【最新】為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)項目可行性調(diào)研報告

1、 為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)項目可行性調(diào)研報告目錄 TOC o 1-5 h z 一、社區(qū)商業(yè)理論概述 4起源 4內(nèi)涵 5類型 5二、社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)品牌商家 6各業(yè)態(tài)部分商家列表 6三、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)需求表 7超市類 7餐飲類 1.0便利店類 1.3服務(wù)配套及精品類 1.4美容美發(fā)類 1.4生活家居 1.6休閑類 1.7教育培訓類 1.8 TOC o 1-5 h z 四、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 19銷售模式 1.9銷售策略 1.9五、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求調(diào)查 22商業(yè)配套設(shè)施需求 2.2社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求 2.6從潛在業(yè)主購買日常用品的主要場所看社區(qū)超市的定位 2. 8六、社區(qū)商業(yè)相關(guān)政

2、策法規(guī) 錯 誤！未定義書簽1. 國務(wù)院關(guān)于加強和改進社區(qū)服務(wù)工作的意見 錯誤！未定義書簽江蘇省社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)范 錯. 誤！未定義書簽蘇州市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于促進蘇州市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)建設(shè)的實施意見的通知 錯誤. ！未定義書簽 一、 社區(qū)商業(yè)理論概述起源社區(qū)商業(yè)最早出現(xiàn)于 20 世紀 50 年代的美國，由于當時家庭汽車的普 及以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此 產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。國外的社區(qū)商業(yè)主要 以購物中心的形式出現(xiàn)，體現(xiàn)“一站式”購物的滿足能力，例如美國椰林 梅菲爾購物中心、卡羅拉購物中心。到了 60 年代，英國、法國等西方國家 也由于

3、居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)。 70 年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始 大規(guī)模發(fā)展起來。我國的社區(qū)商業(yè)起步較晚，大約上世紀 80 年代末 90 年代初一些零散 的以滿足社區(qū)居民日常生活必需品消費的底層住宅改造的 “底商” 出現(xiàn)了， 雖然檔次較低， 但是隨之數(shù)量的增加， 狹義上的社區(qū)商業(yè)初步形成。 從 2000 年至今，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟，開發(fā)出各種特色的商業(yè)街、社 區(qū)商業(yè)中心，依托于社區(qū)，卻面向社會開放，其功能集餐飲、娛樂、購物、 休閑于一體。自此，社區(qū)商業(yè)得到飛速發(fā)展，并逐漸成為商業(yè)研究的一個 熱點。2.內(nèi)涵社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，是以一定地域的居住區(qū)為載

4、體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合 消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 這一商業(yè)形態(tài)是城 市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)， 總規(guī)模一般控制在3萬平方米以內(nèi)。社區(qū)商業(yè)的空間布局要充分考慮社區(qū)居民消費的便利性、環(huán)境的宜居性和市容的整潔性。社區(qū)的商業(yè)設(shè)施要相對集中，與住宅區(qū)之間的距離不少于100M，避免商住合一?；咀龅健?51020 ”，即居民從家出門步行5分鐘（200M ）可以 到達便利店、早餐店和書報亭等，出門步行10分鐘（400M ）可到達超市、農(nóng)貿(mào) 市場、廢舊物資回收站、便民藥店、美容美發(fā)店、服裝干洗店、修理

5、鋪等，出門 步行20分鐘左右（1000M ）可到達區(qū)域商業(yè)中心，社區(qū)居民的基本生活需求在 此都可得到基本滿足。類型類型特點與住宅面積比項目舉例外向型商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費 不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要 外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常 經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高， 需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良5%-11%蘇州玲瓏灣生活館好的商業(yè)氛圍。偏外向型這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴 于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能 追求巨大化，否則市場難以消化。2%-5%無錫魅力社區(qū)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的 對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求， 商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社

6、區(qū)人口規(guī)模而 變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以 支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。2%以下蘇州金品會所社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)品牌商家1.各業(yè)態(tài)部分商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、歐尚、家樂福社區(qū)標準超市城市之間、華潤餐飲大型餐飲西餐咖啡星巴克、米羅、上島、新島、綠茵閣中西式快餐麥當勞、肯德基、漢堡王、艾薯、永和、7+7、老娘舅便利店可的、萬寧、全家、喜士多、7-11服務(wù)配套禮來藥店、海王藥店、布二奇干洗、中國銀行、芥子書屋、柯達沖印、票務(wù)代購、信義房產(chǎn)、三春暉書店、光輝歲月音像店美容美發(fā)美容自然美、金莎、百蓮凱、永琪、伊蔓姿、克麗緹娜美發(fā)卡伊、藝廊、小海、小野、金莎、永琪、雅 姿生活家居月星、無印良品、

