開封萬麗江南水都項目建議書

1、萬麗江南水都項目建議書第 PAGE 21 頁 共 NUMPAGES 21 頁引 序序打造 “新開封封” 的 城市名名片之作作開封城市市的房地地產(chǎn)市場場正處于于一種機機遇與挑挑戰(zhàn)并存存的市場場環(huán)境中中，由于于本項目目的特殊殊性，決決定了本本項目必必須塑造造開封新新城市一一個“繼往開開來”的產(chǎn)品品，取得得市民的的廣泛肯肯定，才才會推動動整個開開封市的的城市化化發(fā)展進進程，為為此對產(chǎn)產(chǎn)品定位位也相應應提出了了更高的的要求，需要引引進一家家大型專專業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的成功運運作，因因此我們們認為本本項目存存在取得得名利雙雙收的重重要性，將應用用“臨空造造城”的大手手筆的氣氣魄，得得益于“鄭汴一一體

2、化”城市格格局的啟啟動，汴汴西新區(qū)區(qū)版塊的的建設，展現(xiàn)國國際化視視野的美美麗遠景景?？礈柿算赉晡餍聟^(qū)區(qū)的無限限潛力，我們提提出了“以國際化化視野，造城”的開發(fā)發(fā)理念，駛進了了開封這這座充滿滿活力的的熱土，興建總總用地規(guī)規(guī)模7000畝，總建筑筑面積超超過1000萬平平方米的的融城，采取分分期滾動動式開發(fā)發(fā)，結合合城市化化發(fā)展進進程，以以獨特的的開發(fā)理理念和思思路，建建造高尚尚住宅為為主，集集居住、商貿、休閑、文化、運動等等多功能能為一體體，將涌涌動著十十里連綿綿的繁華華氣象；現(xiàn)代建建筑、生生態(tài)水岸岸、中庭庭景觀、休閑廣廣場、高高檔會所所有序分分布其中中，信步步閑庭亦亦有不同同角度的的壯美風風景，

3、三三縱四橫橫的交通通網(wǎng)絡便便利出行行，超前前的眼光光，國際際化的規(guī)規(guī)劃理念念，科學學合理的的平面布布局，前前景不難難想象，建成之之后必將將取代老老城區(qū)，成為新新開封城城市最適適宜居住住的現(xiàn)代代新城 ，打造造中原城城市群首首屈一指指的超級級精品大大盤，與與市委、市政府府一起建建設開封封新城區(qū)區(qū)美麗活活力的明明天。豪德天下下融城標志志性的國國際康居居，建筑筑開封新新城區(qū)騰騰飛的未未來。為為了強化化城市品品牌、注注重社會會效益，本項目目的成功功開發(fā)將將成為開開封市政政府和開開封市民民造福的的形象工工程，為為開封新新城市建建設、城城市規(guī)劃劃作出重重要貢獻獻的項目目之一；也將扮扮演了一一個城市市運營商商

4、的角色色，成為為開封房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的風風向標。福建省著著名的名名牌開發(fā)發(fā)企業(yè)福福建萬勵勵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司屬下的的鄭州豪豪德天下下投資有有限公司司將發(fā)揮揮地產(chǎn)大大盤開發(fā)發(fā)的專業(yè)業(yè)化優(yōu)勢勢，精心心開發(fā)本本案，力力求將之之打造成成“新開封封”的“城市名名片”。項目概述述地理位置置 (詳詳見附件件一 “豪德天天下融城用地地位置圖圖”)本項目位位于開封封市汴西西新區(qū)的的居住生生活圈中中心，宗宗地西鄰鄰四號路路,東臨臨三號路路，北臨臨東京大大道,南南臨金耀耀路。汴汴西新區(qū)區(qū)是開封封新城市市發(fā)展的的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略，項項目基地地所處位位置將是是汴西新新區(qū)未來來的行政政，文化化，經(jīng)濟濟中心，也是開開封市實實

5、現(xiàn)“鄭汴一一體化”，連接接鄭州仍仍至輻射射河南省省的樞紐紐，地理理環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，八八方交通通便捷，發(fā)展?jié)摑摿Ψe蓄蓄待發(fā)。地塊現(xiàn)狀狀本項目總總用地面面積約7700畝畝，土地地使用性性質是商商住，使使用年限限是700年，控控制性規(guī)規(guī)劃設計計指標為為：容積積率2.66；建筑筑密度33%；地塊塊呈長方方形，緊緊鄰新政政府大樓樓北面，文教基基地南面面的規(guī)劃劃交通要要道，場場地平整整。未來周邊邊環(huán)境 項目位于于汴西新新區(qū)，該該區(qū)域是是以居住住、工業(yè)業(yè)、辦公公、綜合合服務為為主的新新建城區(qū)區(qū)，是城城市發(fā)展展的主要要空間，熱力、供電、電信、郵政、污水處處理廠等等單位都都在該區(qū)區(qū)域辦公公，因此此未來城城市基礎礎配

