中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之產(chǎn)業(yè)園區(qū)篇

1、目錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250019 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最具公募 REITs 基因的資產(chǎn)品類之一 5 HYPERLINK l _TOC_250018 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)特征與公募 REITs 特性契合 5 HYPERLINK l _TOC_250017 走過(guò)風(fēng)雨四十年，擁抱 REITs 新紀(jì)元 7 HYPERLINK l _TOC_250016 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 能為中國(guó)做什么 11 HYPERLINK l _TOC_250015 打通融資與退出通道是出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn) 11 HYPERLINK l _TOC_250014 促進(jìn)園區(qū)全生命周期管理，激發(fā)市場(chǎng)活力

2、12 HYPERLINK l _TOC_250013 推動(dòng)土地集約化利用和管理 14 HYPERLINK l _TOC_250012 區(qū)域經(jīng)濟(jì)集聚升級(jí)，助力中國(guó)制造 15 HYPERLINK l _TOC_250011 特色賽道空間廣闊，可參與、值得投的市場(chǎng) 17 HYPERLINK l _TOC_250010 中國(guó)有多少產(chǎn)業(yè)園區(qū)？ 17 HYPERLINK l _TOC_250009 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 產(chǎn)品初探：收益水平，項(xiàng)目規(guī)模，參與主體 19 HYPERLINK l _TOC_250008 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 國(guó)際視角：可觀的增速與穩(wěn)健的收益 24 HYPERLINK l _TOC

3、_250007 海外產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 并非主流類型，但資產(chǎn)體量仍不容忽視 24 HYPERLINK l _TOC_250006 經(jīng)典案例：新加坡騰飛房托，為園區(qū)插上“騰飛”翅膀 25 HYPERLINK l _TOC_250005 激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 市場(chǎng)活力的關(guān)鍵問(wèn)題 30 HYPERLINK l _TOC_250004 部分園區(qū)存在補(bǔ)貼等非市場(chǎng)化現(xiàn)象 30 HYPERLINK l _TOC_250003 合理的估值定價(jià)與完善的信息披露 31 HYPERLINK l _TOC_250002 稅收優(yōu)惠政策和管理人關(guān)系厘清 32 HYPERLINK l _TOC_250001 附錄 1

4、：國(guó)際主要市場(chǎng)包含園區(qū)資產(chǎn)的 REITs 列表 34 HYPERLINK l _TOC_250000 附錄 2：東湖高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募 REITs 申報(bào)詳情 35圖表圖表 1: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 底層資產(chǎn)類型和特征 5圖表 2: 工業(yè)用地年均出讓萬(wàn)宗以上 6圖表 3: 全國(guó)孵化器數(shù)量與場(chǎng)地面積快速增長(zhǎng) 6圖表 4: 廣義產(chǎn)業(yè)園區(qū)有多種類型，但行政層面的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”并非 REITs 語(yǔ)境下的“園區(qū)資產(chǎn)” 6圖表 5: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)自改革開(kāi)放至今經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段 8圖表 6: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種 9圖表 7: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)分為開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和投資管理幾個(gè)階段 9

5、圖表 8: 當(dāng)前國(guó)內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式還停留在 1.0 模式 10圖表 9: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資渠道廣泛，但以債權(quán)融資或偏債權(quán)性質(zhì)的融資為主 11圖表 10: 園區(qū)開(kāi)發(fā)類 PPP 項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的比例約 3.5% 11圖表 11: 但園區(qū)開(kāi)發(fā)類 PPP 項(xiàng)目投資額占比約 7.5% 11圖表 12: A 股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商杠桿率偏高 12圖表 13: A 股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍為凈流出 12圖表 14: 美國(guó)工業(yè)/物流板塊上市 REITs 資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于中國(guó)企業(yè) 12圖表 15: 德意志工業(yè) REIT 在其商業(yè)模式中特別強(qiáng)調(diào)對(duì)租戶網(wǎng)絡(luò)的建立和維護(hù) 13圖表 16: 近年產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)大宗交易

6、增加，但還是以上海等一線城市為主 13圖表 17: 中國(guó)城市建設(shè)用地 20%的面積為工業(yè)用地，高于國(guó)際水平 14圖表 18: 300 城成交工業(yè)用地容積率逐年提升 14圖表 19: 300 城工業(yè)用地土地均價(jià)從 2013 年起逐年增長(zhǎng) 14圖表 20: 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況改善，但仍有提升空間 15圖表 21: 各城市“M0 用地要求”中對(duì)于分割銷售的要求均較嚴(yán)格 15圖表 22: 國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)比例超 10% 16圖表 23: 國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)固定資產(chǎn)投資額占比近 10% 16圖表 24: 近十年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)量增速高 16圖表 25: 軟件互聯(lián)網(wǎng)、電子信息等科技行業(yè)吸

7、納量占比提升 16圖表 26: 裝備制造、新材料等產(chǎn)業(yè)是各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)最主要的產(chǎn)業(yè)類型 16圖表 27: 截至 2018 年，中國(guó)共有各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 2543 個(gè) 17圖表 28: 2009 年至今批準(zhǔn)設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量最多 17圖表 29: 開(kāi)發(fā)區(qū)面積以 600 公頃以下為主 17圖表 30: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍繞重點(diǎn)城市群呈現(xiàn)明顯的集聚 18圖表 31: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)分布詞云圖，物流、電商、文化創(chuàng)意、汽車、IT 軟件、電子等占比較高 18圖表 32: 中國(guó)廠房、數(shù)據(jù)中心資本化率較倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)更高 19圖表 33: 美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公、公寓資產(chǎn)的歷史資本化率 20圖表 34: 美國(guó)權(quán)益型 REITs 的

8、股息收益率低于資本化率，但在全球市場(chǎng)上并非普遍現(xiàn)象 20圖表 35: 2019 年美國(guó)各行業(yè)公募 REITs 隱含資本化率中，工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施較低 20圖表 36: 騰飛房產(chǎn)投資信托的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金收入逐年增長(zhǎng) 21圖表 37: 騰飛房托通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng) 21圖表 38: 近年重點(diǎn)城市商務(wù)園和廠房大宗交易一覽 22圖表 39: 英國(guó)商務(wù)園區(qū)各類物業(yè)中孵化器建造成本最高 22圖表 40: 中國(guó)園區(qū)資產(chǎn)建安成本在 10003000 元/平之間 22圖表 41: 典型研發(fā)樓和廠房成交預(yù)估毛收益率 22圖表 42: 政府平臺(tái)和政府主導(dǎo)園區(qū)企業(yè)或?yàn)槎唐谧钪饕陌l(fā)行主體 23圖表 43: 典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)

