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文檔簡介

1、2核心摘要本月觀點:5月四部委聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點座談會,釋放部分城市先行試點房地產(chǎn)稅信號;政策再次聚焦鼓勵保障性租賃住房建設(shè);地市熱度高 企下多地完善土拍制度。5月取證推盤節(jié)奏階段性回調(diào),但房企年中沖刺下,預(yù)計整體推盤量將穩(wěn)中有增。新房銷售成交仍維持較高景氣度,主流房企 銷售保持雙位數(shù)增長; 5月集中供地城市熱度較高,房企拿地積極性有所提升,但仍不及上年同期,預(yù)計下半年土拍熱度或趨于平穩(wěn), 行業(yè)拿地隱含毛 利率有望逐步企穩(wěn)。投資建議方面,由于拿地毛利率仍未見企穩(wěn),短期開發(fā)類房企估值仍將承壓,下半年關(guān)注二、三批次集中供地可能降溫帶來的開發(fā) 類房企估值修復(fù),建議關(guān)注萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股

2、、龍光集團等;相比開發(fā)類房企,我們更看好具備行業(yè)空間廣闊、業(yè)績及規(guī)模維持高增的物管 龍頭,如碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)等;以及具備“房、客、人”優(yōu)勢的經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭企業(yè)如我愛我家。政策:延續(xù)偏緊基調(diào),土拍政策優(yōu)化。5月涉房類政策共28項,環(huán)比降31.7%;其中偏緊類19項,偏松類4項。四部委召開房地產(chǎn)稅改革試點座談會,政 策再次聚焦鼓勵保障性租賃住房建設(shè),國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。地方層面,成都、紹興、寧波、湖州、南京等地出臺新政,跟進此 前的樓市調(diào)控政策,深圳擬提高落戶門檻,抑制借落戶投機性炒房現(xiàn)象,土拍制度亦在持續(xù)完善優(yōu)化。資金:信貸投放邊際收斂,境內(nèi)債融資利率

3、下行。5月M2增速環(huán)比升0.2個百分點,社融存量增速環(huán)比回落0.7個百分點,5月新增居民中長期貸款為今年 以來首度同比少增,預(yù)計行業(yè)融資環(huán)境仍維持偏緊狀態(tài)。5月房企境內(nèi)信用債、境外債、集合信托發(fā)行規(guī)模,環(huán)比分別降50.2%、升74.8%、升12.5%。 由于多數(shù)房企積極降檔改善財務(wù)狀況,5月房企境內(nèi)債平均發(fā)行利率環(huán)比降0.33pct,境內(nèi)債融資利率連續(xù)3個月下行。樓市:新房二手房成交呈現(xiàn)分化,取證推盤節(jié)奏階段性回調(diào)。5月重點50城新房、 20城二手房月日均成交同比增長10.5%、降12.3%,二手房成交已顯 現(xiàn)樓市調(diào)控效果。推盤節(jié)奏在“金三銀四”后迎來階段性回調(diào),重點城市周均推盤環(huán)比降3.8%

4、,35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積環(huán)比降31.3%,隨著房企 年中銷售沖刺季來臨,預(yù)計整體推盤量將穩(wěn)中有增。當(dāng)前新房銷售仍維持較高景氣度,35城商品房銷供比環(huán)比升26.3個百分點,出清周期18.7個月,處 2020年以來最低位。地市:成交量跌價升,溢價率整體回落。5月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降48%,成交建面環(huán)比降15.2%,成交均價環(huán)比升63.9%,土地溢價率環(huán)比降8.4個 百分點。5月迎來京深杭等核心城市集中供地,供地城市熱度較4月更高,推動成交價走高,且核心城市出讓地塊大多設(shè)置上限價格,土地溢價率整體受 限。隨著房企補庫存意愿淡化,資金調(diào)配程度減弱,且后續(xù)拍地難以轉(zhuǎn)化為年內(nèi)銷售,預(yù)計第二批、第三