6、套設設施相對對于其它它區(qū)域更更加齊全全。區(qū)域市場場分析（一） 城市概概述開封是一一座中國國歷史文文化名城城，素有有“七朝朝都會”之稱，中國優(yōu)優(yōu)秀旅游游城市。開封文文物遺存存豐富、城市格格局悠久久、古城城風貌濃濃郁、北北方水城城獨特。開封是一一座充滿滿希望的的城市。作為國國家的老老工業(yè)基基地，擁擁有紡織織、食品品、專用用設備制制造、化化工、醫(yī)醫(yī)藥等支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。作為為平原農農區(qū)，小小麥、棉棉花、花花生等農農產(chǎn)品資資源豐富富。作為為歷史文文化名城城，木版版年畫、汴繡、書畫、盤鼓彰彰顯出豐豐厚的文文化底蘊蘊。作為為河南省省中原城城市群的的重要城城市，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，交通條條件便利利。開封是一一座全

7、面面開放的的城市。北宋時時期的開開封，就就是一座座開放度度很高的的國際性性大都會會。今天天開封已已與日本本國戶田田市、美美國威奇奇托市、韓國永永川市以以及國內內的烏魯魯木齊、連云港港、上海海市普陀陀區(qū)等結結為友好好城市，同荷蘭蘭亨格洛洛市、以以色列莫莫茨金市市、葡萄萄牙費拉拉市等城城市建立立了友好好關系。一年一一度的菊菊花花會會自19983年年以來已已連續(xù)成成功舉辦辦了233屆，已成為河河南省的的重要節(jié)節(jié)會和傳傳承友誼誼、擴大大交流的的平臺。在20004年年中國南南京世界界歷史文文化名城城博覽會會上，開開封市與與國內外外歷史文文化名城城共同簽簽署了世界歷歷史文化化名城文文化交流流與遺產(chǎn)產(chǎn)保護南

8、南京宣言言。開封的發(fā)發(fā)展定位位是：中中國歷史史文化名名城；中中原城市市群紡織織、食品品、專用用設備制制造和化化工、醫(yī)醫(yī)藥基地地，文化化、旅游游、教育育中心；中原最最適宜居居住的城城市。開封是一一座充滿滿商機的的城市。開封獨獨特的資資源稟賦賦、優(yōu)越越的發(fā)展展環(huán)境和和改革開開放200年來的的成功經(jīng)經(jīng)驗，為為這座歷歷史文化化名城的的更快發(fā)發(fā)展提供供了廣闊闊的空間間發(fā)展，政府努力力把開封封建成中中原城市市群中更更具魅力力的經(jīng)濟濟大市和和文化強強市。 11。歷史史悠久開封是國國務院首首批公布布的244座歷史史文化名名城和我我國八大大古都之之一。開開封地處處中原腹腹地、黃黃河之濱濱的開封封，是中中華民族族

9、的主要要發(fā)祥地地之一，迄今已已有27700多多年的歷歷史。戰(zhàn)戰(zhàn)國時期期的魏，五代時時期的后后梁、后后晉、后后漢、后后周，北北宋和金金均定都都于此，素有七朝都都會之之稱。尤尤其是北北宋時期期，人人口逾百百萬，貨貨物集南南北，是當時時全國的的政治、經(jīng)濟、文化中中心，也也是國際際性的大大都會，有著琪樹明明霞五鳳鳳樓，夷夷門自古古帝王州州、汴京富富麗天下下無的的美譽。這一時時期的開開封，涌涌現(xiàn)出了了清正廉廉明的包包公、滿滿門忠烈烈的楊家家將、民民族英雄雄岳飛、圖強變變法的王王安石等等一大批批具有重重要影響響的歷史史人物，對中國國歷史的的發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生了重重大影響響。2。區(qū)區(qū)位優(yōu)越越開封封市位于于河南省省東

10、部，是沿歐歐亞大陸陸橋內陸陸雙向對對外開放放中心城城市之一一，也是是中原城城市群中中的重要要城市?？偯娣e積64444平方方公里，轄尉氏氏、杞縣縣、通許許、蘭考考、開封封五縣和和鼓樓、龍亭、順河、金明、禹王臺臺五區(qū)?？側丝诳?833萬人，其中城城市人口口80萬萬人。是是一個一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)綜合發(fā)發(fā)展的省省轄市，也是黃黃淮海地地區(qū)和連連結隴海海蘭新經(jīng)經(jīng)濟帶的的重要商商品集散散地。開封封地處豫豫東平原原中心部部位，地地勢平坦坦。屬暖暖溫帶大大陸性季季風型氣氣候，四四季分明明，雨量量適中，光照充充足，年年平均氣氣溫144.244144.500度之間間，無霜霜期21132215天天，年降降雨量平平均6

