長(zhǎng)春地塊完整版

1、宏觀市場(chǎng)研究PART 1房地產(chǎn)市場(chǎng)研究PART 2 取地策略建議PART 3宏觀市場(chǎng)研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃宏觀篇/城市概況/地理區(qū)位長(zhǎng)春，吉林省省會(huì)，政府行政級(jí)別為副省級(jí)。被譽(yù)為“北國(guó)春城”。中國(guó)最大汽車工業(yè)城市，位于東三省中央，地理位置較好，距離哈爾濱220km，沈陽(yáng)280km，北京850km。哈爾濱北京沈陽(yáng)220km280km850km長(zhǎng)春長(zhǎng)春宏觀篇/城市概況/行政區(qū)劃、人口注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)長(zhǎng)春市轄6區(qū)3縣級(jí)市1縣，總面積20604平方公里，常住人口800萬(wàn)人，戶籍人口756萬(wàn)人，屬于人口流入型城市；其中市區(qū)面積4926平方公里，市區(qū)人口363萬(wàn)人。長(zhǎng)春市

2、轄6區(qū)3縣級(jí)市1縣：南關(guān)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、寬城區(qū)、二道區(qū)、綠園區(qū)、雙陽(yáng)區(qū)、九臺(tái)市、榆樹(shù)市、德惠市、農(nóng)安縣；其中包括凈月、汽車、經(jīng)開(kāi)、高新4個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、4個(gè)新城（北部、南部、西部、凈月西部）、1個(gè)國(guó)家先導(dǎo)區(qū)（長(zhǎng)東北）、1個(gè)生態(tài)旅游度假區(qū)（蓮花山）、1個(gè)國(guó)家綜合保稅區(qū)（興隆保稅區(qū)）、2省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（南部都市、長(zhǎng)江路） 。宏觀市場(chǎng)研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/GDP、人均GDP宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009-2013年長(zhǎng)春市GDP總量保持均值10%以上的高速增長(zhǎng)，2013年達(dá)到5003億元，

3、同比增長(zhǎng)12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增長(zhǎng)12.2%，增幅較大；人均GDP10300美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期，以改善需求為主。根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系以及長(zhǎng)春GDP近年來(lái)增速，判斷長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2013年長(zhǎng)春實(shí)現(xiàn)GDP總額637億元，同比增長(zhǎng)12.2%；人均GDP83814元，同比增長(zhǎng)11.86%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)以改善需求為主。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/固定資產(chǎn)投資2013年前三季度，長(zhǎng)春市完成固定資產(chǎn)投資額2875.5億元，同比增長(zhǎng)了15.1%。其中：工業(yè)投資1399.9億元，增長(zhǎng)22.4%。國(guó)有及國(guó)有控股投

4、資完成735.3億元，增長(zhǎng)65.8%；民間投資完成1626.2億元，增長(zhǎng)22.4%，占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到65.1%。2008-2012年長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)投資額逐年增長(zhǎng)。2012年固定資產(chǎn)投資額達(dá)3172億元，同比增長(zhǎng)30.3%，固定資產(chǎn)投資占GDP比值為71%，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展為主導(dǎo)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比例較大，近年均以30%以上的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，城市投資環(huán)境較好與周邊城市相比，城市固定資產(chǎn)投資較低，仍有一定上漲空間注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)近年長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)周邊城市固定資產(chǎn)投資橫向?qū)Ρ群暧^篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/房地產(chǎn)投資近年房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，2011年呈爆發(fā)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2012

5、年投資額649億元，同比增長(zhǎng)-2.5%；2013年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為13.6%，整體投資比例偏低，正常為20%-25%，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。近年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)投資走勢(shì)2013年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降。2013年以來(lái)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)影響，房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷。全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，房地產(chǎn)業(yè)成為短期內(nèi)繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素之一。2012年前三季度長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資445.6億元，增長(zhǎng)24.5%。而2013年前三季度有所下降。房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積一直低于2012年，反映出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期周邊城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重對(duì)比多年來(lái)長(zhǎng)春都是以第二產(chǎn)業(yè)為

6、主導(dǎo),近幾年隨著工業(yè)投資力度的不斷加大,工業(yè)的主導(dǎo)地位仍不會(huì)改變,并比重逐漸加大，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。從數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在逐步加快，主要是由于政府加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的扶持。隨著第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，將有力地帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增值不斷增加，但其占比基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，其欠發(fā)達(dá)直接導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)缺乏活力，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)新的發(fā)展階段。2013年前三季度，長(zhǎng)春市GDP總量完成3294.6億元，增長(zhǎng)8.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值166.6億元，增長(zhǎng)2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1784.3億元，增長(zhǎng)10%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13