5、批集中供地競爭激烈程度或?qū)⑾禄?,房企拿?毛利率有望企穩(wěn)。房企:銷售保持雙位數(shù)增長,單月拿地銷售比回升。百強房企5月單月銷售面積、銷售額分別同比增長14.1%、18.5%,較2019年同期增長22.3%、33%。 5月集中供地城市熱度更高,房企拿地積極性有所提升,50強房企拿地銷售金額比53%、拿地銷售面積比64%,環(huán)比分別升17.2pct、0.7pct,整體看, 國企及綠檔房企拿地相對積極。板塊表現(xiàn):5月申萬地產(chǎn)板塊上漲1.77%,跑輸滬深300(4.06%)。截至6月17日,當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)7.97倍,估值處于近五年0.49%分位。風(fēng)險提示:1)三四線樓市下行風(fēng)險;2)房企大規(guī)模

6、減值風(fēng)險;3)行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期風(fēng)險。本月報告精選之一:2021年新開工持續(xù)低迷之惑3報告主要觀點:2021年新開工持續(xù)偏弱,與銷售韌性十足形成反差。1-4月全國房屋新開工同比增12.8%,比2019年同期降7.9%,而全國商品房銷售表現(xiàn)持續(xù)較好,1-4月銷售面積同比增48.1%,比2019年同期增19.5%。優(yōu)先拿地及復(fù)工、銷售難言持續(xù)樂觀為市場主流解釋:1)2020年下半年以來融資持續(xù)收緊,疊加2021年2月22城推行供地兩集中新 政,房企或選擇減少開工以保障拿地資金;2)疫情沖擊背景下,房企選擇加快復(fù)工致使新開工減少;3)對樓市未來預(yù)期相對謹(jǐn)慎, 以三四線為主的中西部、東北地區(qū)銷售表

7、現(xiàn)較弱,制約房企開工意愿。拿地及復(fù)工解釋有限,中長期銷售預(yù)期謹(jǐn)慎或是主因:我們認(rèn)為減少開工用于拿地存在三方面制約:1)資金鏈緊張但銷售尚可背景 下,房企往往暫緩竣工而非減少開工;2)供地新政于2021年2月推出,但1-2月新開工已表現(xiàn)較弱;3)年內(nèi)主流房企拿地規(guī)模有限, 1-4月50強房企整體拿地銷售金額比僅為20.3%。對于優(yōu)先復(fù)工,我們測算2021年3-4月復(fù)工規(guī)模有所增加,但考慮上年同期疫情下凈 復(fù)工亦有所增加,且2020H2疫情控制以來房企已加快趕工,復(fù)工增加難以有力解釋新開工低迷。我們認(rèn)為中長期銷售預(yù)期謹(jǐn)慎或為 新開工主要制約因素,一方面,以三四線為主的中西部、東北地區(qū)銷售表現(xiàn)弱于東

8、部,東部、西部已開工未售庫存快速上升;另一方 面,隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)、房貸利率持續(xù)抬升,房企對后續(xù)樓市看法仍相對謹(jǐn)慎,注重庫存去化與資金回籠,招保萬金等7家主流房企 中僅保利2021年開工計劃同比增加,其中中南、金地降幅超過30%。預(yù)計新開工單月增速或延續(xù)低位,全年同比持平或略降。整體來看,我們認(rèn)為融資收緊下房企減少開工用于集中拿地的解釋性較弱, 加快復(fù)工或能部分解釋年內(nèi)新開工趨弱,但中長期銷售預(yù)期謹(jǐn)慎、部分區(qū)域庫存累積加快或是新開工趨弱的主因。展望全年,考慮調(diào) 控效果逐步顯現(xiàn)、樓市熱度趨穩(wěn),疊加上年基數(shù)逐步抬升,我們判斷后續(xù)新開工單月增速或延續(xù)低位,預(yù)計2021年新開工增速呈現(xiàn)前 高后低態(tài)勢、

9、全年同比持平或略降,同時需要關(guān)注開工持續(xù)弱勢對下半年及2022年樓市供給端的影響。更多報告內(nèi)容參見:地產(chǎn)雜談系列之四:2021年新開工持續(xù)低迷之惑本月報告精選之二:細(xì)數(shù)主流商管企業(yè),經(jīng)營發(fā)展各有千秋4報告主要觀點:業(yè)務(wù)構(gòu)成:多業(yè)態(tài)并行,華潤及寶龍規(guī)模靠前。華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、合景悠活住宅物管與商管業(yè)務(wù)兼具,星盛商業(yè)僅從事購物 中心運營管理,卓越商企服務(wù)側(cè)重于寫字樓等商務(wù)綜合體服務(wù)。2020年華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入占比43%、寶龍商 業(yè)的商業(yè)運營服務(wù)收入占比81%、合景悠活非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)收入占比30%、卓越商企服務(wù)商務(wù)物管收入占比62%。華 潤萬象生活2020年

