(最新)X年莆田市王府御景項目前期市場調(diào)查報告

1、PAGE PAGE 38莆田市王府御御景前期市場場概況中天置業(yè)業(yè)研發(fā)中中心20088年9月目錄第一部分分：宏觀觀環(huán)境概概況第二部分分：微觀觀市場分分析一、發(fā)展展概況二、運行行數(shù)據(jù)三、各級級市場四、保障障性住房房五、后市市前瞻第一部分分【宏觀環(huán)環(huán)境概況況】一、城市市概況1、地理理位置與與行政區(qū)區(qū)劃莆田地處處福建沿沿海中部部，與臺臺灣隔海海相望，北依省省會福州州市，南南接泉州州并與廈廈門相近近。陸域總總面積441199平方公公里，整整個地勢勢背山面面海，西西北部山山巒疊嶂嶂，中部部丘陵起起伏，東東南部平平原廣闊闊。19833年9月月經(jīng)中國國國務院院批準建建市，成成為省轄轄市。220033年2月月經(jīng)

2、國務務院批準準,莆田田進行部部分行政政區(qū)劃調(diào)調(diào)整，現(xiàn)現(xiàn)轄4個個市轄區(qū)區(qū)（荔城區(qū)區(qū)、城廂廂區(qū)、涵涵江區(qū)、秀嶼區(qū)區(qū)和湄洲洲島國家家旅游度度假區(qū)），1縣縣（仙游縣縣）。仙游縣城廂區(qū)荔城區(qū)秀嶼區(qū)涵江區(qū)2、歷史史人文及及區(qū)域特特點莆田市史史稱興安安、興化化，又稱稱莆陽，莆仙。自古是是閩中的的政治、經(jīng)濟、文化中中心。境境內(nèi)通行行莆仙話話 ，屬屬漢語閩閩方言，在音韻韻上介于于福州話話和閩南南話之間間。莆田歷史史悠久，文化源源遠流長長，素有有“海濱濱鄒魯”、“文文獻名邦邦”之譽譽。灣口口的湄洲洲島是海海內(nèi)外聞聞名的和和平女神神媽祖祖祖廟所在在地、媽媽祖文化化的發(fā)祥祥地。20077年末，全市戶戶籍人口口3100

3、.266萬人，常住人人口2883.000萬人人。有漢漢、回、滿、畬畬、壯、苗、瑤瑤、土家家等333個民族族。旅居居在外的的僑胞770萬人人左右，港澳臺臺同胞近近20萬萬人，歸歸僑、僑僑眷300萬人，是全國國重點僑僑鄉(xiāng)之一一。莆田十大大城市名名片為：湄洲媽媽祖、壺壺山蘭水水、九鯉鯉湖、莆莆仙戲、湄洲灣灣、南少少林寺、四大名名果、莆莆田工藝藝美術、古譙樓樓、興化化米粉。3、海西西建設中中主要優(yōu)優(yōu)勢港口條件件優(yōu)越。境內(nèi)海海岸線長長達3443.66公里，約占福福建省海海岸線總總長的110.33%，擁擁有湄洲洲灣、興興化灣、平海灣灣，其中中湄洲灣灣的秀嶼嶼、東吳吳水深港港闊、不不凍不淤淤，被譽譽為“世世

4、界不多多，中國國少有”的天然然良港。20007年，莆田港港口吞吐吐量已達達到16620萬萬噸和和世界上上29個個國家和和地區(qū)的的近500個港口口通航。民間資本本雄厚。莆田旅旅居海外外的僑胞胞達700萬人以以上，在在全國其其它地方方經(jīng)商務務工人員員有500多萬人人，涌現(xiàn)現(xiàn)出一大大批業(yè)界界精英。據(jù)不完完全統(tǒng)計計，莆田田在外人人才隊伍伍中，高高級專業(yè)業(yè)技術人人員有550000多人，兩院院院士133名。在在外鄉(xiāng)親親在全國國各地創(chuàng)創(chuàng)辦企業(yè)業(yè)2萬多多家，涉涉及木材材加工貿(mào)貿(mào)易、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、工藝藝品、金金銀首飾飾、食品品、餐飲飲、鞋服服等眾多多行業(yè)。全國約約70%的民營營醫(yī)院是是莆田人人創(chuàng)辦的的。民間間資

5、本將將為莆田田未來發(fā)發(fā)展注入入強大動動力。二、城市市規(guī)劃與與建設莆田以大大交通、大產(chǎn)業(yè)業(yè)、大城城市、大大港口、大發(fā)展展的城市市發(fā)展思思路為指指引，主主動融人人大局，以迎接接奧運會會、省運運會和創(chuàng)創(chuàng)建國家家園林城城市為契契機，不不斷完善善城市設設施建設設，全力力打造一一座以“三大城城區(qū)”（中心心城區(qū)、濱海新新城區(qū)、仙游城城區(qū)）為為主體，“一心九九組團”為框架架的百萬萬中心城城市。預預測到220122年，城城市建成成區(qū)面積積達1110平方方公里，城市人人口將超超1000萬人。1、北擴擴南進東東改西建建在莆田城城市建設設的進程程里，“東改西西建”起著不不可低估估的作用用，由于于項目較較集中開開發(fā)，一

6、一個“新城”的規(guī)模模初見雛雛形。市中心以以莆田市市最大的的中心廣廣場文獻獻廣場（東至勝勝利路，西南至至下磨溪溪，北至至文獻路路）建設設為龍頭頭，帶動動文獻西西路、舊舊體育廣廣場、龍龍德井等等舊城改改造劃為為中心區(qū)區(qū)，那么么相對的的就出現(xiàn)現(xiàn)了城東東片區(qū)（荔園路路片區(qū)），西片片區(qū)（荔荔城大道道兩側(cè)）、北部部片區(qū)、南部片片區(qū)。尤尤其是當當福廈路路，汽車車站的外外遷，為為城東片片區(qū)距莆莆田市區(qū)區(qū)的繁華華又近了了一步，新城軸軸心日漸漸明朗。隨著城市市建設步步伐的加加快，荔荔城區(qū)商商圈經(jīng)濟濟日益凸凸顯。以以步行街街繁華地地段為核核心的老老城區(qū)商商圈，以以客運樞樞紐中心心為節(jié)點點的新車車站商圈圈，以商商業(yè)地

