資產(chǎn)評估完整版課件全套ppt教學(xué)教程最全整套電子講義幻燈片(最新)

1、第1章 總論知識目標(biāo) 11 2 2 33理解資產(chǎn)評估的特點(diǎn)、資產(chǎn)評估的假設(shè)及評估原則掌握資產(chǎn)評估的概念及資產(chǎn)評估的要素掌握資產(chǎn)評估的目的理解機(jī)器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價值類型； 4能力目標(biāo) 初步建立資產(chǎn)評估的概念與思維方式，有能力根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)資料，明確企業(yè)資產(chǎn)評估的目的，并確定資產(chǎn)評估的價值類型。能夠理解和掌握資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)，能夠理解資產(chǎn)評估的原則對實際評估工作的指導(dǎo)意義。第一章 總論關(guān)鍵術(shù)語 資產(chǎn)評估 資產(chǎn)評估的要素 資產(chǎn)評估的目的 資產(chǎn)評估的價值類型 資產(chǎn)評估假設(shè) 1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.1資產(chǎn)評估的概念 資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員，按照國家法律

2、、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.2資產(chǎn)的概念 作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)具有以下基本特征：（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的 （2）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。也就是說，資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力。1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.3資產(chǎn)評估的種類 1.按照資產(chǎn)評估活動的性質(zhì)劃分：評估、評估復(fù)核和評估咨詢。 2.按照資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力劃分：單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。 3.按照資產(chǎn)評估

3、的客體劃分：固定資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估等 1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.4資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（1）市場性。（2）公正性。（3）專業(yè)性。（4）咨詢性。 1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.5資產(chǎn)評估的作用1.咨詢的作用。2.管理的作用。3.鑒證的作用。 1.1 資產(chǎn)評估概述 1.1.6資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系 1.資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系 2.資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別 3.資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別 1.2資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)1.2.1勞動價值論（1）資產(chǎn)的價值由生產(chǎn)或創(chuàng)建該資產(chǎn)的社會必要勞動時間所決定，社會必要勞動時間越長，資產(chǎn)的價值越大。（2）既使是新購建的經(jīng)濟(jì)效用相同的資產(chǎn)，如果技

4、術(shù)水平發(fā)生了變化，它們的價值也可能存在較大的差別。從收益的角度看，只能認(rèn)為技術(shù)水平變化以前的資產(chǎn)產(chǎn)生了較顯著的技術(shù)性貶值。（3）進(jìn)行資產(chǎn)評估時，必須把被評估資產(chǎn)置于技術(shù)水平變化的動態(tài)中去考慮，站在靜態(tài)的立場上是無法準(zhǔn)確評估資產(chǎn)的價值。（4）勞動價值論認(rèn)為資產(chǎn)的價值由凝聚到資產(chǎn)中的物化勞動和活勞動所決定，這是“生產(chǎn)成本決定價值論”。它從資產(chǎn)的供給角度來度量資產(chǎn)的實際價值。1.2資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)1.2.2效用價值論 效用價值論的基本思想是資產(chǎn)的價值由資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益，資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為未來一定時期內(nèi)的收入流，而收入流是有時間價值的。因此，要評定估算資產(chǎn)的價值，就必須把資產(chǎn)未來時期的收入

5、流按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，以此來表示資產(chǎn)的收益，這樣才能確定資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，從而評估其價值，這就是資產(chǎn)評估方法中收益法的基本思想。 1.2資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)1.2.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的價值論 1890年英國劍橋大學(xué)出版的馬歇爾經(jīng)濟(jì)學(xué)原理一書中，提出了以完全競爭為前提、以“均衡價格論”為核心的經(jīng)濟(jì)學(xué)體系，形成了新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派，它對價值論的貢獻(xiàn)是把勞動價值論的價值理論和邊際效用學(xué)派的價值理論結(jié)合起來，促進(jìn)了價值理論的發(fā)展。 1.2資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的價值理論對于資產(chǎn)評估在理論和實踐上都具有重要意義： （1）資產(chǎn)評估要考慮生產(chǎn)或購建資產(chǎn)的成本。 （2）資產(chǎn)評估要考慮資產(chǎn)的市場需求。 （3

6、）資產(chǎn)評估要綜合考慮生產(chǎn)成本和市場需求的影響。 （4）資產(chǎn)評估必須充分考慮市場波動因素對資產(chǎn)價格的影響，但同時又不能因為市場價格的波動而掩蓋了資產(chǎn)的實際價格。 1.3 資產(chǎn)評估的目的和價值類型 1.3.1資產(chǎn)評估的目的從我國資產(chǎn)評估實踐看，引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：（1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟(jì)行為。（3）企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行

7、為。（4）企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。（5）股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。1.3 資產(chǎn)評估的目的和價值類型（6）中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。（7）企業(yè)清算。包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。（8）擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。（