9、運(yùn)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)情況簡(jiǎn)介 23圖表 44: 美國(guó)與新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 樣本上市時(shí)間分布 24圖表 45: 美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 在 2020 年末市值占比 13% 24圖表 46: 美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 市值增速高于行業(yè)平均 24圖表 47: 新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 在 2020 年末市值占比 26% 25圖表 48: 新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 市值增速高于行業(yè)平均 25圖表 49: 德國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 在 2020 年末市值占比 8% 25圖表 50: 德國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 市值增速高于行業(yè)平均 25圖表 51: A-REIT 持有資產(chǎn)總值中近半數(shù)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)

10、 26圖表 52: 凱德集團(tuán)是 A-REIT 的最大股東 26圖表 53: A-REIT 前十大股東以資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為主 26圖表 54: A-REIT 在不同國(guó)家的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金來(lái)源差異較大 27圖表 55: A-REIT 平均租金逐年增長(zhǎng) 27圖表 56: A-REIT 的租賃收益逐年增長(zhǎng) 27圖表 57: A-REIT 通過(guò)物業(yè)收購(gòu)提高資產(chǎn)規(guī)模 28圖表 58: A-REIT 已累計(jì)開(kāi)發(fā) 16 個(gè)項(xiàng)目，成本超過(guò) 11 億新元 28圖表 59: A-REIT 的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)園和物流園 28圖表 60: A-REIT 的客戶行業(yè)分布非常多元 28圖表 61: A-REIT 股價(jià)明顯跑贏行業(yè)

11、指數(shù)，體現(xiàn)出防御性 29圖表 62: A-REIT 股息收益率中樞 5.30% 29圖表 63: A-REIT 隱含資本化率中樞 4.34% 29圖表 64: A-REIT 杠桿率維持低位 29圖表 65: 高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)上海和北京主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均日租金在 45 元/平 30圖表 66: 但實(shí)際上各個(gè)上市公司公告的租金數(shù)據(jù)并不能達(dá)到這一水平 30圖表 67: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)規(guī)范經(jīng)歷了從“一園一策”向“一區(qū)一策”轉(zhuǎn)變 31圖表 68: 目前北京、上海成交產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本化率低于 5% 31圖表 69: 美國(guó)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)資本化率在 5%以上 31圖表 70: 以騰飛房托為例，公司對(duì)于每一個(gè)收購(gòu)

12、資產(chǎn)的信息都有非常清晰的展示 32圖表 71: 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 搭建及上市流程涉及稅種 33圖表 72: 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 交易結(jié)構(gòu)概覽 33圖表 73: 美國(guó)、新加坡、德國(guó)包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的公募 REITs 產(chǎn)品列表 34圖表 74: 以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的類 REITs 近五年僅發(fā)行 2 單 35圖表 75: 東湖高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 產(chǎn)品要素 35圖表 76: 東湖高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 交易結(jié)構(gòu) 36產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最具公募 REITs 基因的資產(chǎn)品類之一產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)特征與公募 REITs 特性契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)（Industrial Parks）是某國(guó)家或地區(qū)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目的在

13、規(guī)劃區(qū)域內(nèi)聚集若干特定產(chǎn)業(yè)企業(yè)，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理，并常有政策傾斜的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常具有如下特征：1）產(chǎn)業(yè)集聚，在劃定的土地域內(nèi)提供產(chǎn)業(yè)必須的建筑設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)； 2）統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)定總體規(guī)劃，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)、建筑環(huán)境和土地使用進(jìn)行規(guī)范；3）集中管理，具備管理或行政實(shí)體，以批準(zhǔn)企業(yè)進(jìn)入園區(qū)、管理園區(qū)內(nèi)企業(yè)、制定園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的前瞻性規(guī)劃；4）政策傾斜，通常匹配資金扶持、產(chǎn)業(yè)支持、稅收優(yōu)惠等方面的政策傾斜。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與 REITs 的特性自然嫁接，是最具公募 REITs 基因的資產(chǎn)類別之一。當(dāng)前成熟度較高、符合上市條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)主要包含建設(shè)在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化

14、器和實(shí)驗(yàn)室這三類，我們認(rèn)為以上述園區(qū)資產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行公募 REITs 具有諸多優(yōu)勢(shì)。上述資產(chǎn)具備產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金收益（主要來(lái)源于租金收入）穩(wěn)定、資產(chǎn)增值潛力大等優(yōu)勢(shì)。同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)規(guī)模較大、類別豐富、市場(chǎng)活躍度高、定價(jià)邏輯清晰，這些特征是產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 差異化定價(jià)和市場(chǎng)活力的重要保證。同時(shí)，公募 REITs 能夠盤(pán)活存量資產(chǎn)、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)也契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大的特性，增加社會(huì)資本參與園區(qū)建設(shè)、解決園區(qū)痛點(diǎn)亦是中國(guó)發(fā)力建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的初衷和應(yīng)有之義。可以說(shuō)，特性上契合、經(jīng)濟(jì)上必要、投資有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)資產(chǎn)里最具吸引力

15、的類別之一。研發(fā)樓：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)在工業(yè)用地或者科研用地上的，符合當(dāng)?shù)卣咭蠛蜏?zhǔn)入門(mén)檻的特定類型的研發(fā)用樓。標(biāo)準(zhǔn)廠房：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)符合土地利用規(guī)劃等要求，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)的，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所。孵化器和實(shí)驗(yàn)室：除研發(fā)和生產(chǎn)用途外，更偏向?qū)嶒?yàn)型的特色資產(chǎn)類型，研發(fā)型孵化器、中試平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)加速器、生物醫(yī)藥研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施都可歸于此類。圖表 1: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 底層資產(chǎn)類型和特征產(chǎn)業(yè)集聚：在劃定的土地域內(nèi)提供產(chǎn)業(yè)必須的建筑設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)需求解決園區(qū)痛點(diǎn)，契合試點(diǎn)初衷收益現(xiàn)金流穩(wěn)定，主要是租金

16、收入規(guī)模體量大，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)約兩萬(wàn)個(gè)研發(fā)樓統(tǒng)一規(guī)劃：設(shè)定總體規(guī)劃，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)、建筑環(huán)境和土地使用進(jìn)行規(guī)范集中管理：具備管理或行政實(shí)體，以管理園區(qū)內(nèi)企業(yè)、制定長(zhǎng)期規(guī)劃產(chǎn)權(quán)不存在特許經(jīng)營(yíng)問(wèn)題特性上契合經(jīng)濟(jì)上必要投資有價(jià)值類別底層資產(chǎn)類別豐富標(biāo)準(zhǔn)廠房孵化器實(shí)驗(yàn)室政策傾斜：通常具有資金扶持、產(chǎn)業(yè)支持、稅收優(yōu)惠等政策支持活力市場(chǎng)活躍度較高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四個(gè)特征資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織，圖表 2: 工業(yè)用地年均出讓萬(wàn)宗以上圖表 3: 全國(guó)孵化器數(shù)量與場(chǎng)地面積快速增長(zhǎng)(宗) 20000180001600014000120001000080006000400020

