不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營與管理整合教案資料

1、一選擇1. 下列不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的特點(diǎn)是（B ）A.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的對象具有空間上的不可移動(dòng)性B.生產(chǎn)周期表，一次性投資數(shù)額大，成品銷售價(jià)值量也很大，資金回收快速C.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理也具有區(qū)域性D.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理兼有壟斷性和競爭性2.房地產(chǎn)市場周期的階段及表現(xiàn)中不屬于繁榮階段的是（C ）A.開發(fā)規(guī)模加大，交易量急劇增加B.房價(jià)攀高，投機(jī)活躍，期房價(jià)格逐漸迸超現(xiàn)房價(jià)格C.房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量上升，且速度加快D.開發(fā)建設(shè)逐漸超過有效要求，自用者大多被迫退出，形成有價(jià)無市局面已知某筆貸款的年利率為 15， 借貸雙方約定按季度計(jì)息， 則該筆貸款的實(shí)際利率時(shí)A.14.22%B.15.87%C.15%

2、D.16.08%下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（B）A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因是房地產(chǎn)投資（C）A 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B 易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C 具有保值增值性D 可提高投資者的資信等級(jí)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以（D）等內(nèi)容。A 項(xiàng)目競爭分析 B 敏感性分析C 專業(yè)市場分析 D 市場趨勢分析以下不屬于房地產(chǎn)投資的弊端（C）A 變現(xiàn)性差B 投資數(shù)額巨大C 投資回收周期較短D 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)購房貸款的額度不超過房地產(chǎn)全部價(jià)款的多少？（ B）A.60%B.70%C80%D.90% T

3、OC o 1-5 h z 由新建住房供給量減去由于廢棄或拆除而滅失的住宅數(shù)量計(jì)算得出的是（B）A.住宅存量B.住宅流量C住宅庫存量D.住宅總量房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)，有區(qū)別于其他企業(yè)的特征，分別為靜態(tài)性特征與動(dòng)態(tài)性特征，問下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)靜態(tài)特征的有（A）（ 1 ） 擁有開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)必要的管理機(jī)構(gòu)和各種必要的物質(zhì)基礎(chǔ)（ 2） 必須具備與開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)需要相適應(yīng)的各種生產(chǎn)要素（ 3）創(chuàng)造利潤（4）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（5 ）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)應(yīng)依法進(jìn)行登記、并辦理批準(zhǔn)手續(xù)（ 6 ）獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧A.（ 1 ）（5 ）（6）B.（ 2）（4 ）（6）C.（ 1 ）（4 ）（5 ）C.（ 2 ）（3 ）（4

4、）下列哪種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)形式是目前國外普遍采用的，具有能使最高層領(lǐng)導(dǎo)脫離日常行政事務(wù)，成為真正的決策機(jī)構(gòu)等優(yōu)點(diǎn)（ D）A.直線制B.職能制C直線-職能性D.事業(yè)部制下列哪項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)供給彈性分析是錯(cuò)誤的（D）A.特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性，即Es=0B.短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，即 0 Es1C長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大，即ES1D.由于房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，因此房地產(chǎn)供給彈性毫無規(guī)律可循下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其三項(xiàng)不同類的是（C）A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局C.房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善D.房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略下列哪項(xiàng)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)（ D）A.區(qū)域性B.調(diào)節(jié)的滯后性 C

5、不充分性D.適應(yīng)性在我國地產(chǎn)經(jīng)營只能是（ B）A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.收益權(quán)D.經(jīng)營權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（C）A.房地產(chǎn)開發(fā)B.獲得工地到全部竣工完畢C.從工程開工到工程竣工完畢D.從工程開工到項(xiàng)目租售完畢房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（ A ）A 房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B 房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C 土地所有權(quán)的排他性D 土地的有限性開發(fā)項(xiàng)目管理的核心是（ A ）A 合同管理B 信息管理C 安全管理D 風(fēng)險(xiǎn)管理在土地一級(jí)市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（ A ）A 協(xié)議出讓B 招標(biāo)出讓C 拍賣

