淺談公司房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

1、淺談公司房地產(chǎn)的開展歷史論文關(guān)鍵詞：公司房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)集權(quán)化管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略論文摘要：一直以來公司房地產(chǎn)僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的開展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深化公司房地產(chǎn)投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產(chǎn)投資組合，公司成立了專i1部門組織了專業(yè)人員對這些資產(chǎn)進(jìn)展管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產(chǎn)開展歷史進(jìn)展了概述，還為目前正面臨著相似增長途徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)歷和教訓(xùn)并提出了建議1什么是公司房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)(rpratinrealestatere)指的是非房地產(chǎn)公司所擁有的土地和建筑物在當(dāng)今的市場環(huán)境中很多非房地

2、產(chǎn)公司出于經(jīng)營投資或者公司開展的目的而投資于公司房地產(chǎn)在很多情況下公司房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多公司最大的資產(chǎn)工程自20世紀(jì)初公司房地產(chǎn)相關(guān)的活動(dòng)已不僅僅是企業(yè)活動(dòng)而開場漸漸在經(jīng)濟(jì)管理和學(xué)術(shù)界有了獨(dú)立的地位同時(shí)公司的不斷增長以及相應(yīng)公司房地產(chǎn)開發(fā)工程的不斷增多和投資組合的不斷擴(kuò)大引發(fā)了對公司房地產(chǎn)進(jìn)展專業(yè)管理的迫切需要自20世紀(jì)80年代初企業(yè)對公司房地產(chǎn)管理的角度有所改變。一方面企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產(chǎn)投資組合外包相關(guān)的工程和建筑活動(dòng)另一方面企業(yè)對公司建筑的架構(gòu)和形象越來越重視。大多情況下部門地位的轉(zhuǎn)變會(huì)引發(fā)公司房地產(chǎn)角色的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權(quán)化的公司房地產(chǎn)管理部門而如今大部分的公

3、司都將房地產(chǎn)責(zé)任和相關(guān)活動(dòng)分散化，只保持?jǐn)?shù)量有限的工作人員，負(fù)責(zé)企業(yè)、區(qū)域或國家房地產(chǎn)資源和才能的管理。本文將對公司房地產(chǎn)歷史進(jìn)展系統(tǒng)的研究和分析。2從大規(guī)模消費(fèi)時(shí)代至20世紀(jì)70年代早期的公司企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實(shí)現(xiàn)其企業(yè)目的。企業(yè)并不需要復(fù)雜的組織構(gòu)造足以到達(dá)控制傳統(tǒng)消費(fèi)線的目的。在工業(yè)革命期間以及20世紀(jì)初大規(guī)模消費(fèi)時(shí)代起初階段，大多數(shù)公司都對自己的增長前景相當(dāng)看好管理的重點(diǎn)都放在如何進(jìn)步消費(fèi)機(jī)制的效率上。公司成長的優(yōu)勢主要在于大規(guī)模的消費(fèi)，即規(guī)模經(jīng)濟(jì)。而機(jī)械化的消費(fèi)過程正為公司迅速開展創(chuàng)造了時(shí)機(jī)。因此，為了擴(kuò)大消費(fèi)。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進(jìn)展外部融資，以籌

4、集所需資金。20世紀(jì)初在荷蘭大多數(shù)企業(yè)不是由荷蘭政府創(chuàng)立就是由家庭創(chuàng)辦其消費(fèi)規(guī)模和活動(dòng)內(nèi)容局限于單一的產(chǎn)品或者市場并且根本只在本國國內(nèi)運(yùn)營。由于企業(yè)規(guī)模和消費(fèi)活動(dòng)范圍的局限企業(yè)的組織構(gòu)造根本是扁平的。集權(quán)化的構(gòu)造，企業(yè)的戰(zhàn)略根本定位于生存和擴(kuò)大組織規(guī)模。由于環(huán)境相對穩(wěn)定的，對組織的構(gòu)造沒有太大的要求。很顯然功能性的組織架構(gòu)使很多公司的消費(fèi)、銷售和相關(guān)工程有了嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，企業(yè)指導(dǎo)者創(chuàng)始人可以控制幾乎所有的企業(yè)活動(dòng)。為了進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。公司非常重視對產(chǎn)品的研究和開發(fā)。以及相關(guān)工程支持。隨著組織整體的增長，一些企業(yè)活動(dòng)的功能被獨(dú)立劃分出來，形成了企業(yè)的獨(dú)立部門。鑒于對公司房地產(chǎn)的需求不斷的增長

