長春新開源地產(chǎn)金錢路項目定位報告

1、新開源地產(chǎn)金錢路項目定位報告2011-0418我們的目標(biāo)： 1、樹立品牌 2、實施差異化戰(zhàn)略 3、提升競爭優(yōu)勢 4、全盤熱銷目錄Part 1市 場 調(diào) 研Part 3營 銷 策 略Part 2項 目 定 位Part 1市 場 調(diào) 研整 體 市 場區(qū) 域 市 場競 盤 分 析項 目 分 析1.1.1、經(jīng)濟(jì)情況 2010年GDP總量3369.7億元，增長18.29%；全社會固定資產(chǎn)投資完成3000億元，增長30.42%。 2010年長春市的GDP構(gòu)成中，89%來源于固定資產(chǎn)投資，本市經(jīng)濟(jì)仍然屬于投資拉動型經(jīng)濟(jì)。市場調(diào)研整體市場Part 11.1.1、經(jīng)濟(jì)情況 房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，住宅開發(fā)投資的增

2、長加大了住房市場的有效供給，對滿足市場不斷增長的住房需求起到了積極作用。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈平滑曲線下滑，在總GDP中的份額有所降低。市場調(diào)研整體市場Part 11.1.1、經(jīng)濟(jì)情況 逐年升高的固定資產(chǎn)投資額有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，例如：輕軌、地鐵的建設(shè)將使得成沿線項目的價格有較大的提升空間，拉近城郊距離，帶動城郊區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，加速房地產(chǎn)市場城市外擴(kuò)的速度。市場調(diào)研整體市場Part 1市場調(diào)研整體市場Part 11.1.2、土地情況 2010年全年長春市共舉行了29次經(jīng)營性用地出讓 土地供應(yīng)121宗，供應(yīng)面積997.4萬，同比增長186% 土地成交119宗，成交面積975.4萬

3、，同比增長179% 掛牌成交117宗、拍賣成交2宗，成交率98% 土地成交面積區(qū)間，10萬平以下成交75宗，1020萬平成交41宗，20萬平以上成交3宗； 成交價格：樓面地價1491元/，平均溢價8%盡管在國家宏觀調(diào)控重壓下，但2010年經(jīng)營性用地供應(yīng)依然超額完成全年計劃的25%，這表明經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的市場回暖增加了開發(fā)商的信心，估計2011年的市場還將調(diào)整，競爭將進(jìn)一步加劇。區(qū)域板塊規(guī)劃用地容積率建筑控高公建高新北區(qū)八里堡1080982.05010-15%高新北區(qū)八里堡1117962.05010-15%197.4萬平表格：2010年流拍地塊市場調(diào)研整體市場Part 11.1.2、土地情況2010

4、年政府加大調(diào)控力度，土地市場大幅放量。全年供應(yīng)量997.4萬、同比增長186%。2010年土地市場成交量呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢，土地成交量975.4萬、同比增長197%，成交量創(chuàng)歷史新高。全年土地流拍僅2宗，土地供需比1：0.98，開發(fā)商需求旺盛，市場預(yù)期高漲。新政暫未對土地市場產(chǎn)生影響。市場調(diào)研整體市場Part 11.1.2、土地情況重點成交地塊大部分預(yù)計2011年下半年入市，屆時供應(yīng)放量。一季度供應(yīng)逐漸發(fā)力,小幅走高二季度供應(yīng)出現(xiàn)回落三季度全年供應(yīng)至高點顯現(xiàn), 供應(yīng)量爆發(fā)性攀漲(7月186萬),后續(xù)迅速回落四季度供應(yīng)走量再次大幅攀升,年底供應(yīng)重磅出擊.下半年拉升供應(yīng)量，土地基本呈現(xiàn)高強(qiáng)度放量狀態(tài)

5、市場調(diào)研整體市場Part 11.1.2、土地情況2010年土地單價上漲28%，樓面單價上漲5%，不考慮2009年中海、萬科、保利及2010年龍創(chuàng)等典型地塊因素，土地單價上漲75%，樓面地價上漲25%2008-2010年土地價格變化（元/）上漲28%價格上漲，成本壓力凸顯，未來對房價拉動力強(qiáng)。 開辟蹊徑，產(chǎn)品力上行！不包括典型地塊價格變化（元/）土地價格變化（元/）土地價格上漲：成交總價市場向好，開發(fā)商拿地需求旺盛導(dǎo)致“溢價提高，總價上漲”供應(yīng)量10年土地供應(yīng)量大幅上漲，土地成交率98%，量價齊升注：2009年平均容積率：1.6 2010年平均容積率：2.2市場調(diào)研整體市場Part 11.1.2

6、、土地情況高新板塊成交面積位居第一，目前恒大、恒盛領(lǐng)跑板塊成交量，其他多以中小開發(fā)企業(yè)為主，10年末中海進(jìn)駐高新區(qū)；南部新城板塊成交量位居第二，中海、華潤年末南部新城拿地，目前該板塊內(nèi)恒大、綠地、中海、華潤均有土地儲備；長春市平均樓面地價1491元/, 朝陽、南部新城、凈月旅游板塊受開發(fā)商品牌及規(guī)劃帶動，樓面地價遠(yuǎn)高于平均水平，均已突破2100元每平米。20092010年各版塊成交面積（萬 ）20092010年各版塊樓面地價（元/）050100150200250300八里堡朝陽二道高新高新核心經(jīng)開臨河街經(jīng)開中經(jīng)開東凈月城市凈月旅游寬城綠園南部新城南關(guān)北南關(guān)南汽開20092010年末中海進(jìn)駐年末

7、中海、華潤進(jìn)駐經(jīng)開臨河街1491元/05001000150020002500300035004000八里堡朝陽二道高新高新核心經(jīng)開中經(jīng)開東凈月城市凈月旅游寬城綠園南部新城南關(guān)北南關(guān)南汽開20092010受開發(fā)商品牌及規(guī)劃帶動，樓面地價遠(yuǎn)高于平均水平，均已突破2100元每平米市場調(diào)研整體市場Part 11.1.3、房地產(chǎn)情況數(shù)據(jù) 批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積：620.35萬 普通住宅新增供應(yīng)面積：400.05萬 商品住宅網(wǎng)上備案面積：449.01萬 商品住宅網(wǎng)上簽約面積：651.43萬 商品住宅供求比：0.95：1 2010年長春市普通商品住宅均價：5560元/ 市場調(diào)研整體市場Part 11.1.3、

