房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)管理系列報(bào)告一：掘金萬億物業(yè)藍(lán)海優(yōu)選成長與品質(zhì)

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250017 物業(yè)企業(yè)搶灘上市，行業(yè)迎來集中爆發(fā)5 HYPERLINK l _TOC_250016 藍(lán)海市場曙光漸明，行業(yè)盈利存在支撐6 HYPERLINK l _TOC_250015 藍(lán)海市場曙光漸明，行業(yè)格局尚未落定7 HYPERLINK l _TOC_250014 萬億藍(lán)海市場，行業(yè)賽道寬敞7 HYPERLINK l _TOC_250013 頭部企業(yè)雛形初現(xiàn)，但行業(yè)格局落定言之尚早9 HYPERLINK l _TOC_250012 多環(huán)節(jié)優(yōu)化獲利能力，行業(yè)盈利有保證11 HYPERLINK l _TOC_250011 物業(yè)費(fèi)受調(diào)控而成本剛性提升，但

2、行業(yè)毛利率并未呈現(xiàn)單邊下行11 HYPERLINK l _TOC_250010 多環(huán)節(jié)優(yōu)化盈利能力，行業(yè)毛利率存在支撐13 HYPERLINK l _TOC_250009 規(guī)模擴(kuò)張為先，但差異化競爭仍存16 HYPERLINK l _TOC_250008 規(guī)模拓展為第一要?jiǎng)?wù)，三種模式各有千秋17 HYPERLINK l _TOC_250007 碧桂園服務(wù)：背靠大樹好乘涼，面積拓展高確定性17 HYPERLINK l _TOC_250006 綠城服務(wù)：品質(zhì)致勝，品牌塑輝煌19 HYPERLINK l _TOC_250005 雅生活服務(wù)：收并購典范，“雅居樂+綠地”雙品牌驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略20 HYPERL

3、INK l _TOC_250004 差異化競爭不乏亮點(diǎn)，物管業(yè)態(tài)與增值業(yè)務(wù)各具特色22 HYPERLINK l _TOC_250003 中航善達(dá)：高價(jià)值業(yè)態(tài)優(yōu)勢明顯，攜手招商打造央企物管龍頭22 HYPERLINK l _TOC_250002 增值業(yè)務(wù)成為差異化競爭重要陣地25 HYPERLINK l _TOC_250001 彩生活：優(yōu)質(zhì)社區(qū)平臺(tái)運(yùn)營商，互聯(lián)網(wǎng)思維獨(dú)辟蹊徑27 HYPERLINK l _TOC_250000 短期關(guān)注規(guī)模擴(kuò)張與盈利彈性，品牌為長期核心29圖表目錄圖 1：2018 年起我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入爆發(fā)期5圖 2：2019 年上半年我國商品房銷售面積同比下降 1.8%（億平

4、方米）6圖 3：2019 年上半年我國房屋竣工面積同比下降 12.7%（億平方米）6圖 4：2018 年我國物業(yè)在管面積同比增長 7.88%（億平方米）6圖 5：2018 年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比增長 17.52%（萬平方米）6圖 6：2029 年我國或迎人口峰值，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口近 10.09 億（億）7圖 7：城鎮(zhèn)存量住房面積仍存較大增長空間（億平方米、平方米）7圖 8：近年商品房銷售竣工有所分化，但后續(xù)年份竣工大概率回歸銷售（億平方米）8圖 9：住宅物業(yè)管理仍為物管最重要基石8圖 10：物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入占比提升8圖 11：2018 年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)市場占有率為 38.85%（億平方米

5、）9圖 12：2018 年 TOP10 物管企業(yè)市場占有率為 11.35% （億平方米）9圖 13：2018 年 TOP10 企業(yè)營業(yè)收入均值是百強(qiáng)企業(yè)的 5.51 倍（億元）10圖 14：百強(qiáng)不同層級(jí)企業(yè)管理面積均值差距呈擴(kuò)大趨勢（萬平方米）10圖 15：近年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單留存率不足 65%（家）10圖 16：物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度10圖 17：物業(yè)服務(wù) TOP10 企業(yè)榜單排名變動(dòng)頻繁11圖 18：近年百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)人工成本占營業(yè)成本比重超過 55%11圖 19：一線城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高（元/月）12圖 20：一線城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)基本保持穩(wěn)定（元/平方米月

6、）12圖 21：2018 年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為 92.20%，較 2015 年下降 5.80pct12圖 22：近年來物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)毛利率保持在 20%以上（億元）12圖 23：2018 年碧桂園服務(wù)銷售毛利率為 37.68%12圖 24：2018 年雅生活服務(wù)銷售毛利率為 38.20%12圖 25：近年普通住宅物業(yè)費(fèi)小幅上行（億平方米、元/平方米月）13圖 26：百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利持續(xù)上升（元/平方米）13圖 27：百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比提升14圖 28：2018 年百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為 6356 平方米，同比增長 7.5%14圖 29：百強(qiáng)企業(yè)智能化投入均值保持高增

7、速（萬元）14圖 30：百強(qiáng)企業(yè)人均產(chǎn)值與凈利潤持續(xù)提升（萬元）14圖 31：百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升（萬元）15圖 32：2018 年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)凈利潤率將近基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的 3 倍15圖 33：2018 年碧桂園服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)收入占比降至 73.7%（億元）15圖 34：碧桂園服務(wù)增值業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)15圖 35：2018 年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積多保持較高增速（百萬平方米）16圖 36：2018 年上市企業(yè)存量在管面積來源分布17圖 37：2018 年上市企業(yè)新增在管面積來源分布17圖 38：高基數(shù)下公司在管面積仍維持 30%以上增速（百萬平方米）18圖 39：