11、770毫米米，林木木覆蓋率率高于全全國平均均水平。 3。經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達，資資源豐富富開封地處處中原腹腹地，氣氣候溫和和，土地地肥沃，農業(yè)開開發(fā)具有有得天獨獨厚的自自然條件件，是全全國和河河南省小小麥，玉玉米，花花生，西西瓜的重重要產(chǎn)區(qū)區(qū)，是國國家商品品糧，奶奶山羊，細山羊羊，淡水水魚的生生產(chǎn)基地地，其中中花生和和西瓜產(chǎn)產(chǎn)量居全全國之冠冠。工業(yè)基礎礎較好，門類相相對齊全全，已形形成了以以機械，食品，化工等等為骨干干的工業(yè)業(yè)體系，是全國國十五個個精細化化工城之之一。按省統(tǒng)計計局公布布的數(shù)據(jù)據(jù)，20005年年度開封封市GDDP總值值4077億元，同比220044年度增增長133.1，人均均GDPP

12、為83300余余元。開封市河河流眾多多，地下下水儲量量豐富，地下水水位比較較高，很很多地區(qū)區(qū)地面以以下幾米米就可出出水，打打井200米就能能引出飲飲用水，打井8800米米就可引引出500余度的的地熱水水，很多多小區(qū)住住戶可同同時使用用自來水水和地熱熱水。 4。交交通便捷捷開封地處處中原，交通便便利，連連接“歐歐亞大陸陸橋”的的隴海鐵鐵路和連連霍高速速橫貫東東西全境境，京九九、京廣廣鐵路左左右為鄰鄰，3110、2220、1066國道縱縱橫交匯匯，在建建的日南南高速公公路，阿阿深高速速公路在在境內南南北穿過過，將分分別于220055、20006年年建成通通車，使使開封成成為國內內少有的的高速公公路

13、密集集交織的的城市。開封黃黃河公路路大橋飛飛架南北北，修建建地方鐵鐵路1550公里里，五縣縣五區(qū)993個鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)通通柏油路路，到220077年實現(xiàn)現(xiàn)村村通通油路。新建的的鄭州國國際航空空港距離離開封僅僅50余余公里，規(guī)劃中中的機場場高速公公路擬開開工興建建。獨特特的交通通優(yōu)勢增增強了名名城吸引引力和輻輻射力。開開封已形形成干支支結合、四通八八達的公公路交通通新格局局，公路路密度高高于全國國、全省省平均水水平，并并以運輸輸半徑短短、綜合合運營成成本低成成為發(fā)展展現(xiàn)代物物流的理理想之地地。（二） 城市規(guī)規(guī)劃目標標20066年5月月31日日，開封封市新的的城市建建設總體體修編方方案出臺臺，對開開封目

14、前前執(zhí)行的的開封封市城市市總體規(guī)規(guī)劃（11995520010）進行行了部分分調整：根據(jù)修編編方案，開封市市的規(guī)劃劃范圍為為：北至至連霍高高速公路路，南至至3100國道，西至中中牟邊界界，東至至大（慶慶）廣（州）高高速公路路。城市市空間結結構為：東西向向簇狀組組團式結結構形態(tài)態(tài)。其發(fā)發(fā)展模式式近期是是東西拓拓展、多多向承接接，遠期期以生活活軸、服服務軸、產(chǎn)業(yè)軸軸為聯(lián)接接，東西西聯(lián)動，南北疏疏導。規(guī)規(guī)劃形成成中心組組團、汴汴西新區(qū)區(qū)、開封封東區(qū)33個相對對獨立的的組團片片區(qū)。開開封市城城區(qū)面積積將擴大大至1995平方方公里，可容納納人口2200萬萬。護城大堤堤以內部部分為中中心集團團，重點點突出旅

15、旅游休閑閑、商業(yè)業(yè)服務、文化教教育功能能，提升升城市品品位：主主題是體體現(xiàn)國家家歷史文文化名城城和宋都都古城的的特色，文化中中興，與與鄭州錯錯位發(fā)展展、功能能互補。護城大大堤以西西至中牟牟邊界為為汴西新新區(qū)，是是以居住住、工業(yè)業(yè)、辦公公、綜合合服務為為主的新新城區(qū)，是城市市發(fā)展的的主要空空間，重重點是創(chuàng)創(chuàng)新開封封，主題題是鄭汴汴一體化化，策略略是不同同領域的的錯位對對接。通通過對開開封縣城城和邊村村組團、汪屯化化工區(qū)33部分的的整合，形成開開封東部部片區(qū)，以重工工業(yè)、物物流、居居住、服服務為主主，是鄭鄭汴洛工工業(yè)走廊廊的東端端，起到到承接轉轉移、分分流企業(yè)業(yè)的重要要作用。規(guī)劃中的的汴西新新區(qū)過

16、去去稱杏花花營組團團，隸屬屬于開封封縣，如如今已劃劃歸開封封市金明明區(qū)，是是開封市市的新城城區(qū)，也也是未來來“鄭汴一一體化”中的核核心區(qū)域域，它包包括行政政區(qū)、無無污染工工業(yè)園區(qū)區(qū)和商住住區(qū)三大大塊，建建成后，開封市市新的政政府辦公公地將遷遷到這里里。開封市政政府明確確提出要要推進鄭鄭汴一體體化發(fā)展展，加快快城鎮(zhèn)化化進程，其核心心是提高高城市化化率?，F(xiàn)現(xiàn)在開封封市建成成區(qū)面積積約722平安公公里，人人口855萬。按按開封市市城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，到220155年，開開封市建建成區(qū)面面積要達達到1220平方方公里，人口1150萬萬。為了促進進鄭汴一一體化，開封與與鄭州之之間將逐逐步開通通9條交交通線

