房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告模板

1、-PAGE 1. z. - w -盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：【】年【】月【】日）目 錄TOC o 1-2 h z uHYPERLINK l _Toc2497902471項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 PAGEREF _Toc249790247 h 4HYPERLINK l _Toc2497902481.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc249790248 h 4HYPERLINK l _Toc2497902491.2交易結(jié)構(gòu)概述 PAGEREF _Toc249790249 h 4HYPERLINK l _Toc2497902502融資人資信情況 PAGEREF _Toc249790250 h 5H

2、YPERLINK l _Toc2497902512.1融資公司基本情況 PAGEREF _Toc249790251 h 5HYPERLINK l _Toc2497902522.2融資公司經(jīng)營情況 PAGEREF _Toc249790252 h 5HYPERLINK l _Toc2497902532.3融資人財(cái)務(wù)狀況 PAGEREF _Toc249790253 h 5HYPERLINK l _Toc2497902542.4融資人銀行貸款及對外擔(dān)保情況 PAGEREF _Toc249790254 h 6HYPERLINK l _Toc2497902553項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 PAGEREF _Toc

3、249790255 h 6HYPERLINK l _Toc2497902563.1項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc249790256 h 6HYPERLINK l _Toc2497902573.2項(xiàng)目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc249790257 h 7HYPERLINK l _Toc2497902583.3項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc249790258 h 7HYPERLINK l _Toc2497902593.4項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 PAGEREF _Toc249790259 h 7HYPERLINK l _Toc2497902604項(xiàng)目市場情況 PAGER

4、EF _Toc249790260 h 8HYPERLINK l _Toc2497902614.1項(xiàng)目投資環(huán)境 PAGEREF _Toc249790261 h 8HYPERLINK l _Toc2497902624.2項(xiàng)目分析及市場情況 PAGEREF _Toc249790262 h 8HYPERLINK l _Toc2497902634.3項(xiàng)目租售情況預(yù)測 PAGEREF _Toc249790263 h 9HYPERLINK l _Toc2497902645項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估 PAGEREF _Toc249790264 h 9HYPERLINK l _Toc2497902655.1房地產(chǎn)項(xiàng)目總投

5、資預(yù)測 PAGEREF _Toc249790265 h 10HYPERLINK l _Toc2497902665.2項(xiàng)目資金來源情況 PAGEREF _Toc249790266 h 10HYPERLINK l _Toc2497902675.3項(xiàng)目損益預(yù)測 PAGEREF _Toc249790267 h 11HYPERLINK l _Toc2497902685.4項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) PAGEREF _Toc249790268 h 12HYPERLINK l _Toc2497902696信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防措施 PAGEREF _Toc249790269 h 12HYPERLINK l _Toc24

6、97902706.1交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要 PAGEREF _Toc249790270 h 12HYPERLINK l _Toc2497902717意見及建議 PAGEREF _Toc249790271 h 13HYPERLINK l _Toc2497902728項(xiàng)目資料 PAGEREF _Toc249790272 h 13項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景此處簡要介紹項(xiàng)目背景情況例如：【】年【】月【】日，*房地產(chǎn)通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱【】項(xiàng)目”）。為【】希望由*信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務(wù)。交易結(jié)構(gòu)概述簡要描述本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)融資方式：【貸

7、款】/【股權(quán)投資】融資總成本：融資人要求信托資金到位時(shí)間：信托期限：【 】年公司收入：其托報(bào)酬方式收取【 】% ；財(cái)務(wù)顧問費(fèi)形式收取【 】%保管人保管費(fèi)：受益人的預(yù)期收益：項(xiàng)目發(fā)行計(jì)劃（適用于集合類項(xiàng)目），詳細(xì)制定項(xiàng)目的發(fā)行計(jì)劃：我公司私人銀行部發(fā)行的額度 【 】萬元 銀行代銷： 【 】萬元 發(fā)行費(fèi)率： 第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)代發(fā)： 【 】萬元 發(fā)行費(fèi)率：項(xiàng)目現(xiàn)狀此處介紹項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括土地取得方式、價(jià)格（包括總價(jià)及樓面價(jià)格）、土地出讓金繳納進(jìn)度、四證”取得的情況、項(xiàng)目公司是否成立等情況項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資共【】萬元。序號項(xiàng)目金額（萬元）比例1自籌資金【】【】%2信托計(jì)劃投資額【】【】%2銀行

