南陵縣企業(yè)服務(wù)中心物業(yè)管理服務(wù)方案

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word南陵縣企業(yè)(qy)效勞(xio lo)中心(zhngxn)物業(yè)管理效勞(xio lo)技術(shù)(jsh)方案 蕪湖瑞景物業(yè)管理2021年12月16日目 錄致送函第一章 工程(gngchng)概況(gikung)與物業(yè)管理效勞(xio lo)思路(sl)一、工程(gngchng)概況二、工程物業(yè)管理效勞思路三、其他方面的思路第二章 工程擬采取的效勞技術(shù)方案一、保潔效勞技術(shù)方案二、設(shè)備效勞技術(shù)方案三、會議效勞技術(shù)方案第三章 工程效勞標(biāo)準(zhǔn)的承諾一、管理與效勞人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)二、清潔衛(wèi)生保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)三、會務(wù)效

2、勞要求與標(biāo)準(zhǔn)第四章 工程管理模式、組織架構(gòu)與人員配備一、工程管理模式二、工程效勞的組織架構(gòu)三、工程管理與效勞人員配置四、管理與效勞人員素質(zhì)要求五、管理與效勞人員的培訓(xùn)六、維修用備品備件方案及物料明細(xì)表第五章 售后效勞一、環(huán)境衛(wèi)生保潔效勞與標(biāo)準(zhǔn)二、電梯管理三、共用設(shè)施和設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)效勞四、消防管理第六章 工程效勞裝備與物資配備方案第七章 執(zhí)行質(zhì)量手冊ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語致 送 函尊敬(znjng)的南陵縣企業(yè)(qy)效勞(xio lo)中心(zhngxn)領(lǐng)導(dǎo)(ln do)：您們好！誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的時機(jī)。蕪湖瑞景物業(yè)管理成立于2004年

3、4月16日，注冊資金300萬元。法定代表人吳迎春。主要業(yè)務(wù)范圍為物業(yè)管理、物業(yè)參謀管理、物業(yè)租售代理、寫字樓及工礦物業(yè)效勞、保潔效勞含城市生活垃圾清運(yùn)、家政效勞、園林綠化設(shè)計及施工養(yǎng)護(hù)、水電設(shè)備安裝效勞、小區(qū)智能化工程效勞、會所物業(yè)管理、蔬菜糧食銷售憑有效資質(zhì)經(jīng)營。具有國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),現(xiàn)為蕪湖市物業(yè)管理協(xié)會會員單位、副理事單位。公司物管人員和關(guān)鍵崗位人員持證率達(dá)100%以上,公司經(jīng)過多年的實(shí)踐,成功打造出了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊,公司組織架構(gòu)設(shè)置為總經(jīng)理辦公室、人力資源部、市場拓展部、品質(zhì)管理部、財務(wù)管理部、物業(yè)效勞部，物業(yè)效勞部即物業(yè)管理效勞中心，曾先后效勞單位有魯班時代廣場一期

4、、魯班時代廣場二期、魯班商業(yè)街、魯班中山花園、魯班地產(chǎn)集團(tuán)辦公樓、南陵縣交通運(yùn)輸局辦公樓、魯班書香名邸、魯班金色水岸、魯班學(xué)府華庭、梅園新村二期、陽光商業(yè)廣場小區(qū)等物業(yè)管理工程，瑞景物業(yè)公司是一家專業(yè)從事住宅、寫字辦公樓、商業(yè)、公寓及其它商業(yè)物業(yè)的物業(yè)效勞企業(yè)，目前效勞建筑總面積約68萬平方米。 瑞景物業(yè)公司以“追求卓越，天道酬勤的企業(yè)精神，以“快速成長為中國最具價值的資產(chǎn)管理和人居效勞供給商為企業(yè)愿景，以“營造生活，呵護(hù)家為企業(yè)使命，專注于為業(yè)主提供高品質(zhì)的資產(chǎn)管理和人居效勞，以提升物業(yè)品牌的塑造為己任，努力實(shí)現(xiàn) “和諧于物業(yè)，共贏于各方的終極目標(biāo)。 為實(shí)現(xiàn)公司的愿景與使命，蕪湖瑞景物業(yè)以住

5、宅社區(qū)為平臺，以綠色人居管理為重點(diǎn)，推行ISO9001:2021質(zhì)量管理休系，向業(yè)主提供周到、精細(xì)、體貼、人性、卓越的資產(chǎn)管理和居家效勞。通過對現(xiàn)有工程的管理，以卓爾不群的效勞贏得了業(yè)界和客戶的贊譽(yù)。 曾獲得(hud)的榮譽(yù)：2021-2021年度被評為“蕪湖市物業(yè)先進(jìn)(xinjn)單位；2021年度(nind)被評為“蕪湖市物業(yè)管理先進(jìn)(xinjn)企業(yè)。如能獲聘承當(dāng)(chngdng)本工程物業(yè)效勞，我們深信，在領(lǐng)導(dǎo)支持和關(guān)心下，通過我們的努力，一定能在最大程度上提升物業(yè)品質(zhì)，確保工程高效、標(biāo)準(zhǔn)、和諧、舒適的辦公和生活環(huán)境，將本工程打造成南陵縣物業(yè)管理的新標(biāo)桿和典范，成為南陵精神文明和物質(zhì)文

6、明建設(shè)的窗口，展現(xiàn)南陵政府開放、高效、親和的形象。憑我們在多個物業(yè)工程的物管心得和經(jīng)驗，結(jié)合工程實(shí)際情況，我們根據(jù)競爭性談判文件要求精心制作了此份物業(yè)管理效勞方案書，恭請各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱賜教。順頌祺祥！蕪湖瑞景物業(yè)管理二零一五年十二月十六日第一章 工程(gngchng)概況(gikung)與物業(yè)管理效勞(xio lo)思路(sl)一、工程(gngchng)概況根據(jù)物業(yè)管理效勞競爭性談判采購文件，本次采購工程為南陵縣企業(yè)效勞中心物業(yè)管理效勞，主要內(nèi)容為衛(wèi)生保潔、綠化維護(hù)、供電、給排水、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和管理、電梯運(yùn)行和管理、消防系統(tǒng)運(yùn)行及管理、智能化系統(tǒng)的維護(hù)與管理、零星小型維修、來訪接待等。

7、南陵縣人民政府政務(wù)效勞中心位于縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)籍山路與龍池路交叉口，總建筑面積約28000。辦公大樓配有電梯3部、扶梯2部、中央空調(diào)、上下壓配電、發(fā)電機(jī)組、消防等一系列大型設(shè)備。設(shè)有消防報警與閉路監(jiān)控系統(tǒng)、機(jī)房綜合系統(tǒng)、多媒體會議系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)；配備消防報警、空調(diào)、給排水、照明、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、視頻監(jiān)控、多媒體音控、電子顯示與投影等系統(tǒng)設(shè)施。有配電房、電梯間、衛(wèi)生間、蓄水間、強(qiáng)弱電井間、管道間等配套設(shè)施及其他應(yīng)屬于物業(yè)管理的工程。其中：弱電局部包括：一、綜合布線系統(tǒng)的工作區(qū)子系統(tǒng)，水平子系統(tǒng)以及管理區(qū)子系統(tǒng)；三個子系統(tǒng)大致包含六類網(wǎng)絡(luò)模塊、ODF配線、100 配線、封閉金屬理線、網(wǎng)絡(luò)、效勞器等硬件