10、總在管面積1.2億平米,遠(yuǎn)超其余商管企業(yè)。分業(yè)態(tài)看,華潤萬象生活及寶龍商業(yè)已開業(yè)購物中心達(dá)59個和68個, 相對較多;卓越商企在管商務(wù)物業(yè)0.17億平米,相對靠前。經(jīng)營差異:布局各有側(cè)重,關(guān)聯(lián)方支持力度不同。星盛商業(yè)、卓越商企服務(wù)當(dāng)前布局以大灣區(qū)為主,寶龍商業(yè)以長三角為主,華潤萬 象生活基于規(guī)模優(yōu)勢,布局更廣、更均衡。各企業(yè)均建立完善零售物業(yè)產(chǎn)品體系,全方位滿足消費需求。品牌對比來看,寶龍商業(yè)品 牌庫已容納7100個品牌,規(guī)??壳?,華潤萬象生活已與國際及本土優(yōu)質(zhì)品牌建立合作,綜合品質(zhì)相對更高。消費者對比來看,華潤萬 象生活擁有更大會員規(guī)模(1340萬人),有助于提升購物粘性。華潤萬象生活、星盛

11、商業(yè)、合景悠活購物中心出租率穩(wěn)定90%以上, 寶龍商業(yè)逐年改善,2020年升至89.9%。2020年華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)商務(wù)物管費收繳率分別為97.6%、92%。各企業(yè)關(guān)聯(lián)方 支持存在差異,寶龍商業(yè)零售物業(yè)、華潤萬象生活購物中心、華潤萬象生活寫字樓、星盛商業(yè)、卓越商企服務(wù)商務(wù)物業(yè)第三方面積占 比分別為5.3%、12.3%、12.9%、58.1%、82.7%。未來發(fā)展:短期業(yè)績保障度普遍較高,中長期關(guān)注綜合能力。2020年末五大主流商管企業(yè)總合約在管比均大于1,短期業(yè)績保障度普 遍較高。2020年末華潤萬象生活在手現(xiàn)金103億元,遠(yuǎn)超其余商企,關(guān)聯(lián)房企土儲規(guī)模6809萬平米,優(yōu)勢相對更大。

12、考慮行業(yè)空間可 觀格局分散、優(yōu)質(zhì)運營稀缺,且各商企普遍設(shè)定較高增長目標(biāo),輕資產(chǎn)輸出或成為規(guī)模擴張重要推手,中長期看品牌力、服務(wù)力與專 業(yè)化運營能力重要性持續(xù)提升。更多報告內(nèi)容參見:地產(chǎn)雜談系列之五:細(xì)數(shù)主流商管企業(yè),經(jīng)營發(fā)展各有千秋本月報告精選之三:房地產(chǎn)稅改革漸行漸近,全面開征或仍需時日5報告主要觀點:立法改革進展:房地產(chǎn)稅立法與改革漸行漸近。廣義房地產(chǎn)稅包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅,狹義的房地產(chǎn)稅通常指 房產(chǎn)稅。2019年全國狹義房產(chǎn)稅收入為2988億,僅為全國公共財政稅收的1.9%。2013年11月,十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立 法并適時推進改革”,拉開房地產(chǎn)稅立法改

13、革的序幕;2021年5月,四部委聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點座談會,釋放出部分城市先行試 點的信號。我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)較多、周期較長,短期全面開征可能性較小,未來房地產(chǎn)稅或可能先試點后立法或試點與立法并 行。立法改革背景:三大因素推動房地產(chǎn)稅立法及改革。2019年國內(nèi)6大房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計2.53萬億,其中持有環(huán)節(jié)稅收占比僅20%, “輕持有、重交易”特征明顯;2020年國內(nèi)土地出讓金占地方本級財政收入的84%,土地財政依賴明顯,而2019年經(jīng)合組織房產(chǎn)稅平均 稅收占比為5.6%,美英占比更超12%;房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn),加快房地產(chǎn)稅改革和立法,亦有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個人收入分配,緩解 貧富差

