濟開展，方案在今后 10 年內(nèi)建成 5 家至 9家五星酒店。相對滯后的酒店業(yè)也將因地緣優(yōu)勢及優(yōu)越的投資環(huán)境等讓各類投資企業(yè)看好其巨大潛力和上升空間，紛紛把目光緊鎖佛山市場。佛山酒店業(yè)將進入一個突破性的開展階段。 酒店管理趨勢與國際接軌2004 年底開始，伴隨國有資產(chǎn)高星

44、級酒店陸續(xù)成功轉(zhuǎn)制，引入全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，佛山酒店業(yè)正式開始與國際接軌。 競爭力影響伴隨現(xiàn)有 4 星級酒店改造升級和近幾年看好投資前景的酒店業(yè)，工程將潛在更大的競爭市場，然而把握時機爭取快速搶占高端市場樹立地域標(biāo)志，加以依托政府對工程支持將可以有效推動工程成功?？v觀廣東佛山地區(qū)酒店趨勢，近期 2-3 年內(nèi)在順德開發(fā)投資五星級酒店，仍有較大的市場時機。22 個案分析 二 個案分析1. 市場調(diào)研個案比照分析市場調(diào)研個案比照表詳見后頁。23 個案分析 2. 個案分析 酒店 索菲特御景灣酒店 星級座落地點 東莞市東城區(qū)迎賓路 8 號 報價幣種 人民幣

45、 管理公司 法國雅高國際酒店 企業(yè)性質(zhì) 國營企業(yè)郵政編碼 523129 結(jié)算幣種 人民幣 索 菲特御景灣酒店 地理交通距市中心/公里數(shù) 8 公里距機場/公里數(shù) 85 公里 新白云機場距火車站/公里數(shù) )65 公里 廣州火車站可搭乘地鐵線路 無 周邊環(huán)境簡述 占地 60000 平方米，位于東莞市東城區(qū)虎英旅游區(qū)的虎英公園內(nèi)，距廣州白云國際機場不到 65 分鐘車程，距深圳黃田機場 45 分鐘，交通便利。 其它 員工人數(shù) 800 個 停車位數(shù)量 330 個 上年總收入萬元 12000上年毛利率：47.5% 投資總額 5 億元人民幣 2 22 22 22 22 2高級一臥室

46、躍層 3 間 / 75 m -150 m 2,600 2,080 2 22,900 2,320 2 23,600 2,880 2 23,900 3,120 房間類型(按受訪酒店的 實際房間類型進行分類) 工程 房間數(shù) 門市價 散客價 團體價 面積(套內(nèi)建筑面積)高級客房 72 間 667 500 435 35 m -40 m 2 2豪華客房 116 間 759 570 495 35 m -40 m 湖景房 68 間 1058 795 688 35 m -40 m 湖景套房 12 間 1783 1338 1159 70 m -80 m 1,600 套房 套房 套房 套房 總統(tǒng)套房 1 間 180

47、00 13500 11700 500 m 2加床 200 元 其它(公寓) 無 客房總數(shù) 269 間 平均房價 612 元年平均出租率 72 %餐飲 餐廳名稱 數(shù)量 總座位數(shù) 面積 平 均消費單位：元/人/餐 大堂吧 1 個 120 個 200 平方米 35 元/人 茶園 1 個 90 個 270 平方米 45 元/人 爵士吧 1 個 80 個 280 平方米 35 元/人 巴西西餐廳 1 個 200 個 330 平方米 58 元/人 中餐廳 包房 15 間 400 個 約 32 平方米 50 元/人 配套設(shè)施 宴會廳/會議室 (面積及可容座位數(shù) ) 會議室 22 間見附表 1 御景園宴會廳可

48、容納 1000 多人 950 平方米 紫光殿會議中心可容納 600 人 655 平方米 娛樂/康體設(shè)施 (面積/收費標(biāo)準) 娛樂設(shè)施面積共約 680 平方米 大廳 386 平方米 可容納 60 人 不設(shè)最低收費 大房 2 間 32 平方米 可容 12 人 880 元最低消費 小房 4 間 25 平方米 可容 10 人 780 元最低消費 康體設(shè)施面積共大廳約 30 平方米， 沐足 100 元/60 分鐘，20 間房包括 4 間水療 中式 280 元/60 分鐘，泰式 250 元/60 分鐘 游泳池面積約 2600 平方水深 米-2 米， 會員 6800 元/年 憑房卡免費 健身憑房卡免費，不對