7、43.7億元，增長(zhǎng)7.9% 。2013年前三季度三產(chǎn)比例為5:54:41。宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/三產(chǎn)結(jié)構(gòu)近年長(zhǎng)春市歷年三產(chǎn)走勢(shì)2013年前三季度，居民收入同步增長(zhǎng)，長(zhǎng)春市場(chǎng)物價(jià)總水平持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。城市居民人均可支配收入達(dá)到20160元，同比增長(zhǎng)18.7%。人均可支配收入不斷提升，人民的生活水平也得到了長(zhǎng)足的改善。市民的消費(fèi)能力逐年增強(qiáng)，部分消費(fèi)需求需要被引導(dǎo)才可釋放。2013年前三季度人均消費(fèi)支出為14536元，同比增長(zhǎng)15%。人均消費(fèi)性支出整體顯示為穩(wěn)定增長(zhǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)，而且增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，城市總消費(fèi)水平也在不斷升高。隨著長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將為居民創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，在未來(lái)幾年里，長(zhǎng)春市的發(fā)展

8、水平還將以較高的速度持續(xù)發(fā)展。宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/居民收入近年城鎮(zhèn)居民收入逐年增長(zhǎng)，2012年人均收入2.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12.7%；在周邊城市中排名第三。2008年-2011年長(zhǎng)春市CPI波動(dòng)上升，同比去年增長(zhǎng)了1.9%，增長(zhǎng)幅度處于正常水平。2008年-2011年長(zhǎng)春市CPI值呈波動(dòng)上升，2008年-2010年波動(dòng)性較大，波動(dòng)幅度最大到4.6%，2011年CPI值為105.5%，同比去年增長(zhǎng)了1.9%，2012年CPI值為102.3%，2013年CPI值為105.9%，同比去年增長(zhǎng)了3.6% CPI的增長(zhǎng)幅度不是非常大。宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/CPI2008年-2011年長(zhǎng)春市CPI波動(dòng)上升，20

9、13年同比上漲3.6%，增長(zhǎng)幅度處于正常水平。近年長(zhǎng)春市歷年CPI走勢(shì)圖宏觀市場(chǎng)研究PART 1城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃北部城區(qū)要通過(guò)老工業(yè)基地和棚戶區(qū)的改造，整合鐵北、宋家等北部空間成為城市最重要的生活區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)要加強(qiáng)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改善城區(qū)生活環(huán)境質(zhì)量。從規(guī)劃內(nèi)容就可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)北城區(qū)的景象。鐵北、宋家所在的寬城區(qū)是長(zhǎng)春市最老的城區(qū)，在長(zhǎng)春發(fā)展歷史上具有非常重要的地位，民間素有“先有寬城子，后有長(zhǎng)春市”之說(shuō)。它不僅見(jiàn)證了這座年輕城市的成長(zhǎng)歷程，還創(chuàng)造了其中諸多“之最”。如，第一座發(fā)電廠，第一座煤氣廠，第一個(gè)防疫站，第一輛出租車。2013年長(zhǎng)春的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)更加快速，城市主要

10、向南發(fā)展南部新城，向北發(fā)展高新北區(qū)。宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/城市規(guī)劃南部新城高新北區(qū)長(zhǎng)春首條地下隧道將通車據(jù)了解，飛躍路隧道是飛躍路貫通工程的地下部分，于2010年9月12日開(kāi)工建。這條隧道全長(zhǎng)86.17米，是目前長(zhǎng)春最長(zhǎng)的地下隧道工程，也是長(zhǎng)春第一條地下隧道。飛躍路隧道的通車，意味著今后從長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)到汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和西客站等地，將不用再繞道，可直接到達(dá)。長(zhǎng)春地鐵1號(hào)線已建成1/4，地鐵5號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線2017年后開(kāi)建地鐵1號(hào)線已全面開(kāi)工，人民大街站、北京大街站等站都已開(kāi)始施工。目前已大約完成工程進(jìn)度的四分之一。長(zhǎng)春市遠(yuǎn)期規(guī)劃在市區(qū)約建設(shè)7條快速軌道交通線路，其中包括5條地鐵和兩條