17、000300城工業(yè)用地成交宗數(shù)及建筑面積(萬(wàn)平)17937 187401752014447128481283613220 12733 1362511607 1147788024258161990,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0002019202020052006200720082009201020112012201320142015201620170(個(gè))6,0005,0004,0003,0002,0001,0000全國(guó)科技企業(yè)孵化器數(shù)量與場(chǎng)地面積(萬(wàn)平)520648494063325525331748534 548 6146

18、70 772 896 10341239 146814,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000201820190200720082009201020112012201320142015201620172018規(guī)劃建筑面積（右軸）工業(yè)用地成交宗數(shù)科技企業(yè)孵化器場(chǎng)地面積（右軸）科技企業(yè)孵化器數(shù)量 資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，資料來(lái)源：科技部，廣義上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有多種類型，但行政層面的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”并非 REITs 語(yǔ)境下的“園區(qū)資產(chǎn)”，不屬本文探討范疇。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的廣義內(nèi)涵可能十分寬泛，經(jīng)開(kāi)區(qū)、保稅區(qū)、自貿(mào)區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等都可以稱為廣義上的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。由于

19、不同國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)制度、發(fā)展階段和政策背景存在差異，不同類型園區(qū)的目標(biāo)、功能和形式各有差異，行政定位上也不盡相同：如經(jīng)濟(jì)特區(qū)一般是獨(dú)立的行政市、縣，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū)往往在經(jīng)濟(jì)方面享有和行政區(qū)相同的獨(dú)立權(quán)。目前申報(bào)的 REITs 項(xiàng)目資產(chǎn)都是屬于上述片區(qū)內(nèi)部的具體資產(chǎn)類型，行政層面的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和 REITs 語(yǔ)境下的“園區(qū)資產(chǎn)”并非同一領(lǐng)域的概念。因此上述廣義產(chǎn)業(yè)園區(qū)不在本報(bào)告討論的產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 范圍之內(nèi)。圖表 4: 廣義產(chǎn)業(yè)園區(qū)有多種類型，但行政層面的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”并非 REITs 語(yǔ)境下的“園區(qū)資產(chǎn)”中文名稱英文名稱（簡(jiǎn)稱）行政定位定義國(guó)內(nèi)初創(chuàng)國(guó)內(nèi)典型案例國(guó)際典型案例經(jīng)濟(jì)技術(shù)

20、開(kāi)發(fā)區(qū)Economic and TechnologicalDevelopment Zones (ETDZs)半行政單位以發(fā)展知識(shí)密集型和技術(shù)密集型工業(yè)為主的特定區(qū)域，實(shí)行經(jīng)濟(jì)特區(qū)的某些較為特殊的優(yōu)惠政策和措施。中國(guó)首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1984年在14個(gè)沿海開(kāi)放城市設(shè)立，后在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立。1984年北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東麗經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)（此概念為中國(guó)特有）工業(yè)區(qū)Industrial Estates /半行政單位按照政府統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、適合生產(chǎn)企業(yè)單位集 1979年蛇口工業(yè)區(qū)新加坡裕廊工業(yè)區(qū)Industrial Zones中開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工業(yè)活動(dòng)集聚區(qū)。德

21、國(guó)魯爾工業(yè)區(qū)巴拿馬Pa cifico城深圳市廈門(mén)市國(guó)家劃定的實(shí)行不同于該國(guó)其它地區(qū)的特別經(jīng)濟(jì)法規(guī)的區(qū)域，并且通常提供涉及關(guān) 1980年稅的域外待遇。Special Economic行政單位Zones (SEZs)經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新科技園區(qū)High-Tech Parks (HTPs)非行政單位通過(guò)孵化和政策干預(yù)促進(jìn)創(chuàng)新型公司的建立和成長(zhǎng)的特別區(qū)域，與中國(guó)的高新技術(shù) 1980年代產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念類似。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)日本筑波科學(xué)城韓國(guó)大德科技園倫敦道克蘭產(chǎn)業(yè)新城梅溪湖產(chǎn)業(yè)新城生產(chǎn)、居住等多重復(fù)合屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 1990年代 固安產(chǎn)業(yè)新城非行政單位 以產(chǎn)城融合為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)，具有Ne

22、w Industry ci ties產(chǎn)業(yè)新城邊境經(jīng)濟(jì)區(qū)/跨境經(jīng)濟(jì)區(qū)Border Economic非行政單位Zones (BEZs)位于國(guó)際邊界的經(jīng)濟(jì)區(qū)，旨在促進(jìn)跨境貿(mào) 1990年代易和投資。黑河邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)博樂(lè)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)泰國(guó)-馬來(lái)西亞邊境經(jīng)濟(jì)特區(qū)中國(guó)白俄羅斯工業(yè)園肯尼亞阿斯河出口加工區(qū)孟加拉國(guó)吉大港加工出口區(qū)遼寧大連出口加工區(qū)上海漕河涇出口加工區(qū)以出口制造業(yè)為主，一般以免稅期的形式非行政單位 提供出口補(bǔ)貼，沒(méi)有出口配額限制或者只 1990年代有最低的出口配額限制。Export ProcessingZones (EPZs)出口加工區(qū)保稅區(qū)Bonded非行政單位應(yīng)稅貨物可在不繳納關(guān)稅的情況下

23、儲(chǔ)存、上海外高橋保稅區(qū)操作或進(jìn)行輕加工（如組裝）的區(qū)域，但 1990年代沙特阿拉伯達(dá)曼港保稅區(qū)阿布扎比阿爾拜汀執(zhí)行機(jī)Areas/Bonded Zones須繳納海關(guān)保證金。北京天竺綜合保稅區(qū)場(chǎng)保稅區(qū)加拿大伯恩賽德工業(yè)園天津泰達(dá)生態(tài)工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)沙黃興國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū) 丹麥卡倫堡生態(tài)園效，具體措施包括通過(guò)推廣工業(yè)共生和綠非行政單位 色科技以實(shí)現(xiàn)資源效率和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；促進(jìn) 2001年氣候適應(yīng)性產(chǎn)業(yè)和綠色價(jià)值鏈；促進(jìn)包容性和可持續(xù)商業(yè)實(shí)踐；促進(jìn)與周邊社區(qū)的社會(huì)責(zé)任關(guān)系。Eco-Industrial Parks(EIPs)生態(tài)工業(yè)園也稱為可持續(xù)、低碳、綠色或循環(huán)園區(qū)，旨在提高園內(nèi)企業(yè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境績(jī)自

