購房簽約的法律風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)購房簽約的法律風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)1購買商品房的一般步驟(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，“兩書”即：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，關(guān)鍵是檢查有無商品房銷售證。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無商品房預(yù)售許可證。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)

2、：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；六是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項(xiàng)。(2)簽訂認(rèn)購書在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將簽約須知及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正

3、式購房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。(3)簽訂合同購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；對(duì)示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對(duì)履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同

4、委托律師辦理上述手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。(5)辦理人住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問題時(shí)，均可拒絕簽收。(6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證發(fā)展商最后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。2看開發(fā)商是否“五證”俱全

5、近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：(1)規(guī)劃部門的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(2)國土部門的國有土地使用權(quán)證；(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障)；(4)建設(shè)部門的建設(shè)工程許可證；(5)國土部門的商品房銷售(預(yù)售)許可證。在這“五證”中，最重要的是國有土地使用權(quán)證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目，同時(shí)，購買期房時(shí)還要考查開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間是否已確定。根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有

6、土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)的根本條件。對(duì)于國有土地來說，取得的方式無非是兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)，為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：(1)國有土地使用權(quán)出讓合同或國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；(2)國有土地使用權(quán)證；(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：(1)正式的國有土地使用權(quán)證應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；(2)土地證

7、上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。(3)土地證不得擅自涂改。(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。3怎樣細(xì)看商品房銷售(預(yù)售)許可證商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。商品房銷售(預(yù)售)許可證包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號(hào)；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、地塊編號(hào)；房地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；銷售范圍；用途；附

8、注內(nèi)容等。開發(fā)商拿出該證時(shí)要仔細(xì)看清每個(gè)欄目和內(nèi)容是否確實(shí)無誤。(1)看發(fā)展商名稱(售房單位)這個(gè)欄目時(shí)，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門，另一類是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司，如果是后者最好能提供開發(fā)商的委托書以證明；其合法身份。(2)看項(xiàng)目名稱這個(gè)欄目時(shí)，也挺麻煩，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目在開發(fā)的過程中會(huì)有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個(gè)名詞說的是不是一回事。(3)用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型，從開發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限，從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公

9、寓等。(4)銷售范圍是最核心的問題，一個(gè)項(xiàng)目的銷售許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項(xiàng)目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强?，往往?huì)用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項(xiàng)目申報(bào)時(shí)有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)后才能進(jìn)入市場(chǎng)，而不能以商品房預(yù)售。因此，要搞清項(xiàng)目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷售面積是否一致。此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。而且許可證本身的年限也是個(gè)需要留心的地方。4商品房預(yù)售需要具備哪些條件商品房預(yù)售需具備以下條件：預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓

10、金，已取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，凡是在以市場(chǎng)地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了房地產(chǎn)證后，都可以直接公開發(fā)售。5怎樣簽訂認(rèn)購書買房前先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的

11、法律作用是避免糾紛的第一步。我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：(1)賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。(2)認(rèn)購物業(yè)。(3)房價(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)。(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。(5)認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意的事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買

12、賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購書方始生效”，對(duì)認(rèn)購書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進(jìn)行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。6認(rèn)購書有無法律效力如果開發(fā)商具備了銷售條件，也就是合法的銷售許可證，那么買賣雙方簽訂的認(rèn)購書是否一定有效呢?一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人尚未就房屋買賣的所有條件達(dá)成一致，合同就未成立，因?yàn)檎J(rèn)購書一般只就房屋位置(部位)、套形

13、、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認(rèn)購書中寫明的內(nèi)容還是有約束力的，并且具有法律效力。7什么時(shí)候用預(yù)售合同?什么時(shí)候用現(xiàn)售合同在銷售尚未竣工交付使用但已取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同；當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同；預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)售期限。當(dāng)有效期到期，而該項(xiàng)目房地產(chǎn)的銷售又不符合上述使用現(xiàn)售合同的條件時(shí)，發(fā)展商需重新申請(qǐng)領(lǐng)取新的預(yù)售許可證，方可繼續(xù)銷售房地產(chǎn)。8簽購房合同易忽視的問題(1)合同有沒有建

