土地開發(fā)項目實施策劃方案

1、土地一級開發(fā)項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級開發(fā)項目實施方案托付編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目治理有限責任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項目差不多情況第一節(jié) 項目概述1.1 項目名稱項目名稱：bj市yq縣天運家園一期1.2 區(qū)域位置本項目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項目北邊界隔規(guī)劃路為天運家園二期主題公園，東

2、邊界為沈韓公路西側(cè)及天運家園二期教育用地、醫(yī)療用地西側(cè)，南邊邊界隔天運家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西邊界為八峪公路東側(cè)，項目位置如下圖所示：1.3 宗地的自然特征(1)氣候本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候嚴寒、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。據(jù)不完全統(tǒng)計，本地區(qū)氣溫最高達42.6（1942年8月15日），最低氣溫為22.8（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.032.5（8月），最低月平均氣溫為35（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全年降雨

3、量為9%以上。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=0.500.75?？諝鉂穸龋?月份最低，相對濕度約為0.46,8月份最高，相對濕度約為0.83,屬較潮濕地區(qū)。全年以北風、西北風最多，平均風速3.4米/秒，是bj市總體規(guī)劃中確定的五個風沙治理地區(qū)之一，年日照時數(shù)為2813小時，年日照百分率為62。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源要緊分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達到100%，北部水體要緊用于灌溉。（3）地形地貌本項目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，要緊是河谷、平原，海拔500米左右。建設(shè)地段位抬升期

4、切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質(zhì)依照bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料，本項目用地范圍內(nèi)的工程地質(zhì)屬于III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢平坦，破讀15局部有少量不甚發(fā)育沖溝，III類區(qū)地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。依照國家地震局1999年公布的中國地震烈度區(qū)劃圖，該鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震差不多烈度區(qū)劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。1.4 項目交通情況本項目道路骨架=都市公路規(guī)劃道路小區(qū)支路。項目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公路東

5、側(cè)，長477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。同時本項目近臨八達嶺高速公路，交通比較便利。第二節(jié) 項目土地利用現(xiàn)狀情況2.1土地利用情況分析 通過調(diào)查，本項目用地現(xiàn)狀均為集體用地，用地土地權(quán)歸屬yq縣沈家營鎮(zhèn)集體?，F(xiàn)狀用地情況見下表1-1:現(xiàn)狀用地情況一覽表 表1-1總用地面積（平方米） 土地類不（平方米）荒地 臨時建筑物199994 159494 405002.2 現(xiàn)狀地上物狀況通過實際調(diào)查，本項目用地范圍內(nèi)要緊為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節(jié) 項目規(guī)劃情況依據(jù)yq沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細規(guī)劃，本項目用地性質(zhì)為居

6、住用地。要緊指標如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設(shè)用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業(yè)建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章 編制依據(jù)1、中華人民共和國土地治理法（中華人民共和國主席令第8號）2、都市房屋拆遷治理條例（國務(wù)院令第305號）3、bj市土地儲備和一級開發(fā)暫行方法（京國土市（2005)540號）4、bj市出讓國有土地使用權(quán)招標拍賣

7、掛牌方法（京國土市（2005302號）5、bj市建設(shè)征地補償安置方法（bj市人民政府令第148號）6、bj市集體土地房屋拆遷治理方法（bj市人民政府令第124號）7、bj市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補助若干問題的通知（京政辦發(fā)2004141號）8、bj市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓底價確定試行方法（京國土用(2005)533號）9、bj市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核方法（征求意見稿2006-7-22)10、yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細規(guī)劃11、bj市yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)道路改造工程初步設(shè)計（BJ-2006-19)12、bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料；13、其他內(nèi)部資料。第三

8、章 項目市場分析第一節(jié) bj市土地市場分析1.1 市場環(huán)境情況現(xiàn)土地市場政策明朗，bj市土地利用總體規(guī)劃（1997-2010年）、2006 年bj市土地供應(yīng)打算、2006年bj市土地供應(yīng)打算安排使用方案、bj市土地儲備和一級開發(fā)治理方法等文件規(guī)定都明確了如此的信息：一是政府將有打算地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實行市場化運作模式。實現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康進展。(1）市場狀況之一：房地產(chǎn)交易成交量有所收縮，但成交價格接著上揚統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年bj房地產(chǎn)開發(fā)投資接著增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數(shù)和面積均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，其中現(xiàn)房買賣成交接著保持旺盛趨勢，但期房買賣