6、出讓D 投標(biāo)出讓關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，如下圖可知盈虧平衡點(diǎn)（ ）開發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就（）虧損的風(fēng)險(xiǎn)就（） BA 越低越小越大B 越低越大越小精品文檔C 越高越小越小D 越高越大越小房地產(chǎn)開發(fā)程序不包括以下哪個(gè)階段？（ D ）A 項(xiàng)目選擇與決策分析階段B 前期工作階段C 工程建設(shè)階段D 項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段年名義利率為12%，按季計(jì)算，則周期利率和年有效利率（實(shí)際利率）分別為（C ）A 3%， 12%B 3.14%， 12.55%C 3%， 12.55%D 3.14%， 12%.房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)是 資金密集型 產(chǎn)業(yè)，通常，房地產(chǎn)企業(yè)本身具有雄厚的資金， 同時(shí)各種融資渠道和金融機(jī)構(gòu)

7、的支持對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。 房地產(chǎn)企業(yè)是智力密集型 企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)具有商業(yè)企業(yè) 的性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)具有租賃企業(yè) 的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)具有 服務(wù)性企業(yè) 的特點(diǎn).房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：1.區(qū)域性：主要由位置固定性和性能差異性所決定。2.競爭的不充分性：從產(chǎn)品、參與者較少、房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開的3.供給調(diào)節(jié)的滯后性：土地資源一般不可再生，土地的用途一旦確定就難以改變4.交易的復(fù)雜性：交易形式多樣、交易過程漫長、參與者眾多。5.與金融的關(guān)聯(lián)度高。6.政府干預(yù)性強(qiáng)：通過金融政策、財(cái)政政策等鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。.房地產(chǎn)開發(fā)的形式：按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分：分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)

8、再開發(fā)。新區(qū)開發(fā)主要是通過對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地的改造， 使之變成建設(shè)用地， 并進(jìn)行一系列的房屋、 道路、公用設(shè)施等方面的建設(shè)和鋪裝。 舊區(qū)再開發(fā)也成為舊區(qū)改造， 具有改變或擴(kuò)大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點(diǎn)。按開發(fā)的對象劃分：分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)。土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后， 對土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 使之 達(dá)到一定的建設(shè)利用條件。房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、娛樂用房等。綜合開發(fā)是指將土地、 房屋和有關(guān)的市政、 公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)形式。 按開發(fā)的

9、規(guī)模劃分：分為單項(xiàng)開發(fā)和成片開發(fā)。 單項(xiàng)開發(fā)規(guī)模小，占地少，功能比較單一，開發(fā)投資少，建設(shè)周期較短。成片開發(fā)規(guī)模較大，占地多，功能較齊全，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。.房地產(chǎn)需求的影響因素：1.房地產(chǎn)價(jià)格 ：價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制對房地產(chǎn)的需求； 房地產(chǎn)的價(jià)格低，就會(huì)增加對房地產(chǎn)的要求。 但是房地產(chǎn)具有特殊性， 所以房地產(chǎn)價(jià)格對房地產(chǎn)需求的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律。 2.消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)偏好 ：消費(fèi)者收入決定消費(fèi)者的消費(fèi)邊界，間接影響生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求，消費(fèi)偏好則決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 3.消費(fèi)者預(yù)期 ：對收益性物業(yè)的

10、投資需求主要取決于對未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的預(yù)測，對該行業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的預(yù)測。 4.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平 ：房地產(chǎn)需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是一種正相關(guān)關(guān)系。城市化水平對房地產(chǎn)需求的影響表現(xiàn)在城市數(shù)量、 規(guī)模的擴(kuò)大以及城市人口的增長兩個(gè)相互聯(lián)系的方面。 5. 政策因素 ：國家的房地產(chǎn)政策、貨幣政策和財(cái)政政策等，對房地產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。.房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容、程序、方法：內(nèi)容：（ 1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查： 1.政治法律環(huán)境調(diào)查。 主要是了解對房地產(chǎn)市場其影響和制約作用的政治形勢、 國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律和法規(guī)條例。 2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。主要是了解財(cái)政

