體育館路南安大廈項(xiàng)目前期分析及定位報(bào)告

1、PAGE 第PAGE 9頁(yè)體育館路路南安大大廈項(xiàng)目目前期分分析及定定位報(bào)告告第一篇 地塊塊解析11本本項(xiàng)目地地塊解析析本項(xiàng)目地地塊位于于西安市市南門外外體育館館路，南南臨體育育館路，西距長(zhǎng)長(zhǎng)安路550米，北望環(huán)環(huán)城南路路。項(xiàng)目目用地性性質(zhì)為住住宅用地地，實(shí)在在是市內(nèi)內(nèi)黃金地地段不可可多得的的地塊。圖1.11 項(xiàng)目目地塊位位置圖本項(xiàng)目地塊地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊地面面已平整整，周邊邊建筑物物林立占地面積積：466001.2 本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析【項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)分析析】區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)西安市市南門外外區(qū)域堪堪稱古城城門戶區(qū)區(qū)域，占占據(jù)著西西安市最最最重要要的地理理位置，整體規(guī)規(guī)劃配套套完善。生活優(yōu)勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目目周

2、邊已已經(jīng)有著著非常繁繁榮、成成熟的生生活氛圍圍，本項(xiàng)項(xiàng)目西接接長(zhǎng)安路路，東連連文藝路路，是傳傳統(tǒng)生活活與現(xiàn)代代都市共共同繁榮榮的地方方。發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)位于西西安市中中心地段段，發(fā)展展?jié)摿秃蜕悼湛臻g很大大。昭示優(yōu)勢(shì)勢(shì)因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)十分顯顯著，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的后期形形象有很很好的正正面影響響。資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目目周邊生生活、娛娛樂(lè)、學(xué)學(xué)習(xí)、商商業(yè)環(huán)境境極佳。【項(xiàng)目劣劣勢(shì)分析析】環(huán)境劣勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目目地處市市內(nèi)黃金金區(qū)位，寸土寸寸金，從從開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益益的角度度和實(shí)際際建設(shè)規(guī)規(guī)劃的角角度考慮慮，都不不可能有有大面積積的綠化化環(huán)境，只能通通過(guò)小面面積和局局部的綠綠化點(diǎn)綴綴其間，所以對(duì)對(duì)于追求求自然環(huán)環(huán)

3、境的客客戶而言言，恐怕怕怕難以以認(rèn)可。【項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)分析析】發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)位對(duì)消消費(fèi)者有有著不可可抗拒的的吸引力力，項(xiàng)目目區(qū)域的的城市基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)必將是是政府重重點(diǎn)關(guān)注注的，是是西安市市的形象象建設(shè)，所以項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮蟆？瞻讬C(jī)會(huì)會(huì)目前項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域商務(wù)地地產(chǎn)項(xiàng)目目云集，只有少少量住宅宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目目的住宅宅功能和和商業(yè)裙裙房配套套都是吸吸引投資資者的重重要機(jī)會(huì)會(huì)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)目前西西安市住住宅項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)離市市區(qū)越來(lái)來(lái)越遠(yuǎn)，而城墻墻內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目往往往價(jià)格甚甚高，環(huán)環(huán)城路周周邊項(xiàng)目目則備受受消費(fèi)者者青睞。置業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)自住、投資、辦公客客戶都會(huì)會(huì)選擇在在項(xiàng)目區(qū)區(qū)域置業(yè)業(yè)，本

4、項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群體范圍圍廣，容容量大，對(duì)項(xiàng)目目的銷售售有很大大促進(jìn)作作用。分析結(jié)論論：本項(xiàng)目個(gè)個(gè)性突出出，優(yōu)劣劣分明；開(kāi)發(fā)關(guān)關(guān)鍵在于于揚(yáng)長(zhǎng)避避短，應(yīng)應(yīng)針對(duì)目目標(biāo)客戶戶分析市市場(chǎng)需求求，依托托本項(xiàng)目目特色，借助周周邊生活活環(huán)境及及社會(huì)服服務(wù)功能能的無(wú)形形價(jià)值，來(lái)進(jìn)行行有針對(duì)對(duì)性的宣宣傳，同同時(shí)致力力于項(xiàng)目目形象的的改善，以求一一舉豎立立起本項(xiàng)項(xiàng)目的人人氣熱潮潮。第二篇 項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位建議議21 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)類類型選擇擇建議項(xiàng)目地地塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)類型型建議考慮項(xiàng)目目良好的的臨路狀狀況以及及地處南南門外重重要地理理位置，同時(shí)考考慮西安安市特別別是西安安二環(huán)內(nèi)內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況：本本地塊未未來(lái)的開(kāi)開(kāi)