14、筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因?yàn)橘徺I的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，需補(bǔ)錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能購房者接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。(2)有沒有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的住房，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)院、游泳池等等。如果樓盤出售情況不好

15、，這些配套設(shè)施往往會(huì)遙遙無期。但合同中如果沒有對(duì)此種情況規(guī)定有效的制約條款，購房者也只能無可奈何了。(3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則樓房建造過程中可能會(huì)遇到很多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對(duì)此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購房者的計(jì)劃，而且侵犯了購房者的合法權(quán)益。因此，購房者有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。(4)有關(guān)房屋面積方面的條款購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要寫明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置

16、示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購房者有權(quán)拒付。(6)在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中

17、還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。9簽合同時(shí)要注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題(1)購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。(2)合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號(hào)*花園* *號(hào)樓*房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。(3)房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采

18、用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：(1)購房者不按期交款；(2)開發(fā)商不按期交房；(3)面積變動(dòng)超過約定幅度；(4)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位

19、；(5)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；(6)公共設(shè)施不到位；(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。10購房時(shí)交定金要注意什么根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立意向書、預(yù)訂書等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該意向書、預(yù)訂書等對(duì)雙方均有約束力?！辟彿空吆炗喎课菡J(rèn)購書與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)。預(yù)售合同有規(guī)范文本，但房屋認(rèn)購書條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用認(rèn)購書中未必要寫明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點(diǎn)。(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定認(rèn)購書中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講

20、，既然是有約束力的意向書，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。(3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。如果購房者對(duì)某套房確實(shí)很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。這樣，購房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等協(xié)商。如果實(shí)在要簽房屋認(rèn)購書，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個(gè)問題：(1)定金條款并不具有強(qiáng)

21、制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。(5)謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙

22、倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。11如何查詢所購買的物業(yè)是否取得預(yù)售許可證(1) 網(wǎng)站查詢。如訪問濟(jì)南市房地產(chǎn)信息網(wǎng)可以了解濟(jì)南的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證；(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況；(3)要求發(fā)展商出示房地產(chǎn)預(yù)售許可證。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對(duì)于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，開發(fā)主管部門會(huì)根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證；同時(shí)亦有些預(yù)售許可證只對(duì)某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。房地產(chǎn)預(yù)售許可證中已詳細(xì)注明了可預(yù)

23、售房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息。在購買前必須認(rèn)真核對(duì)所購買房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符。12怎樣正確認(rèn)識(shí)預(yù)售合同中發(fā)展商制定的格式文本根據(jù)中華人民共和國合同法的有關(guān)規(guī)定，格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主

24、要權(quán)利的，該條款無效。(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益。(3)以合法形式掩蓋非法目的。(4)損害社會(huì)公共利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。(6)造成對(duì)方人身傷害而免除其責(zé)任的。(7)因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失而免除責(zé)任的。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。13補(bǔ)充協(xié)議的各條款如何簽一般來說，補(bǔ)充協(xié)議是在簽完合同或者認(rèn)購書之后，由雙方商議擬訂一些條款，然后打印成的正式文本。開發(fā)商

25、是不會(huì)提出任何對(duì)自己不利的條款的。換句話說購房者必須自己知道添加哪些條款，而拒絕哪些對(duì)自己不利的條款。在這里，建議在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，最好與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中寫明：“本補(bǔ)充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)?！?2)要讓開發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權(quán)提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對(duì)所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。購房者要求開發(fā)商證實(shí)土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。如其

26、不能如實(shí)拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當(dāng)慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂購房合同的時(shí)候，最好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶贈(zèng)送等，作為補(bǔ)充協(xié)議的附件加以確認(rèn)將其變成購房合同的一個(gè)重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時(shí)，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責(zé)任。(5)要確定產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證的放準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，