7、一五一十休閑娛樂茶藝一茶一坐、錢塘茶人、避風塘、清風茶藝館SPA足浴和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶 大、刀馬旦、卓逸養(yǎng)生館、陽光麗都養(yǎng)生會 所教育培訓早教樂咼、可音可、金寶貝課外輔導碩博、至善、學大、精銳少兒興趣馬曉春、里話館、楊梅紅、天音琴行社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)需求表1.超市類（1）大型綜合超市技術(shù)指標具體要求需求面積（M2 ）10000-20000單層面積（M2 ）5000-10000經(jīng)營樓層選擇-1 3（層）結(jié)構(gòu)層咼要求A4.5(M )進深50樓板承重500(Kg/m2 )給排水提供市政管道供水，且供水量100噸，排水管道、隔油 池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的

8、市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000川，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位(M2 )停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標毛坯準卸貨/理貨區(qū)500-1,000（2 ）社區(qū)標超技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）1,000-3,000單層面積（m）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層咼要求（m）4.5樓板承重（Kg/ m2）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為

9、100kw 150kw/1000 m ,并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯餐飲類（1）大型中式酒樓技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）1,000-3,000單層面積（m）500 1,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層咼要求（m）4.5樓板承重（Kg/ m2）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯（2）快餐店技術(shù)指標具體要求需

10、求面積（m2）150-400單層面積（m）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層咼要求（m ）4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯（3）西式快餐店技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（m2）100-250結(jié)構(gòu)層咼要求（m）中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯（4）西餐咖啡店餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)， 物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需

11、要加以細致的規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（m）200-500結(jié)構(gòu)層咼要求（m ）兩步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術(shù)指標的要求主要體現(xiàn)在要 有良好的展示性，合適的開間、進深和層高等。技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層咼要求（m ）4開間（m）4 9進深（m）4開間（m）3 10物業(yè)交付裝修標準毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標要求不盡相同，同時，美

12、容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、 排污等技術(shù)指標有著較細致的要求。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而 美發(fā)大部分則在一層。(1)美容 SPA :技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯（2）美發(fā)技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）80 150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層咼要求（m）4開間（m）4 8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡

13、單裝修/毛坯生活家居生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃 設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強，對于供配電、供給水、排污要求高, 同時，面積的需求也相對較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場所一般在二、三樓，對給排水、 供配電、排污、停車場車位等技術(shù)指標有一定要求。（1）茶藝技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層咼要求

14、（m ）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯(2) SPA足浴技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層咼要求（m ）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道可不需要，足浴可以用電停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯教育培訓類本業(yè)態(tài)主要是做少兒培訓教育類項目， 孩子的教育問題一直是每個家庭 所關(guān)注的焦點，這一業(yè)態(tài)引入社區(qū)體現(xiàn)了對業(yè)主的尊重和關(guān)心。技術(shù)指標具體要求需求面積（m2）200經(jīng)營樓層選擇（層）3開間（m）3-10物業(yè)交付裝修

15、標準簡單裝修/毛坯四、社區(qū)商業(yè)的營銷模式1.銷售模式目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期 經(jīng)營效果也各不相同。2.銷售策略銷售模式優(yōu)勢劣勢適用范圍1.發(fā)展商可在短1.產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌1.商業(yè)銷售競期內(nèi)回籠資金，降店難以進駐；爭不激烈導低項目整體資金2.無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)致市場成熟壓力，無需承擔返范整體形象；度低，投資客純銷售租補貼與相關(guān)稅3.對于商業(yè)做旺主要靠市戶缺乏了解；費；場自身調(diào)整，所需時間較2.純街鋪銷2.將商業(yè)經(jīng)營壓長；售；3.商業(yè)體力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)4.若經(jīng)營不好，對于項目整量極少或零主，由其分擔經(jīng)營壓力。體形象有一定影響。星商業(yè)物業(yè)1.通過招商保

