房地產估價報告

1、房地產估價報告評估項目名稱：武漢市名都花園11-1-302室價格評估報告委托方:XXX公司評估方：兩人資產評估小組評估人員：董古華、陳旭峰評估作業(yè)日期：2016/06/13-2016/06/30評估時點：2016/06/14評估報告編號：XX估字（2011）123001號目錄一、致委托方函3二、估價師聲明4三、估價的假設和限制條件5四、估價結果報告6五、估價技術報告9六、附件10一、致委托方函XXX公司：受貴方委托，我所組織估價人員，于2011年12月2日至2011年12月16日，根據(jù)委托目的，遵循國家標準房地產估價規(guī)范，經現(xiàn)場勘驗和社會調查，采用市場比較法對所在雄楚大道一側的名都花園11-1

2、-302室市場現(xiàn)值進行了評估。經評估，估價對象建筑面積1343平方米。在估價時點2011年12月16日的市場價評估總值為100.7235萬元，人民幣大寫：壹佰萬柒仟貳佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面積7499.5825元?，F(xiàn)將評估情況及結果報告給你們。五人資產評估小組法定代表人：XXX2011年12月16日二、估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和

3、國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘。沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助。在估價過程中也未受到任何干擾。參加估價的注冊房地產估價師：XXX2011/12/16三、估價的假設和限制條件1、本次估價以估價對象為合法房地產，即已依法取得房屋所有權和土地使用權，且未設定他項權利為假設前提。2、估價對象所占土地使用權類別為劃撥，估價中是以出讓方式獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設前提。3、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉讓后用途不確定，但受當?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真

4、實有效的為假設前提。5、本次估價結果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設前提。6、估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內交易時，由轉讓雙方依據(jù)本結果協(xié)商確定。7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經本所許可，本報告不得公開發(fā)表。四、房地產估價結果報告（一）委托方名稱：XXX公司法定代表人：XXX地址：洪山區(qū)雄楚大街450號聯(lián)系電話：XXXXXXXX（二）估價方單位名稱：五人資產評估小組法人代表：XXX地址：雄楚大道634號聯(lián)系電話:XXXXXXX資格等級：XX級估價機構證書編號：X房地自估（2011）第XXX號

5、（三）估價對象1、房地產概況本次估價對象為武漢市洪山區(qū)雄楚大道450號名都花園公寓11幢1單元302室房地產，房屋建筑面積為134.3平方米，商品房用途為公寓（在租）。洪山區(qū)雄楚大道450號名都花園公寓11幢為高層公寓樓，建成于2003年，鋼混結構，總層數(shù)18層。估價對象位于2層，兩室兩廳一廚格局，朝向南。臥室朝北，南北通透。裝修檔次為精裝修。房屋為九成新房。房屋使用狀況為在租，租金為2800元/月。2、房地產狀況和權力根據(jù)武漢市人民政府土地管理文件X府土征（2003）XXX號，XX房地產項目由XX公司取得。3、估價對象狀況至估價時點止，估價對象已全部完成搬遷。4、環(huán)境狀況此房產位于雄楚大道名

6、都花園450號對面有省民政廳，康家建材，斜對面有雄楚大道上的歐亞達家俱市場有通往武漢三鎮(zhèn)的公交汽車。名都花園以占地1000畝，總建筑面積760000平方米的豪邁領地、6000畝南湖水域、800米湖岸風景線，成為江城超大型水岸生活社區(qū)典范。社區(qū)以“步移景換”園林風格，依水系自然景觀圍合布局成八大組團，分四期開發(fā)。2000米名都河蜿蜒貫穿，充滿異域風情的簡約建筑，與社區(qū)自然景觀相濟相容。深入大學城腹地，與武漢大學等數(shù)十余所知名學府毗鄰，武漢市外國語學校江南分校也落戶小區(qū)，書香環(huán)繞。小區(qū)內利用地勢勾畫不同風景，大面積人工湖泊打造別樣風景，簡潔優(yōu)雅。香水年華，正居南湖城市中央風景區(qū)，用陽光、和風、碧河