8、9）企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。（10）債務(wù)重組。債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。（11）引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。1.3 資產(chǎn)評估的目的和價值類型1.3.2資產(chǎn)評估的價值類型 1.市場價值 （1）市場價值反映在正常市場條件下，市場理性交易者通過正常交易過程，最有可能形成的交易價格。 （2）市場價值是與資產(chǎn)的最高最佳使用相對應(yīng)的價值。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。

9、（3）市場價值是市場化的價值，不是個性化的價值。 （4）市場價值的評估可以采用市場法、收益法及成本法，但各種方法中所采用的參數(shù)必須來自于市場。 1.3 資產(chǎn)評估的目的和價值類型2.非市場價值（1）投資價值。（2）在用價值。（3）清算價值。（4）殘余價值。1.4資產(chǎn)評估的假設(shè) 1.4.1交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。1.4資產(chǎn)評估的假設(shè) 1.4.2公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。1.4資產(chǎn)評

10、估的假設(shè)1.4.3持續(xù)使用假設(shè) 持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。 資產(chǎn)持續(xù)使用的方式有： （1）在用續(xù)用。 （2）轉(zhuǎn)用續(xù)用。 （3）移地續(xù)用。1.4資產(chǎn)評估的假設(shè)1.4.4清算（清償）假設(shè) 清算（清償）假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 1.5 資產(chǎn)評估的原則1.5.1資產(chǎn)評估的工作原則 1.獨(dú)立性原則 2.客觀公正性原則 3.科學(xué)性原則 1.5 資產(chǎn)評估的原則 1.5.2資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 1.預(yù)期收益原則2.供求原則3.貢獻(xiàn)原則4.替代原

11、則5.評估時點(diǎn)原則Thank You !第2章 資產(chǎn)評估的基本方法 知識目標(biāo) 11 2 23掌握復(fù)原重置成本、更新重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、總使用年限、實際已使用年限、資產(chǎn)利用率、更新率掌握市場法、成本法、收益法的基本原理和評估方法熟悉各種評估方法之間的關(guān)系理解資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)34能力目標(biāo)能夠估算重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、預(yù)期未來收益、折現(xiàn)率等資產(chǎn)評估方法中的相關(guān)參數(shù)，有能力運(yùn)用市場法、成本法和收益法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，為以后學(xué)習(xí)專項資產(chǎn)評估打下良好的基礎(chǔ)。第2章 資產(chǎn)評估的基本方法 關(guān)鍵術(shù)語 市場法 成本法 收益法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 實

12、體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)利用率 更新率2.1 市場法2.1.1市場法的基本概念 市場法（current market value）也稱為市場價格比較法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。2.1 市場法2.1.2市場法的基本前提一是需要有一個活躍的公開市場。二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動，而且可比資產(chǎn)及其交易活動的相關(guān)資料可收集。 資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：參照物與評估對象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似；參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競

13、爭狀況和交易條件等；參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度的時間范圍內(nèi)。2.1 市場法 2.1.3決定現(xiàn)行市價的基本因素1. 基礎(chǔ)價格2. 供求關(guān)系3. 質(zhì)量因素4. 成新率2.1 市場法2.1.4市場法的評估程序1.選擇參照物2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素3.指標(biāo)對比、量化差異4.在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5.綜合分析確定評估結(jié)果2.1 市場法2.1.5市場法的具體評估方法1.直接比較法 直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征，直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較，而判斷評估對象價值的一類方法。 計算公式為： 評估對象價值

14、=參照物成交價格評估對象特征參照物特征 或：評估對象價值=參照物合理成交價格 2.1 市場法 直接比較法主要包括:（1）現(xiàn)行市價法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。（2）市價折扣法。計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(1-價格折扣率) 此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。2.1 市場法 （3）功能價值類比法(亦稱類比估價法)功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

15、根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況： 資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力) 資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)X。2.1 市場法（4）價格指數(shù)調(diào)整法(亦稱物價指數(shù)法) 價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交

16、價格(1+價格變動指數(shù))或：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格價格指數(shù) 2.1 市場法（5）成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象成新率參照物成新率)其中：資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限 (資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限) 2.1 市場法2.1.5市場法的具體評估方法2.類比調(diào)整法 類比調(diào)整法是現(xiàn)行市價法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，通過對比分析調(diào)整參照物與評

17、估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。2.1 市場法在具體操作過程中，類比調(diào)整法具體要求表現(xiàn)為以下技術(shù)方法：（1）市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法。計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù)2.1 市場法（2）成本市價法 成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。其計算公式為： 資產(chǎn)評

