項(xiàng)目全案大綱模版(終稿)4-6

1、 專(zhuān)業(yè)城市運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) PAGE 第 PAGE 33頁(yè) 共 NUMPAGES 33頁(yè)北京尚道置地全案提案模版第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)篇一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)1、分析三年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)；2、解讀讀房地產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地地位及影影響；二、國(guó)家家對(duì)房地地產(chǎn)的態(tài)態(tài)度說(shuō)明：分析國(guó)家家針對(duì)房房地產(chǎn)的的最新政政策，明明確國(guó)家家政策提提出目的的以及將將產(chǎn)生的的影響；2、分析析當(dāng)前政政策下市市場(chǎng)應(yīng)對(duì)對(duì)態(tài)度，營(yíng)造市市場(chǎng)氣氛氛（積極極入市、保守觀觀望）；3、為未未來(lái)階段段性政策策預(yù)判提提供必要要依據(jù)；4、為項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)提供環(huán)環(huán)境基礎(chǔ)礎(chǔ)；5、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避的的重要依依據(jù)；三、地方方政策對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的影響說(shuō)明：1、分析析當(dāng)前政政

2、策下市市場(chǎng)應(yīng)對(duì)對(duì)態(tài)度，營(yíng)造區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)氣氛（積極入入市、保保守觀望望）；2、為項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)提供環(huán)環(huán)境基礎(chǔ)礎(chǔ)；3、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避的的重要依依據(jù)；四、總結(jié)結(jié)：1、根據(jù)據(jù)政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的態(tài)度度，判斷斷項(xiàng)目可可行性、入市時(shí)時(shí)機(jī)及項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)速度；2、本地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)與主流流市場(chǎng)是是否存在在差異，是否會(huì)會(huì)向主流流市場(chǎng)意意識(shí)靠攏攏，受影影響程度度；第二部分分 市市場(chǎng)篇一、城市市概況：1、城市市人口數(shù)數(shù)量、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、民俗俗風(fēng)情、歷史發(fā)發(fā)展；2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平，最最近35年GGDP指指標(biāo)；3、城市市人均收收入水平平，35年；4、消費(fèi)費(fèi)構(gòu)成及及各部分分所占比比例分析析；5、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，城城市各版版塊發(fā)展

3、展現(xiàn)狀、各區(qū)域域特色及及未來(lái)規(guī)規(guī)劃趨勢(shì)勢(shì)（經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心、市中心心、教育育核心、商圈、高級(jí)住住宅/富富人區(qū)）；6、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域狀況況；1）區(qū)域域經(jīng)濟(jì)狀狀況及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成成；2）區(qū)域域人口數(shù)數(shù)量及人人口成分分；總結(jié)：通過(guò)對(duì)城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)及及城市規(guī)規(guī)劃、民民俗風(fēng)情情、歷史史發(fā)展的的研究，判斷區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)客群群價(jià)值觀觀的趨向向和思想想認(rèn)識(shí)的的喜好，從而為為“新生事事物”的接受受程度提提供必要要依據(jù)；2）通過(guò)過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平，GGDP走走勢(shì)的分分析，能能夠在大大體上判判斷城市市發(fā)展速速度、城城市發(fā)展展階段，為保證證項(xiàng)目“適度超超前”提供必必要基礎(chǔ)礎(chǔ)；3）城市市人均收收入水平平及消費(fèi)

4、費(fèi)構(gòu)成，尋求市市場(chǎng)挖掘掘潛力，為市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)心心理提供供依據(jù)；4）通過(guò)過(guò)對(duì)城市市規(guī)劃及及各區(qū)域域功能的的分析，可以為為項(xiàng)目可可行性、定位及及賣(mài)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確確的判斷斷；5）通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目區(qū)域的的研究，挖掘區(qū)區(qū)域?qū)?xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展帶來(lái)的的機(jī)會(huì)與與挑戰(zhàn)；二、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況1、三年年內(nèi)城市市土地供供應(yīng)量，區(qū)位、售價(jià)、出售時(shí)時(shí)間及相相關(guān)技術(shù)術(shù)指標(biāo)；總結(jié)：1）對(duì)未未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量做出判判斷；2）分析析土地出出讓對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)的壓力力；2、市場(chǎng)場(chǎng)總體供供需量，售價(jià)、體量、總銷(xiāo)量量、月均均銷(xiāo)量、區(qū)位、高/中中/低檔檔代表樓樓盤(pán)（銷(xiāo)銷(xiāo)量、均均價(jià)、定定位、訴訴求點(diǎn)） 3、項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)目目售價(jià)、