9、成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態(tài)。具體數(shù)據(jù)如下：2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價格6725元平方米，比上年上漲了1083元平方米，漲幅為19.2 %；其中一般商品住宅6721元平方米，比上年增長10.9 。2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售單價低于 7000 元平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元平方米，比上年增長9.2。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市買賣平均價格4157元平方米，比上年增長9.8 。

10、(2）市場狀況之二：土地成交價格穩(wěn)步上漲2005年1-9月，bj市土地供應(yīng)總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規(guī)劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟適用房）用地197公頃，規(guī)劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的2004年度我國重點地區(qū)和要緊都市地價動態(tài)監(jiān)測報告（以下簡稱都市地價監(jiān)測報告）顯示，京津兩地地價接著處于高位，綜合地價水平為2009元平方米，遠高于全國平均的1198元平方米，其中商業(yè)、住宅用地地價分不為3875元平方米、1746元平方米，但京津兩市綜合地

11、價增長率為5.76%，差不多與全國6.08的平均增長率持平。阻礙地價的要緊因素中，社會經(jīng)濟進展持續(xù)向好，投資與需求強勁仍然是地價上漲的要緊動力。1.2土地供應(yīng)情況依據(jù)公布的bj2006年土地供應(yīng)打算，2006年在土地供應(yīng)政策導向方面，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持住宅商品房用地、經(jīng)濟適用住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，并向一般住宅商品房傾斜，促進房價穩(wěn)定，抑制房地產(chǎn)投資過度慣性回落。今年bj土地供應(yīng)打算安排供應(yīng)總量為6500公頃，其中：經(jīng)濟適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃；城八區(qū)指標約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜，遠郊10個區(qū)縣指標約占

12、60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優(yōu)先支持中小戶型一般商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓舞節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓舞新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)一般商品房的用地供應(yīng)；限制高檔住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔不墅項目建設(shè)用地供應(yīng)。這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來調(diào)控一般商品房的供應(yīng)。相比2005年土地供應(yīng)打算，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應(yīng)打算中，住宅土地供應(yīng)用地和經(jīng)濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應(yīng)則為880公頃，按照今年的土地供應(yīng)打算，2006年bj住宅商品房和經(jīng)濟

13、適用房的供應(yīng)量達到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準預(yù)售面積為2205萬平方米，預(yù)售成交面積為2152萬平方米。據(jù)bj市國土資源局有關(guān)官員表示，2005年bj差不多通過預(yù)審的土地項目達到1225個，其中部分土地差不多在2005年進入市場，還有一部分則在2006年進入土地市場。此外，2004年通過“831”土地大限的可接著協(xié)議出讓的項目共288個，土地面積2300多公頃，其中去年差不多開始進行開發(fā)并入市的土地面積達到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進入市場。從土地供應(yīng)打算能夠看出，bj2006年放量的土地質(zhì)量和數(shù)量都比去年有所提升，開發(fā)商對土地市場的信心將有

14、所改變，土地供應(yīng)形成良好循環(huán)，關(guān)于以后地價過快上揚將有明顯抑制作用。第二節(jié) bj市房地產(chǎn)市場分析2.1 2005年房地產(chǎn)狀況(l）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況及住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，比上年增長3.5%，低于04年19個百分點；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為53.9%，低于04年4.4個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資完成779.5億元，比上年增長0.5。2005年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟適用房）用地295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬平方米。(2)2005年住宅

15、供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2%；商品住宅期房預(yù)售成交2152萬平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9。2.2 2006年1季度房地產(chǎn)狀況(1)2006年1-2月官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)2006年1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%，同比增幅提高10.2個百分點；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資完成61.2億元，增長86。2006年1-2月，全市住宅供地為

16、237.62公頃，規(guī)劃建筑面積314.18萬平方米。其中，經(jīng)濟適用房用地200.49公頃，規(guī)劃建筑面積268.55萬平方米；一般商品房用地37.13公頃，規(guī)劃建筑面積45.63萬平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現(xiàn)房交易面積117.3萬平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準預(yù)售面積243.3萬平方米，比上年同期增長13.3%，預(yù)售成交面積268.2萬平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長16。2.3 2005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經(jīng)濟最差不多的一個條件確實是供求關(guān)系來決定價格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期房供