7、產(chǎn)產(chǎn)介入為為助推的的超市型型商圈，以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域板板塊為組組團的物物流業(yè)商商圈，正正在向人人們展示示著新興興城市現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)繁榮的的景象。2、構筑筑路網(wǎng)構筑路網(wǎng)網(wǎng)正使未未來變得得更加可可以預期期。實施施“四縱八八橫”主干路路網(wǎng)，帶動沿沿線城區(qū)區(qū)及工業(yè)業(yè)區(qū)的開開發(fā)建設設進一步步拉開城城市框架架，擴大大城市規(guī)規(guī)模，完完善各城城區(qū)內(nèi)部部路網(wǎng)建建設，實實現(xiàn)荔港港、城港港、仙港港大道和和荔涵、荔園、莆陽、沁嶠、濱海大大道(城城廂段)全面通通車，暢暢通城港港互聯(lián)通通道和快快速疏港港通道，帶動沿沿線組團團城區(qū)及及開發(fā)區(qū)區(qū)的建設設發(fā)揮組組團間區(qū)區(qū)域功能能的規(guī)模模效益，構建“半小時時城市經(jīng)經(jīng)濟圈”。3、鐵路路與機

8、場場再過幾年年，福廈廈鐵路、向莆鐵鐵路建成成通車，還有正正在積極極籌劃建建設的莆莆田機場場，這些些都將大大大拉開開新港城城的框架架，提升升城市品品位，也也給房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了一個個良好的的機遇。三、經(jīng)濟濟發(fā)展1、發(fā)展展概況近幾年來來，莆田田市委、市政府府狠抓投投資軟、硬環(huán)境境建設，大力實實施項目目帶動戰(zhàn)戰(zhàn)略和民民資回歸歸工程，各項建建設進展展順利，經(jīng)濟增增長逐年年提速，在海西西建設中中呈現(xiàn)出出良好的的發(fā)展形形勢、態(tài)態(tài)勢、氣氣勢和趨趨勢。22002220007年全全市生產(chǎn)產(chǎn)總值增增幅分別別達111.5%、122.1%、133.1%、155.3%、166.0%和166.5%，20007年年增

9、幅創(chuàng)創(chuàng)近十二二年來最最高，增增幅在“海西”21個個市中居居第三位位。全市已初初步形成成制鞋、林產(chǎn)加加工、食食品、電電子信息息、化工工、能源源、紡織織服裝、機械制制造、工工藝美術術、醫(yī)藥藥醫(yī)療器器械十大大產(chǎn)業(yè)集集群。2、居民民收入今年以來來，莆田田經(jīng)濟繼繼續(xù)保持持又好又又快發(fā)展展態(tài)勢，城鎮(zhèn)居居民收入入實現(xiàn)持持續(xù)快速速增長。莆田調(diào)調(diào)查隊抽抽樣調(diào)查查資料顯顯示：上上半年，全市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達到到88113元，比上年年同期增增長1669，扣除物物價上漲漲因素，實際增增長100.0。隨著莆田田經(jīng)濟的的不斷發(fā)發(fā)展和經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境的不斷斷向好，城鎮(zhèn)居居民家庭庭從事個個體經(jīng)營營的人數(shù)數(shù)增多，經(jīng)營

10、性性收入持持續(xù)快速速增長，占家庭庭總收入入的比重重不斷上上升。上上半年，全市城城鎮(zhèn)居民民人均經(jīng)經(jīng)營性收收入7773元，比上年年同期增增長344.5，占城城鎮(zhèn)居民民家庭人人均總收收入的88.l。3、經(jīng)濟濟地位由于基礎礎弱、地地盤小以以及歷史史等原因因，目前前莆田在在海西經(jīng)經(jīng)濟總量量中所占占的份額額還很小小，發(fā)揮揮的作用用還不明明顯，總總體實力力處于中中等偏弱弱地位。莆田市土土地面積積占海西西的1.5%；20007年末末常住人人口占海海西的33.1%。20007年年，全市市實現(xiàn)生生產(chǎn)總值值5144.877億元(初步年年報數(shù))，占海海西的22.9%；全社社會固定定資產(chǎn)投投資2440.993億元元，占

11、海海西的33.1%；地方方財政收收入233.822億元，占海西西的2.1%；社會消消費品零零售總額額1722.866億元，占海西西的2.6%；進出口口總額221.556億美美元，占占海西的的1.99%，其其中出口口15.55億億美元，占2.0%。土地面面積居117位，年末常常住人口口居144位，地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值居居13位位，農(nóng)林林牧漁業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值居155位，工工業(yè)增加加值居99位，全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資居居13位位，地方方財政收收入居115位，社會消消費品零零售總額額居144位，外外貿(mào)出口口居100位，實實際利用用外資額額（驗資資口徑）居111位。莆莆田市人人均經(jīng)濟濟水平在在海西中中僅處于于

12、中等水水平。220077年，莆莆田市人人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值1882266元，居居海西中中第111位，相相當于海海西平均均水平的的92.9%，相當于于全國的的97.4%；城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入1143551元，農(nóng)民人人均純收收入56628元元，均居居海西中中第8位位；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均消費費性支出出100002元元，農(nóng)民民人均生生活消費費支出441800元，分分別居海海西中第第9位和和第8位位。4、前景景展望在中共莆莆田市委委五屆五五次全體體(擴大大)會議議，市委委確定了了“以港興興市、工工業(yè)強市市”的發(fā)展展戰(zhàn)略。盡管目前前莆田市市的經(jīng)濟濟總量還還比較小小，人均均水平還還比較低低，但莆莆田仍