18、估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本)（3）市盈率乘(倍)數(shù)法 市盈率乘數(shù)法主要適用于整體企業(yè)的評估。市盈率乘(倍)數(shù)法是以參照物(企業(yè))的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評估對象(企業(yè))的收益額相乘估算評估對象(企業(yè))價值的方法。計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=評估對象(企業(yè))收益額參照物(企業(yè))市盈率2.2成本法2.2.1成本法的基本概念 成本法(replacement)是指在被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。 資產(chǎn)評 資產(chǎn)的 資產(chǎn)實體 資產(chǎn)功能 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 估價值= 重置成本

19、- 性貶值 - 性貶值 - 性貶值 成本法是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法。成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法。 2.2成本法2.2.2成本法的基本前提 （1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。 （3）形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)。采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素1.資產(chǎn)

20、的重置成本 簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 （1）復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所需的成本。（2）更新重置成本是指采用新型材料并根據(jù)先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計，在現(xiàn)時價格條件下購建與評估對象功能相同或相似的全新資產(chǎn)所需的成本。 2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素2.資產(chǎn)的實體性貶值 資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶

21、值率，計算公式為： 實體性貶值率=資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)重置成本 2.2成本法2.2.3成本法中的基本要素3.資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。4.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而引起的資產(chǎn)貶值。 2.2成本法 2.2.4成本法的估算 1.重置成本的估算方法（1）重置核算法 亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的成本項目，逐項計算然后累加

22、得到資產(chǎn)的重置成本。實際測算過程又具體劃分為兩種類型購買型和自建型。2.2成本法 （2）價格指數(shù)法 價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法，計算公式為： 重置成本=資產(chǎn)的賬面原值價格指數(shù)或：重置成本=資產(chǎn)的賬面原值(1+價格變動指數(shù)) 式中，價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。2.2成本法 定基價格指數(shù)(評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)資產(chǎn)購建時的價格指數(shù))100% 環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：x=(1+a1)(1+a2)(1+a3)(1+an)100%式中，x為環(huán)比價格指數(shù)；an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)，n=l，2，3n。2.2成本法

23、 （3）功能價值類比法 功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象重置成本的技術(shù)方法(該方法亦有稱之為類比估價法指數(shù)估價法) 。 當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值類法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。2.2成本法 2.2.4成本法的估算2.實體性貶值的測算方法（1）觀察法。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本(1-實體性成新率)式中：實體性成新率=1-實體性貶值率 （2）使用年

24、限法。（3）修復(fù)費(fèi)用法2.2成本法 2.2.4成本法的估算3.資產(chǎn)的功能性貶值測算方法（1）由超額投資成本所致的功能性貶值的估算（2）由超額運(yùn)營成本所致的功能性貶值的估算2.2成本法 2.2.4成本法的估算 4.資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算（1）間接計算法。（2）直接計算法。 2.3 收益法2.3.1收益法的基本概念 收益法（present value of income）是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 收益法的理論基礎(chǔ)是效用價值論。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價值也就越大。收益法是根據(jù)將利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判

25、斷和估算資產(chǎn)價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來評估其價值，容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。所以，從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。當(dāng)然，運(yùn)用收益法評估尚需要滿足一些基本條件。2.3 收益法2.3.2收益法的基本前提 (1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。 (2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。 (3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 2.3 收益法2.3.3收益法的評估程序 (1)搜集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等。 (2)分析測算評估對象未來預(yù)期收益。 (3)確定折現(xiàn)率

26、或資本化率。 (4)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。 (5)分析確定評估結(jié)果。2.3 收益法2.3.4收益法的基本參數(shù)1.收益額2.折現(xiàn)率3.收益期限 2.3 收益法2.3.5收益法中的具體方法1.純收益不變2.3 收益法2.3.5收益法中的具體方法2.純收益在若干年后保持不變 2.3 收益法2.3.5收益法中的具體方法3.純收益按等差級數(shù)變化2.3 收益法2.3.5收益法中的具體方法 4.純收益按等比級數(shù)變化2.3 收益法2.3.5收益法中的具體方法 5.已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，計算公式為： 其成立條件是：純收益在第n年(含n年)前保持不變；預(yù)知第n年的價格為P

27、。；r大于零。2.4 資產(chǎn)評估方法的選擇2.4.1資產(chǎn)評估方法的比較1資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2.4 資產(chǎn)評估方法的選擇2.4.1資產(chǎn)評估方法的比較2資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別（1）評估原理不同（2）資產(chǎn)計價尺度不同（3）前提條件不同（4）適用范圍不同2.4 資產(chǎn)評估方法的選擇2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估的價值類型相適應(yīng)。（2）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與評估對象相適應(yīng)。（3）評估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約。（4）選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。 Thank You !第3章 資產(chǎn)評估程序知識目標(biāo) 11