5、銷(xiāo)量、均價(jià)、定位、訴求點(diǎn)點(diǎn)；4、周邊邊竣工項(xiàng)項(xiàng)目入住住率、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)；總結(jié)：得得出區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)情況、銷(xiāo)售情情況、價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)、定位位訴求特特點(diǎn)等指指導(dǎo)性結(jié)結(jié)論。 總結(jié)： 1、總體體市場(chǎng)的的供應(yīng)情情況、銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況、價(jià)格格走勢(shì)、定位訴訴求等可可以為項(xiàng)項(xiàng)目提供供指導(dǎo)性性結(jié)論。2、區(qū)域域板塊在在城市發(fā)發(fā)展中的的地位，可以為項(xiàng)項(xiàng)目檔次次及定位位提供依依據(jù)；3、區(qū)域域市場(chǎng)不不足或市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)程度，可以為為項(xiàng)目定定位提供供依據(jù)；4、區(qū)域域市場(chǎng)供供需量及及未來(lái)供供需趨勢(shì)勢(shì)，可以以為項(xiàng)目目立項(xiàng)提提供數(shù)據(jù)據(jù)基礎(chǔ)；三、市場(chǎng)場(chǎng)客群分分析：1、對(duì)市市場(chǎng)客群群進(jìn)行分分類(lèi)；2、分析析各類(lèi)客客群的不不同生活活習(xí)

6、慣，思想意意識(shí)及趨趨勢(shì)；3、了解解不同客客群對(duì)城城市發(fā)展展以及各各區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度；4、發(fā)掘掘各類(lèi)人人群的不不同需求求；說(shuō)明：1）為項(xiàng)項(xiàng)目定位位提供依依據(jù)；2）為定定位提供供可借鑒鑒性依據(jù)據(jù)；3）為項(xiàng)項(xiàng)目保證證“適度超超前”提供基基礎(chǔ)；4）為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展適應(yīng)版版塊發(fā)展展提供方方向；5）為項(xiàng)項(xiàng)目找目目標(biāo)客群群提供依依據(jù)；第三部分分：項(xiàng)目目本體研研究篇一、宗地地情況概概述：1）項(xiàng)目目地理位位置；2）項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：宗地地面積、規(guī)劃容容積率、綠化率率等等；3）宗地地現(xiàn)狀：三通一一平/七七通一平平；土質(zhì)質(zhì)：沙土土、泥土土等；4）宗地地地價(jià)；5）：周周邊配套套及配套套輻射范范圍：商商業(yè)、交交通（道道

7、路、橋橋梁、交交通節(jié)點(diǎn)點(diǎn)如：公公交站點(diǎn)點(diǎn)、火車(chē)車(chē)站/汽汽車(chē)站/碼頭/飛機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等）、銀行/金融、醫(yī)院、景觀；二、項(xiàng)目目SWOOT分析析：1、優(yōu)勢(shì)勢(shì)Strrenggthss自然條件件：地段的特特殊性、優(yōu)越性性：周邊的配配套：成本控制制：開(kāi)發(fā)模式式：2、劣勢(shì)勢(shì)Weaakneessees生活氛圍圍：片區(qū)形象象：景觀資源源：片區(qū)文化化資源：項(xiàng)目規(guī)劃劃等指標(biāo)標(biāo)的局限限：交通條件件：噪音污染染；在優(yōu)勢(shì)和和劣勢(shì)里里只列舉舉了可能能會(huì)成為為優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)的各方方面，其其實(shí)其中中各方面面都是可可以互相相轉(zhuǎn)化的的，視項(xiàng)項(xiàng)目的具具體情況況加以歸歸類(lèi)。優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)一一般著重重于項(xiàng)目目的實(shí)體體問(wèn)題。3、機(jī)會(huì)會(huì)Oppporttuni

8、itiees宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況：宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)均顯示示利好，對(duì)整體體的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)提供了了良好的的基礎(chǔ)；國(guó)家金融融政策：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)思維慣慣性及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)研判；項(xiàng)目所在在區(qū)域地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)、所在在片區(qū)的的大規(guī)劃劃；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境，市場(chǎng)空空白點(diǎn)：區(qū)域環(huán)境境、大勢(shì)勢(shì)，如WWTO，CEPPA有項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展，提升升預(yù)留空空間：周邊住宅宅項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀/動(dòng)動(dòng)態(tài)：拿拿地時(shí)間間/地價(jià)價(jià)、認(rèn)購(gòu)購(gòu)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間、銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期、主流流客戶(hù)、銷(xiāo)售階階段、口口碑評(píng)估估、周邊邊產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)4、威脅脅Thrreatts供給集中中：同檔檔次樓盤(pán)盤(pán)的推出出量巨大大，缺乏乏足夠的的市場(chǎng)需需求做支支撐。相關(guān)片區(qū)區(qū)同類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。部

9、分相鄰鄰片區(qū)的的價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。以上所列列舉為項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析常用用元素，常涉及及方面，運(yùn)用時(shí)時(shí)請(qǐng)具體體項(xiàng)目具具體對(duì)待待。第四部分分：項(xiàng)目目定位篇篇一、定位位思考：此處的定定位思考考是指“從什么么地方入入手來(lái)尋尋找到合合適的項(xiàng)項(xiàng)目定位位”；一般般研究規(guī)規(guī)律是從從當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)狀況況、需求求和自身身swoot分析析之后，找到自自身項(xiàng)目目與受眾眾間的契契合點(diǎn)即定定位。政策環(huán)境境（全國(guó)國(guó)市場(chǎng)）1）總結(jié)結(jié)對(duì)宏觀觀市場(chǎng)環(huán)環(huán)境的影影響；2）總結(jié)結(jié)政策對(duì)對(duì)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)量的的影響；3）通過(guò)過(guò)對(duì)歷年年政策走走勢(shì)的研研究對(duì)下下階段政政策導(dǎo)向向做出合合理預(yù)判判；2、市場(chǎng)場(chǎng)供需量量（目標(biāo)標(biāo)城市）1）考慮慮土地供供