5、發(fā)不應(yīng)應(yīng)因?yàn)榈氐貕K小而而簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)化，應(yīng)通過(guò)過(guò)項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)體塔樓樓的造型型氣勢(shì)配配合項(xiàng)目目配套，提升項(xiàng)項(xiàng)目自身身形象及及商業(yè)部部分市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。2. 22 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)思思路：未來(lái)項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不僅僅僅是產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，而是是區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)、人氣的的競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)的的競(jìng)爭(zhēng)、國(guó)際接接軌的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、文文化的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、品品牌的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，如如何在如如此激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而而出呢？我們認(rèn)認(rèn)為目前前開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，不不僅僅需需要選擇擇良好的的地段、而是應(yīng)應(yīng)該充分分的發(fā)揮揮區(qū)域的的規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)，借借助“居住+商業(yè)+商務(wù)”的特質(zhì)質(zhì)來(lái)進(jìn)行行整體項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)不僅僅僅看重重于眼前前的回報(bào)報(bào)，應(yīng)該該從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的角度度進(jìn)行

6、項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃及開(kāi)開(kāi)發(fā)。2. 33 項(xiàng)目目規(guī)劃理理念本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)面面積不大大，但是是應(yīng)當(dāng)將將項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成一一個(gè)多功功能的綜綜合型房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，包包含幾個(gè)個(gè)不同功功能的區(qū)區(qū)域。如如何協(xié)調(diào)調(diào)好各功功能區(qū)域域之間的的關(guān)系，達(dá)到優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，是本本項(xiàng)目首首要需要要解決的的問(wèn)題，為此，本公司司將從項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊特點(diǎn)入入手，分分析研究究本項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃理理念。針對(duì)項(xiàng)目目地塊特特點(diǎn)，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)劃理理念應(yīng)遵遵循以下下幾點(diǎn)：充分利用用本項(xiàng)目目的地塊塊特點(diǎn)；充分發(fā)揮揮本項(xiàng)目目的規(guī)模模優(yōu)勢(shì)；樹(shù)立南門門外標(biāo)志志性建筑筑；充分發(fā)揮揮區(qū)域居居住+商商業(yè)+商商務(wù)的特特色。充分考慮慮周邊建建設(shè)節(jié)奏奏，周邊邊

7、市場(chǎng)因因素。2. 44 主要要功能建建議居住本項(xiàng)目最最基本也也是最重重要的功功能為居居住功能能，居住住功能的的直接體體驗(yàn)為戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、朝向向、面積積等因素素。根據(jù)據(jù)西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分析析，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅部分建建議如下下：2.4.1戶型型設(shè)計(jì)的的原則戶型設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)該從從使用功功能、采采光、通通風(fēng)、材材料等角角度去考考慮，營(yíng)營(yíng)造健康康的環(huán)境境和生活活。例如如：在設(shè)設(shè)計(jì)上考考慮最大大限度的的接收太太陽(yáng)光，確保戶戶戶最大大限度采采光、通通風(fēng)、透透氣；利利用天然然的太陽(yáng)陽(yáng)能節(jié)省省電能；衛(wèi)生間間具備通通風(fēng)換氣氣設(shè)施；廚房設(shè)設(shè)有煙氣氣集中排排放系統(tǒng)統(tǒng)；在材材料、部部件的使使用上提提倡使用用可重復(fù)復(fù)

8、、可循循環(huán)、可可再生的的材料和和無(wú)毒、無(wú)害、不污染染環(huán)境的的產(chǎn)品。戶型具體體設(shè)計(jì)從從以下幾幾個(gè)方面面來(lái)分析析：1、動(dòng)靜靜分區(qū)：使戶內(nèi)內(nèi)空間從從功能使使用的角角度分隔隔，客廳廳、餐廳廳等公共共活動(dòng)區(qū)區(qū)域同臥臥室、書書房等私私密性空空間嚴(yán)格格區(qū)分，使活動(dòng)動(dòng)與休息息互不干干擾。2、主次次分區(qū)：考慮家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)與活動(dòng)動(dòng)功能，將主臥臥、次臥臥、書房房與其它它次要空空間嚴(yán)格格分開(kāi)。3、干濕濕分區(qū)：廚房、衛(wèi)生間間與廳房房嚴(yán)格分分開(kāi)，從從衛(wèi)生角角度營(yíng)造造居住室室內(nèi)健康康環(huán)境。鑒于以上上戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則，建議議本案在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)貫貫徹以人人為本的的設(shè)計(jì)理理念，功功能區(qū)域域明顯、布局合合理、提提高得房房率，配配

