房地產(chǎn)投資分析（第四版）第06章房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

1、第六章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述盈虧平衡分析敏感性分析小結(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述一、房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義 由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，有些數(shù)據(jù)甚至可能沒什么用處；或者由于時間的關(guān)系，其數(shù)據(jù)和結(jié)論發(fā)生了變化，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。 房地產(chǎn)投資分析人員希望采取一些方法，對這些不確定現(xiàn)象盡量提前預測一個變化的范圍，然后說明，當上述數(shù)據(jù)在這個范圍內(nèi)變化的時候，結(jié)論將會產(chǎn)生怎樣的變化，以便給投資者一個思考的空間和決策的余地。本章

2、要解決的就是這樣一個問題。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述二、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的主要不確定性因素 租售價格、土地費用、開發(fā)經(jīng)營期、建安工程費、融資成本、建筑面積、資本化率等因素是主要的不確定性因素。進行投資分析時有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素 購買價格、權(quán)益投資比率、出租率、經(jīng)營費用等因素是置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。 四、房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用 （一）不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。 （二）不確定性分析可以預測投資項目的抗風險能力。 本書中，房地產(chǎn)投

3、資項目的不確定性分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述第二節(jié) 盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的含義 盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系，并找出項目盈虧平衡點的一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法。 對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點，在這一點上，開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除經(jīng)營稅金及附加與土地增值稅后與總成本費用相等，既不虧損也不盈利。第二節(jié) 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈利與虧損的分界點，這個分界點也有以下叫法：臨界點、收支平衡點

4、、保本點、損益平衡點等。 通過盈虧平衡分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應能力和抗風險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟評價。 盈虧平衡點越低，表明項目適應產(chǎn)品變化能力越大，抗風險能力越強。 盈虧平衡點可以采用公式計算，也可利用圖解方法求取。第二節(jié) 盈虧平衡分析二、盈虧平衡分析的數(shù)學模型設(shè)：Z表示稅前利潤； 表示單位售價； 表示產(chǎn)（銷）量； 表示銷售稅率； 單位變動成本； 表示固定成本。在對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟評價時，通常把單價、單位變動成本、固定成本、銷售稅率視為穩(wěn)定的常量，只有銷量和稅前利潤兩個自由變量。給定銷量時，可利用該方程式直接計算出預期利潤；給定目標利潤時

5、，可以直接計算出應達到的銷售量。當然為了分析的需要，也可以把銷量當做常量，單價當做變量進行分析，看給定單價時，預期利潤為多少；給定預期利潤時，單價為多少。 第二節(jié) 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析可分為線性分析和非線性分析。項目評價中僅進行線性盈虧平衡分析。三、線性分析（一）線性分析的應用條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)變動成本與房地產(chǎn)開發(fā)面積（或者產(chǎn)品產(chǎn)量）呈線性關(guān)系，即銷售收入和變動成本是開發(fā)面積（或銷售面積）的線性函數(shù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)量等于銷售量（即房地產(chǎn)開發(fā)面積等于銷售面積），即開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品能全部銷售出去。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本在開發(fā)和租售期內(nèi)保持不變，即固定成本為

6、常數(shù)。（4）銷售收入隨開發(fā)面積的變化而變化，但平均單位售價為常數(shù)。（5）計算使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年份的數(shù)據(jù)。第二節(jié) 盈虧平衡分析 利用盈虧平衡分析的數(shù)學模型 我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。 第二節(jié) 盈虧平衡分析 （二）線性分析的基本計算公式（1）求預期利潤時: (2)求銷量時: (3)求銷售單價時: (4)求銷售收入時： （5）求單位變動成本時:第二節(jié) 盈虧平衡分析（6）求固定成本時: （7）求稅后利潤時： （三）盈虧平衡點的計算（公式計算法） 我們知道，盈虧平衡點是開發(fā)項目利潤為零時的點，

