4.0區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場分析報告

1、.PAGE ：.；天福經(jīng)紀(jì)銀帆西雅圖工程市調(diào)報告數(shù)據(jù)版 .區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場分析報告.北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)總體市場分析. 現(xiàn)有存量及新增供應(yīng)量根據(jù)我公司統(tǒng)計資料與數(shù)據(jù)，截至年年底，北京市優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓市場存量約為萬平方米。這些優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布于CBD地域、金融街地域、以及中關(guān)村地域。此外，在二環(huán)以及三環(huán)的周邊，也有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)寫字樓分布。圖.北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓歷史供應(yīng)情況百萬平米資料來源：戴德梁行年四季度統(tǒng)計數(shù)據(jù). 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓頂級、甲級主要集中區(qū)在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢。但是，CBD、金融

2、街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場上的位置依然不可動搖。 根據(jù)我公司的統(tǒng)計，至年間完工的%以上的甲級寫字樓均位于以上三個地域。其中尤以CBD最為集中，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，間隔 首都機(jī)場半小時以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氣氛，成熟的配套設(shè)備，從未來的開展趨勢看，大型會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司等專業(yè)效力性公司在選擇辦公場所時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的籠統(tǒng)，因此商務(wù)氣氛濃重的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。 . 租金與售價圖. 北京市甲級寫字樓租金與售價指數(shù) Q= 資料來源：戴德梁行年四季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)年季度北京東部市場，甲級寫字樓供不應(yīng)求的情況仍未緩解，市場租金繼續(xù)小幅上升，第

3、一季度北京甲級寫字樓平均成交租金上漲.個百分點，到達(dá)了美圓月平方米適用面積。漲幅較大的區(qū)域為東長安街建國門區(qū)域、燕莎區(qū)域和CBD，分別上漲了.、.和.；東二環(huán)、中關(guān)村和金融街上浮較小，分別為.、.和.。從售價上看，年季度北京甲級寫字樓平均報價為,美圓建筑平方米，比上季度上漲.。由于不少買家看好CBD及其周邊地域的開展前景，在較好的銷售業(yè)績刺激下，開發(fā)商上調(diào)售價，帶動了平均寫字樓售價的上浮。我司根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)展分析以為，在北京寫字樓銷售方面，大型國有企業(yè)和海外投資者表現(xiàn)突出。中心地段的高質(zhì)量寫字樓工程，由于具備良好的籠統(tǒng)展現(xiàn)效應(yīng)和投資潛力，成為大面積買賣的焦點。我司以為，北京已成為繼上海之后海外

4、投資者重點出手的城市。. 吸納量以及空置率圖.北京優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量及空置率情況Q=資料來源：戴德梁行年四季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)目前北京甲級寫字樓面積為萬平方米，總體空置率繼續(xù)下降至.。年季度北京甲級寫字樓平均空置率為.。CBD的空置率仍為各商圈最低，為.；中關(guān)村最高，為.。東二環(huán)、金融街、燕莎和東長安街建國門的空置率分別為.、.、.、.。 北京市國內(nèi)消費總值已延續(xù)七年堅持兩位數(shù)的高增長，可以預(yù)見，政策的放開和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開展將給北京寫字樓市場帶來繼續(xù)穩(wěn)定的需求。估計全年北京甲級寫字樓的供應(yīng)量將超越萬平方米。由于市場供應(yīng)主要集中在下半年，且地域分布較為均勻，因此從下半年開場，北京各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹣抡{(diào)的壓力將

5、添加。中原地產(chǎn)日前發(fā)布的的研討報告中指出，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已初見效果，對年京城寫字樓市場的影響已比較明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年北京市寫字樓市場的新增供應(yīng)量僅與受非典疫情影響的年上半年持平。隨著年大量的寫字樓工程入市，京城寫字樓市場供應(yīng)將遭遇井噴，但需求市場卻顯得有些力不從心。. 主要商務(wù)區(qū)分布格局及開展特點圖.北京市主要商務(wù)區(qū)分布圖CBD商務(wù)區(qū)CBD商務(wù)區(qū)位于建國門外大街與東三環(huán)交會處，即“金十字的東北側(cè)，其范圍西起東三環(huán)中路，東至針織路，南臨建國路，北依光華路，占地約公頃。目前CBD正在開發(fā)建立的工程大部分為公寓、寫字樓工程。世界強(qiáng)中已有家進(jìn)駐北京，其中/在CBD地域。根據(jù)北京商務(wù)中心區(qū)綜

6、合規(guī)劃方案，未來中心區(qū)不僅是CBD的區(qū)域中心，更是未來的財富、信息、交通中心。截至年月，CBD區(qū)域共有各類企業(yè)單位,家，其中外資及港澳臺企業(yè)家，所占比重約為，在入駐CBD企業(yè)總數(shù)中占有相當(dāng)比重。另外，在,家企業(yè)中，效力業(yè)企業(yè)有家，占，CBD區(qū)域內(nèi)銀行、保險、證券、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所及各類投資性公司家(不完全統(tǒng)計)。從頂級產(chǎn)品國貿(mào)大廈、嘉里中心等到高檔寫字樓京匯大廈、招商局大廈等，直到原創(chuàng)寫字樓后OFFICE、建外SOHO等為代表的商務(wù)公寓。CBD寫字樓產(chǎn)品類型構(gòu)造的豐富性為CBD寫字樓市場提供了強(qiáng)大的吸引力。截至年月，入駐CBD的主要知名跨國公司有：世界銀行北京代表處，韓國、日本央行北京