8、背靠地產(chǎn)龍頭，儲(chǔ)備面積充沛（百萬平方米）18圖 40：2018 年公司逾 8 成在管面積來自碧桂園集團(tuán)18圖 41：新增面積方面公司加強(qiáng)對(duì)第三方來源拓展18圖 42：公司近年在管面積增速維持 20%以上（百萬平方米）19圖 43：綠城服務(wù)在手儲(chǔ)備充足（百萬平方米）19圖 44：非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)收入占比提升20圖 45：公司物業(yè)費(fèi)收繳率維持高位20圖 46：公司平均物業(yè)費(fèi)逐年提漲（元/平方米月）20圖 47：公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)提升20圖 48：打造完整的全生命周期服務(wù)版圖20圖 49：推出“綠聯(lián)盟”創(chuàng)新技術(shù)與管理輸出20圖 50：2018 年雅生活服務(wù)在管面積達(dá) 13812 萬平方米（萬平方米

9、）21圖 51：2018 年公司在管面積中母公司占比降至 34.89%（萬平方米）21圖 52：2018 年雅生活服務(wù)在管面積中其他收并購占比為 21.25%22圖 53：2018 年雅生活服務(wù)新增管理面積中其他收并購占比為 49.1%22圖 54：2018 年雅生活服務(wù)募集資金中 55.37%用于戰(zhàn)略投資及收購22圖 55：雅生活服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率增速趨緩（億元）22圖 56：2019 年上半年中航善達(dá)物管面積達(dá) 7634 萬平方米（萬平方米）23圖 57：中航善達(dá)物管收入增速較好（億元）23圖 58：2018 年中航善達(dá)物管收入近 85%來自機(jī)構(gòu)類與商業(yè)類管理面積24圖 59：2018

10、 年中航善達(dá)新簽約面積 87.87%來自機(jī)構(gòu)與商業(yè)類物業(yè)24圖 60：招商物業(yè)積極踐行“一片沃土，四朵金花”商業(yè)模式，打造房地產(chǎn)價(jià)值鏈全程綜合服務(wù)商25圖 61：2018 年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入分布情況25圖 62：2018 年主要上市物業(yè)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入占比26圖 63：2018 年主要上市物業(yè)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入及增速（億元）27圖 64：2018 年公司合約管理面積達(dá) 5.54 億平方米（百萬平方米）27圖 65：2018 年彩生活平臺(tái)服務(wù)面積達(dá) 11.22 億平方米（百萬平方米）27圖 66：2018 彩生活生態(tài)圈注冊人數(shù)達(dá) 26.4 百萬（百萬人）28圖 67：2018 年彩之云平臺(tái)交易

11、金額達(dá)到 94.48 億元（百萬元）28圖 68：公司加碼推進(jìn)彩生活平臺(tái)輸出28圖 69：創(chuàng)新推出“彩慧人生”，構(gòu)建社區(qū)零售新模式28圖 70：2018 年公司增值服務(wù)收入同增 47.5%至 4.08 億元（百萬元）29圖 71：2018 年高毛利率的增值服務(wù)對(duì)公司利潤貢獻(xiàn)占比達(dá) 33.6%29表 1：當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功登陸 A 股市場 1 家、港股市場 14 家（不含中航善達(dá)）5表 2：物業(yè)行業(yè)存萬億級(jí)市場容量（億平方米、元/平方米月）9表 3：拓展較高物業(yè)費(fèi)的新盤對(duì)物業(yè)企業(yè)盈利形成支撐14表 4：近年部分省份物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)調(diào)控政策有所松動(dòng)，定價(jià)逐步放權(quán)市場16表 5：三種面積拓展模式優(yōu)劣

12、對(duì)比17表 6：碧桂園服務(wù)積極通過并購等方式，降低對(duì)關(guān)聯(lián)公司依賴19表 7：2017 年以來雅生活服務(wù)共有 6 項(xiàng)重大收購項(xiàng)目21表 8：公司市場拓展聚焦高價(jià)值業(yè)態(tài)23表 9：中航善達(dá)不同區(qū)域物業(yè)管理收費(fèi)情況（元/平方米月）24表 10：部分上市物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)具體內(nèi)容26表 11：上市物業(yè)企業(yè) 2018 年物管面積與估值對(duì)比（百萬平方米、億元）30表 12：上市物業(yè)企業(yè) 2018 年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與估值對(duì)比（億元）31物業(yè)企業(yè)搶灘上市，行業(yè)迎來集中爆發(fā)物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的子行業(yè)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。1981

13、年深圳市物業(yè)管理公司的成立為我國物管行業(yè)拉開序幕，2003 年國家先后頒布物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，標(biāo)志著我國物管行業(yè)進(jìn)入法制化階段。物管行業(yè) 2014 年初登資本市場，2018 年迎來集中爆發(fā)。2014 年 6 月彩生活在香港成功上市，掀開物業(yè)服務(wù)企業(yè)與資本市場融合的新篇章，2015-2017 年中海物業(yè)、中奧到家等多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛赴港上市。2018 年我國物管行業(yè)上市公司數(shù)量激增，南都物業(yè)成為首家登陸 A 股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等 5 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)均成功在香港上市。隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛上市，我國物業(yè)管理行業(yè)在資本市場熱度快速提升。截至 2019 年中，物業(yè)

14、服務(wù)企業(yè)已成功登陸 A 股市場 1 家（不含中航善達(dá)）、港股市場 14 家、新三板市場 46 家。此外，藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、鑫苑物業(yè)均在在上市路上，招商物業(yè)借力中航善達(dá)資產(chǎn)重組，越來越多的企業(yè)正在奔赴資本市場，物業(yè)管理行業(yè)備受關(guān)注。圖 1：2018 年起我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入爆發(fā)期資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站， 表 1：當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功登陸A 股市場 1 家、港股市場 14 家（不含中航善達(dá)）公司名稱掛牌時(shí)間代碼掛牌交易所公司名稱掛牌時(shí)間代碼掛牌交易所彩生活2014/06/301778.HK香港碧桂園服務(wù)2018/06/196098.HK香港中海物業(yè)2015/10/232669.HK香港新