8、和軟件技術(shù)維護(hù)效勞；二、機(jī)房綜合系統(tǒng)的核心交換、會聚交換、出口平安、接入交換、網(wǎng)絡(luò)行為管理、數(shù)字化程控交換管理智能集中監(jiān)控等和一系列的物理單位入侵檢測等軟件技術(shù)和硬件的維護(hù)；三、現(xiàn)代多媒體會議系統(tǒng)中的數(shù)字反響抑制、雙圖示均衡器、WEFI接收、等技術(shù)和電子會議系統(tǒng)中心各會議室擴(kuò)音、傳輸及音響設(shè)備日常維修及設(shè)備維護(hù)；四、視頻監(jiān)控系統(tǒng)中的綜合解碼、管理效勞器、存儲效勞器、流媒體轉(zhuǎn)發(fā)等技術(shù)和設(shè)備的維護(hù)；本次弱電局部的綜合布線系統(tǒng)、機(jī)房綜合系統(tǒng)、多媒體會議系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)包含軟件技術(shù)和硬件設(shè)備的維護(hù)工作，實(shí)為智能系統(tǒng)全集成。弱電維護(hù)局部需提供詳細(xì)的技術(shù)方案。本次采購范圍包括：環(huán)境衛(wèi)生保潔效勞與標(biāo)

9、準(zhǔn)一崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本中心辦公室、窗口以外的大廳(dtng)、樓梯間、走廊/走道、停車場等公共場所(n n chn su)區(qū)域(qy)的日常衛(wèi)生保潔、垃圾整理收集。定期(dngq)清潔殺菌消毒(環(huán)境(hunjng)、垃圾桶、衛(wèi)生間、排水渠道)、滅除害蟲；消殺有記錄。2、負(fù)責(zé)公共會議室日常保潔及不定期保潔。3、衛(wèi)生間和開水間的地面、墻面、門窗、燈具、鏡子、衛(wèi)生潔具等設(shè)施的日常清潔保養(yǎng)。4、物業(yè)區(qū)域道路、停車場、綠地的日常衛(wèi)生保潔、垃圾收集。5、衛(wèi)生間清潔用品如卷紙、擦手紙、洗手液、衛(wèi)生球、垃圾袋等的及時更換。6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)下水管道定期消殺發(fā)生淤堵及時清掏。7、完成業(yè)主交辦的其它工作。二效勞標(biāo)準(zhǔn)1

10、、各樓層大廳、通道、樓道的地面和正門、邊門前臺階每天早晨、中午、晚上各拖一次，隨時保潔，做到無污漬、水漬、痰漬、灰塵、紙屑、雜物。 2、雨雪天及時鋪放防滑地墊及平安提示牌。正門和邊門的玻璃門、門柱每天保潔一次。3、休息區(qū)域的沙發(fā)、茶幾、煙灰缸及報架不間斷保潔，做到無灰塵、污漬、雜物。4、護(hù)欄每天保潔一次。5、電梯不銹鋼門及門框、轎廂內(nèi)壁每天擦油一次，每隔2小時循環(huán)保潔一次，保持無銹漬、污漬；電梯轎廂頂每周擦拭一次；電梯間地面每隔2小時循環(huán)保潔一次，做到無污漬、無雜物。6、衛(wèi)生間洗手池、大小便池隨時保潔，及時更換保潔區(qū)域內(nèi)的垃圾袋，男女衛(wèi)生間隔斷、每周全面擦拭一次。洗漱間垃圾桶每天上、下午各清理

11、一次；卷紙、擦手紙、洗手液隨時補(bǔ)充，定期更換固體空氣清新劑。7、隨時清理洗漱間的茶葉殘渣，清掃地面，做到地面無污漬、水漬、痰漬、灰塵、紙屑、雜物。8、各辦公室門、防火門、消防設(shè)施、踢腳線每周清抹一次。9、辦公樓樓頂衛(wèi)生每月清掃一次。10、各通道和大廳的窗戶玻璃每季度擦一次。11、做好公共會議室包括桌、椅的衛(wèi)生保潔工作，會議室每周大清掃一次。 = 1 * GB2 會議室保潔：門、窗每兩周擦一次，窗臺每隔一天(y tin)擦一次。要求：窗臺上無灰塵；玻璃明凈；門板無灰塵、泥漬；桌椅干凈、擺放整齊；四壁干凈，無蜘蛛網(wǎng)。 = 2 * GB2 發(fā)現(xiàn)(fxin)會議室設(shè)施設(shè)備損壞后，及時報告。 = 3 *

12、 GB2 完成臨時交辦(jio bn)的工作。12、每天上、下午上班(shng bn)前將物業(yè)效勞(xio lo)區(qū)域的路面、停車場各清掃一次，包括去除路面雜草、樹葉、紙屑、垃圾袋等雜物，要求地面、草坪上無紙屑、雜物，做到循環(huán)保潔；花壇、休閑椅等要保持整潔。每天清理一次垃圾桶，每周清潔、沖洗垃圾桶的污水漬印兩次；每周清潔室外道路雨水口、窨井蓋下的雜物一次。13、各單位窗口區(qū)域頂部蜘蛛網(wǎng)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)隨時清理；大樓頂每周至少清潔一次每周日下午。14、各會議室保潔應(yīng)在會前會后及時完成。三人員條件1、審查合格，品德良好，工作態(tài)度端正，愛崗敬業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，無不良行為記錄。2、接受過崗位培訓(xùn)，業(yè)務(wù)熟練。3、儀

13、容儀表儀態(tài)大方，五官端正，統(tǒng)一著裝。4、身體健康有健康證，精力充分，形體符合工作要求。5、要求女性，年齡50歲以下。初中文化程度。6、所有人員均有健康證。二、電梯管理 一崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)大樓內(nèi)電梯的日常運(yùn)行、維護(hù)、保潔工作；二效勞標(biāo)準(zhǔn)1、每日每部電梯需設(shè)人負(fù)責(zé)電梯上下運(yùn)行操作、探視秩序的維護(hù)等值班工作，辦公時間站立效勞、文明用語、禮貌導(dǎo)乘。2、認(rèn)真執(zhí)行電梯司機(jī)平安操作規(guī)程，熟練掌握電梯的操作技能，能夠判斷電梯運(yùn)行中的異常情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報維修人員處理，嚴(yán)禁電梯帶病運(yùn)行。3、提前半小時到崗，做好開梯前的準(zhǔn)備。4、堅守(jinshu)工作崗位，嚴(yán)禁擅自脫崗、委托(witu)他人開梯，工作中嚴(yán)禁從

14、事與工作無關(guān)的事。5、電梯發(fā)生(fshng)故障要向乘客做好撫慰(fwi)和解釋工作，及時(jsh)通知維修人員修理并積極協(xié)助維修人員的修理工作。6、電梯發(fā)生緊急情況時，要按照電梯緊急情況處理的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。7、每天清掃轎廂內(nèi)的衛(wèi)生，保持環(huán)境的整潔、干凈。8、認(rèn)真填寫電梯運(yùn)行記錄表。電梯鑰匙嚴(yán)禁外借或委托他人保管、使用。三人員條件1、審查合格，品德良好，工作態(tài)度端正，責(zé)任心強(qiáng)，無不良行為記錄。2、五官端正，口齒清晰，會說普通話，儀容儀表落落大方，精力充分、身體健康。3、要求持證上崗。三、共用設(shè)施和設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)效勞一崗位職責(zé)1、大樓設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理，包括：供排水設(shè)施設(shè)備、室

15、內(nèi)外照明、動力電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)。2、做好其他維護(hù)設(shè)備電梯、空調(diào)、消防、柴油發(fā)電機(jī)等的工作狀態(tài)檢查，配合其他單位的保養(yǎng)維修。3、做好弱電智能化系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)和管理，包括：監(jiān)控系統(tǒng)、會議音響系統(tǒng)等。確保智能化設(shè)備的運(yùn)行正常，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4、其他雜項的維護(hù)，包括：大樓門窗、辦公家私的日常養(yǎng)護(hù)和一般維修。5、停電管理：查詢供電停電信息，發(fā)布停電通知，做好市電/油機(jī)發(fā)電的轉(zhuǎn)換。6、外廣場大型活動及上級單位檢查時配合布置工作。7、零星工作施工，二次裝修監(jiān)督管理。8、維護(hù)維修所用的材料由業(yè)主負(fù)責(zé)。9、大樓內(nèi)花木的管理和監(jiān)督。10、負(fù)責(zé)日常水、電維修，水、電等小物品的維修更換。二效勞標(biāo)準(zhǔn)1、按時開關(guān)(