17、路路，包括括：連霍高高速鄭州州至開封封段，將將來要拓拓寬改造造新開通通的鄭開開大道老鄭汴汴公路，將要進進行升級級改造鄭州航航海路向向東延伸伸，從中中牟至開開封開封至至新鄭機機場的高高速公路路，20007年年初動工工修建從鄭州州北環(huán)到到開封的的東京大大道，正正在規(guī)劃劃中鄭州至至開封之之間的城城市輕軌軌，正在在規(guī)劃中中隴海鐵鐵路鄭州到到徐州的的客運專專線（三）城城區(qū)房地地產(chǎn)市場場調研及及分析城區(qū)房地地產(chǎn)市場場整體分分析開封市于于19998年取取消福利利分房，近年來來開封市市每年土土地投放放量增長長幅度約約在8%100%，按按照開封封市建委委整理的的數(shù)據(jù)，到20005年年底，共共有在售售樓盤330多

18、個個，20005年年全年開開封市房房地產(chǎn)開開發(fā)共完完成投資資約8.6億元元人民幣幣，比220044年提高高了7.5%，20006年到到10月月底，全全市商品品房完成成投資77.5億億元，比比20005年同同期增長長約133.8%，到年年底完成成10億億元。20066年以來來，隨著著鄭汴一一體化戰(zhàn)戰(zhàn)略實施施，尤其其是鄭開開大道的的開通，開封房房地產(chǎn)市市場有了了很大提提升，到到目前，開封市市商品房房銷售均均價已達達到20000元元/平方方米，部部分高檔檔樓盤多多層住宅宅銷售均均價已達達到26600元元，而且且銷售情情況很好好。開封市房房地產(chǎn)開開發(fā)情況況統(tǒng)計表表（截至至20006年110月底底）指標

19、名稱稱年初至十十月底累累計完成成數(shù) 額同比增減減幅度一、商品品房建筑筑面積新開工面面積37.66萬平方方米13.11%住宅新開開工面積積31.88萬平方方米11.99%施工面積積127萬萬平方米米16.22%住宅施工工面積100萬萬平方米米18.99%竣工面積積29.11萬平方方米-5.33%住宅竣工工面積27.22萬平方方米-5.88%二、商品品房銷售售面積49.11萬平方方米3.2%住宅銷售售面積43.66萬平方方米4.5%三、商品品房銷售售額6.8億億元7.2%住宅銷售售額4.7億億元3.9%四、商品品房銷售售均價19500元/平平方米11.33%住宅銷售售均價16200元/平平方米12

20、.77%五、商品品房投資資完成額額7.5億億元13.88%住宅投資資完成額額5.9億億元12.22%開封市房房地產(chǎn)市市場主要要特征外商瞄準準市場。外地開開發(fā)商看看好開封封，各地地投資蜂蜂擁而至至案的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)共有1163家家，有項項目運作作的企業(yè)業(yè)有500多家，其中330是是外來企企業(yè)。外來投資資的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)主要有有：開元元旅業(yè)集集團下屬屬的河南南開元房房地產(chǎn)公公司、鄭鄭州未來來房地產(chǎn)產(chǎn)公司，以及龍龍成、興興合、榮榮勛、一一建置業(yè)業(yè)等來自自鄭州的的小型房房地產(chǎn)企企業(yè)。商品房市市場需求求較大。開封人大大多居住住在過去去老單位位分配的的住房或或者自建建房里，居住花花園小區(qū)區(qū)和商品品住

21、房不不多，隨隨著舊城城拆遷改改造，以以及開封封同邊各各縣打工工省不斷斷涌入開開封，開開封市對對新建住住宅將有有很大需需求。從調研情情況來看看，開封封市區(qū)各各在售樓樓盤的銷銷售情況況普高較較好，基基本沒有有爛尾樓樓或嚴重重滯銷樓樓盤。截截至20006年年10月月底，開開封市商商品房新新開工面面積為337.66萬平方方米，而而同期商商品房銷銷售面積積達499.1萬萬平方米米，顯示示出較好好的需求求關系。（3） 市場前前景良好好。鄭汴一體體化和中中原城市市群規(guī)劃劃的實施施，尤其其是鄭開開大道的的開通，給開封封房地產(chǎn)產(chǎn)帶來了了新的發(fā)發(fā)展機遇遇。開封市舊舊城區(qū)面面積位居居全省首首位，舊舊城改造造規(guī)模較較