14、距的功能。國內(nèi)試點經(jīng)驗:免征范圍大且稅率低,滬渝房產(chǎn)稅試點對稅收及樓市影響可控。2011年1月滬、渝開展房產(chǎn)稅試點,2011年兩地房產(chǎn)稅 收入占同期地方公共財政收入比重分別為2.1%和1.4%,較2010年基本持平和下降0.1pct;2011年兩地商品房銷售面積同比降13.8%和增 5.1%,同期全國增4.4%,我們認(rèn)為上海銷售下行更多為受限購等沖擊;中長期看,2020年滬、渝住宅均價較2010年上漲98%和61%, 同期百城住宅均價上漲68%,兩地并未因房產(chǎn)稅出臺影響區(qū)域樓市中長期表現(xiàn)。海外經(jīng)驗借鑒:房產(chǎn)稅出臺未改中長期趨勢,供需仍是決定區(qū)域樓市主因。1993年4月征收市政稅后,英國Nati

15、onalWide平均房價指數(shù) 到1993年11月累計下跌2.1%,但1996年英國房價重回上漲通道;2005年8月韓國開征綜合不動產(chǎn)稅,10月、11月韓國房屋購買價格指 數(shù)環(huán)比分別降0.03%、0.01%,但隨后迅速回到上漲通道,2005年12月房屋購買價格指數(shù)同比上漲4.0%。盡管房產(chǎn)稅出臺能對短期樓市 形成一定影響,從主要國家來看,短期樓市更多受到流動性影響,中長期來看人口及收入等供需因素等是決定樓市走向的主因。更多報告內(nèi)容參見:地產(chǎn)政策洞察系列之二:房地產(chǎn)稅改革漸行漸近,全面開征或仍需時日本月報告精選之四:從主流房企對比觀龍湖高估值之謎6報告主要觀點:龍湖估值、股價表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它主流房企

16、。據(jù)Wind一致預(yù)期,截至6月7日,龍湖PE(2021E)8.8倍,在20家主流房企中排名第1;過 去一年股價漲幅24.8%,20家房企平均漲幅為-5.7%,龍湖排名第3;過去3年股價漲幅103.2%,20家房企平均漲幅為5.6%,龍湖排名第 1。為解答龍湖股價靚麗、估值高企之謎,我們從地產(chǎn)開發(fā)、多元化等維度對比龍湖與萬科、保利、招蛇、金科四家主流房企的異同。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,龍湖為典型的“三好學(xué)生”。1)相比萬科、保利等行業(yè)龍頭,龍湖規(guī)模增長速度占優(yōu),2016-2020年銷售額CAGR為 32.4%,高于萬科(17.9%)、保利(24.4%),土儲充足、優(yōu)質(zhì)亦保障未來銷售繼續(xù)增長,龍湖當(dāng)前土儲

17、覆蓋2020年銷售4.6倍,高于 萬科、金科、招蛇。2)相比保利、招蛇等央企國企,龍湖作為民企、管理機制靈活,不僅在業(yè)內(nèi)較早引入職業(yè)經(jīng)理人,還形成較為完善 的激勵機制,管理團隊穩(wěn)定性較強。3)相比金科等民企,龍湖債務(wù)長期穩(wěn)健、融資成本極具優(yōu)勢,2020年平均融資成本僅4.39%,甚 至低于保利(4.77%)、招蛇(4.7%)。4)龍湖長期聚焦一二線城市,土儲更加優(yōu)質(zhì)安全,2020年末龍湖一二線土儲貨值占比達(dá)87%。多元化領(lǐng)域,龍湖多元業(yè)態(tài)厚積薄發(fā),商業(yè)住宅相輔相成。從規(guī)模體量看,龍湖在商業(yè)、物業(yè)、公寓領(lǐng)域處行業(yè)前列,以“天街”為主 的商業(yè)品牌與運營實力俱佳,充分助力TOD項目拓展,目前開業(yè)總建

18、面達(dá)481萬方;龍湖智慧服務(wù)在管規(guī)模1.7億平,亦處行業(yè)第一梯隊; 冠寓已開業(yè)房源位列行業(yè)TOP3。從增長速度看,2016-2020年龍湖非開發(fā)業(yè)務(wù)收入CAGR達(dá)42%,顯著高于萬科、保利。隨著多元業(yè)務(wù) 模式逐漸成熟,未來收入貢獻有望持續(xù)提升,助力龍湖打開收入增長新空間。更多報告內(nèi)容參見:地產(chǎn)政策洞察系列之六:從主流房企對比觀龍湖高估值之謎樓市政策:延續(xù)偏緊基調(diào),提出房地產(chǎn)稅改革試點7資料來源:各政府網(wǎng)站,平安證券研究所時間文件/會議名稱主要內(nèi)容5月11日房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會財政部等4部委負(fù)責(zé)同志聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。5月24日40個城市