7、、綠樹、新鮮空氣等最自然的元素，融合淳厚的人文氣息，搭配大氣簡潔的建筑元素組合出令所有武漢人翹首期待的生態(tài)人文之居。（四）估價目的委托方擬將估價對象進行市場轉讓，委托評估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價格參考依據(jù)。（五）估價基準日二O一一年十二月三十日（六）價值定義本次評估采用公開市場價格標準，評估結果中的房地產價格是指估價對象在符合估價假設及限制前提下，于估價時點2011年12月30日的公開市場價格。七）估價依據(jù)1、國家標準房地產估價規(guī)范；2、房地產估價委托書；3、房地產估價合同書；4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產價格信息；5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘驗調查取得的全部資料

8、。6、中華人民共和國城市房地產管理法；7、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001；八）估價原則1、合法原則2、替代原則3、最高最佳使用原則；4、估價時點原則；5、客觀、公正、公平原則。九）估價方法（根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產交易市場情況，確定采用市場比較進行本次估價。）1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結果進行加權平均，求得最終評估值。2、市場法的技術思路是：搜集多個市場上類似房地產交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進行修正后測算出比準價格，求

9、取估價對象的評估值。（十）估價結果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結合估價經驗對估價對象進行分析、測算，確定武漢市名都花園（建筑面積134.3平方米），在估價時點2011年12月30日綜合評估出估價對象的市場價值。結論如下：房地產總價值為人民幣100.7235萬元（大寫：壹佰萬柒仟貳佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面積7499.5825元。）（十一）估價人員參加估價人員：王曉紅張肖凡李念何苗趙李項目評估負責人：XXX領導審簽：XXXX（十二）估價作業(yè)日期2011年12月2日至2011年12月30日（十三）估價報告應用的有效期本估價報告有效期為一年，即自2011年12

10、月30日至2012年12月30日止。在有效期內如房地產價格發(fā)生較大變動，該結果應隨之調整。五、房地產估價技術報告（一）個別因素分析1、房地產概況本次估價對象為武漢市洪山區(qū)雄楚大道450號名都花園公寓11幢1單元302室房地產，房屋建筑面積為134.3平方米，商品房用途為公寓（在租）。洪山區(qū)雄楚大道450號名都花園公寓11幢為高層公寓樓，建成于2003年，鋼混結構，總層數(shù)18層。估價對象位于2層，兩室兩廳一廚格局，朝向南。臥室朝北，南北通透。裝修檔次為精裝修。房屋為九成新房。房屋使用狀況為在租，租金為2800元/月。（二）區(qū)域因素分析此房產位于雄楚大道名都花園450號對面有省民政廳，康家建材，斜

11、對面有雄楚大道上的歐亞達家俱市場有通往武漢三鎮(zhèn)的公交汽車。名都花園以占地1000畝，總建筑面積760000平方米的豪邁領地、6000畝南湖水域、800米湖岸風景線，成為江城超大型水岸生活社區(qū)典范。社區(qū)以“步移景換”園林風格，依水系自然景觀圍合布局成八大組團，分四期開發(fā)。2000米名都河蜿蜒貫穿，充滿異域風情的簡約建筑，與社區(qū)自然景觀相濟相容。深入大學城腹地，與武漢大學等數(shù)十余所知名學府毗鄰，武漢市外國語學校江南分校也落戶小區(qū)，書香環(huán)繞。小區(qū)內利用地勢勾畫不同風景，大面積人工湖泊打造別樣風景，簡潔優(yōu)雅。香水年華，正居南湖城市中央風景區(qū)，用陽光、和風、碧河、綠樹、新鮮空氣等最自然的元素，融合淳厚的