15、城悅服務(wù)2018/11/061755.HK香港中奧到家2015/11/251538.HK香港佳兆業(yè)美好2018/12/062168.HK香港綠城服務(wù)2016/07/122869.HK香港永升生活服務(wù)2018/12/171995.HK香港祈福生活服務(wù)2016/11/083686.HK香港濱江服務(wù)2019/03/153316.HK香港浦江中國2017/12/111417.HK香港奧園健康2019/03/183662.HK香港南都物業(yè)2018/02/01603506.SH上海和泓服務(wù)2019/07/126093.HK香港雅生活服務(wù)2018/02/093319.HK香港中航善達(dá)*1994/09/280

16、00043.SZ深圳資料來源：Wind， （截至 2019 年 8 月 1 日）注：中航善達(dá)前身中航地產(chǎn)，2016 年轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)，主業(yè)聚焦物管業(yè)務(wù)，2018 年 6 月更名中航善達(dá)藍(lán)海市場曙光漸明，行業(yè)盈利存在支撐“房住不炒”成為政策主基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性。2016 年以來中央政府歷次重要會(huì)議持續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期政治局會(huì)議更是表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性，地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)字當(dāng)頭，商品房銷售與竣工增速明顯放緩。2019年上半年我國商品房銷售面積同比下降 1.8%，房屋竣工面積同比下降 12.7%。隨著銀保監(jiān)“23 號(hào)文”落地，地產(chǎn)融資收緊或成常態(tài)，房企拿地

17、投資愈發(fā)審慎，房企與社會(huì)資本對(duì)于尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)的需求迫切性提升。圖 2：2019 年上半年我國商品房銷售面積同比下降 1.8%（億平方米）圖 3：2019 年上半年我國房屋竣工面積同比下降 12.7%（億平方米）2150%1840%1530%1220%10%90%6-10%3-20%20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019H10-30%1225%1020%15%810%65%40%-5%2-10%20002001200220032004200520062007200820

18、092010201120122013201420152016201720182019H10-15%商品房銷售面積商品房銷售面積同比房屋竣工面積房屋竣工面積同比資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 物管行業(yè)駛?cè)肟燔嚨?，房企與資本對(duì)物管關(guān)注度持續(xù)提升。伴隨城鎮(zhèn)化推進(jìn)、居民消費(fèi)升級(jí)以及大量新房逐年交付，物業(yè)管理行業(yè)駛?cè)肟燔嚨?，?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。2013-2018 年我國物管行業(yè)在管面積持續(xù)以超過 5%的速度擴(kuò)張，2018 年在管規(guī)模達(dá) 210.55 億平方米，同比增長 7.88%，遠(yuǎn)高于同期商品房銷售面積增速（1.3%） 和房屋竣工面積增速（-7.8%）。而龍頭表現(xiàn)更為突出，

19、2016-2018 年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比增速均超過 15%，2018 年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá) 3718.13 萬平方米。物管行業(yè)的高速發(fā)展與增速趨緩的地產(chǎn)開發(fā)形成鮮明對(duì)比，物管行業(yè)對(duì)房企與資本的吸引力逐漸提升。圖 4：2018 年我國物業(yè)在管面積同比增長 7.88%（億平方米）圖 5：2018 年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比增長 17.52%（萬平方米）250200150100500201320142015201620172018物管行業(yè)在管面積物管行業(yè)在管面積同比8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%4,0003,5003,0002,50

20、02,0001,5001,0005000201620172018物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比18.0%17.5%17.0%16.5%16.0%15.5%15.0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 藍(lán)海市場曙光漸明，行業(yè)格局尚未落定萬億藍(lán)海市場，行業(yè)賽道寬敞當(dāng)前物管面積較存量市場仍有較大差距，且增量空間廣闊。存量市場方面，統(tǒng)計(jì)局公布2018 年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 39 平方米，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)人口數(shù) 8.31 億，城鎮(zhèn)化率 59.58%，折算存量住房面積累計(jì) 324.23 億平方米。而中指院數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前物業(yè)在管面積合計(jì) 210.55 億平方米，若以 2017 年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)面

21、積占比 69.85%推算，當(dāng)前在管住宅物業(yè)面積約 147.07 億平方米，就當(dāng)前存量住房面積計(jì)近存翻倍空間。雖因統(tǒng)計(jì)口徑等問題測算或存一定偏誤，但若考量近年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積高增速，當(dāng)前在管面積較存量市場天花板仍存較遠(yuǎn)距離或可略見端倪。此外據(jù)社科院最新發(fā)布的人口與勞動(dòng)綠皮書：中國人口與勞動(dòng)問題報(bào)告 No.19，我國總?cè)丝跀?shù)或在 2029年達(dá)到峰值 14.42 億，城鎮(zhèn)化率提升至 70%左右。若以城鎮(zhèn)人均住房建面維持 39 平方米計(jì)，對(duì)應(yīng)住宅總建面 393.67 億平方米，較當(dāng)前存量住房規(guī)模仍存近 21%的增長空間。圖 6：2029 年我國或迎人口峰值，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口近 10.09 億（億）

22、圖 7：城鎮(zhèn)存量住房面積仍存較大增長空間（億平方米、平方米）70%8.3160%10.0912108642020182029E城鎮(zhèn)人口數(shù)城鎮(zhèn)化率-右72%70%68%66%64%62%60%58%450400350300250200150100403939324.23393.67393837363520182029E存量住房面積城鎮(zhèn)居民人均住房建面-右資料來源：統(tǒng)計(jì)局，社科院， 資料來源：統(tǒng)計(jì)局，社科院， 竣工終有回歸日，物業(yè)市場增量落地節(jié)奏有保證。由于預(yù)售制的存在，商品房銷售與竣工存在一定時(shí)滯，之前年份國內(nèi)開發(fā)商從預(yù)售到竣工交房通常在 1-2 年。近年由于精裝房占比提升、施工流程審批趨嚴(yán)等原