10、給量對(duì)對(duì)未來(lái)可可能形成成的影響響；2）考慮慮市場(chǎng)各各類(lèi)產(chǎn)品品供應(yīng)量量，對(duì)未未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)供需走走勢(shì)進(jìn)行行預(yù)判；3、市場(chǎng)場(chǎng)客群1）考慮慮市場(chǎng)客客群的不不同需求求2）考慮慮項(xiàng)目影影響范圍圍內(nèi)客戶(hù)戶(hù)價(jià)值取取向（傾傾向投資資或剛性需需求為主主；首次置置業(yè)還是是改善居居住環(huán)境境）；4、本體體研究1）考慮慮城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃對(duì)項(xiàng)目目片區(qū)影影響，及及影響趨趨勢(shì)； 2）考慮慮開(kāi)發(fā)商商的愿景景和自身身實(shí)力；3）考慮慮項(xiàng)目周周邊市政政配套；4）考慮慮自身的的SWOOT結(jié)論論；二、項(xiàng)目目定位提提出綜合城市市發(fā)展、市場(chǎng)狀狀況、區(qū)區(qū)域客群群需求、開(kāi)發(fā)商商以及項(xiàng)項(xiàng)目自身身情況得得出最佳佳的定位位方向；三、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)定定位1、目

11、標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群體闡述述2、客戶(hù)戶(hù)細(xì)分畫(huà)畫(huà)像：1）客戶(hù)戶(hù)社會(huì)階階層；2）受教教育程度度；3）家庭庭收入；4）家庭庭組成；5）行為為習(xí)慣；6）日常常休閑；8）消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)心心理描述述；7）產(chǎn)品品關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)；9）未來(lái)來(lái)可能的的升級(jí)需需求；說(shuō)明：通過(guò)對(duì)目目標(biāo)客群群的詳細(xì)細(xì)描述得得出以下下需求：1、目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目建建筑形態(tài)態(tài)的需求求；2、目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品（戶(hù)戶(hù)型）的的需求；3、目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目園園林景觀觀的需求求；4、目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目配配套的需需求；5、目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格接受受區(qū)間；第五部分分：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建議議篇一、總體體規(guī)劃（一）總總體規(guī)劃劃原則1、符合合政府相相應(yīng)法規(guī)規(guī)原則；2

12、、符合合項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件限制原原則；3、符合合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值最大化化原則；4、符合合項(xiàng)目定定位要求求原則；（二）總總體規(guī)劃劃釋義1、項(xiàng)目目規(guī)劃的的理念；2、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目法規(guī)規(guī)的符合合；3、對(duì)自自身限制制條件的的解決；4、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值最大大化方法法；5、項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃闡述述；二、視覺(jué)覺(jué)系統(tǒng)建建議（一）建建筑單體體建議1、市場(chǎng)場(chǎng)建筑風(fēng)風(fēng)格分析析大綱：1）區(qū)域域市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑風(fēng)格分析析2）同檔檔次項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格分析析3）直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手產(chǎn)品品建筑風(fēng)風(fēng)格分析析4）市場(chǎng)場(chǎng)最佳建建筑風(fēng)格格建議細(xì)節(jié)：墻身；屋頂；排水管、空調(diào)機(jī)機(jī)位；陽(yáng)臺(tái)；電梯大堂堂；單元入戶(hù)戶(hù)門(mén)；其他（根根據(jù)項(xiàng)目目的特色色）；2、客

13、戶(hù)戶(hù)心理分分析1）區(qū)域域市場(chǎng)客客群對(duì)建建筑風(fēng)格格的分析析；2）目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)建筑風(fēng)風(fēng)格的分分析；3）客群群對(duì)建筑筑風(fēng)格的的最佳選選擇；3、自身身?xiàng)l件分析析1）當(dāng)?shù)氐刈匀粭l條件對(duì)建建筑風(fēng)格格的要求求；2）自身身定位對(duì)對(duì)建筑風(fēng)風(fēng)格的要要求；3）項(xiàng)目目自身最最佳建筑筑風(fēng)格建議議；4、建筑筑單體建建議綜合市場(chǎng)場(chǎng)、客戶(hù)戶(hù)心理以以及項(xiàng)目目自身?xiàng)l條件得出出最佳的的建筑單單體建議議。（二）產(chǎn)產(chǎn)品戶(hù)型型建議1）區(qū)域域市場(chǎng)戶(hù)戶(hù)型分析析；2）同檔檔次項(xiàng)目目戶(hù)型分分析；3）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型分析；4）目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)戶(hù)型的的要求；5）項(xiàng)目目定位對(duì)對(duì)戶(hù)型的的要求；6）結(jié)合合目標(biāo)客客群、自自身情況況以及市市場(chǎng)狀況況得出