11、、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。 3.社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查。主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對生活的態(tài)度、對人生的價(jià)值取向等。 4.社區(qū)環(huán)境調(diào)查。社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 （ 2）房地產(chǎn)市場需求調(diào)查： 1.房地產(chǎn)消費(fèi)市場容量調(diào)查。 主要是調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。2.房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查。是為滿足一定的需要而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。3.房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查。是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)。 （ 3 ）房地產(chǎn)市場供給調(diào)查。 主要調(diào)查行情調(diào)查，現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、

12、功能、格局、售后服務(wù)的意見幾對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度等（ 4 ）房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)調(diào)查：1.房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 2.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。房地產(chǎn)價(jià)格的高低對房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售和贏利有著直接的影響， 3.房地產(chǎn)促銷調(diào)查。廣告是促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段。 4.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。程序： 1.明確調(diào)查問題。2.撰寫調(diào)查方案。3.實(shí)施調(diào)查。4.處理和分析資料。5.撰寫調(diào)查報(bào)告。方法： （ 1）文案調(diào)查法。（2）觀察法。1.控制觀察和無控制觀察。2.完全參與觀察、不完全參與觀察和非參與觀察。3.縱向觀察、橫向觀察和縱橫結(jié)合貫徹。（3）小組座談法。1 。做好座談會(huì)的會(huì)前準(zhǔn)備工作。 2.組織

13、和控制好座談會(huì)的全過程。 3.做好座談會(huì)后的各項(xiàng)工作。（ 4）深層訪談法。 1.訪談開始階段。 2.訪談的主要階段。3.訪談結(jié)束階段。（5）。德爾菲法。1.擬定意見征詢表。2.選定征詢專家。3.輪回反復(fù)征詢專家意見。4.得出調(diào)查結(jié)論。（ 6） 電話調(diào)查法。（ 7 ）面訪調(diào)查。（ 8 ）郵寄調(diào)查。.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收益影響的因素： 主要因素有五個(gè)： 單位售價(jià)、 銷售數(shù)量、 銷售稅金、單位銷售成本銷售數(shù)量變動(dòng)對收益的影響是指在其他因素不變的前提下所引起的銷售企業(yè)收益的增減銷售價(jià)格的變化對企業(yè)的收益有著直接的影響。 單位銷售成本變動(dòng)對收益的影響。 企業(yè)的銷售收入是由銷售成本與稅金造成的。 銷售品種

14、和結(jié)構(gòu)的變化對企業(yè)收益的影響主要體現(xiàn)在， 由于改變房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 品種而引起的銷售數(shù)量變化對企業(yè)的收益產(chǎn)生影響在其它條件都不變的前提下，稅率與企業(yè)的銷售收益成反比。、 房地產(chǎn)稅費(fèi) ： 土地增值稅： 對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及土地建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 就其增值額所征收的一種稅。 房產(chǎn)稅 ： 房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房產(chǎn)為課稅對象， 按照房價(jià)或租價(jià)為計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)所征收的一種稅。 土地使用稅： 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的土地使用稅是對在我國境內(nèi)使用國有土地的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)使用土地的面積征收的一種稅。 土地出讓金 ： 各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者， 按規(guī)定向受讓人收取的土

15、地出讓的全部價(jià)款。 樓面地價(jià)： 單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。、 商品房預(yù)售需要滿足的條件 ：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容： 不確定性分析方法和內(nèi)容： 分析計(jì)算各種不確定因素的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度的一種經(jīng)濟(jì)分析手段。 通常采用的方法有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。方法：a.盈虧平衡分析：又稱保本分析