7、在這一點上，項目處于既不虧損也不盈利的狀態(tài)。 所以，我們令公式(6.7)中的利潤Z =0，此時可以求出盈虧平衡點的各項數(shù)值。則： （1）當z=0時，盈虧平衡點的銷售量（也可以看成是開發(fā)量），生產(chǎn)單一房地產(chǎn)產(chǎn)品時為： 第二節(jié) 盈虧平衡分析（2）當時，盈虧平衡點的銷售收入（生產(chǎn)多種產(chǎn)品時）為：（3）當時，盈虧平衡點的銷售單價為： （4）當時，盈虧平衡點的生產(chǎn)能力利用率為：第二節(jié) 盈虧平衡分析（四）盈虧平衡分析中，預期利潤一定時的各項數(shù)值分析 盈虧平衡分析是分析利潤為零時的各項數(shù)值。但在盈虧平衡分析中，還有另一種分析，即當預期利潤一定時（而非利潤為零，比如利潤為投資額的20%），所求取的各項數(shù)值。比

8、如當利潤一定時，項目的最低租售價格、最低租售數(shù)量、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率等。第二節(jié) 盈虧平衡分析（五）線性分析的應用例61某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通居民住宅樓，預計建成后，每平方米售價2 000元，總建筑面積2 500平方米，銷售稅率5.53%，預計每平方米建筑面積的變動成本為1 000元，假設(shè)開發(fā)期間的固定成本為120萬元，試計算該開發(fā)項目的預期利潤。解：該開發(fā)項目的預期利潤為：第二節(jié) 盈虧平衡分析例62假設(shè)例61中的房地產(chǎn)開發(fā)公司擬實現(xiàn)目標利潤200萬元，問最低應開發(fā)并銷售多少建筑面積？解：該開發(fā)項目實現(xiàn)利潤200萬元時，應開發(fā)并銷售的建筑面積為：

9、 （平方米）第二節(jié) 盈虧平衡分析例63假設(shè)例61中的其他因素不變，但欲實現(xiàn)開發(fā)利潤150萬元，問每平方米售價最低應定為多少元？解：該開發(fā)項目在實現(xiàn)利潤150萬元時，每平方米最低售價應為： （元/平方米） 第二節(jié) 盈虧平衡分析例64略。例65假設(shè)例61中的企業(yè)在其他因素不變的情況下，欲實現(xiàn)120萬元的利潤，固定成本最高應控制在什么水平？解：在上述情況下的固定成本應控制在：第二節(jié) 盈虧平衡分析例66 試計算在所得稅稅率為25%時，例61中的企業(yè)欲實現(xiàn)95萬元的稅后利潤，最低應開發(fā)并銷售多少平方米建筑面積？解：根據(jù)公式 導出： （平方米） 例67 略（見書中）。 第二節(jié) 盈虧平衡分析（六）盈虧平衡分

10、析的圖解法 盈虧平衡分析既可以用前述的公式計算法分析，也可以用圖解法分析。將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標系中，即形成盈虧平衡分析的圖解法。 繪制臨界點分析圖，可按下列步驟進行： （1）選定直角坐標系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。 （2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。 （3）以固定成本線的起始點為起點，以單位變動成本為斜率，繪制總成本線。 （4）以坐標原點為起點，以單價為斜率，繪制銷售收入線。第二節(jié) 盈虧平衡分析四、非線性分析 線性分析是在假設(shè)房地產(chǎn)項目的銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進行的分析。而在實際中，固定成本

11、、單位產(chǎn)品可變成本和售價等均會發(fā)生變動，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不一定是線性關(guān)系。在這種情況下就要采用非線性分析方法進行分析。 由于在實際分析中，人們不太使用非線性分析，此課件此處未進行詳細介紹。第二節(jié) 盈虧平衡分析 綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的盈虧平衡分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價和利潤之間的函數(shù)關(guān)系進行預測、分析房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力和考察項目承受風險能力的一種技術(shù)方法。但應用這一方法，只能對項目風險作定性分析，而無法定量測度其風險的大小，即對項目的風險只能進行程度上的描述，這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性。第三節(jié) 敏感性分析一、敏感性分析的含義敏

12、感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。如果某變量變化幅度很小但對某主要經(jīng)濟評價指標的影響極大，則認為項目對該變量的不確定性是很敏感的。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標是財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤、投資利潤率等,而主要變量是指本章第一節(jié)中介紹的七項因素。第三節(jié) 敏感性分析二、敏感性分析的目的和作用 一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可靠性。 二是通過敏感性分析，計算出允