7、代表處，法國東方匯理銀行北京分行，巴西石油公司，美國愛普斯頓公司，群眾汽車金融(中國)，豐田汽車(中國)投資，慕尼黑再保險公司，科爾尼(上海)企業(yè)咨詢，道瓊斯咨詢(上海)等等。索尼愛立信公司也將其結(jié)算中心由上海遷到北京，落戶朝陽。因此我司以為，CBD商圈依然是眾多知名跨國企業(yè)入駐北京的首選之地，但是土地供應(yīng)量的缺乏使CBD面臨新的開展瓶頸。朝外商務(wù)區(qū)朝外地域地處交通樞紐，集中了多個優(yōu)質(zhì)寫字樓工程。同時，朝外地域又是建國門地域的延伸，加上政府對朝外地域的改造力度加大，這些都成為朝外地域成為北京主要商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢。朝外商務(wù)區(qū)主要寫字樓工程多是落成在九十年代后期，并多集中在朝陽門立交橋附近，包括豐聯(lián)廣

8、場、人壽大廈等。截至年，朝外地域提供優(yōu)質(zhì)寫字樓面積共.萬平方米。北京市朝外大街余萬平方米建筑群體中，清一色的是甲級寫字樓，在一個曾經(jīng)開展成熟的商務(wù)區(qū)域中，寫字樓市場構(gòu)造的單一令人擔(dān)憂，一方面使很多大型企業(yè)對區(qū)域內(nèi)寫字樓市場難于建立需求自信心；另一方面直接呵斥其租戶構(gòu)造處于非典型形狀。朝外大街局限于單純的甲級寫字樓市場，市場缺乏細(xì)分。目前，一方面缺乏專門針對國際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，呵斥該區(qū)域目前短少良性的商務(wù)環(huán)境。朝外商圈目前各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓“混居景象明顯，而且如世界強(qiáng)這樣的大型公司所占比例不高。以朝外中心區(qū)某知名甲級寫字樓為例，目前

9、簽約客戶家，其中辦公面積在平米以下的家，多為律師事務(wù)所等中小型配套公司，占據(jù)客戶數(shù)量的%，而實力雄厚的大型公司只需寥寥數(shù)家。與此構(gòu)成鮮明對比的是CBD豐富的寫字樓構(gòu)造，目前，美國友邦保險在京匯大廈租用面積已達(dá),平方米左右，一汽群眾、中國一汽在嘉里中心、南銀大廈分別租或買了,和,平方米的面積，另外航天時代在大地科技大廈一次租賃平米。朝外大街不但短少大面積成交案例，而且近期還出現(xiàn)了位于結(jié)合大廈的天同證券大面積退租退租平米的情況。據(jù)統(tǒng)計，目前結(jié)合大廈、泛利大廈、豐蓮廣場、人壽大廈等在租客戶中租用面積達(dá),平米的只需十余家。CBD地域的寫字樓月租金最高每月每平方米可達(dá)美圓，而朝外地域的泛利大廈、昆泰大廈

10、、華普國際大廈、中保大廈和豐聯(lián)廣場等知名物業(yè)每月每平方米租金目前只需美圓左右而已。我司分析后以為，商圈開展應(yīng)該是配套的，特別是朝外高檔商務(wù)區(qū)要為國外辦事處提供全方位效力。如今朝外商圈業(yè)態(tài)比較單一，功能較少。目前朝外大街寫字樓市場構(gòu)造和短少綜合性辦公環(huán)境和國際級大客戶來引航良性的商務(wù)環(huán)境的缺陷曾經(jīng)成為朝外大街從商業(yè)中心區(qū)向商務(wù)中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸。燕莎商務(wù)區(qū)燕莎商圈是北京較早構(gòu)成的涉外商圈之一。該區(qū)域以燕莎友誼商城為中心，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店及公寓，如長城飯店、昆侖飯店、希爾頓飯店、凱賓斯基、麗都飯店、清境明湖、碧湖居等。該區(qū)域緊臨使館區(qū)及近機(jī)場高速，因此國際商務(wù)

11、氣氛不斷是該區(qū)域的標(biāo)簽。燕莎商圈那么正在脫穎而出成為無與匹敵的北京市第一個休閑商務(wù)區(qū)RBD。RBD是Recreation Business District單詞的縮寫，原意是指城市中以旅游者為對象的購物休閑文娛之地，如今那么指以都市上班族為對象，提供休閑商務(wù)活動、提供任務(wù)之余放松、生活的休閑商務(wù)區(qū)。何況，周邊還將云集中央電視臺、北京電視臺以及大量高檔公寓，而眾多白領(lǐng)人士的入駐為成就這一休閑商務(wù)區(qū)奠定了人群特征。燕莎商圈近幾年已推出的樓盤多以外銷為主，檔次、價錢都明顯高于其他區(qū)域；同時區(qū)域內(nèi)租賃市場也較為興隆，租金收益較高。燕莎商圈東部的酒仙橋地域也是北京最早的涉外商圈之一，經(jīng)過多年的開展，已成