16、，即通過盈虧平衡點(diǎn)來分析利潤為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)。b.敏感性分析是分析和預(yù)測反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。c.概率分析也稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是利用概率值來定量研究各變量發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率來分布及對經(jīng)濟(jì)效果的影響， 進(jìn)而對經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)做出某種概率說明。 敏感性分析的程序1 ） 找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、利潤率等。 2 ）從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響， 并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感性分析的對象。 3） 設(shè)定各不確定性因素的變化范圍。4 ）計(jì)

17、算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變動(dòng)情況找出敏感性因素。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（投資利潤率計(jì)算的部分）.開發(fā)商取得土地使用權(quán)方式：政府行政劃撥：指經(jīng)政府依法批準(zhǔn)，在用地單位繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將土地交其使用或者將土地使用權(quán)無償交給用地單位使用。 土地使用權(quán)出讓： 指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 補(bǔ)辦出讓手續(xù)：經(jīng)政府批準(zhǔn)，通過劃撥方式取得土地的原土地使用者可以將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，.房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要參與者：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指依法設(shè)立、具有

18、企業(yè)法人資 格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最基本的主體。 建筑承包商： 開發(fā)過程的重要參與者，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。政府有關(guān)部門：管理與調(diào)控。金融機(jī)構(gòu)：重要的資金提供者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地費(fèi)用 ：土地出讓金、新增建設(shè)用地使用費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、征地管理、耕地復(fù)墾費(fèi)我國房地產(chǎn)主要的資金來源： （ 1 ）企業(yè)自有資金。1.企業(yè)留利。2.折舊基金。3. 閑置資產(chǎn)變賣籌資。 4.應(yīng)收賬款籌資。（ 2）銀行貸款。（3）證券籌資。（4 ）利用商業(yè)信用融資。（ 5 ）抵押貸款證券化。（6）房地產(chǎn)投資信托。. 分析利率的變化是如何影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的： （ 1）利率調(diào)整對購房者的影響：不

19、論是自住還是投資， 他們的資金絕大部分是通過在銀行借貸， 因此， 利率調(diào)整對購房具有直接影響。首先，對于自住購房者，他們的目的是為了改善自己的居住環(huán)境，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額將提高。 而對于投資需要的這類購房者， 如果他們持有的房地產(chǎn)資金是自有資金， 利率調(diào)整會(huì)加大機(jī)會(huì)成本，如果， 購房資金是從銀行借貸的，就會(huì)加大購房者的實(shí)際成本。因此，利率的上調(diào)會(huì)在一定程度上抑制購房需求。 （ 2 ）利率調(diào)整對供房者的影響：房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多數(shù)是通過向商業(yè)銀行貸款獲得的， 資產(chǎn)負(fù)債率高。 當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)， 開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高， 而在房價(jià)沒

20、有上漲的情況下， 資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上， 房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看， 利率的提高會(huì)使開發(fā)商的開發(fā)成本增加， 收益減少， 但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)有重大的影響。. 土地政策的具體內(nèi)容：土地政策： 是指國家為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，在土地資源開發(fā)、利用、管理、保護(hù)和治理等方面規(guī)定的行動(dòng)準(zhǔn)則。 具體內(nèi)容：土地供應(yīng)量:為了嚴(yán)控土地 閘門增強(qiáng)土地計(jì)劃的整體調(diào)控作用。 土地供應(yīng)價(jià)格 : 為了對土地市場施加影響，政府可通過在行政劃撥，掛牌，招標(biāo)，拍賣等方，式當(dāng)

21、中進(jìn)行選擇。 土地供應(yīng)方式: 為了更好地參與宏觀調(diào)控， 包括解決部分行業(yè)盲目投資、 重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重以及生產(chǎn)能力過剩等問題，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長以及調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格等。 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：為了更好地參與宏觀調(diào)控， 包括解決部分行業(yè)盲目投資、 重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重以及生產(chǎn)能力過剩等問題， 抑制固定資產(chǎn)投資過快增長以及調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 穩(wěn)定住房價(jià)格等。 閑置土地處置：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進(jìn)集約節(jié)約用地。 土地執(zhí)法監(jiān)察： 為了從緊控制建設(shè)用地總量。土地政策的基本功能： 導(dǎo)向功能， 即土地政策對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的土地利用活動(dòng)所起的引導(dǎo)和指向作用。 導(dǎo)向功能有助于確定土地利用活動(dòng)的方向與目標(biāo)，