13、具具有不少少獨特優(yōu)優(yōu)勢，工工業(yè)經(jīng)濟濟總量、居民收收入水平平這兩個個關系到到現(xiàn)階段段經(jīng)濟發(fā)發(fā)展重要要基礎的的指標仍仍在海西西中處于于中等偏偏上水平平，特別別是莆田田具有優(yōu)優(yōu)越的港港口條件件、優(yōu)美美的生態(tài)態(tài)環(huán)境和和雄厚的的民間資資本三大大獨特優(yōu)優(yōu)勢，只只要充分分發(fā)揮這這些優(yōu)勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)莆田在在海西建建設中迅迅速崛起起是完全全有可能能的。莆田為促促進經(jīng)濟濟發(fā)展還還陸續(xù)舉舉辦有媽媽祖文化化旅游節(jié)節(jié)、莆商商大會、木材投投資招商商平臺洽洽談會等等。正在在建設的的媽祖城城和已經(jīng)經(jīng)建設完完成的莆莆田工藝藝美術城城，木材材，木雕雕，工藝藝美術等等行業(yè)在在全國都都享有盛盛名；同同時，即即將到來來的鐵路路、機場場等

14、交通通設施的的延伸，都是莆莆田發(fā)展展的動力力引擎。第二部分分【微觀市市場分析析】一、發(fā)展展概況1、樓市市板塊近年來，城市基基礎設施施的建設設為各個個開發(fā)商商推盤增增添了籌籌碼。東東部新區(qū)區(qū)各種配配套設施施的完善善，增加加了市民民在東部部置業(yè)的的信心；荔涵路路的拓通通建設使使城板塊塊與城區(qū)區(qū)交通更更加便利利，再加加上教育育配套的的完善，使北部部成為今今年熱銷銷的重點點；中心心改造的的完善和和不可復復制的地地段，使使中心板板塊成為為當前最最具潛力力的板塊。在在當前樓樓盤“同質(zhì)化化”嚴重的的情況下下，各個個板塊優(yōu)勢勢開始不不相上下下，今年年每個板板塊的樓樓盤開發(fā)發(fā)程度成成為近年年之最。板塊概況況板塊

15、概況市中心板板塊市中心板板塊區(qū)位位優(yōu)勢明明顯，各各項生活活配套設設施完善善，商業(yè)業(yè)氛圍活活躍，形形成以購購物消費費中心、核心商商務中心心、文化化休閑中中心為標標志的中中央商務務區(qū)。由由于地理理位置的的優(yōu)勢，給區(qū)域域的商業(yè)業(yè)帶來一一定的活活力，總總的說來來區(qū)域的的住宅還還是以普普通住宅宅為主，住宅類類商品房房市場會會出現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定的增增長，板板塊的商商業(yè)、寫寫字樓市市場相比比其他板板塊來說說，發(fā)展展還是比比較成熟熟的。城東板塊塊莆田新汽汽車站的的搬遷，正式宣宣告了城城東新區(qū)區(qū)板塊的的崛起。目前莆莆田新汽汽車站一一些商業(yè)業(yè)配套、居住配配套逐步步成型。就住宅宅方面來來講，城城東新區(qū)區(qū)是一個個新的居居住板

16、塊塊，而且且是一個個最適合合居住的的板塊，一公里里長的水水上公園園（玉湖湖公園）、一千千公里長長的荔枝枝林綠化化帶，各各大交通通樞紐已已接近完完工，各各項優(yōu)秀秀的配套套已日近近完善，從居住住的角度度，這個個區(qū)域?qū)⑹瞧翁锾飿鞘邪l(fā)發(fā)展的方方向標。城西板塊塊“西建”即發(fā)掘掘西線豐豐富旅游游資源，實施天天馬山、鳳凰山山、木蘭蘭陂、鐘鐘潭等一一批項目目綜合開開發(fā)，打打造城市市“后花花園”。西區(qū)板板塊以金金融、酒酒店、娛娛樂、休休閑旅游游發(fā)展為為主，是是莆田市市金融文文化集中中的片區(qū)區(qū)，區(qū)域域生活配配套齊全全。發(fā)展展?jié)摿Φ牡目臻g很很大。憑憑借該板板塊資源源和環(huán)境境獨特優(yōu)優(yōu)勢，商商品房市市場有較較大的發(fā)發(fā)

17、展空間間。城北板塊塊隨著“北北移”戰(zhàn)戰(zhàn)略的實實施，以以及市政政府的北北移，北北部逐漸漸成為莆莆田新的的行政中中心，各各種市政政，生活活，教育育配套越越來越成成熟完善善，而建建設“大大莆田”力度的的進一步步加大以以及荔涵涵大道的的通車，使北部部板塊得得以延伸伸，生態(tài)態(tài)，交通通，與區(qū)區(qū)位價值值吸引眾眾多實力力品牌開開發(fā)商紛紛紛進駐駐，荔涵涵大道作作為莆田田老城區(qū)區(qū)連接涵涵江的紐紐帶，將將在未來來起到更更加重要要的作用用，大道道兩旁的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目也必必將越來來越多，其未來來的發(fā)展展?jié)摿χ抵档闷诖?。城南板塊塊“南進”是莆田田城市發(fā)發(fā)展的主主戰(zhàn)場，城南近近年來房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展一直保保持快速