14、最最佳的戶(hù)戶(hù)型建議議；（三）園園林景觀觀建議大綱：1）區(qū)域域市場(chǎng)園園林景觀觀分析；2）同檔檔次項(xiàng)目目園林景景觀分析析；3）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目園林林景觀分分析；4）目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)園林景景觀的要要求；5）項(xiàng)目目定位對(duì)對(duì)園林景景觀的要要求、；6）結(jié)合合目標(biāo)客客群、自自身情況況以及市市場(chǎng)狀況況得出最最佳的園園林景觀觀建議；細(xì)節(jié)：1）景觀觀設(shè)計(jì)原原則2）景觀觀布局分分析主入口口景觀；主景觀觀布局；輔助景景觀布局局；景觀組組團(tuán)布局局；內(nèi)部景景觀道設(shè)設(shè)置；3）植物物布局分分析4）景觀觀元素設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)志性性建筑；主題小小品；微型水水系；休閑亭亭臺(tái)；休閑座座椅；其他特特色性元元素；（四）產(chǎn)產(chǎn)品配套套建議大綱：1）區(qū)

15、域域市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品配套套分析；2）同檔檔次項(xiàng)目目產(chǎn)品配配套分析析；3）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品配套分分析；4）目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)產(chǎn)品配配套的要要求；5）項(xiàng)目目定位對(duì)對(duì)產(chǎn)品配配套的要要求；6）結(jié)合合目標(biāo)客客群、自自身情況況以及市市場(chǎng)狀況況得出最最佳的產(chǎn)產(chǎn)品配套套建議；細(xì)節(jié)：會(huì)所；老年人活活動(dòng)設(shè)置置；兒童娛樂(lè)樂(lè)設(shè)置幼兒園；游泳館；健身房；醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)；車(chē)位配比比；社區(qū)智能能系統(tǒng)；配套型商商業(yè)超市；便利店；洗衣店；菜市場(chǎng)；其他配套套應(yīng)用；（五）物物業(yè)服務(wù)務(wù)大綱：1）區(qū)域域市場(chǎng)物物業(yè)服務(wù)務(wù)分析；2）同檔檔次項(xiàng)目目物業(yè)服服務(wù)分析析；3）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)服務(wù)分分析；4）目標(biāo)標(biāo)客群對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)的要要求；5）項(xiàng)目

16、目定位對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)的要要求；6）結(jié)合合目標(biāo)客客群、自自身情況況以及市市場(chǎng)狀況況得出最最佳的物物業(yè)服務(wù)務(wù)建議；細(xì)節(jié)：主要分為為三個(gè)層層次：基本層次次：有線(xiàn)線(xiàn)寬帶入入戶(hù)、入入戶(hù)對(duì)講講、社區(qū)區(qū)安保等等；提高層次次：三表表遠(yuǎn)傳、可視對(duì)對(duì)講、停停車(chē)一卡卡通、品品牌電梯梯、人車(chē)車(chē)分流等等；極高層次次：指紋紋密碼鎖鎖、星級(jí)級(jí)會(huì)所、24小時(shí)時(shí)熱水、紅外線(xiàn)線(xiàn)報(bào)警系系統(tǒng)等；（內(nèi)容僅僅供參考考，實(shí)際際以各項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況為為準(zhǔn)）。第六部分分：項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)篇篇一、本案案在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)層面所所面臨的的問(wèn)題1、根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況提出出問(wèn)題；2、根據(jù)據(jù)項(xiàng)目自自身提出出問(wèn)題；二、入市市時(shí)機(jī)的的選擇1、對(duì)市市場(chǎng)發(fā)展展進(jìn)行判判斷；2、對(duì)

17、自自身項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)條件進(jìn)進(jìn)行梳理理；3、考慮慮甲方的的資金及及對(duì)項(xiàng)目目的期望望；4、綜合合以上信信息對(duì)本本案的入入市時(shí)機(jī)機(jī)進(jìn)行選選擇；三、項(xiàng)目目銷(xiāo)售策策略（一）大大綱：1、分析析市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況；2、考慮慮自身項(xiàng)項(xiàng)目情況況；3、根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況進(jìn)行調(diào)調(diào)整；（二）銷(xiāo)銷(xiāo)售組團(tuán)團(tuán)劃分根據(jù)可售售房源數(shù)數(shù)量，將將房源分分組團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售，目目的是先先推出一一部分房房源探測(cè)測(cè)市場(chǎng)，根據(jù)市市場(chǎng)反饋饋情況，靈活調(diào)調(diào)整銷(xiāo)售售政策，降低銷(xiāo)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并為為后期組組團(tuán)銷(xiāo)售售提供市市場(chǎng)依據(jù)據(jù)。1、分組組團(tuán)劃分分原則： 1）相對(duì)對(duì)獨(dú)立性性原則：組團(tuán)劃劃分首先先要考慮慮組團(tuán)是是相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的銷(xiāo)銷(xiāo)售單位位，銷(xiāo)售售時(shí)