22、大。隨隨著城市框框架的不不斷拉大大，城市市人口的的不斷增增加，房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展步伐伐也將隨隨之加快快。近年來，開封市市政府加加大了城城市基礎礎設施的的投入和和建設力力度，先先后實施施了西區(qū)區(qū)污水處處理廠工工程，包包公湖景景區(qū)、龍龍亭湖景景區(qū)基礎礎設施建建設工程程，解放放大道、魏都路路等主要要交通干干道拓寬寬改造工工程，全全市新建建道路221.77公里，使道路路總長度度達到了了2800.7公公里。此此外在城城市供水水、城市市燃氣、園林綠綠化等方方面，開開封市都都進行了了大手筆筆的投入入，為開開封房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展打下了了良好基基礎。大批有實實力的房房地產(chǎn)開開發(fā)商進進駐開封封，在開開發(fā)先

23、進進理念、商品質質住房的的現(xiàn)時，也帶來來了多樣樣的營銷銷手段，起到了了調動投投資熱情情，激活活開封商商品房消消費的作作用。隨著近年年來開封封市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程程不斷加加快，大大量的拆拆遷戶成成為市場場上的購購房主力力軍。而而開封的的商品房房空置程程度非常常低，現(xiàn)現(xiàn)有可售售商品房房存量不不大，與與居民對對房屋的的需求比比呈出供供不應求求的局面面。3、 項項目所在在區(qū)域市市場分析析 隨著著“鄭汴一一體化”進程，汴西新新區(qū)已成成了開封封新城市市商品房房建設、消費最最繁榮的的區(qū)域，老百姓姓普遍把把汴西新新區(qū)作為為購房、居住、投資的的首選區(qū)區(qū)域。 從220055年至今今，開封封汴西新新區(qū)商品品房的均均價每平

24、平方米上上漲了千千元左右右，帶得得老城區(qū)區(qū)的房子子也漲了了三四百百元。過過去開發(fā)發(fā)商大多多是開發(fā)發(fā)六七層層的多層層樓盤，現(xiàn)在汴汴西新區(qū)區(qū)的樓盤盤規(guī)劃則則多傾向向于小高高層、高高層和別別墅。 不僅來來自鄭州州的投資資商，甚甚至福建建、浙江江、上海海等地的的投資商商也開始始關注開開封，來來自浙江江的開元元旅業(yè)集集團投資資16億億元，在在開封西西區(qū)中心心地帶圈圈地14400畝畝，開發(fā)發(fā)水景公公園、五五星級大大酒店和和高檔別別墅住宅宅項目等等。開封市區(qū)區(qū)在主要要在售和和即將銷銷售的樓樓盤開發(fā)發(fā)類型（截至220066年122月9日日） 項 目目產(chǎn) 品 類 型型銷 售 進 度度汴西新區(qū)區(qū)開元金池池明郡獨棟

25、別墅墅、聯(lián)排排別墅、雙拼別墅墅、疊加加別墅、高檔多層層、商鋪鋪20077年1月月公開價價格龍成香榭榭里花園園中檔多層層、商鋪鋪在售文盛浪漫漫之都普通多層層、小高高層、商商鋪在售榮勛歐陸陸經(jīng)典小高層、商鋪20077年春節(jié)節(jié)后公開開價格東京銀座座產(chǎn)權式酒酒店、小小高層公公寓、小小高層小小戶型住住宅正在進行行客戶登登記，價價格、戶戶型未確確定、未未開始銷銷售金明?；ɑ▓@21層獨獨立高層層住宅、商鋪預定20007年年5月開開始銷售售老城中心心龍亭新都都區(qū)商業(yè)銷售、招招商同時時進行凱撒財富富廣場商業(yè)在售鼓樓新天天地商業(yè)在售北區(qū)九鼎頌園園商檔多層層住宅20077年1月月公開價價格宋園雅庭庭一期全部部獨棟別

26、別墅在售南區(qū)鳳凰城經(jīng)濟適用用房多層層住宅尾盤銷售售佳境天城城普通多層層住宅、商鋪一期已接接近尾盤盤，二期期尚未開開始銷售售錦繡皇城城普通多層層住宅、商鋪20066年122月底公公開價格格汴西新區(qū)區(qū)正在開開發(fā)的住住宅和商商業(yè)項目目主要有有：開元元金池明明郡、榮榮勛歐陸陸經(jīng)典、龍成香香榭里花花園、浪浪漫之都都商業(yè)街街、永和和麗景花花園、龍龍成香榭榭里商業(yè)業(yè)街、榮榮勛花園園商業(yè)街街。已經(jīng)經(jīng)立項，即將開開發(fā)的住住宅和商商業(yè)項目目主要有有：金明明?；▓@園、東京京銀座、金明池池商業(yè)廣廣場等。已經(jīng)建建成入住住的住宅和商商業(yè)項目目主要有有：榮勛勛花園、集英小小區(qū)、文文盛浪漫漫之都等等。項目定位位項目SWWOT