16、kigun)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。2、檢查照明開關(guān)、插座(chzu)、照明燈情況。3、根據(jù)(gnj)效勞(xio lo)中心的空調(diào)使用要求來操作空調(diào)的開與否，同時掌握好空調(diào)開啟(kiq)的溫度。4、遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警及時記錄事發(fā)時間、地點(diǎn)及開展情況及時解除故障。5、做好消監(jiān)控的內(nèi)部清潔衛(wèi)生工作，隨時了解系統(tǒng)運(yùn)行情況。6、每天檢查監(jiān)控系統(tǒng)、會議音響系統(tǒng)等。確保智能化設(shè)備的運(yùn)行正常，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。7、經(jīng)常檢查門窗及辦公家私，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。8、對突發(fā)停電，查明停電原因及時間后，及時通知效勞中心領(lǐng)導(dǎo)。9、無堆積易燃物、危險物品。 三人員條件1、審查合格，品德良好，工作態(tài)度端正，責(zé)任心強(qiáng)，

17、無不良行為記錄。2、五官端正，口齒清晰，會說普通話，儀容儀表落落大方，精力充分、身體健康。3、要求持證上崗。四、消防管理一崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)企業(yè)效勞中心各種消防控制設(shè)備的監(jiān)視和使用。2、對消防監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行每日檢查，定期做好各系統(tǒng)功能試驗，以確保消防設(shè)施各類系統(tǒng)運(yùn)行狀況良好。3、熟悉本中心內(nèi)各區(qū)域的消防系統(tǒng)的工作原理、性能，常見故障的排除方法；協(xié)調(diào)部門和其他專業(yè)人員進(jìn)行修理、維護(hù)，不得擅自停用，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。4、認(rèn)真貫徹消防法規(guī)，嚴(yán)格遵守本單位有關(guān)消防平安管理制度，以高度的責(zé)任感完成各項日常管理工作。二效勞標(biāo)準(zhǔn)1、根據(jù)(gnj)國家有關(guān)消防法律法規(guī)，制定本中心?消防(xiofng)平

18、安(png n)管理制度?、?消防控制室值班(zh bn)制度?等相關(guān)(xinggun)消防管理制度。2、出現(xiàn)報警時要盡快確認(rèn)位置，及時通知相關(guān)部門和人員到現(xiàn)場進(jìn)行查看確認(rèn)，系統(tǒng)內(nèi)任何報警都要經(jīng)現(xiàn)場查看，不得以誤報理由處置解決，必須得到現(xiàn)場查看人員的信息反響，才能根據(jù)情況需要進(jìn)行程序操作。3、工作時間不得擅離職守，時刻保持常備不懈，高度警惕的工作作風(fēng)，做好消防設(shè)施設(shè)備的檢查、巡查、操作等工作。并作好詳細(xì)的記錄備查。三人員條件1、審查合格，品德良好，工作態(tài)度端正，責(zé)任心強(qiáng)，無不良行為記錄。2、五官端正，儀態(tài)大方，符合環(huán)境和角色要求，統(tǒng)一著裝。3、身體健康，精力充分，形體符合工作要求，無紋身。男性

19、，年齡在50歲以下；高中以上文化程度。4、所有人員必須具有消防平安員證書。二、工程物業(yè)管理效勞思路1、管理定位與總體思路根據(jù)南陵縣企業(yè)效勞中心作為現(xiàn)代化政務(wù)辦公特點(diǎn)，以創(chuàng)立優(yōu)秀物業(yè)管理品牌為主要目的，我們將本工程的效勞定位為專業(yè)化管理、人性化“一站無憂式物業(yè)管理效勞。力爭通過我們的專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞，營造“高效、標(biāo)準(zhǔn)、和諧、舒適的辦公和生活環(huán)境，表達(dá)“開放、高效、親和的企業(yè)效勞中心整體形象：開放，表達(dá)南陵縣政府改革開放的思想和貼近時代的辦公方式；高效，展示縣委、縣政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率；親和，象征縣委、縣政府為民效勞的宗旨及與外界的和諧關(guān)系。我們力爭通過我們的努力，為領(lǐng)導(dǎo)分憂、為

20、工程添彩，將新企業(yè)效勞中心管理成為南陵縣物業(yè)管理的一個典范，兩年內(nèi)到達(dá)并超過物業(yè)管理省優(yōu)示范標(biāo)準(zhǔn)，成為瑞景物業(yè)“一站無憂式物業(yè)效勞的又一個成功案例，成為南陵精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口，充分表達(dá)南陵縣委、縣政府開放、高效、親和的形象。2、管理(gunl)效勞(xio lo)特色(ts)根據(jù)(gnj)工程(gngchng)實(shí)際情況，我們方案從提高效勞水平的角度出發(fā)，圍繞以下重點(diǎn)，努力和務(wù)實(shí)地從以下幾個方面積極采取各種措施，打造瑞景物業(yè)效勞品牌特色：1專業(yè)化管理：我們將力爭短期內(nèi)樹立本工程專業(yè)物業(yè)管理效勞形象。從工程介入開始至日常管理的實(shí)施，力求突出管理效勞的專業(yè)化。從制定標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序、加強(qiáng)操作

21、人員的培訓(xùn)、強(qiáng)調(diào)日常標(biāo)準(zhǔn)化操作、統(tǒng)一效勞人員服裝、統(tǒng)一運(yùn)用效勞CIS等，務(wù)求專業(yè)；通過樹立效勞意識、端正效勞態(tài)度、掌握效勞技能、提高效勞質(zhì)量、完善效勞水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊學(xué)習(xí)，適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷開展的要求和期望；以人性化效勞、高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視整體效勞形象的營造等方式使我們的效勞處于領(lǐng)先地位，滿足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗需求。2高素質(zhì)團(tuán)隊：我們將努力讓客戶以我們高素質(zhì)效勞團(tuán)隊形象為榮。從業(yè)人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀標(biāo)準(zhǔn)整齊，工作效率高，并堅持不怠。介入工程初即在關(guān)鍵崗位全部聘用具有多年效勞經(jīng)驗的人員，持續(xù)不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn)，實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理、強(qiáng)調(diào)和重視員工鼓勵

22、、推行員工職業(yè)生涯規(guī)劃、以稍高于本地同行業(yè)薪酬水平吸引和留住人才，在條件允許后完善員工社保福利和薪酬體系，形成穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才團(tuán)隊。我們高度重視本工程，擬由公司總經(jīng)理親自全面負(fù)責(zé)工程籌劃，直接管理工程效勞團(tuán)隊，并在前期階段從公司現(xiàn)有工程抽調(diào)委派管理、技術(shù)骨干，全力配合，工程接管后還將安排公司質(zhì)量控制、業(yè)務(wù)技術(shù)、綜合管理等部門適時進(jìn)行橫向支撐，依托瑞景物業(yè)公司各職能部門與其他業(yè)務(wù)工程，在人力、物力資源支持方面提供可靠保障。3細(xì)微化效勞：我們將致力于讓客戶從我們效勞細(xì)節(jié)中感受到自己的尊榮。相關(guān)經(jīng)驗告訴我們，物業(yè)管理的本質(zhì)是效勞，效勞中重視每一個細(xì)節(jié)、堅持提供優(yōu)質(zhì)效勞品質(zhì)和多樣化的貼心效勞工程，是

23、提高業(yè)主滿意度的關(guān)鍵。南陵縣企業(yè)(qy)效勞(xio lo)中心(zhngxn)樓宇雄偉(xingwi)、面積(min j)寬廣，充滿現(xiàn)代氣息，充分表達(dá)了多功能、大綠化、環(huán)保型的建筑設(shè)計理念。我們針對工程特點(diǎn)為本工程籌劃了“開放、高效、親和的整體形象定位，如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下細(xì)微化效勞工作：從樓內(nèi)到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率到達(dá)98%；杜絕亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不標(biāo)準(zhǔn)行為；所有管理效勞人員嚴(yán)格執(zhí)行瑞景物業(yè)員工行為標(biāo)準(zhǔn)，全面貫徹ISO9001質(zhì)量管理體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化效勞概