27、購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補(bǔ)充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費(fèi)均由出賣人承擔(dān)，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費(fèi)用均由買受人承擔(dān)。(8)補(bǔ)充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。雙方當(dāng)事人在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中需要約定的其他事項(xiàng)主要有：(1)關(guān)于免責(zé)條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問題。為了避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常在購房合同的免責(zé)條款中寫入“除不可抗力因素外，應(yīng)

28、于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時(shí)解決的情況列出來，以減少這個(gè)不可抗力的模糊程度，防止對(duì)方將來鉆空子。(2)關(guān)于房屋外墻使用權(quán)的問題購房者如果不想接受對(duì)己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權(quán)要有一定的期限，使用外墻面不得對(duì)業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場(chǎng)感應(yīng)和影響整潔等。14開發(fā)商不讓簽補(bǔ)充條款怎么辦商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對(duì)于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時(shí)，未與開發(fā)商

29、在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時(shí)，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購房者往往比較被動(dòng)。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購書中與開發(fā)商做出上述約定。15如何避免不平等條款購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在簽訂購房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合

30、同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，

31、卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位。16現(xiàn)場(chǎng)氣氛意味著什么開發(fā)商常常利用過去的優(yōu)良業(yè)績，制造熱銷動(dòng)人的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促成簽約?；蚴┮孕《餍』?，形成賣方的人情，令買方感動(dòng)。制造業(yè)務(wù)鼎盛場(chǎng)面的方法：(1)向買方出示客戶來訪記錄、購房意向書等，說明多少人來看樓、多少人有購房意向；(2)公開掛出售樓業(yè)績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金，即將成交；(3)請(qǐng)人撬邊，讓一些人冒充購房者前來看房，不斷贊美房屋，渲染氣氛，甚至假意付定簽約；(4)電話自打自聽，賣方內(nèi)部

32、人員互打電話，聽話人故意大聲與購房者說話，讓買方聽到；(5)每遇成交全體銷售人員起立鼓掌，大聲唱和，鼓動(dòng)買方跟風(fēng)；(6)“即將漲價(jià)，最后一次便宜機(jī)會(huì)”；(7)“只有最后一套(或幾套)，錯(cuò)此良機(jī)，終生后悔”。17買房殺價(jià)方法(1)不要表露對(duì)物業(yè)有好感。(2)告之對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金。(3)告之對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。(4)告之對(duì)方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠。(5)不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)要求降價(jià)。(6)告之自己很滿意，但家人有其他的想法，希望便宜點(diǎn)可以解決問題，或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買欲望，迫使

33、對(duì)方降價(jià)。(7)告之準(zhǔn)備一次性付款，要最優(yōu)惠的價(jià)。(8)帶著5000元，說只要售價(jià)合適就馬上決定購買。(9)實(shí)在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購買欲的客戶。(10)與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求再降價(jià)。(11)告之能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。(12)告之資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件。(13)告之物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。(14)告之自己現(xiàn)金積壓在股市上或其他生意上，想購置但希望付款條件或售價(jià)能優(yōu)惠。(15)告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢。(16)告之從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。(17)告之

34、自己沒有代理行，直接與開發(fā)商交易能免傭金。(18)與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠價(jià)格。(19)找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西探知更便宜的價(jià)格。(20)要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。(21)先選一個(gè)比較次的單元把價(jià)格談好再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。(22)告之此物業(yè)主要想用于出租，自己不在國內(nèi)也沒有時(shí)間，是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。(23)告之自己有不少朋友也會(huì)跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來更多買家。(24)記住，比購房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，拖延時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格