11、輕軌。第一階段是2000年至2010年，建設(shè)輕軌3號(hào)線、4號(hào)線；第二階段是2010年至2017年，建地鐵1號(hào)線、2號(hào)線；2017年以后，開(kāi)始建設(shè)地鐵5號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線和輕軌郊區(qū)延長(zhǎng)線。長(zhǎng)春市公共交通系統(tǒng)的不斷完善，尤其是“兩縱三橫”快速路的基本通車，很大程度地緩解了市內(nèi)的交通壓力，讓居民出行更加快速便捷，拉近城市各區(qū)域之間的距離，同時(shí)也對(duì)公共交通周邊的房地產(chǎn)發(fā)展起到積極促進(jìn)作用，更加有利于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域優(yōu)化配置宏觀篇/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/交通規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)研究PART 2土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)競(jìng)品分析 單位：萬(wàn)2013年全市共成交土地1088.02萬(wàn)，同比下降21.2%；按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，成交量為17

12、22.41萬(wàn)，同比下降19.6%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析，2013年全市土地成交面積呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，主要是因?yàn)殡S著國(guó)家調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。從容積率變化來(lái)看，2013年全年成交土地的平均容積率水平為1.58，同比有所增長(zhǎng)。 單位：萬(wàn)市場(chǎng)篇/土地市場(chǎng)/成交量 2013年全市共成交土地1088.02萬(wàn)，同比下降21.2%；按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，成交量為1722.41萬(wàn)，同比下降19.6%。成交面積逐年下滑，主要是因?yàn)殡S著國(guó)家調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地從容積率變化來(lái)看，2013年全年成交土地的平均容積率水平為1.58，同比有所增長(zhǎng)。 單位：元/2013年長(zhǎng)春市成交的土地單價(jià)為2209元/，同比

13、上升48.9%；成交的樓面地價(jià)為1395元/，同比上升46.1 %。溢價(jià)率方面，2013年成交土地溢價(jià)率4.3%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)篇/土地市場(chǎng)/成交價(jià) 2013年長(zhǎng)春市成交的土地單價(jià)為2209元/，同比上升48.9%；按容積率1.58計(jì)算，折合約230萬(wàn)元/畝。成交的樓面地價(jià)為1395元/，同比上升46.1%。溢價(jià)率方面，2013年成交土地溢價(jià)率4.3%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。 單位：元/ 各區(qū)域成交價(jià)格波動(dòng)較大，南關(guān)區(qū)地價(jià)居于所有區(qū)域的首位，其次是二道區(qū)、凈月區(qū)。從溢價(jià)率方面來(lái)看，高新南區(qū)的溢價(jià)率為17.5%，汽貿(mào)區(qū)和寬城區(qū)的溢價(jià)率分別為11.6%和11%；其他大部分區(qū)域溢價(jià)率都比較低

14、。市場(chǎng)篇/土地市場(chǎng)/成交區(qū)域2013年，各區(qū)域成交土地價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大。從具體區(qū)域來(lái)看，南關(guān)區(qū)土地單價(jià)5365元/，居于所有區(qū)域的首位，其次是二道區(qū)、凈月區(qū)。另外，從樓面地價(jià)來(lái)看，區(qū)域之間的價(jià)格波動(dòng)度相對(duì)不是太大，南關(guān)區(qū)樓面地價(jià)2166元/，居于所有區(qū)域首位，其次為二道區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)。從溢價(jià)率方面來(lái)看，高新南區(qū)的溢價(jià)率為17.5%，汽貿(mào)區(qū)和寬城區(qū)的溢價(jià)率分別為11.6%和11%；其他大部分區(qū)域溢價(jià)率都比較低。成交方面2013年，成交的土地面積為1088萬(wàn)（16311畝），同比下降21.2%。區(qū)域成交面積不一，汽貿(mào)區(qū)、高新區(qū)是主力成交區(qū)域，分別占總成交量的22.1、22。住宅商服是成交主力，占總成交