17、應(yīng)總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求差不多平衡。但從各月的供求關(guān)系來看，2005年前三季大部分月份供應(yīng)面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關(guān)系急轉(zhuǎn)直下，大部分月份供應(yīng)面積遠低于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應(yīng)求的態(tài)勢有力地支撐了房價的快速上漲。對商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應(yīng)及銷售情況進行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應(yīng)及成交面積走勢圖2.4 2006年1季度新增住宅供應(yīng)分析(l）供應(yīng)總量較去年同期穩(wěn)中略增，全新項目批準上市量約占四成，從2005年

18、-2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應(yīng)對比表來看，1季度bj市新批準上市商品住宅26844套，332.28萬平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬平方米略有增長。其中，全新項目批準上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應(yīng)的40%。從上市的時刻分布來看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場新增供應(yīng)對比表 表3-2上市套數(shù)（套）上市面積（萬平方米）2005年2006年2005年2006年合計 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 79

19、.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）都市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對主體，住宅郊區(qū)化趨勢比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場新增供應(yīng)區(qū)域分布對比表（注：中心城區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武；都市功能拓展區(qū)包括朝陽、豐臺、海淀、石景山；近郊區(qū)包括通州、昌平、大興、開發(fā)區(qū)；遠郊區(qū)縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）能夠看出，都市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70以上。同時，住宅郊區(qū)化趨勢明顯。06年1季度，中心城區(qū)、都市功能拓展區(qū)新增住宅供應(yīng)出現(xiàn)不同程度的下滑。中心城區(qū)

20、下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20以上；都市功能拓展區(qū)也出現(xiàn)輕微下滑。郊區(qū)住宅新增供應(yīng)增長明顯，其中，近郊區(qū)較去年同期增長1倍，占全市新增供應(yīng)的比例達到16%。2.5 宏觀政策導向中國人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行貸款基準利率由6.12上調(diào)至6.39。本次調(diào)息是為了進一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康進展的良好勢頭，進一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。2006年一季度bj房地產(chǎn)市場一手房價格漲幅過快，背離了國家宏觀調(diào)控的軌道。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現(xiàn)剛性，自住需求占到80%以上，投

21、資需求僅占20左右。此次加息反映國家的調(diào)控步伐也趨向穩(wěn)健，更加明確了金融方面己經(jīng)進入“升息通道”，但短期內(nèi)關(guān)于抑制投資需求、平抑房價方面，阻礙程度并可不能太高。建設(shè)部等九部委于五月二十九日頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，是繼2004年12月首次調(diào)高房貸利率起，特不是去年“國八條”的出臺后，一次對全國房地產(chǎn)市場的全面具體的宏觀調(diào)控政策。對比去年宏觀調(diào)控，“國六條”在調(diào)控思路和措施上呈現(xiàn)適度轉(zhuǎn)變：首先強調(diào)的是“科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！?，調(diào)控思路由過去的操縱供給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的適度放松供給及合理引導需求尤其是減小被動需求的雙向調(diào)控；其次，關(guān)于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整有所加強；第三，強調(diào)完善住房

22、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)不地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項措施從全局的高度，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)進展實際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔起了引導和促進房地產(chǎn)業(yè)健康進展的責任，更多地關(guān)注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規(guī)范市場的角度入手，積極引導房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)進展。六項措施，完全是以科學進展觀為指導，以可持續(xù)進展為原則，以政府責任為核心，全面科學地對房地產(chǎn)業(yè)的進展指出了明確的方向，提出了具體的要求。假如各級政府和相關(guān)部門真正貫徹落實這六項措施，一定會引導和促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康進展。第三節(jié) yq縣房地產(chǎn)市場分析yq縣位于b