12、為外商云集的地域，云集了包括松下、愛立信、諾基亞、西門子、ABB等大批國際知名企業(yè)。毗鄰首都機(jī)場，挨四環(huán)接三環(huán)，區(qū)內(nèi)交照射暢，交通優(yōu)勢比較明顯。燕莎地域依托臨近北使館區(qū)的優(yōu)勢，伴隨的建立多家高檔酒店和高檔商場，而引發(fā)的寫字樓市場需求。截至年，燕莎地域共提供優(yōu)質(zhì)寫字樓面積.萬平方米。我司以為，燕莎商圈內(nèi)的房地產(chǎn)商也好，商鋪運營者也好，任務(wù)和生活的精英白領(lǐng)也好，沒有人情愿放棄唯“商務(wù)富人區(qū)這個可以彰顯本人優(yōu)越感的概念馬首是瞻，但是燕莎商圈能否滿足商戶最為關(guān)懷的投入產(chǎn)出比，能否給商戶真正帶來實惠，是處理問題關(guān)鍵所在。在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，還有亞奧商圈、BDA商圈、望京

13、商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特征，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印。如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的亞運根底和奧運概念，從而具備了向一線商圈沖擊的實力. 未來供應(yīng)：據(jù)預(yù)測，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場在年至年間共會有萬平米供應(yīng)量。表.北京優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應(yīng)年份CBD地域及東北三環(huán)周邊金融街中關(guān)村其他區(qū)域合計,N/A,N/AN/A,總計,年北京估計將有個優(yōu)質(zhì)寫字樓工程落成，提供約萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。其中，東二環(huán)和東三環(huán)及CBD周邊區(qū)域的供應(yīng)在萬平方米左右，這將使近兩年來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)缺乏的

14、情況得到緩解，與此同時，在東部如此大的供應(yīng)集中，且時間又如此集中，這將對該地域市場產(chǎn)生一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場起到一定的支撐，同時，由于該地域優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低程度，壓力相對較小，所以，上述地域?qū)懽謽瞧骄饨鹪谀陮猿窒鄬^為平穩(wěn)的開展，平均租金將有較小幅度的回落；而西部的金融街地域也將進(jìn)入落成頂峰期，年該地域?qū)⒂袀€工程開工，估計落成面積達(dá)萬平方米，但該地域的市場供應(yīng)和需求不斷以來對北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決議的，但對市場仍將產(chǎn)生一定的影響；同時，中關(guān)村及亞運村估計將也有萬平方米寫字樓面積供應(yīng)，雖然該地域市場供應(yīng)開場

15、放緩，但由于年該地域供應(yīng)量較大，在年時處于消化存量的階段，市場將繼續(xù)接受一定壓力。基于以上要素，年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將開場進(jìn)入供應(yīng)頂峰期，市場需求也將同時上升，但幅度相對較小，租金亦將小幅度走低，但不同區(qū)域、不同工程表現(xiàn)差別會較大。. 未來開展趨勢年，朝陽門、勁松、雙井區(qū)域(泛CBD區(qū)域)將構(gòu)成寫字樓市場的潛力區(qū)域。燕莎區(qū)域可供開發(fā)的土地曾經(jīng)不多，很難再成為寫字樓供應(yīng)的熱點區(qū)域。金融街區(qū)域的中證大廈、英藍(lán)大廈、贏泰大廈等已陸續(xù)開工，估計將進(jìn)入供應(yīng)頂峰期。中關(guān)村西區(qū)的建立正在展開，地下工程現(xiàn)已根本完成，估計在未來幾年的供應(yīng)量較大。 另外，從總體趨勢來看，北京市甲級寫字樓的租金程度還是處在一個下滑

16、的趨勢，隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增大，估計調(diào)整趨勢將繼續(xù)，調(diào)整幅度要看世界及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走勢情況而定。其中，客戶對CBD內(nèi)寫字樓的需求加大，加上區(qū)域供應(yīng)量不大，估計該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸪潭葧猿址€(wěn)定甚至略有上調(diào)；在銷售市場，中資機(jī)構(gòu)是主力的情況依然不會改動。越來越多的工程都采取銷售的方式，呵斥市場銷售壓力加大。加上租金市場的不景氣，呵斥的市場價錢回落，致使整體售價會有一個回落。還有一個值得關(guān)注的景象是，北京寫字樓商圈的集聚度會進(jìn)一步加強(qiáng)。據(jù)在按照區(qū)域內(nèi)商務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量與密度、區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套設(shè)備的檔次及數(shù)量、區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完好性等幾個規(guī)范來判別以后，北京市的寫字樓集聚區(qū)可以被大致劃

17、定為如下幾個寫字樓商圈：國貿(mào)-建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字樓商圈、中關(guān)村寫字樓商圈、亞運村寫字樓商圈、公主墳-西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。其中國貿(mào)建國門、燕莎、金融街及中關(guān)村寫字樓商圈是北京市傳統(tǒng)的四大寫字樓商圈，也是公認(rèn)的寫字樓熱點區(qū)域，從近幾年的市場供應(yīng)情況及未來的市場供應(yīng)預(yù)期來看，隨著北京市三大商務(wù)區(qū)CBD、金融街、中關(guān)村規(guī)劃的逐漸落實，北京市寫字樓的新增供應(yīng)將進(jìn)一步向這三個區(qū)域集聚，北京市寫字樓商圈的集聚度會進(jìn)一步加強(qiáng)。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量根本會分布在亞運村、公主墳-西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些工程的體量不會太大，