22、同時(shí)對土地利用觀念產(chǎn)生影響。 調(diào)控功能， 即政府部門通過制定和運(yùn)用土地政策來協(xié)調(diào)土地利用話動(dòng)中產(chǎn)生的各種人地關(guān)系矛盾，控制、促進(jìn)和制約各項(xiàng)土地利用活動(dòng)健康發(fā)展的功能。分配功能，即土地政策將一定時(shí)期內(nèi)土地利用活動(dòng)的收益通過一定規(guī)則分配給不同社會(huì)團(tuán)體的功能。. 如何利用土地政策作為杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場土地政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機(jī)制： 房地產(chǎn)調(diào)控， 主要通過調(diào)控土地供給， 進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)供給，包括土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏、供給時(shí)序、空間布局等方面。（一）土地供給規(guī)模影響房地產(chǎn)：供給總量通過供給總量，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)總量，即 ：土地供給得多，未來住房供給就相應(yīng)地多，有利于平抑房價(jià) ；土地供給減少，未

23、來住房供給就相應(yīng)減少，房價(jià)就可能上漲。 （二）土地供給結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)：土地供給的結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)市場各種比例商品房的構(gòu)成，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)包括土地供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)。（三） 地價(jià)影響房價(jià)：地價(jià)是房價(jià)成本的一個(gè)重要部分， 對房價(jià)的影響非常大，其影響有兩個(gè)方面 ：一是直接影響，地價(jià)越高，住房成本越高，住房價(jià)格當(dāng)然越高；反之，地價(jià)越低，住房成本越低，住房價(jià)格就越低。二是間接影響，地價(jià)上漲，意味著未來房價(jià)會(huì)上漲，地價(jià)推動(dòng)了房價(jià)上漲的預(yù)期，從而帶動(dòng)現(xiàn)有住房價(jià)格上漲。近年來不斷涌現(xiàn)的“地王”，就帶動(dòng)了周邊房價(jià)急劇上漲。17.房地產(chǎn)稅征收的概念：又稱“財(cái)產(chǎn)稅” ,主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn) ,要求其

24、所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說 ,房產(chǎn)稅是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅。 房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念， 即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。背景： 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本結(jié)構(gòu)框架,是在1994 年分稅制改革后形成的。我國自房地產(chǎn)稅開始征收經(jīng)歷了兩個(gè)階段! 第一階段收入規(guī)模偏小、增長緩慢;第二階段收入增長明顯加快。稅收收入總額增長的步伐快于房地產(chǎn)稅收收入的增長,房地產(chǎn)稅收收入平均占稅收收入的 2%左右; 占地方財(cái)政收入的比重平均為4%左右,比例上不高。中國遇到的阻力： 從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅、稅基窄、稅負(fù)不公

25、、規(guī)模小、計(jì)稅依據(jù)不合理、配套制度不完備等問題有待解決。.稅制立法方面存在的問題：立法層次低，稅權(quán)劃分不合理內(nèi)外稅制有別。. 2.稅制設(shè)計(jì)方面存在的問題：稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重征稅范圍過窄，稅款流失較多 稅率設(shè)計(jì)存在結(jié)構(gòu)性問題，重交易輕保有。.稅收征管的配套措施不完善：房地產(chǎn)信息登記制度問題嚴(yán)重相關(guān)的評(píng)估制度和房評(píng) 稅政策不健全。房地產(chǎn)稅征收功能： 1 、房地產(chǎn)稅的地方財(cái)政功能，能更好的發(fā)揮地方財(cái)政收入的功能2、房地產(chǎn)稅的收入分配功能，在調(diào)節(jié)存量財(cái)富差距層面具有一定的積極意義。房地產(chǎn)稅征收的優(yōu)點(diǎn)： 1 、開證房地產(chǎn)稅是縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置的需要、 開征房地產(chǎn)稅是健全財(cái)產(chǎn)稅體系，規(guī)范財(cái)產(chǎn)稅制