8、房地產(chǎn)情況市場概述2010年長春樓市三要素關(guān)鍵詞供應(yīng)關(guān)鍵詞：上半年低迷上半年由于受天氣影響，開工時間較往年同周期滯后，另一方面，部分開發(fā)商選擇放緩開盤速度，策略性地躲避較為尷尬的市場，迫使2010年上半年商品住宅市場供應(yīng)相對較少；下半年走勢正常，全新項目選擇9-11月份集中入市。需求關(guān)鍵詞：反季規(guī)律與去年類似整體市場成交量依然保持在較高水平，年底的“反季”規(guī)律與去年同期類似，表現(xiàn)出市場需求是持續(xù)存在的現(xiàn)實（存在開發(fā)商打折讓利，消費者伺機(jī)“抄底”現(xiàn)象），傳統(tǒng)市場的銷售淡季延后。價格關(guān)鍵詞：漲幅平穩(wěn)前三季度受供應(yīng)量、政策等影響，增幅趨緩，且處于相對低位運行；10月受中高端項目入市的沖擊，增幅較顯著

9、，歲末階段隨著進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，價格回歸平均水平。市場調(diào)研整體市場Part 11.1.3、房地產(chǎn)情況供應(yīng)情況表象：實際供應(yīng)步伐加快2010年長春市新增住宅供應(yīng)面積達(dá)到歷史最高點，此為長春市房地產(chǎn)業(yè)仍在蓬勃發(fā)展的真實寫照，同時亦為目前市場存在大量潛在需求的客觀體現(xiàn)。04-10年實際供應(yīng)對比（單位：萬平）220.35實質(zhì)：上半年略顯低迷上半年由于受天氣影響，開工時間較往年同周期滯后，另一方面，部分開發(fā)商選擇放緩開盤速度，策略性地躲避較為尷尬的市場，迫使2010年上半年商品住宅市場供應(yīng)相對較少；下半年走勢正常，全新項目選擇9-11月份集中入市。2010年實際供應(yīng)月度對比（單位：萬平）市場調(diào)研整體市場

10、Part 11.1.3、房地產(chǎn)情況需求情況表象：穩(wěn)中有升08年在全國樓市的大環(huán)境的影響下，長春樓市遇冷；09年強(qiáng)力反彈，所謂的“牛市”；2010年在政策趨緊的情況下，市場繼續(xù)發(fā)力。實質(zhì)：新政作用下的樓市熱度并未消退政策持續(xù)效力有限，且具有顯效滯后性，對2010年整體成交并未產(chǎn)生較大波動，在10月份，大量中高端項目集體沖擊市場，造成“929”新政效用顯現(xiàn)期，成交反增。2000-2010年商品住宅成交面積走勢（單位：萬平）長春強(qiáng)力反彈，“牛市”跌幅38.4%增幅349% 1季度 2季度 3季度 4季度2010年商品住宅成交面積月度走勢（單位：萬平）10年商品住宅平均成交水平線“415”新政的出臺并

11、未引起成交量的連續(xù)性下挫傳統(tǒng)銷售淡季“929”新政效用顯現(xiàn)期，成交反增政策效力遞減，市場回暖市場調(diào)研整體市場Part 11.1.3、房地產(chǎn)情況供求比供小于求成基本態(tài)勢2010年月度供求比走勢呈現(xiàn)較大波動趨勢，整年表現(xiàn)供大于求，正處于理性購房時代，買方市場為主導(dǎo)。2010年供求比：0.95：1市場調(diào)研整體市場Part 11.1.3、房地產(chǎn)情況成交價格表象：上升，增幅步伐加快2010年成交均價呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。其主要原因：一是土地價格大幅攀升，開發(fā)成本增加；二是需求持續(xù)釋放，促使價格上漲；三是商品房自身綜合品質(zhì)也在不斷提升。實質(zhì)：除10月份，保持平穩(wěn)增幅前三季度受供應(yīng)量、政策等影響，增幅趨緩，且處

12、于相對低位運行；10月受中高端項目入市的沖擊，增幅較顯著，歲末階段隨著進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，價格回歸平均水平。2000-2010年商品住宅成交價格走勢（單位：元/）增幅步伐由趨緩變?yōu)樘崴僭龇?8.4% 1季度 2季度 3季度 4季度2010年商品住宅成交價格月度走勢（單位：元/ ）10年商品住宅成交均價556010月受中高端項目入市的沖擊，增幅較顯著前三季度受供應(yīng)量、政策等影響，增幅趨緩，且處于相對低位運行傳統(tǒng)銷售淡季，價格回歸平均水平Part 1市 場 調(diào) 研整 體 市 場區(qū) 域 市 場競 盤 分 析項 目 分 析Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場二道區(qū)地處長春東北方向，歷史上為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前以商貿(mào)

13、物流、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)旅游為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以惠工路為界，分為北二道與南二道。北二道地區(qū)：即八里堡，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，棚戶區(qū)面積過大，屬長春城區(qū)內(nèi)發(fā)展相對滯后的區(qū)域；南二道地區(qū)：隨著龍嘉機(jī)場的建成使用，已形成以東盛大街與吉林大路為兩軸的商業(yè)集中區(qū)，其中心為以國商百貨為主、亞泰超市等為輔的“東盛商圈”；1.2.1、二道區(qū)歷史沿革Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場“四軸”：遠(yuǎn)達(dá)大街與東盛大街南北貫穿寬城、二道、經(jīng)開形成的城市東部中心軸線；吉林大路依托機(jī)場快速路形成的商務(wù)、商業(yè)軸；以及沿伊通河、東新開河沿線形成的兩條景觀生態(tài)軸；“三心”：指市級商貿(mào)中心、區(qū)級綜合服務(wù)中心與區(qū)級行政辦公中心；“六片

14、區(qū)”：指南部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)、北部工業(yè)片區(qū)與物流片區(qū)、中部工業(yè)與物流片區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)、北部商務(wù)片區(qū)；“區(qū)域內(nèi)以居住功能為主，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，同時集中發(fā)展商業(yè)貿(mào)易區(qū)和倉儲物流產(chǎn)業(yè)，并保留區(qū)內(nèi)大型能源制造工業(yè)企業(yè)。”長春市控制性詳細(xì)規(guī)劃1.2.1、二道區(qū)發(fā)展形勢Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場長東北（北湖）城市生態(tài)濕地占地約2平方公里，總造價約30億元，建設(shè)時間三年，2010年啟動一期工程。按照“河湖分治”原則，公園劃分為“內(nèi)湖”、“外河”兩部分。其中“外河”以水利工程為主，兼顧景觀需要，目前正在立項審批；“內(nèi)湖”設(shè)計則以“城市濕地公園”為主題，基本定位在自然生態(tài)、科普教育、環(huán)保示范、宗教民俗