28、2 23理解資產(chǎn)評估程序的重要意義掌握資產(chǎn)評估程序的概念掌握資產(chǎn)評估中相關(guān)信息的收集與分析掌握資產(chǎn)評估的基本程序與執(zhí)行要求34能力目標(biāo) 有能力根據(jù)不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)確定資產(chǎn)評估的具體程序，明確資主評估委托合同的內(nèi)容，有能力根據(jù)評估項目的具體情況，確定合理的資產(chǎn)勘察或現(xiàn)場調(diào)查方式，能夠收集并分析資產(chǎn)評估的相關(guān)信息。第2章 資產(chǎn)評估的基本方法 關(guān)鍵術(shù)語 資產(chǎn)評估程序 資主評估委托合同 評估計劃 3.1資產(chǎn)評估程序概述3.1.1資產(chǎn)評估程序的概念 資產(chǎn)評估程序是指執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。3.1資產(chǎn)評估程序概述3.1.2資產(chǎn)評估程序的重要意義（1）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資

29、產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證。（2）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)質(zhì)量的重要依據(jù)。由于資產(chǎn)評估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要參考依據(jù)之一。（3）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序1.接受資產(chǎn)評估委托，明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項。（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。（2）資產(chǎn)評估目的。（3）評估對象基本狀況。（4）價值類型及定義。（5）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)。（7）其他需要明確的重要事項。3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本

30、要求 （8）注冊資產(chǎn)評估師在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目： 評估項目風(fēng)險。 專業(yè)勝任能力。 獨(dú)立性。3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 （8）注冊資產(chǎn)評估師在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目： 評估項目風(fēng)險。 專業(yè)勝任能力。 獨(dú)立性。3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序2.簽訂資主評估委托合同（1）資主評估委托合同的簽訂和效力（2）資主評估委托合同的內(nèi)容（3）資主評估委托合同的履行和變更（4）資主評估委托合同權(quán)利和義務(wù)的終止（5）違約責(zé)任和爭議解決3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基

31、本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序3編制資產(chǎn)評估計劃3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序4.資產(chǎn)勘察及現(xiàn)場調(diào)查3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序5.收集資產(chǎn)評估資料3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求 3.2.1資產(chǎn)評估的具體程序6.評定估算7.編制和提交資產(chǎn)評估報告8.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔3.2資產(chǎn)評估的具體程序和基本要求3.2.2執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求3.3資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法3.3.1執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息3.3資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法3.3.2執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中信息的來源1.收集資產(chǎn)所有者或占有

32、者內(nèi)部的信息資料2.收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料 3.3資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法3.3.3資產(chǎn)評估過程中信息的初步處理1.資產(chǎn)信息資料的分析2.資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整3.3資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法3.3.4評估過程中常用的邏輯分析方法1.比較2.分析與綜合3.推理 Thank You ! 第3章 機(jī)器設(shè)備評估 學(xué)習(xí)目的和要求 11 2 23掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用掌握機(jī)器設(shè)備評估的程序4 第1節(jié) 成本法在機(jī)器設(shè)備 評估中的應(yīng)用一、機(jī)器設(shè)備評估的對象二、機(jī)器設(shè)備的評估程序三、評估方法的適用性四、成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用五、案例分析一、機(jī)器設(shè)備評估的對象（一）機(jī)器設(shè)備

33、的含義（二）機(jī)器設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特 點(diǎn)及對評估的影響（三）機(jī)器設(shè)備的種類（一）機(jī)器設(shè)備的含義機(jī)器設(shè)備的含義： 評估中的機(jī)器設(shè)備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機(jī)器、設(shè)備、儀器、工具等。 （二）機(jī)器設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及對評估的影響（1）機(jī)器設(shè)備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價高、使用時間長的特點(diǎn)。以單個設(shè)備為評估對象。（2）機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但常常兼含無形資產(chǎn)的價值。 （3）機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)，可移動、分布廣，情況復(fù)雜。防漏評、重評。（4）機(jī)器設(shè)備的價值補(bǔ)償和實物補(bǔ)償不同時進(jìn)行。評估時，不能單依靠設(shè)備價值轉(zhuǎn)移確定成新率，還應(yīng)考慮設(shè)備的補(bǔ)償和使用情況，通過技術(shù)檢測手段來確定其損耗。（5）單臺設(shè)備很難單獨(dú)生

34、產(chǎn)出完整的產(chǎn)品，通常不具有獨(dú)立的收益能力。難以用滿足收益法的基本條件（三）機(jī)器設(shè)備的種類1. 按組合程度分類:單臺設(shè)備機(jī)組設(shè)備成套設(shè)備2. 按來源分類：自制外購國產(chǎn)進(jìn)口 （三）評估方法的適用性（一）成本法的適用范圍 主要適用于繼續(xù)使用前提下不具備獨(dú)立獲利能力的單臺（件）設(shè)備。 在非繼續(xù)使用前提下，若待估設(shè)備無市場參照物，也可使用成本法。（二）市場法的適用范圍 市價法主要適用于單項設(shè)備的變現(xiàn)價或交易，但需注意市場前提和可比前提。 主要適用于可單獨(dú)核算收益的生產(chǎn)流水線（成套設(shè)備）。 總之，需據(jù)設(shè)備的使用狀態(tài)、可獲得的資料以及設(shè)備本身的特點(diǎn)選擇最適評估方法。（三）收益法的適用范圍四、成本法在機(jī)器設(shè)備