18、不對(duì)對(duì)其他組組團(tuán)造成成較大影影響。2）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制原原則：組組團(tuán)銷(xiāo)售售的房源源質(zhì)量要要相互搭搭配，避避免出現(xiàn)現(xiàn)低質(zhì)量量、低性性?xún)r(jià)比房房源組團(tuán)團(tuán)而導(dǎo)致致滯銷(xiāo)。3）資金金需求原原則：前前期盡快快回籠資資金，保保障項(xiàng)目目后續(xù)建建設(shè)資金金的良性性運(yùn)轉(zhuǎn)，減少資資金壓力力。2、項(xiàng)目目組團(tuán)劃劃分依據(jù)據(jù)：1）不同同戶(hù)型面面積樓座座組團(tuán)，滿(mǎn)足不不同層次次客戶(hù)需需求；2）不同同位置樓樓座組團(tuán)團(tuán)，滿(mǎn)足足不同客客戶(hù)需求求；3）不同同品質(zhì)樓樓座組團(tuán)團(tuán)，滿(mǎn)足足不同客客戶(hù)需求求；（三）銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期：第一階段段：前期期準(zhǔn)備期期時(shí)間：目的：基本工作作：1、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方案溝溝通完畢畢；2、VII體系設(shè)設(shè)計(jì)工作作完成，并達(dá)成成一致意意見(jiàn)

19、；3、售樓樓部落實(shí)實(shí)；4、各方方媒體落落實(shí)；5、全部部項(xiàng)目工工作人員員落實(shí)；第二階段段：面世世亮相蓄水水期；時(shí)間：目的：開(kāi)始與市市場(chǎng)接觸觸，傳遞遞基本信信息、吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，奠定項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品牌牌地位。同時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目各各賣(mài)點(diǎn)分分別訴求求，使人人們深入入了解，從而有有效鎖定定目標(biāo)客客戶(hù)群，積累項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售資源、樹(shù)立品品牌形象象。指導(dǎo)思想想：從一定的的高度正正式向社社會(huì)推出出本項(xiàng)目目，確立立項(xiàng)目形形象。重重點(diǎn)利用用各種媒媒體組合合使人們們?nèi)媪肆私忭?xiàng)目目。為進(jìn)進(jìn)一步廣廣而告之之，本階階段后期期的工作作為將項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，全全方位、多角度度、深層層次地展展現(xiàn)給消消費(fèi)者，提高知知名度和和美譽(yù)

20、度度，為項(xiàng)項(xiàng)目奠定定客戶(hù)基基礎(chǔ)?；A(chǔ)工作作：1、完成成本案VVI的設(shè)設(shè)計(jì)制作作，為廣廣告推廣廣提供體體系支持持，具體體包括項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)識(shí)，廣告告主色調(diào)調(diào)、風(fēng)格格定位、銷(xiāo)售大大廳的風(fēng)風(fēng)格、人人員著裝裝、胸牌牌、信箋箋等?；拘麄鱾髌返轿晃?，如戶(hù)戶(hù)型圖、宣傳折折頁(yè)、戶(hù)戶(hù)型模型型等。對(duì)施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行形象設(shè)設(shè)計(jì)包裝裝，包括括圍擋廣廣告、工工地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)戶(hù)外廣廣告。售樓部全全新包裝裝和精裝裝樣板間間基本完完成。投放戶(hù)外外廣告、公交車(chē)車(chē)體廣告告等。6、舉辦辦開(kāi)工典典禮等活活動(dòng)，釋釋放項(xiàng)目目信息。第二階段段：開(kāi)盤(pán)盤(pán)期 時(shí)間： 目的：向社會(huì)發(fā)發(fā)布項(xiàng)目目一期銷(xiāo)售售信息，在各種種推廣手手法的配配合下，進(jìn)一步步鎖定目目

21、標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群，完完成初期期房源銷(xiāo)銷(xiāo)售，并并為后續(xù)續(xù)銷(xiāo)售積積累客源源。 指導(dǎo)思想想：本階段推推廣充分分利用前前期積累累的社會(huì)會(huì)資源，通過(guò)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)訴求求廣告和和充滿(mǎn)誘誘惑力的的公關(guān)活活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)一步營(yíng)營(yíng)造社會(huì)會(huì)氣氛，鎖定更更多的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。基礎(chǔ)工作作：1、利用用節(jié)假日日，推出出不同的的房源，以活動(dòng)動(dòng)帶動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售；2、銷(xiāo)售售代表熟熟練掌握握項(xiàng)目各各項(xiàng)信息息，正常常輪序接接待來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)客戶(hù)；3、各項(xiàng)項(xiàng)宣傳、銷(xiāo)售工工作完全全步入正正軌；第三階段段：熱銷(xiāo)銷(xiāo)期時(shí)間：目的：基本完成成本案的的一期的銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)，在市市場(chǎng)的反反映合理理應(yīng)用價(jià)價(jià)格策略略，進(jìn)去去項(xiàng)目的的頂峰期期，在確確立品牌牌形象的的同時(shí)，力爭(zhēng)實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最