24、念，即在優(yōu)質(zhì)效勞前提下，最大限度地減少對樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。需要提供物業(yè)管理效勞時，有關(guān)人員迅速到位，無需求時，管理效勞人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。3、管理效勞措施針對、工程精簡務(wù)實(shí)的人力配備和物業(yè)管理效勞需要密集人力的矛盾，在本工程的日常效勞中，我們將全面采取聚焦客戶的方針，一切以客戶為中心，并將重點(diǎn)推行以下幾點(diǎn)保證措施：1首問負(fù)責(zé)制要求每一名員工在接到任何人的投訴、詢問、效勞要求等信息后，能解決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關(guān)人員催促解決，并做到負(fù)責(zé)到底，跟進(jìn)問題的最終解決和回訪，實(shí)現(xiàn)以有限的人力爭取客戶滿意最大化。2分工包干制以工程整體為面、以業(yè)主效勞要求為點(diǎn)，按

25、樓棟范圍將效勞責(zé)任具體劃分到每一個人，強(qiáng)調(diào)分工包干負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)對客戶的聚焦，在日常操作中還將根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整每個人的責(zé)任區(qū)劃分，努力實(shí)現(xiàn)合同范圍內(nèi)的效勞事事有人管、處處無漏洞的無縫覆蓋。3全員聯(lián)動制在日常效勞實(shí)施中，我們要求所有人員不分專業(yè)和崗位，強(qiáng)調(diào)除了做好自己的本職工作外，必須同時關(guān)注其他方面的所有問題，并予以負(fù)責(zé)。比方保潔員工在做好樓棟工作的同時，需要對平安和設(shè)備設(shè)施的狀況予以關(guān)注，并將異常情況迅速及時的通報給相關(guān)對口責(zé)任人，通過這種方式組成一張密集的網(wǎng)，竭力創(chuàng)立平安、和諧、高效、舒適的辦公和生活環(huán)境。4快速(kui s)響應(yīng)(xingyng)制遵循(zn xn)“快速的滿意好過緩慢的

26、完美的原那么(n me)，在日常(rchng)效勞中要求全體人員在接到客戶要求后用最快的速度和最高的效率進(jìn)行響應(yīng)，強(qiáng)調(diào)以速取勝。三、其他方面的思路1、優(yōu)先聘用本地就業(yè)困難和低保人員，表達(dá)縣政府關(guān)注民生形象。本工程主體為南陵縣各部門重要辦公區(qū)域，為充分表達(dá)我們?yōu)楸竟こ袒I劃的“開放、高效、親和的整體形象定位的內(nèi)涵，在工程所需效勞人員的聘用方面，我們擬有方案地優(yōu)先聘用符合條件的40-50歲年齡段下崗就業(yè)困難群體和低就業(yè)低收入困難家庭人員，一方面充分表達(dá)南陵縣委、縣政府“關(guān)注民生、親民愛民的形象，另一方面根據(jù)我們的經(jīng)驗這些人員通常也應(yīng)當(dāng)是非常珍惜工作時機(jī)、能夠吃苦耐勞的，當(dāng)然我們將以符合工程要求為根本

27、條件，通過嚴(yán)格的培訓(xùn)考核保證工程所聘用人員的素質(zhì)。2、遠(yuǎn)程效勞中心與現(xiàn)場專職主管相結(jié)合的管理保障方式。為解決本工程本錢與效勞質(zhì)量的矛盾，我們擬采取遠(yuǎn)程管理與現(xiàn)場管理相結(jié)合的方式落實(shí)本工程日常效勞的組織實(shí)施安排和品質(zhì)管理，具體設(shè)想是：由我公司瑞景總部現(xiàn)有的客戶效勞中心同時兼本工程的效勞中心職能，主要通過 聯(lián)絡(luò)方式處理來自工程的信息中轉(zhuǎn)和遠(yuǎn)程協(xié)調(diào)、通過對效勞表格的歸集實(shí)現(xiàn)效勞流程的遠(yuǎn)程監(jiān)督、人力資源的管理等，另在南陵縣企業(yè)效勞中心現(xiàn)場安排專門的主管1人，負(fù)責(zé)根據(jù)公司的整體安排進(jìn)行具體工作的組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督與質(zhì)量的檢查、人員的考核等；這樣的設(shè)計可以保證工程的管理到位，卻大大減少工程所需的管理方

28、面的人力和本錢。3、提供更多人性化、有特色的增值效勞。根據(jù)(gnj)本工程(gngchng)的特點(diǎn)(tdin)，我們擬為企業(yè)(qy)效勞(xio lo)中心提供力所能及的商務(wù)協(xié)助等增值效勞，包括代訂鮮花禮品、代訂機(jī)票車票、代訂酒店餐廳、代充值話費(fèi)、代辦通信業(yè)務(wù)等，具體的效勞實(shí)施可由我公司總部的客戶效勞中心兼負(fù)責(zé)，現(xiàn)場主管和會議效勞員在提供協(xié)助，充分利用我公司總部地處縣區(qū)和多工程的優(yōu)勢，拉近政企距離，更好效勞于客戶。我們憧憬，當(dāng)企業(yè)效勞中心的工作人員緊張工作之余希望可以品嘗到KFC的美味的時候，只需要一個 ，憑借我們的熱忱和物流的便利，小候片刻即可實(shí)現(xiàn)任何愿望.4、充分利用多工程優(yōu)勢和節(jié)假日便利

29、，實(shí)現(xiàn)效勞效率最大化。本工程主體為企業(yè)效勞中心，周末雙休和節(jié)日放假時公共區(qū)域人流較少，我們將充分利用這個便利特點(diǎn)，制定周密詳細(xì)的效勞方案：在平時滿負(fù)荷安排人員進(jìn)行常規(guī)清掃保潔，維護(hù)良好的清潔衛(wèi)生面貌；而在周末雙休日和節(jié)假日，我們那么集中安排進(jìn)行衛(wèi)生死角的清理、大堂地面的護(hù)理、室內(nèi)玻璃的清洗、會議室內(nèi)的整理等方面的工作，必要時調(diào)動我公司其他工程的人力集中攻堅，充分利用多工程資源整合優(yōu)勢。這樣不僅解決了平時人流量大、常規(guī)工作任務(wù)重和局部作業(yè)可能對正常辦公秩序的干擾等問題，又可以實(shí)現(xiàn)對工程人力的充分利用最大限度提高效勞效率、降低效勞本錢。5、全面采用新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備，提高工程效勞科技含量和環(huán)保

30、標(biāo)準(zhǔn)。多年來，我公司積極參與專業(yè)技術(shù)研討和學(xué)習(xí)，屢次參加廣州上海等地舉辦的全國保潔清洗技術(shù)展會等活動，派遣人員進(jìn)行學(xué)習(xí)、采購新設(shè)備等，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力密集型效勞向技術(shù)密集型效勞轉(zhuǎn)移。在本工程的日常效勞中，我們擬配置洗地機(jī)、布藝免拆清洗機(jī)、榨水車、蠟拖、塵推、吸塵吸水機(jī)、機(jī)動噴霧器等專業(yè)清潔消殺機(jī)械設(shè)備和各種專業(yè)清潔劑和綠色新材料等，并根據(jù)工程實(shí)際情況采用全干式作業(yè)、維護(hù)性保潔、零干擾效勞等新工藝和新技術(shù)，努力提升工程效勞的科技含量和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。新工藝、新設(shè)備、新技術(shù)的采用，不僅可以提高工作效率，還能夠大大延長物業(yè)使用壽命，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。第二章 工程(gngchng)擬采取(ciq)的效