23、因，房企交房時(shí)間有所拉長，竣工與銷售出現(xiàn)一定分化。2018 年全國房屋竣工面積 9.36 億平方米，同比回落 7.80%，相較同期商品房銷售面積偏低 7.81 億平方米，較兩年前銷售面積低 6.38 億平方米。但總體來看，近年竣工面積仍較穩(wěn)定維持在 10 億平方米附近，對(duì)物業(yè)管理面積的提升提供支撐。往后看， 由于交付合同約束，竣工大概率后續(xù)向銷售回歸，近年銷售竣工之間的缺口亦存集中交付可能，竣工面積或有更大增幅，物業(yè)市場增量落地節(jié)奏上存在保證。圖 8：近年商品房銷售竣工有所分化，但后續(xù)年份竣工大概率回歸銷售（億平方米）1876165144312210108-16-22008 2009 2010

24、 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018銷售-竣工(滯后兩期)-右軸商品房銷售面積房屋竣工面積(滯后兩期)資料來源：Wind， 萬億藍(lán)海市場，行業(yè)賽道足夠?qū)挸?。住宅物業(yè)管理仍為物管最重要基石，2017 年百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占總在管面積的 69.85%，對(duì)應(yīng)收入占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的59.72%。物業(yè)企業(yè)積極拓展高價(jià)值管理業(yè)態(tài)，2018 年非住宅業(yè)態(tài)收入占比同比提升13.93 個(gè)百分點(diǎn)至 54.21%。除了業(yè)態(tài)拓展外，物業(yè)企業(yè)積極拓寬收入渠道，積極開展多種增值服務(wù)，增值服務(wù)占總收入比重逐年提升，2018 年達(dá) 19.51%。若保守估計(jì)2019-2020

25、 年竣工面積年均 10 億平方米，各業(yè)態(tài)面積占比維持 2017 年百強(qiáng)企業(yè)各物管業(yè)態(tài)面積分布，物業(yè)費(fèi)維持 2018 年單價(jià)，且增值服務(wù)收入占比維持 20%，則預(yù)計(jì) 2020年基礎(chǔ)物業(yè)市場規(guī)模達(dá) 9569 億元，疊加增值業(yè)務(wù) 2392 億元，物業(yè)市場總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到 1.2 萬億，行業(yè)賽道足夠?qū)挸?，物業(yè)企業(yè)仍有足夠成長空間。1%2%2%4%4%9%9%70%圖 9：住宅物業(yè)管理仍為物管最重要基石圖 10：物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入占比提升100%16.73%17.28%18.20%19.51%83.27%82.72%81.80%80.49%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%住宅商

26、業(yè)辦公公眾產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)校醫(yī)院其他2015201620172018基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營收入資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 其他面積合計(jì) 基礎(chǔ)物業(yè) 多種經(jīng)營 市場規(guī)模（億平） （億元） （億元） （億元）醫(yī)院公眾產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)校辦公商業(yè)住宅表 2：物業(yè)行業(yè)存萬億級(jí)市場容量（億平方米、元/平方米月）面積129.3116.0116.883.267.633.051.117.871857,9731,6669,639 2016A 物業(yè)費(fèi)2.317.047.863.765.633.386.875.99面積136.3316.8817.803.448.043.221.178.301958,1991,82410,

27、023 2017A 物業(yè)費(fèi)2.307.027.883.783.643.416.885.98面積147.0718.2119.203.718.673.471.268.952118,7392,11910,858 2018A 物業(yè)費(fèi)2.257.017.843.723.613.586.845.922019E面積154.0519.0820.113.889.093.641.329.372219,1542,28911,4432020E面積161.0419.9421.034.069.503.801.389.802319,5692,39211,962資料來源：中指院， 頭部企業(yè)雛形初現(xiàn)，但行業(yè)格局落定言之尚早物業(yè)

28、管理行業(yè)集中度快速提升，百強(qiáng)不同層級(jí)企業(yè)分化加劇。2015-2018 年我國物業(yè)管理市場迅速向百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中，2018 年百強(qiáng)企業(yè)在管面積 81.8 億平方米，市場占有率 38.85%，較 2015 年上升 10.43pct。百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)內(nèi)部分化逐漸加劇，頭部企業(yè)積極擴(kuò)大管理版圖，競爭力逐漸凸顯，2018 年 TOP10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積達(dá)23.9 億平方米，市場占有率為 11.35%，營業(yè)收入均值是百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值的 5.51 倍。在管面積角度，2018 年 TOP10 企業(yè)管理面積均值是 TOP11-30 企業(yè)的 3.76 倍， TOP31-51 企業(yè)的 10.28 倍，

29、TOP51-100 企業(yè)的 18.96 倍，頭部企業(yè)管理面積均值較其他層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢明顯。圖 11：2018 年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)市場占有率為 38.85%（億平方米）圖 12：2018 年 TOP10 物管企業(yè)市場占有率為 11.35% （億平方米）90807060504030201002015201620172018百強(qiáng)企業(yè)在管面積百強(qiáng)企業(yè)市場份額40%38%36%34%32%30%28%26%24%22%20%3025201510502015201620172018TOP10企業(yè)管理面積TOP10企業(yè)市場份額12%11%10%9%8%7%6%資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 23,

30、90021,58818,839,364,705,977,6231,147,9891,168,324 ,2611131426圖 13：2018 年 TOP10 企業(yè)營業(yè)收入均值是百強(qiáng)企業(yè)的 5.51 倍（億元圖 14：百強(qiáng)不同層級(jí)企業(yè)管理面積均值差距呈擴(kuò)大趨勢（萬平方米）60504030201002015201620172018百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值營業(yè)收入均值之比(右軸)6.05.55.04.54.03.53.030,00025,00020,00015,00010,0005,0000201620172018TOP10TOP11-30TOP31-50TOP50-100資料