15、量的62.5；工業(yè)用地次之。成交面積以掛牌出讓為主。2013年，居住類用地成交建設(shè)用地面積1246.7萬(wàn)，同比上升31.3%。價(jià)格方面2013年長(zhǎng)春市成交的土地單價(jià)為2209元/，同比上升48.9%；成交的樓面地價(jià)為1395元/，同比上升46.1 %，平均溢價(jià)率有所上升。住宅類土地市場(chǎng)中朝陽(yáng)區(qū)土地單價(jià)6292元/，居于所有區(qū)域的首位，其次是南關(guān)區(qū)、二道區(qū)。2013年成交的土地中以商業(yè)類用地價(jià)格最高，土地單價(jià)為3803元/，溢價(jià)率為3.9%，；其次為住宅類用地，土地單價(jià)3315元/，溢價(jià)率為4.7%。市場(chǎng)篇/土地市場(chǎng)/小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究PART 2土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)競(jìng)品分析2013年長(zhǎng)春房地產(chǎn)施

16、工面積為5222.3萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增加1.92%。2013年長(zhǎng)春市商品房竣工面積為372萬(wàn)平方米。商品房峻工面積同環(huán)比下降59.3%。自2007年開(kāi)始長(zhǎng)春市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢(shì)，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工面積出現(xiàn)小幅下降，自2011年開(kāi)始，施工面積增長(zhǎng)率急速下滑。市場(chǎng)篇/商品房市場(chǎng)/施竣工面積2013年長(zhǎng)春房地產(chǎn)施工面積為5222.3萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增加1.92%。自2007年開(kāi)始長(zhǎng)春市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢(shì)，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工面積出現(xiàn)小幅下降，自2011年開(kāi)始，施工面積增長(zhǎng)率急速下滑2013年長(zhǎng)春市商品房竣工面積為372萬(wàn)平方米。商品房峻工面積同環(huán)比下降59.3%

17、。市場(chǎng)篇/商品房市場(chǎng)/供銷走勢(shì) 從商品房2008-2013年度供應(yīng)面積走勢(shì)圖上可以看出，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境影響，2009年開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)小幅下滑，而后市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)良好，商品市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，2013年為今年新高，達(dá)到996.6萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)3.9%。2008年后商品房成交走勢(shì)呈現(xiàn)“U”型，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響2008年市場(chǎng)低迷，之后隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸走出低谷和政策刺激，長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)成交再度迅速反彈，2009年迅速上升達(dá)到811.5萬(wàn)平方米，2012年成交量開(kāi)始逐漸上揚(yáng)，2013年出現(xiàn)近年新峰值，達(dá)到850.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%2013年全年商品房供應(yīng)996萬(wàn)方

18、，成交850萬(wàn)方，供求基本平衡，市場(chǎng)比較健康自2009年以來(lái)供應(yīng)量較前年出現(xiàn)小幅下滑后，商品房供應(yīng)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2008年后商品房成交走勢(shì)呈現(xiàn)倒“U”型走勢(shì)，主要受近年調(diào)控影響。市場(chǎng)篇/商品房市場(chǎng)/供求比2013年長(zhǎng)春商品房供求1.11，近年整體供小于求，市場(chǎng)需求旺盛，比較健康。 2008-2013年間，其中2009、2010、2013年的供求比均大于12008年整體市場(chǎng)受金融危機(jī)影響長(zhǎng)春市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。2009年以來(lái)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)快速的復(fù)蘇、回暖、繁榮。由最低點(diǎn)，供求比從前一年的0.65增至1.25，主要由于政府加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成交繁榮。2010年和2011年由于房地

19、產(chǎn)調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，供求比出現(xiàn)走低，分別為1.04和0.69。隨著城市加速發(fā)展，置業(yè)需求逐漸釋放，2013年長(zhǎng)春市場(chǎng)供求比有所拉升。2008-2013年商品房成交均價(jià)持續(xù)上漲，2013年均價(jià)已達(dá)6609元/，同比增長(zhǎng)4.9%市場(chǎng)篇/商品房市場(chǎng)/成交均價(jià)從2008年以來(lái)，商品房均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)，2008-2011年價(jià)格攀升迅猛，2010漲幅較大，漲幅達(dá)到27.8%， 2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入施行有效抑制了商品房?jī)r(jià)格的快速上漲，2012年商品房成交均價(jià)與2011年基本持平，2013年價(jià)格同比去年僅上漲4.9%，維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)除2012年供應(yīng)同比下降外，總體呈上漲趨勢(shì)，2