15、、休閑娛樂、商務(wù)商業(yè)等六個方面。1.2.1、二道區(qū)北湖公園Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場區(qū)域評價發(fā)展質(zhì)變階段：由居住氛圍的形成轉(zhuǎn)向生活氛圍的形成由于歷史遺留原因及缺乏生活配套，該區(qū)域缺乏活力，相較其他城區(qū)發(fā)展緩慢；對長春城區(qū)居民而言，該區(qū)域處于城市邊緣，心理距離較遠(yuǎn)，但與城市其他新區(qū)而言，區(qū)域成熟度相對較高，距離相對較近；區(qū)域展望長春東北部新城核心居住區(qū)該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘袞|北方向自然外擴(kuò)的第一站；當(dāng)前的規(guī)劃格局與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，使得該區(qū)域?qū)⒂谖磥沓蔀殚L春東北部新城的核心居住區(qū)；新區(qū)發(fā)展歷程的4個階段第一階段第二階段第三階段第四階段項目區(qū)域 現(xiàn)處階段與城市間交通網(wǎng)絡(luò)形成居住氛圍開始形成生活配套的完

16、善促進(jìn)并提升生活品質(zhì)與氛圍輻射周邊，區(qū)域中心開始形成1.2.1、二道區(qū)評價與展望Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場1.2.2、本案目標(biāo)市場范圍界定八里堡板塊2010年最具潛力板塊，各大開發(fā)企業(yè)競相拿地，房價受保利百合香灣的帶動有較大增長，但仍處于全市中下水平。從項目檔次出發(fā)：本區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性項目，如魯輝國際城、金色8里城、保利百合香灣、吳中家天下等、萬晟愛琴海等；從地緣特性出發(fā)：本案未來主要競盤有力旺康城、宇都項目、大禹項目、天富御苑、北湖春天等；魯輝國際城本案力旺康城宇都項目大禹項目天富御苑金色8里城天匯項目東逸美郡鼎惠華庭保利百合香灣吳中家天下香水灣萬晟愛琴海北湖春天Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場

17、2010年，二道區(qū)成交土地體量略小于經(jīng)開與凈月，這與二道自身作為老城區(qū)、可出讓土地有限有關(guān)。二道土地的頻繁成交也預(yù)示著該區(qū)域城市建設(shè)步伐加快，未來幾年內(nèi)二道區(qū)將成為長春房地產(chǎn)市場發(fā)展主要動力。1.2.2、本案目標(biāo)市場土地情況Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場區(qū)域地塊位置出讓總面積容積率建筑面積成交總價（萬元）樓面單價（元/平米）成交單位成交日期用地等級二道規(guī)劃路以東、長新東路以南、太和東街以西、市收儲用地以北482432.2106133154001451英俊地產(chǎn)11年1月28日商住七級二道河堤路以東、廣德街以西、東榮大路以南、河?xùn)|路以北138905B2.4E 1.4194467239001229萬晟

18、、豪爵7月30日商住六級二道規(guī)劃路以東、長新東路以南、遠(yuǎn)達(dá)大街以西、宜良路以北1890091.8340383515001513吳中地產(chǎn)7月2日商七住六二道廣德大街以東、遠(yuǎn)達(dá)大街以西、東榮大路以南、現(xiàn)狀路以北503602.51259006240495.63泰和地產(chǎn)5月7日商住六級二道規(guī)劃路以東、太和東街以西、同康路以南、土地儲備以北202192.04043744001088.09弘鼎地產(chǎn)4月2日商住七級二道規(guī)劃路以東、太和東街以西、規(guī)劃路以南、長新東路以北625071.7106261.97945747.68英俊地產(chǎn)09.06.19居住八級 商業(yè)七級從10年至今該區(qū)域總成交土地面積為300萬平米，

19、預(yù)計建筑面積為600萬平米，平均樓面地價為1087元/平米。除此之外，力旺地塊、天富地塊、大禹地塊、宇都地占地約200萬平米，內(nèi)部團(tuán)購已啟動；Part 1市場調(diào)研區(qū)域市場1.2.2、本案目標(biāo)市場房地產(chǎn)情況2008-2010年各板塊商品住宅推盤面積（單位：萬平）老城區(qū)（朝陽、南關(guān)）供應(yīng)有限，新增供應(yīng)持續(xù)向城市外圍擴(kuò)散。八里堡版塊供應(yīng)量同比增幅較大從各個區(qū)域的新增供應(yīng)情況來看，市場新增供應(yīng)熱點為高新、八里堡、經(jīng)開版塊，其中經(jīng)開版塊居首，八里堡版塊次之，未來市場供應(yīng)潛力巨大。Part 1市 場 調(diào) 研整 體 市 場區(qū) 域 市 場競 盤 分 析項 目 分 析Part 1市場調(diào)研競盤分析區(qū)域掃描二道區(qū)的

20、置業(yè)特征主要來自區(qū)域內(nèi)的競爭，并且本案重點將面對來自于八里堡板塊的競爭。八里堡目前云集保利、魯輝、吳中等品牌開發(fā)商，并以規(guī)模型大盤供應(yīng)為主，形成熱點開發(fā)版塊。二道區(qū)板塊劃分Part 1市場調(diào)研競盤分析均價在45005900元/，面積區(qū)間50130；中小戶型面積為5090平米，集中魯輝、宜家觀瀾、頂惠華庭等項目主要客戶線索：區(qū)域：二道為主力，另外有部分南關(guān)、朝陽客戶；職業(yè)：周邊個體戶、小私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)員工等，另外保利老業(yè)主成交較多。在售項目產(chǎn)品面積區(qū)間均價宜家觀瀾高層501105000元/吳中家天下高層、小高、多層581235000元/保利百合香灣高層、小高、多層461505900元/鼎

21、惠華庭高層、小高、多層561464500元/香水灣高層、小高591075300元/魯輝國際高層、小高、多層341605500元/金色8里城高層、小高、多層501404500元/東逸美郡高層、小高501005000元/萬晟愛琴漲海高層、小高401305000元/天匯高層、小高層50100未上市以遠(yuǎn)達(dá)大橋為分界點，橋北心理認(rèn)知距離較遠(yuǎn)，城市面貌較差，由于 大盤集中，故本區(qū)域成為開發(fā)熱點。板塊存量約：382萬魯輝國際城100萬本案力旺康城宇都項目大禹項目天富御苑金色8里城130萬天匯項目18萬東逸美郡17萬鼎惠華庭11萬保利百合香灣28萬平吳中家天下19萬香水灣5萬萬晟愛琴海42萬北湖春天在售樓盤潛