49、外，約 22 平方米 電梯品牌、載客量、數(shù)量 品牌：三菱電梯； 載客量：10 人； 數(shù)量：6 部 空調(diào)是否中央空調(diào)、品牌 是中央空調(diào)品牌 SIKO 24 個案分析 酒店特色簡述 酒店客源分析 東莞御景灣酒店是由東莞東城區(qū)政府與香港 ACE 公司合資建造的一間超豪華五星級商務(wù)度假酒店，它由全球最大的酒店管理公司之一法國雅高國際酒店經(jīng)營管理，采用五星級酒店流行的美國 Fidelio 酒店管理軟件及金蝶財務(wù)軟件系統(tǒng)。 客源渠道 占客源總數(shù)比例 備注來源地 散客客源 73% 國內(nèi) 58%、國外 42% 會議客源 20% 國內(nèi)商務(wù)人士 團隊客源 5% 國內(nèi)商務(wù)人士 長住客源 2% 國內(nèi)人士 其他客源 無

50、 無 附表 1 附錄： 廳室 嘉德 嘉慶 嘉福 武陵春 玉樓春 畫堂春 沁園春 鄭和廳 文德廳 府英廳 龍圖 虎英 鳳儀 彩虹 晨星 朗日 影月 長風(fēng) 朝陽 碧云 御景園 宴會廳 劇院式人 30 180 80 20 20 20 20 / / / 20 20 22 30 / / / 50 35 50 900 600 教學(xué)式人16 100 50 15 15 15 15 / / / 15 15 18 20 / / / 35 25 35 460 400 座談式人/ / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 宴會人/ / / 15 15 15 15 60 20

51、20 15 15 18 / / / / / / / 600 400 自助餐人 30 70 50 20 20 20 20 120 30 30 20 20 22 25 15 25 25 35 25 35 1000 700 報價元/單元700 2300 1200 400 400 400 400 2800 700 600 400 400 400 1000 600 900 1200 1000 600 1000 8000 6000 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 備注 客房設(shè)施 中央冷暖空調(diào) 冷熱水供給 國際國內(nèi)直拔 IC 智能卡門鎖 私人電子保險柜

52、 可接收 CNN、HBO 等 視頻信號 免費提供寬帶上網(wǎng) 舞池板 -移動 每組 7 米 X 4 米 活動舞 臺-可升 降6 尺 X 8 尺 演講臺 -帶酒店 標(biāo)志 抽獎鼓 -可轉(zhuǎn)動 告示牌 雷射、 教鞭 夾紙板 可移動 屏幕 普通立 式臺式麥 克風(fēng) 錄像機 V HS、DV D 碟 機 29 寸彩 色電視 機 投影機 V EGA 幻燈機 E LMO 胸針式 麥克風(fēng) 會議室設(shè)備 無 線麥克 風(fēng) 卡 拉 OK 設(shè) 備 液 晶大屏 幕多媒體 投影機 - P hilips 150 寸 大 屏幕投 影機 - Mits ubishi 150 寸 液 晶大屏 幕多媒體 投影機 - M itsubi shi 1

53、50 寸 電 子白板 有復(fù)印 功能 - P anason ic 多 功能會 議麥克風(fēng) 系統(tǒng) - Phi lips 黑板畫架/平板名字卡片 鋼筆，鉛筆講臺 椅子桌子25 個案分析 酒店 喜來登大酒店 星級座落地點 東莞市厚街鎮(zhèn) S256 省道莞太路段 報價幣種 人民幣 管理公司喜來登集團 企業(yè)性質(zhì) 民營企業(yè)郵政編碼 523962 結(jié)算幣種 人民幣 喜來登大酒店 地理交通距市中心/公里數(shù) 10 公里距機場/公里數(shù) 80 公里 新白云機場 距火車站/公里數(shù) ) 60 公里 廣州火車站 可搭乘地鐵線路 無 周邊環(huán)境簡述 距廣州白云國際機場不到 1

54、 小時車程，距深圳黃田機場 30 分鐘，搭乘游船僅需 90 分鐘便可直達香港，澳門。其它 員工人數(shù) 670 個 停車位數(shù)量 328 個 上年總收入萬元 10600上年毛利率：46% 投資總額 億元人民幣 房間類型(按受訪酒店的 實際房間類型進行分類) 工程 房間數(shù) 門市價 散客價 團體價 面積(套內(nèi)建筑面積)高級客房 52 間 1288 697 623 32 平方米 豪華客房 230 間 1398 768 672 32 平方米 豪華園景房 38 間 1568 862 753 38 平方米 行政商務(wù)房 58 間 1828 1005 877 38 平方米 豪華套房 27 間 2498 1374 1