5、，同時(shí)又缺乏一個(gè)專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場企業(yè)不得不自己管理房地產(chǎn)以及其他資源。20世紀(jì)3年代初，已有不少工業(yè)企業(yè)建立了設(shè)備齊全人員裝備完好的房地產(chǎn)部門。在大多數(shù)情況下，這些部門涉及很多技術(shù)學(xué)科，雇用專業(yè)的建筑師以及工程師。關(guān)于成立專門公司房地產(chǎn)部門最有名的論點(diǎn)如下：(1)從技術(shù)上和財(cái)政上控制所有建筑相關(guān)的活動(dòng)；(2)標(biāo)準(zhǔn)化的建筑設(shè)計(jì)；(3)保證人力資源的供應(yīng)：(4)通過公司建筑物的構(gòu)造設(shè)計(jì)創(chuàng)造并維持一個(gè)公司的形象3經(jīng)濟(jì)體系的重建第二次世界大戰(zhàn)后，公司規(guī)模不斷增長，商業(yè)活動(dòng)在地域上不斷得到蔓延和擴(kuò)張導(dǎo)致了越來越多樣化的公司房地產(chǎn)投資組合。為了適應(yīng)企業(yè)的地域性擴(kuò)張公司開場由傳統(tǒng)的功能型組織構(gòu)造轉(zhuǎn)變?yōu)榈?/p>

6、域型組織構(gòu)造。與此同時(shí)公司開場將企業(yè)總部及其工作人員的職責(zé)下放到各個(gè)當(dāng)?shù)亟M織和分子公司企業(yè)的不斷擴(kuò)張不但導(dǎo)致了總部對房地產(chǎn)的進(jìn)一步需求同時(shí)也需要對企業(yè)總部以及各職能部門的作用進(jìn)展再考慮。總部存在的重要性并不是表達(dá)在為各工程部門提供技術(shù)支持。而是建立內(nèi)部效勞機(jī)構(gòu)，提供各種所需效勞以及場所。比擬集權(quán)化的總部相關(guān)部門通過受權(quán)當(dāng)?shù)貓?zhí)行部門作出投資決策或者決定建筑的設(shè)計(jì)以及施工方案但越來越多的業(yè)務(wù)活動(dòng)均由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門自行作出決策。房地產(chǎn)相關(guān)事宜往往由相關(guān)工程師支持當(dāng)?shù)毓竟芾碚哌M(jìn)展處理。因此，對當(dāng)?shù)毓镜姆康禺a(chǎn)及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產(chǎn)部門的職責(zé)越來越多的局限于規(guī)那么的制訂以及投資的

7、審批上并且這些部門的作用正不斷減弱。直到20世紀(jì)60年代希望擴(kuò)大自身建筑面積的公司不得不自己動(dòng)手建造雇用所需工作人員進(jìn)展設(shè)計(jì)與施工過程的管理。同時(shí)，隨著持續(xù)的擴(kuò)張。需要大量的資金投入到公司房地產(chǎn)，這引發(fā)了企業(yè)對現(xiàn)行公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。企業(yè)被迫收買物業(yè)的所有權(quán)。為了獲得收買所需要的資金，企業(yè)不得不動(dòng)用股本或者從金融機(jī)構(gòu)借人資金。然而企業(yè)的重點(diǎn)在于開展集中有限的資源應(yīng)用于其核心經(jīng)濟(jì)活動(dòng)這就引發(fā)了對租賃的需求并因此促成了專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)420世紀(jì)80年代至今直至2世紀(jì)8年代房地產(chǎn)部門通過有效管理其房地產(chǎn)工程及投資不斷得益于租金收入的增加和資產(chǎn)的增值公司房地產(chǎn)對