22、在競盤宜家觀瀾12萬Part 1市場調(diào)研競盤分析項目名稱魯輝國際城地址遠(yuǎn)達(dá)大街與東榮大路交匯處開發(fā)商魯能集團(tuán)德輝集團(tuán)建筑風(fēng)格歐式風(fēng)情（德、荷、意、法等）全程代理中原項目定位語200萬平豪布斯卡國際生活社區(qū)物業(yè)形態(tài)多層、小高、高層總建面積 200萬占地面積100萬戶型面積60100銷售均價5500元/銷售率三、五、六區(qū)售完，八區(qū)下半年面市物業(yè)費之平物業(yè)，物業(yè)費1.6元/項目優(yōu)勢大盤，體量大，分期開發(fā)，分片拆遷，獨立組團(tuán)。新風(fēng)系統(tǒng)、凈化水系統(tǒng)等項目劣勢棚戶區(qū)量大，品質(zhì)提升較慢，品牌未形成?？偨Y(jié)三區(qū)、五區(qū)售完，六區(qū)尾盤，八區(qū)瑞典小鎮(zhèn)計劃下半年開盤，一二區(qū)挪威小鎮(zhèn)發(fā)售中。三區(qū)五區(qū)六區(qū)Part 1市場調(diào)

23、研競盤分析項目名稱金色8里城地址東榮大路與東環(huán)城路交匯處開發(fā)商寶雍閣地產(chǎn)建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格全程策劃上海觀成項目定位語為每一種生活創(chuàng)造可能物業(yè)形態(tài)多層、小高、高層總建面積 130萬占地面積60萬戶型面積50140銷售均價4500元/銷售率一期18萬平，小高層14棟，多層21棟，未售物業(yè)費寶雍閣物業(yè)項目優(yōu)勢體量大，成規(guī)模，開發(fā)商品牌較好，設(shè)有商業(yè)街、公園、幼兒園、會所、景觀廣場等，產(chǎn)品大開間短進(jìn)深，100平米以下產(chǎn)品為主，工程進(jìn)度快。項目劣勢位置較偏，周邊配套較少總結(jié)一期C、D組團(tuán)，Part 1市場調(diào)研競盤分析項目名稱吳中家天下地址遠(yuǎn)達(dá)大街與長新東路交匯處開發(fā)商吳中地產(chǎn)建筑風(fēng)格新古典主義全案策

24、劃是非溝通項目定位語伊通河岸50萬平世界級中式河院生活物業(yè)形態(tài)多層、小高、高層總建面積 50萬占地面積20萬戶型面積58123銷售均價4500元/銷售率一期1000戶，未售物業(yè)費蘇州天翔物業(yè)項目優(yōu)勢中式河院，坡地園林景觀，戶型創(chuàng)新，風(fēng)情商街，三級智能物管，開發(fā)商品牌項目劣勢中式園林，西式建筑總結(jié)一期推出5棟多層，2棟小高層，7棟高層，以82平2室2廳為主。1235467891114101213Part 1市場調(diào)研競盤分析項目名稱鼎惠華庭地址遠(yuǎn)達(dá)大街與同康路交匯處開發(fā)商鼎惠地產(chǎn)建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格全程代理誠信顧問項目定位語優(yōu)居生活領(lǐng)跑者物業(yè)形態(tài)多層、小高、高層總建面積 11萬占地面積5.4萬戶

25、型面積56147銷售均價多層5700元/ 高層5300元/ 銷售率總計910戶，一期360戶，未售物業(yè)費鼎惠物業(yè)，高層物業(yè)費1.2元/ 項目優(yōu)勢地塊方正，多層與小高層、高層呈高低起伏，中央景觀廊，人車分流，倡導(dǎo)樂活生活。項目劣勢對面為中東瑞家、遠(yuǎn)達(dá)大街，出行雖方便，便噪聲較大，居住氛圍欠缺。總結(jié)9棟高層，4棟多層，10.9米進(jìn)深，主推6#、9#樓8090平產(chǎn)品。12345678910111213Part 1市場調(diào)研競盤分析項目名稱宜家觀瀾地址伊通河與長新東路交匯處開發(fā)商英俊地產(chǎn)建筑風(fēng)格簡歐風(fēng)格全程代理達(dá)聲項目定位語一河一花一城物業(yè)形態(tài)高層總建面積 8.4萬占地面積7.8萬戶型面積44110銷售

26、均價板式5500元/點式5000元/銷售率總計1100戶，一期600戶，未售物業(yè)費宏群物業(yè)項目優(yōu)勢臨伊通河，毗鄰君子蘭花卉交易中心，主力戶型6080平，進(jìn)深10.5米，L型規(guī)劃采光好。項目劣勢點式4棟，兩梯7戶，東南朝向，君子蘭交易中心對居住氛圍有影響?？偨Y(jié)8棟18層高層，一期推出5棟，9月底交房。先推點式，后推板式，價格才能低開高走。345678910Part 1市 場 調(diào) 研整 體 市 場區(qū) 域 市 場競 盤 分 析項 目 分 析Part 1市場調(diào)研項目分析物業(yè)類型：住宅、商業(yè)地理位置：金錢路以東、規(guī)劃路以北、小白橋以南、新開河以西建筑類型：居住、商業(yè)用地面積：A地塊13655平，B地塊6

27、3792平建筑面積：約19萬（預(yù)估）容 積 率：A地塊3.0，B地塊 2.3，限制高度：A地塊 100米，B地塊 80米，綠 地 率：A地塊30% ，B地塊25%1.4.1、地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)Part 1市場調(diào)研項目分析1.4.2、地塊四至情況Part 1市場調(diào)研項目分析1、處于城市自然外擴(kuò)的第一站，北部新城加大開發(fā)力度，區(qū)域熱點正在炒高；2、周邊名盤林立，增值空間廣闊；3、力旺回遷房4300元/平，決定些地段商品房價格不低于5000元/平；1、區(qū)域自身消費能力較長春其他城區(qū)低，中高端有效需求不足；2、魯輝國際城的相對低價競爭壓力；3、2011年國家針對房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)控政策的不確定性；4、政府路網(wǎng)