22、大化化，為后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)創(chuàng)造有有利條件件。指導(dǎo)思想想：通過(guò)前期期密集的的廣告宣宣傳、銷(xiāo)銷(xiāo)售的熱熱烈場(chǎng)面面，項(xiàng)目目的知名名度已打打開(kāi)、品品牌地位位已樹(shù)立立。并且且前期積積累了大大批客戶(hù)戶(hù)資源，因此應(yīng)應(yīng)執(zhí)行“老帶新新政策”，通過(guò)過(guò)口碑宣宣傳創(chuàng)造造良好的的宣傳效效果，為為項(xiàng)目的的后續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售提供供客戶(hù)源源。因此，本本階段推推廣將以以第二組組團(tuán)宣傳傳為主，保持持持續(xù)熱度度，進(jìn)一一步促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售。基礎(chǔ)工作作：1、推出出項(xiàng)目主主力銷(xiāo)售售單位，全力以以赴銷(xiāo)售售、回款款；2、銷(xiāo)售售一期剩余余的少量量房源；第四階段段：持續(xù)續(xù)期時(shí)間： 目的：結(jié)合促銷(xiāo)銷(xiāo)政策完完成項(xiàng)目目尾房銷(xiāo)銷(xiāo)售，為為項(xiàng)目劃劃上一個(gè)個(gè)完美符符號(hào)。基礎(chǔ)工作

23、作：處理日常?，嵥槭率聞?wù)、完完成尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售。市場(chǎng)推廣廣：結(jié)合項(xiàng)目目進(jìn)度更更換戶(hù)外外等畫(huà)面面，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目完完美封盤(pán)盤(pán)，展示示開(kāi)發(fā)商商實(shí)力、品牌形形象。第五階段段：尾盤(pán)盤(pán)期時(shí)間： 目的：結(jié)束項(xiàng)目目所有善善后工作作。基礎(chǔ)工作作：為客戶(hù)辦辦理房產(chǎn)產(chǎn)證；配合開(kāi)發(fā)發(fā)商交房房；完成所有有其他項(xiàng)項(xiàng)目工作作；（四）慣慣常的銷(xiāo)銷(xiāo)售方式式銷(xiāo)售方式式一：認(rèn)認(rèn)購(gòu)蓄水水，開(kāi)盤(pán)盤(pán)模式利處： 1、試探探市場(chǎng)價(jià)價(jià)格水平平；2、控制制銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏，避避免出現(xiàn)現(xiàn)滯銷(xiāo)房房源；3、控制制價(jià)格制制定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，防止止價(jià)格做做空。銷(xiāo)售方式式二：認(rèn)認(rèn)購(gòu)摸底底，轉(zhuǎn)直直接定購(gòu)購(gòu)利處：1、直接接訂單，防止客客戶(hù)流失失；2、快速速回籠資資金。在市場(chǎng)環(huán)環(huán)境

24、復(fù)雜雜多變的的情況下下，項(xiàng)目目入市初初期，拿拿出一小小部分房房源采取取認(rèn)購(gòu)的的形式，以探測(cè)測(cè)市場(chǎng)，并根據(jù)據(jù)市場(chǎng)反反饋靈活活調(diào)整；后期根根據(jù)實(shí)際際情況，可進(jìn)行行直接定定購(gòu)或小小規(guī)模開(kāi)開(kāi)盤(pán)，以以防止客客戶(hù)流失失，以快快速回籠籠資金。銷(xiāo)售方式式三：團(tuán)團(tuán)購(gòu)試水水，回籠籠項(xiàng)目啟啟動(dòng)資金金后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)直接定定購(gòu)前期拿出出部分房房源以較較低的價(jià)價(jià)格與各各大企事事業(yè)單位位洽談團(tuán)團(tuán)購(gòu)。利處：1、解決決前期資資金回籠籠問(wèn)題。2、對(duì)外外可以為為項(xiàng)目添添加一層層神秘色色彩，提提高項(xiàng)目目的口碑碑傳播力力度。3、與收收入較高高的企事事業(yè)單位位團(tuán)購(gòu)成成功后，可提升升社區(qū)居居住人群群的檔次次，從而而推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)提升。4、有利

25、利于收集集客戶(hù)信信息并試試探價(jià)格格以及產(chǎn)產(chǎn)品，便便于以后后進(jìn)行調(diào)調(diào)整。四、項(xiàng)目目?jī)r(jià)格策策略1、項(xiàng)目目定價(jià)1）研究究同檔次次項(xiàng)目的的價(jià)格區(qū)區(qū)間；2）研究究目標(biāo)客客群的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)擔(dān)能力；3）結(jié)合合開(kāi)發(fā)商商預(yù)期和和自身?xiàng)l條件；細(xì)節(jié)定價(jià)原則則：1. 同類(lèi)物物業(yè)定價(jià)價(jià)法；2. 心理測(cè)測(cè)價(jià)法；3. 競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)綜合合評(píng)估法法；4. 宏觀政政策定價(jià)價(jià)法；5. 成本定定價(jià)法；6. 地段區(qū)區(qū)位項(xiàng)目目性?xún)r(jià)比比定價(jià)法法；2、價(jià)格格策略選選擇1）分析析同檔次次項(xiàng)目基基本價(jià)格格策略；2）結(jié)合合項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略；3）結(jié)合合開(kāi)發(fā)商商預(yù)期和和自身?xiàng)l條件；五、項(xiàng)目目推廣策策略（一）推推廣思路路分析1、城市市特質(zhì)根據(jù)城市市發(fā)展程程