31、來源：中指院， 資料來源：中指院， 行業(yè)格局落定言之尚早，物業(yè)企業(yè)仍處提規(guī)模搶份額階段。物業(yè)管理行業(yè)格局仍處于快速調(diào)整期，2018 年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單中，上年入榜企業(yè)留存率僅 61.36%，之前兩年上榜企業(yè)較次年榜單留存比例亦均不足 65%，百強(qiáng)格局遠(yuǎn)未穩(wěn)固。頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭同樣十分激烈，就 TOP10 企業(yè)榜單而言，除萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)三家地位相對(duì)穩(wěn)固，頭部地位雛形初現(xiàn)外，剩余企業(yè)排名變動(dòng)頻繁。物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)，2018 年物業(yè)管理行業(yè) CR10 和 CR100 分別為 11.35%、38.85%，而房地產(chǎn)行業(yè) CR10 和 CR100 分別為 26

32、.89%、66.73%。物業(yè)企業(yè)仍處于提規(guī)模搶份額階段，行業(yè)格局落地言之尚早，這也意味著物業(yè)企業(yè)存在較大的潛在可能， 這也是近年房企與資金頻頻出手剝離物業(yè)板塊單獨(dú)上市、積極資金注入與實(shí)施并購等的重要原因。圖 15：近年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單留存率不足 65%（家）圖 16：物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度160140120100806040200201620172018留榜企業(yè)數(shù)量占比70%12913510165%60%55%50%45%40%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20142015201620172018物管：CR100物管：CR10地產(chǎn)：CR100

33、地產(chǎn)：CR10資料來源：中指院， 注：留存率使用上年百強(qiáng)榜單留存本年榜單企業(yè)數(shù)/本年榜單企業(yè)總數(shù)資料來源：Wind，中指院， 201820172016排名公司排名變化公司排名變化公司排名變化圖 17：物業(yè)服務(wù) TOP10 企業(yè)榜單排名變動(dòng)頻繁1萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司0萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司0萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司02綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司0綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司0綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司03碧桂園服務(wù)控股有限公司0碧桂園服務(wù)控股有限公司0碧桂園服務(wù)控股有限公司24保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司1長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司0長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司05長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司-1保利物業(yè)發(fā)展股

34、份有限公司0保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司-26恒大金碧物業(yè)（金碧物業(yè)有限公司）1彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司1中海物業(yè)集團(tuán)有限公司07雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司4恒大金碧物業(yè)（金碧物業(yè)有限公司）新進(jìn)入彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司08深圳市金地物業(yè)管理有限公司0深圳市金地物業(yè)管理有限公司1金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司19龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司0龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司1深圳市金地物業(yè)管理有限公司110金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司0金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司-2龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司2資料來源：中指院， 注：歷史年份部分公司名稱有所變更，均調(diào)整為 2018 年公司名稱多環(huán)節(jié)優(yōu)化獲利能力，行業(yè)盈利有保證物業(yè)費(fèi)受調(diào)控而成

35、本剛性提升，但行業(yè)毛利率并未呈現(xiàn)單邊下行物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力成本不斷上升，而物業(yè)費(fèi)受價(jià)格管控與老舊小區(qū)價(jià)格粘性影響相對(duì)保持穩(wěn)定，表面上看行業(yè)毛利率理應(yīng)下行。物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，近年百強(qiáng)物管企業(yè)人力成本占營業(yè)成本比重基本穩(wěn)定在 55%-60%之間，人工成本的變動(dòng)對(duì)行業(yè)毛利影響較大。伴隨適齡勞動(dòng)力占比下降與教育水平的提升等，近年一線城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)步上行，單位勞動(dòng)力成本逐年上升。而受政府價(jià)格管控與老舊小區(qū)價(jià)格粘性影響，主要城市物業(yè)費(fèi)總體偏穩(wěn)，2018 年北上深廣樣本物業(yè)服務(wù)均價(jià)分別為 2.80、2.43、3.15 和2.42 元/平方米月，較 2015 年價(jià)格表現(xiàn)小幅提升但變動(dòng)幅度有限。整體來

36、看，行業(yè)物業(yè)收入均價(jià)受調(diào)控偏穩(wěn)而人力成本剛性提升，常理推論行業(yè)毛利率應(yīng)處于下行通道。56.74%56.79%53.43%55.84%57.84%圖 18：近年百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)人工成本占營業(yè)成本比重超過 55%100%80%60%40%20%0%20142015201620172018人員費(fèi)用其他費(fèi)用日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)秩序維護(hù)費(fèi)辦公費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用資料來源：中指院， 圖 19：一線城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高（元/月）圖 20：一線城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)基本保持穩(wěn)定（元/平方米月）2,5002,0001,5001,0005002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

37、 2017 2018北京上海深圳廣州3.23.02.82.62.42.22.02015201620172018北京上海深圳廣州資料來源：Wind， 資料來源：房天下，中指院， 行業(yè)與頭部公司運(yùn)行實(shí)踐與理論推演產(chǎn)生矛盾，盈利并未出現(xiàn)單邊下行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)通過管理運(yùn)營降低成本費(fèi)用占比，2018 年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為 92.20%，較 2015 年下降 5.80pct，百強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用率 91.85%，較 2015 年下降0.91pct。近年來物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)毛利率持續(xù)上行，毛利率水平維持在 20%以上，2018 年百強(qiáng)企業(yè)毛利率 23.56%，較 2015 年提升 3.52p

38、ct。頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)了收入利潤的同步擴(kuò)張，2018 年碧桂園服務(wù)營業(yè)收入同比增長 49.76%至 46.75 億元，銷售毛利率同比提升 4.51pct 至 37.68%；雅生活服務(wù)營業(yè)收入同比增長 91.78%至 33.77 億元，銷售毛利率同比提升 4.66pct 至 38.20%。行業(yè)與頭部企業(yè)毛利率表現(xiàn)看似與前述理論推演下的毛利率下行出現(xiàn)矛盾，后文我們對(duì)這種情況出現(xiàn)的原因進(jìn)行了解答。圖 21：2018 年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為 92.20%，較 2015 年下降 5.80pct圖 22：近年來物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)毛利率保持在 20%以上（億元）98.00%93.60% 92.30%92.20%9