18、速發(fā)展的的強勁態(tài)態(tài)勢，板板塊道路路以3224國道道、荔港港大道城城市交通通路網(wǎng)基基本形成成，交通通便利，通聯(lián)快快捷。目目前有多多路環(huán)城城公交車車通往市市中心，滿足人人們上班班和出行行的需要要，板塊塊地理區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯。莆田城區(qū)區(qū)板塊及及典型片片區(qū)示意意六城門拱辰片區(qū)城東板塊龍橋北磨片區(qū)城北板塊坂尾天九灣片區(qū)鳳凰太平洋山片區(qū)城西片區(qū)梅峰高樓新街口片區(qū)蔡宅溝頭片區(qū)本案城南片區(qū)2、建筑筑形態(tài)不知不覺覺間，莆莆田樓市市被越來來越多的的高層項項目所占占據(jù)，從從市中心心到新體體育中心心片區(qū)，從新體體育中心心到北部部片區(qū)，占據(jù)市市場主流流的住宅宅產(chǎn)品無無一不是是高層建建筑。過過去曾經(jīng)經(jīng)很難引引起人們們居住

19、欲欲的高層層建筑，現(xiàn)如今今已經(jīng)成成為中高高檔項目目的代名名詞。眾多的新新建高層層項目無無不占據(jù)據(jù)莆田住住宅價格格的金字字塔尖，舊福廈廈沿線的的文獻東東路舊城城改造、護城河河四期、護城河河五區(qū)項項目等，市場以以自己的的方式向向購房者者們展示示了中高高檔高層層項目開開發(fā)趨勢勢，也驗驗證了高高層居住住的理念念已逐步步深入人人心。3、產(chǎn)品品戶型莆田房地地產(chǎn)市場場經(jīng)過幾幾年的開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營，購購房的需需求不斷斷變化，戶型也也不斷創(chuàng)創(chuàng)新。從從近些年年的住房房需求發(fā)發(fā)展過程程看，每每一輪的的居住主主題轉(zhuǎn)向向，都孕孕育一場場新的市市場發(fā)展展機遇。早期有天天有地住住房需求求，主要要是莆田田早期進進城置業(yè)業(yè)群體為

20、為主，物物業(yè)以整整幢出售售，戶型型方面進進深長，面窄等等特點，樓間距距小，大大家俗稱稱握手樓樓，往往往存在采采光、通通風等較較差因素素，并且且在治安安管理環(huán)環(huán)境不全全，休閑閑場所幾幾乎甚少少，同時時由于物物業(yè)面積積大，通通常帶店店面等形形式，售售價普通通較高，目前以以個人租租賃市場場為主，且出租租率比較較高。大戶型發(fā)發(fā)展時期期，隨著著莆田房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展，商品品房開發(fā)發(fā)日漸成成熟，特特別是近近幾年來來發(fā)展，市場上上戶型面面積較大大，以大大三房、四房為為主，兩兩代人共共同居住住，是莆莆田樓市市戶型供供給的集集中類型型，隨著著房價日日益高漲漲，制約約購房需需求，很很大程度度上限制制大部份份人購

21、買買力。莆田在前前四五年年前戶型型沒有太太多的創(chuàng)創(chuàng)新，自自03年年開始，戶型產(chǎn)產(chǎn)品開始始不斷升升級換代代。目前前，各個個高檔樓樓盤的戶戶型設計計推陳出出新，戶戶型豐富富，逐漸漸形成差差異化，可供購購房者選選擇的空空間也就就加大。一些全全新的戶戶型設計計理念進進入了人人們的視視野，包包括設置置有入戶戶花園等等新穎的的戶型受受到了大大眾的普普遍歡迎迎；帶空空中花園園庭院的的戶型也也成為一一種時尚尚的追求求。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展到今今天，人人們對于于戶型格格局的追追求越來來越挑剔剔，這表表明了莆莆田的居居住者對對于戶型型的挑選選已從居居住需求求逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化到了了享受的的追求，前進了了一大步步。4、購買買群體莆

22、田并不不像其它它沿海包包容性強強的移民民城市，主要購購買群體體以本地地人為主主，購房房行為還還是較為為傳統(tǒng)的的，即對對于戶型型的偏好好沒有起起太多的的轉(zhuǎn)變，喜歡的的還是大大戶格局局，兩代代、三代代同堂還還是一種種居住習習慣。主主力戶型型還是在在1200-1440左左右的三三房或四四房格局局?？捶康目涂蛻糁幸砸宰宰闉橹鳎F(xiàn)現(xiàn)房需求求較多，但也不不乏投資資者，只只是其投投資都趨趨向于高高端，目目標是一一些寫字字樓、店店面、別別墅等類類型的產(chǎn)產(chǎn)品。近年來，越來越越多的城城鎮(zhèn)居民民加入到到市區(qū)的的購房群群體，他他們的購購買力正正在不斷斷釋放，市區(qū)一一些交通通便利、基礎配配套設施施較為完完善的小小區(qū)購

23、買買者中，城鎮(zhèn)居居民占了了70%左右。目前在在市區(qū)購購房置業(yè)業(yè)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民，主要集集中在笏笏石、黃黃石、北北高、東東莊等鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這這部分購購房群體體主要是是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工作的的政府機機關、企企事業(yè)單單位人員員、私營營業(yè)主和和在外經(jīng)經(jīng)商者等等。這些些群體因因收入中中等偏上上且穩(wěn)定定，對生生活品質(zhì)質(zhì)追求較較高，觀觀念相對對先進，自然成成為了購購買市區(qū)區(qū)樓盤的的主要客客戶群，而且這這些城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民買買房更多多的是出出于自住住目的，投資所所占的比比例不高高。進市市區(qū)買房房，主要要是向往往城市的的生活方方式，優(yōu)優(yōu)化子女女的教育育條件，當然也也想保值值增值，為此，他們更更看重市市區(qū)的品品質(zhì)樓盤盤。根據(jù)各大大房地

24、產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的數(shù)據(jù)顯顯示，城城鎮(zhèn)居民民作為樓樓市的新新生力軍軍，他們們對面積積在1000平方方米到1120平平方米的的戶型需需求最大大，面積積在1330平方方米到1140平平方米以以上的次次之，660平方方米到880平方方米的兩兩房排行行第三，而面積積1400平方米米以上或或者高層層房源，需求量量則不容容樂觀。5、市場場供應據(jù)統(tǒng)計，截止去去年底，莆田市荔荔城、城城廂、涵涵江、秀秀嶼4個個區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)狀城市市住房總總量約為為18550萬平平方米，略高于于全省城城市人均均住宅建建筑面積積。20007年年是莆田田房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展具具有歷史史性的一一年，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅速速，將近近20個個樓盤開開工建設設，總供

