房地產(chǎn)項目流程職責(zé)ARCPI分解矩陣

1、項目流程職責(zé)ARCPI分解矩陣使用說明：（A-批準(zhǔn)R-負(fù)責(zé)C-咨詢P-參與I-知會）1每個節(jié)點描述對應(yīng)項目開發(fā)整體流程圖上的相應(yīng)節(jié)點2可進(jìn)行各類組合的條件篩選顯示（如：各層級的節(jié)點顯示、某部門各類角色的節(jié)點工作顯示、其他各組合篩選）3項目階段：前置-項目前置階段、詳規(guī)-詳規(guī)設(shè)計階段、方案-實施方案設(shè)計階段、擴(kuò)初-擴(kuò)初設(shè)計階段、施工圖-施工圖設(shè)計階段、施工-施工階段、驗收-竣工驗收階段、交付-交付階段、交付后-交付后階段、常規(guī)-無確定的節(jié)點關(guān)聯(lián)關(guān)系的常規(guī)工作4.節(jié)點標(biāo)識：*里程碑節(jié)點；*關(guān)鍵節(jié)點；*-般工作節(jié)點；&會議節(jié)點；#常規(guī)工作職責(zé)5決策類型:部門內(nèi)決策-指部門內(nèi)部指定分責(zé)任或部門經(jīng)理即可

2、決定節(jié)點工作80%以上的決策管理層決策-指節(jié)點工作的決策內(nèi)容由管理層（總經(jīng)理或分管副總）作出同級決策-指節(jié)點工作需經(jīng)過各部門的討論達(dá)成共識來作決策節(jié)點編號非順序編號，節(jié)點先后關(guān)系見項目整體流程圖確認(rèn)簽字及時間項目階段編號會議節(jié)點節(jié)點標(biāo)示節(jié)點名稱責(zé)任部門（R）項發(fā)設(shè)計工程項目事務(wù)采購營銷成本財務(wù)客服總經(jīng)理分管部門經(jīng)理決策類型節(jié)點成果控制節(jié)點任務(wù)說明完成時間及期限節(jié)點文檔資源及前置條件、1111刖置1*前期研究-完成土地屬性分析研發(fā)RIIIIII副CA部門內(nèi)決策【土地屬性分析報告】通報意向項目信息，前置工作小組現(xiàn)場看地，項目土地屬性分析前置啟動會召開前5天內(nèi)完成土地信息獲取、1111刖置2&*召開

3、【刖置啟動會】項發(fā)RPPPPPAPP管理層決策通報土t也信息，各前置專業(yè)部門獲悉前置工作安排，【前置工作計劃】報區(qū)域備案項目發(fā)展部對宗t也及周邊市場進(jìn)行初步介紹，與會人員頭腦風(fēng)暴確定項目目標(biāo)，并進(jìn)行項目前置工作安排，計劃備案根據(jù)實際情況確定具體日期，1天內(nèi)完成會議紀(jì)要土地屬性分析各專業(yè)部門參與現(xiàn)場看地、1111刖置3*前置研究-設(shè)計用t也分析設(shè)計PRPIICCA部門內(nèi)決策用地分析圖提供強(qiáng)排方案的用t也依據(jù)收到項發(fā)資料2天內(nèi)土地分析圖項發(fā)提供前提條件、1111刖置4*【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】完成設(shè)計IRPIIICA部門內(nèi)決策【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】提供財務(wù)規(guī)劃指標(biāo)，根據(jù)營銷產(chǎn)品建議及成本測算目標(biāo)，進(jìn)行產(chǎn)品強(qiáng)排2

4、0天，立項會前【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】文本營銷:市場、客戶、產(chǎn)品、初步定位分析，【項目定位產(chǎn)品建議書】成本：產(chǎn)品單一方向、1111刖置5*【項目初步定位】完成營銷PIRIIAPP管理層決策【項目定位初步方案】結(jié)合土t也屬性分析，完成市場、客戶初步預(yù)判、提出項目定位初步方案立項會前土地屬性分析地塊規(guī)劃性質(zhì)指標(biāo)、1111刖置*【項目定位產(chǎn)品建議書】完成營銷PPPCRPPAPP管理層決策【項目定位產(chǎn)品建議書】：市場分析、客戶定位、產(chǎn)品解決方案、銷售計劃、示范區(qū)方案在初步定位基礎(chǔ)上通過七對眼睛流程，得出市場分析結(jié)論和客戶定位，并得出項目定位產(chǎn)品解決方案決策會前設(shè)計：設(shè)計計劃工程：開發(fā)計劃、1111刖置&*召開