19、發(fā)展保障性租賃住房工作座談會40個城市將大力發(fā)展保障性租賃住房,促進解決住房難問題6月1日中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理;成 立專門工作組,堅決遏制經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)苗頭6月2日保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項管理暫行辦法支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6月4日關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無 居民海島使用金四項政府非稅收入劃 轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收據(jù)不完全統(tǒng)計,5月涉房類政策(含中央及地方)共28項,環(huán)比降31.7%;其中偏緊類19項,占比68%,

20、偏松類4 項,占比14%。四部委聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點座談會,政策再次聚焦鼓勵保障性租賃住房建設(shè)。5月11日,四部委聯(lián)合召開房地 產(chǎn)稅改革試點座談會,釋放部分城市先行試點房地產(chǎn)稅信號。政策再次聚焦保障性租賃住房,40城將大力發(fā)展保障性 租賃住房,并支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房。同時國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征 收,但預(yù)計短期對地產(chǎn)行業(yè)影響有限。5月涉房類政策仍以偏緊為主5月以來中央層面主要政策、會議810231317101819211327311914116855415791054504540353025201510505月 6月 7月 8月 9月 10月 11月

21、12月 1月 2月 3月 4月 5月項中性偏松偏緊8資料來源:各政府網(wǎng)站,平安證券研究所近期地方樓市調(diào)控政策匯總樓市政策:調(diào)控政策跟進,土拍政策優(yōu)化,時間城市主要內(nèi)容5月6日成都就“代持”等商品房交易相關(guān)風(fēng)險提示5月7日成都對于登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的商品住房項目,明確按3個要求進行購房資格復(fù)核、公證搖號排序和選房5月8日紹興加大住宅用地供應(yīng);試行公證搖號公開銷售;提高預(yù)售許可條件;建立健 全房地聯(lián)動機制;加強房地產(chǎn)市場秩序整治5月12日南昌在2022年1月1日以后取得房產(chǎn)證,房產(chǎn)從上次作為入學(xué)依據(jù)使用至本次使用相隔時間不能少于4年(2022年)、5年(2023年)、6年(20

22、24年及以后)5月13日成都提高二手住房信息透明度、促進理性交易,下架虛高價格房源5月18日??谝讶∽C或現(xiàn)房備案的項目,房企須于5月18日前一次性公開銷售全部可售房 源;未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂買賣合同的房源,解除預(yù)訂房源應(yīng)及時公開銷售5月18日湖州對熱點區(qū)域?qū)嵭小跋薹績r、限地價、競配建、競自持”;在中心城市范圍 內(nèi),新購住房取證滿2年方可轉(zhuǎn)讓;“人房比”大于1樓盤實行公證搖號銷 售;嚴(yán)格合同更名管理5月21日寧波市六區(qū)內(nèi)國有土地上住房被征收人,以及集體土地上住宅被拆遷人以無房 家庭優(yōu)先認(rèn)購新房,所購住房自取證后限售5年5月26日深圳擬修訂戶籍遷入規(guī)定,人才底線要求調(diào)整為全日制本科;夫妻投靠要求由

23、結(jié)婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調(diào)整為滿5年;老人隨遷將子女入深 戶時間要求由8年調(diào)整為15年,并增加子女在深圳繳納社保連續(xù)滿15年要求5月28日成都成都二手住房成交參考價格發(fā)布5月28日南京優(yōu)化無房家庭購房資格;加大無房家庭房源供應(yīng)比例6月3日紹興完善房價地價聯(lián)動機制,實行區(qū)域限購,提高限售年限至3年6月7日成都禁止踩中“三道紅線”的紅檔房企參與土拍6月9日南昌嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買6月11日東莞禁止新注冊空殼公司拍地5月以來,成都、紹興、寧波、湖州、南京 等地出臺新政,跟進此前的樓市調(diào)控政策。 成都效仿深圳,出臺各小區(qū)二手房參考價 格;紹興、寧波、湖州相繼設(shè)立或提高限 售