28、改造滯后，不利項目推廣。1、地塊規(guī)模、地勢與朝向等自然條件均較為理想，無工業(yè)污染；2、地塊北側(cè)有政府重點規(guī)劃的北湖濕地公園，提供良好生態(tài)資源與景觀優(yōu)勢；3、八里堡優(yōu)質(zhì)樓盤云集，區(qū)域改善明顯；1、所處區(qū)域價值認(rèn)同感較低，區(qū)域偏遠(yuǎn)、落后及人文素質(zhì)不高等既有觀念仍影響著消費者；2、地塊周邊市政與生活配套匱乏；3、交通不便，只有一條公交線路；4、棚戶區(qū)改造項目，影響本案形象；SWOT1.4.3、項目SWOT分析Part 1市場調(diào)研項目分析宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場競盤分析項目分析宏觀經(jīng)濟(jì)與長春房地產(chǎn)市場的良好平臺區(qū)域發(fā)展：中長期看好與短期阻力并存市場發(fā)展：機(jī)會大于競爭差異化競爭補(bǔ)充市場空白點地塊自身條件良好北湖

29、濕地公園、新開河景觀項目基礎(chǔ)條件基礎(chǔ)論點發(fā)展瓶頸區(qū)域內(nèi)既有核心資源不足以驅(qū)動項目持續(xù)性發(fā)展區(qū)域內(nèi)既有生活配套和生活氛圍難以滿足中高端定位區(qū)域內(nèi)既有客戶資源不足以支撐40萬平米開發(fā)體量1.4.4、項目發(fā)展瓶頸Part 2項 目 定 位客 群 定 位產(chǎn) 品 定 位形 象 定 位價 格 定 位Part 2項目定位客群定位（1）、區(qū)域客戶周邊政府行政機(jī)關(guān)工作的公務(wù)員，如：八里堡稅務(wù)分局、二道工商行政管理所等；周邊院?；蚪逃龣C(jī)構(gòu)職工，如：開封小學(xué)、18中、省農(nóng)行學(xué)校等；周邊企事業(yè)單位中高層主管，如：一汽轎車股份有限公司長春齒輪廠、一汽四環(huán)齒 輪鍛造廠、調(diào)壓器廠、英俊鑄造廠等； 項目區(qū)域內(nèi)個體私營業(yè)主，如

30、，中東瑞家、金海馬家居等；（3）、零散客戶在長春有生意或子女在長春上學(xué)、工作的吉林省內(nèi)各縣市富裕人群；少量純投資客；（2）、外圍客戶如：南二道、寬城區(qū)東部經(jīng)商的個體私營業(yè)者；如：南關(guān)區(qū)政府行政機(jī)關(guān)公務(wù)員人群；2.1.1、客戶輪廓素描Part 2項目定位客群定位2.1.2、客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶年齡結(jié)構(gòu)* 25歲以下 5.8% * 25歲35歲 36.6% * 35歲45歲 35.4% * 45歲55歲 19.2% * 55歲以上 4.0%客戶年齡結(jié)構(gòu)比Part 2項目定位客群定位區(qū)域客戶城區(qū)客戶城區(qū)客戶區(qū)域客戶客戶來源路徑演變（隨區(qū)域成熟度提高與自身配套逐漸完善）項目前期項目中后期 項目所處區(qū)域（3

31、0%）其他（17%） 全市范圍 （53%）客戶來源路徑模擬2.1.3、客戶來源路徑Part 2項目定位客群定位2.1.4、客戶購買訴求Part 2項 目 定 位客 群 定 位產(chǎn) 品 定 位形 象 定 位價 格 定 位Part 2項目定位產(chǎn)品定位建議原則：根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃條件，以滿足容積率為首要原則，確保經(jīng)濟(jì)價值最大化；兼顧項目市場戰(zhàn)略：多元產(chǎn)品線不僅是簡單的物業(yè)類型組合，更重要的是細(xì)分價值層極， 防止損失某一層極客戶，以實現(xiàn)項目品牌價值最優(yōu)化；地塊物業(yè)特征A高層回遷B小高層、高層AB2.2.1、地塊開發(fā)建議Part 2項目定位開發(fā)建議開發(fā)時間：預(yù)計整個項目開發(fā)周期為3年，可分兩期開發(fā)上市；開發(fā)節(jié)奏

32、：一期（A地塊）率先啟動價值較低地塊，以相對穩(wěn)妥方式快速回現(xiàn)金流；二期（B地塊）高低搭配，聯(lián)動開發(fā)，通過高端產(chǎn)品與強(qiáng)勢資源呈現(xiàn)，拉升主流產(chǎn)品的價格與銷售速度；AB2.2.1、地塊開發(fā)建議Part 2項目定位開發(fā)建議產(chǎn)品+超值（性價比）產(chǎn)品：高品質(zhì)感的社區(qū)意向獨特資源：北湖濕地公園位置、距離、區(qū)域發(fā)展、人文環(huán)境等超值：可承受、未來升值社區(qū)：大規(guī)模、生態(tài)化、中等密度、完善配套產(chǎn)品超值優(yōu)勢劣勢區(qū)域顯性驅(qū)動力2.2.2、項目價值解析Part 2項目定位產(chǎn)品定位2.2.3、面積戶型配比面積戶型比面積戶型比率41-60一室一廳一衛(wèi)18%60-77二室一廳一衛(wèi)36%80-90二室二廳一衛(wèi)33%90-100二

33、室二廳一衛(wèi)10%101-128三室二廳二（一）衛(wèi)3%合計100%Part 2項目定位產(chǎn)品定位競盤戶型42-47平70平Part 2項目定位產(chǎn)品定位競盤戶型87平90平Part 2項目定位產(chǎn)品定位競盤戶型95平Part 2項目定位產(chǎn)品定位優(yōu)秀小戶型52-58平競盤47平Part 2項目定位產(chǎn)品定位優(yōu)秀小戶型65-68平競盤70平Part 2項目定位產(chǎn)品定位優(yōu)秀小戶型75-78平競盤85平Part 2項目定位產(chǎn)品定位2.2.4、總房款Part 2項 目 定 位客 群 定 位產(chǎn) 品 定 位形 象 定 位價 格 定 位Part 2項目定位形象定位定位闡釋： 與喧囂的美洲不同，北歐和諧、安寧且舒適。北歐

34、最美的是自然，未被污染的環(huán)境，以及人的心境。這里的一切都是簡簡單單的，連這里的人類社會，也臣服于自然的節(jié)奏，有條不紊，安之若素。 本案正是具備了和諧、安寧與舒適，正是擁有了北湖自然景觀，不受城市化污染的大環(huán)境，才突顯北歐這一風(fēng)格。產(chǎn)品入市之形象，即產(chǎn)品的特征和個性，這種個性應(yīng)具有巨大的吸引力，是其它競爭者無法模仿的：【新都市主義、北歐風(fēng)情式低碳宜居社區(qū)】Part 2項目定位形象定位以“新都市主義”（NEW URBANISM）為理論出發(fā)，營造小鎮(zhèn)式生活哲學(xué)與城市化商業(yè)配套相結(jié)合的田園都市形象，形成自然與建筑、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、城市與郊區(qū)的平衡狀態(tài)。規(guī)劃核心思想新都市主義附：新都市主義（New Urba