8、企業(yè)的奉獻(xiàn)是顯而易見的。然而自80代后期以來，這一地位完全改變了。20世紀(jì)8年代引發(fā)了房地產(chǎn)管理方法的新打破(ebert，1993年)。20世紀(jì)80年代后期。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲資產(chǎn)價(jià)格被市場歪曲反響。最終導(dǎo)致了“日本的泡沫經(jīng)濟(jì)翻。1991年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。房地產(chǎn)價(jià)值大幅下跌，同時(shí)也影響了美國房地產(chǎn)市常除了房地產(chǎn)價(jià)值被高估以外房地產(chǎn)市場還面臨著供過于求的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。結(jié)果。由于過剩的供應(yīng)。在1986年至1993年間，資產(chǎn)貶值最高到達(dá)了50(luargand和labert，1996)。公司重組員工下崗，企業(yè)開支方案重新制訂。劇烈的競爭和改革的潮流迫使企業(yè)重整其業(yè)務(wù)流程。降低經(jīng)營本錢結(jié)果導(dǎo)致了數(shù)千

9、名員工被裁員數(shù)以千計(jì)平方米辦公樓和消費(fèi)車間被處置壓縮人力資源本錢后作為企業(yè)第二高本錢的房地產(chǎn)引起了很高關(guān)注。公司房地產(chǎn)價(jià)值可高達(dá)企業(yè)總資產(chǎn)的2025，而花在房地產(chǎn)上的相關(guān)費(fèi)用更是高達(dá)總收入的58(vea1e1989)八十年代初無疑是公司房地產(chǎn)投資管理的一個(gè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)需求的變化都改變著公司房地產(chǎn)管理的原那么。20世紀(jì)80年代以來公司房地產(chǎn)業(yè)界一直被企業(yè)內(nèi)部設(shè)置所影響國際化不僅開拓了新的時(shí)機(jī)也使企業(yè)面臨著眾多困難如何管理全球性的房地產(chǎn)投資組合是一個(gè)新的問題兼并、危機(jī)和重組都要求公司不斷反思其內(nèi)務(wù)活動(dòng)。1980年代至1990年代間一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提

10、供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力以及被收買的危險(xiǎn)都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求如何最大化股東收益成為非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利才能也意味著必須降低本錢為了實(shí)現(xiàn)保底收益企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員削減庫存，增加設(shè)備使用率，出售回報(bào)率低的資產(chǎn)，再造消費(fèi)過程。在所過去的幾十年里公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設(shè)置的過渡和轉(zhuǎn)型以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化促使企業(yè)重新考慮如何管理其房地產(chǎn)5公司房地產(chǎn)的將來通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(re)，并制訂房地產(chǎn)策略6

11、1。通過公司房地產(chǎn)部門的建立加強(qiáng)同外部各方的合作企業(yè)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理企業(yè)往往從4個(gè)不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)平衡四個(gè)角度之間的關(guān)系為企業(yè)獲得最大的增值這同時(shí)也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用如圖1所示1980年代至1990年代間一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力以及被收買的危險(xiǎn)都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求如何最大化股東收益成為非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利才能也意味著必須降低本錢為了實(shí)現(xiàn)保底收益企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員削減庫存，增加設(shè)備使用率，出售回報(bào)率低的資產(chǎn)，再造消費(fèi)過程

12、。在所過去的幾十年里公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設(shè)置的過渡和轉(zhuǎn)型以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化促使企業(yè)重新考慮如何管理其房地產(chǎn)5公司房地產(chǎn)的將來通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(re)，并制訂房地產(chǎn)策略61。通過公司房地產(chǎn)部門的建立加強(qiáng)同外部各方的合作企業(yè)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理企業(yè)往往從4個(gè)不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)平衡四個(gè)角度之間的關(guān)系為企業(yè)獲得最大的增值這同時(shí)也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用如圖1所示公司房地產(chǎn)技術(shù)支持的主要工作就是協(xié)調(diào)處

13、理與外部效勞提供商的關(guān)系把握內(nèi)部房地產(chǎn)資源和才能開展的方向企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)該在內(nèi)部房地產(chǎn)部門和外部效勞提供商提供的高質(zhì)量效勞之間作出慎重的選擇。公司房地產(chǎn)部門應(yīng)有方案地利用房地產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值作為核心業(yè)務(wù)的一個(gè)補(bǔ)充而公司房地產(chǎn)技術(shù)支持作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應(yīng)承當(dāng)起自己的責(zé)任，為企業(yè)的高效率運(yùn)作作出奉獻(xiàn)綜上所述總結(jié)公司房地產(chǎn)的開展趨勢如下：(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴(kuò)大產(chǎn)品的不斷多樣化地方企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和總部戰(zhàn)略金融活動(dòng)逐漸開場別離。(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上間隔 的不斷增大當(dāng)?shù)貐^(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是建立房地產(chǎn)部門至關(guān)重