8、貸款【】【】%3部分銷售收入【】【】%4總投資【】【】%融資人資信情況融資公司基本情況融資公司情況融資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實(shí)收資本經(jīng)營圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡介說明項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人數(shù)量，并簡要介紹其背景、成長經(jīng)歷融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）視項(xiàng)目具體情況簡要介紹項(xiàng)目公司大股東情況融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅融資公司經(jīng)營情況此處簡要介紹融資人過往開發(fā)過的項(xiàng)目情況

9、、獲得的榮譽(yù)（如有）融資人財(cái)務(wù)狀況此處列明融資人近三年資產(chǎn)負(fù)債表，除此之外還應(yīng)將融資人上一年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表提交風(fēng)險(xiǎn)管理部融資人銀行貸款及對外擔(dān)保情況業(yè)務(wù)部門應(yīng)在中國人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的企業(yè)基本信用信息報(bào)告，注明融資人貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目用地情況此處說明項(xiàng)目具體位置（說明所屬行政區(qū)域、四至，并

10、附地圖），出讓時(shí)是否是凈地，土地總面積、用地性質(zhì)、容積率。項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬元）項(xiàng) 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計(jì)土地成本滯納金各種配套費(fèi)契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計(jì)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注建設(shè)用地面積m21總建筑面積m21.1規(guī)劃容積率1.2綠地率1.3建筑密度2地上可建面積m22.1房屋m22.2車位面積m2項(xiàng)目建設(shè)條件此處注明本項(xiàng)目已獲得的政府有關(guān)部門批文項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度此處列明項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體進(jìn)度。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為【】年，融資人已投入資金合計(jì)【】萬元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于【】年【】月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于

11、【】年【】月竣工驗(yàn)收，交付使用，開發(fā)建設(shè)期 【】年，前期【】年，建設(shè)期【】年。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況此處說明本項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司，施工單位及監(jiān)理單位項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)概況此處簡要說明項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場此處簡要說明項(xiàng)目所在地區(qū)的近一段時(shí)間以來住宅新增供應(yīng)量及成交量、成交均價(jià)等房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況項(xiàng)目分析及市場情況項(xiàng)目區(qū)域交通情況簡要描述項(xiàng)目周邊的交通情況周邊主要土地成交情況項(xiàng)目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照。周邊競爭項(xiàng)目分析此處列明周邊可能與本項(xiàng)目競爭的項(xiàng)目（包括已經(jīng)開盤或即將開盤的項(xiàng)目）NO.項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)價(jià)格（元）推盤量(套)存量(套)開盤時(shí)間

12、123項(xiàng)目評價(jià)此處應(yīng)對項(xiàng)目市場定位、特色作出簡要說明項(xiàng)目租售情況預(yù)測項(xiàng)目銷售方式列明項(xiàng)目銷售方式銷售前景分析此處要求項(xiàng)目的銷售靜態(tài)預(yù)測房屋序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計(jì)1銷售面積(m2)2銷售價(jià)格(元/m2)3銷售收入(萬元)車位序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計(jì)1銷售面積(m2)2銷售價(jià)格(元/m2)3銷售收入(萬元)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估序號年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合計(jì)1銷售面積()2銷售價(jià)格(元/)3銷售收入(萬元)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測項(xiàng)目投資估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱投資額估算說明1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公