35、nism） 上世紀(jì)80年代晚期美國在社區(qū)發(fā)展和城市規(guī)劃界興起的一個新運動。新都市主義區(qū)別于現(xiàn)代城市發(fā)展的孤立與封閉，而是尋求重新整合現(xiàn)代生活諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），重構(gòu)一個緊湊、便宜行人的鄰里社區(qū)，實現(xiàn)“在郊區(qū)中創(chuàng)造城市的感覺”。新都市主義旨在以再造城市社區(qū)活力的新理論，支撐起高度整合的發(fā)展戰(zhàn)略，是21世紀(jì)實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的代表性規(guī)劃理論。 它的出現(xiàn)深刻影響了美國的城市住宅和社區(qū)發(fā)展，并很快在世界范圍內(nèi)流行，并于上世紀(jì)90年代末進(jìn)入中國。Part 2項目定位形象定位街區(qū)功能復(fù)合化在城市功能劃分與布局上，新都市主義主張同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑，如商業(yè)、公建、居住和休閑娛樂應(yīng)

36、混合布置，以避免造成街區(qū)功能的單一化和簡單化；在盡可能近的范圍內(nèi)設(shè)置多樣、不同類型、不同尺度和不同價格的住宅；TOD城市交通導(dǎo)向社區(qū)外部的公共快速交通網(wǎng)絡(luò)；社區(qū)內(nèi)部的人車共存交通體系；重視步行系統(tǒng)在規(guī)劃格局中的作用，主張人們以步行方式到達(dá)目的地；步行時間最好在10分鐘以內(nèi)；Part 2項目定位形象定位鄰里結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)化（TND）由鄰里空間組成社區(qū)；五分鐘步行鄰里規(guī)模；優(yōu)先考慮的公共空間；綜合均衡的社區(qū)功能；空間足夠的建筑密度； 精密的交通網(wǎng)絡(luò)體系；城市公共空間導(dǎo)向在進(jìn)行城市規(guī)劃和設(shè)計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強(qiáng)調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂

37、和交流；Part 2項目定位形象定位2、關(guān)鍵詞解讀生態(tài)、國際、復(fù)合、人文關(guān)鍵詞1：生態(tài)北湖濕地公園關(guān)鍵詞2：國際全球視野與在地文化具有城市功能提升意義的大型城市公園，不僅為開放、共享的休閑生活提供了無限可能，更為物業(yè)價值上揚(yáng)提供了更多保障。 新都市主義理念與城市/區(qū)域具體條件相結(jié)合，既與全球文明發(fā)展同步，又成就代表長春最新人居水平的城市名片 ；Part 2項目定位形象定位集居住、休閑、商業(yè)等功能于一體的復(fù)合居住區(qū)理念，高層、低層不同尺度建筑混合，外部生態(tài)區(qū)與內(nèi)部園林區(qū)融合；通過建筑、景觀、室內(nèi)空間等具體產(chǎn)品設(shè)計，展現(xiàn)本案“以人為本”的設(shè)計理念與生活氛圍，創(chuàng)造和諧、共享、互融、可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)生

38、活；關(guān)鍵詞3：復(fù)合居住+商業(yè)的生活綜合體關(guān)鍵詞4：人文以人為本的產(chǎn)品設(shè)計原則Part 2項目定位形象定位【讓城市自然些】Slogans: 新都市主義的精髓就是讓都市文明與自然屬性和諧共存，在滿足人們對城市資源的高度利用的同時，充分發(fā)揮城市的基本作用，充分顧及人與自然、社會的關(guān)系。倡導(dǎo)的是一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式，強(qiáng)調(diào)居住背景、個性化生活；強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。 Part 2項 目 定 位客 群 定 位產(chǎn) 品 定 位形 象 定 位價 格 定 位Part 2項目定位價格定位根據(jù)長春目前市場特點并結(jié)合本

39、項目自身實際情況，我司認(rèn)為影響銷售價格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：1) 地段；2) 整合營銷力；3) 開發(fā)商投入；4) 項目自身條件；5) 市場因素。在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項目自身條件、市場因素同屬“先天”環(huán)境要素；而其余二種因素則受“后天”實際投入及操作水平而影響。根據(jù)實際操作經(jīng)驗，我們將該五種因素與其相關(guān)的構(gòu)成元素分別確立相互間的權(quán)數(shù)，然后再根據(jù)適用于本項目的市場比較法來測算出本項目的銷售價格。Part 2項目定位價格定位靜態(tài)價格測定：通過市場比較法，取兩者價格的平均值，最后評估得出本項目一期在2011年底到2012年初的銷售均價為： 一期面市均價預(yù)

40、計為：4980元/注：本案作為新開源地產(chǎn)2011-2012年重點項目，我們追求以穩(wěn)為先；作為一期產(chǎn)品，我們認(rèn)為主要以回籠資金、利潤最大化為主，隨著新開源地產(chǎn)品牌的推進(jìn)和深化，銷售價格也會隨之進(jìn)一步提升。 2012年入市均價：4900-5500元/平方米； 具備條件：項目按計劃開工銷售中心按計劃投入使用銷售中心實景樣板間裝修完畢按確定的營銷推廣節(jié)點各項任務(wù)準(zhǔn)時完成； 2013年均價建議：5500-6500元/平方米； 具備條件：健身會館動工示范區(qū)逐步完成一期逐步實景現(xiàn)房實景紅線外市政綠化啟動Part 2項目定位價格定位Part 2項目定位小結(jié)： 切合實際的產(chǎn)品定位，對于任何項目而言，都是至關(guān)重要

41、的。產(chǎn)品定位過高會使消費者望而卻步，從而失去許多潛在客戶。產(chǎn)品定位過低會造成客戶對項目失去信心，難以引起目標(biāo)客群對項目的關(guān)注。只有對競爭市場狀況、項目自身特點及同類項目市場情況最初正確分析，確定了項目合理的產(chǎn)品定位，才能為項目后期銷售推廣工作奠定堅實基礎(chǔ)。為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。 樹立口碑，創(chuàng)造品牌！Part 3整 合 傳 播總 策 略賣 點 組 織整 合 推 廣視 覺 表 現(xiàn)Part 3整合傳播總策略鑒于目前的市場環(huán)境，本項目的營銷推廣總戰(zhàn)略為：“借勢造勢，樹立品牌， 低開高走，聚集人氣，快速消化” 整合傳播總策略策略說明：“借勢造勢”借北部新城火熱之勢，造區(qū)域規(guī)劃大勢，增強(qiáng)購買信心?！皹?/p>