35、。18售樓員對(duì)待選房者的常用伎倆談判時(shí)售樓員常用的策略如下：(1)不知道策略營銷人員在遇到有備而來的購房者常用此法。在談判過程中面對(duì)比較棘手的或不想正面回答的問題時(shí)，常以不知道、不太懂或不了解來搪塞，使對(duì)方的問題沒有辦法深入下去，同時(shí)以一種低調(diào)姿態(tài)來減少對(duì)方的防御。(2)合理拒絕在買賣未成交之前，如果買主要求降價(jià)或提出其他額外優(yōu)惠條件時(shí)，對(duì)方常會(huì)苦著臉舉出一大堆不能降價(jià)的理由，這些理由聽起來都很合理，其實(shí)有的時(shí)候，這是賣方利用買主對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的缺乏了解而運(yùn)用的策略。也就是說，表面上看起來已是底價(jià)了，而事實(shí)上，賣主心中有一個(gè)底價(jià)，只要購房者能攻破前面的價(jià)格，則往往會(huì)有一段不菲的差價(jià)或優(yōu)惠。(3)

36、事前行銷營銷人員常利用房屋定價(jià)先低后高的規(guī)律，在計(jì)劃漲價(jià)前先告訴客戶，房子馬上就要漲價(jià)了，再不決定可就錯(cuò)過良機(jī)了。如此一來可以給顧客造成心理壓力，“現(xiàn)在的價(jià)位是最低價(jià)，買了就能賺錢”。使買方不好意思再開口壓價(jià)，甚至匆忙買下自己并不滿意的住房。(4)“人質(zhì)”策略談判中極個(gè)別的素質(zhì)較低的營銷人員會(huì)采用此種不道德的策略。比如以較低的首期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件付款買房，而購房者一旦交了第一筆錢，就等于將人質(zhì)送到他的手上，其后只能被動(dòng)挨宰。(5)面子策略中國人最講究面子，所謂士可殺不可辱，而在購房談判中，營銷人員會(huì)努力迎合顧客的心理，對(duì)顧客一知半解的房地產(chǎn)知識(shí)予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足

37、中時(shí)常會(huì)忽略對(duì)房屋的一些細(xì)節(jié)問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。(6)低價(jià)策略一般來說，房屋銷售價(jià)都是從低走高，房屋開發(fā)公司不到萬不得已，是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的。如果開發(fā)公司主動(dòng)調(diào)低房屋的售價(jià)，這里可能另有玄機(jī)。如某開發(fā)公司在售房時(shí)稱因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，為周轉(zhuǎn)資金，以成本價(jià)出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快完成。等消費(fèi)者入住后才發(fā)現(xiàn)，此房不僅質(zhì)量低劣，而且水電氣等附屬設(shè)施皆未配套。不僅如此，開發(fā)公司還要求購房者補(bǔ)交測(cè)量費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，否則不予辦理過戶手續(xù)。至此消費(fèi)者發(fā)覺上當(dāng)，要求退房，而開發(fā)公司卻不予理睬。(7)“拍賣”策略我們?cè)诜课蒌N售處有時(shí)會(huì)看到這一場(chǎng)面，當(dāng)買賣洽談過程中

38、，營銷人員的呼機(jī)或手機(jī)不時(shí)響起，而對(duì)話內(nèi)容一定與這棟房子有關(guān)。談話時(shí)間不長，可句句是重點(diǎn)。這邊營銷的幾個(gè)電話來回，那邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。而此時(shí)行銷員則順?biāo)浦凼障露ń穑粯顿I賣即大功告成。其實(shí)營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個(gè)投標(biāo)者，那無疑更是物以稀為貴了，豈有坐失良機(jī)之理，即使貴點(diǎn)也認(rèn)了。19怎樣洽談算精明購房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門一腳，洽談是否順利決定了這場(chǎng)購房比賽誰會(huì)獲勝。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語言表達(dá)和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。前面看了售樓人員的諸多手段，購房者必須牢記以下幾點(diǎn)：(1)多聽、多看、多提問到