35、評估中的應(yīng)用（一）重置成本的測算（二）實體性貶值的計算（三）功能性貶值的計算（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的計算成本法該方法是機(jī)器設(shè)備評估中最基本的方法 基本公式： 評估值重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評估值重置成本綜合成新率 （一）重置成本的預(yù)算1、機(jī)器設(shè)備重置成本測算中 應(yīng)注意的問題2、機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成1 機(jī)器設(shè)備重置成本測算中應(yīng)注意的問題（1）注意選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本（2）注意機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成（3）注意重置成本測算方法的選擇 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 （1）注意選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本 （2）注意機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成（3）注意重置成本測算方法的選擇對于目前仍在

36、生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用核算法；對于無法取得現(xiàn)行價格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，則可采用功能成本法（更新重置成本）；若設(shè)備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法（復(fù)原重置成本）。注意：什么情況下不能采用物價指數(shù)法；物價指數(shù)的選擇等問題。 2、機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成自制設(shè)備重置成本測算（1）成本構(gòu)成制造成本、期間費(fèi)用、合理利潤、設(shè)計費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（2）自制設(shè)備重置成本測算主要采用核算法計算自制非標(biāo)設(shè)備的復(fù)原重置成本計算自制非標(biāo)設(shè)備的更新重置成本綜合估價法主材費(fèi)成本主材費(fèi)率主要外購件費(fèi)成本利潤率銷售稅金率設(shè)計費(fèi)率臺數(shù)價格成本+利潤+稅金國產(chǎn)外購設(shè)備重置成本測算1、國產(chǎn)外購設(shè)備重置成本

37、構(gòu)成 購買價、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 注：單臺（件）與成套機(jī)組的成本構(gòu)成有區(qū)別。2、國產(chǎn)單臺（件）設(shè)備重置成本測算舉例3、國產(chǎn)機(jī)組（成套）設(shè)備重置成本測算舉例直接測算整體重置成本重置成本，然后相加分別測算各組成部分的兩種測算途徑進(jìn)口設(shè)備重置成本測算1、進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成 CIF（FOB+境外途中保險費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅（進(jìn)口轎車征收消費(fèi)稅）、銀行手續(xù)費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。其中：進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)口完稅價格適用稅率 消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價格+進(jìn)口關(guān)稅）（1消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率 增值稅（進(jìn)口完稅價格+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi)）增值稅率（1）可查詢到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB或CIF。 重置成本CI

38、F現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+進(jìn)口增 值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（2）無法查詢到FOB或CIF，但可獲得替代品的FOB或 CIF，則可采用功能價值法。（3）若上述兩個渠道都行不通，可采用物價指數(shù)法。 運(yùn)用物價指數(shù)法時需注意：2、進(jìn)口設(shè)備重置成本測算方法的選擇技術(shù)已更新的設(shè)備不適宜采用物價指數(shù)法；進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國的相關(guān)物價指數(shù)，國內(nèi)發(fā)生的運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用采用國內(nèi)相關(guān)的物價指數(shù)；注意匯率核算時間的選擇；關(guān)稅稅率也應(yīng)以評估基準(zhǔn)日為依據(jù)。()價格變動指數(shù)國內(nèi)同類資產(chǎn)人民幣部分的價格賬面原值中支付其他稅費(fèi)率關(guān)稅稅率現(xiàn)行進(jìn)口的外匯匯率評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價格變動指數(shù)設(shè)備生產(chǎn)國同類外匯匯率

39、進(jìn)口時的的到岸價值賬面原值中重置成本+113、進(jìn)口設(shè)備重置成本測算舉例例1：假設(shè)某被評估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為1000萬元 人民幣（不含進(jìn)口時的稅與費(fèi)），其中80為支付外 匯部分，進(jìn)口時的外匯匯率為1美元：8元人民幣，評 估基準(zhǔn)日的外匯匯率為1美元：8.3元人民幣，進(jìn)口設(shè) 備生產(chǎn)國的同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為120，國內(nèi)同 類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為150，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20， 其他稅費(fèi)率為10，國外運(yùn)雜費(fèi)為10萬美元，境外途 中保險費(fèi)為設(shè)備支付外匯部分的0.5。根據(jù)上述資料，計算進(jìn)口設(shè)備的重置成本。例2被評估設(shè)備為1999年10月從英國引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOB價是20萬英鎊。2004年10月進(jìn)行評估時英