24、年限;南京優(yōu)化無房家庭購房資格,精 細(xì)化調(diào)控成為常態(tài)。此外,深圳擬提高落 戶門檻,有助于抑制借落戶投機性炒房現(xiàn) 象。土拍政策方面,成都、南昌、東莞等地出 臺土拍新政,涉及禁止踩中“三道紅線” 的紅檔房企參與土拍、嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司 參加同一宗住宅用地競買、禁止新注冊空 殼公司拍地等。鑒于首次土拍熱度較高, “兩集中”落實效果與政策出臺意愿相悖, 后續(xù)或有更多相關(guān)政策出臺,持續(xù)完善土 拍制度。資金:信貸投放邊際收斂,行業(yè)融資維持偏緊9資料來源:Wind,平安證券研究所5月M2同比增長8.3 ,增速環(huán)比升0.2個百分點,主要因基數(shù)抬升影響減弱;社融存量同比增長11,增速環(huán)比回落 0.7個百分點。5月

25、20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.85 、4.65 ,連續(xù)14個月不變。6月1日銀保監(jiān)新聞發(fā)布會稱,截至4月末,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5 ,增速創(chuàng)8年新低。房地產(chǎn)信托余額和投 向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)下降,其中投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36。同時5月新增居民中長 期貸款為今年以來首度同比少增,隨著“三條紅線”、房貸集中度新規(guī)在資金需求端、供給端共同發(fā)力,高頻監(jiān)測下預(yù)計融資環(huán)境維持偏緊狀態(tài)。5月M2同比增速環(huán)比回落678910112018-05 2018-11 2019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-0512%M2:同比M

26、2:同比9%11%12%13%14%2002202402602803003202018-122019-062019-122020-062020-125月社融存量增速環(huán)比回落社會融資規(guī)模存量萬億元同比3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.854.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.654.84.64.44.24.03.810%3.63.43.28%3.02020-052020-082020-112021-022021-05%LP

27、R報價連續(xù)14個月持穩(wěn)貸款市場報價利率(LPR):1年 貸款市場報價利率(LPR):5年資金:境內(nèi)債融資利率下行,房貸利率環(huán)比上浮10資料來源:Wind,用益信托網(wǎng),平安證券研究所5月全國首套、二套房貸平均利率分別為5.33 、5.61 ,環(huán)比均升0.02pct,主要受熱點城市房貸收緊、房貸利率上 調(diào)等影響??紤]5年期及以上LPR報價連續(xù)未調(diào)整,后續(xù)房貸利率走勢預(yù)計整體穩(wěn)定,個別熱點城市仍有房貸利率上 行壓力。盡管融資端政策環(huán)境收緊,但由于多數(shù)房企積極降檔改善財務(wù)狀況,5月房企境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率、集合信 托平均年收益率分別為3.96 、6.19 、7.31 ,環(huán)比分別降0.33pct、

28、升0.16pct、升0.06pct,境內(nèi)債融資利率連續(xù)3個月下行。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本首套及二套房貸平均利率走勢5.95.85.75.65.55.45.35.25.15.04.92019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04%首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率8.408.208.007.807.607.407.207.006.806.6045678910112019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-04%境內(nèi)債平均發(fā)行利

29、率境外債平均發(fā)行利率 集合信托平均年收益率(右軸)資金:境內(nèi)債單月發(fā)行大幅下滑,短期融資分化或加劇11資料來源:Wind,用益信托網(wǎng),平安證券研究所5月房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模明顯下滑,境外債發(fā)行規(guī)模大幅提升,環(huán)比分別降50.2 、升74.8 ,集合信托發(fā)行規(guī)模 環(huán)比升12.5 。1-5月房企境內(nèi)債、境外債、集合信托分別累計發(fā)行2083億元、244億美元、2716億元,同比分別降 0.5、降18.3 、升1??紤]全年到期規(guī)模較高(境內(nèi)債4852億元、境外債557億美元、集合信托7809億元),預(yù)計房企融資態(tài)度仍將保持積 極。但短期信用事件、流動性收緊擔(dān)憂下,房企融資分化或?qū)⒓觿。恢衅陔S著降杠桿、