18、知名度也不會高，難以成為市場熱點。因此可以預(yù)見，雖然在一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)市場對寫字樓的需求會照舊堅持強(qiáng)盛，但在其他地域，空置率能夠會有所上升。一些寫字樓工程的開發(fā)商能夠會根據(jù)這些市場開展趨勢而押后其工程的入市時間或改動其開發(fā)方案。. 年北京寫字樓市場展望一、總供應(yīng)量將超越今年或與今年持平，東部市場東城區(qū)、朝陽區(qū)將繼續(xù)以絕對優(yōu)勢超越西部地域西城區(qū)、海淀區(qū)；二、年北京寫字樓平均售價將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金那么正好相反，預(yù)測將會大幅下跌；三、年、年愈演愈熱的“總部寫字樓、“獨棟 寫字樓產(chǎn)品風(fēng)光不再，部分產(chǎn)品有能夠出現(xiàn)滯銷局面；四、隨著亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的開展壯大，將最

19、終構(gòu)成北京多中心商務(wù)格局；五、租務(wù)市場和銷售市場上的兩極分化，即由外資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動租務(wù)市場和由內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動銷售市場的需求分化的市場格局短期內(nèi)不會被突破；六、隨著一大批頂級寫字樓如北京財富中心、中關(guān)村金融中心、華貿(mào)中心等工程的落成，將進(jìn)一步提升北京寫字樓的整體質(zhì)量。. 對本工程的影響相對其他成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓市場，本區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有寫字樓工程無論數(shù)量還是整體檔次均有較大差距，而本區(qū)域位于CBD東部地域的中心位置，具有很好的生長潛力。相對成熟的商務(wù)區(qū)特別是CBD商圈、燕莎商圈、朝外商圈對于本區(qū)域會構(gòu)成一定競爭要挾，本工程寫字樓的開展也將遭到北京整體市場的影響。因此本工程寫字樓物業(yè)開發(fā)應(yīng)關(guān)注其他區(qū)域

20、相關(guān)市場的變化，并注重參考其他成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓工程開發(fā)過程中的閱歷與教訓(xùn)。目前各商務(wù)區(qū)寫字樓的開展均依托一定的產(chǎn)業(yè)根底和商務(wù)條件，本工程寫字樓物業(yè)的開展也應(yīng)充分利用CBD東擴(kuò)方案，“商務(wù)中東區(qū)正逐漸構(gòu)成北京最為集中的任務(wù)和生活重心的綜合協(xié)同效應(yīng)，如定位明確、開發(fā)力度強(qiáng)，那么有能夠填補北京市CBD東部區(qū)域商務(wù)需求空白。.本區(qū)域市場分析. 區(qū)域界定圖.本工程市場分析區(qū)域界定圖. 區(qū)位優(yōu)勢政府“兩軸兩帶多中心方案使CBD東擴(kuò)方案成為現(xiàn)實，“商務(wù)中東區(qū)正逐漸構(gòu)成北京最為集中的任務(wù)和生活重心。銀帆西雅圖那么屬于這個演化過程中新的起點和輻射中心，而大量市政投資那么使該區(qū)域成為北京最具投資前景的下一個熱點

21、。年，中央電視臺和北京電視臺新址進(jìn)駐CBD。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查統(tǒng)計，在北京，與這兩大傳媒集團(tuán)有著直接關(guān)系和間接關(guān)系的企業(yè)多達(dá),家。兩大傳媒的遷入將帶動一個大規(guī)模企業(yè)東遷方案的全面展開。一個從節(jié)目制造、大型活動謀劃到影視經(jīng)紀(jì)、保險代理和金融投資效力等龐大文化產(chǎn)業(yè)鏈的東遷方案，其規(guī)模之大將出呼大家的想象。數(shù)千家企業(yè)的進(jìn)駐，對寫字樓的需求將白熱化。而CBD區(qū)域內(nèi)高檔甲級寫字樓的高額租金將使很大一部分企業(yè)望而卻步，朝青板塊相對低廉的租金價錢，逐漸完善的市政、交通、商業(yè)及生活配套，使之具有很大的吸引力。擁有萬平米的銀帆西雅圖綜合建筑群是中東區(qū)最大的商業(yè)中心之一，本案的面世，將極好的應(yīng)對這種需求。. 現(xiàn)狀供應(yīng)

22、區(qū)域高檔寫字樓工程聚集四環(huán)邊朝陽路區(qū)域內(nèi)規(guī)模在,平米以上的質(zhì)量優(yōu)良寫字樓工程目前共個，這些工程主要集中在四環(huán)邊朝陽路。區(qū)域內(nèi)這些寫字樓工程共提供約萬平米的面積。區(qū)域內(nèi)另有一些規(guī)模較小或者檔次較低的寫字樓或辦公樓以及不少單位自建自用的辦公樓，例如雪銀大廈、鑫帝大廈、恒泰大廈，此類寫字樓工程共提供約.萬平米的面積。由于這些工程不會對本工程的寫字樓物業(yè)構(gòu)成直接競爭，故在此不進(jìn)展分析討論。區(qū)域內(nèi)的主要優(yōu)質(zhì)寫字樓工程如下表及以下圖表所示。圖.區(qū)域質(zhì)量優(yōu)良寫字樓分布圖表.區(qū)域質(zhì)量優(yōu)良寫字樓工程統(tǒng)計表工程編號工程稱號建筑面積平米等級物業(yè)位置都會國際,甲級朝陽十里堡甲號住邦,甲級東四環(huán)與朝陽路交叉處遠(yuǎn)洋商務(wù),