40、國廠家已不再生產(chǎn)這種型號的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報價為35萬英鎊。 針對上述情況，評估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對價格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實際成交價為報價的70%90%。故按英國廠商FOB報價的80%作為FOB成交價。 針對替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評估設(shè)備，估測被評估設(shè)備的現(xiàn)行FOB價格約為替代設(shè)備FOB價格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。評估基準(zhǔn)日人民幣對英鎊的匯率為11.931。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價格的5%計，保險費(fèi)按FOB價格的0.5%計，關(guān)稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價格的0.8

41、%計算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價格銀行手續(xù)費(fèi))的3%計算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評估設(shè)備的重置成本計算過程如下：FOB價格3580%70%19.6萬英鎊FOB價格19.611.93233.83萬元人民幣境外運(yùn)雜費(fèi)233.835%11.69萬元人民幣保險費(fèi)233.830.5%1.17萬元人民幣CIF價格233.8311.691.17246.69萬元人民幣銀行手續(xù)費(fèi)246.690.8%1.97萬人民幣國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)(246.691.97)3%7.46萬元人民幣被評估設(shè)備重置成本233.831

42、1.691.171.977.46 256.12萬元人民幣（二）實體性貶值與成新率的測算成新率1有形損耗率通常采用三種方法測算設(shè)備成新率（一）運(yùn)用使用年限法估算設(shè)備成新率設(shè)備尚可使用年限設(shè)備的已使用年限設(shè)備的尚可使用年限成新率+設(shè)備總使用年限已使用年限設(shè)備總使用年限設(shè)備成新率1、設(shè)備的總使用年限物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。 經(jīng)濟(jì)壽命與物理壽命、技術(shù)壽命直接有關(guān)，使用年 限法一般以經(jīng)濟(jì)壽命為總使用年限。 若僅計算有形損耗，則經(jīng)濟(jì)壽命以物理壽命為主。 若計算綜合成新率，則經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)通盤考慮物理壽命與技術(shù)壽命。2、設(shè)備的已使用年限注意：已使用年限是對設(shè)備工作量的一種計量，計量的前提條件：設(shè)備在正常使

43、用時間和正常使用強(qiáng)度條件下的運(yùn)行時間。因此，存在設(shè)備的命義使用時間與實際使用時間的區(qū)別。已使用年限與會計核算中的已提折舊年限不同。3、設(shè)備的尚可使用年限尚可使用年限加權(quán)投資年限尚可使用年限成新率100+*加權(quán)更新成本已使用年限更新成本（重置成本）（二）運(yùn)用觀測分析法估算設(shè)備成新率主要了解觀測分析指標(biāo)（三）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算設(shè)備成新率該方法的適用對象：特定部件需更換的設(shè)備。使用年限法不可修復(fù)修復(fù)費(fèi)用法可修復(fù)一般存在兩種性質(zhì)設(shè)備的損耗設(shè)備復(fù)原重置成本不可修復(fù)部分實體貶值可修復(fù)部分實體貶值實體性貶值率+4、成新率應(yīng)注意的問題1、選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎㄐ畔①Y料、設(shè)備特點(diǎn)、評估人員的特長）。可同時運(yùn)用幾種方法

44、。2、實體性貶值中是否包含了功能性貶值。 （三）功能性貶值及其測算1、功能性貶值的表現(xiàn)形式 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于無形損耗的定義，功能性貶值的表現(xiàn)形式有二： （1）超額投資成本。 （2）超額運(yùn)營成本。2、功能性貶值的測算 （1）超額投資成本復(fù)原重置成本設(shè)備更新重置成本 但是評估實踐中此公式不一定有意義： 第一、因為計算更新重置成本時，已包含超額投資成本； 第二、若新技術(shù)使設(shè)備的性能得到改進(jìn)，更新重置成本可能大于復(fù)原重置成本。2、超額運(yùn)營成本的測算步驟（1）測算年超額運(yùn)營成本（2）測算年凈超額運(yùn)營成本（3）據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額例題 某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評估，其正常運(yùn)行需7名操作人員。

45、目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。根據(jù)上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計算被評估控制裝置的年超額運(yùn)營成本額: (74)12,00036,000元（2）測算被評估控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額: 36,000(133%)24,120元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 24,120(P/A，10%，3)24,12

46、02.486959,984元 3、測算設(shè)備功能性貶值時應(yīng)注意的問題 （1）參照物的選擇。 （2）確定評估值時是否需單獨(dú)計算功能性貶值，如果需 要單獨(dú)計算，是否兩類功能性貶值均需計算。 1、因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測算例題 某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬元，實體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。具體計算過程如下： （1）扣除實體性損耗額和功能性損耗額后的價值為

47、： 1,5003001501,050萬元 （2）計算經(jīng)濟(jì)性損耗率：（10.48）100%52% （3）計算經(jīng)濟(jì)性損耗額： 經(jīng)濟(jì)性損耗額1,05052%546萬元 2、因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測算收益損失額經(jīng)濟(jì)性貶值額設(shè)備年）（所得稅率）nrAP,1例題 被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為10,000噸，評估時，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，企業(yè)必須每噸降價150元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%。試根據(jù)所給條件，估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 經(jīng)濟(jì)性損耗額(15010,000)(1 33%)(P/A,10%,3)1,005,0002.