27、分分析11 優(yōu)勢勢區(qū)位優(yōu)勢勢。本案案地處開開封城區(qū)區(qū)的西大大門戶，是開封封未來城城市中心心，位處處汴西新新區(qū)中的的中央生生活圈中中心區(qū)域域（CLLD）。地段優(yōu)越越，交通通便捷。本案緊緊鄰新區(qū)區(qū)規(guī)劃中中交通要要道，與與新區(qū)行行政大院院，文教教基地毗毗鄰，南南臨金耀耀路，北北臨東京京大道,環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，交交通便利利。規(guī)模優(yōu)勢勢。區(qū)域域未來良良好的成成長性生生活環(huán)境境，超大大7000畝規(guī)劃劃生活社社區(qū)，整整體性規(guī)規(guī)劃適應應城市運運營戰(zhàn)略略，功能能性配套套齊全。品牌效應應。我司司以豐富富建設經(jīng)經(jīng)驗，創(chuàng)創(chuàng)新開發(fā)發(fā)理念，先進管管理模式式，獨特特的品牌牌資源，開發(fā)適適合當?shù)氐叵M需需求的高高尚社區(qū)區(qū)。12 劣

28、勢勢市政設施施尚無到到位。該該區(qū)域屬屬于新開開發(fā)區(qū)，人氣不不足，規(guī)規(guī)劃生活活交通要要道，水水電等市市政基礎礎設施尚尚無到位位。認同度不不高。新新區(qū)內人人氣不足足，成熟熟環(huán)境尚尚未形成成，外商商品牌進進駐投資資，市場場消費認認同度不不高。 13 機遇遇市政重視視。汴西西新區(qū)建建設作為為市政府府近年來來著力樹樹立的形形象工程程，為民民辦實事事重點項項目，新新區(qū)內設設有規(guī)劃劃新的行行政，文文化，科科技中心心，政府府將大力力發(fā)展新新區(qū)城市市化進程程。戰(zhàn)略實施施。隨著著鄭汴一一體化戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展，開封封新城市市建設，帶動新新經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展與商機機，提高高市民經(jīng)經(jīng)濟收入入，有利利于房產(chǎn)產(chǎn)消費水水準。城市改

29、造造。新城城市建設設剛起步步，舊城城改造面面積大，任務重重，大量量拆遷戶戶將成為為住宅市市場主力力的消費費群體。14 威脅脅政策調控控?！皣藯l條，國六六條，金金融緊縮縮，廉租租房”等國家家規(guī)范控控制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)政策的的出臺，打壓投投資房地地產(chǎn)市場場，消極極市場上上的房產(chǎn)產(chǎn)投資消消費。隨著“汴汴西新區(qū)區(qū)”的城市市建設，近年來來開封房房地產(chǎn)一一級市場場供應量量較大，市場競競爭十分分激烈。本案位于于新區(qū)，需依靠靠市政配配套設施施及時投投入開發(fā)發(fā)，增強強消費者者對新區(qū)區(qū)的認同同度，以以便更好好把握市市場方向向，成為為項目成成敗的關關鍵。項目總體體定位策策略2.1 定位位原則： 宏宏觀：配配合“鄭汴

30、一一體化”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，把把握開封封汴西新新區(qū)組團團開發(fā)啟啟動的時時代契機機，富有有前瞻性性與權威威性。 中中觀：結結合汴西西新開發(fā)發(fā)區(qū)組團團規(guī)劃需需要，以以及產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)展展和商務務設施聚聚集完善善的需要要，強化化其獨特特性。 微微觀：從從城市發(fā)發(fā)展的角角度，全全方位綜綜合考慮慮居住、商務、休閑、環(huán)境建建設等多多元化需需要。2.2 戰(zhàn)略略定位、定位位依據(jù)：隨著“鄭汴一一體化”戰(zhàn)略的的實施，鄭州大大城市發(fā)發(fā)展與開開封新城城區(qū)建設設戰(zhàn)略遙遙相呼應應，正在在快速形形成中原原大都會會，開封封汴西新新區(qū)作為為城市西西擴的第第一站，應重新新進行自自我定位位，汴西西新區(qū)呼呼之欲出出；我司司也將成成為開封封汴西

31、新新區(qū)新造造城運動動的先鋒鋒力量。 、戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標：為城市創(chuàng)創(chuàng)造價值值：全面面提高城城市品位位和城市市化進程程、經(jīng)營營城市。為企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造價值值：全面面提升品品牌，成成為開封封重要房房地產(chǎn)品品牌為顧客創(chuàng)創(chuàng)造價值值：投資資者得到到理想的的投資收收益，老老百姓得得到生活活方式的的革命。 、定位位提出汴西生態(tài)態(tài)水景第第一城 城城市復興興運動2.3 功能能定位A 、定定位目標標 代表表21世世紀汴西西新區(qū)城城市起飛飛的標志志 汴西西新區(qū)的的門戶，開封城城市客廳廳，新城城市名片片 生態(tài)態(tài)健康生生活社區(qū)區(qū)，新政政府行政政大院后后花園B、定位位提出 構構造水景景花園城城市 打造造汴西生生態(tài)第一一居住區(qū)區(qū)2.4