24、由貿(mào)易區(qū)Free Trade Zones非行政單位 暫停征收進(jìn)口稅和減少監(jiān)管合規(guī)要求的劃 2010年上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)愛(ài)爾蘭香農(nóng)自由貿(mào)易區(qū)(FTZs)定區(qū)域，以吸引新業(yè)務(wù)和外商投資。天津自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)非洲大陸自由貿(mào)易區(qū)河南省正陽(yáng)縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園印度食品工業(yè)園區(qū)區(qū)業(yè)園農(nóng)業(yè)，為吸引和促進(jìn)下游農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)而特別劃定的區(qū)域。(AIPs)Agro-Industrial Parks 非行政單位 內(nèi)劃定相對(duì)較大的地域范圍優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代 2013年農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四川省眉山市東坡區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn) 埃塞俄比亞綜合農(nóng)工業(yè)園具有一定資源、產(chǎn)業(yè)和區(qū)位等優(yōu)勢(shì)的農(nóng)區(qū)特色小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)Characteristic towns 非行政

25、單位依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征 2014年和一定社區(qū)功能的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。杭州云棲小鎮(zhèn)大廠影視小鎮(zhèn)格林威治對(duì)沖基金小鎮(zhèn)德國(guó)高斯海姆小鎮(zhèn)資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織，國(guó)家發(fā)改委，走過(guò)風(fēng)雨四十年，擁抱 REITs 新紀(jì)元改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已走過(guò)四十余年歷程中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)至今已走過(guò)四十余載風(fēng)風(fēng)雨雨的歷程。從 1979 年，中國(guó)第一個(gè)廣義上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)建立。從最初的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、工業(yè)區(qū)，到開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)，再到現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)新城、文創(chuàng)園、科技園的出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，形式層出不窮，內(nèi)涵不斷豐富，承載的任務(wù)也從對(duì)外開(kāi)放、加工制造轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展

26、、科技創(chuàng)新，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的過(guò)程中發(fā)揮日益重要的作用。從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的特征和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、形態(tài)趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段。初創(chuàng)培育期（1979-1991 年）：1979 年中國(guó)第一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，同年第一批出口特區(qū)城市建立；1984 年中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了沿海部分城市座談會(huì)紀(jì)要，提出進(jìn)一步開(kāi)放 14 個(gè)沿海港口城市，可以興辦經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；1988 年中國(guó)第一個(gè)高新區(qū)北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)（后發(fā)展成為中關(guān)村）成立。這一階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還在培育和摸索階段，承載的主要任務(wù)是對(duì)外開(kāi)放的窗口，但是由于起步階段園區(qū)遠(yuǎn)離城區(qū)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，資金實(shí)力不足，

27、導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展速度緩慢，規(guī)模小、形式單一、產(chǎn)業(yè)以食品飲料等中低端技術(shù)輕工業(yè)為主。高速成長(zhǎng)期（1992-2002 年）：1992 年南方談話掀起了對(duì)外開(kāi)放和引進(jìn)外資的高潮，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也隨之進(jìn)入高速成長(zhǎng)階段，在數(shù)量和類型上都大為豐富，在全國(guó)布局也迅速鋪開(kāi)，密度和縱深上有大幅提高，張江高科、臨港集團(tuán)、中新集團(tuán)等一批園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)成立，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度大幅提升，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步體現(xiàn)。這一階段的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)逐漸向化工金屬、電氣機(jī)械制造等中等技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城區(qū)之間的關(guān)系更為密切。但后期各地方出現(xiàn)了盲目擴(kuò)張和爭(zhēng)搶園區(qū)的情況，市鎮(zhèn)乃至鄉(xiāng)級(jí)別都建立起產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到 2003 年開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量暴漲至 6866

28、個(gè)。穩(wěn)定調(diào)整期（2003-2008 年）：2003 年針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的無(wú)序擴(kuò)張，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知、關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知等文件，對(duì)各類園區(qū)進(jìn)行針對(duì)性清理和整頓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入規(guī)范經(jīng)營(yíng)時(shí)期，至 2004年末，全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量縮減至 2053 個(gè)。2006 年工業(yè)用地出讓全面實(shí)行招拍掛制度，激發(fā)了民營(yíng)企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的活力。這一時(shí)期，園區(qū)質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化提升，在管理體制上也逐步走向成熟，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值服務(wù)業(yè)，產(chǎn)城融合的趨勢(shì)初現(xiàn)。創(chuàng)新發(fā)展期（2009 年至今）：2009 年，中關(guān)村園區(qū)成為第一個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這一時(shí)期產(chǎn)業(yè)園區(qū)

29、進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展創(chuàng)新階段，園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”和模式創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)商也對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)加大布局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模和質(zhì)量上都更上一層，產(chǎn)業(yè)技術(shù)邁向高端水平，由要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，由招商引資轉(zhuǎn)向招商引智。在政府和社會(huì)資本合作方式方面也取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，與此同時(shí)，新階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展對(duì)存量資產(chǎn)盤(pán)活和創(chuàng)新融資方式也提出了要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)賦能，促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。初創(chuàng)培育期：1979-1991年高速成長(zhǎng)期：1992-2002年穩(wěn)定調(diào)整期：2003-2008年創(chuàng)新發(fā)展期：2009年至今1984年1988年火炬計(jì)劃推新增14個(gè)經(jīng)濟(jì) 進(jìn)高新區(qū)發(fā)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)展1979年第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)

30、；蛇口工業(yè)區(qū)創(chuàng)立1992年南方談話； 1998年張江高科大連軟件園 2002年成立；浦東新區(qū)正式設(shè)立2003年對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行針對(duì)性清理和整頓調(diào)整讓全面實(shí)行招拍掛建推動(dòng)園區(qū)建設(shè)產(chǎn)城融合示范區(qū)PPP項(xiàng)目成立華夏幸福打造固安產(chǎn)業(yè)新城勵(lì)經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)主體上市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要事件發(fā)展歷程圖表 5: 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)自改革開(kāi)放至今經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段2009年2015年2017年2006年四萬(wàn)億國(guó)務(wù)院發(fā)全面規(guī)2019年工業(yè)用地出廣修基文，開(kāi)展范整改國(guó)務(wù)院鼓勞動(dòng)密集型低附加值、中低端技術(shù)輕工業(yè)為主技術(shù)密集型化工金屬、電氣機(jī)械等中等技術(shù)制造業(yè)資本與技術(shù)密集型精密儀器、電子信息、空港商務(wù)等中高技術(shù)和資本密集產(chǎn)業(yè)知識(shí)密集型高新

31、技術(shù)、信息科技、文創(chuàng)等高附加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)產(chǎn)業(yè)聚集DAFBEACBACB產(chǎn)C業(yè) C聚核BCCBBABBCCBCC產(chǎn)業(yè)AD E F聚鏈C B A+ A+A-A+ A- A-產(chǎn)業(yè)聚網(wǎng)DEBAC產(chǎn)城關(guān)系區(qū)區(qū)分離產(chǎn)城 園 城園區(qū)城區(qū)以產(chǎn) 園帶 區(qū)城園區(qū)園區(qū)城區(qū)園區(qū)園區(qū)產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)城區(qū)園區(qū)園區(qū)城區(qū)園區(qū)產(chǎn)城園融區(qū)合注：各個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)和產(chǎn)城關(guān)系是逐步發(fā)生變化的，示意圖僅對(duì)每個(gè)時(shí)期重點(diǎn)特征進(jìn)行劃分；產(chǎn)業(yè)形態(tài)圖中的字母指代不同產(chǎn)業(yè)類型。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)，典型案例當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式以政府主導(dǎo)為主從開(kāi)發(fā)和管理模式看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種模式。政府主導(dǎo)是