31、勞(xio lo)技術(shù)(jsh)方案(fng n)一、保潔效勞技術(shù)方案一保潔人員安排根據(jù)本工程的實(shí)際情況，擬安排專職保潔人員7人：1、企業(yè)效勞中心辦公樓1-6樓1人；負(fù)責(zé)早上8：00-12：00，下午13：30-17：30期間對大堂、走道、樓梯、電梯間進(jìn)行保潔，對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔維護(hù)、對衛(wèi)生間進(jìn)行清理保潔，并負(fù)責(zé)歸集樓內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)至樓外指定地點(diǎn)。2、企業(yè)效勞中心樓外停車場1人；負(fù)責(zé)早上8：00-12：00，下午13：30-17：30期間對道路進(jìn)行清掃和巡回保潔，對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔維護(hù)、對果皮箱、垃圾箱進(jìn)行收集和清潔，并負(fù)責(zé)歸集所有垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)至環(huán)衛(wèi)指定地點(diǎn)。二保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)1、保潔員制服整潔，

32、不留長指甲，男員工不留長頭發(fā)、不留胡子。2、沖洗外圍走廊、馬路、廣場時必須把“小心地滑黃牌放在顯眼的位置，防止路人滑倒。3、按規(guī)定時間準(zhǔn)時收集生活垃圾，并立即拖抹干凈地面，防止遺留異味。4、每天沖洗垃圾桶時，必須要認(rèn)真沖洗，小心碰撞，防止損壞。5、盡量防止在人群中清掃。6、高空作業(yè)如清洗外墻，首先嚴(yán)格檢查吊繩、吊板是否完整無損，清洗工人必須要帶好平安繩。7、清洗外墻必須要做好綠化保護(hù)，以免帶酸、皂性污水造成對綠化的損害。8、雨雪天氣等情況下應(yīng)及時將“小心地滑黃牌等提示標(biāo)識擺放到人流集中及容易發(fā)生危險的地方。9、使用吸塵機(jī)等電器設(shè)備時應(yīng)注意首先要檢查電線是否有破損、漏電的現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題要立即換線

33、或經(jīng)維修員檢查確定無平安危險后才能使用。10、使用(shyng)清潔劑必須要了解清潔劑的性能，特別是酸性清潔劑，切勿亂用，以免造對瓷磚、云石、花崗巖石的損壞。三各區(qū)域(qy)保潔作業(yè)程序1、門廳、大堂(dtng)的保潔程序(chngx)1定時(dn sh)巡回清掃：大廳最容易被弄臟的地方是地面。一般門廳及大堂，每30分鐘時間長短應(yīng)視人員流動量及其他因素定應(yīng)定時巡回清掃一次，以確保地面經(jīng)常處于保潔狀態(tài)。主要是掃去地面垃圾、灰塵，擦去地面污跡、水跡，保持地面光亮、保潔，然后去擦拭其他工程，隔30分鐘再巡回保潔地面，如此往復(fù)。2依次逐項擦拭：門廳及大堂日常保潔的其他工程多為每日擦拭一次即可，應(yīng)事先安

34、排好作業(yè)順序，依次擦拭。規(guī)定每30分鐘對地面巡回保潔一遍，每巡回保潔一遍的時間一般為35分鐘或再長一些，其余20多分鐘時間，用來依次逐項擦其他工程。有的工程，如煙灰缸的清倒或更換，可結(jié)合地面巡回進(jìn)行保潔。3操作考前須知：為減少人們將室外塵土帶入室內(nèi)，門廳入口處應(yīng)鋪設(shè)防塵腳墊，遇雨天，應(yīng)鋪吸水性的腳墊；門廳及大堂入口區(qū)域設(shè)專人推塵，隨時擦拭人們進(jìn)入時的腳??；門廳及大堂地面根據(jù)不同材質(zhì)，采取不同的清洗方法；不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾，如柱子、扶手、標(biāo)牌等，容易受腐蝕，擦拭時要選用專用保潔劑、保護(hù)劑，切記小心不要造成花痕；注意不要碰倒、碰壞大堂內(nèi)的各種擺設(shè)飾物。2、衛(wèi)生間的保潔程序1衛(wèi)生間的日常保潔工

35、程包括：及時沖洗廁尿兜、不得留有臟物，及時清倒手紙籮，籮內(nèi)手紙不得多于1/3，不斷拖擦地面，做到無水跡、無垃圾、無塵土、無污垢，定時擦洗云臺、面盆、廁尿兜等衛(wèi)生設(shè)備，定時擦拭門窗、間板、墻壁、窗臺，定時消毒，噴灑除臭劑、清香劑，及時補(bǔ)充洗手液、香球、手紙。2作業(yè)前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃圾鏟、水桶、抹布兩條以上異色毛巾，深色為坐廁兜專用，淺色抹其他、尿兜消毒劑以及手紙、香皂、香球、蚊香等。3進(jìn)入衛(wèi)生間首先放水將廁兜、尿兜沖洗。4掃除地面垃圾，清倒手紙籮、垃圾筒、茶葉筐。同時將手紙籮、垃圾筒、茶葉筐沖洗干凈。5按照先云臺面盆，后廁兜尿兜的順序，逐項逐個刷洗(shux)衛(wèi)生設(shè)備。廁兜尿兜要

36、用專用刷子、百潔布、海綿塊等蘸專用保潔劑刷洗。然后再用清水沖洗，用抹布擦干凈。廁兜存在臭味是因廁兜里部、邊緣存有臟污，特別是尿兜的排水口和廁兜的下部反水管水面(shu min)以上(yshng)，刷洗時應(yīng)特別(tbi)注意。6用淺色(qin s)抹布擦拭門窗、窗臺、隔板、墻壁、鏡面、干 、皂液器等，必要時用刷子、百潔布、刮刀等去污。7用地拖拖擦地面，注意邊角落，注意尿兜周圍，不要留有水跡。8補(bǔ)充手紙、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手紙要上好，撕口留在外側(cè)，折成三角，壓在護(hù)板下。9按規(guī)定噴灑除臭劑、清香劑。10撤去“工作進(jìn)行中告示牌，把門窗關(guān)好。11操作考前須知：作業(yè)人員要注意自身保護(hù)，作業(yè)時帶

37、防護(hù)手套和口罩，預(yù)防細(xì)菌感染，防止保潔劑損害皮膚；中間休息或作業(yè)完畢后，應(yīng)使用藥用肥皂洗手，飲食前要漱口；清洗衛(wèi)生間所用的工具應(yīng)專用，使用后定期消毒，與其他保潔工具分開保管；作業(yè)時，應(yīng)將“工作進(jìn)行中告示牌放置在門口或當(dāng)眼處，以便領(lǐng)導(dǎo)注意并予以配合；注意衛(wèi)生間的通風(fēng)，按規(guī)定開關(guān)通風(fēng)扇或窗扇。3、樓層公共區(qū)域的保潔程序1用掃把徹底清掃樓層各通道地面，清倒垃圾桶。2用干凈濕布擦抹墻面、防火門、樓梯扶手、鐵欄桿、消防栓柜。3用濕無絨布擦抹梯門、指示牌，然后用干布抹凈。4用濕拖把擰干水分后拖凈地面污漬和后樓梯。5清抹周圍墻壁，清洗水池，掃除地面積水和雜物。6每天定時清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。4、電

38、梯保潔程序1準(zhǔn)備工具、物料，包括手刷、百潔布、吸塵機(jī)、水桶、人字梯、毛巾、鏡布、全能水、潔而亮、去污劑、不銹鋼鋼油、告示牌等。2將電梯(dint)暫停開；3在電梯門口(mnku)處放置告示牌；4電梯(dint)轎廂清掃、吸塵、或撤換地毯；5用吸塵機(jī)吸干凈(gnjng)門縫內(nèi)泥塵、雜物；6用手刷、毛巾(mojn)蘸稀釋的全能水刷抹干凈門縫；7用干凈濕毛巾擦拭門縫、門邊、然后用干毛巾將水漬吸干；8用稀釋的全能水、毛巾抹干凈轎廂天花抽風(fēng)口、燈飾、顯示屏；9將適量的潔而亮用毛巾均勻地涂在轎廂不銹鋼部份，再用力來回反復(fù)擦拭；10用干凈的濕毛巾擦拭不銹鋼部份；11將適量的不銹鋼鋼油噴在鏡布上，均勻地涂在不

