定位為先新天地案例

1、定位為先：案例的如今已經(jīng)成為一個有國際知名度的聚會場所，并已經(jīng)納入了旅游景點的里面，更是休閑時尚生活的時尚旅游中心，而其前身則是一處破舊的居民區(qū)。而在大連，擁有百年商業(yè)氛圍積淀的大連市“街”，卻遭遇了前所未有的銷售幾近停滯，各項目啟迪?！八辣P”的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這一正一反兩個案例，或許會對業(yè)界有所項目定位：是一個的大都市，擁有本地、國內(nèi)和國際訪客，因此不是單純的購物中心，而是時尚的中心。項目實施：三個階段整體策劃布局、推廣和招商、經(jīng)營和管理。整體策劃布局：層層推進第一個階段初步定位是綜合性的。因為當時在整個沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、購物和旅游、文化等等全部集中在一起。當時比較有名的一條路叫衡山路

2、，但是衡山路是很多不同的組成，它沒有一個整體的投資者和管理者。第二個階段的定位是市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。這個定位希望所有的人來到時一定要來看，變成你來非要看的地方不可。第三個階段定位于一個國際交流和聚會的地點。里面會有很多的活動，很多人會在這個地方聚會，二十幾年沒見面的朋友都可以在這個地方。推廣和招商：誰是第一批進住的商戶很重要這個跟一樣，讓后面的商家有信心進來，首先有幾個大牌“撐場”，讓大家知道將會是什么檔次的商業(yè)，所以誰是第一批的住戶很重要，也包括給第一批的商家一個相對的條件。招商常常需要強調(diào)一條：假如只看，而不管商家是誰，那這個項目就很難做了，因為商業(yè)地產(chǎn)的事實上不是發(fā)展商

3、自己來定的，而是由市場來決定的不是因為這個地方的投資成本，也不是因為周邊的房租，而是由這個地方能夠創(chuàng)造的營業(yè)額是多少來決定的。經(jīng)營和管理：整個項目在 2001 年 9 月份左右開業(yè)。裝修本身有很多問題，應(yīng)該面做建筑設(shè)計的時候考慮到很多商家的需求，也一定要有一個比較專業(yè)的團隊，它了解不同的業(yè)態(tài)他們對這個房子的結(jié)構(gòu)、高度、空間布局等方面，要期與房地產(chǎn)商進行合作，甚至先請一些主力店的商家到這個項目來，讓他給些更多的要求。事實上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求，這不是。事實上，的一些商家很專業(yè)，他會給你一本書，里面記載著他所要求的高度、長度、寬度，很規(guī)范。所以這些資料本身也沒性，但是對一個房地產(chǎn)商

4、在開始做房子建設(shè)的時候，這是很重要的資料，需要拿到的。要不然的話你這個商業(yè)設(shè)施建出來在很多方面都會很浪費，很多的裝修都是沒有必要。效益分析：一、由于的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的，從最開始的每平方米 8000 元10000 元，到現(xiàn)在的每平方米 2 萬元。二、當時設(shè)定的平均目標是 8%10%的投資回報，我相信到今天這個目標應(yīng)該可以達到。3萬平方米的地、6 萬平方米的建筑面積只租不賣，這個整個的作價接近 2500一平方米，現(xiàn)在很多人用 40005000時尚生活策劃(編輯點評摒棄投資心態(tài)去買，說明項目本身的價值也在中心總策劃師。)北雪要發(fā)展一個商業(yè)地產(chǎn)，有三個很重要的：、產(chǎn)品及團隊。要強調(diào)商業(yè)

5、本身起碼不會很高。在投有兩到三年的培養(yǎng)期，不可能馬上有大量的現(xiàn)金回流，所以它本身短期資期的時候，商業(yè)地產(chǎn)也許需要比一般住宅項目更高的，可能一些住戶要求有些裝修是由你來補貼的，也包括有些推廣的費用，還有管理的費用。這種有建設(shè)性的指導，顯然對于中國未來的地產(chǎn)開發(fā)更具有性的意義。從某種程度上說，大連市“應(yīng)歸于早期開發(fā)的投資心態(tài)。街”首先常常說一個商業(yè)項目的成功，硬件部分占了 13，比如整個建筑的外觀及環(huán)境氣氛；另外商家占了 13，找到一個好的商家，這些商家?guī)硪恍┛驮矗贿€有 13 是你這個場地本身是不是有很多吸引人的文娛活動，包括自己本身的服務(wù)水平，這也是很重要的。這里還要強調(diào)商業(yè)需要一個整體，有效

6、經(jīng)營管理不能把它分成很小的來賣，賣散了，這個商業(yè)就不能形成這種檔次的商業(yè)，商業(yè)本身的回收期比較長，以后的回報率要高于住宅和寫字樓方面，這樣的話它等于需要一個比較有力的中國經(jīng)營報大連：傳統(tǒng)商業(yè)街陷入困頓主力店率先突圍支持。2003 年堪稱大連建市以來最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)年。截至 2003 年 5 月，大連在建和擬建的商業(yè)房地產(chǎn)項目總計 37 個，總建筑面積 309 萬平方米。其業(yè)面積 174 萬平米，是歷史上最大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)時期。同時，關(guān)于“大連商業(yè)房地產(chǎn)全面過剩”的說法也不絕于耳，對此，大連市連鎖經(jīng)營會長恩說：“大連目前中心商業(yè)網(wǎng)點，但同時社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點嚴重，商業(yè)房地產(chǎn)的根源問題在于開發(fā)結(jié)構(gòu)

