關(guān)于“揚(yáng)州人家”項(xiàng)目的策劃設(shè)想

1、.PAGE ：.；PAGE 7關(guān)于“揚(yáng)州人家工程的謀劃想象最近幾天我們調(diào)查了貴公司“揚(yáng)州人家的地塊，結(jié)合“全程謀劃招標(biāo)闡明我們對(duì)該工程有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)和想象。我們尋覓房地產(chǎn)的規(guī)律性，我們預(yù)測(cè)市場(chǎng)，但我們依然強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。特別是在猛烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，我們以為，再縝密的方案都有能夠被突變的市場(chǎng)侵襲的全盤絡(luò)索。所以，環(huán)藝經(jīng)紀(jì)規(guī)辟風(fēng)險(xiǎn)的根本原那么是：速戰(zhàn)速?zèng)Q，快進(jìn)快出。強(qiáng)調(diào)盡量縮短銷售周期，用市場(chǎng)的資金去運(yùn)作工程。在市場(chǎng)的推行中，我們注重品牌的建立、注重對(duì)客戶的忠實(shí)度。品牌的營(yíng)建本質(zhì)就是客戶自信心度的營(yíng)建。在務(wù)虛的營(yíng)銷中，建立市場(chǎng)知名度與佳譽(yù)度。我們?nèi)詫⒗^續(xù)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)州外鄉(xiāng)公司的優(yōu)勢(shì)，用專業(yè)的心去做好這個(gè)

2、工程，去博得這個(gè)市場(chǎng)。下面引見(jiàn)我們的初期謀劃想象一、謀劃所涉及的范圍與內(nèi)容1、目前揚(yáng)州餐飲文娛行業(yè)揚(yáng)州特征老店的調(diào)查以及開(kāi)展趨勢(shì)分析2、工程的總體功能定位及支持理由包括業(yè)種選擇行業(yè)種類的比例劃分業(yè)態(tài)選擇運(yùn)營(yíng)管理的方式3、工程的目的客戶群定位及支持理由4、工程的各樓層功能分布定位及支持理由5、工程運(yùn)營(yíng)的控制戰(zhàn)略建議包括物業(yè)出賣時(shí)的控制戰(zhàn)略物業(yè)出租時(shí)的控制戰(zhàn)略物業(yè)招商時(shí)的控制戰(zhàn)略物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的控制戰(zhàn)略6、工程廣告推行謀劃創(chuàng)意包括工程招商廣告創(chuàng)意工程出賣的廣告創(chuàng)意工程出租的廣告創(chuàng)意運(yùn)營(yíng)初期的廣告創(chuàng)意7、工程的促銷戰(zhàn)略開(kāi)盤、開(kāi)業(yè)儀式的全程謀劃物業(yè)出租、出賣時(shí)的促銷戰(zhàn)略工程運(yùn)營(yíng)初期的促銷戰(zhàn)略8、工程創(chuàng)新

3、謀劃與國(guó)內(nèi)的戰(zhàn)略同伴協(xié)作方式及推進(jìn)方向傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的整合謀劃傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與旅游、休閑概念的整合謀劃傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)時(shí)段與新型消費(fèi)時(shí)段的整合謀劃其它有關(guān)傳統(tǒng)效力措施的提升與創(chuàng)新謀劃9、添加贏利性工程謀劃頂樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)建議一切內(nèi)外廣告系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)建議停車場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建議物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)建議10、工程未來(lái)招商的整體方案設(shè)計(jì)11、工程租售戰(zhàn)略建議12、工程重組戰(zhàn)略建議13、工程所面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略建議14、各種不同的運(yùn)作方式及其投入與產(chǎn)出的比效分析二、處理方案處理方案一：運(yùn)營(yíng)方式即“怎樣變現(xiàn)，從市場(chǎng)中獲取資金 戰(zhàn)略之一：要先有一個(gè)全面激活的方案。這個(gè)方案不僅要讓我們以為可行，而且要讓我們未來(lái)的協(xié)作同伴