39、銹鋼外表，然后進(jìn)行拋光處理；12收拾所帶的工具、物料，不能遺留物品；重新開啟電梯。5、玻璃門、窗、鏡面的保潔程序1先用刀片鏟除玻璃或鏡面和邊緣上的污垢。2將玻璃保潔劑按1：10加清水。3將毛套浸保潔劑溶液，擰干多余水分，然后用適當(dāng)?shù)牧α吭诓Ａ獗眄敹藦纳隙虏聊?，用玻璃刮刮去玻璃上的水分?一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)保潔玻璃的低部位時玻璃刮橫向移動。5用無絨干布抹去玻璃外表和框架上的水印和水珠。6最后用拖把抹凈地面上的污水。7保潔高處玻璃時，可把毛套、玻璃刮套在伸縮桿上操作。8循環(huán)保潔時用干、濕布，先用濕布擦抹，然后用干布抹干凈污漬、手印。9操作(cozu)考前須知(xzh)：毛套每次上水時必須(b

40、x)洗干凈毛套上的臟物、沙塵，防止(fngzh)擦花玻璃(b l)外表；保護(hù)使用玻璃刮刮上的膠條，一面損破后，可調(diào)換另一面再用，完全損破的需要更換。6、停車場、臺階、綠地保潔程序1巡視停車場、臺階、綠地，及時掃除地面垃圾、紙屑、煙頭。(2地面有個別污漬用保潔劑和膠刷擦洗干凈，香口膠用鏟刀鏟除。(3)清掃綠化草地時，及時清理枯枝落葉。不能掃除的雜物、垃圾用手撿起。(4)下雨天用推水刮推掉臺階積水。雨停后，及時用膠掃把把廣場上的積水和泥沙掃干凈。(5)適時用水沖洗停車場、臺階一遍。(6)、每月用擦機(jī)洗擦地面一遍，然后用水沖洗干凈。(7)、操作考前須知：用機(jī)械洗擦停車場地面時，應(yīng)豎立告示牌，注意車輛

41、和行人。四消毒殺蟲效勞 1、滅鼠采取定期施藥、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路，同時放置捕鼠籠、鼠夾，藥物滅鼠為主，物理防治為輔的方法，殺滅蟑螂、蚊蠅，采取定期噴藥，消滅滋生地的方法。2、堅持預(yù)防為主，地面與地下相結(jié)合，地下與地面同時進(jìn)行，建立地面隔離保護(hù)帶，殺滅鼠源，有效降低其密度。3、采取飽和投餌法投餌，選用國家準(zhǔn)許使用的高效低毒滅鼠藥。選用先進(jìn)的施藥技術(shù)進(jìn)行滅蟑、滅蚊、滅蠅，并定期消殺。4、突出平安第一，防治及用藥要保證設(shè)備和乘客平安，做到平安有效、經(jīng)濟(jì)、簡便。二、設(shè)備維保效勞技術(shù)方案一中央空調(diào)主機(jī)效勞技術(shù)方案為了保證甲方所使用的空調(diào)系統(tǒng)(xtng)及設(shè)備在今后繼續(xù)保持最正確(zhngqu)運(yùn)行

42、狀態(tài)，我公司(n s)為甲方空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備提供專業(yè)的保養(yǎng)和技術(shù)效勞(xio lo)。1、中央空調(diào)主機(jī)的維護(hù)(wih)保養(yǎng)： 在空調(diào)主機(jī)設(shè)備運(yùn)行期間進(jìn)行每1個月一次的定期維護(hù)檢查和保養(yǎng)；為期12個月。其中包括空調(diào)主機(jī)的電氣系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、壓縮機(jī)制冷循環(huán)系統(tǒng)等綜合系統(tǒng)方面的檢查和相關(guān)保養(yǎng)。1電氣及控制部份：a.測量主電機(jī)絕緣電阻，檢查其是否符合機(jī)組規(guī)定的數(shù)值。b.檢查電壓、電流數(shù)值；c.檢查過電流保護(hù)器是否正常；d.檢查高、低壓保護(hù)開關(guān)是否正常；e.檢查油加熱器、溫感器是否正常；f.檢查接觸器、熱繼電器是否正常；g.對電氣及控制局部的校正及維修。2)壓縮機(jī)局部：a.檢查壓縮機(jī)的噪音及振動

43、是否正常；b.檢查潤滑系統(tǒng)；c.檢查和調(diào)整冷媒高、低壓是否正常；d.對壓縮機(jī)及相關(guān)附屬部件的校正及維修；e.根據(jù)油質(zhì)情況更換壓縮機(jī)潤滑油及冷媒；f.壓縮機(jī)及冷媒系統(tǒng)的真空作業(yè)。g.檢查或更換油過濾芯、油過濾網(wǎng)。h.檢查更換枯燥過濾器。3)水側(cè)熱交換器局部：a.檢查(jinch)水側(cè)熱交換器的水流量是否正常；b.檢查(jinch)水側(cè)熱交換器進(jìn)出水溫度出/入；c.檢查(jinch)水側(cè)熱交換器冷媒溫度出/入；d.檢查(jinch)水側(cè)熱交換器保溫局部(jb)是否有損；e.水側(cè)熱交換器的校正及維護(hù)。f. 水側(cè)熱交換器的清洗含材料。2、檢修：對所有出現(xiàn)故障的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行維修，維修前由我方向甲方提

44、出書面報告，并確定維修工程，本中心只收取維修中需更換的零部件及耗材費(fèi)。3、報告：a.乙方每次巡檢后向甲方提供巡檢報告。b.如遇檢修，乙方將給甲方提供事故檢查報告和維修報告。c.每一工作年度向甲方提供年度報告。d、開機(jī)和調(diào)試：由乙方負(fù)責(zé)開機(jī)、調(diào)試工作。e、技術(shù)培訓(xùn)：乙方每年將組織一次針對操作管理人員的技 術(shù)培訓(xùn)。f、不可抗力：乙方不負(fù)責(zé)由不可抗力所造成的空調(diào)機(jī)損壞責(zé)任，但可修復(fù)，保證用戶設(shè)備正常使用，費(fèi)用由雙方商定。此不可抗力包括可能發(fā)生的天災(zāi)人禍，如電力原因、水災(zāi)、火災(zāi)、人為破壞等。二上下壓配電力效勞技術(shù)方案1、設(shè)備運(yùn)行有無異常響聲，設(shè)備有無燒焦等異味現(xiàn)象。1主要查看上下壓進(jìn)線柜、各高饋電柜、

45、各低壓抽屜柜、變頻器控制柜、低壓電容補(bǔ)償柜有無異常響聲，正常的電磁聲音除外。發(fā)現(xiàn)異常響聲不要驚慌，匯報分管領(lǐng)導(dǎo)，組織排查出發(fā)出聲響的具體位置，根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。如發(fā)現(xiàn)為接觸器鐵芯異響，如電機(jī)電流平衡且運(yùn)行相對穩(wěn)定，可監(jiān)控運(yùn)行；如電抗器電磁異響，主要檢查電抗器螺栓有無松動、過熱變色等；如柜內(nèi)板件松動可能會造成明顯的電磁共振異響，保證平安的情況下進(jìn)行緊固，或停機(jī)停電進(jìn)一步檢查處理等。2主要檢查有無銅排、線纜及絕緣材料過熱燒焦(sho jio)發(fā)出的異味等現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)異味不要驚慌，立即排查異味發(fā)出的具體部位(bwi)，匯報分管領(lǐng)導(dǎo)。輕微的母排、銅接頭(ji tu)、接線樁、元器件過熱可適當(dāng)控制運(yùn)行