39、2.76%92.71%92.27%91.85%99%1098%97%896%95%694%493%92%291%2290%020.04%1.23%2.31%25%24%23.56%23%22%21%20%2015201620172018物管行業(yè)成本費(fèi)用率百強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用率2015201620172018營業(yè)收入均值營業(yè)成本均值毛利率（右軸）資料來源：Wind，中指院， 資料來源：中指院， 圖 23：2018 年碧桂園服務(wù)銷售毛利率為 37.68%圖 24：2018 年雅生活服務(wù)銷售毛利率為 38.20%504030201002015201620172018碧桂園服務(wù)營業(yè)收入碧桂園服務(wù)銷售毛利率

40、40%38%36%34%32%30%40353025201510502015201620172018雅生活服務(wù)營業(yè)收入雅生活服務(wù)銷售毛利率40%35%30%25%20%15%10%資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 多環(huán)節(jié)優(yōu)化盈利能力，行業(yè)毛利率存在支撐拓展高物業(yè)費(fèi)新盤提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)均價(jià)在管面積快速擴(kuò)張，新樓盤物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高推動(dòng)整體物業(yè)費(fèi)上升?？偭可峡唇晡锕苊娣e增量與房屋竣工面積匹配度較高，主因如今竣工交付的新樓盤基本均配套物業(yè)。與已形成價(jià)格粘性，短期物業(yè)費(fèi)較難調(diào)整的老舊小區(qū)相比，在過去幾年房價(jià)高增背景下購房者對(duì)于物業(yè)費(fèi)的適度提價(jià)并不敏感；且現(xiàn)今購房者對(duì)于環(huán)境、安全等物業(yè)環(huán)境要求更

41、高， 對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)愿意給予一定溢價(jià)，這些因素使得新盤通常較舊盤有更高的物業(yè)均價(jià)。物業(yè)企業(yè)在管面積高速擴(kuò)張過程中，新盤的拓展對(duì)其盈利能力的提升有較強(qiáng)拉動(dòng)作用，百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢。若住宅業(yè)態(tài)外的其他高價(jià)值業(yè)態(tài)占比提升，則會(huì)更高效支撐企業(yè)盈利。圖 25：近年普通住宅物業(yè)費(fèi)小幅上行（億平方米、元/平方米月）圖 26：百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利持續(xù)上升（元/平方米）23021019017015013011090705020122013201420152016201720181.00.90.80.70.624.123.723.322.922.520152016201720185

42、.923.835.605.6123.4623.0422.904.894.595.75.55.35.14.94.74.5物管行業(yè)在管面積36城普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi) 百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入均值百強(qiáng)企業(yè)單位面積毛利均值（右軸）資料來源：Wind，中指院， 資料來源：中指院， 高物業(yè)費(fèi)新盤的拓展對(duì)于緩釋老舊小區(qū)盈利壓力，支撐甚至提升物業(yè)企業(yè)整體毛利率有較強(qiáng)作用。以一個(gè) 100 萬平方米樓盤（假設(shè)僅存住宅業(yè)態(tài)）為例，基準(zhǔn)情況近似為 2018 年百強(qiáng)企業(yè)均值表現(xiàn)，即住宅物業(yè)費(fèi) 2.25 元/平方米月、增值業(yè)務(wù)收入占總收入的 20%、基礎(chǔ)物業(yè)與增值業(yè)務(wù)凈利潤率分別為 5.64%與 18.50%，在此基礎(chǔ)做如下假

43、設(shè)，以期探尋拓展新盤對(duì)物業(yè)企業(yè)盈利的影響：在管面積增速維持 2018 年行業(yè)拓展增速 8%；舊盤物業(yè)費(fèi)保持不變，新盤物業(yè)費(fèi)提升 0.10 元/平方米月至 2.35 元/平方米月；因成本提升等原因，若物業(yè)費(fèi)不變，基礎(chǔ)物業(yè)凈利潤率下降 0.50pct；增值業(yè)務(wù)收入占比及利潤率保持不變。在上述假設(shè)前提下，我們發(fā)現(xiàn)：舊盤凈利潤率下降 0.40pct 至 7.81%，單位面積凈利潤回落 0.14 元至 2.64 元；新盤基礎(chǔ)物業(yè)凈利潤率提升 2.47pct 至 8.11%，企業(yè)凈利潤率提升 1.98pct 至10.19%，單位面積凈利潤增加 0.82 元至 3.59 元；新拓高物業(yè)費(fèi)樓盤確實(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)毛利

44、率形成支撐，對(duì)企業(yè)盈利的拉動(dòng)效果取決于新盤物業(yè)費(fèi)提升幅度與在管面積拓展速度。總體來看，新拓樓盤對(duì)于企業(yè)盈利有所支撐，若新盤物業(yè)費(fèi)提升幅度較大且在管面積維持較好增速，會(huì)對(duì)物管企業(yè)盈利形成較好拉動(dòng)。）表 3：拓展較高物業(yè)費(fèi)的新盤對(duì)物業(yè)企業(yè)盈利形成支撐面積（萬元）住宅物業(yè)費(fèi)（元/平方米月基礎(chǔ)物業(yè)收入（萬元）增值業(yè)務(wù)收入（萬元）基礎(chǔ)物業(yè)凈利潤率增值業(yè)務(wù)凈利潤率凈利潤（萬元）凈利潤率單位面積凈利潤（元/平方米）基準(zhǔn)1002.252,7006755.64%18.50%2778.21%2.77舊盤1002.252,7006755.14%18.50%2647.81%2.64新盤82.35226568.11%1

45、8.50%2910.19%3.59合計(jì)1082.262,9267315.37%18.50%2928.00%2.71資料來源：中指院， 科技賦能起實(shí)效，人均產(chǎn)值有提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過適度增加外包、加大科技投入等來壓縮成本，人均產(chǎn)值有所提升。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上通過將基礎(chǔ)物業(yè)外包適度壓縮成本，2018 年百強(qiáng)企業(yè)綠化、秩序維護(hù)、清潔、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的外包項(xiàng)目比例分別為 43%、25%、60%和 37%。同時(shí)通過科技賦能，持續(xù)加大智能化研發(fā)投入，融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，達(dá)到減員增效的目的，如綠城服務(wù)應(yīng)用科技構(gòu)建共享中心， 形成數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)、智慧高效的同級(jí)管理體系