16、證1.鋪位差異性影響銷售難1. 商業(yè)氛圍已前期商業(yè)定位與度的程度比較明顯；形成且正經(jīng)形象；2.未出租的商鋪銷售難度營紅火，無需2.能快速回收資較大，特別是大鋪；擔心后續(xù)收帶租約銷金，無需承擔返租3.銷售難度較大，售價與租益；售補貼與相關(guān)稅費；金之間產(chǎn)生的收益回報低2.可銷售物業(yè)3.短期內(nèi)使業(yè)主難以達到投資者期望；有大型主力獲得穩(wěn)定收益。4.中、長期收益難以穩(wěn)定；店進駐且長后期經(jīng)營管理難度較大，嚴期經(jīng)營保證，重損壞商業(yè)形象與公司長獲取長期穩(wěn)期發(fā)展；定收益回報；5.各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾 紛，影響公司品牌。3.純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。短期返租銷售（三年）前期由發(fā)展商 統(tǒng)一控制招商和 經(jīng)營，能確保既定

17、 的商業(yè)定位與規(guī)戈可以有效保證 整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前 幾年守業(yè)期，既能 堅定投資者信心， 又能在返租后卸 下返租包袱；3.3年返租期較適 中，3年后商業(yè)有 可能旺。承擔前幾年的返租補貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營 管理要求較咼；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返 租法律風險。1.作為一項優(yōu)惠政策，促進銷售長期返租銷售（十年）前期由發(fā)展商 控制招商,能確保 既定的商業(yè)定位；給投資者堅定承擔十年的返租補貼；如后期經(jīng)營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。1.作為一項優(yōu)惠政策，促進銷售信心。返租銷售，并適 當降低投資門檻， 可以擴大客戶層 面，有利于加快項 目銷售速度。如果項目經(jīng)營 管理非常成功，遠

18、 期物業(yè)租金收益 將有可能出承諾 回報。3.因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返 租法律風險。五、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求調(diào)查社區(qū)商業(yè)的核心消費群體應(yīng)該是相關(guān)項目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會輻射周邊的社區(qū)外消費群體，即非業(yè)主。信達行房地產(chǎn)顧問有限公司對全國 200個社區(qū)商業(yè)中心進行調(diào)研，按照 潛在業(yè)主對不同配套設(shè)施的需求強度差異， 把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個 層次：商業(yè)配套設(shè)施需求（1）強度需求商業(yè)設(shè)施“強度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過50% ;此類商業(yè)設(shè)施主要包括85.3%，對“銀“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”；“潛在業(yè)主對“強需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，對“綜合超市”的需求占對“菜

19、市場”的需求占66.1%，對“購物中心”的需求達到56.9%行”的需求達到53.7%，都超過50% ；附表1-1社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施強度需求總體普通住宅公寓tow nhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場66.166.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.60強需求商業(yè)配套設(shè)施66.1%(2)中度需求商業(yè)設(shè)施“中度需求商業(yè)設(shè)施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診 所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“ 24小時便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身 中心”、“運動場館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美

20、容美發(fā)店”、“老年活動中心” 等；潛在業(yè)主對“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，公寓需求群體 對“藥房”（43.5% ）、“健身中心”（34.8%）、“書店”（21.7% ）、“洗衣店”（21.7%）、“游泳池” （21.7%）等設(shè)施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體 對“診所”（37%）、“餐館” （35%、“公園” （26.8%） “幼兒園”（20.4% ）、“運動場館”（19.6%、“、美容美發(fā)店”（12.6%、“老年活動中心” （12.4%、” 等商業(yè)設(shè)施的需求強度明顯高于公寓群體。附表1-2社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施中度需求總體普通住宅公寓tow nho

21、use/ 另廿墅藥房38.238.343 . 50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.134 . 8100幼兒園20.420.41350運動場館19.6204.35024小時便店18.718.717.40書店16.31621 . 7100洗衣店15.314.921 . 750游泳池14.514.321 . 750娛樂中心13.513.51350美容美發(fā)店12.612.88.70老年活動中心12.412.68.70中度需求商業(yè)設(shè)施196%12.6%2.4%43.5%20.435.0%37.0%2

22、17%34.8%21.7%21.7%藥房 II健身中心 書店 洗衣店I游泳池診所 II餐館公園 I幼兒園運動場館美容發(fā)發(fā)店口老年活動中心(3 )弱需求商業(yè)設(shè)施“弱需求商業(yè)設(shè)施”，比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩擴沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場”附表1-3社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施弱度普通住tow nhouse/需求總體宅公寓別墅修理店8.188.70彩擴沖洗店7.87.88.70茶館7.27.44.30花店6.36.38.70寵物店5.95.7130咼爾夫球場3.33.28. 70弱需求商業(yè)設(shè)施3.3%8.1%7.8%6.3%7.2%5.9%修理店彩擴