42、立品牌”以戶外廣告為載體，樹立與大社區(qū)相當(dāng)?shù)钠放祁A(yù)期。“低開高走、聚集人氣、快速消化”正式開盤，部分房源以低價入市，并通過前期積累的客戶量，迅速聚集人氣，形成快速搶購的局面，結(jié)合實際銷售進(jìn)度，迅速小幅快頻地提升價位，不斷營造升值的勢頭，進(jìn)一步吸引客群的注意力，達(dá)到快速去化的最終目標(biāo)。 Part 3整合傳播總策略Part 3文化先行、品質(zhì)優(yōu)先、樣板展示、營銷創(chuàng)新，全程奠定高附加值產(chǎn)品形象理由：1) 長春是一個文化底蘊(yùn)很深的城市，區(qū)域，景觀也是本案周邊競盤未能充分挖掘的營銷方式；2) 優(yōu)秀品質(zhì)的保證才能使項目長期保持良好的銷售態(tài)勢，并得到市場的認(rèn)同；3) 北部新城物業(yè)與市區(qū)物業(yè)相比，其優(yōu)勢之一就是

43、由地塊開發(fā)所帶來的高附加值；4) 本案優(yōu)秀的品質(zhì)，可以保證在相當(dāng)程度上實現(xiàn)項目信息的公開化，從而打消置業(yè)者的顧慮；5) 樣板區(qū)的打造，可在一定程度上弱化本案期房銷售的劣勢；6）創(chuàng)新務(wù)實的營銷推廣，為迅速樹立項目以及開發(fā)商的品牌形象提供有利條件。整合傳播總策略Part 3前期充分鋪墊和造勢、借勢推廣、品質(zhì)信息公開化、樣板展示引爆開盤策略一：前期鋪墊和造勢ACTION1：通過戶外廣告、公交車廣告、語音報站廣告等長期媒介來發(fā)布項目相關(guān)信息，積累客戶；ACTION2：在報紙、電視、廣播等大眾媒介上發(fā)布有關(guān)項目的相關(guān)信息；ACTION3：建立品質(zhì)優(yōu)秀的網(wǎng)站，設(shè)置BBS分主題社區(qū)論壇，通過各種渠道推廣網(wǎng)址

44、信息；ACTION4：主辦“中西合璧式住宅發(fā)展趨勢論壇”為主題的高層次才智論壇，吸引業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。整合傳播總策略Part 3策略二：借勢推廣對于本案而言，其周邊有許多資源可以借勢，如借勢北部新城的開發(fā)力度、借勢北湖開發(fā)區(qū)濕地景觀帶、借勢力旺康城蓄客資源等。借勢策略運用得當(dāng)，可以起到事半功倍的效果。ACTION1：在宣傳推廣上確立本案的中心位置（北部新城中心）；ACTION2：利用項目的區(qū)位優(yōu)勢，運用戶外導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告牌來截流其他項目的客戶；ACTION3：及時收集北部新城及北湖灣的建設(shè)信息及未來美好規(guī)劃。整合傳播總策略Part 3策略三：品質(zhì)信息公開化ACTION1：工地開放日邀請社會各

45、界人士參觀項目施工情況，并為施工質(zhì)量評分；ACTION2：在現(xiàn)場銷售中心專門開辟一角，陳列項目所使用的建材，并標(biāo)明各種建材的生產(chǎn)廠家、 生產(chǎn)日期、性能指標(biāo)等相關(guān)信息，以顯示發(fā)展商對項目品質(zhì)的自信；ACTION3：為小區(qū)內(nèi)的各種植被都設(shè)計一個標(biāo)牌，說明該植被的產(chǎn)地、生長習(xí)性、對人體健康的 益處等信息；ACTION4：公開銷售價格，并及時而如實地公布項目的銷售情況；ACTION5：開發(fā)商總經(jīng)理接待日定期開展開發(fā)商接待日活動，現(xiàn)場為置業(yè)者答疑；ACTION6：包裝項目的設(shè)計公司或主要設(shè)計師，將設(shè)計師的設(shè)計理念傳達(dá)給消費者。整合傳播總策略Part 3策略四：樣板間展示引爆開盤在項目的認(rèn)購階段實現(xiàn)樣板房

46、展示，這樣可以迅速地積累客戶，為引爆開盤，積聚現(xiàn)場人氣做好充分的鋪墊。同時，在項目開盤之前還需要做好大量的準(zhǔn)備工作，如樣板房、售樓處、工地包裝、看樓通道、宣傳資料、禮儀、銷售物料、背景音樂、置業(yè)顧問工裝等具體工作應(yīng)完全就位，爭取給每個客戶留下一次難忘的購房體驗。ACTION1：為了能夠達(dá)到持續(xù)熱銷的效果，可以考慮利用“金九銀十”開盤； ACTION2：在開盤周期間，舉辦以“文化節(jié)”為主題的活動；ACTION3：在開盤周期間落訂或簽定認(rèn)購合同的客戶可以享受額外的優(yōu)惠或折扣。整合傳播總策略Part 3策略五：其他策略1) 整合周邊社區(qū)配套，繪制生活機(jī)能力；（塑造生活品質(zhì)）2) 開盤結(jié)合社區(qū)商業(yè)品牌

47、客戶進(jìn)行簽約儀式；（建立便利優(yōu)勢）3) 開盤結(jié)合公交系統(tǒng)引入社區(qū)進(jìn)行簽約儀式；（提供交通保障）4) 物業(yè)服務(wù)增設(shè)小區(qū)與火車站人民廣場等業(yè)主班車；（增強(qiáng)交通服務(wù)）5) 開盤結(jié)合物業(yè)管理顧問公司簽約儀式；（提高物業(yè)服務(wù)）6) 與知名中學(xué)、知名幼兒園建立戰(zhàn)略合作伙伴；校車直通（增強(qiáng)教育配套）7) 設(shè)立“置業(yè)會”及業(yè)主通訊雜志；（強(qiáng)化客戶營銷）8) 引入高科技智能化系統(tǒng)，打造新一代智能化家居。（凸現(xiàn)科技優(yōu)勢）項目賣點梳理本案規(guī)劃賣點1：純生態(tài)低碳社區(qū)；大盤純粹居住社區(qū)整合傳播賣點組織Part 3項目賣點梳理大規(guī)劃賣點2：北湖城市濕地公園；大規(guī)劃未來發(fā)展?jié)摿Υ笳蟼鞑ベu點組織Part 3項目賣點梳理地鐵