4、也以為與公司協(xié)作這個(gè)工程前景樂(lè)觀、效益可觀，情愿協(xié)作。讓他們產(chǎn)生投資協(xié)作的盼望。戰(zhàn)略之二：整合資源、減少直接投入。舉例來(lái)說(shuō)假設(shè)我們把裝修到一定程度的商場(chǎng)整體或大面積地分割出租，可以直接租給未來(lái)的工程運(yùn)營(yíng)者，也可以租給與人協(xié)作的商場(chǎng)管理公司，然后我們把帶租約的樓盤賣掉變現(xiàn)。這一方法主要針對(duì)的是各大供應(yīng)商、經(jīng)銷商。戰(zhàn)略之三：在工程啟動(dòng)之前，尋覓好需求房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司或個(gè)人運(yùn)營(yíng)者，在其提早投入一部分資金的情況下，根據(jù)他們的運(yùn)營(yíng)需求進(jìn)展平面規(guī)劃劃分、建筑設(shè)計(jì)。這一方法可以躲避很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并吸引了前期部分資金。戰(zhàn)略之四：進(jìn)展反租。假設(shè)分散性的出租或出賣不適用的時(shí)候。我們?cè)O(shè)定一個(gè)固定的年利率進(jìn)展前往。而

5、商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)找一家專業(yè)的管理公司，或者與我們協(xié)作運(yùn)營(yíng)成立新的管理公司。這樣我們不僅賣了樓，還可以出租我們賣了的商鋪。而對(duì)于小投資者那么降低了其風(fēng)險(xiǎn)，保證了利潤(rùn)，不用本人運(yùn)營(yíng)。這樣就構(gòu)成一切權(quán)與運(yùn)營(yíng)權(quán)的分別。戰(zhàn)略之五：用帶租約的方式，將物業(yè)整合包裝到上市公司，這是直接到資本市場(chǎng)套現(xiàn)。假設(shè)我們能將工程包裝的很好，用其吸引某個(gè)效益不好的上市公司，他會(huì)非常高興協(xié)作，以改動(dòng)他們不好的公眾籠統(tǒng)。并借我們的題材，提升他們股票市值表現(xiàn)。戰(zhàn)略之六：謀劃包裝好一個(gè)個(gè)小的單元，然后用小單元去吸引資金。深圳的“為食歡樂(lè)城就是采用這種方式。戰(zhàn)略之七：擴(kuò)展工程前期協(xié)作公司之間的運(yùn)作，如謀劃公司、設(shè)計(jì)公司、招商公司、管理公司

6、等提早組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，保證信息平衡，從而到達(dá)共贏的目的。公司運(yùn)作的過(guò)程中，建議有熟習(xí)揚(yáng)州外鄉(xiāng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣的謀劃公司和具有外地大型商業(yè)操作閱歷的外地謀劃公司結(jié)合，這樣可以到達(dá)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的良好效果。處理方案二：構(gòu)筑品牌即“怎樣銷售工程要在揚(yáng)州地域乃至江蘇省甚至全國(guó)的旅游、餐飲、休閑等行業(yè)圈內(nèi)行成高知名度的強(qiáng)有力品牌，我們以為要到達(dá)目的，主要在于以下十大手段的整合運(yùn)用業(yè)種的選擇及組合方式上的創(chuàng)新在業(yè)態(tài)提升及功能定位上創(chuàng)新在組織管理及運(yùn)作機(jī)制上創(chuàng)新在整體的籠統(tǒng)提升包括內(nèi)外裝修進(jìn)展創(chuàng)新。在這里，我們要力爭(zhēng)到達(dá)“標(biāo)志性消費(fèi)場(chǎng)所、標(biāo)志性建筑、標(biāo)志性的裝修在營(yíng)業(yè)時(shí)間安排上的創(chuàng)新在效力內(nèi)容與效力方法進(jìn)展創(chuàng)新在廣告