7、不合理”。具有百年歷史的大連“街”的開發(fā)就體現(xiàn)了這一點。上世紀 90 年代中期的企業(yè)在大連的繁華商業(yè)區(qū)投資 10 億元興建了勝利廣場，這是大連最早運營成功的非百貨商業(yè)業(yè)態(tài)的代表。4 年的時間里，大連勝利廣場物業(yè)價值快速增了 3 倍，每平方米商鋪價格從最初的 5.6 萬元漲至 10.2 萬元。勝利廣場的成功無疑給其他投資者打了一針強心劑。在這種環(huán)境的烘托下，2001 年的商業(yè)房地產(chǎn)市場。街改造項目迅速了大連街建成于 1909 年，是大連歷史最悠久的百年老字號商業(yè)街，全長米。年、城月 日，街拆遷改造工程開始啟動，一期工程分為六大區(qū)域，海昌、天植、新市廣場等商業(yè)項目相繼開工，此時正值以 MALL 的

8、姿態(tài)亮相。如火如荼地造 MALL 熱，各項目也不約而同的齊齊由于街百年形成的濃厚的商業(yè)氛圍，一開始買家對于這個區(qū)域還是非常樂觀。但 2002年中期，海昌的提前出售使市場感到了壓力，由于各家商鋪銷售不利，在 2003 年上半年遭遇了大量的退鋪，整個大連房地產(chǎn)資深商業(yè)和房地產(chǎn)的開發(fā)態(tài)比較重，所以在項目街遭遇了前所未有的。認為，由于各開發(fā)商分別是從漁業(yè)、住宅等其他行業(yè)轉(zhuǎn)行，對于不熟悉，只是因為具有和拿地的實力就進入商鋪市場，投機心上采用大量的煽情宣傳，“一鋪養(yǎng)三代”、“15%年投資回報”等字眼比比皆是。但由于售價過高，均價達到了近 10 萬元平方米，且不能為買家提供翔實的投資回報計劃，銷售紛紛陷入困

9、頓。為了彌補商鋪的經(jīng)驗之，開發(fā)商之間又上演了一場“挖角”大戰(zhàn)，一些商業(yè)經(jīng)理人開始炙手可熱。但事實上，這些沒有商業(yè)房地產(chǎn)操作經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)理人也無回天之力，到了 2003 年中，。街銷售幾近停滯，各項目“死盤”的一位商業(yè)地產(chǎn)商說，中國許多城市在老商業(yè)街改造上都屢撞南墻。有的是因為規(guī)劃錯誤引起，有的卻因為缺少控制而開發(fā)。街集中造 MALL 的規(guī)劃已經(jīng)為今天的局面埋下伏筆。街的商業(yè)特色在于步行街邊各種商鋪，開放式的街區(qū)使整個街區(qū)能夠共享人流。但 MALL 的封閉設(shè)計卻在一定程度上分人流。認為，街最嚴重在于不同恩甚至地塊的高度同質(zhì)化，6 個大的項目定位基本相同，投資者自然很難看好。用“無力回天”來形容街

10、的前景。市場的冷淡反應(yīng)給各開發(fā)商的鏈條帶來了巨大的壓力，一位經(jīng)理人直言不諱地說，這個區(qū)域很難避免競爭“犧牲品”的出現(xiàn)，要想活下去，大家只能八仙過海，各顯神通。其中新選擇了以餐飲為突破口，建美食城的差異定位。但據(jù)知士說，雖然定位有新意，項目的招商卻遇到了，因為各 SHOPMALL 本來都有餐飲功能區(qū)的劃分，美食城對于人流的吸引度不由讓人打上問號。但經(jīng)過一段時間的沉淀，大家逐漸形成了共識，在開發(fā)商不擅長商業(yè)項目經(jīng)營的情況下，必須以主力店帶動其他商鋪的銷售經(jīng)營，選擇專業(yè)素質(zhì)高的主力店可以為急需人氣的街解決燃眉之急。在這場“主力店”競爭中，最先突圍的是海昌。在 2003 年 7 月，海昌首先宣布引進著名，的新興商業(yè)業(yè)態(tài) VIVO(百貨)，VIVO 主打年輕的消費人群，以青春時尚為的經(jīng)營和品牌。VIVO 的動感形象在某種程度上打破了街的沉寂局面。緊跟著，城市廣場計劃在 8 月推出與銅鑼灣百貨合作簽訂 15 年租約規(guī)劃，希望憑借銅鑼灣百貨和世界知名品牌的合作基礎(chǔ)，推行品牌“折扣店”，創(chuàng)造賣點。