26、度和城城市特質(zhì)質(zhì)，分析析城市人人群的接接受程度度，適度度選擇項(xiàng)項(xiàng)目炒作作方式。2、同類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目比比較分析當(dāng)?shù)氐赝?lèi)項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳推廣廣形式和和特色，選擇適適合本案案的推廣廣方式。3、項(xiàng)目目自身分分析根據(jù)自身身項(xiàng)目的的體量和和銷(xiāo)售策策略，選選擇適合合本案的的推廣方方式。（二）項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)挖掘1、核心心推廣語(yǔ)語(yǔ)提煉；2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)挖掘；3、項(xiàng)目目地段位位置；4、交通通發(fā)達(dá)；5、項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格；6、項(xiàng)目目建筑品品質(zhì)；7、項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)特色色；8、充足足地下車(chē)車(chē)位；9、動(dòng)靜靜分區(qū)、人車(chē)分分流；10、品品牌物管管服務(wù)；11、智智能化配配套；12實(shí)景景樣板間間；（三）廣廣告策略略總體原則則：1、 針針對(duì)性原

27、原則：根據(jù)項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位，媒體條條件、目目標(biāo)受眾眾的喜好好，信息息消費(fèi)習(xí)習(xí)慣來(lái)選選擇廣告告手段和和方式，考慮到到來(lái)自同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力，項(xiàng)項(xiàng)目的廣廣告更要要針對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的廣告告策略開(kāi)開(kāi)展相應(yīng)應(yīng)的廣告告宣傳活活動(dòng)，鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，把目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)“趕到我我們的圈圈里來(lái)”。2、差異異性原則則：廣告宣傳傳內(nèi)容和和手法要要具有獨(dú)獨(dú)特性。如由獨(dú)獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)引申的的獨(dú)特訴訴求點(diǎn)，以與眾眾不同的的廣告宣宣傳手段段進(jìn)行宣宣傳推廣廣等。3、 階階段性原原則：廣告宣傳傳投放要要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展展情況和和推廣節(jié)節(jié)奏進(jìn)行行安排，做到張張馳有度度，力爭(zhēng)爭(zhēng)最有效效的利用用廣告費(fèi)費(fèi)用。（四）媒媒體選擇擇：1. 戶(hù)戶(hù)外

28、媒體體特性：戶(hù)戶(hù)外媒體體因其“千人成成本低、全天候候展示、視覺(jué)沖沖擊力強(qiáng)強(qiáng)勁”的原因因，在宣宣傳中所所起的作作用越來(lái)來(lái)越大。位置選擇擇：一般般項(xiàng)目可可在施工工現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目周周邊、或或位置較較好的區(qū)區(qū)域，發(fā)發(fā)布戶(hù)外外廣告，更大范范圍地宣宣傳項(xiàng)目目。2. 車(chē)車(chē)體特性：車(chē)車(chē)體廣告告因不斷斷流動(dòng)性性，受眾眾面很廣廣，越來(lái)來(lái)越受到到房地產(chǎn)產(chǎn)界的青青睞。位置選擇擇：項(xiàng)目目可在城市公交交車(chē)上，選擇適適當(dāng)數(shù)量量的車(chē)，做車(chē)體體廣告。3. 電電視（根根據(jù)實(shí)際際情況，可選擇擇運(yùn)用）特性：但但可利用用電視媒媒體高受受眾率宣宣傳項(xiàng)目目的宣傳傳片、新新聞炒作作事件，掀起熱熱銷(xiāo)狂潮潮。位置選擇擇：電視視媒體因因廣告信信息一閃

29、閃而逝，持續(xù)性性差，且且費(fèi)用較較高，不不建議長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)應(yīng)用。4. 網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)特性：根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的情情況，建建議依托托網(wǎng)絡(luò)的的巨大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在在當(dāng)?shù)厝溯^較為集中中的交流流群和論論壇里發(fā)發(fā)布告知知信息，以近零零成本的的投入，獲得項(xiàng)項(xiàng)目信息息更廣闊闊的傳播播，為銷(xiāo)銷(xiāo)售帶來(lái)來(lái)良好推推動(dòng)。位置選擇擇：如在在搜房、焦點(diǎn)房房產(chǎn)、銀銀河網(wǎng)、新浪頻頻道等各各種網(wǎng)站站上發(fā)布布免費(fèi)的的項(xiàng)目信信息詳情情頁(yè)，便便于客戶(hù)戶(hù)網(wǎng)上了了解項(xiàng)目目信息。5. 樓樓書(shū)、DDM單、項(xiàng)目光光盤(pán)樓書(shū)、DDM單、項(xiàng)目光光盤(pán)等資資料能夠夠提供本本項(xiàng)目的的詳細(xì)信信息，以以最直接接的方式式使樓盤(pán)盤(pán)信息直直達(dá)目標(biāo)標(biāo)人群，以使項(xiàng)項(xiàng)目更為為詳盡的的被消費(fèi)費(fèi)