23、j地區(qū)的最北端，四周環(huán)山，形成yq盆地。該區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶园霛駶櫦撅L氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候嚴寒、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。地表水系眾多，有bj三大水庫之一的官廳水庫和眾多的河流。生態(tài)環(huán)境宜人，是理想的居住地區(qū)。隨著yq縣“十一五”打算的逐步實施，yq縣將構(gòu)筑“一軸一川一環(huán)一山”的產(chǎn)業(yè)進展格局，并將建設(shè)一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立起可持續(xù)進展的生態(tài)經(jīng)濟體系，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)成為bj市乃至全國特點鮮亮、水平一流、經(jīng)濟類型先進、進展水平較高、社會文明進步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源持續(xù)利用的生態(tài)區(qū)域；全縣經(jīng)濟社會總體進展水平達到郊區(qū)縣中等水平；區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)布局合理；建立起生態(tài)農(nóng)業(yè)

24、、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)旅游、旅游商業(yè)、綠色房地產(chǎn)業(yè)等具有較強競爭力和科技水平的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系；實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售、消費與生態(tài)環(huán)境承載力之間的動態(tài)平衡；生態(tài)資源顯著增值，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達到國內(nèi)一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素養(yǎng)等達到較高水平，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)進展。優(yōu)秀的環(huán)境質(zhì)量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發(fā)居住及商業(yè)配套項目的區(qū)域，因此該項目在一定程度上促進改善了該地區(qū)的整體形象，加快了區(qū)域目標的實現(xiàn)，進一步盤活了存量土地，符合該區(qū)域整體進展的需要，推動該區(qū)域的經(jīng)濟進展，提高經(jīng)濟效益。近年來，隨著改革的深入，yq縣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)迅速進展，尤其是2002 年以

25、來，商品房市場價格增長幅度較大?？h城內(nèi)新建商品住宅價格已由三年前的1200元平方米漲至 3600 元平方米，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也增至1500-3000元平方米。依照本項目規(guī)劃，日后樓盤住宅均價預(yù)測為2700元平方米左右。第四章 項目實施進度第一節(jié) 項目一級開發(fā)實施的要緊內(nèi)容該項目土地一級開發(fā)實施的要緊內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、征地拆除的實施、市政方案的咨詢與市政建設(shè)、驗收、入市交易及相關(guān)后續(xù)事項。第二節(jié) 項目一級開發(fā)實施的進度安排考慮辦理各種手續(xù)的順序、時刻與可能性，本項目土地一級開發(fā)進度初步安排如下圖所示：前期預(yù)備工作 征地及地上物拆除實施 市政咨詢建設(shè) 驗收入市交易及后續(xù)事項地質(zhì)災(zāi)難危險性評估辦理環(huán)

26、境阻礙評價辦理交通阻礙評價辦理規(guī)劃批復辦理項目核準手續(xù)簽定征地安置補償協(xié)議區(qū)國土局初審市國土局審核上會報批交費、取得用地批復安置補償用地規(guī)劃許可證征地結(jié)案拆除及土地平坦市政工程方案咨詢市政方案綜合托付市政施工圖設(shè)計與市政口簽定接用協(xié)議招投標確定施工單位市政建設(shè)一級開發(fā)驗收地價評估上會確定土地出讓價格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標人各方簽定合同資金回收第五章 征地拆除工作方案第一節(jié) 征用土地現(xiàn)狀本項目用地位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，四至為：北至：隔規(guī)劃路為天運家園二期主題公園；東至：沈韓公路西側(cè)及天運家園二期教育用地西側(cè)；南至：隔天運家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西至八峪公路東側(cè)。規(guī)劃總用

27、地面積為199994平方米，均為沈家營鎮(zhèn)集體用地。通過前期實際調(diào)查，本項目用地范圍內(nèi)要緊為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。因此，該項目地上物的拆除工作隨同征地打算一同進行。第二節(jié) 征地補償方案2.1 征地補償內(nèi)容及標準依據(jù)bj市建設(shè)征地補償安置方法（即“bj市人民政府令第148號，):征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。征地補償費實施bj市最低愛護標準。征地補償費最低愛護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以

28、及本方法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。征地補償費用于人員安置后再扣除地上物補償部分，其余部分作為土地補償費支付給被征地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織或者鎮(zhèn)政府，用于居民生產(chǎn)生活。2.2征地補償方案本項目征地采納貨幣補償方式。本項目征用yq縣沈家營鎮(zhèn)集體土地199994平方米，征地補償費由土地補償費、地上附著物補償費、安置補助費及相關(guān)稅費構(gòu)成，確定補償標準時，除不低于最低愛護標準外，還要滿足支付安置補助費的要求。2.3征地費用支付方式本項目征地補償費用在一級開發(fā)實施單位與集體土地所有權(quán)人簽訂補償協(xié)議后分期支付。2.4 征地打算依照bj市關(guān)于集體土地征用報批的相關(guān)規(guī)定及流程，結(jié)合本