32、中國(guó)當(dāng)前最常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。這一模式下通常由當(dāng)?shù)卣闪@區(qū)管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱管委會(huì)）對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，并設(shè)立投資開(kāi)發(fā)平臺(tái)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行建設(shè)。國(guó)內(nèi)大型的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū)基本都是政府主導(dǎo)模式，這一模式由于政府話語(yǔ)權(quán)較強(qiáng)、參與度較高，因此能夠高效獲取土地、產(chǎn)業(yè)、招商資源，享受各類政策優(yōu)惠，但也存在機(jī)制不夠靈活、招商運(yùn)營(yíng)行政效率偏低等缺陷。企業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)效率高但風(fēng)險(xiǎn)上升。企業(yè)主導(dǎo)模式是由地方政府引進(jìn)實(shí)力雄厚的企業(yè)（一般是專門(mén)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商或大型實(shí)體企業(yè)），由企業(yè)全盤(pán)負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府只提供指導(dǎo)意見(jiàn)和配套政策，該模式能夠改善園區(qū)的運(yùn)營(yíng)效率和專業(yè)化程度，但園區(qū)開(kāi)發(fā)門(mén)檻較高，單一企

33、業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此這一模式在國(guó)內(nèi)并不普遍。政企聯(lián)合、公私合作的模式日益受到歡迎。由于政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)都存在一些缺點(diǎn)，于是政企聯(lián)合的模式越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，以 PPP 模式為代表，政府和企業(yè)簽訂合作協(xié)議，管委會(huì)與主導(dǎo)企業(yè)成立平臺(tái)公司共同對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，既保證政府資源的有效對(duì)接，亦能發(fā)揮企業(yè)效率，緩解地方財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)發(fā)。這一模式的關(guān)鍵是政府與企業(yè)要達(dá)成行之有效的合作協(xié)議。圖表 6: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種企業(yè)主導(dǎo)政企聯(lián)合政府主導(dǎo)設(shè)立批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)平臺(tái)（市場(chǎng)主體）管理委員會(huì)（政府機(jī)構(gòu)）政府設(shè)立設(shè)立批準(zhǔn)設(shè)立監(jiān)管對(duì)接運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)、園區(qū)管

34、理產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資土地整理、設(shè)施建設(shè)參與平臺(tái)公司管理委員會(huì)主導(dǎo)企業(yè)政府主導(dǎo)企業(yè)政府簽署合作協(xié)議引入設(shè)立財(cái)稅收支項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)行政規(guī)劃服務(wù)管理稅收優(yōu)惠招商引資政策扶持園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)園區(qū)建設(shè)提供資源園區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)資料來(lái)源：頭豹研究院，從價(jià)值鏈視角看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)分為開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和投資管理幾個(gè)階段。從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命周期和價(jià)值鏈看，園區(qū)成熟一般會(huì)經(jīng)歷“土地建設(shè)為園區(qū)園區(qū)招商得公司公司孵化為成熟企業(yè)”的過(guò)程，這一過(guò)程中，政府獲得土地增值收益、財(cái)政稅收收入和企業(yè)成長(zhǎng)紅利，企業(yè)則希望利用園區(qū)的資源和優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)自身的成長(zhǎng)。典型的參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)有三類，第一類是只專注園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商，其盈利模式為獲取

35、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一級(jí)開(kāi)發(fā)）以及配套住宅建設(shè)（二級(jí)開(kāi)發(fā)）收益；第二類注重園區(qū)招商、運(yùn)營(yíng)，賺取管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，或獲取創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)，將其孵化為成熟企業(yè)退出后獲取資本增值，此類企業(yè)我們稱之為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商；第三類則是覆蓋從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)再到投資全流程的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資管理商，典型代表為東久中國(guó)。圖表 7: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)分為開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和投資管理幾個(gè)階段開(kāi)發(fā)、建設(shè)招商、服務(wù)投資、孵化土地增值；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)收入租金收入；管理費(fèi)收入分享企業(yè)成長(zhǎng)紅利與資本增值成熟企業(yè)創(chuàng)業(yè)公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)政府或企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商稅收收入、招商收入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資管理商資料來(lái)源：億翰智庫(kù)，頭豹研究院，產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在經(jīng)營(yíng)模式初級(jí)

36、、規(guī)劃定位不準(zhǔn)、利用效率不高的問(wèn)題當(dāng)前大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式還停留在較為初期的階段。我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式可以大體上分為三種模式：1.0 階段注重產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，房企更多是利用園區(qū)進(jìn)行勾地；2.0 階段則更多強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)收益，通過(guò)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)獲取持續(xù)現(xiàn)金流；3.0 階段更多注重分享園區(qū)企業(yè)的增值收益。我們認(rèn)為目前中國(guó)大部分園區(qū)還停留在 1.0 階段，雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量眾多，但發(fā)展階段和商業(yè)模式還比較初期，部分區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)剩、定位不準(zhǔn)確、招商質(zhì)量差、盈利難度大的問(wèn)題。圖表 8: 當(dāng)前國(guó)內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式還停留在 1.0 模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)1.0靠土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)/新城開(kāi)發(fā)銷售利用產(chǎn)業(yè)勾地?cái)U(kuò)大

37、土儲(chǔ)規(guī)模純產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)、廠房銷售產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售產(chǎn)業(yè)園區(qū)2.0靠服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)招商及園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)收益產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.0靠股權(quán)股權(quán)投資資產(chǎn)管理獲取園區(qū)企業(yè)增值收益優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的股權(quán)投資資產(chǎn)管理的投融管退資料來(lái)源：和君咨詢，部分區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量過(guò)多，規(guī)劃定位不準(zhǔn)確、不清晰，產(chǎn)城無(wú)法有機(jī)融合等問(wèn)題。個(gè)別區(qū)域園區(qū)數(shù)量過(guò)多、盲目建設(shè)新園區(qū)，導(dǎo)致出現(xiàn)“有園無(wú)產(chǎn)”或“有園無(wú)人”的后果。部分地區(qū)存在盲目追求產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模和數(shù)量、規(guī)劃能力差、不能發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)等問(wèn)題，致使部分園區(qū)出現(xiàn)“千園一面”，規(guī)劃定位不準(zhǔn)確、不清晰，浪費(fèi)資源，低水平重復(fù)建設(shè)問(wèn)題