23、甲級東四環(huán)與朝陽路交叉處東南. 價錢和入住率分析區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鸪潭鹊陀诒本┦袃?yōu)質(zhì)寫字樓平均租金程度表.區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺笆蹆r統(tǒng)計表物業(yè)稱號租金元/平方米/天包，含物業(yè)費售價元/平方米都會國際,住邦,遠(yuǎn)洋商務(wù),本區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸪潭葹?元/平米/天，動搖范圍較小。本區(qū)域現(xiàn)房供應(yīng)的寫字樓位置相對集中，競爭猛烈，最早建成的都會國際曾經(jīng)成為當(dāng)前區(qū)域的地標(biāo)性建筑，性價比高，更配合有華堂商場，都會華亭一期社區(qū)成熟，文娛和餐飲等設(shè)備也比較齊全，充分發(fā)揚大大提升了寫字樓物業(yè)的質(zhì)量，故空置率很低。雖然區(qū)域平均租金低于北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金程度美圓/平米/月折合為元/平米/天，但都會國際的租金程度曾經(jīng)接近了北京

24、優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金程度，隨著需求增長，一些質(zhì)量和價錢均比較高的寫字樓工程出現(xiàn)，區(qū)域?qū)懽謽强傮w價錢仍有較大的上升空間。. 租戶構(gòu)造分析:目前遠(yuǎn)洋商務(wù)寫字樓的入住率缺乏%，不具備代表性，在此我公司僅對都會國際和住邦進(jìn)展了寫字樓客戶群進(jìn)展訪談。都會國際都會國際地處京東CBD中央商務(wù)區(qū)，緊鄰朝陽路、背依京通快速路、毗鄰東四環(huán)路，地理位置優(yōu)越，交通非常便利。都會國際占地,平方米，總建筑面積,平方米，樓高層，地下層。對曾經(jīng)進(jìn)駐都會國際的家公司調(diào)查顯示，其中IT公司家，顧問效力公司家，傳媒廣告公司家、建筑房地產(chǎn)公司、貿(mào)易公司各家，科技制造家，金融保險家，其他家。圖. 都會國際租戶構(gòu)造分析不同行業(yè)的公司占用都

25、會國際辦公面積的統(tǒng)計結(jié)果闡明，本大廈中占用辦公面積最多的三個行業(yè)依次為科技制造.、IT業(yè).、顧問效力業(yè).。都會國際由于離CBD較近，且對面就是華堂商場，因此其主要客戶群為科技制造業(yè)、IT類企業(yè)，這二類行業(yè)企業(yè)租用的面積合計達(dá).，另外本區(qū)域新興物業(yè)樓盤較多，顧問效力公司也占有相當(dāng)比例。表.代表性的租戶包括：序號公司類型稱號占用規(guī)模傳媒公司天楊傳媒層整層顧問效力北京中盈酒店管理咨詢公司層半層科技制造大慶日月星蛋白公司層半層注*規(guī)范層可租用面積約平米。住邦住邦商務(wù)中心是集辦公、商業(yè)、金融、酒店為一體的萬平方米綜合智能化甲級物業(yè)，集辦公、酒店、公寓、商業(yè)、會展、金融為一體，構(gòu)成超大規(guī)模、全新概念的商務(wù)

26、社區(qū)。住邦商務(wù)中心一期建筑面積.萬平米，共層約米高，其延街面寬超越米，是一個規(guī)范的板式構(gòu)造樓，單間面積在平米到平米之間。對曾經(jīng)進(jìn)駐住邦的家公司調(diào)查顯示，其中建筑房地產(chǎn)公司家，顧問效力公司家，文化傳媒廣告公司家，貿(mào)易公司各家，科技制造家，IT公司家，其他家。不同行業(yè)的公司占用都會國際辦公面積的統(tǒng)計結(jié)果闡明，本大廈中占用辦公面積最多的三個行業(yè)依次為裝飾建筑房地產(chǎn)公司.%、顧問效力業(yè).、文化傳媒廣告.。圖. 住邦租戶構(gòu)造分析調(diào)查結(jié)果顯示，住邦客戶從事的行業(yè)比較集中的是裝飾建筑房地產(chǎn)業(yè)、顧問咨詢、IT、文化傳媒影視廣告、還有貿(mào)易等其他行業(yè)，有相當(dāng)部分的海外投資者和歸國創(chuàng)業(yè)者?？梢钥吹?，越來越多的中等規(guī)

27、模、開展迅速的、具有國際化趨勢的新興公司和投資者把目光由本錢昂貴的CBD中心區(qū)轉(zhuǎn)向了區(qū)域開展前景更好的周邊商務(wù)區(qū)域。接受調(diào)查的住邦客戶以為，商務(wù)樓工程價錢更合理，享用貸款成數(shù)高，付款壓力小，產(chǎn)權(quán)時間長，硬件配置與高檔產(chǎn)品根本相當(dāng)，配套滿足正常需求，企業(yè)運營本錢低，尤其類似像住邦這樣的工程，所在區(qū)域開展?jié)摿Υ?，員工生活本錢低，又臨近商務(wù)中心區(qū)，很適宜開展迅速的企業(yè)。這項調(diào)查的結(jié)果顯示，客戶對辦公環(huán)境的細(xì)節(jié)關(guān)注度很高，客戶的目光曾經(jīng)變得敏銳而挑剔，更加注重方方面面的細(xì)節(jié)。住邦地產(chǎn)的擔(dān)任人陳主管在接受采訪時以為，商務(wù)樓競爭開場進(jìn)入效力競爭階段。面對CBD區(qū)域商務(wù)樓市場的猛烈競爭，開發(fā)商只需根據(jù)客戶的