7、推行與促銷手法的創(chuàng)新。要求對(duì)一切的廣告有嚴(yán)厲的謀劃，使其產(chǎn)生震憾力效果在電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)方式上進(jìn)展創(chuàng)新。采用動(dòng)態(tài)的促銷，使1個(gè)商場(chǎng)變成10個(gè)商場(chǎng)，把靜態(tài)的商場(chǎng)變成動(dòng)態(tài)的。供應(yīng)商同伴關(guān)系建立上的創(chuàng)新低本錢運(yùn)營(yíng)、高收益報(bào)答運(yùn)營(yíng)上創(chuàng)新以上述十大戰(zhàn)略反映出一條規(guī)那么，這就是強(qiáng)勢(shì)其實(shí)是一種整體性上的而不是強(qiáng)調(diào)某一戰(zhàn)略或做好某一點(diǎn)就能到達(dá)強(qiáng)勢(shì)。強(qiáng)勢(shì)就是優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑了強(qiáng)勢(shì)就是構(gòu)筑了企業(yè)的中心競(jìng)爭(zhēng)力，這樣才干繼續(xù)的成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。處理方案三：工程定位“賣給誰(shuí)詳細(xì)的說(shuō)應(yīng)做好五個(gè)方面的任務(wù)功能定位品牌定位籠統(tǒng)定位業(yè)種選擇與業(yè)態(tài)提升定位效力與管理定位經(jīng)過(guò)做好以上五個(gè)定位方面的任務(wù)，最終才干到達(dá)我們?cè)O(shè)定的定位目的，

8、即“要成為市場(chǎng)與需求的指點(diǎn)者。要成為這個(gè)指點(diǎn)者就必需從以下幾個(gè)方面入手了解周邊消費(fèi)者的情況及潛在需求了解周邊商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)種類及運(yùn)營(yíng)情況了解周邊商鋪的銷售方式及背景我們必需找出極具特征和競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)種與業(yè)態(tài)，即我們未來(lái)銷售什么和以什么創(chuàng)新方式銷售，以及怎樣不斷改良效力與管理不斷提高客戶的稱心度。目前傳統(tǒng)業(yè)態(tài)是：制造商零售商零售商顧客。這種方式是如今普通商場(chǎng)普遍采用的方式。我們稱為傳統(tǒng)方式。而按照我們做市場(chǎng)與需求的領(lǐng)跑者的定位方式，即我們所談的創(chuàng)新方式它的圖型是，了解消費(fèi)者并知道他們的潛在需求，然后根據(jù)需求去運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)。這種操作可以說(shuō)是目前全球最為暢行的一種創(chuàng)新方式。即以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的原那么。這種方式

9、是全球管理界公認(rèn)的巨匠美國(guó)人羅杰布萊克威爾提出的需求鏈原理而設(shè)計(jì)的。傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)與這種業(yè)態(tài)的本質(zhì)區(qū)別，一方面受制于供應(yīng)商，另一方面受消費(fèi)者的制約，是以產(chǎn)品為中心，而不是以目的市場(chǎng)為導(dǎo)向。所以，斷定這種商業(yè)方式是不能夠有競(jìng)爭(zhēng)力的。要做市場(chǎng)與需求的領(lǐng)跑者，這種定位的典型就是“沃爾瑪，哪個(gè)供應(yīng)商都不敢對(duì)它叫板，沃爾瑪為消費(fèi)者提出的口號(hào)是“我永遠(yuǎn)都給他最廉價(jià)的。要實(shí)現(xiàn)成為市場(chǎng)與需求的指點(diǎn)者定位，主要從包括調(diào)查、分析、知道消費(fèi)者的潛在需求調(diào)查、分析、周邊的商場(chǎng)情況調(diào)查、分析市場(chǎng)供應(yīng)商的情況以上三步簽約以后詳細(xì)展開(kāi)調(diào)查假設(shè)不經(jīng)過(guò)以上的三步，就草率的憑空進(jìn)展什么謀劃方案，即是一種拍腦袋的做法，極不科學(xué)，那必定會(huì)失敗。投資商要承當(dāng)宏大的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)展定位后，我們?cè)趯?duì)待顧客上也要?jiǎng)?chuàng)新。關(guān)鍵就是把“顧客是上帝改成“目的客戶是上帝。美國(guó)西南航空公司在目的客戶上的創(chuàng)新效力就是個(gè)好例子，也就是我們