23、沖洗店 口茶館花店寵物店 口高爾夫球場社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設(shè)施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場所”等，那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求上到底存在哪 些差異呢？從附表2-1的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對“健 身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運動場館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒 吧”的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的 相關(guān)性明顯高于普通住宅，開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品時，應(yīng)該著重考慮此類配 套設(shè)施，但是否配置所有業(yè)態(tài)，規(guī)模多大，還需要考慮各個項目的具體情況，包仃.7%11.0%7.6

24、%40.8%22.4%36.1%30.0%27.8%29.8%口健身場所 西式快餐廳 口電影院游泳館 KTV球類運動場館 口咖啡廳茶館酒吧迪廳歌舞廳/夜總會括入住業(yè)主的數(shù)量、消費能力、消費習慣、年齡等因素。附表2-1潛在購房群體經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓tow nhouse/另廿墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運動場館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.11

25、6.32636.4酒吧17.716.12633.3迪廳1110.415.412.1歌舞廳/夜總會7.66.215.418.2休閑娛樂場所從潛在業(yè)主購買日常用品的主要場所看社區(qū)超市的定位俗話說開門七件事“柴米油鹽醬醋茶”，描述的是普通居家過日子必須考慮的事情，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的購物習慣和消費場所發(fā)生了比較大的變化， 普通老百姓（尤其是家庭主婦）最經(jīng)常去購物的地方一定是超市， 隨著社區(qū)規(guī)模 的日益擴大，超市入駐大型社區(qū)的案例也逐漸增加， 但不同品牌超市的定位（或 者說主營業(yè)務(wù)）存在比較大的差異，有的以“生鮮產(chǎn)品”為主打，有的以“食品” 為主打，有的甚至帶有百貨經(jīng)營的“服裝產(chǎn)品”，而不同項目

26、究竟適合什么品牌 的超市，起關(guān)鍵因素的還是社區(qū)入住的消費者。從潛在業(yè)主購買“蔬菜水果”的主要場所來看，主要是超市（超過50%），其次是大棚/菜市場，但值得注意的是，有相當一部分群體購買蔬菜水果是選擇 的不是超市，“早市”占17.9%，約總體的1/6強，另外“大棚/菜市場”也占 有相當?shù)谋戎?，接?/3。附表3-1 購房群體購買蔬菜水果的主要場所購買蔬菜水果的主要場所總體普通住宅公寓Tow nhouse/別墅早市17.918.615.19.4菜市場/大棚32.934.322.628.1超市46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0其他1.00.90.93.1購買蔬菜水果的主要

27、場所從潛在業(yè)主購買“日常用品”的主要場所來看，主要是超市（超過80% ）,其次是購物中心/大型商場（約占10%），通過對比可以發(fā)現(xiàn)，潛在業(yè)主通過超 市購買“日常用品”的比例要明顯高于該群體通過超市購買“蔬菜水果”和“生 鮮食品”的比例，這也是為什么大多數(shù)超市以“日常用品”為主要產(chǎn)品的原因所 在。附表3-2購房群體購買日常用品的主要場所購買日常用品的主要場所總體普通住宅公寓tow nhouse/別墅大型商場/購物中心10.910.69.425超市80.480.284.071.9便利店7.98.26.63.1雜貨店0.20.20.00集貿(mào)市場0.60.70.00其他0.10.10.0080.4%購買日常用品1超市-便利店雜貨店 集貿(mào)市場 其他服裝的消費，尤其是像“襯衫”、“鞋帽”、“內(nèi)衣”、“中低檔休閑服裝”也慢 慢擺上了超市的貨架，那么潛在業(yè)主購買“服裝鞋帽”的主要場所在哪里呢？通 過附表6的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，目前潛在業(yè)主購買服裝的主要場所是“大型商場” （接近60%），其次是“服裝專賣店”（占26%），再次是“小商品批發(fā)市場”（約 占 1/7 ）。附表3-3購房群體購買服裝鞋帽的主要場所購買服裝鞋帽的主要場所總體普通住宅公寓tow nhouse/ 另廿墅大型商場58.057.360.065.6小商品批發(fā)市場15.31