30、穩(wěn)增長的推進,部分房企融房地產(chǎn)債券及信托到期情況資成本有望逐步改善。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(月)10090807060504030201001,00090080070060050040030020010002021-12021-32021-52021-72021-92021-11境內(nèi)債到期(億元)集合信托到期規(guī)模(億元)境外債到期(億美元,右軸)20018016014012010080604020020040060080010001200140002020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05集合信托發(fā)行金額

31、(億元)境內(nèi)債發(fā)行金額(億元)海外債發(fā)行金額(億美元,右軸)樓市:成交呈現(xiàn)階段性回調(diào),二手房成交顯現(xiàn)調(diào)控效果12資料來源:各地房管局,國家統(tǒng)計局,平安證券研究所5月樓市在“金三銀四”后迎來階段性回調(diào),重點50城新房月日均成交8132套,同比增長10.5 ,環(huán)比降7.8 ;其中 一、二、三線城市同比增5.8 、20.2 、4.1 ,增速較上月回落49.2、41.7、15.9pct。5月重點20城二手房月日均成交2460套,同比降12.3 ,環(huán)比降25.9 ,或因前期熱度過高透支部分購買力,以及調(diào)控 加碼、信貸收緊下,投機性需求逐漸被遏制,市場趨于理性。中長期看,低基數(shù)影響已逐漸消退,成交同比或延

32、續(xù) 回落。50城商品房月日均成交套數(shù)同比20城二手房月日均成交套數(shù)同比-100%0%100%200%300%400%500%2020.62020.82020.102020.122021.22021.4新房月日均成交同比一線同比二線三線-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%350.0%400.0%050010001500200025003000350040002020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/05二手房月日均成交(套數(shù))二手房月日均成交套數(shù)同比樓市:重點城市推盤放緩,年中沖刺下預(yù)計將穩(wěn)

33、中有增13資料來源:中指院,平安證券研究所“小陽春”后,房企推盤積極性小幅下滑。5月重點城市周均推盤0.8萬套,環(huán)比降3.8%;重點城市周均開盤去化率76%,環(huán)比降2個百分點,開盤去化率較小陽春高點有所回落,但仍處于高位。隨著房企年中銷售沖刺季來臨,整體推盤量預(yù)計將逐漸恢復(fù),近兩周周均推盤量均在萬套以上,保持穩(wěn)中有增態(tài) 勢。重點城市新推房源情況重點城市開盤項目去化情況50%60%70%80%90%2019.62019.92019.122020.42020.72020.102021.12021.4周均開盤去化率一線二線1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.02020.6202

34、0.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.5W5.10W5.17W5.24W5.31周均推盤萬套樓市:35城取證節(jié)奏放緩,出清周期處2020年以來最低位14資料來源:中指院,平安證券研究所 注:35城中一線城市4個、二線10個、三四線21個;商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積5月35城取證放緩,商品房平均批準(zhǔn)上市面積63.1萬平米,環(huán)比降31.3%,階段性回調(diào)后預(yù)計將逐步加快。當(dāng)前銷售仍維持較高景氣度,35城商品房銷供比124.9%,環(huán)比升26.3個百分點。35城平均可售面積1469.5萬平

35、米,環(huán)比升0.3%。供不應(yīng)求下,35城出清周期18.7個月,處2020年以來最低位。0501001502002503002020-01 2020-042020-072020-102021-01 2021-0435城商品房平均批準(zhǔn)上市面積一線平均三四線平均萬平二線平均35城平均0510152025301,5601,5401,5201,5001,4801,4601,4401,4201,4001,3801,3601,3402020-012020-052020-092021-012021-05月萬平35城商品房平均可售面積及出清周期平均可售面積出清周期(右軸)400%350%300%250%200%1

36、50%100%50%0%500%450%2020-012020-052020-092021-012021-0535城商品房平均銷供比一線平均三四線平均二線平均35城平均樓市:房價環(huán)比小幅上漲,整體漲幅趨于平穩(wěn)15資料來源:Wind,平安證券研究所5月百城住宅平均價格16006元/平米,環(huán)比升0.34%;分城市能級看,5月一、二、三線城市住宅平均價格,環(huán)比分 別升0.27%、0.26%、0.29%,漲幅較上月分別升0.1pct、持平、升0.1pct,漲幅整體保持穩(wěn)定。5月百城環(huán)比上漲城市數(shù)較上月增加3個至80個,隨著調(diào)控加碼及調(diào)控城市范圍擴大,疊加信貸端收緊,預(yù)計后續(xù)房 價以穩(wěn)為主。百城住宅上漲