20、013年供應(yīng)量達(dá)到峰值，同比上漲23.5%。成交受調(diào)控影響較大，2013年商品住宅成交758萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)34.6% 市場(chǎng)篇/商品住宅市場(chǎng)/供銷走勢(shì)2007年供應(yīng)量帶領(lǐng)2008年的供應(yīng)量持續(xù)上漲；2009年因受2008年市場(chǎng)低迷的影響，各開(kāi)發(fā)商推案較為謹(jǐn)慎，而導(dǎo)致本年供應(yīng)量略微上漲；2011年由于穩(wěn)健的貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商推盤謹(jǐn)慎，至2012年商品住宅供應(yīng)量又出現(xiàn)大幅下降，2013年政治調(diào)控的堅(jiān)持，基本保持了政策調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但長(zhǎng)春作為內(nèi)地三線城市，受影響不大，本年供應(yīng)量有所上漲，為近年來(lái)最高，達(dá)到830.12萬(wàn)平方米。從2007年始，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，

21、住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了逐年下降的現(xiàn)象，尤其是2008年，更由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，商品住宅市場(chǎng)走入低迷期，使得成交量同比大幅度下降，2010年開(kāi)始，政府開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅取消了買房的優(yōu)惠政策，還從整治開(kāi)發(fā)商囤地到終端消費(fèi)的限購(gòu)不一而足，2011年調(diào)控政策繼續(xù)深入執(zhí)行，貨幣政策同時(shí)緊縮，使商品住宅成交繼續(xù)下滑。2013年成交量有所上漲，達(dá)到歷年來(lái)成交量最高點(diǎn)，757.99萬(wàn)平方米。商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)中有升，2011年均價(jià)最高，2012年調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，價(jià)格漲幅有所下降，2013年均價(jià)6590元/，同比小幅上漲2.0%。近年商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)篇/商品住宅市場(chǎng)/成交均價(jià)總體來(lái)看，20

22、08-2011年商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)；2009-2011年商品住宅價(jià)格大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，商品住宅價(jià)格同比上漲27.6%，達(dá)到6710元/平方米， 2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)價(jià)格的抑制作用開(kāi)始顯現(xiàn)，增幅回落，較去年上升17.9%。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)價(jià)格影響力度加大，價(jià)格明顯下降，同比下降3.7%，2013年調(diào)控政策的持續(xù)，對(duì)價(jià)格的影響逐漸減小，均價(jià)小幅上漲2% 市場(chǎng)篇/寬城區(qū)市場(chǎng)/供銷走勢(shì)寬城區(qū)市場(chǎng)整體供求平衡，2013年供應(yīng)111萬(wàn)方，銷售101萬(wàn)方，供求比1.1，市場(chǎng)健康；住宅近年上漲較快，3年上漲1000元，2013年均價(jià)達(dá)到5621元/，同比上漲6.9%

23、。寬城區(qū)市場(chǎng)整體供求平衡，2012年供略大于求，全年供應(yīng)108萬(wàn)方，銷售80萬(wàn)方，供求比1.34；2013年供應(yīng)111萬(wàn)方，銷售101萬(wàn)方，供求比1.1，市場(chǎng)健康；住宅近年上漲較快，3年上漲1000元，2012年均價(jià)上漲幅度較大，全年上漲15.7%，達(dá)到5258元/；2013年均價(jià)達(dá)到5621元/，同比上漲6.9%。全市商品房存量約668萬(wàn)方，需9個(gè)月時(shí)間消化，短期內(nèi)市場(chǎng)健康；年去化量850萬(wàn)方存量668萬(wàn)方市場(chǎng)消化速度9個(gè)月分項(xiàng)數(shù)值土地5年總建面（萬(wàn)方）11428商品房5年銷售量（萬(wàn)方）3662土地待開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)方）7766商品房年銷售（萬(wàn)方）850土地待開(kāi)發(fā)量去化周期9年土地待開(kāi)發(fā)量約77

24、66萬(wàn)方，需要9年時(shí)間銷售完畢，土地存量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；存量土地待開(kāi)發(fā)量市場(chǎng)篇/商品住宅市場(chǎng)/存量分析市場(chǎng)篇/商品房市場(chǎng)/小結(jié)供應(yīng)方面自2009年以來(lái)供應(yīng)量較前年出現(xiàn)小幅下滑后，商品房供應(yīng)呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；2013年1-12月長(zhǎng)春市商品房月度新增供應(yīng)量整體呈不規(guī)則變化；成交方面2008年后商品房成交走勢(shì)呈現(xiàn)倒“U”型走勢(shì)，主要受近年調(diào)控影響；2013年1-12月成交量呈波浪型變化，春秋兩季成交表現(xiàn)旺盛；供求方面2008-2013年商品房供求比波動(dòng)較大，13年供求比為1：0.85；2013年1-12月月度供求比走勢(shì)波動(dòng)劇烈價(jià)格方面2008-2013年商品房成交均價(jià)持續(xù)上漲，本年均價(jià)已達(dá)6609元