28、需求，在效力上精益求精，才干保證在競爭中立于不敗之地。表.代表性的租戶包括：序號公司類型稱號占用規(guī)模房地產(chǎn)城啟集團(tuán)層整層科技制造松下空調(diào)層半層科技制造良業(yè)照明層半層注*規(guī)范層可租用面積約平米。. 未來供應(yīng)未來至年內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)主要集中在區(qū)域北邊環(huán)繞朝陽北路。圖.區(qū)域未來供應(yīng)寫字樓分布圖表.未來-年區(qū)域?qū)懽謽切卤P供應(yīng)統(tǒng)計表編號物業(yè)稱號物業(yè)位置報價建筑面積估計入住時間金泰國益甘露園北里一號N/A待定國際創(chuàng)展中心甘露園南里號年月財滿街朝陽路號年初區(qū)域內(nèi)及周邊未來供應(yīng)的主要工程包括金泰國益、國際創(chuàng)展中心及財滿街。共估計向市場提供萬平米的寫字樓供應(yīng)量，其中財滿街二期規(guī)模較大，達(dá)萬平米，受規(guī)劃條件限制估

29、計將建立成為低密度的商務(wù)園。從地理位置上看，以上三個工程相對集中在朝陽路臨近東四環(huán)，與本工程所在區(qū)域間隔 較遠(yuǎn)，對本工程的競爭要挾有限。從產(chǎn)品特征來看，目前此區(qū)域內(nèi)的寫字樓工程檔次多為優(yōu)質(zhì)寫字樓，部分寫字樓為甲級或準(zhǔn)甲級，各項軟硬件條件也不錯，和本工程較為類似。. 本區(qū)寫字樓市場前景分析本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭部甸_展有支撐 展望年，當(dāng)前國內(nèi)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)情勢為寫字樓物業(yè)提供了安康的開展預(yù)期。中國參與世貿(mào)組織、CEPA實施之后，金融、保險、科技、貿(mào)易、物流等行業(yè)的開展，令北京的甲級寫字樓市場更趨向于專業(yè)性、聚集性。年，朝陽門、勁松、雙井區(qū)域(泛CBD區(qū)域)將構(gòu)成寫字樓市場的潛力區(qū)域。燕莎區(qū)域可供開發(fā)的

30、土地曾經(jīng)不多，很難再成為寫字樓供應(yīng)的熱點區(qū)域。另外，從總體趨勢來看，北京市甲級寫字樓的租金程度還是處在一個下滑的趨勢，隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增大，估計調(diào)整趨勢將繼續(xù)，調(diào)整幅度要看世界及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走勢情況而定。其中，客戶對CBD內(nèi)寫字樓的需求加大，加上區(qū)域供應(yīng)量不會很大，估計該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸪潭葧猿址€(wěn)定甚至略有上調(diào)。在銷售市場，中資機(jī)構(gòu)是主力的情況依然不會改動。越來越多的工程都采取銷售的方式，呵斥市場銷售壓力加大。加上租金市場的不景氣，呵斥的市場價錢回落，致使整體售價會有一個回落。 . 對本工程的影響區(qū)域環(huán)境是根底，產(chǎn)品定位是關(guān)鍵從地理位置上看，以上三個工程相對集中在朝陽路臨近東四環(huán)，與本工程所在

31、區(qū)域間隔 較遠(yuǎn)，對本工程的競爭要挾有限。從產(chǎn)品特征來看，目前此區(qū)域內(nèi)的寫字樓工程檔次多為優(yōu)質(zhì)寫字樓，部分寫字樓為甲級或準(zhǔn)甲級，各項軟硬件條件也不錯，和本工程較為類似。不同時期、不同質(zhì)量的寫字樓在本區(qū)域的開展反映出區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w上升的趨勢以及需求的不斷加強(qiáng)。區(qū)域未來兩年內(nèi)供應(yīng)量充足，但是競爭要挾相對與眾多商務(wù)區(qū)而言要弱很多，這對于本工程而言也是一個時機(jī)，本工程在開發(fā)過程中的可操作空間將會很大。區(qū)域內(nèi)部分工程比較勝利一方面是由于位置優(yōu)越，交通便利，另一方面是由于工程質(zhì)量高，特征突出，卻并沒有好像北京眾多商務(wù)區(qū)如中關(guān)村、金融街、CBD等區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓那樣依賴成熟的商務(wù)氣氛。對于本工程而言，一