39、售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問(可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容)，售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊迫不舍，不要輕易放過。(2)沉默是金有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動(dòng)，所以購房者在洽談時(shí)要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。(3)敢于說“不”優(yōu)秀的銷售人員往往會(huì)提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會(huì)說“不”。(4)分頭出擊，火力偵察遇到比較滿意的房屋，除了

40、購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購房者和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。(5)避免因小失大如果購房者的洽談過分順利時(shí)，就要冷靜地想想為什么。如銷售員很爽快地答應(yīng)了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價(jià)沒有透露?還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。(6)不要輕信漲價(jià)經(jīng)常會(huì)聽到購房者說，“我的房子是漲價(jià)前買到的”，目前流行的銷售技巧中，漲價(jià)成了促使顧客盡快成交的手段之一。首先，購房者要看一下是否真漲，其次要看一下漲多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。(7)不要沖動(dòng)搶購購房是人生大事，誰也不

41、會(huì)感情用事地去搶購，當(dāng)購房現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時(shí)，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會(huì)，看個(gè)究竟。(8)不要怕欠人情有時(shí)購房者會(huì)因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實(shí)顧客才永遠(yuǎn)是上帝。(9)搜集信息，廣泛聯(lián)絡(luò)前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者應(yīng)設(shè)法取得聯(lián)系，了解過去的成交價(jià)或意向定價(jià)與房屋情況，與自己意欲購買的房屋進(jìn)行比較。如有可能，則與他們結(jié)成同盟，共同向賣方施壓。(10)注意服飾行頭房產(chǎn)營銷人員對(duì)每一位客戶的服飾舉止都十分注

42、意，因?yàn)榉椃从吵鋈说男愿?、身份和地位、收入水平。購房者上門談判時(shí)乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會(huì)相同的。(11)時(shí)間選擇有差別在上午還是下午，正常上班時(shí)間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因?yàn)樯衔缡蹣侨藛T精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。在雙休日、節(jié)假日也不要進(jìn)行關(guān)鍵場(chǎng)次的談判，這個(gè)時(shí)候賣方?jīng)Q策人物可能不在場(chǎng)，賣方不會(huì)在拍板人不在時(shí)做出最大的讓步。另外，在銷售高峰時(shí)最好不要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判，這時(shí)售樓人員心氣很高，不會(huì)作太大的讓步，除非是削價(jià)清盤。20套內(nèi)建筑面積

43、售房與建筑面積售房有何異同套內(nèi)建筑面積售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購房合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。建筑面積售房，實(shí)際是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房價(jià)。由于分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。套內(nèi)建筑面積售房與建筑面

44、積售房相比，前者只是少了個(gè)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。21實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房時(shí)物業(yè)管理費(fèi)收取是否會(huì)改變物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積制定的，物業(yè)管理部門按建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有建筑面積，因此物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。22購房合同公證須知由于一些購房合同需要公證，所以購房者需要了解什么是公證；哪些合同需要公證，如何進(jìn)行公證以及公證所需的有關(guān)資料和費(fèi)用。什么是公證呢?所謂公證是國家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)法定

45、程序?qū)ζ浞尚袨?，或有法律意義的文書和事實(shí)，確認(rèn)其真實(shí)性和合法性的一種證明活動(dòng)。其目的是保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利和合法利益，盡可能地避免糾紛，減少訴訟。全國各地對(duì)所需公證的合同規(guī)定不一，就深圳、北京、上海、廣州而言，外銷商品房的購房合同必須經(jīng)公證機(jī)構(gòu)辦理公證。普通商品房只有買賣雙方覺得有必要，才需要進(jìn)行公證。23如何進(jìn)行房屋買賣公證辦理公證手續(xù)的流程(1)申請(qǐng)與受理。合同當(dāng)事人向公證機(jī)關(guān)提出辦理公證申請(qǐng)，填寫公證申請(qǐng)書，并提供有關(guān)材料。公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)做出是否接受辦理的決定。(2)審查。公證機(jī)關(guān)(公證員)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行詢問，審查相關(guān)材料，進(jìn)行其他相關(guān)調(diào)查，審查公證對(duì)象的真實(shí)性、合法性。(3)