25、供應套數(shù)數(shù)約超過過1萬套套。155個樓盤盤將在008年開開盤，商商品房施施工面積積將達到到3000多萬平平米。另另外由于于20007年莆莆田市場場投放總總量受開開發(fā)商控控制，導導致可售售房源的的庫存量量增加，再加上上20008年的的新增樓樓盤，220088年的供供應量較較充裕。6、開發(fā)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)通過這這幾年的的發(fā)展，尤其是是06年年以來，莆田房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的格局局都有一一定的變變化。總總體說來來，有進進有出，但更多多的是基基于莆田田房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的前景景，多數(shù)數(shù)大品牌牌、實力力強的企企業(yè)進駐駐了莆田田，形成成更為激激烈的品品牌之爭爭，從另另一個側(cè)側(cè)面無論論在品質(zhì)質(zhì)或是服服務上帶帶

26、動了莆莆田房地地產(chǎn)業(yè)的的進步與與發(fā)展。總的說說來，莆莆田房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的品牌有有如下三三種：本土沉淀淀的品牌牌企業(yè)。經(jīng)過在在本地長長久發(fā)展展而積累累品牌的的企業(yè)，應該說說是莆田田目前較較多的一一種。這這些企業(yè)業(yè)在莆田田本地已已經(jīng)有了了長期的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，熟熟悉整個個莆田市市場運作作及一般般規(guī)律。例如，莆田本本地較為為著名的的三信集集團，率率先成為為莆田房房地產(chǎn)行行業(yè)的領領軍企業(yè)業(yè)。這些些企業(yè)一一方面也也是從最最早期單單純的項項目開發(fā)發(fā)，發(fā)展展到目前前擁有較較大實力力及品牌牌知名度度的企業(yè)業(yè)。借助外來來企業(yè)成成功塑形形的品牌牌企業(yè)。由于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)日趨嚴嚴峻的開開發(fā)形勢勢，一些些較大的的項

27、目只只能通過過企業(yè)與與企業(yè)間間的合作作來提升升整體的的競爭力力。這類類企業(yè)中中品牌塑塑造成功功的當屬屬萬輝地地產(chǎn)。萬萬輝國際際城項目目的開發(fā)發(fā)并取得得銷售上上的成功功，從而而對萬輝輝地產(chǎn)的的企業(yè)品品牌塑造造起到積積極的影影響。從從認知一一個項目目到認知知一個企企業(yè)，歸歸溯只能能得益于于項目的的產(chǎn)品品品質(zhì)及相相應的服服務力度度。外來實力力企業(yè)的的品牌勢勢力。莆莆田整體體市場的的發(fā)展前前景，吸吸引了一一批實力力強、大大品牌的的開發(fā)企企業(yè)，這這也是一一個城市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的必然然趨勢。例如，福州、廈門等等城市都都進駐了了萬科集集團這樣樣的龍頭頭房企。目前進進駐莆田田的外來來企業(yè)有有正榮集集團、郭

28、郭氏集團團等，這這些企業(yè)業(yè)的進駐駐，一方方面帶來來強烈的的市場沖沖擊力，真正形形成品牌牌競爭的的格局；然而從從另一方方面也極極大提高高了整個個莆田房房地產(chǎn)的的開發(fā)水水平。這這類企業(yè)業(yè)帶來較較為先進進的開發(fā)發(fā)理念及及產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，不不僅豐富富了目前前莆田的的房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)品品類別，從而也也帶來了了全新經(jīng)經(jīng)營服務務理念。為了能能夠與之之競爭，縮小差差距，一一些企業(yè)業(yè)也必然然加強品品牌塑造造，追求求產(chǎn)品品品質(zhì)及服服務理念念。二、運行行數(shù)據(jù)1、景氣氣指數(shù)持持續(xù)走低低受宏觀調(diào)調(diào)控措施施影響，今年房房地產(chǎn)市市場觀望望氣氛濃濃厚，居居民購房房意愿低低下。據(jù)據(jù)調(diào)查，今年第第二季度度，莆田田市房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)景氣氣

29、指數(shù)為為1099.1，分別比比上季度度和上年年同期下下降277.3和和54.6點，為近三三年來新新低。商商品房預預售面積積、商品品房銷售售價格景景氣指數(shù)數(shù)分別為為63.6、1100.0、分分別比上上季度下下降9.1點和和9.11點，分分別比上上年同期期下降336.44點和445.55點。同時，隨隨著國家家珍貴房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的一些些緊縮銀銀根措施施實施，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資難度度加大，融資景景氣指數(shù)數(shù)為900.9分分別比上上季度和和上年同同期下降降9.11點和227.33點。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的利潤潤景氣指指數(shù)下降降到633.6的的不景氣氣區(qū)間，為20005年年第四季季度以來來的新低低點。2、開發(fā)發(fā)建設穩(wěn)

30、穩(wěn)步增長長今年1-6月份份，莆田田房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成355.988億元，較去年年同比增增長499.1%,投資資增幅居居全省首首位，雖雖同去年年同期相相比出現(xiàn)現(xiàn)回落，總體投投資速度度仍是較較快發(fā)展展。透過過地產(chǎn)投投資的增增幅速度度，折射射莆田房房地產(chǎn)正正在如火火如荼的的發(fā)展中中，總體體市場充充滿潛力力。今年尤其其是下半半年以來來，許多多樓盤的的施工進進度明顯顯停滯，房企資資金鏈問問題日益益嚴重，又逢“三年大大限”施加壓壓力，降降價端倪倪已逐漸漸顯現(xiàn)，下半年年的房價價走勢漸漸漸浮出出水面。莆田房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設情情況指標單位20077年同比%08年上上半年同比%房地產(chǎn)投投資億元49.66190.4