37、、持平與下跌城市數(shù)量0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%14,80015,00015,20015,40015,60015,80016,00016,2002020/052020/082020/112021/022021/05百城住宅平均價格走勢百城住宅平均價格(元/平方米)環(huán)比-1.0%-1.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2020/05-0.5%2020/082020/112021/022021/05百城中一二三線城市住宅價格環(huán)比變化一線價格環(huán)比二線價格環(huán)比三線價格環(huán)比10090807060504030201002018/062019/0

38、12019/082020/032020/102021/05個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲16土地:成交量跌價升,溢價率整體回落資料來源:Wind,平安證券研究所百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價走勢5月百城土地供應(yīng)建面0.86億平米,環(huán)比降48%,成交建面0.76億平米,環(huán)比降15.2%。5月迎來北京、深圳、杭州等 一線及核心二線城市集中供地,供地城市熱度較4月更高,推動成交價走高,百城土地成交均價6841元/平米,環(huán)比 升63.9%,其中一二三線城市成交均價環(huán)比分別升88.7%、106.4%、降30.9%。核心城市出讓地塊大多設(shè)置上限價格,土地溢價率整體受限。5月百城土地溢價率15.7%,環(huán)

39、比降8.4個百分點,其中 一二三線城市溢價率環(huán)比分別降1.8個、8.2個、13.9個百分點。隨著房企補庫存意愿淡化,資金調(diào)配程度減弱,且后 續(xù)拍地難以轉(zhuǎn)化為年內(nèi)銷售,預(yù)計第二批、第三批集中供地競爭激烈程度或?qū)⑾禄?,房企拿地毛利率有望企穩(wěn)。百城土地成交溢價率0.00.51.01.52.02.505,00010,00015,00020,00025,00030,0002020-052020-082020-112021-022021-05百城供應(yīng)土地建面(萬平米) 百城成交土地建面(萬平米) 供銷比(右軸)18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0

40、0002020-052020-082020-112021-022021-05百城成交均價(元/平米) 二線成交均價(元/平米)一線成交均價(元/ 三線成交均價(元/平米)平米)051015202530352020-052020-082020-112021-022021-05百城土地成交溢價率(%)一線成交溢價率(%) 二線成交溢價率(%) 三線成交溢價率(%)17房企:銷售保持雙位數(shù)增長,中型房企增速靠前資料來源:克而瑞,平安證券研究所百強房企5月單月銷售面積、銷售額分別同比增長14.1%、18.5%,較2019年同期增長22.3%、33%;1-5月銷售面 積、銷售額累計同比增長39.8%、5

41、2.2%,較2019年同期增長28.8%、40.2%。房企加大銷售力度,為下半年集中供 地儲備資金,疊加年中沖刺業(yè)績,預(yù)計銷售仍將保持較高景氣度。5月單月TOP31-50銷售額同比增速居首,同比增長28.5%,較2019年同期亦增長39.9%;TOP1-10、TOP11-20、 TOP21-30、TOP51-100分別同比增長18.5%、16.9%、8%、17.7%,較2019年同期增長20.4%、47.8%、39.8%、 39.3%。百強房企各梯隊銷售額單月增速克而瑞百強房企單月銷售增速18.5%16.9%8.0%17.7%0%5%10%15%20%25%30%TOP1-10TOP11-20

42、TOP21-30TOP31-50TOP51-100分梯隊增速(單月值)28.5%18.5%14.1%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%2020年5月2020年7月2020年9月 2020年11月 2021年1月2021年3月2021年5月克而瑞百強銷售額單月同比克而瑞百強銷售面積單月同比18房企:單月拿地銷售比回升,國企及綠檔房企相對積極資料來源:克而瑞,中指院,平安證券研究所;注:拿地數(shù)據(jù)來自中指院,銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞;根據(jù)2020年年報財務(wù)數(shù)據(jù)劃分紅、橙、黃、綠檔5月集中供地城市熱度較4月更高,房企拿地積極性有所提升,50強房企整體拿地銷售金額比53 、拿地銷售面積比 64,環(huán)比分別升17.2pct、0.7pct。由于一季度熱點城市

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