46、出具公證文書。公證機(jī)關(guān)根據(jù)審查結(jié)果，決定是否出具公證書。公證書包括當(dāng)事人的基本情況，公證證詞，公證員簽名，公證機(jī)關(guān)(公證處)蓋章，出證日期等。24公證所需的有關(guān)資料商品房買賣合同公證所需的資料包括：(1)當(dāng)事人的身份證明，如法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證明、護(hù)照、(港澳臺(tái)胞)回鄉(xiāng)證等，港澳辦、臺(tái)辦、僑辦出具的身份證明，委托書及代理人身份證明。(2)房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證(期房)。(3)內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證(期房)。(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(期房)。(5)房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證和國有土地使用證(現(xiàn)房)。(6)內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋買賣合同(二手房交易

47、)。(7)國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體，國有企業(yè)應(yīng)提供上級(jí)主管部門批準(zhǔn)購房的書面證明，事業(yè)單位需提供上級(jí)主管部門同意購房的書面證明，集體企業(yè)應(yīng)提供職工代表大會(huì)同意購房的決議，有限責(zé)任公司和股份有限公司應(yīng)提供董事會(huì)同意購房的決議。(8)付款憑證。(9)原來的購房合同，契稅憑證(二手房)。(10)其他應(yīng)提供的材料。25房產(chǎn)公證如何收費(fèi)證明房屋轉(zhuǎn)讓、買賣的，一般按標(biāo)的分段累加收取：50萬元以下的部分，收取比例為0.3，最低不得低于200元；50萬元500萬元部分，收取比例為0.25；500萬元1000萬元部分，收取比例為0.2；1000萬元2000萬元部分，收取比例為0.15；2000萬元5000萬元部分，收取比

48、例為0.1；5000萬元1億元部分，收取比例為0.01；個(gè)人住房貸款申請(qǐng)資信審查，按貸款額的0.4收取。各地公證處都有優(yōu)惠措施，開發(fā)商可與公證處洽談優(yōu)惠措施。26購房者應(yīng)防范的風(fēng)險(xiǎn)在購房人買房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大部分由購房人承擔(dān)，因?yàn)橘彿空吒犊詈笾灵_發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差，兩者之間的嚴(yán)重的信息不對(duì)稱及當(dāng)前開發(fā)商的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)大量存在，購房者會(huì)承受過多的風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受很多不幸。具體如下：(1)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)，對(duì)外銷售期房一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，最后判決書上的權(quán)利也

49、無法變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。對(duì)于財(cái)力有限的房地產(chǎn)商因拿不出錢辦妥一切必要的手續(xù)，他們往往鋌而走險(xiǎn)，先賣房，算計(jì)著收回大筆購房款后，再到有關(guān)部門補(bǔ)交款項(xiàng)，補(bǔ)辦銷售許可證。因此，他們往往以超低的價(jià)錢開始發(fā)售，并美名有升值前景，但事實(shí)上，不少發(fā)展商賣房收回的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠補(bǔ)辦手續(xù)。(2)開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價(jià)價(jià)位高時(shí)開發(fā)商往往利用合同中“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的差異處理”條款，設(shè)定不允許購房人在實(shí)際面積超過約定面積一定幅度(一般為5)時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足的條款，這樣，在房價(jià)下跌時(shí)，使購房人既無法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或根本無能力補(bǔ)足而形成購房者的無端違約。更為嚴(yán)重的是，還可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面

50、積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于縮水的商品房，最大的麻煩就是預(yù)計(jì)使用面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇，商品房銷售管理辦法于2001年6月起實(shí)施，對(duì)面積誤差作出了相應(yīng)的規(guī)定。購房合同的內(nèi)容應(yīng)參照該規(guī)定。(3)逾期交付房屋現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未能交付時(shí)才能終止合同并獲得雙方約定的違約金，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價(jià)下跌時(shí)適用價(jià)格(逾期交付從低價(jià))應(yīng)有的地位。(4)發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)作單方面重大調(diào)整目前使用的格式合同對(duì)這一開發(fā)商的重大違約責(zé)任的約定不夠合理，僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。購房人在因此不滿而退房時(shí)