46、。盡管單位勞動(dòng)力成本確有上行，但物業(yè)企業(yè)通過基礎(chǔ)業(yè)務(wù)合理比例外包、加大科技投入等方式有效提升了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和效率。2018 年百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積同比增長 7.50%至 6356 平方米，人均產(chǎn)值同比提升 1.16 萬元，人均凈利潤同比提升 0.15 萬元。60%43%37%25%20%24%26%38%圖 27：百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比提升圖 28：2018 年百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為 6356 平方米，同比增長 7.5%70%60%50%40%30%20%10%0%綠化秩序維護(hù)清潔設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)2015年2018年7,0006,0005,0004,0003,0002,0001

47、,00002015201620172018人均在管面積人均在管面積同比45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 圖 29：百強(qiáng)企業(yè)智能化投入均值保持高增速（萬元）圖 30：百強(qiáng)企業(yè)人均產(chǎn)值與凈利潤持續(xù)提升（萬元）800700600500400300200100020132014201520162017百強(qiáng)企業(yè)智能化投入均值同比85%1680%75%70%1465%60%1355%1250%1145%40%10152015201620172018人均產(chǎn)值人均凈利潤（右軸）1.31.2315.151.0813.990.880.7512.1110

48、.391.21.11.00.90.80.70.6資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 高價(jià)值增值業(yè)務(wù)占比提升高毛利率增值業(yè)務(wù)營收占比持續(xù)提升，助力物管企業(yè)毛利率上行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，不斷拓寬服務(wù)范圍，高價(jià)值增值業(yè)務(wù)收入及其占比快速提升，2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達(dá)到 1.73 億元，占總收入均值比重的 19.51%。增值業(yè)務(wù)價(jià)格市場化程度較高，通常為輕資產(chǎn)運(yùn)營，具有更高的盈利性，2018 年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)凈利潤率為 18.50%，是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率的 3.28 倍，對(duì)物業(yè)企業(yè)整體盈利能力形成極大支撐。頭部企業(yè)受益規(guī)模及品牌優(yōu)勢，在拓展增值業(yè)務(wù)方面成

49、效更加突出。以碧桂園服務(wù)為例，2018 年碧桂園增值服務(wù)收入占比較 2015 年大幅提升11.98pct 至 25.84%，相較于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù) 31.9%的毛利率，社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù) 66.1%和 48.1%的毛利率明顯偏高，最終拉動(dòng)公司整體毛利率水平仍保持較好增速，2018 年同比增長 4.5pct 至 37.7%。17.69%18.50%16.56%13.46%5555.64%.99%.36%.51圖 31：百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升（萬元）圖 32：2018 年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)凈利潤率將近基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的 3 倍20,00016,00012,0008,0004,0000

50、2015201620172018多種經(jīng)營收入均值多種經(jīng)營收入占比20%19%18%17%16%15%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2015201620172018基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)利潤率 多種經(jīng)營利潤率資料來源：中指院， 資料來源：中指院， 圖 33：2018 年碧桂園服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)收入占比降至 73.7%（億元）圖 34：碧桂園服務(wù)增值業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)5088%4084%80%3066%48%43%38%33%29%32%58%70%60%50%40%76%30%72%20%68%10%64%0%201002015201620172018整體物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)

51、增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)營業(yè)收入基礎(chǔ)物業(yè)收入占比2017年2018年資料來源：公司公告， 資料來源：公司公告， 物業(yè)費(fèi)管控或逐步放權(quán)給市場，行業(yè)盈利最大壓制或有松動(dòng)可能從政策調(diào)整來看，部分省份物業(yè)價(jià)格管控出現(xiàn)松動(dòng)，物業(yè)管理市場或?qū)⑦~入市場化新階段。2014 年國家發(fā)改委印發(fā)關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知，指導(dǎo)放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)等服務(wù)的價(jià)格，標(biāo)志著政府逐步放開對(duì)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。隨后，北京、山東、江蘇、廣東等省份積極下發(fā)通知或修改現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等，部分物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，2019 年 7 月廣東省更是提出取消政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理，標(biāo)志著政府

52、逐步淡出物業(yè)費(fèi)定價(jià)市場，物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)將進(jìn)一步市場化。伴隨著物業(yè)價(jià)格管控的逐步放開，行業(yè)盈利的最大壓制因素或?qū)⒅饾u消弭，物業(yè)管理市場將面臨著更激烈的挑戰(zhàn)，同時(shí)也將迎來前所未有的機(jī)遇，在資本助力下優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⒃谙乱浑A段脫穎而出。發(fā)文機(jī)關(guān)時(shí)間文件名稱主要內(nèi)容表 4：近年部分省份物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)調(diào)控政策有所松動(dòng)，定價(jià)逐步放權(quán)市場北京市發(fā)改委2018/02/12北京市定價(jià)目錄居住區(qū)地面停車收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。山東省政府2018/06/02普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。江蘇省政府2019/01/16業(yè)主大會(huì)成立后，普通

53、住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或者江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過物業(yè)服務(wù)合同約定僅對(duì)保障房物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：放開廣東省發(fā)改委2019/07/15廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知執(zhí)行：非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。取消政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，不再報(bào)當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革部門備案。資料來源：房天下，中指院，各省發(fā)改委官網(wǎng)， 規(guī)模擴(kuò)張為先，但差異化競爭仍存行業(yè)格局