55、200 48 平方米 行政商務(wù)套房 7 間 3498 1918 1674 60 平方米 總統(tǒng)套房 1 間 28888 15888 13800 360 平方米 其它(公寓) 無 客房總數(shù) 413 間 平均房價 596 元年平均出租率 80 %餐飲 餐廳名稱 數(shù)量 總座位數(shù) 面積 平均消費 單位：元/人。餐御園西餐廳 1 個 220 個 360 平方 人均約 118 元/人 東方閣中餐廳 1 個 250 個 380 平方 人均約 120 元/人 御園全日餐廳 1 個 180 個 420 平方 人均約 158 元/人 意大利餐廳 1 個 120 個 260 平方 人均約 150 元/人 石彩日本餐廳

56、 1 個 99 個 320 平方 人均約 180 元/人 配套設(shè)施 宴會廳/會議室 (面積 及 可容座位數(shù) ) 豪華宴會廳1間 會議廳7間 詳情見附表 娛樂/康體設(shè)施 (面積/收費標(biāo)準) 鋼琴酒廊 60 個餐位 218 平方米 大堂酒巴 45 個餐位 68 元/人 KTV 78 間包房 不設(shè)最低消費 大房房費 43 平方米 380 元 中房房費 32 平方米 280 元 小房房費 20 平方米 280 元 桑拿沐足 50 元/75 分鐘，套票：450 元/10 張 電梯品牌、載客量、數(shù)量 品牌：三菱電梯 載客量：15 人 數(shù)量：6 部 空調(diào) 中央空調(diào)品牌約克 26 個案分析 酒店特色簡述 由東

57、莞市昌明實業(yè)投資興建的世界著名酒店，由管理集團喜 來登管理的東莞喜來喜大酒店于 2003年 6 月開始試營業(yè)。喜來登管理集團隸屬于喜達屋酒店/度假村寰宇集團，是喜達屋酒店/度假村寰宇集團的六個品牌之一，在全球 80 多個國家有近 800 間酒店。 酒店客源分析 客源渠道 散客客源 會議客源 團隊客源 長住客源 其他客源 注：其它客源指網(wǎng)絡(luò)公司 占客源總數(shù)比例 65% 3% 25% 無 7% 備注來源地 國內(nèi) 35%、國外 65% 國內(nèi)商務(wù)人士 國內(nèi)商務(wù)人士 無 國內(nèi) 75%，國外 25% 會議/宴會設(shè)施及收費標(biāo)準 豪華宴會廳 S1 宴會廳 S2 宴會廳 S3 宴會廳 M1 會議室 M2 會議室

58、 M3 會議室 M5 會議室 M6 會議室 M7 會議室 董事會議室 休息大廳 空中花園 劇院式人 1200 450 250 450 70 60 90 70 70 180 70 教學(xué)式人 930 350 150 350 60 45 75 50 50 130 60 座談式人 420 180 80 180 36 30 35 25 25 66 36 宴會人910 350 140 350 50 40 80 50 50 100 50 300 自助餐人 1200 450 250 450 70 60 90 70 70 180 70 400 590 備注 27 個案分析 酒店 新世界萬怡酒店 星級 0757-

59、22218333 座落地點 順德區(qū)大良清暉路 150 號 報價幣種 人民幣 管理公司 美國萬豪國際集團 企業(yè)性質(zhì) 外資企業(yè)郵政編碼 528300 結(jié)算幣種 人民幣 新世界萬 怡酒店 地理交通距市中心/公里數(shù) 0 公里距機場/公里數(shù) 80 公里廣州機場距火車站/公里數(shù) 40 公里廣州火車站可搭乘地鐵線路 無 周邊環(huán)境 簡述 酒店座落于大良區(qū)中心黃金地段，毗鄰商業(yè)購物街和風(fēng)景名勝廣東四大名園之一的清暉園、西山古廟，距寶林寺、陳村花卉世界、寶墨園及香江野生動物園 10-30 分鐘車程。 其它 員工人數(shù) 568 個 停車位數(shù)量 183 個 上年總收入萬元 9767投資總額

60、 5 億元人民幣 22房間類型(按受訪酒店的 實際房間類型進行分類) 工程 房間數(shù) 市價 折扣價 團體價 面積(套內(nèi))豪華房 245 間 1000 650 500 34 標(biāo)準套房 27 間 1500 975 750 57 高級套房 11 間 2000 1300 1000 57 商務(wù)豪華房 53 間 1320 850 660 34 商務(wù)標(biāo)準套房 7 間 1820 1183 910 57 商務(wù)高級套房 3 間 2320 1508 1160 57 商務(wù)豪華套房 6 間 3500 3500 3500 68 (見注 1) 總統(tǒng)套房 1 間 1200 12000 12000 120 0 客房總數(shù)目 353