51、，往往已失去了找到更好的房子的機(jī)會(huì)，或需要花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在格式合同中也無明確規(guī)定賠償，因此，索賠的成功率極低。(5)房屋的“裂、漏”仍是個(gè)常見問題一般認(rèn)為裂縫在0.33mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.33mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差，過程也煩人，此時(shí)購房人一般只能忍受。只能不斷要求維修，如想退房，在購房合同沒有相應(yīng)約定的情況下，則很難得到法院或仲裁委的支持。(6)公司名不符實(shí)購房者在購房前要查清開發(fā)商的背景、主管部門、注冊(cè)資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商資格證書等情況。實(shí)力不足或沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)

52、商，自然存在延期入伙、偷工減料而致質(zhì)量問題，配套不全等隱患。(7)地段優(yōu)勢(shì)易隨時(shí)間變化購房時(shí)要進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)還要有發(fā)展的眼光，有條件時(shí)可向國土規(guī)劃部門的人了解城市的規(guī)劃。通常房地產(chǎn)公司為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優(yōu)越。(8)宣傳價(jià)格大量縮水。大家切記：一般房價(jià)不包括公證費(fèi)、房地產(chǎn)證的工本費(fèi)、契稅等。(9)可能拿不到產(chǎn)權(quán)證或漫長的延期辦產(chǎn)權(quán)證國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及商品房銷售(預(yù)售)許可證這三個(gè)證件是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件，缺一不可，因此購房者在購房前必須查看房地產(chǎn)開發(fā)公司的這三個(gè)證件是否齊全，否則，買了房有可能拿不到產(chǎn)權(quán)證。(10)小區(qū)規(guī)劃不合理按規(guī)定，房屋高度

53、與房屋間距比例在各地區(qū)因日照不同而有不同規(guī)定，因?yàn)榉课莸拈g距直接影響著居室采光、通風(fēng)、視野和綠化，而有的房地產(chǎn)公司為減少成本，追求利潤，故意縮小房屋的間距，樓房林立，密不透風(fēng)，給購房者的居住帶來不應(yīng)有的煩惱。2002年6月25日，國家七部委聯(lián)合下發(fā)了經(jīng)國務(wù)院同意的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違紀(jì)、違規(guī)、違法行為采取了相應(yīng)的措施，通過整頓，不法行為得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。隨著整頓的深入，上列現(xiàn)象將會(huì)越來越少。27購房付款注意事項(xiàng)首先要強(qiáng)調(diào)的是，交付房款時(shí)，不論是一次付清，還是分期，還是定金，都應(yīng)該向開發(fā)商索要正式購房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。且交款須交到開發(fā)商賬戶

54、，而不能交到開發(fā)商老板個(gè)人賬戶。在交付房款的時(shí)候，可能還要交一些其他款項(xiàng)，雖說和房款相比是小額。這里還是稍微提醒一下，個(gè)人在購房中除應(yīng)付的房款，還需要承擔(dān)以下費(fèi)用：預(yù)售合同登記備案費(fèi)，出售合同交易手續(xù)費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，權(quán)證登記費(fèi)。28購房如何交契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。(1)征收范圍及納稅人。主要對(duì)個(gè)人和私營單位購買、承典、承受贈(zèng)與或交換房屋征收契稅。(2)稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%5%。具體契稅適用稅率，由省