38、突出。部分園區(qū)存在土地利用效率低下問(wèn)題。全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)數(shù)量較多、分布分散，往往難以實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的管理，難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小、土地產(chǎn)出率不高，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在土地粗放浪費(fèi)利用的情況，具體體現(xiàn)在土地征收后可能產(chǎn)生閑置浪費(fèi)，部分園區(qū)企業(yè)取地后開(kāi)發(fā)效率低下或擱置開(kāi)發(fā)進(jìn)度等。當(dāng)前各地已紛紛出臺(tái)土地集約化管理政策，對(duì)容積率、綠化率、全周期集約化管理等更高要求，這也是對(duì)土地利用效率偏低的直接應(yīng)對(duì)（下一章節(jié)將詳細(xì)展開(kāi)）。產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 能為中國(guó)做什么打通融資與退出通道是出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資方式繁多但股權(quán)渠道較少、退出機(jī)制不暢，公募 REITs 則直擊痛點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)

39、園區(qū)經(jīng)營(yíng)具有前期投入大、建設(shè)時(shí)間久、回款周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，地方政府平臺(tái)受到中央對(duì)負(fù)債率的限制，缺乏充足資金持續(xù)投入園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中；而民營(yíng)企業(yè)缺乏雄厚的資金實(shí)力，往往負(fù)債高企；若再疊加土地財(cái)政問(wèn)題，政府與企業(yè)之間的債務(wù)關(guān)系會(huì)更加復(fù)雜。園區(qū)投融資模式長(zhǎng)期受到制約，因此許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨融資困境，致使經(jīng)營(yíng)不善。解決融資與退出渠道問(wèn)題，是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的初衷和應(yīng)有之義。產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的核心優(yōu)勢(shì)是能夠?yàn)橘Y金提供退出通道，盤(pán)活存量資產(chǎn)，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)“投資-運(yùn)營(yíng)-盤(pán)活-再投資”的良性內(nèi)循環(huán)，即打通園區(qū)資產(chǎn)的“融-投-管-退”全周期通道，從而借 REITs 東風(fēng)改善財(cái)務(wù)狀況，擴(kuò)

40、大投資規(guī)模，構(gòu)建投融資閉環(huán)。圖表 9: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資渠道廣泛，但以債權(quán)融資或偏債權(quán)性質(zhì)的融資為主偏債信用債發(fā)行債券專項(xiàng)債海外債ABS/ABN資產(chǎn)證券化 CMBS類REITsPPP項(xiàng)目融資PPPPPP資產(chǎn)證券化夾層融資 偏股夾層基金IPO和增發(fā)股權(quán)融資產(chǎn)業(yè)基金公募REITs包含公司債、企業(yè)債、短融、中票、定向工具等，成本低，對(duì)發(fā)行主體資質(zhì)要求較高政府支持戰(zhàn)略性項(xiàng)目的專項(xiàng)債務(wù)工具境內(nèi)企業(yè)通過(guò)境外分支機(jī)構(gòu)發(fā)行的外幣債務(wù)工具，成本通常高于境內(nèi)信用債將應(yīng)收賬款或租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理商并獲得融資的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品單個(gè)或多個(gè)商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，融資額一般為物業(yè)價(jià)值的50%70%現(xiàn)階

41、段對(duì)REITs的嘗試，本質(zhì)上仍具有較強(qiáng)“偏債權(quán)”屬性政府與社會(huì)企業(yè)合營(yíng)，由社會(huì)資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)資本支付對(duì)價(jià)底層資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目的證券化產(chǎn)品，截至2019年末共發(fā)行26單常包含償付調(diào)控的股權(quán)協(xié)議，性質(zhì)介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間開(kāi)發(fā)區(qū)主體或產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)上市在公開(kāi)市場(chǎng)融資園區(qū)運(yùn)營(yíng)方與政府、社會(huì)資本共同出資成立的采用股權(quán)投資等方式重點(diǎn)投資于園區(qū)建設(shè)的私募基金股權(quán)性質(zhì)的融資工具，國(guó)內(nèi)已有項(xiàng)目申報(bào)開(kāi)發(fā)貸需滿足“432”條件：取得四證、自有資金投入30%、開(kāi)發(fā)商具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，只能用于開(kāi)發(fā)階段銀行貸款經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸以物業(yè)做抵押物，并以物業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息信托借款通過(guò)

42、集合信托募資，資金來(lái)源廣、門(mén)檻低但成本高于銀行貸款特點(diǎn)說(shuō)明 融資手段 資料來(lái)源：億翰智庫(kù)，圖表 10: 園區(qū)開(kāi)發(fā)類 PPP 項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的比例約 3.5%圖表 11: 但園區(qū)開(kāi)發(fā)類 PPP 項(xiàng)目投資額占比約 7.5%(個(gè))4704602.5%10,0004404352.0%8,000450430420410園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目數(shù)及占總項(xiàng)目數(shù)比例3.6%3.6%4673.0%3.5%4494492017年2018年2019年2020年11月園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目數(shù)占總項(xiàng)目數(shù)比例（右軸）4.0%3.5%3.0%1.5%1.0%0.5%0.0%(億元)16,00014,00012,0006,0004,0

43、002,0000園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目投資額及占總投資額比例14,28713,70013,5997.8%7.7%7.5%9,7155.3%2017年2018年2019年2020年11月園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目投資額占總投資額比例（右軸）9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0% 資料來(lái)源：財(cái)政部，資料來(lái)源：財(cái)政部，部分上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)金流壓力較重。從公司視角來(lái)看，國(guó)內(nèi)典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都較高，有息負(fù)債規(guī)模大，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流往往為凈流出，現(xiàn)金壓力較大。對(duì)比美國(guó)典型的工業(yè)和物流板塊上市的包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的 REITs，資產(chǎn)負(fù)債率通常都在 20

44、%40%之間，最高不超過(guò) 60%，REITs 能夠?qū)崿F(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，降低園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，能夠使其擴(kuò)大規(guī)模、專注經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)。圖表 12: A 股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商杠桿率偏高圖表 13: A 股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍為凈流出 A股典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商2019年資產(chǎn)負(fù)債率(億元)A股典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商2019年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額90%85%80%75%70%65%60%55%50%84%81%72%69%68%68%66%華夏幸福 津?yàn)I發(fā)展 新黃浦外高橋陸家嘴蘇州高新 海航基礎(chǔ)0-3-17-14-23-23-27-48-67-318-10-20-30-40-50-60-70-80-90

45、-100 資料來(lái)源：公司公告，資料來(lái)源：公司公告，圖表 14: 美國(guó)工業(yè)/物流板塊上市 REITs 資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于中國(guó)企業(yè)美國(guó)工業(yè)板塊上市REITs資產(chǎn)負(fù)債率58.3% 57.3%46.9%45.1%43.5% 42.8% 42.5%39.9%35.2%30.9%23.7% 23.3%18.2%0.0%70%60%50%40%30%20%10%Plymouth Industrial REITIndustrial Logistics Properties TrustEastgroup PropertiesMonmouth REIT CI AAmericold Realty TrustFirs