48、5號線歸納：賣點3：城市化進(jìn)程加快；軌道交通出行便利整合傳播賣點組織Part 3項目產(chǎn)品梳理-景觀組團(tuán)歸納：賣點4：北歐園林景觀組團(tuán)；組團(tuán)景觀 文脈延續(xù)場所整合傳播賣點組織北歐風(fēng)情景觀組團(tuán)Part 3整合傳播賣點組織項目產(chǎn)品梳理-景觀組團(tuán)Part 3整合傳播賣點組織項目產(chǎn)品梳理-景觀組團(tuán)Part 3項目產(chǎn)品梳理-服務(wù)歸納：賣點5：專屬會所休閑賣點6：人性化物業(yè)服務(wù)品牌物業(yè)管理 奢適享受生活整合傳播賣點組織Part 3基于產(chǎn)品梳理的項目價值提取品牌保障物業(yè)生態(tài)低碳社區(qū)未來發(fā)展?jié)摿ξ拿}延續(xù)場所奢適享受會所高鐵便利生活一個具備人文內(nèi)涵、注重營造尊崇空間的品質(zhì)社區(qū)整合傳播賣點組織Part 3北歐精致生

49、活整合傳播整合推廣一期蓄水期形象樹立期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期臨時接待中心設(shè)立品牌 導(dǎo)入項目價值解讀產(chǎn)品價值細(xì)化推廣節(jié)奏推廣結(jié)點推廣主題源自北歐的居住生活整合資本的力量北歐風(fēng)尚，純粹居住1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月內(nèi)部認(rèn)購期生命的顛峰體驗一期推廣節(jié)奏Part 3人性管家智能管理整合傳播整合推廣二期新品加推持續(xù)強(qiáng)銷期清尾期新品加推，附帶一期清尾品牌 導(dǎo)入項目價值解讀產(chǎn)品價值細(xì)化推廣節(jié)奏推廣結(jié)點推廣主題北歐現(xiàn)代實用主義北歐生活味道1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開盤強(qiáng)銷期北歐坐標(biāo)二期推廣節(jié)奏Part 3整合傳播整合推廣公欲成其事，必先利其器銷售中心及臨時

50、銷售中心建議預(yù)計銷售中心8月動工，9月能夠投入使用。所以，如果想盡早積累客戶，建議6月9月率先在市中心設(shè)立臨時接待中心，簡單裝修。Part 3整合傳播整合推廣主流報紙媒體建議DM派發(fā)為主體，輔以新文化報+東亞經(jīng)貿(mào)新聞；考慮到媒體關(guān)系，視情況可以選擇長晚與城晚作為補(bǔ)充；戶外廣告牌建議燈光隧道戶外廣告牌提高項目知名度（首推）購物中心附近的戶外廣告牌樹立品牌形象（首推）公交車廣告針對沿線客群（首推）火車站附近戶外廣告牌針對下設(shè)鎮(zhèn)客群（備選）老城區(qū)附近戶外廣告牌針對改善居住型客群（備選）道旗：規(guī)劃路及向項目延伸的道旗或燈箱路引圍檔：項目宗地周邊主干道圍檔廣告Part 3整合傳播整合推廣1、第一階段：一

51、期蓄水期 （一）時 間：2012年1月2012年2月 （二）工作重點： 為推廣工作順利開展，做好一切籌備工作 A、推廣主線及項目VI系統(tǒng)確定； B、項目效果圖制作完成； C、臨時接待中心裝修完畢，各銷售物料準(zhǔn)時到位，入場辦公； D、統(tǒng)一對外口徑及工程相應(yīng)節(jié)點等對外銷售說辭； E、與相關(guān)媒體建立良好關(guān)系，各媒體底價確定； F、借“小陽春”之勢，進(jìn)行宣傳，開始集中蓄客登記；Part 3整合傳播整合推廣（三）宣傳配合：戶外廣告、派單、外展場、報紙廣告為主，輔以相應(yīng)炒作軟文；（四）VI系統(tǒng)建立：包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)識以及其在整個項目中的延展；（五）印刷宣傳品制作：包括樓書、宣傳折頁與單頁、戶型圖的設(shè)計與印刷

52、；（六）營銷準(zhǔn)備：臨時接待中心設(shè)立完畢，銷售隊伍組建、專業(yè)培訓(xùn)完成，開始周邊市場調(diào)研；（七）戶外廣告建立：包括項目工地圍檔、道旗指引廣告及其他區(qū)域意向戶外廣告；（八）搶注公交站名及公交報站廣告：公交線路站名及報站廣告；Part 3整合傳播整合推廣2、第二階段：形象樹立期 （一）時 間：2012年2月2012年4月 （二）工作重點： A、首批房源、價格確定； B、戶外廣告、報紙廣告、公交廣告等發(fā)布； C、工地圍擋設(shè)立、看房車啟用； （三）宣傳配合：報紙+廣播+DM直郵 +戶外廣告為主，輔以相應(yīng)炒作軟文； （四）營銷準(zhǔn)備：內(nèi)部價格體系、銷控、折扣計劃順利完成； （五）工程配合：現(xiàn)場干凈整潔；Par

53、t 3整合傳播整合推廣3、第三階段：內(nèi)部認(rèn)購期 （一）時 間：2012年4月2012年6月 （二）工作重點： 首批房源排號、選房、內(nèi)部認(rèn)購活動 A、具體房源價格執(zhí)行及銷控公布； B、現(xiàn)階段折扣執(zhí)行，以階段價格策略制定； C、以認(rèn)購意向書及交納大定形式，確定購買意向程度，鎖定目標(biāo)客戶； D、內(nèi)部認(rèn)購活動開展； （三）宣傳配合：報紙+廣播+DM直郵 +戶外廣告為主，輔以相應(yīng)炒作軟文； （四）營銷準(zhǔn)備：內(nèi)部價格體系、銷控、折扣計劃順利完成； （五）工程配合：按計劃施工；Part 3整合傳播整合推廣4、第四階段：開盤強(qiáng)銷期 （一）時 間：2012年6月-9月 （二）工作重點： 開盤活動+簽訂商品房預(yù)售合同 A、在投入使用會所中，舉辦開盤活動； B、認(rèn)購意向書轉(zhuǎn)為簽訂商品房預(yù)售合同； C、剩余房源銷售； D、商業(yè)招商工作開始； （三）宣傳配合：報紙+廣播+DM直郵+戶外廣告為主，輔以相應(yīng)炒作軟文； （四）營銷準(zhǔn)備：開盤簽約活動及調(diào)價策略；Part 3整合傳播整合推廣5、第五階段：持續(xù)強(qiáng)銷期 （一）時 間：2012年9月-12