54、未定下規(guī)模擴(kuò)張為先，但差異化競爭仍存。當(dāng)前行業(yè)格局未定，開發(fā)商與資本均積極介入，支持相關(guān)物業(yè)企業(yè)迅速拓展，在格局落定前搶占市場。擴(kuò)展管理規(guī)模搶占市場份額成為第一要?jiǎng)?wù)，2018 年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積多保持較高增速，但各家公司面積擴(kuò)張途徑有所不同。總體來看物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張主要有三種途徑：獲取兄弟房企資源、拓展第三方開發(fā)商資源與收并購，與之相對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)也可分為三類：較強(qiáng)依賴兄弟企業(yè)的公司如碧桂園服務(wù)等、依靠自身品質(zhì)向第三方開發(fā)商拓展的公司如綠城服務(wù)等以及憑借收并購快速擴(kuò)張的公司如雅生活服務(wù)等。規(guī)模擴(kuò)張之外，部分上市物管企業(yè)在差異化競爭中進(jìn)行積極嘗試，重點(diǎn)主要集中在物管業(yè)態(tài)與增值業(yè)務(wù)兩方面，代

55、表企業(yè)為聚焦高價(jià)值物管業(yè)態(tài)的中航善達(dá)與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營思維的彩生活。圖 35：2018 年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積多保持較高增速（百萬平方米）76%48%52%43%35%41%24%24%18%22%10%12%4%3%7% 11%40035030025020015010050彩生活碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)中海物業(yè)雅生活服務(wù)中奧到家南都物業(yè)中航善達(dá)新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)佳兆業(yè)美好濱江服務(wù)奧園健康祈福生活服務(wù)和泓服務(wù)浦江中國090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%管理面積同比增速資料來源：公司公告， 注：南都物業(yè)與祈福生活服務(wù)為合同面積，其他公司為在管面積圖 36：2018 年上市企業(yè)

56、存量在管面積來源分布圖 37：2018 年上市企業(yè)新增在管面積來源分布94.65% 92.59% 84.09% 80.15%70.51% 71.05%38.31% 36.38%100%80%60%40%20%奧園健康和泓服務(wù)佳兆業(yè)美好碧桂園服務(wù)濱江服務(wù)新城悅服務(wù)雅生活服務(wù)永升生活服務(wù)0%8.95%38.64% 35.31% 35.02% 32.96%53.91%89.53% 86.54%100%80%60%40%20%永升生活服務(wù)雅生活服務(wù)濱江服務(wù)碧桂園服務(wù)和泓服務(wù)新城悅服務(wù)佳兆業(yè)美好奧園健康0%來自相關(guān)房企來自第三方及收并購資料來源：公司公告， 注：圖 36 與 37 雅生活服務(wù)相關(guān)房企包括

57、雅居樂與綠地兩家增量來自相關(guān)房企增量來自第三方及收并購資料來源：公司公告， 規(guī)模拓展為第一要?jiǎng)?wù)，三種模式各有千秋當(dāng)前規(guī)模拓展為物業(yè)企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，但不同企業(yè)擴(kuò)張途徑有所不同。當(dāng)前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對(duì)物業(yè)企業(yè)自身資質(zhì)要求也有所差異：模式資質(zhì)要求優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表企業(yè)表 5：三種面積拓展模式優(yōu)劣對(duì)比獲取兄弟房企資 背靠大型地產(chǎn)開 面積拓展高確定性，或有獲得更高物業(yè) 或削弱公司自身市場化拓展意愿，對(duì)關(guān)聯(lián)房企形成較大 碧桂園服務(wù)、源發(fā)商費(fèi)可能依賴，品質(zhì)或有下滑可能新城悅服務(wù)等靠品牌獲取第三 自身品質(zhì)突出，具 在行業(yè)高速擴(kuò)張期可獲得較好增長，在 品牌打造并非一朝一夕，具備品牌溢價(jià)企業(yè)相對(duì)較少， 綠

58、城服務(wù)、永方開發(fā)商資源有品牌溢價(jià)進(jìn)入存量市場博弈時(shí)或靠品牌致勝且品質(zhì)的提升需要長期較高技術(shù)投入與較強(qiáng)管理支撐升生活服務(wù)等收并購有較充足資金，具 可以短期達(dá)到在管面積迅速擴(kuò)張目的 存在資本開支，對(duì)現(xiàn)金流有較大影響，若收并購行為不 雅生活服務(wù)等備一定品牌優(yōu)勢夠?qū)徤?，或存?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)資料來源： 碧桂園服務(wù)：背靠大樹好乘涼，面積拓展高確定性背靠龍頭開發(fā)商，面積拓展高確定性。2017 年及之前年份，公司近 9 成在管面積來自關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)，2017 年公司在管面積已達(dá) 1.23 億平方米，邁入“億平俱樂部”行列。背靠龍頭房企，公司在面積拓展方面獲得長足支持，2018 年在高基數(shù)背景下在管面積仍同比提升 4

59、7.86%至 1.82 億平方米。儲(chǔ)備面積充沛更是保障了未來面積拓展的高確定性，2018 年公司儲(chǔ)備面積高達(dá) 3.23 億平方米，為在管面積的 1.78 倍，即使不考慮后續(xù)新簽面積也夠支撐公司以 2018 年 47.86%的高增速增長兩年以上。公司持續(xù)三年位列中指院發(fā)布的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單前三甲，龍頭格局較為穩(wěn)固。圖 38：高基數(shù)下公司在管面積仍維持 30%以上增速（百萬平方米）圖 39：背靠地產(chǎn)龍頭，儲(chǔ)備面積充沛（百萬平方米）210180150120906030069.8091.0630.47%122.7634.80%181.5147.86%50%45%40%35%30%25%3503

60、002502001501005001.9323.491.68206.71116.0791.89.32.27111.781.81.71.61.51.41.31.22015201620172018在管面積同比2015201620172018在管面積儲(chǔ)備面積儲(chǔ)備面積/在管面積資料來源：公司公告， 資料來源：公司公告， 圖 40：2018 年公司逾 8 成在管面積來自碧桂園集團(tuán)圖 41：新增面積方面公司加強(qiáng)對(duì)第三方來源拓展100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%96.92%95.91%89.14%80.15%20152016存量來自碧桂園集團(tuán)2017來自第三方2018100%