46、t Industrial PropertiesLexington Realty TrustSTAG IndustrialDuke Realty CorpPrologisRexford Industrial RealtyTerreno RealtyInnovative Industrial PropertiesPS Business Parks0%注：數(shù)據(jù)截至最新財(cái)年。資料來(lái)源：彭博資訊，促進(jìn)園區(qū)全生命周期管理，激發(fā)市場(chǎng)活力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由“開(kāi)發(fā)建設(shè)”邁向“資產(chǎn)管理”?！爸亻_(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”是當(dāng)前中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在的問(wèn)題，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 能夠?qū)崿F(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的“輕重分離”，提高效率。按照現(xiàn)

47、行的規(guī)定，原始權(quán)益人可以保留園區(qū)至少 20%的權(quán)益，借此園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將其精力投入在園區(qū)的運(yùn)營(yíng)和管理上，從原來(lái)的“開(kāi)發(fā)建設(shè)”為重轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)管理”為重，從而構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)，促進(jìn)園區(qū)全生命周期管理。助力中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理人團(tuán)隊(duì)建設(shè)。與此同時(shí)，對(duì)于園區(qū)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商而言，提升運(yùn)營(yíng)能力以獲得持續(xù)收益的重要性高于通過(guò)一二級(jí)開(kāi)發(fā)獲取一次性收益，而公募基金參與 REITs 管理的過(guò)程中，亦需要對(duì)園區(qū)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有較好的了解。因此產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的設(shè)立還能促進(jìn)行業(yè)資產(chǎn)管理能力的提升。我們認(rèn)為行業(yè)未來(lái)將會(huì)涌現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的園區(qū)資產(chǎn)管理人與團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)和發(fā)展。重視園

48、區(qū)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理是園區(qū)價(jià)值提升的根本來(lái)源。我們以德國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū) REIT德意志工業(yè) REIT 為例，公司在發(fā)展戰(zhàn)略里的增值路徑中提到五個(gè)方面，分別是資產(chǎn)收購(gòu)前充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、重視靈活性和創(chuàng)新性、專業(yè)和積極的資產(chǎn)管理、租戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和租戶關(guān)系維護(hù)。公司認(rèn)為，租戶是為園區(qū)創(chuàng)造價(jià)值的核心力量，只有做好園區(qū)運(yùn)營(yíng)，維護(hù)租戶利益，與租戶形成長(zhǎng)期和高信賴度的合作關(guān)系，才能真正讓園區(qū)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的可持續(xù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏，這也是公司提升自身價(jià)值的根本動(dòng)力。這一理念與公募 REITs 推行的初衷不謀而合，我們有理由相信，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 能夠?yàn)閳@區(qū)的可持續(xù)發(fā)展添磚加瓦。投資組合產(chǎn)生的強(qiáng)大現(xiàn)金流穩(wěn)定高效的金融結(jié)

49、構(gòu)圖表 15: 德意志工業(yè) REIT 在其商業(yè)模式中特別強(qiáng)調(diào)對(duì)租戶網(wǎng)絡(luò)的建立和維護(hù)主動(dòng)資產(chǎn)管理根據(jù)市場(chǎng)實(shí)時(shí)需求了解資產(chǎn)的地理位置和用途前景團(tuán)隊(duì)由經(jīng)驗(yàn)豐富，積極進(jìn)取的全職資產(chǎn)經(jīng)理組成資產(chǎn)購(gòu)置前風(fēng)險(xiǎn)收益分析希望成為租戶可靠租戶關(guān)系且長(zhǎng)期的合作伙伴，并在持續(xù)溝通中了解租戶的需求，以實(shí)現(xiàn)共贏以創(chuàng)新性的方式思考方式找尋新的資產(chǎn)購(gòu)置機(jī)會(huì)創(chuàng)新性與靈活性隨著投資組合的租戶網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大，潛在租戶網(wǎng)絡(luò)也不斷擴(kuò)大，帶來(lái)額外優(yōu)勢(shì)主動(dòng)資產(chǎn)管理所產(chǎn)生的價(jià)值精益的公司架構(gòu)有吸引力且穩(wěn)定的分紅REIT結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)資料來(lái)源：德意志工業(yè) REIT 公告，近年來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大宗交易日趨活躍。從投資的視角來(lái)看，近年來(lái)由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求旺

50、盛、升級(jí)與擴(kuò)容需求不斷提升，產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的大宗交易也日趨活躍，資本來(lái)源也較以往更加豐富和多元。據(jù)仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，早年國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易大都局限于內(nèi)資企業(yè)，而隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)透明度提高，需求保持穩(wěn)健，越來(lái)越多的外國(guó)資本開(kāi)始入市。典型案例如摩根士丹利收購(gòu)上海美恩生物科技廣場(chǎng)、安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)中關(guān)村軟件園的凱龍高科嶺等。產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 能夠提高園區(qū)資產(chǎn)交易數(shù)量和質(zhì)量，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。雖然近年園區(qū)大宗交易數(shù)量有所提升，但數(shù)量和縱深還不夠，相關(guān)交易主要位于上海和北京這類一線城市。我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募 REITs 作為一類參與主體足夠廣泛、信息透明度足夠高、交易足夠標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的產(chǎn)品類別，能夠促

51、進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的合理定價(jià)，釋放真正的交易需求，能夠?qū)①Y產(chǎn)縱深推進(jìn)到二線乃至三四線城市。這對(duì)于激發(fā)園區(qū)市場(chǎng)活力，促進(jìn)園區(qū)資產(chǎn)增值有深遠(yuǎn)意義。圖表 16: 近年產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)大宗交易增加，但還是以上海等一線城市為主722519282291233(億元) 8007006005004003002001002020年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)大宗交易成交額2020年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)大宗交易成交額行業(yè)分布3% 2% 3%8%1%62%11%辦公/研發(fā)辦公商業(yè)1綜合工業(yè)/物流酒店公寓/住宅數(shù)據(jù)中心0上海北京深圳廣州二線城市資料來(lái)源：戴德梁行，推動(dòng)土地集約化利用和管理中國(guó)工業(yè)用地效率偏低，各級(jí)政府重視土地集約化管理問(wèn)題。20

52、19 年中國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，居住用地占比低至 31%、工業(yè)用地占比 20%，對(duì)比國(guó)際水平，美國(guó)、日本等國(guó)家居住用地一般占比在 50%左右，工業(yè)用地僅有個(gè)位數(shù)占比。由于工業(yè)用地供應(yīng)量大，價(jià)格便宜，因此過(guò)度供應(yīng)、利用效率低的問(wèn)題一直存在。2008 年國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，國(guó)土資源部 2015 年全面實(shí)行節(jié)約集約用地制度，探索提升工業(yè)地價(jià)。時(shí)至今日，成交工業(yè)用地的容積率和單價(jià)已有了比較明顯的提升，但土地浪費(fèi)的情況依然存在，集約化管理問(wèn)題受到各級(jí)政府重視。圖表 17: 中國(guó)城市建設(shè)用地 20%的面積為工業(yè)用地，高于國(guó)際水平中國(guó)城市建設(shè)用地面積結(jié)構(gòu)3%16%3%9%11%7%20%31%