32、 形形象定位位行銷戰(zhàn)爭爭的核心心：不是是一場“產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)”，而是是一場認認知戰(zhàn)。營銷大師師認為：“好產(chǎn)品品不一定定賣得好好，而賣賣得好一一定是好好產(chǎn)品”。區(qū)別在于于是我們們認為，還是得得到社會會消費大大眾的認認同，因為所謂謂好與壞壞的標準準并非出出自我們們的主觀觀認為，而需要受受到市場場殘酷競競爭的檢檢驗，受到社會會消費大大眾的認認知結果果及其收收入水平平的制約約，故：行銷銷者的任任務不僅僅僅是如如何創(chuàng)造造好產(chǎn)品品。首先要思思考是如如何讓消消費大眾眾認為它它是“他們所所能夠消消費得起起的、最最理想的的產(chǎn)品”。因此“任任何項目目的營銷銷推廣都都應以“市場有有效需求求（具備備購買能能力的需需求）”為

33、基礎礎、以“有效的的市場認認知戰(zhàn)的的開展”為核心心原則，創(chuàng)造在在市場眾眾多產(chǎn)品品的營銷銷競爭中中，占上上風的“創(chuàng)新化化、唯美美化、游游戲化、人性化化的產(chǎn)品品”，并創(chuàng)創(chuàng)造超越越價格的的價值，讓消費費者因感感動而購購買。引用行銷銷戰(zhàn)爭的的核心觀觀點，我我們將認認真審視視市場，全力塑塑造開封封新城市市品牌的的唯一性性、權威威性和排排他性。項目概念念性規(guī)劃劃建議3.1 總體體規(guī)劃以汴梁地地域文化化特色為為設計原原點，發(fā)發(fā)酵創(chuàng)新新出現(xiàn)代代都市生生活的特特色產(chǎn)品品，即它它不是單單一追襲襲傳統(tǒng)地地域文化化的“形”，而是是求其“神”，求其其實在的的而又現(xiàn)現(xiàn)代的居居家感受受，延續(xù)續(xù)開封舊舊都會情情愫，讓讓居住其

34、其中的人人同時感感受到居居家的祥祥和及生生活的現(xiàn)現(xiàn)代與舒舒適。以明快、現(xiàn)代、亮麗的的建筑語語言為主主體，融融入“七朝古古都”文化特特色的建建筑語言言及文化化符號；引領211世紀住住宅潮流流，并將將汴梁居居住文化化特色與與現(xiàn)代都都市化形形象有機機融合；以功能為為本，形形式的節(jié)節(jié)奏、韻韻律、比比例、尺尺度與協(xié)協(xié)調跟著著功能走走，在成成本控制制下，去去創(chuàng)新建建筑形式式美；與城市規(guī)規(guī)劃相協(xié)協(xié)調，合合理充分分兌現(xiàn)其其環(huán)境資資源價值值（區(qū)位位資源、商貿資資源、旅旅游資源源、歷史史資源、文化資資源）為特定目目標客戶戶群“量身定定做”，并讓讓居者實實實在在在感悟到到現(xiàn)代新新生活方方式的精精髓所在在。3.2 規(guī)

35、規(guī)劃理念念及原則則A 規(guī)規(guī)劃理念念： 配合合城市發(fā)發(fā)展，塑塑造形象象使之成成為開封封西翼標標桿式住住宅新城城； 提升升區(qū)域城城市功能能，成為為汴西新新區(qū)的生生態(tài)復合合型綜合合居住區(qū)區(qū)；B 規(guī)劃原原則： 尊重重現(xiàn)狀地地形條件件和自然然特征 強調調政府和和城市總總規(guī)劃建建設對該該片區(qū)的的生態(tài)要要求 確保保規(guī)劃方方案的前前瞻性和和可操作作性 營造造良好的的城市空空間 創(chuàng)造造高品質質的人居居環(huán)境3.3 規(guī)劃劃目標完善的土土地使用用系統(tǒng)，確保可可持續(xù)的的自然環(huán)環(huán)境，實實現(xiàn)復合合型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)，提供方方便有效效的公共共運輸系系統(tǒng)，在在整個新新發(fā)展過過程中保保持高級級的環(huán)保保標準，通過合合理利用用土地，為地域

36、域發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造附加加價值。項目核心心價值1 。項項目核心心定位戰(zhàn)戰(zhàn)略： 動態(tài)完完善：開開封新城城市發(fā)展展是一個個動態(tài)發(fā)發(fā)展和逐逐步完善善的過程程 高價值值引爆：心有多多大，世世界就有有多大，思想運運動，高高價值引引爆 造城運運動：汴汴梁新區(qū)區(qū)的最經(jīng)經(jīng)典房地地產(chǎn)項目目之一，汴西新新區(qū)置業(yè)業(yè)的首選選區(qū)段2 。項項目運營營重點“五五個一工工程”謀取一個個視覺焦焦點：強強有力的的引爆能能引起全全球的關關注；打造一條條景觀大大道：成成為展示示開封新新城市魅魅力的舞舞臺；樹立一項項示范典典型：一一個成功功的實踐踐勝過一一千打綱綱領；完善一片片區(qū)域發(fā)發(fā)展：積積聚人氣氣，以酵酵母激活活并帶動動區(qū)域發(fā)發(fā)展；啟動一