13、許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經(jīng)濟效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。 三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇，一般應選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。第三節(jié) 敏感性分析三、敏感性分析的方法 敏感性分析分為單變量敏感性分析和多變量敏感性分析兩種。 （一）單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨立，每次只考察一項可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該變量對經(jīng)濟指標的影響。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。（二）多變量敏感性分析 同時分析兩個或兩個以上的變動因素發(fā)生變化時

14、對項目評估結(jié)果的影響，從而通過對多個變量的測試找出那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。第三節(jié) 敏感性分析 項目對某種變量的敏感程度，可以有兩種表示方法。一是通過列表法表示該變量按一定比例變化時引起評價指標的變動幅度（即敏感性分析表）；二是通過圖解法表示評價指標達到臨界點（如內(nèi)部收益率等于財務基準收益率）時，某個變量允許變化的最大幅度即極限值（即敏感性分析圖）。超過此極限，就認為項目不可行。 敏感性分析既可用于對不考慮資金時間價值的靜態(tài)指標的分析，也可用于對考慮資金時間價值的動態(tài)指標的分析。 第三節(jié) 敏感性分析四、單變量敏感性分析 （一）單變量敏感性分析的步驟 1、確定分

15、析指標。 2、選擇需要分析的變量。 3、研究并確定各變量的變動范圍。 4、確定敏感性因素。 敏感因素是指對經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生較大影響的因素。一般可通過兩種方法來確定。第三節(jié) 敏感性分析 一是相對測定法。即設(shè)定要分析的變量均從初始值開始變動，且假設(shè)各個變量每次變動的幅度均相同，分別計算在同一變動幅度下各個變量的變動對經(jīng)濟評價指標的影響程度，也即靈敏度或敏感程度，然后按靈敏度的高低對各個變量進行排序，靈敏度高的因素就是敏感因素。用絕對值表示的因素變化可以得到同樣的結(jié)果。 二是絕對測定法。即假定要分析的變量均只向?qū)?jīng)濟評價指標產(chǎn)生不利影響的方向變動，當變動到某一極限值時，會使經(jīng)濟評價指標超過項目可行的

16、臨界值，從而改變了項目的可行性，則說明該變量就是敏感性因素。一般來說，當該變量為費用科目時，即為其增加的百分比；當其為效益科目時，即為其降低的百分比。 第三節(jié) 敏感性分析 絕對測定法可以求出項目的臨界數(shù)值，也叫臨界點。臨界點也可用該百分率對應的具體數(shù)值表示。 臨界點的高低與計算臨界點指標的初始值有關(guān)。若選取基準收益率為計算臨界點的指標，對于同一個項目，隨著設(shè)定基準收益率的提高，臨界點就會變低（即臨界點表示的不確定性因素的極限變化變小）；而在一定的基準收益率下，臨界點越低，說明該因素對項目評價指標影響越大，項目對該因素就越敏感。 第三節(jié) 敏感性分析（二）單變量敏感性分析圖 敏感性分析圖是通過在坐

17、標圖上做出各個不確定性因素的敏感性曲線，進而確定各個因素的敏感程度的一種圖解方法，它可以求出導致項目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值。 具體做法是： （1）將各個變量因素的變化幅度作為橫坐標，以某個評價指標（敏感性分析的對象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標作圖。 （2）根據(jù)敏感性分析的計算結(jié)果繪出各個變量因素的變化曲線 。其中與橫坐標相交角度較大的變化曲線所對應的因素就是敏感性因素。 （3）在坐標圖上作出項目分析指標的臨界曲線 。第三節(jié) 敏感性分析 （如FNPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準收益率曲線（即臨界曲線）的交點，則交點處所對應的橫坐標稱為變量因素變化的臨界值，即該變量因素允許變動的最大幅度，或稱項目由盈到虧的極限變化值。（三）單變量敏感性分析的應用1.單變量靜態(tài)指標的敏感性分析（見書中例6-9）2.單變量動態(tài)指標的敏感性分析（見書中例6-10）五、多變量敏感性分析 在實際投資過程中，很可能有幾個變量同時發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對一些重要的、投資額大的投資項目除了要進行單變量敏感性分析以外，還應進行多變量敏感性分析。此處介紹兩變量敏感性分析。第三節(jié) 敏感性分析（一）兩變量敏感性分析的步驟 1）選定敏感性分析的主要經(jīng)濟指標作為分析對象。 2）從眾多的不確定因素中，選擇兩個最敏感的因素作為分析的變量； 3）列出