9、以飄窗窗、低窗窗、拐角角窗、大大型景觀觀陽(yáng)臺(tái)等等開(kāi)放性性元素，整個(gè)房房型設(shè)計(jì)計(jì)注重人人性化的的需求，同時(shí)注注重用彈彈性分割割體現(xiàn)個(gè)個(gè)性，用用功能區(qū)區(qū)域突出出住宅性性格。2.4.2戶型型比例配配置結(jié)合西安安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體狀狀況，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤狀況況，居民民消費(fèi)水水平基本本項(xiàng)目具具體定位位。戶型型比例如如下：套 型3室2室2室比 例例30%50%20面 積積101-129971110050770商業(yè)本項(xiàng)目的的商業(yè)功功能區(qū)主主要集中中在裙房房部分，商業(yè)作作為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目乃乃至項(xiàng)目目周邊的的服務(wù)配配套設(shè)施施，建設(shè)設(shè)目的主主要滿足足區(qū)內(nèi)客客戶以及及未來(lái)的的周邊消消費(fèi)者消消費(fèi)需求求，同時(shí)時(shí)也可

10、以以通過(guò)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)種類類的塑造造為項(xiàng)目目贏取特特色。休閑會(huì)所所：提供供商務(wù)、娛樂(lè)等等服務(wù)。結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目檔次次進(jìn)行推推廣。如如設(shè)立體體育休閑閑項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)動(dòng)、休休閑、餐餐飲、商商務(wù)主題題建設(shè)等等。會(huì)所大堂堂示意圖圖會(huì)所大堂堂最能反反映項(xiàng)目目的品位位，不需需要太豪豪華，但但一定要要有風(fēng)格格和主題題。宴會(huì)廳示示意圖咖啡座示示意圖體育館路南安大廈項(xiàng)目前期分析及定位報(bào)告PAGE 第PAGE 12頁(yè)第三篇 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益預(yù)預(yù)計(jì)3.1 項(xiàng)目銷銷售額預(yù)預(yù)計(jì)目前同區(qū)區(qū)位市場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)價(jià)格：項(xiàng)目名稱稱銷售價(jià)格格進(jìn)度情況況西寶花園園37000元/一期基本本完工長(zhǎng)安國(guó)際際廣場(chǎng)公公寓120000元/準(zhǔn)現(xiàn)房世家

11、星苑苑38000元/已入住該區(qū)域同同類項(xiàng)目目銷售全全程均價(jià)價(jià)為38800元元/左左右。本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)建筑筑面積為為517740其中裙房房部分約約占255%左右右，住宅宅部分占占75%住宅部分分銷售面面積為：38880538800538000元/=1147445.990萬(wàn)元元裙房部分分銷售面面積約為為129935129335100000元元/=129935萬(wàn)萬(wàn)元預(yù)計(jì)項(xiàng)目目總銷售售額為22.7億億元3.2 預(yù)計(jì)總總建設(shè)成成本3.2.1 建建安費(fèi)（1500016000元/），按照116000元/計(jì)算應(yīng)應(yīng)為：16000元/517740=82278.40萬(wàn)萬(wàn)元3.2.2 土土地及各各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)總計(jì)（四證齊齊備）為為：60000萬(wàn)萬(wàn)元3.2.3 財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用：按照照30個(gè)個(gè)月計(jì)算算約為：5000萬(wàn)元3.2.4 稅稅金：2270000萬(wàn)元元5.55%=114855萬(wàn)元3.2.5 不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)：5500萬(wàn)萬(wàn)元3.2.6 廣廣告及銷銷售費(fèi)用用：2770000萬(wàn)元4%=10880萬(wàn)元元3.2.7 成成本費(fèi)用用合計(jì)：82788.400萬(wàn)元+60000萬(wàn)元元+14485萬(wàn)萬(wàn)元+5500萬(wàn)萬(wàn)元+5500萬(wàn)萬(wàn)元+110800萬(wàn)元=178843.40萬(wàn)萬(wàn)元3.33 收益益預(yù)算預(yù)計(jì)項(xiàng)目目總銷售售額：2270000萬(wàn)元元預(yù)計(jì)成本本費(fèi)用：17