31、435.99849.11施工面積積萬平方米米883.5541.22573.2679.777竣工面積積萬平方米米281.00-8.5524.339-49.103、空置置面積略略微增加加截止今年年6月全全市空置置商品房房面積為為15.72萬萬，較較去年同同期比增增3.229%。4、商業(yè)業(yè)貸款比比例下降降莆田市開開發(fā)商主主要靠銀銀行貸款款和銷售售回籠獲獲取資金金。因此此,今年年銀行實實施從緊緊的貨幣幣政策,無論對對于開發(fā)發(fā)商還是是購房者者來說，都不是是好消息息。而國國內(nèi)貸款款占房地地產(chǎn)開發(fā)資金金來源比比例亦呈呈下降態(tài)態(tài)勢，今今年頭55個月房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金來源達達38.4億元元，其中中國內(nèi)貸貸款為

32、77.6億億元，比比降5；自籌籌資金118.11億元，比增增24；其他他資金來來源122.6億億元，比比增800。三、各級級市場1、土地地出讓不不樂觀今年上半半年莆田田國土部部門通過過招牌桂桂新供應應經(jīng)營性性房地產(chǎn)產(chǎn)項目用用地133宗411.48841公公頃，折折合約6622.26畝畝；總價價款4999422萬元，平均每每畝800.266萬元。所供應應的133宗土地地中，大大部分位位于仙游游縣及秀秀嶼區(qū)，其中市市本級33宗7.30880公頃頃，總價價款1113588萬元，平均每每畝1004萬元元；仙游游縣100宗344.17761公公頃，總總價款3385884萬元元，平均均每畝775萬元元。針

33、對莆田田上半年年土地出出讓整體體不樂觀觀的情形形，相關關人士指指出，此此次土地地拍賣會會“冷”場的原原因眾多多，除了了推出的的部分地地塊自身身條件不不具明顯顯優(yōu)勢外外，相比比去年，今年開開發(fā)商拿拿地大多多比較理理性，主主要原因因仍是資資金問題題，融資資渠道受受阻，銀銀行貸款款緊縮，銷售速速度較慢慢，導致致開發(fā)商商沒有寬寬裕的資資金拍地地。由于于資金即即將見底底，即使使再好的的地段，再便宜宜的價錢錢，也是是有心無無力；另另外開發(fā)發(fā)商也不不看好當當今的房房地產(chǎn)市市場，即即使拍下下地，也也無多大大利益空空間，搞搞不好甚甚至可能能虧老本本，底氣氣不足。，從整體拍拍地的地地價來看看，地價價回歸理理性，土

34、土地地價價的變化化，在市市場不明明朗的情情形下，未來莆莆田樓市市發(fā)展仍仍值得關關注。2、商品品房供應應急劇增增大20088年全市市預計總總投資將將達455億元,20多多個樓盤盤開工建建設,115個樓樓盤開盤盤,施工工商品房房面積約約3000多萬平平方米。從目前莆莆田的房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀看，今年將將有200多個樓樓盤供應應，供需需將逐漸漸趨于平平衡。今今年1-6月份份，全市市商品房房新開工工面積增增長趨緩緩，同時時批準預預售商品品房面積積1100.622萬，同比增增加了1131.81%。其中中莆田城城區(qū)各大大板塊集集體發(fā)力力，項目目開工建建設爭先先上馬，市區(qū)房房地產(chǎn)新新開工面面積為1170萬萬平方米

35、米，市區(qū)區(qū)供應量量的急劇劇增大。從這些些數(shù)據(jù)看看，市場場住房供供應持續(xù)續(xù)增長，預售面面積快速速增長。07年還還有相當當多的項項目正在在施工，并未投投入市場場。這些些還未投投入市場場的項目目隨著工工程的進進展很大大程度上上要在今今年推出出，讓008年莆莆田的樓樓市增添添變數(shù)。3、商品品房銷售售量價微微升今年上半半年莆田田銷售商商品房面面積533.177萬，較去年年同期比比增8.84%，其中中第一季季度銷售售20.47萬萬，比比降166.666%；第第二季度度銷售332.770萬，比增增33.14%，呈回回升態(tài)勢勢，其主主要原因因一是原原去年預預定的部部分樓盤盤到今年年第二季季度進入入銷售階階段，

36、推推動第二二季度銷銷售量的的上升；二是隨隨著政策策明朗化化，觀望望人群中中部分潛潛在購房房者看到到房價下下降的可可能性不不大，開開始出手手購房，從而促促進銷售售面積的的增加。從區(qū)域域劃分看看，仙游游縣上升升較大，設區(qū)市市本級略略有上升升。莆田樓市市的需求求量相對對較少，經(jīng)歷了了去年年年底的銷銷售熱潮潮，購房房人群相相對減少少了。現(xiàn)在業(yè)業(yè)界競爭爭更加激激烈，購房者者有了更更多的選選擇余地地，并不不急于買買房，才才造成了了樓市相相對低迷迷的狀態(tài)態(tài)。從007年各各個樓盤盤火熱的的購房形形勢來看看，莆田田樓市住住宅的總總體供應應量沒有有較大偏偏離市場場需求量量，但“有價無無市”狀態(tài)已已現(xiàn)。近兩年的的莆

37、田市市區(qū)房價價一直保保持了快快速上漲漲的勢頭頭，漲幅幅一度高高達300以上上，如今今市區(qū)在在售新房房的均價價已經(jīng)全全線突破破50000元平方米米，體育育場片區(qū)區(qū)、太平平洋片區(qū)區(qū)等成熟熟區(qū)域的的新房均均價起價價達到440000元平平方米以以上，接接邊黃石石、涵江江、秀嶼嶼等片區(qū)區(qū)一路飆飆漲的房房價也有有了一定定幅度的的上漲。隨著今年年開工的的部分品品質(zhì)較高高樓盤進進入銷售售階段，其銷售售價格明明顯帶動動全市平平均價位位，去年年年底及及今年新新開樓盤盤的銷售售價位較較為穩(wěn)定定，基本本保持在在開盤時時定的價價格，沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)價位上上調(diào)現(xiàn)象象。莆田田樓市的的價格降降無可降降，因為為樓面地地價明擺擺著，