5、【產(chǎn)品決策會】營銷IPCRPIIAPP管理層決策確定市場定位、客戶定位、產(chǎn)品選型、單一產(chǎn)品價格定位（年去化評估）對【產(chǎn)品建議書】的市場定位、客戶定位、產(chǎn)品建議進(jìn)行研判，確定產(chǎn)品神話研究方向決策會前【產(chǎn)品建議書】、1111刖置8*【項目定位產(chǎn)品深化建議書】完成營銷IPCPCRPICAP管理層決策項目定位產(chǎn)品深化建議書】根據(jù)決策會決議，結(jié)合客戶需求對產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計進(jìn)行深入研究規(guī)劃方案設(shè)計完成刖設(shè)計：概念設(shè)計方案、設(shè)計任務(wù)書對產(chǎn)品深化要求、1111刖置*前置目標(biāo)成本測算及產(chǎn)品組合方案比選成本IPPRICA部門內(nèi)決策從盈利能力角度提供產(chǎn)品最佳產(chǎn)品組合方案在產(chǎn)品試組合階段，通過變動成本測算模型快速從盈利

6、能力角度甄別出最佳產(chǎn)品組合方案項目信息獲取且土:地屬性確定后2天內(nèi)變動成本測算模型項目發(fā)展部提供項目基本信息及土t也屬性營銷提供產(chǎn)品組合初步方案、1111刖置10*可研成本測算結(jié)果提供成本IPCCCRIICA部門內(nèi)決策為設(shè)計管理部的概念設(shè)計提供可研成本測算結(jié)果根據(jù)【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】進(jìn)行可研成本測算前置項目聽證會錢，一周內(nèi)設(shè)計提供【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】、1111刖置11*【項目立項報告】完成項發(fā)RPCPPPACP管理層決策【項目立項報告】根據(jù)各專業(yè)工作階段成果，匯總完成【項目立項報告】，申請召開【項目立項會】前置啟動會后一個半月完成營銷：提供初步產(chǎn)品建議書設(shè)計：提供強(qiáng)排方案成本：提供項目初步目標(biāo)成本財務(wù)

7、：提供初步財務(wù)測算及資金解決方案、1111刖置12*提供資金解決方案財務(wù)IRCCA部門內(nèi)決策資金解決方案提供針對具體項目，在公司內(nèi)外部尋求資金資源，并獲得集團(tuán)資金管理中心認(rèn)可決策會前項目可研報告區(qū)域、總部支持、1111刖置13&*召開【項目立項會】項發(fā)RPPPPPAPP管理層決策1確定項目市場、客戶和產(chǎn)品定位2確認(rèn)【產(chǎn)品強(qiáng)排方案】3初步財務(wù)測算研討前期各專業(yè)研究成果，對立項報告提出意見，確定立項信息根據(jù)實際情況確定具體日期，1天內(nèi)完成立項會評審意見各專業(yè)提交區(qū)域?qū)I(yè)認(rèn)可的工作成果、1111刖置14*【概念設(shè)計方案】完成設(shè)計IRCPPIICA部門內(nèi)決策4.資金解決方案【概念設(shè)計方案】根據(jù)【項目立

8、項會】決議的【立項報告】成果信息，完成【概念設(shè)計方案】30天，決策會前設(shè)計方案營銷：【產(chǎn)品建議深化結(jié)果】成本:初步目標(biāo)成本、1111刖置15&*召開【概念設(shè)計方案介紹會】設(shè)計PRPPPIAPP管理層決策確定【概念設(shè)計方案】通過介紹會，多方討論，共同確定概念設(shè)計方案概念方案完成后3天內(nèi)會議資料【概念設(shè)計方案】完成、1111刖置1*排定【項目開發(fā)計劃】初稿工程IPRPPPA部門內(nèi)決策排定【項目開發(fā)計劃】初稿38個節(jié)點計劃前置聽證會之前、1111刖置1&*召開【前置聽證會】-七對眼睛項發(fā)RPPCPPPAPP管理層決策聽證會會議紀(jì)要確認(rèn)概念設(shè)計方案，審核銷售計劃，審核項目開發(fā)計劃和經(jīng)濟(jì)測算根據(jù)實際情況