55、、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買自用住宅，契稅暫時(shí)減半征收。(3)免征。為了配合國家住房制度改革，減輕城鎮(zhèn)職工購房負(fù)擔(dān)，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局最近聯(lián)合發(fā)出通知，通知規(guī)定對(duì)公有制單位為解決職工住房而采取的集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購房，免征契稅。29按揭貸款的基本程序如何一般情況下，按揭貸款的基本程序如下：(1)購房者根據(jù)和開發(fā)商的協(xié)議，在規(guī)定日期內(nèi)到指定銀行申請(qǐng)貸款。(2)貸款銀行根據(jù)申請(qǐng)人提供的

56、貸款資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在此基礎(chǔ)上提出貸與不貸，以及貸款金額、成數(shù)、期限、利率等的初步意見，以書面形式通知購房者。(3)如貸款申請(qǐng)被接納，購房者需在銀行指定日期會(huì)同開發(fā)商到約定地點(diǎn)簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同和付款授權(quán)書，與此同時(shí)，需在貸款銀行指定的營業(yè)部開立還款專用賬戶，并在戶內(nèi)保留足夠償還下期供款的存款余額。(4)按揭辦法確定以后，購房者應(yīng)按訂購書的要求及時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房地產(chǎn)預(yù)售合同；已簽有購房合同，但該合同中約定的按揭辦法和貸款銀行最終批準(zhǔn)的按揭辦法不同的，雙方需另行簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。(5)房地產(chǎn)抵押貸款合同與房地產(chǎn)預(yù)售合同簽定后，購房者還應(yīng)會(huì)同貸款銀行到房屋所在地公證部門和房地產(chǎn)管理部

57、門辦理公證和抵押登記手續(xù)。經(jīng)公證和核準(zhǔn)登記后，抵押貸款合同方可生效。30購房者可否提前歸還按揭款在征得貸款銀行(抵押權(quán)人)同意的條件下，購房者(抵押人)為減少利息負(fù)擔(dān)，可提前還款。但對(duì)這種業(yè)務(wù)的處理辦法，各貸款行略有不同。如深圳發(fā)展銀行規(guī)定，抵押人自愿提早繳付部分或全部款項(xiàng)時(shí)，須提前一個(gè)月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)同，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相當(dāng)于部分或全部款項(xiàng)一月利息之補(bǔ)償金。31購房付款方式選擇購買商品房付款方式主要有三種：一次性付款、分期付款和按揭貸款，現(xiàn)將這三種方式作一介紹。(1)一次性付款這是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些價(jià)位低的小單元的樓盤銷售。一次性付款一般都能從銷售商處得

58、到房價(jià)款的5以上的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式的價(jià)格最低。一次性付款需要籌集大筆資金且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)較大。(2)分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。這種付款方式的好處就是，可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。但是分期付款隨著付款期限的延長，利率也會(huì)越高，房款比一次性付款的款額高。(3)按揭貸款即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付給開發(fā)商，以后購房者按月

59、向銀行支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。按揭付款可以籌集到所需資金。實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。但是辦理按揭手續(xù)繁瑣、限制較多、費(fèi)用高。商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。32購房合同中“不可抗力”的法律理解不可抗力是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、對(duì)其發(fā)生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。不可抗力通常包括自然現(xiàn)象和社會(huì)因素兩方面。自然因素如火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；社會(huì)因素如戰(zhàn)爭、動(dòng)亂、政府禁令等。有些看似不可抗

60、拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，這類事件發(fā)生后責(zé)任是不能免除的：(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，如金融風(fēng)暴。(2)甲方不能及時(shí)采購本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級(jí)的產(chǎn)品的；(3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的；(4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的；(5)其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。如停電、雨雪。如果有屬于上面所定義的不可抗力事件發(fā)生后，購房者和開發(fā)商雙方都應(yīng)積極采取措施。(1)受損害一方負(fù)有兩方面的義務(wù)：及時(shí)通知對(duì)方。不可抗力發(fā)生后，應(yīng)在合同約定或合理的時(shí)間內(nèi)通知對(duì)方，以便對(duì)方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)提供有關(guān)方面出具