38、但但此時最最考驗開開發(fā)商的的資金鏈鏈。莆田作為為一個海海濱城市市，房價價相對于于本地的的地價和和建安成成本，高高不了很很多，土土地成本本、建安安成本首首先作用用于房價價，再加加上納稅稅成本、配套成成本、營營銷成本本、管理理成本等等，房價價與成本本實際上上偏離不不大，和和那些大大、中城城市不同同，應該該區(qū)別對對待。嚴嚴格來說說，海濱濱城市的的房價上上漲空間間是普遍遍較大的的，所以以莆田現(xiàn)現(xiàn)在的房房價水平平應該還還處在比比較科學學、健康康的范疇疇內(nèi)。另另外，莆莆田大部部分是本本區(qū)域的的購房者者，炒作作的比例例相對較較少，和和那些大大城市相相比，樓樓市發(fā)展展的健康康指數(shù)高高、市場場也比較較平穩(wěn)，因此

39、，即使全全國房價價都要降降，莆田田本地樓樓市也不不太可能能降多少少。4、存量量房交易易價增量量跌今年1-6月，全市存存量房買買賣成交交面積220.112萬，比降降26.14%，成交交金額3303333萬元元，均價價15008元/，比比增6.50%。其中中存量住住房166.766萬，同比下下降322.611%，成成交金額額254418萬萬元，均均價15517元元/，比增88.433%。由于“國國八條”、“國國六條”對存量量房交易易增收稅稅費的影影響，近近幾年全全市存量量房交易易量顯逐逐年下降降趨勢。從去年年第四季季度開始始，莆田田二手住住宅交易易量、二二手居住住用房成成交量均均呈現(xiàn)持持續(xù)下降降的

40、趨勢勢，這也也反映出出莆田二二手房市市場受到到房產(chǎn)新新政等一一系列國國家宏觀觀調(diào)控措措施的影影響進入入低谷。市場觀觀望氣氛氛漸濃，市場逐逐步給二二手房市市場產(chǎn)生生壓力，二手房房價也有有一定下下降幅度度，市場場低迷的的“余震”仍在影影響二手手樓市。5、租賃賃市場機機會凸顯顯莆田房地地產(chǎn)業(yè)近近兩年取取得了突突飛猛進進的發(fā)展展，新房房市場一一度火熱熱異常，而隨著著房產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策的作用用影響，新房市市場持續(xù)續(xù)遇冷低低迷，促促使一部部分原來來打算買買房的人人暫緩購購房，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)買為租租，從而而增加了了不少的的租房需需求，需需求旺拉拉動莆田田房租上上漲。另外，拆拆遷戶增增加以及及來莆工工作人員員的增多多，也

41、是是莆田房房租上漲漲的一大大原因。今年以以來，無無論是大大中專畢畢業(yè)生，還是外外來務工工人員數(shù)數(shù)量都相相當龐大大，租賃賃需求有有增無減減。此外外，房價價漲跌態(tài)態(tài)勢不明明朗，對對大眾的的心理影影響也已已開始顯顯現(xiàn)。相相比以往往數(shù)月，近期內(nèi)內(nèi)登記的的客戶量量明顯增增加，其其中以學學校附近近需求及及辦公需需求為主主。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，登登記客戶戶中主要要以中低低端和低低端為主主流，單單月房租租一千元元以下的的房源大大受青睞睞。綜合合多種因因素，除除了登記記客戶增增多，房房屋租賃賃價格也也有所上上揚。再之，近近年來，全國的的物價水水平不斷斷上漲，人民幣幣明升暗暗貶，隨隨著消費費水平的的提高，房租上上漲也是是自

42、然而而然。還有一大大因素就就是地段段及所處處區(qū)域的的影響。由地段段及所處處區(qū)域而而來的影影響同樣樣不可忽忽視。不不過地域域差異固固然是一一大因素素，價格格定位過過高因素素同樣不不能忽略略，不少少人認為為當今莆莆田的房房租也存存在泡沫沫，租金金虛旺過過高，明明顯不合合理。莆田城區(qū)區(qū)租賃概概況位置概況步行街店店鋪少則1萬萬多，多多則100幾萬，黃金地地段，寸寸土寸金金。新街口、步行街街一帶有裝修、有家具具的套房房一般在在20000330000元/月月左右，個別單單月房租租達到440000元以上上。而且且房源不不多，可可供選擇擇的更是是稀少。市區(qū)單間間通常保持持在每月月3000元以上上，小戶戶型套房

43、房則通常常在6550元以以上，且且沒有任任何家具具，床鋪鋪自帶。目前莆田田的房租租有漲有有跌，大大體可分分為兩個個趨勢：其一，大大戶型租租金顯現(xiàn)現(xiàn)下滑趨趨勢，這這和一手手房市場場的低迷迷影響有有著莫大大的關系系。新房房遭遇銷銷售困局局，炒房房客的房房子賣不不出去，迫于壓壓力，紛紛紛轉(zhuǎn)售售為租，雖然使使得租賃賃市場房房源增多多，但其其中以大大戶型為為主，這這就使得得房產(chǎn)租租賃市場場中大戶戶型的供供應量不不斷增加加，房源源量增多多，租客客們挑選選余地較較大，供供過于求求導致大大戶型租租金持續(xù)續(xù)下跌；其二，中中小戶型型租金明明顯上升升。中小小戶型原原本就是是房產(chǎn)租租賃市場場的重要要組成部部分，中中小