9、確定具體日期，1天內(nèi)完成會議紀(jì)要設(shè)計：提供概念設(shè)計方案營銷：提供最終產(chǎn)品建議書和銷售計劃工程：提供項目開發(fā)計劃財務(wù)：提供經(jīng)濟(jì)測算、1111刖置18*修改確定【項目開發(fā)計劃】工程IPRPPPA部門內(nèi)決策【項目開發(fā)計劃】項目可研報告完成刖參與部門提供各自計劃、Illi刖置完成經(jīng)濟(jì)測算財務(wù)部門內(nèi)決策經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容完成根據(jù)各專業(yè)部門提供資料，及時更新測算，并進(jìn)行反饋，決策會前定稿決策會前經(jīng)濟(jì)測算表單各專業(yè)部門提供資料、1111刖置20【項目可研報告】完成研發(fā)部門內(nèi)決策【項目可研報告】綜合各專業(yè)前置工作成果，完成【項目可研報告】并提交，申請【項目決策會】召開項目立項會后2個月內(nèi)營銷設(shè)計成本財務(wù)工程提供最終

10、產(chǎn)品建議書及銷售計劃提供概念設(shè)計方案提供項目目標(biāo)成本提供經(jīng)濟(jì)測算及資金解決方案提供項目開發(fā)計劃、1111刖置21召開【項目決策會】項發(fā)集團(tuán)/區(qū)域/公司管理層集團(tuán)是否批準(zhǔn)項目對整個項目可行性和風(fēng)險進(jìn)行全方位利弊權(quán)衡，對【項目可研報告】進(jìn)行決議，報集團(tuán)批準(zhǔn)，是否通過決策根據(jù)實際情況確定具體日期，1天內(nèi)完成【項目可研報告】完成、1111刖置22土地獲取，簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同項發(fā)管理層決策土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂，或在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂成功拿地，項目獲取召開決策會議后3個月內(nèi)總經(jīng)理支持資金準(zhǔn)備、1111刖置23確定項目負(fù)責(zé)人研發(fā)管理層決策確定項目負(fù)責(zé)人、1111刖置24召開【項目交底會】項發(fā)同級

11、決策項目資料交接和確認(rèn)詳規(guī)25土地預(yù)測（測繪單位）事務(wù)部門內(nèi)決策核對土地面積及邊界人力資源部推薦人選，分管副總及總經(jīng)理決策項目發(fā)展部和項目管理部的工作交接以及與項目有關(guān)的重要事項再度確認(rèn)，由項目負(fù)責(zé)人主導(dǎo)后續(xù)工作的推進(jìn)，即明確職責(zé)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)移的刖后銜接簽訂土地合同后，委托測繪單位進(jìn)行土地預(yù)測土地獲取后一周內(nèi)項目負(fù)責(zé)人確定后，一周內(nèi)收到土地合同后，5天內(nèi)詳規(guī)26開發(fā)項目立項（發(fā)改委）事務(wù)部門內(nèi)決策項目立項文件房地產(chǎn)開發(fā)單位申請立項，整個項目的支持文件土地合同和開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照拿到后，2天內(nèi)詳規(guī)申領(lǐng)項目選址意見書事務(wù)部門內(nèi)決策選址意見書收集申報材料，填寫申報表詳規(guī)宗地測繪事務(wù)部門內(nèi)決策詳規(guī)召開【項目經(jīng)

12、營計劃會】（變化更新流程圖）財務(wù)管理層決策宗地測繪成果1確定財務(wù)指標(biāo)2.確定現(xiàn)金流指標(biāo)3確定開發(fā)銷售計劃確定規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)確定目標(biāo)成本初稿6確定項目分期和節(jié)點計劃申請土地證前置條件擴(kuò)初在項目管理部成立后，根據(jù)項目實際情況及各專業(yè)最新工作成果，修訂項目經(jīng)營計劃并分解各專業(yè)任務(wù)指標(biāo)詳規(guī)30召開【項目開發(fā)協(xié)調(diào)會】項目管理層決策項目管理部排出公司要求的節(jié)點計劃。根據(jù)節(jié)點計劃，明確下列內(nèi)容，推進(jìn)各個部門間的協(xié)作：1安排項目工作、各專業(yè)項目要求計劃，如【設(shè)計計劃】要求等2開發(fā)的面積、經(jīng)營計劃的分解3示范區(qū)范圍及開發(fā)計劃4分期啟動的內(nèi)容推進(jìn)工作，以列會形式進(jìn)行定期跟蹤協(xié)調(diào)對經(jīng)營計劃、分期開發(fā)節(jié)奏的規(guī)劃指標(biāo)的落