26、度的需要。3 、開征房地產(chǎn)稅有利于促進(jìn)地方政府克服短視行為， 為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境， 從而促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的精品文檔發(fā)展創(chuàng)造條件。4、開征房地產(chǎn)稅是公平稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的需要。5、開征房地產(chǎn)稅可以合理利用土地，抑制“炒房”行為。6、開征房地產(chǎn)稅，有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順城市資金運(yùn)行渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)稅征收存在的缺點(diǎn)：1、稅種設(shè)置存在缺陷， 稅種重疊，稅基交叉，重復(fù)課稅2、稅收政策在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)中分布不合理3、納稅主體的確定不合理 4、現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理5、現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍過窄 6、房地產(chǎn)稅費(fèi)過于混亂 7、稅收負(fù)擔(dān)有失公平 2、某開發(fā)商向銀行貸款 2

27、000萬元，期限3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期 間按季度付息，到期后一次償還本金， 則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和是多少？如 果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是多少？ 解：P = 2000萬元,r = 8%, i = 8%/4 = 2%, n = 3*4 = 12,貝U:開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和I = 2000*2%*12 = 480萬元開發(fā)商實(shí)際支付的利息I = 2000 * (1 + 2%) 12 - 1 = 536.48萬元L某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款

28、利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：月還款額 A = 16000 * 30% = 4800元，年利率r = 12%,周期利率i = 12%/12 = 1%,計(jì)息 周期數(shù)n = 10*12 = 120,則該家庭有償還力的最大貸款額為：P = A(1 + i) n - 1 / i (1 +i) n = 4800 * (1 + 1%) 120 - 1 / 1% *(1 + 1%) 120 = 33.46 萬元4、某家庭以抵押貸款方式購買了一套價(jià)值25萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價(jià)的30%,其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年貸款利率為15%,則月還款額為多少？如果

29、該家庭25%的收入可以用來支付住房抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少才能購買上述住宅？解： 貸款額P = 25 * 70% = 17.5萬元，年利率r = 15% ,周期利率i = 15%/12 = 1.25%,計(jì)息周期數(shù) n = 10*12 = 120,則月還款額為：A = Pi(1 + i) n / (1 + i)n - 1 = 175000 * 1.25% * (1 + 1.25%) 120 / (1 + 1.25%) 120 - 1 = 2823.4 元家庭月收入應(yīng)為2823.4 / 0.25 = 11293.4 元1、已知某筆貸款的年利率為15%：借貸雙方約定按季度計(jì)息：問該筆貸款

30、實(shí)際利率是多少？解：名義利率r = 15%,計(jì)息周期數(shù) m = 12/3 = 4,周期利率為r / m = 3.75%,則實(shí)際利率為：i = (1 + r / m) m - 1 = (1 + 15%/4)4 - 1 = 15.87%5.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR, Financial Internal Return Rate)它反映項(xiàng)目所占資金是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 精品文檔的贏利率，是考察項(xiàng)目贏利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。匯(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0,t=1,n.式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量(CI-CO)t:項(xiàng)目在第t年的

31、凈現(xiàn)金流量n:項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營周期經(jīng)濟(jì)含義： 項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下， 到項(xiàng)目壽命結(jié)束時(shí)， 所有投資可以完全收回。 代表了項(xiàng) 目可以接受的最高貸款利率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)法財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR的求?。簝?nèi)插法FNPV1 (i2- i1)FIRR= i1 +FNPV1 + FNPV2 TOC o 1-5 h z i1:當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2:當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；FNPV1采用低折現(xiàn)率時(shí)7現(xiàn)值的正值；FNPV2采用高折現(xiàn)率時(shí)7現(xiàn)值的負(fù)值;注意 : i1 與 i2 之差不應(yīng)超過2%。( 2 )財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV,Financial Net Present