46、負(fù)荷監(jiān)控運(yùn)行，同時建立監(jiān)控記錄臺帳監(jiān)測(jin c)過熱點(diǎn)的運(yùn)行溫度。嚴(yán)重的母排、銅接頭、接線樁、元器件過熱應(yīng)立即安排停機(jī)處理，防止造成過熱點(diǎn)(r din)惡化造成弧光短路沖擊，以及變壓器等上一級變電站總降過流跳停等，或造成起火，熾熱漫延造成火災(zāi)事故等。2、表盤指示針運(yùn)轉(zhuǎn)正常、指示燈完好無損。1檢查各電流、電壓表指示針是否正常，有無電流電壓缺相、不平衡等異?，F(xiàn)象，如設(shè)備運(yùn)行正常，一般是電流、電壓表計本身存在問題，如電流不平衡大都是電機(jī)等設(shè)備存在問題，10KV進(jìn)線電壓全部顯示為相電壓6KV時，系統(tǒng)發(fā)生了單相接地故障，可短時運(yùn)行排查接地故障點(diǎn)。2檢查上下壓柜盤面各指標(biāo)燈是否正常，檢查數(shù)字綜合保護(hù)、

47、電機(jī)保護(hù)器、進(jìn)線斷路器、變頻器等裝置有無報警信息，檢查電流、電壓值是否正常，記錄報警代碼及報警信息。匯報分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步分析處理。3、接零、接地線有無過熱、松脫現(xiàn)象。公司現(xiàn)采用的三相五線制低壓供電系統(tǒng)，在低壓變壓器室變壓器中心點(diǎn)與電氣接地聯(lián)接在一起，在低壓配電柜內(nèi)零、地母排分開敷設(shè)。主要檢查接零、接地線有無松動、過熱現(xiàn)象，接地線松動緊固即可，零線松動、過熱不要立即緊固，如設(shè)備運(yùn)行、電流正常，應(yīng)先采取措施使其接觸良好后再緊固。4、室內(nèi)溫度應(yīng)在允許范圍內(nèi)，通風(fēng)設(shè)備應(yīng)正常。 主要檢查室內(nèi)溫度與環(huán)境溫度是否高出10以上，必要是開啟室內(nèi)通風(fēng)機(jī)，檢查窯主傳、變頻器等出風(fēng)口溫度是否過高，進(jìn)線口有無異常堵塞，灰

48、塵過多時應(yīng)立即進(jìn)行清理或定期進(jìn)行清理并記錄。5、配電柜內(nèi)無灰塵，電纜溝無積水，保持清潔。檢查配電柜、控制柜內(nèi)灰塵情況，不充許帶電情況下進(jìn)行清理。發(fā)現(xiàn)電纜溝內(nèi)積水檢查排水通道或定期開啟排水泵，排除積水，防止電纜絕緣受損或薄弱處擊穿放炮等故障發(fā)生，同時易使電氣柜受潮絕緣下降等造成故障停機(jī)等。6、開關(guān)柜應(yīng)掛指示(zhsh)告示牌，為“禁止合閘等標(biāo)志(biozh)。嚴(yán)格按停送電(sn din)管理方法(fngf)，確認(rèn)(qurn)停電申請單上的設(shè)備代號進(jìn)行停送電操作并掛“禁止合閘警示牌，對同一臺設(shè)備多專業(yè)申請停電作業(yè)時只停電操作一次，但必須每次確認(rèn)并掛相應(yīng)的警示牌。接到送電申請時確認(rèn)設(shè)備工藝代號無誤前

49、方可送電，同樣對同一臺設(shè)備各專業(yè)來檢修完畢后，根據(jù)送電申請時間分別進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)并取下相應(yīng)專業(yè)的警示牌，只有最后一個專業(yè)檢修完畢前方可送電，并記錄相應(yīng)的申請人、申請時間等。7、檢查接觸器電纜、電線接頭無過熱現(xiàn)象。 重點(diǎn)檢查接觸器、變頻器等較大電流的接線樁頭有無過熱現(xiàn)象，按第一條發(fā)現(xiàn)過熱隱患進(jìn)行處理。8、檢查電壓、電流、功率因素等指示是否正確。 檢查上下壓柜的電壓、電流、功率因素指示或顯示數(shù)據(jù)，與正常運(yùn)行記錄數(shù)據(jù)比照有無異常，偏差大時分析原因后進(jìn)一步進(jìn)行檢查處理。9、保持室內(nèi)地面清潔。 檢查電力室內(nèi)有無雜物，應(yīng)及時清理，室內(nèi)專用工器具應(yīng)擺放整潔，保持室地面清潔，定期進(jìn)行清掃。10、發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向

50、當(dāng)值主管進(jìn)行逐級匯報。三發(fā)電機(jī)組維護(hù)效勞技術(shù)方案保養(yǎng)周期規(guī)定：每月兩次，并作好保養(yǎng)記錄。 保養(yǎng)部位：空濾、氣濾、蓄電池、控制面板、機(jī)油、防凍液。 1、蓄電池維護(hù) 蓄電池電線夾頭與電瓶連接樁柱應(yīng)保持清潔。用毛刷小心清理電瓶接線樁柱與電線夾上的塵污和氧化物，電線端夾應(yīng)擰緊，并涂上潤滑脂，在外加凡士林以防塵土與氧化而導(dǎo)致漏電或放電。電解液應(yīng)保持一定高度，以免極板的損壞。電解液液位應(yīng)超過電瓶格柵板大約10mm免維護(hù)電池除外。應(yīng)定期檢查電解液比重(bzhng)，電解液比重為1.28GCM，當(dāng)電解液比重(bzhng)下降至1.24GCM時，應(yīng)立即充電(chng din)免維護(hù)(wih)電池除外 。2、更換

51、(gnhun)潤滑油 更換潤滑油應(yīng)在停機(jī)狀態(tài)進(jìn)行，用泵或拆下油槽放油塞排出潤滑油，放出的潤滑油應(yīng)用容器收集起來。注入新油，使?jié)櫥偷竭_(dá)量游標(biāo)記至高位線，起動發(fā)動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)5-10秒鐘停機(jī)，停置15分鐘，檢查潤滑油油位，注油使其到達(dá)H點(diǎn)。 3、空氣濾清氣的更換和清潔 拆下空氣濾清器紙濾芯，用低壓壓縮空氣清理芯子，清理時空氣皮管由濾芯向外吹，以去除塵土，壓縮器內(nèi)不允許含有油污和水。清理后檢查濾芯，確保沒有洞眼。有洞眼或被堵塞的濾芯必須更換，否那么會加速發(fā)動機(jī)磨損或功率下降。用干凈布把殼體擦干凈，檢查橡膠密封墊圈，更換失效或以損壞的橡膠圈。裝上新的或清理過的濾芯。按下調(diào)節(jié)按鈕，使警告指示器重?fù)苤亮阄弧?

52、4、空氣冷卻器清潔如果空氣冷卻器污染物較多，影響通風(fēng)效果，那么去除風(fēng)扇罩，松開冷卻器連接管，從水箱中松開冷卻器，用水小心沖洗。注意：為了仿止散熱片不受損壞，請勿使用高壓水清洗。注：1、如果燃?xì)鈾C(jī)停用超過14天，那么每14天要啟動一次，到暖機(jī)為止； 2、潤滑油油位檢查，發(fā)動機(jī)量油尺上有兩個標(biāo)記，高位/低位，油位應(yīng)在標(biāo)記范圍內(nèi)，切記不能低于最低線； 3、冷卻液的檢查，冷卻液加至低于加水口蓋4-5mm左右，留有冷卻液受熱膨脹的空間；為保證防腐蝕保護(hù)效果，發(fā)動機(jī)每運(yùn)行400小時，再參加1/2升防腐蝕的冷卻液； 4、潤滑油在發(fā)動機(jī)運(yùn)行累計時間到達(dá)更換周期時，應(yīng)更換，見表1含硫量% 1.0 更換時間運(yùn)行2