25、/；2013年1-12月份月度成交均價(jià)漲幅平穩(wěn)；存量方面商品房存量688萬(wàn)方，9個(gè)月即可去化，短期內(nèi)市場(chǎng)健康土地市場(chǎng)待開(kāi)發(fā)量7766萬(wàn)方，需要9年時(shí)間去化，未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)研究PART 2土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)競(jìng)品分析市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/樓市格局長(zhǎng)春市場(chǎng)基本分為5個(gè)板塊，城市主要向南發(fā)展南部新城，向北發(fā)展高新北區(qū)，樓盤多集中在西南板塊和城北板塊，兩板塊屬于近期的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，地塊屬于城北板塊。西南板塊城南板塊城東板塊城西板塊城北板塊市區(qū)共有100多個(gè)樓盤在售，多集中在西南板塊和城北板塊。西南板塊有約30個(gè)樓盤在售城北板塊有約35個(gè)樓盤在售城西板塊有約11個(gè)樓盤在售城南板塊有約10個(gè)樓盤在

26、售城東板塊有約20個(gè)樓盤在售市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/價(jià)格分布長(zhǎng)春市場(chǎng)價(jià)格差異較大，但基本上四環(huán)外價(jià)格是最低的，其中以城北四環(huán)外價(jià)格最低，約4500-5500元/；地鐵沿線價(jià)格稍高，價(jià)格最高的是城南板塊，有的樓盤價(jià)格達(dá)到9000-10000元/。四環(huán)外5000-6000元/城南7000-8500元/城東板塊6500-7000元/城北板塊5500-7000市區(qū)價(jià)格差異較大，四環(huán)內(nèi)外價(jià)差明顯，有約1000元/的差價(jià)。城北四環(huán)外均價(jià)4500-5500元/城北四環(huán)內(nèi)均價(jià)約6000-7000元/城南四環(huán)外均價(jià)5000-6000元/價(jià)格最高的是城南地鐵沿線樓盤，均價(jià)約9000-10000元/城西均價(jià)約7000-8

27、000元/城東約6500-7000元/城西7000-8000元/四環(huán)外4500-5500元/市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/競(jìng)品選取區(qū)域樓盤名稱體量（萬(wàn)方）主力戶型（）均價(jià)（元/）四環(huán)外凱旋明珠3060-844600金色佳園1850-123高層4300多層5300益和國(guó)際城2041-1184700四環(huán)內(nèi)金都小鎮(zhèn)65585500恒大城14099-177低價(jià)5680（精裝）英倫小鎮(zhèn)3447-140高層5400洋房6400萬(wàn)龍第十城2439-896600塞納陽(yáng)光2087-1906100東田青年城10065-1156400新大華府5.3107-1306200地塊位于城北，選取城北片區(qū)在售樓盤作為參考，根據(jù)在售樓盤可

28、以判斷，城北四環(huán)外高層價(jià)格約4000-5000元/，四環(huán)內(nèi)高層5500-6500元/，越靠近市區(qū)，配套越成熟，價(jià)格越高。地塊周邊樓盤分布圖市場(chǎng)篇/寬城區(qū)市場(chǎng)/銷售排名排名項(xiàng)目名稱板塊成交面積（）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/）成交金額（萬(wàn)元）1新星宇和順鐵北板塊34,1694225,98520,4502恒大城雁鳴湖板塊15,2981306,2629,5803東安白金首府鐵北板塊12,4971785,5376,9194上臺(tái)花園鐵北板塊11,5101465,2156,0035兆豐凱旋明珠鐵北板塊10,3261434,6474,7996英倫小鎮(zhèn)雁鳴湖板塊9,9531235,5225,4967中冶藍(lán)城雁鳴湖板