32、方面可以充分利用政府“兩軸兩帶多中心方案使CBD東擴(kuò)方案，“商務(wù)中東區(qū)正逐漸構(gòu)成北京最為集中的任務(wù)和生活重心。銀帆西雅圖那么屬于這個演化過程中新的起點和輻射中心，而大量市政投資那么使該區(qū)域成為北京最具投資前景的下一個熱點。另一方面；充分發(fā)揚工程的本身特征，經(jīng)過合理定位和質(zhì)量提升，將是獲得勝利的關(guān)鍵要素。. 寫字樓客戶深度訪談. 根本情況為了解周邊地域?qū)懽謽琴?租戶的意見和建議，特設(shè)定份客戶訪談，以求開掘周邊地域潛在客戶對本工程及周邊區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笄闆r。訪談對象主要選定寫字樓租戶/客戶公司的擔(dān)任人，特別是對寫字樓選址有決策權(quán)的相關(guān)擔(dān)任人。大部分個被訪者均采取購買自用的方式在此區(qū)域的占用寫字樓辦

33、公。. 選擇寫字樓的主要要素設(shè)定項思索要素供被訪者參考，包括：位置、租金/售價、與客戶往來交通、員工上下班交通、行業(yè)集聚、硬件設(shè)備及配套、樓宇籠統(tǒng)、物業(yè)管理程度、其他特殊要求。經(jīng)過訪談發(fā)現(xiàn)，被訪者在本區(qū)域選擇寫字樓的主要緣由包括：位置及交通、租金/售價、物業(yè)管理程度、樓宇籠統(tǒng)、硬件設(shè)備及配套；而被訪者普遍對行業(yè)聚集性、員工上下班交通、與客戶來往等要素不很看重。位置及交通。被訪者普遍以為選擇于本區(qū)域?qū)懽謽亲钪饕木売删褪强粗仄鋬?yōu)越的地理位置和便利的交通。租金/售價。被訪者在選擇寫字樓時將租金與售價作為了重要條件，大多被訪者以為所選的寫字樓物有所值。物業(yè)管理程度。本區(qū)域?qū)懽謽强蛻羝毡樵谔暨x寫字樓時

34、看重物業(yè)管理的程度。被訪者表示會看重的要素包括：“效力及時、到位、“上檔次、“檢查及時、“保證平安等等。還有部分被訪者對物業(yè)管理表示出更多更高規(guī)范的要求，包括“人性化、“親切感、“星級規(guī)范等等。這些都反映出良好的物業(yè)管理程度將有助于添加樓宇的吸引力。樓宇籠統(tǒng)。小部分被訪者要求所選樓宇要從外觀上看起來“高檔、“顯檔次、“氣派，以表達(dá)公司的籠統(tǒng)。但更多被訪者表示更希望外觀“獨特、“有現(xiàn)代感、“干凈、“亮堂。也有小部分被訪者表示樓宇外觀“無需太奢華、“務(wù)虛適用、“美觀大方即可。樓宇硬件設(shè)備及配套。多數(shù)被訪者表示會看艱苦堂、電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)通訊等要素。也有被訪者因直接選擇較高檔次的寫字樓，因此表示硬件

35、設(shè)備不是主要思索要素。行業(yè)聚集性、與客戶往來、員工通勤。被訪者普遍表示不很看重此三項要素。這反映出被訪者所處行業(yè)本身聚集效應(yīng)不明顯，以及被訪者所在寫字樓多處于交通便利位置，故與客戶往來及員工通勤不構(gòu)成主要問題?？蛻粼L談結(jié)果顯示，本區(qū)域內(nèi)的寫字樓客/租戶在選擇樓宇時最主要思索的是運用時的便利性和溫馨性，即位置交通要求良好、便利，物業(yè)效力要求有較高水準(zhǔn)。此外，被訪者對于寫字樓價錢也會比較看重，即在保證物業(yè)質(zhì)量的同時再追求更高的性價比。. 對寫字樓的主要意見和建議外觀及大堂。大多數(shù)被訪者表示較為稱心。稱心之處主要表達(dá)在“寬闊、“亮堂、“上檔次等客觀覺得方面、以及“設(shè)備齊備、“有接待人員等客觀軟硬件條

36、件方面；而不稱心之處那么主要表達(dá)在“不夠氣派、“無座位、“硬件設(shè)備欠缺等方面。反映出被訪者對外觀及大堂要求較高，既須看起來氣派、有檔次，又須在硬件設(shè)備和軟件效力方面滿足日常辦公要求。層高、開間及規(guī)劃。多數(shù)被訪者表示較稱心。稱心之處主要表達(dá)在“大開間、 “可本人劃分空間、“亮堂等方面；而不稱心之處那么主要是“層高低、“有壓迫感等方面。空調(diào)系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)被訪者對于寫字樓樓宇空調(diào)系統(tǒng)的要求曾經(jīng)不再簡單停留在“冬暖夏涼、正常任務(wù)這一根本層面。部分被訪者對空調(diào)系統(tǒng)的要求或希望曾經(jīng)提升至“小時運轉(zhuǎn)、“可自行調(diào)理、“自然風(fēng)等層面。電梯。被訪者對于樓宇電梯的要求也呈現(xiàn)出多層次、高規(guī)范趨勢。小部分被訪者對本區(qū)域?qū)?/p>

37、字樓電梯設(shè)備非常不稱心，緣由是上下班頂峰期間等候時間過長，以及電梯數(shù)量缺乏。網(wǎng)絡(luò)與通訊。大多數(shù)被訪者表示稱心。被訪者以為寫字樓應(yīng)提供寬帶及，并保證通訊質(zhì)量高。配套車位。大部分被訪者對目前入駐的寫字樓車位情況表示不滿，主要問題是車位數(shù)量不夠用，以及租金價錢偏高。洗手間。過半被訪者以為所在寫字樓的衛(wèi)生間情況令人稱心，小部分被訪者也因“擁堵、“設(shè)備經(jīng)常壞等緣由表示不滿。被訪者對洗手間的要求主要集中在“干凈、“寬闊、“專人清掃、“設(shè)備設(shè)備完備等方面。員工餐廳。多數(shù)被訪者對員工餐廳的情況表示不滿，問題主要集中在“沒有員工餐廳、“味道不好、“擁堵、“種類單調(diào)、“價錢貴等方面。物業(yè)管理。多數(shù)被訪者對所在寫字