14、要的目的而企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產(chǎn)部門建立在企業(yè)總部或者是當(dāng)?shù)刈臃止尽?4)企業(yè)活動(dòng)的國際化以及相應(yīng)的公司房地產(chǎn)的全球化地理分布需要更加廣泛的知識(shí)體系和更加專業(yè)的技術(shù)支持也同時(shí)需要跟更多的外部效勞提供商進(jìn)展合作。(5)集中的公司房地產(chǎn)管理使公司房地產(chǎn)可以更加有效地被利用也因此為企業(yè)增加了盈利才能。(6)一個(gè)組織擴(kuò)張的形式，無論是通過自然開展還是被接收，都會(huì)影響到公司房地產(chǎn)管理(re)。(7)公司房地產(chǎn)管理(re)最初被引用的原因和公司房地產(chǎn)(re)部門最初的角色和地位照舊影響著公司房地產(chǎn)管理(re)當(dāng)前的組織構(gòu)造和開展策略。(8)隨著時(shí)間的推移公司房地產(chǎn)管理(re)經(jīng)

15、歷了一個(gè)很長的轉(zhuǎn)型期從中央集權(quán)式管理到地方分散化管理再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時(shí)間的推移房地產(chǎn)活動(dòng)的重點(diǎn)也從建筑轉(zhuǎn)到了使用再到如今的協(xié)調(diào)及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然在公司房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有一個(gè)最好的解決方案任何一個(gè)組織都必須在業(yè)務(wù)響應(yīng)才能和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢中找出一個(gè)平衡點(diǎn)有效的公司房地產(chǎn)管理就是在最大化房地產(chǎn)投資組合收益和最大化房地產(chǎn)對企業(yè)核心業(yè)務(wù)的價(jià)值中找到適宜的平衡點(diǎn)每個(gè)平衡點(diǎn)都是針對組織設(shè)置而確定的都有自身的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)。公司房地產(chǎn)技術(shù)支持的主要工作就是協(xié)調(diào)處理與外部效勞提供商的關(guān)系把握內(nèi)部房地產(chǎn)資源和才能開展的方向企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)該在內(nèi)部房地產(chǎn)部門和外部效勞提供商提供的高質(zhì)量效勞之間作出慎重的選擇

16、。公司房地產(chǎn)部門應(yīng)有方案地利用房地產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值作為核心業(yè)務(wù)的一個(gè)補(bǔ)充而公司房地產(chǎn)技術(shù)支持作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應(yīng)承當(dāng)起自己的責(zé)任，為企業(yè)的高效率運(yùn)作作出奉獻(xiàn)綜上所述總結(jié)公司房地產(chǎn)的開展趨勢如下：(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴(kuò)大產(chǎn)品的不斷多樣化地方企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和總部戰(zhàn)略金融活動(dòng)逐漸開場別離。(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上間隔 的不斷增大當(dāng)?shù)貐^(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是建立房地產(chǎn)部門至關(guān)重要的目的而企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產(chǎn)部門建立在企業(yè)總部或者是當(dāng)?shù)刈臃止尽?4)企業(yè)活動(dòng)的國際化以及相應(yīng)的公司房地產(chǎn)的全球化地理分布需要更加廣泛的知識(shí)體系和更加專業(yè)的技術(shù)支持也同時(shí)需要跟更多的外部效勞提供商進(jìn)展合作。(5)集中的公司房地產(chǎn)管理使公司房地產(chǎn)可以更加有效地被利用也因此為企業(yè)增加了盈利才能。(6)一個(gè)組織擴(kuò)張的形式，無論是通過自然開展還是被接收，都會(huì)影響到公司房地產(chǎn)管理(re)。(7)公司房地產(chǎn)管理(re)最初被引用的原因和公司房地產(chǎn)(re)部門最初的角色和地位照