48、48692,499,335元 3、測算設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值時應(yīng)注意的問題 （1）被估設(shè)備是否能單獨(dú)計算獲得能力。 （2）是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值五.案例分析例題 被評估設(shè)備購建于2003年，賬面價值為100,000元，2008年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2013年對該設(shè)備進(jìn)行評估。根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）2003至2013年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，

49、經(jīng)技術(shù)檢測，該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件，估測該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評估值。 第一步：計算該設(shè)備的重置成本： 第二步：計算加權(quán)投資名義年限： 2,996,370339,9008.82年 第三步：計算加權(quán)投資實際年限： 8.8250%4.41年 第四步：計算成新率: 5(4.415)100%53% 第五步：計算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：計算經(jīng)濟(jì)性損耗:該設(shè)備在評估后的設(shè)計利用率可以達(dá)到設(shè)計要求， 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計算評估值：評估值339,90053%30,478149,669元 某企業(yè)2

50、004年購入一臺設(shè)備，帳面原值為50萬元，2009年進(jìn)行技改，投資10萬元，2013年對其進(jìn)行評估。資料表明，2004年至2013年的年通貨膨脹率為5，設(shè)備尚可使用年限經(jīng)測定為10年。被評估設(shè)備的月人工成本比同類型設(shè)備多2000元，在評估前使用期間內(nèi)設(shè)備的使用率為正常利用率的50，評估基準(zhǔn)日后，預(yù)計其利用率可達(dá)到設(shè)計要求的80。該設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為8，規(guī)模效益指數(shù)為0.6，企業(yè)為正常納稅企業(yè)。試評估該設(shè)備的價值。某企業(yè)2006年4月購入一條生產(chǎn)線，帳面原值2000萬，評估人員于2013年4月對該生產(chǎn)線進(jìn)行評估，現(xiàn)取得有關(guān)資料如下： 1）從2006年和2013年該類設(shè)備價格變動指數(shù)分

51、別為110和120。該類設(shè)備現(xiàn)行的市場價格為2040萬元，市場上還有該類生產(chǎn)線的更新替代品，售價達(dá)2200萬元。 2）被評估的生產(chǎn)線，從投產(chǎn)到評估日，其利用率僅為正常的70。經(jīng)測定，由于市場原因，評估日后為正常使用。生產(chǎn)線尚可使用10年，投資回報率為10。 3）被評估生產(chǎn)線與其更新替代品相比，月人工支出多2萬元。評估要求： 1）用兩種方法評估該生產(chǎn)線的續(xù)用價值及各經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。 2）寫出評估結(jié)果的處理意見。Thank You ! 第5章 房地產(chǎn)評估 知識目標(biāo) 11 2 2 33理解房地產(chǎn)價格及其影響因素 掌握房地產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn) 了解路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 掌握市場法、收益法、成本法

52、、剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 4 第5章 房地產(chǎn)評估 關(guān)鍵術(shù)語 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)價格 影響房地產(chǎn)價值評估的主要因素 房地產(chǎn)評估原則 房地產(chǎn)評估的方法 在建工程的評估方法 5.1 房地產(chǎn)評估概述 5.1.1 房地產(chǎn)的概念與特征 1房地產(chǎn)的概念 是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。 （1）房地產(chǎn)的實物含義（2）房地產(chǎn)權(quán)益的含義 5.1 房地產(chǎn)評估概述 2房地產(chǎn)的特性（1）房地產(chǎn)位置的固定性（2）供求的區(qū)域性（3）用途的多樣性 （4）壽命長久性 （5）相互影響性（6）供給有限性 （7）投資大量性 （8）投資風(fēng)險性（9）政策限制性（10）保值與增值性 5.1 房地產(chǎn)概述 5.1.2 房地

53、產(chǎn)評估的概念5.1.3房地產(chǎn)評估的原則 1.合法原則2.最高最佳使用原則 5.2 房地產(chǎn)價格及其影響因素 5.2.1房地產(chǎn)價格的特性 1.房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切2.房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格3.房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)4.房地產(chǎn)價格具有個別性 5.2 房地產(chǎn)價格及其影響因素 5.2.2房地產(chǎn)價格的種類 1.按房地產(chǎn)權(quán)益劃分，房地產(chǎn)價格可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價格2.按價格的形成方式分類，可分為成交價格、市場價格、理論價格和評估價值3.按房地產(chǎn)的存在形態(tài)分類，可分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格4.按房地產(chǎn)價格表示單位分類，可分為總價格、單位價格和樓面地價 5.2 房地產(chǎn)價格影響因素 5