38、樓物業(yè)管理比較稱心，其主要以為物業(yè)管理人員可以做到“效力及時、周到，并且態(tài)度良好。少部分被訪者表示不稱心的主要理由是物業(yè)效力“不夠及時，以及“監(jiān)控措施不利導(dǎo)致樓宇內(nèi)“人員混雜。搬遷意向。大多位被訪者明確表示未來沒有搬遷方案。緣由是購買本區(qū)域?qū)懽謽潜壤己艽笠徊糠郑硎舅妓靼徇w的被訪者，大多會在近期至年內(nèi)搬遷。對于寫字樓底商的意見和建議。被訪者以為寫字樓底商或距寫字樓很近的地方最應(yīng)該提供有銀行效力，其次是餐飲、超市和銀行，再次是咖啡吧/茶餐廳、游覽社。被訪者希望餐廳、咖啡廳/茶餐廳應(yīng)主要以滿足員工就餐為主，并留意拉開檔次，也可供商務(wù)洽談運用。此外，希望超市、航空公司、銀行能滿足其或公司其他員工的

39、日常生活、任務(wù)需求，價位中等，環(huán)境優(yōu)雅整潔。對于配套酒店、公寓、商業(yè)的意見和建議。被訪者普遍以為酒店、公寓、商業(yè)都需求，部分被訪者以為中檔次即可特別是公寓物業(yè)，另一部分那么以為檔次應(yīng)中等偏高特別是酒店物業(yè)。部分被訪者提出應(yīng)注重寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的分割獨立性，即商業(yè)物業(yè)的客流不應(yīng)影響寫字樓物業(yè)客戶的日常任務(wù)。此外，被訪者也普遍以為經(jīng)過配套的酒店、公寓、或商鋪可以提升寫字樓的質(zhì)量和檔次。. 對于本工程寫字樓的興趣及意見交通條件。被訪者普遍以為本工程交通條件普通，市政道路有待改善，間隔 地鐵站、三環(huán)、四環(huán)都有一定間隔 ，且公共交通道路較少。有一些被訪者表示本區(qū)域時常會發(fā)生堵車，以及與目前所入住寫字

40、樓相比，所處位置偏遠(yuǎn)。環(huán)境。被訪者對于工程所在區(qū)域普遍不夠了解。被訪者對于該區(qū)域的整體覺得大多是：“環(huán)境普通、“綠化不好、“就醫(yī)條件好、 “缺乏上檔次的商場、專賣店、“開展迅速。商業(yè)氣氛。被訪者對本區(qū)域當(dāng)前的總體商業(yè)氣氛并不認(rèn)可，其主要以為本區(qū)域“寫字樓未成規(guī)模、“無大型購物中心或商場等等。也有部分被訪者表示并不非常了解此區(qū)域，對此區(qū)域的商業(yè)氣氛沒有概念。未來能否思索遷入。有一半被訪者表示會“看情況，即能否遷入取決于本區(qū)域未來的開展情況主要指商業(yè)氣氛、產(chǎn)業(yè)聚集、價錢、產(chǎn)品、以及能否構(gòu)成規(guī)模以及被訪公司屆時的情況。而被訪者明確表示不會遷入本區(qū)域的主要理由是不認(rèn)可朝青地域的位置及交通，或目前運用的

41、寫字樓已為其所購買，也有被訪者表示其能否遷址更多是其上級單位的行政決策。價錢。在問到假設(shè)遷入該區(qū)域，將會思索租用還是購買這一問題時，只需少數(shù)被訪者表示會思索購買，而其他被訪者均會思索租賃。被訪者能接受的價錢是，售價：，,元/平米；租金元/平米/天。這一售價程度較低；而租金程度有一定分散性，小部分被訪者能接受的租金為至元/平米/天，而其他部分被訪者那么能接受至元的租金程度。這反映出本區(qū)域的寫字樓潛在客戶的價錢接受才干較高。面積需求。在問及方案租賃/購買的面積時，被訪者的需求主要分布在至平米，以及至平米%這兩個區(qū)域。檔次。多數(shù)被訪者表示希望能在本區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓入駐，少部分表示對乙級寫字樓有需求。適宜在此區(qū)域內(nèi)入駐的企業(yè)類型。很多被訪者以為顧問咨詢業(yè)企業(yè)最適宜在此區(qū)域選擇寫字樓，其主要理由是本區(qū)域與CBD相距較近且周圍新建待建的樓盤工程較多，是房地產(chǎn)業(yè)集中的地方，且可以依托于CBD的商業(yè)氣氛、背景和優(yōu)勢。此外，被訪者還以為本區(qū)域與未來中央電視臺、北京電視臺嚴(yán)密相連，故傳媒廣告和IT科技企業(yè)也較適宜在此駐扎。也有被訪者以為本區(qū)域適宜建筑房地產(chǎn)、