29、塊9,9061046,3726,3128萬(wàn)盛國(guó)邦鐵北板塊8,1451085,9984,8869華大城鐵北板塊7,2561005,7744,19010郡望安石鐵北板塊6,612885,3733,553寬城區(qū)市場(chǎng)銷售相對(duì)緩慢，2013年銷冠年去化3.4萬(wàn)方，第二名僅1.5萬(wàn)方，差距較大；區(qū)域樓盤年均去化約1萬(wàn)方。項(xiàng)目地址：寬城北凱旋路新光復(fù)路市場(chǎng)前物業(yè)類型：高層 、多層 占地面積:129000平方米 建筑面積:300000平方米 容積率：2.32開(kāi)盤時(shí)間：2011/11銷售均價(jià)：4600元/開(kāi)發(fā)商：吉林兆豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兆豐凱旋明珠規(guī)劃產(chǎn)品含住宅、臨街門市及千余米長(zhǎng)現(xiàn)代情景商業(yè)街，項(xiàng)目產(chǎn)品以高

30、層為主多層為輔，戶型面積區(qū)間約為50-170平米之間。凱旋明珠市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/競(jìng)品分析凱旋明珠地塊位置主力戶型：65兩房107三房項(xiàng)目地址：寬城青年路與北四環(huán)交會(huì)處物業(yè)類型：高層 、多層 占地面積:250000平方米 建筑面積:650000平方米 容積率：2.6開(kāi)盤時(shí)間：2014/3銷售均價(jià)：5500元/開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春市勝贏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5分鐘直達(dá)北湖生態(tài)濕地公園，奧林匹克公園，雁鳴湖水系前面環(huán)繞，配套大型生活超市、6萬(wàn)平生活體驗(yàn)商街、4萬(wàn)平五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大漢宮酒店、千平英倫教堂廣場(chǎng)。金都小鎮(zhèn)市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/競(jìng)品分析金都小鎮(zhèn)地塊位置主力戶型：79兩房項(xiàng)目地址：青年路與繞城高速交會(huì)處以南物業(yè)類

31、型：高層 、多層 占地面積：84700平方米 建筑面積：181213平方米 銷售均價(jià)：高層4300、多層5300元/開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春勝贏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.0首次開(kāi)盤時(shí)間：2011/8項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)大型綜合購(gòu)物超市、羽毛球場(chǎng)、幼兒園等配套設(shè)施。項(xiàng)目以多層住宅為主，配合高層住宅產(chǎn)品，戶型面積在50120平米之間。金色佳園市場(chǎng)篇/競(jìng)品分析/競(jìng)品分析金色佳園地塊位置主力戶型：64兩房主力戶型：82兩房取地策略建議PART 3地塊分析取地建議區(qū)位分析：地塊位于長(zhǎng)春市長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，距市中心直線距離19.46km。交通條件：基地周圍有長(zhǎng)哈鐵路、環(huán)城高速、長(zhǎng)農(nóng)公路及規(guī)劃軌道交通1號(hào)線等主要通道，對(duì)內(nèi)對(duì)外

32、均有較好的可達(dá)性。項(xiàng)目周邊公共交通線路很少。城市人流主要來(lái)向： 項(xiàng)目周邊凱旋路連接主城區(qū)，經(jīng)凱旋路轉(zhuǎn)乙九路進(jìn)入本項(xiàng)目十分便利，故城市人流主要來(lái)向?yàn)檠貏P旋路由南向北進(jìn)入乙九路方向。地塊篇/地塊位置地塊篇/地塊現(xiàn)狀用地四界范圍：丙六十三路以南，丙六十路以西，丙六十四以北，乙八路以東。用地現(xiàn)狀：用地平坦，無(wú)明顯高差?；貎?nèi)無(wú)現(xiàn)狀建筑。項(xiàng)目四至：用地北側(cè)為170m寬的高速公路防護(hù)綠地，西側(cè)為物流園配套住宅，東側(cè)為商業(yè)配套， 南側(cè)為物流園綜合交易展示區(qū)。周邊用地屬性均為規(guī)劃屬性，現(xiàn)為待建空地。 地塊篇/指標(biāo)分析地塊面積397畝，為二類居住用地，容積率1.78，規(guī)劃總建面58萬(wàn)方，其中住宅44萬(wàn)方，公建3