44、戶型型較之大大戶型具具備明顯顯的優(yōu)勢勢：不僅僅租金經(jīng)經(jīng)濟實惠惠，性價價比高，而且可可以滿足足正常的的生活需需要。因因而需求求量通常常較大，而莆田田市區(qū)的的中小戶戶型供應應量一直直都很緊緊張、缺缺乏，雖雖然價格格中多多多少少存存在著虛虛浮因素素，但是是租金上上升趨勢勢明朗。此外，隨隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入水平平的提高高，擁有有多套住住房的家家庭逐漸漸增多，出租房房屋收入入成為城城鎮(zhèn)居民民財產(chǎn)勝勝收入的的重要組組成部分分。上半半年，全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均財產(chǎn)產(chǎn)性收入入為13332元元，比上上年同期期增長994.88，增增幅在城城鎮(zhèn)居民民家庭總總收入構構成中居居首位，其中人人均出租租房屋收收入12222

45、元元，增長長l.OO倍，拉拉動可支支配收入入增長88.1個個百分點點。四、保障障性住房房莆田擬定定的20008年年至20010年年社會保保障性住住房規(guī)劃劃目標，將在集集約利用用土地資資源前提提下，規(guī)規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)安排約約30公公頃用地地作為保保障住房房建設用用地，其其中經(jīng)濟濟適用住住房建設設用地面面積約227公頃頃，廉租租住房建建設用地地面積約約為3公公頃。到到20110年底底前，計計劃興建建經(jīng)濟適適用住房房18000套、總建筑筑面積約約10.8萬平平方米，新建(含回購購) 廉廉租住房房3600套、總總建筑面面積約11.8萬萬平方米米。其中中限價商商品住房房套型建建筑面積積控制在在9O平平方米左左

46、右，經(jīng)經(jīng)濟適用用住房套套型建筑筑而積控控制在660平方方米左右右，廉租租住房套套型建筑筑而積控控制存55O平方方米以內(nèi)內(nèi)。莆田市建建設局在在面向城城市中低低收入家家庭，實實施經(jīng)濟濟適用房房制良同同時，著著力推進進廉租房房建設，為城市市低收入入住房困困難家庭庭帶來了了福音。自20006年年實施廉廉租房制制度以來來，已投投入資金金26777566萬元，用以發(fā)發(fā)放住房房租賃補補貼和實實物配租租。20007年年底，首首批155戶城市市低保戶戶搬入位位于荔城城區(qū)倉后后路的廉廉租房。截止今今年8月月份，全全市已享享受廉租租住房制制度12283戶戶。莆田市區(qū)區(qū)20008-20110年經(jīng)經(jīng)濟適用用住房和和廉租

47、住住房規(guī)劃劃建設項項目一覽覽表序號項目名稱稱用地面積積（h）建筑面積積（萬）住宅套數(shù)數(shù)開工/竣竣工時間間經(jīng)濟適用用住房廉租住房房1城廂區(qū)回回購安置置房6052現(xiàn)房荔城區(qū)回回購安置置房6048現(xiàn)房涵江區(qū)回回購安置置房2030現(xiàn)房秀嶼區(qū)回回購安置置房2030現(xiàn)房涵江赤港港僑居造造福工程程3681202007720008荔能小區(qū)區(qū)1.0551.8772002007720009公安邊防防地塊0.7442.7883702008820009城廂區(qū)保保障住房房(一期期)1.0222.244300402008820009涵江卓坡坡保障住住房(一一期)1.6773.677500702008820009涵江西莊莊

48、保障住住房(一一期)2.1444.288580802008820009涵江塘北北保障住住房1.4993.288450602008820009秀嶼區(qū)保保障住房房(一期期)3.0996.1888501202008820009城廂區(qū)保保障住房房(二期期)1.5773.455470602009920010荔城區(qū)保保障住房房4.4229.722130001802009920010涵江卓坡坡保障住住房(二二期)1.5663.433470602009920010涵江西莊莊保障住住房(二二期)1.9993.988550702009920010秀嶼區(qū)保保障住房房(二期期)2.6885.9800110200992

49、0010合計23.44250.7786430010100 五、后市市前瞻1、城北北城東漸漸成熱點點莆田目前前的樓盤盤主要集集中在城城市外圍圍地帶，如城東東、城北北以及市市中心部部分。從從今年國國土資源源局所拍拍賣的地地塊區(qū)域域范圍來來看，也也是集中中這一區(qū)區(qū)域。所所以，未未來莆田田住宅供供應熱點點區(qū)域主主要在城城東城北北區(qū)域，市中心心重點整整合商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供供應量在在08年年099年將會會集中投投放。2、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)競競爭加劇劇08年，莆田商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將迎來來一次大大的變革革，特別別是市中中心幾大大商業(yè)地地產(chǎn)項目目，大唐唐廣場、三信金金廣場、正榮時時代廣場場，整體體商業(yè)格格局朝向向一軸多多極化，商業(yè)地地產(chǎn)大有有扎堆出出現(xiàn)之勢勢。同質(zhì)質(zhì)化競爭爭的加劇劇，無異異讓分享享消費市市場這塊塊蛋糕的的競爭變變得越發(fā)發(fā)慘烈，但最后后勝出者者畢竟有有限，多多數(shù)商業(yè)業(yè)無法從從中受益益。從全全局角度度來看，只有推推動多數(shù)數(shù)商業(yè)的的發(fā)展，才能真真正推進進一個城城市的發(fā)發(fā)展。3、購房房群體不不斷擴大大前景被看看好的莆莆田，會會有更多多的外來來開發(fā)商商進駐地地產(chǎn)市場場，和大大量外來來務工人人員的持持續(xù)流入入。以前前買房子子是莆田田人的事事,但今今后或?qū)o形增增加一個個新的消消費群體體，他們們在莆田田“立業(yè)”和“安家”，當然是是不言而而喻、順順理成章章。同時時，隨著著莆田城城市化進進程的發(fā)發(fā)展，更更多的