12、人文氣息，搭配大氣簡潔的建筑元素組合出令所有武漢人翹首期待的生態(tài)人文之居。（三）市場背景分析2007年第三季度，武漢市的商務樓市場開始呈現(xiàn)活躍，總投資達到XX億元，新開工面積XXX萬平方米，租金保持平穩(wěn)，空置率逐漸下降，當前有效需求穩(wěn)步上升。2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產企業(yè)項目到位資金增幅擴大。（四）估價方法選用根據(jù)估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及

13、到房地產公司的商業(yè)機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產相同或類似的房地產進行比較修正，以求的該房產的價格，因此估價應遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和還原法進行評估，以市場比較法為主，以還原法為輔，然后將兩種方法估價的結果進行加權平均，求取最終評估值。（六）估價測算過程1、市場比較法（1）選取可比實例（見下表）實例代號估價對象AB坐落位置雄楚大道450號雄楚大道450號雄楚大道908號用途商住房商住房商住房建筑面積134.3113.1m120m成交單價8500元/m?8700元/m?交易日期2011年12月2011年3月交易類型市場轉讓市場轉讓市場轉讓竣工時間2

14、003年2003年2008年建筑結構鋼混鋼混鋼混層數(shù)2/189/266/26成新9成新8成新9成新租金2800元/月2500元/月2600元/月裝修檔次精裝簡裝簡裝使用狀況在租在租在租臨街狀況臨街臨街臨街使用年限707070容積率1.131.133.89表1因素條件說明表比較項目估價對象名都花園1-1-302金地中心城15-1-602用途住宅住宅住宅交易單價待估85008700交易日期2010年12月2011年3月交易情況正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便環(huán)境條件好好好個別因素自然及人文景觀好好好基礎設施達到七通，齊全達到七通，齊全達到七通，齊全公共配套設置有

15、超市醫(yī)院銀行等，齊全有超市醫(yī)院銀行等，齊全有超市醫(yī)院銀行等，齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近建筑結構鋼混鋼混鋼混平面布局兩室兩廳廚衛(wèi)二至兩廳廚衛(wèi)三室兩廳一廚衛(wèi)裝修精裝修簡裝修簡裝修設備設施情況齊全齊全齊全樓層2/189/186/26面積134.3113.1120朝向南東南西北建造年代2003年2003年2008年成新率90%80%95%4.編制比較因素條件指數(shù)表表2比較因素條件指數(shù)表比較項目估價對象案例A案例B銷售單價（元/平方米）待估85008700交易情況100100100交易日期100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100交通便捷度100100100環(huán)境條件100100100

16、自然及人文景觀100100100基礎設施100100100公共配套設置100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100建筑結構100平面布局100裝修100設備設施情況1001001009510010010095100朝向100成新率100103921021025.因素修正系數(shù)表表3因素修正系數(shù)表比較項目案例A案例B銷售單價（元/平方米）85008700交易情況100/100100/100交易日期100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100交通便捷度100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100自然及人文景觀100/100100/10

17、0基礎設施100/100100/100公共配套設置100/100100/100與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100個別因素建筑結構100/100100/100平面布局100/100100/100裝修100/95100/95設備設施情況100/100100/100樓層100/105100/1022、還原利率法:可比實例純收益（萬元/年）a價格（萬元）V還原利率（）r=a/v13.3656.006%23.0096.1353.12%33.12104.402.99%朝向成新率修正系數(shù)100/103100/921.057比準價格（元/平方米）8984.500100/102100/1020.9928629.689估價對象價格估價對象總價格8807.095元/平方米118.279萬元三個可比實例的還原利率的簡單算術平均數(shù)作為估價對象的還原利率：r=（r1+r2+r3）/3=（6%+3.12%+2.99%）/3=4.04%估價對象的月租是2800元/月，所以其年收入為3.36萬元。則其價格為V二a/r=3.36/4.04%=83.168萬元估價對象的評估價=83.168/1