53、50小時運(yùn)行125小時運(yùn)行60小時四消防設(shè)備效勞技術(shù)方案火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查內(nèi)容1、每日應(yīng)檢查集中報警(bo jng)控制器和區(qū)域報警控制器的功能是否正常。檢查(jinch)方法： 有自檢(z jin)、巡檢功能，可通過搬動自檢、巡檢開關(guān)來檢查其功能是否正常。沒有自檢、巡檢功能的，也可采用給一只探測器加煙(或加溫(ji wn)的方法使探測器報警，來檢查(jinch)集中報警控制器或區(qū)域報警控制器的功能是否正常。同時檢查復(fù)位、消音、故障報警的功能是否正常。如發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時處理。2、每周試驗和檢查檢查方法：巡檢各消防控制室或消防值班室工作環(huán)境以及火災(zāi)報警控制器、

54、聯(lián)動控制器、層現(xiàn)或區(qū)域控制器、探測器、手動報警按鈕等是否處于正常完好狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在周登記表中記錄并及時處理。3、季度試驗和檢查每季度對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能應(yīng)作以下試驗和檢查(一)按生產(chǎn)廠家說明書的要求，用專用加煙(或加溫)等試驗器分期分批試驗探測器的動作是否正常，確認(rèn)燈顯示是否清晰。試驗中發(fā)現(xiàn)有故障或失效的探測器應(yīng)及時拆換。(二)檢驗火災(zāi)自動報警裝置的聲、光顯示是否正常。在實(shí)際操作試驗時，可一次全部進(jìn)行試驗，也可局部進(jìn)行試驗。但試驗前一定要做好妥善安排，以防止不應(yīng)有的恐慌或混亂。(三)自動噴水系統(tǒng)管網(wǎng)上的水流指示器、壓力開關(guān)等是電動報警裝置，應(yīng)試驗他們的報警功能、信號顯示是否正常。

55、(四)對備用電源進(jìn)行12次充放電試驗，13次主電源和備用電源自動轉(zhuǎn)換試驗，檢查其功能是否正常。具體試驗方法：切斷主電源，看是否自動轉(zhuǎn)換到備用電源供電，備用電源指示燈是否亮燈，4h后，再恢復(fù)主電源供電，看是否自動轉(zhuǎn)換，再檢查一下備用電源是否正常充電。(五)有聯(lián)動控制功能的系統(tǒng)，應(yīng)用自動或手動檢查消防控制設(shè)備的控制顯示功能是否正常。(六)強(qiáng)制消防電梯停于首層試驗。如條件許可，客梯和貨梯也易切除外選，接通內(nèi)選，進(jìn)行一次強(qiáng)制電梯停首層試驗。(七)消防通信設(shè)備應(yīng)進(jìn)行消防控制室與所設(shè)置的所有對講 通話試驗， 插孔通話試驗，通話應(yīng)暢通，語音應(yīng)清楚。(八)檢查所有的手動、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)，如電源轉(zhuǎn)換開關(guān)、滅火轉(zhuǎn)換

56、開關(guān)、防排煙、防火門、防火卷簾門轉(zhuǎn)換開關(guān)、警報轉(zhuǎn)換開關(guān)、應(yīng)急照明轉(zhuǎn)換開關(guān)等是否正常。(九)進(jìn)行強(qiáng)切非消防電源功能試驗。(十)檢查備品備件、專用工具及加煙、加溫試驗器等是否齊備，并處于平安無損和適當(dāng)保護(hù)狀態(tài)。(十一)直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動力線、控制線、報警信號傳輸線、接地線、接線盒及設(shè)備等是否處于平安無損狀態(tài)。(十二)巡視檢查探測器、手動報警按鈕和指示裝置的位置是否準(zhǔn)確，有無缺漏、脫落和喪失，每個探測器的下方及周圍各方向，手動報警按鈕的周圍是否留出規(guī)定的空白空間。(十三)可燃?xì)怏w探測器應(yīng)按生產(chǎn)廠家說明書的要求進(jìn)行試驗和檢查。注：采用檢測設(shè)備(shbi)分期分批實(shí)驗探測器的工作情況，檢測數(shù)量

57、為30%。實(shí)驗手動報警按鈕的報警功能(gngnng)，抽檢數(shù)量為30%。3、年度(nind)檢查試驗每年對火災(zāi)自動(zdng)報警系統(tǒng)的功能應(yīng)作全面檢查試驗，并填寫年檢登記表。(一)對系統(tǒng)回路電壓、回路電阻、回路對地電阻進(jìn)行檢查(jinch)、測試。(二)對所有水流指示器，通過自動噴水滅火系統(tǒng)管道末端放水試驗，測試其報警功能。 (三)對濕式報警閥，通過其試驗閥測試其壓力開關(guān)的報警功能。 (四)對消防 插孔和對講 ，按實(shí)際安裝數(shù)量的100%進(jìn)行通話試驗。 (五)測試消防主控屏的報警、故障顯示、消音、復(fù)位、火災(zāi)記憶功能，并進(jìn)行消防主電源和備用電源的自動切換模擬試驗，對非消防電源切換、電梯、空調(diào)、噴

58、淋泵、消防泵等改備的聯(lián)動進(jìn)行模擬試驗。4、年度檢查方案：a. 每年對防排煙設(shè)備、防火卷簾門等控制設(shè)備做消防聯(lián)動試驗兩次。 b. 每年對火災(zāi)事故播送進(jìn)行消防聯(lián)動試驗兩次。 c. 每年對電梯進(jìn)行強(qiáng)制停于首層消防聯(lián)動試驗兩次。 d. 每年對消防通訊設(shè)備在消防控制室進(jìn)行對講通話試驗兩次。 e. 每年進(jìn)行強(qiáng)制切斷非消防電源消防聯(lián)動試驗兩次。 f每年對備用電源進(jìn)行1-2次充放電試驗，1-3次主電源和備用電源自動切換試驗。氣體(qt)滅火系統(tǒng)1、每月檢查儲氣瓶及防護(hù)區(qū)的工作環(huán)境以及儲氣瓶、選擇閥、單向閥、高壓軟管、集流管、閥電啟動器與機(jī)械啟動器、管網(wǎng)、噴嘴、緊急啟動按鈕、聲光報警裝置(zhungzh)等是否

59、處于正常完好(wnho)狀態(tài)。2、每月檢查(jinch)本系統(tǒng)的值班記錄，與此大樓的物業(yè)管理部門共同做好維護(hù)保養(yǎng)的記錄。3、每年檢查氣體(qt)控制盤a、目視檢查控制盤面板上的指示燈是否正常，各開關(guān)位置是否正確。b、檢查各接線是否有松動現(xiàn)象。c、檢查主電源之電源是否為獨(dú)立和不間斷。d、檢查后備電池之供給是否正常。 e、檢查緊急啟動和暫停裝置之功能是否正常。 f、檢盤主/輔電源之自動切換助能是否正常。 g、在隔離瓶頭閥電磁啟動器的情況，人工加溫或噴煙以測試氣體保護(hù)區(qū)火災(zāi)探測器的探測功能與氣體控制盤的聯(lián)動控制功能。h、檢查手動啟動器操作后的手動控制功能。i、檢查自動和手動狀態(tài)的轉(zhuǎn)換功能。j、檢查緊

60、急停止開關(guān)的控制功能。k、檢查蜂嗚器和閃燈、警鈴的報警功能。l、檢查藥劑釋放指示燈的報警功能。 m、檢查系統(tǒng)信號的反響功能。n、檢查系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能反響給火災(zāi)報警系統(tǒng)的故障警報警、預(yù)警信號與確認(rèn)火警信號。 4、每年在隔離瓶頭閥電啟動器的情況下對每個防護(hù)區(qū)進(jìn)行兩次模擬。防火分隔系統(tǒng)1、每周檢查防火門、防火卷簾周圍有無影響門正常啟閉障礙物，門能否處于正常啟閉狀態(tài)，門附件是否齊全完好。 2、每季度檢查：1) 試驗自動方式啟動防火門、防火卷簾門。抽檢數(shù)量不少于總數(shù)的30。 (2) 用手動按鈕啟動防火卷簾門。抽檢數(shù)不少于總數(shù)的30。自動噴水滅火(mi hu)系統(tǒng)1、每周檢查消防水泵房工作環(huán)境及消防泵、