53、居住用地工業(yè)用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地公共管理與公共服務(wù)用地物流倉(cāng)儲(chǔ)用地道路交通設(shè)施用地公用設(shè)施用地綠地與廣場(chǎng)用地注：數(shù)據(jù)截至 2019 年末。資料來(lái)源：自然資源部，圖表 18: 300 城成交工業(yè)用地容積率逐年提升圖表 19: 300 城工業(yè)用地土地均價(jià)從 2013 年起逐年增長(zhǎng) 1.571.541.481.36 1.401.281.331.181.121.071.050.981.71.61.51.41.31.21.11.00.90.8300城成交工業(yè)用地平均容積率(元/平) 500441445408 410377355359333301315 3113064504003503002502009

54、200300城成交工業(yè)用地平均土地單價(jià) 20092010201120122013201420152016201720182019202020102011201220132014201520162017201820192020資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，土地集約化利用要求提升園區(qū)開(kāi)發(fā)難度。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)用地的性質(zhì)主要是工業(yè)用地和科研用地，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約管理十分必要。相關(guān)措施包括興建標(biāo)準(zhǔn)化廠房，提高地上建筑容積率，提高建筑密度等，對(duì)應(yīng)的園區(qū)建設(shè)成本必然提升。除此之外，各大城市紛紛出臺(tái)“M0”用地政策，在解決新型產(chǎn)業(yè)用地問(wèn)題的同時(shí)也能夠提高土地利用效率。M0 用地即在工業(yè)用地（

55、M 類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，容積率要求往往在 1.5 以上（傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地容積率一般不小于 0.6），層高、配套用房、建筑密度方面都有規(guī)定，且 M0 用地不允許分割銷售或允許分割的面積較大，因此過(guò)往通過(guò)分割銷售工業(yè)用地以回籠資金的路徑受阻，面積較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)難度進(jìn)一步提升。REITs 整體退出，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，有利于提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平，促進(jìn)土地集約利用。在推進(jìn)土地集約化管理的大背景下，公募 REITs 是一類行之有效的、更加合適和合理的整體化退出工具，這一工具適合不能散售的、高密度的建筑做整體退出，盤(pán)活資產(chǎn)，提升利用效率。在這一工具的加持下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)商更有動(dòng)力對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)和土地的集約化利

56、用。圖表 20: 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況改善，但仍有提升空間國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況(%)50.049.549.048.5(%)49.5449.3048.6548.5148.521.000.950.900.85(%)0.980.960.940.920.910.930.910.910.900.8752.1751.3750.9950.349.7952.552.051.551.050.550.049.548.020162017201820192020工業(yè)用地率0.8020162017201820192020 綜合容積率工業(yè)用地綜合容積率49.048.52016201720182019202

57、0工業(yè)用地建筑系數(shù)資料來(lái)源：自然資源部，圖表 21: 各城市“M0 用地要求”中對(duì)于分割銷售的要求均較嚴(yán)格地區(qū)用地編號(hào)配建用房面積占比分割銷售項(xiàng)目容積率 北京市M4產(chǎn)業(yè)園區(qū)可安排建筑規(guī)模不超過(guò)地上總建筑規(guī)模15%的配套設(shè)施不得整體或分割銷售，不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)容積率從1.50-5.0不等為出讓工業(yè)用地容積率上海市M4杭州市M創(chuàng)允許產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配建科技創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施的建筑面積占總建筑面積的比例一般不超過(guò)15%，增加必要的住宅、教育、商業(yè)、娛樂(lè)、培訓(xùn)等配套用于產(chǎn)業(yè)配套的面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過(guò)15%工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓；研發(fā)總部通用類建設(shè)用地使用權(quán)人須持有70%以

58、上的物業(yè)權(quán)，剩余部分可分割轉(zhuǎn)讓M創(chuàng)原則上不得分割轉(zhuǎn)讓，特殊項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)之后可以整體或部分轉(zhuǎn)制（可轉(zhuǎn)讓建筑面積合計(jì)不超過(guò)項(xiàng)目地上總建筑面積的50%（不大于2.0）、研發(fā)總部類用地容積率（不大于3.0）容積率要求是不低于2.0土地受讓方為園區(qū)或政府投資平臺(tái)的情況分為自用型和可銷售型兩種，可銷售型地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì) 1.5-4.0之間可統(tǒng)籌配建不超過(guò)項(xiàng)目15%的配套服務(wù)設(shè)施南京市MX深圳市M0配套用房的計(jì)容建筑面積不得超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的30%嚴(yán)格限定普通工業(yè)廠房最小分割面積為1000平方米，新興 容積率最高可達(dá)6產(chǎn)業(yè)用房最小分割面積為300平方米3.0-5.0之間不小于300平米積的30%配

59、套用房的計(jì)容建筑面積不得超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容建筑面 可以分割銷售，每棟建面不小于600平米，分拆單元建面N0東莞市惠州市M+配套用房的計(jì)容建筑面積不得超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的30%，新型產(chǎn)業(yè)用地嚴(yán)禁建造各種類型住宅資料來(lái)源：各地方政府官網(wǎng)，產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房基本單元建筑面積不得小于300平方米容積率不低于2.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)集聚升級(jí)，助力中國(guó)制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資貢獻(xiàn)、財(cái)政收入、對(duì)外貿(mào)易等方面做出了突出貢獻(xiàn)。我們從國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)大致衡量園區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度，國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)比例超過(guò) 10%，固定資產(chǎn)投資額占比近 10%，可以說(shuō)園區(qū)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。盤(pán)活園區(qū)資產(chǎn)，激發(fā)

60、園區(qū)活力，助力中國(guó)制造。根據(jù)中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018 年版），國(guó)家級(jí)和升級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)以裝備制造、新材料、電子信息、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為主（以出現(xiàn)頻次記），裝備制造出現(xiàn)了 568 次，意味著五分之一以上的開(kāi)發(fā)區(qū)將裝備制造作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前中國(guó)正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各類制造業(yè)產(chǎn)業(yè)重要的物理空間載體，是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的引擎，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力細(xì)胞，而通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的嫁接激發(fā)園區(qū)活力，是園區(qū) REITs 試點(diǎn)的應(yīng)有之義。園區(qū)興則產(chǎn)業(yè)興，我們有理由相信，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 對(duì)于園區(qū)質(zhì)和量帶來(lái)的提升，將助力中國(guó)制造，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛插上翅膀。圖