29、項目宗地的基礎(chǔ)資料，擬定于2007年2月取得征地批復，2007年4月底前征地結(jié)案。詳細進度安排見第四章。2.5 征地補償費用測算依照前期與yq縣沈家營鎮(zhèn)政府達成的初步意向和有關(guān)評估意見，需支付的征地補償費（包含土地補償費及人員安置補助費等）為每畝n萬元。本次測算暫按每畝n萬元考慮，滿足安置補助費支付要求。第六章 大市政建設(shè)實施方案本項目所在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒有完善成體系的給水、排水設(shè)施，目前鎮(zhèn)內(nèi)給水水源要緊是抽取地下水，通過水塔形成高水位，供給鎮(zhèn)區(qū)自來水。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設(shè)。本項目市政管線配套工程，要緊包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃氣工程、熱力工程

30、。本項目采納整體開發(fā)模式，大市政建設(shè)和地塊開發(fā)同步實施。堅持道路與管線同步實施的原則，幸免開發(fā)過程中的反復，以保證整體開發(fā)的理念，有效操縱土地開發(fā)成本，最終以設(shè)計、規(guī)劃部門批準的市政配套建設(shè)方案為準。本項目要實施的道路建設(shè)是沈家營鎮(zhèn)規(guī)劃的重要組成部分，按規(guī)劃實施后將有效的改善鎮(zhèn)區(qū)交通、市政設(shè)施條件，提高出行率。而且符合改鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求。第一節(jié) 道路工程本項目規(guī)劃道路為規(guī)劃II號路西段，設(shè)計起點為八峪公路，路線全長303.93M，規(guī)劃紅線寬度15M，道路面積4558平方米。道路等級為都市支路，設(shè)計時速20km/h，雙向4車道。1.1道路自然情況(1）地質(zhì)情況沈家營鎮(zhèn)屬于工程地質(zhì)III類地區(qū)，山地

31、河谷平原，地勢平坦，地基計算強度一般為1-1.5MPa，可進行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在阻礙建筑場地穩(wěn)定性的專門不良地基土層。(2）震差不多烈度沈家營鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震差不多烈度劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。(3）規(guī)劃道路沿線情況規(guī)劃II號路位于本項目中心，貫穿整個項目，連接八峪公路和沈韓公路，是本項目東西向的要緊道路。(4）規(guī)劃道路附近現(xiàn)有道路情況沈韓公路：路面寬度6M，為過境公路。八峪公路路面寬度爪，為過境公路。1.2 建設(shè)期本項目道路預(yù)測年限為15年，2006年開工建設(shè)，2007年建成，建設(shè)期1年。第二節(jié) 照明、電信管線工程2.1設(shè)計依據(jù)都市道路照明設(shè)計標準CJJ4

32、5-1991都市道路設(shè)計規(guī)范CJJ37-90都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范CB50180-932.2設(shè)計范圍及內(nèi)容沈家營II號路道路照明設(shè)計、防雷接地設(shè)計、電信管線設(shè)計。2.3照明本工程道路照明采納太陽能路燈，在燈桿頂端設(shè)太陽能板，路燈底部的蓄電池充電，夜間太陽能路燈由蓄電池供電照明時刻為810小時。陰雨天氣，通過蓄電池儲存的能量提供的正常照明時刻為35天。2.4電信管線設(shè)計電信管線是道路設(shè)計路段敷設(shè)范圍內(nèi)電訊管線和電視光纜管道敷設(shè)預(yù)置通道。規(guī)劃II號路道路電訊管線及電視光纜管道敷設(shè)于道路南側(cè)人行橫道下，管線采納直埋方式敷設(shè)2根6x80電信專用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根電視光纜專用32高密度聚乙烯HDPE管。在施工中電氣及電信管線出現(xiàn)與其它管線平行或垂直敷設(shè)，敷設(shè)距離應(yīng)符合國家現(xiàn)行都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93中第