13、共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱：2009年2010年2011年2012年合計(jì)1資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 出租收入1.4 信托融資1.5 銀行貸款1.6 其他來源2資金運(yùn)用2.1土地出讓金2.2開發(fā)建設(shè)投資2.3 銷售費(fèi)用2.4 項(xiàng)目管理費(fèi)用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 其它經(jīng)營成本費(fèi)用2.7 土地增值稅2.8 所得稅2.9 信托融資收益2.10 信托融資本金2.11 銀行借款本金償還2.12 銀行借款利息支付3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流項(xiàng)目資金來源情況自有資金截止到20 年月

14、日，已支付部分土地出讓金【 】萬元。預(yù)租售收入利用預(yù)售回款投入【 】萬元，占全部投資額的%，占全部銷售額的%。本項(xiàng)目銀行貸款項(xiàng)目計(jì)劃于20年月獲取開發(fā)貸款【 】萬，貸款期【】年。本項(xiàng)目信托融資本項(xiàng)目信托計(jì)劃以【股權(quán)/債權(quán)】形式，融資金額【】萬元。項(xiàng)目損益預(yù)測項(xiàng)目銷售、租賃收入分析：項(xiàng)目按可售面積計(jì)算，總收入總計(jì)【 】萬元。物業(yè)功能銷售總價(jià)(萬元)銷售單價(jià)(元/平方米)住宅商業(yè)車位合計(jì)項(xiàng)目利潤分析：項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì)稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用土地增值稅營業(yè)稅及附加銷售凈利率

15、%投資利潤率%項(xiàng)目IRR %項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)項(xiàng)目投資利潤率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入項(xiàng)目資金峰值股本投資項(xiàng)目稅前利潤項(xiàng)目稅后凈利潤 銷售凈利潤率%總投資凈利潤率%項(xiàng)目IRR%股本投資獲利倍數(shù)貸款償還期本項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)20年【】月申請銀行開發(fā)貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為：。銷售率盈虧平衡點(diǎn)銷售率盈虧平衡點(diǎn)【 】%，銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：【 】元/平方米；信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防措施交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要交易結(jié)構(gòu)合作方式：合作期限：【 】個(gè)月；交易結(jié)構(gòu)：投入 ：詳細(xì)說明信托資金的運(yùn)用方式，采取股權(quán)投資形式運(yùn)用信托資金時(shí)，以信托資金受讓原有股東持有的項(xiàng)目公司股權(quán)的，說明受讓價(jià)格，

16、以增資方式投入項(xiàng)目公司的，說明計(jì)入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例；以債權(quán)方式運(yùn)用信托資金的，應(yīng)說明貸款要素（利率、期限、抵押/質(zhì)押物、保證擔(dān)保等）。退出 ：說明信托資金的退出方式，如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出的，說明股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。項(xiàng)目公司管理：如果采取股權(quán)投資方式，應(yīng)說明項(xiàng)目公司的監(jiān)管方式 例如：雙方在公司章程中約定融資方擁有項(xiàng)目經(jīng)營和控制權(quán)，*信托通過董事會、派駐財(cái)務(wù)人員等方式實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制；項(xiàng)目公司應(yīng)分期編制詳細(xì)的成本標(biāo)桿、經(jīng)營計(jì)劃報(bào)告和項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表，經(jīng)董事會通過后嚴(yán)格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測算*信托投資收益的基礎(chǔ)。單項(xiàng)成本超過部分由融資方或者【 】補(bǔ)足，*信托不再承擔(dān)該超出部分的成本。如果采取債權(quán)方式，應(yīng)說明如何保障信托資金的還款來源例如：設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項(xiàng)目銷售回款存入該賬戶。信托計(jì)劃信托規(guī)模：約【 】萬 (如有結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，還應(yīng)列明優(yōu)先、次級份額)信托期限：【 】個(gè)月還款資金來源：信托結(jié)構(gòu)圖（如有）風(fēng)險(xiǎn)防措施詳細(xì)說明本項(xiàng)目采取的風(fēng)險(xiǎn)防措施，是否采取優(yōu)先次級的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，是否采取了抵押/質(zhì)押的擔(dān)保措施意見及建議需要說明的其情況。項(xiàng)目資料融資企業(yè)提供的資