30、者認(rèn)知知，吸引引目標(biāo)群群體購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。6.道旗旗城市內(nèi)主主要繁華華街道的的道旗可可以進(jìn)行行充分的的利用，用來(lái)提提升項(xiàng)目目的知名名度，利利用道旗旗和彩虹虹橋的位位置也可可以以多多種形式式來(lái)展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目信信息，以以提高項(xiàng)項(xiàng)目的美美譽(yù)度。7. 專(zhuān)專(zhuān)刊可制作關(guān)關(guān)于項(xiàng)目目信息的的、精美美的內(nèi)刊刊或?qū)？绞戒N(xiāo)售后后可做成成雙月刊刊，以直直接而特特別的方方式使樓樓盤(pán)信息息、企業(yè)業(yè)信息直直達(dá)目標(biāo)標(biāo)人群，以使項(xiàng)項(xiàng)目更為為詳盡的的被消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)知知，吸引引目標(biāo)群群體購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。8. 條條幅、燈燈籠節(jié)假日，可在城城市主要要的繁華華街道上上大面積積懸掛條條幅或燈燈籠，造造勢(shì)宣傳傳，傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目信信息。9、其他他創(chuàng)新性性媒體根

31、據(jù)各地地不同的的媒體種種類(lèi)和項(xiàng)項(xiàng)目的特特殊情況況，可以以靈活的的選擇各各種其他他的媒體體形式或或者創(chuàng)造造新的媒媒體形式式。（五）產(chǎn)產(chǎn)品包裝裝策略1、場(chǎng)地地包裝；2、道路路包裝戶(hù)外外廣告牌牌為主；3、售樓樓部包裝裝；4、其他他形式包包裝；（六）VVI視覺(jué)覺(jué)識(shí)別系系統(tǒng)展示示1、loogo展展示；2、手提提袋展示示；3、戶(hù)外外廣告和和道旗展展示；4、工地地圍擋展展示；5、胸卡卡展示；6、名片片展示；7、禮盒盒展示；8、紙杯杯展示；9 、光光盤(pán)盤(pán)符符展示；10、展展板展示示；第七部分分：項(xiàng)目目預(yù)算篇篇項(xiàng)目投資資估算表表：投資估算算項(xiàng)目體量（）比例額單位（元元/）金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注樓板價(jià)-建安成本本-1

32、8層（14000）30層（16000）基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)300地下成本本25000前期開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用建安6%財(cái)務(wù)費(fèi)用用建安155%管理費(fèi)建安5%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用總計(jì)備注此數(shù)據(jù)僅僅供參考考，以實(shí)實(shí)際市場(chǎng)場(chǎng)變動(dòng)價(jià)價(jià)格為準(zhǔn)準(zhǔn)。第八部分分：危機(jī)機(jī)處理策策略一、前沿沿：危機(jī)機(jī)處理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程具有開(kāi)開(kāi)發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、策策劃、銷(xiāo)銷(xiāo)售、物物業(yè)服務(wù)務(wù)等多個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。若任何何一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)處理理不好，都會(huì)留下下產(chǎn)生危危機(jī)的隱隱患。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)危機(jī)具具有兩個(gè)個(gè)特點(diǎn)：突發(fā)性性和負(fù)面面影響性性。突發(fā)發(fā)性是指指消費(fèi)者者的信任任危機(jī)往往往是由由于對(duì)商商品的功功能或企企業(yè)服務(wù)務(wù)的不滿(mǎn)滿(mǎn)無(wú)法宣宣泄突然然爆發(fā)導(dǎo)導(dǎo)致事態(tài)態(tài)迅速擴(kuò)擴(kuò)大；而而負(fù)面影影響性是是指危機(jī)機(jī)可使企企業(yè)形象象、企業(yè)業(yè)品牌等等無(wú)形資資產(chǎn)在短短期內(nèi)大大量受損損。如處處理不當(dāng)當(dāng)，這種種影響力力還會(huì)在在長(zhǎng)時(shí)間間內(nèi)存在在，甚至至影響企企業(yè)的生生存。二、危機(jī)機(jī)處理原原則1. 未未雨綢繆繆原則詳詳細(xì)周到到的計(jì)劃劃，避免免出現(xiàn)危危機(jī)2. 快快速反應(yīng)應(yīng)原則面面對(duì)危機(jī)機(jī)，首先先能做到到的只有有快速行行動(dòng)起來(lái)來(lái)，需求求對(duì)策3. 真真誠(chéng)、坦坦率原則則建立良良好的溝溝通系統(tǒng)統(tǒng)，懷