37、面面文化旗旗幟：成成為展示示汴梁新新城市文文化內涵涵的名片片；項目經(jīng)濟濟效益分分析 51 項目總總體規(guī)劃劃主要經(jīng)經(jīng)濟技術術指標 規(guī)劃總總用地面面積：7716畝； 土土地使用用性質是是商住，使用年年限是770年；控制性規(guī)規(guī)劃設計計指標為為：容積積率2.66；建筑筑密度33%；商業(yè)業(yè)面積控控制在110%;規(guī)劃指指標的依依據(jù)：考考慮到社社區(qū)擬規(guī)規(guī)劃諸如如聯(lián)排、疊拼、低密度度洋房、多層、小高層層、高層層的復合合組團，在沿海海大中城城市已成成趨勢，需要容容積率在在2.553之之間，擬擬建議容容積率為為2.66。同時，配配合打造造新加坡坡風情大大型商業(yè)業(yè)步行街街，帶給給業(yè)主居居家生活活新概念念，建議議商業(yè)

38、面面積控制制在100%。水系太少少，建議議增加水水系。52 項目目社會分分析（可可從社會會效益、經(jīng)濟效效益、環(huán)環(huán)境效益益三方面面分析）總的說來來，該項項目的建建設對社社會各個個領域的的發(fā)展都都有拉動動作用。對社會會的發(fā)展展是有積積極的作作用。項目建設設對社會會的影響響及相關關措施社會因素素影響范圍圍程度可能出現(xiàn)現(xiàn)的后果果措施建議議對居民收收入的影影響項目市場場價格與與工薪階階層居民民收入平平衡，但但對低收收入居民民影響較較大無嚴重后后果較為為適應可以采用用分期付付款等多多種付款款方式對居民生生活水平平與生活活質量的的影響影響到社社區(qū)的居居住人員員。提高人們們的住房房質量，提高了了社區(qū)人人民的生

39、生活水平平對居民就就業(yè)的影影響對開封的的下崗職職工、設設計院、施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位物業(yè)管管理公司司等產(chǎn)生生積極的的影響提高居民民就業(yè)率率吸納無業(yè)業(yè)居民就就業(yè)對不同利利益群體體的影響響項目投資資經(jīng)營方方、項目目出售對對象、管管理方、政府部部門范圍圍較小項目投資資經(jīng)營方方獲得較較大利潤潤，提高高了居民民的生活活質量。定價要兼兼顧各方方，按政政策承建建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的的影響文化、教教育、衛(wèi)衛(wèi)生方面面范圍廣廣增添文化化氣氛、促進教教育事業(yè)業(yè)、形成成健康衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境境持續(xù)發(fā)展展對地區(qū)基基礎設施施、社會會服務質質量和城城市化進進程的影影響基礎設施施、社會會服務質質量等各各方面范范圍廣促進地

40、區(qū)區(qū)基礎設設施建設設，提高高服務質質量，加加快城市市化進程程持續(xù)發(fā)展展對少數(shù)民民族風俗俗習慣和和宗教影影響無無無53 項項目風險險分析A、市場場風險分分析從開封市市目前住住宅市場場來看，出現(xiàn)了了住房結結構供過過于求的的態(tài)勢，市市場有效效需求不不足。做好方案案規(guī)劃，項目市市場定位位是建立立在住宅宅社區(qū)合合理的規(guī)規(guī)劃基礎礎上，包包括社區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃、配配套環(huán)境境規(guī)劃、戶型規(guī)規(guī)劃等。應杜絕絕規(guī)劃設設計單調調、缺乏乏完善的的配套功功能的方方案規(guī)劃劃，從方方案的規(guī)規(guī)劃上和和戶型的的設計上上贏得消消費者，減小項項目的市市場風險險。B、經(jīng)營營管理風風險分析析本項目主主要應加加強市場場營銷工工作，做做好商品品

41、房的銷銷售，加加大促銷銷力度，多渠道道、多種種方式推推廣促銷銷，盡快快銷售，才能最最大限度度的減少少項目的的市場銷銷售風險險。在項目實實施中還還應優(yōu)化化設計，采取切切實可行行的工程程技術措措施和施施工方案案，在施施工管理理中，控控制各項項開發(fā)建建設成本本費用，降低投投資成本本。因此此，降低低工程造造價，控控制投資資成本，也是降降低本項項目風險險因素之之一。做好物業(yè)業(yè)管理和和售后服服務工作作。C、金融融財務風風險分析析本項目資資金分為為三塊：一部分分銀行貸貸款、一一部分自自有資金金、一部部分預售售房款。但從自自有資金金使用成成本和開開發(fā)資金金回收考考慮，減減少占用用資金回回收風險險，應采采用多種種付款方