33、.2萬(wàn)方，地下11建筑面積萬(wàn)方。取地策略建議PART 3地塊分析取地建議比較樓盤名稱凱旋明珠金色家園益和國(guó)際城金都小鎮(zhèn)在售均價(jià)（元/）4600430047005500本案與其他樓盤的比較價(jià)4700455046504750本案評(píng)估定價(jià)（元/）4500-4800當(dāng)前本案住宅市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估值為4500-4800元/平米1、從當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)推算（若售價(jià)每年自然提升5%），本案可實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約5000-6000元/（2014年底上市銷售）高層售價(jià)預(yù)估地塊篇/取地價(jià)格不考慮商業(yè)時(shí)，高層入市價(jià)格按4500-4800元/計(jì)算，要保證項(xiàng)目10%的投資收益率，地價(jià)不能超過(guò)50萬(wàn)元/畝。土地價(jià)格預(yù)測(cè)分析表地塊入市價(jià)格以

34、450-4800元/計(jì)算，投資利潤(rùn)率10%時(shí)，項(xiàng)目能保證一定收益；此時(shí)地塊地價(jià)約30-50萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約為300-450元/。40004300450048005000投資利潤(rùn)率總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）0%0.57 14 120 1.81 46 384 2.64 66 560 3.88 98 824 4.71 119 1000 3%0.08 2 17 1.29 33 2

35、74 2.10 53 445 3.30 83 701 4.11 104 872 5%-0.22 -6 -48 0.96 24 204 1.75 44 372 2.94 74 623 3.73 94 791 8%-0.66 -17 -141 0.49 12 104 1.26 32 267 2.41 61 511 3.18 80 674 10%-0.94 -24 -200 0.19 5 40 0.94 24 200 2.07 52 440 2.83 71 600 12%-1.21 -31 -257 -0.10 -3 -21 0.64 16 136 1.75 44 372 2.49 63 529 1

36、5%-1.60 -40 -339 -0.52 -13 -110 0.20 5 43 1.29 32 273 2.01 51 426 18%-1.97 -50 -417 -0.91 -23 -193 -0.21 -5 -44 0.85 21 180 1.55 39 329 20%-2.20 -55 -467 -1.16 -29 -247 -0.47 -12 -100 0.57 14 120 1.26 32 267 25%-2.75 -69 -584 -1.76 -44 -373 -1.09 -28 -232 -0.10 -2 -21 0.57 14 120 地塊篇/取地價(jià)格注：按純住宅方式計(jì)算，

37、不考慮商業(yè)及車位計(jì)算商業(yè)及車位，高層按入市價(jià)格4500-4800元/計(jì)算，要保證項(xiàng)目10%的投資收益率，地價(jià)不能超過(guò)100萬(wàn)元/畝。土地價(jià)格預(yù)測(cè)分析表地塊入市價(jià)格以4500-4800元/計(jì)算，投資利潤(rùn)率10%時(shí)，項(xiàng)目能保證一定收益；此時(shí)地塊地價(jià)約80-100萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約為700-850元/。40004300450048005000投資利潤(rùn)率總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）總地價(jià)(億元）單位地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）0

38、%3.10 78 657 4.26 107 903 5.03 127 1068 6.19 156 1314 6.96 175 1478 3%2.54 64 539 3.67 92 778 4.42 111 937 5.54 140 1176 6.29 158 1336 5%2.19 55 464 3.29 83 698 4.03 101 855 5.13 129 1089 5.87 148 1245 8%1.68 42 357 2.75 69 585 3.47 87 736 4.54 114 964 5.26 132 1116 10%1.36 34 288 2.41 61 512 3.12 7

39、8 661 4.17 105 885 4.87 123 1034 12%1.05 26 223 2.08 52 442 2.77 70 589 3.81 96 808 4.50 113 955 15%0.60 15 128 1.61 41 342 2.28 58 485 3.29 83 699 3.96 100 841 18%0.18 5 38 1.16 29 247 1.82 46 386 2.80 71 594 3.45 87 733 20%-0.09 -2 -19 0.88 22 186 1.52 38 323 2.49 63 528 3.13 79 664 25%-0.73 -18 -154 0.20 5 42 0.82 21 174 1.75 44 371 2.36 60 502 地塊篇/取地價(jià)格注：商業(yè)按1萬(wàn)元/計(jì)算，車位按4萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算分別按照地價(jià)130萬(wàn)元/畝、100萬(wàn)元/畝、80萬(wàn)元/畝計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。入市價(jià)格：高層住宅4800元/商業(yè)10000元/車位4萬(wàn)元/個(gè)靜態(tài)成本測(cè)算項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）單方指標(biāo)（元/m2）土地費(fèi)用51,610.001,094.96綜合成本160,256.3