54、.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素 1.一般因素 2.區(qū)域因素3.個別因素 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 5.3.1收益法的基本原理 1.基本思路 2.收益法估價的操作步驟（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；（2）估算房地產(chǎn)的正常收入；（3）估算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用；（4）估算房地產(chǎn)的凈收益；（5）選擇和確定適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；（6）選用適宜的計算公式求出收益價格。 3.適用范圍 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 5.3.2實務(wù)中的計算公式 1.評估房地合一的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益綜合資本化率 2.單獨(dú)評估土地的價值（1）由土地收益評估土地價值土地價值=土地凈收益土地資本化率 （2）由房地產(chǎn)收

55、益評估土地價值 土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 式中：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年貶值額已使用年數(shù) 年貶值額=（建筑物重置價-殘值）耐用年限 = 建筑物重置價（1-殘值率）耐用年限 土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）土地資本化率 式中：建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 3.單獨(dú)評估建筑物的價值建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）建筑物資本化率式中：土地凈收益=土地現(xiàn)值土地資本化率 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 5.3.3凈收益 1.凈收益的測算思路（1）基于租賃收入測算凈收益 凈收益=潛在毛收入-空置和租金損失+其他收

56、入-運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用 （2）基于營業(yè)收入測算凈收益 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 2.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算（1）出租型房地產(chǎn)凈收益測算 凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃稅費(fèi) （2）自營房地產(chǎn)凈收益的測算凈收益=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費(fèi)用-稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營利潤（3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算 （4）混合收益的房地產(chǎn)凈收益測算 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 5.3.4折現(xiàn)率及資本化率 1.資本化率的種類（1）土地資本化率（2）建筑物資本化率（3）綜合資本化率 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 2.資本化率的求取方法 （1）累加法

57、 資本化率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 （2）市場租金與售價比率法（3）投資報酬率排序插入法 5.3 房地產(chǎn)評估的收益法 5.3.5收益期限1.單獨(dú)土地或建筑物的收益期限2.房地合一的收益期限5.3.6應(yīng)用舉例 5.4 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法 5.4.1現(xiàn)行市價法的含義 5.4.2現(xiàn)行市價法的適用范圍 5.4 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法 5.4.3計算公式 P=PABC 5.4 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法5.4.4操作步驟 1.搜集交易資料2.選取可比實例3.修正可比實例成交價格（1）交易情況修正 5.4 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法（2）交易日期修正（3）房地產(chǎn)狀況修正實物狀況 5.4 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價

58、法A.土地使用年期修正B.容積率修正經(jīng)容積率修正后可比實例價格=可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）區(qū)位狀況4.確定房地產(chǎn)的價值權(quán)益狀況 5.5 房地產(chǎn)評估的成本法 5.5.1成本法概述 1.成本法的基本原理2.成本法的適用范圍3.運(yùn)用成本法估價需要注意的問題 5.5 房地產(chǎn)評估的成本法 5.5.2土地價格評估的成本法 土地價值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 1.計算待開發(fā)土地取得費(fèi)用2.計算土地開發(fā)費(fèi)用3.計算投資利息4.計算投資利潤和稅費(fèi)5.確定土地增值收益 5.5 房地產(chǎn)評估的成本法 5.5.3新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟新建房

59、地產(chǎn)價值=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+利潤 1.土地取得費(fèi)用 2.開發(fā)成本3.開發(fā)利潤4.管理費(fèi)用 5.銷售費(fèi)用6.投資利息7.銷售稅費(fèi) 5.5 房地產(chǎn)評估的成本法 5.5.4舊建筑物評估的成本法操作步驟 建筑物價值=重新構(gòu)建成本一年貶值額已使用年限 1.重新構(gòu)建成本2.貶值額 5.6 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)法 5.6.1假設(shè)開發(fā)法的原理及適用范圍 1.假設(shè)開發(fā)法的原理2.假設(shè)開發(fā)法的適用范圍 5.6 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)法 5.6.2計算公式 P=A-（B+C+D+E） 式中： P表示待估房地產(chǎn)價值； A表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)； B表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C

60、表示投資利息； D表示開發(fā)商合理利潤；E表示正常稅費(fèi)。 5.6 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)法 5.6.3操作步驟 1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)狀況2.選取最佳開發(fā)利用方式3.預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤6.估算待估房地產(chǎn)價值 5.7 房地產(chǎn)評估的路線價法 5.7.1路線價估價法的基本原理1.路線價估價法的含義2.路線價估價法的基本原理 3.路線價估價法的有關(guān)常用概念 5.7 房地產(chǎn)評估的路線價法 5.7.2路線價估價法的適用范圍 5.7.3路線價估價法的程序 1.劃分路線價區(qū)段2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地4.調(diào)查評估路線價5.制作深度修正率表 5