13、實進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)和落實詳規(guī)31方案招投標(biāo)備案事務(wù)部門內(nèi)決策確定設(shè)計單位詳規(guī)32【規(guī)劃方案設(shè)計（詳規(guī)）】完成設(shè)計管理層決策提供【規(guī)劃方案設(shè)計文本】詳規(guī)33召開【規(guī)劃方案決策會】設(shè)計管理層決策確定規(guī)劃方案詳規(guī)34規(guī)劃設(shè)計方案會審意見提供事務(wù)部門內(nèi)決策會審意見詳規(guī)35土地初勘（集中采購方式，多項目操作）項目部門內(nèi)決策初勘結(jié)果信息，初步地勘報告組織牽頭協(xié)調(diào)政府各部門參與到建委設(shè)計管理處備案下發(fā)【規(guī)劃任務(wù)書】，進(jìn)行方案研討，完成規(guī)劃設(shè)計通過介紹會，多方討論，對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審議，提出修改意見，最終決定政府部門對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行會審，并提供修改意見，事務(wù)部協(xié)助設(shè)計管理部獲得會審意見進(jìn)行項目初勘，并將結(jié)果

14、信息提供給設(shè)計部進(jìn)行實施方案設(shè)計方案36召開【實施方案設(shè)計準(zhǔn)備會】設(shè)計管理層決策確定實施方案設(shè)計方向會議決議確定實施方案設(shè)計工作安排方案【實施方案設(shè)計】完成設(shè)計管理層決策【實施方案設(shè)計】完成建筑規(guī)劃及單體設(shè)計方案【景觀方案設(shè)計】完成設(shè)計部門內(nèi)決策【景觀方案設(shè)計】完成完成景觀方案設(shè)計任命書會議紀(jì)要測繪成果前置工作小組成員全體參加項發(fā)：提供土地合同及相關(guān)資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照提供后，20工作日內(nèi)建設(shè)用地批準(zhǔn)書后項目開發(fā)節(jié)點確定后一個月內(nèi)交底會一周內(nèi)獲得招投標(biāo)方案文件后，10個工作日內(nèi)30天，實施方案前詳規(guī)完成3天內(nèi)獲得規(guī)劃設(shè)計方案后,交底會后一周內(nèi)實施方案設(shè)計前5天內(nèi)50天，實施方案報批前5天內(nèi)景觀

15、擴(kuò)初設(shè)計前20天申扌報表項目經(jīng)營計劃書招投標(biāo)方案文件【規(guī)劃任務(wù)書】會議資料會議資料設(shè)計文本設(shè)計文本及圖紙市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同或經(jīng)市政府同意采取協(xié)議出讓供地的批準(zhǔn)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照總辦：提供立項文檔、土地出讓合同設(shè)計：工程情況簡要描述辦公室提供存檔資料各專業(yè)提供更新工作成果項目獲得、項目部交底完成設(shè)計：提供各設(shè)計單位的招投標(biāo)方案文件項目交底會決議事項規(guī)劃方案完成設(shè)計管理部根據(jù)各政府部門的會審意見進(jìn)行及時協(xié)調(diào)修改規(guī)劃方案獲批規(guī)劃方案獲批方案3【全裝修方案設(shè)計】完成設(shè)計I部門內(nèi)決策【全裝修方案設(shè)計】完成全裝修方案設(shè)計裝修社工圖設(shè)計前30天內(nèi)完成，具體根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點計劃設(shè)計文本

16、及圖紙營銷：產(chǎn)品建議書方案40【示范區(qū)室內(nèi)裝修方案設(shè)計】完成設(shè)計II管理層決策【示范區(qū)室內(nèi)裝修方案設(shè)計】非精裝修類樣板房、會所及展示中心等裝修方案設(shè)計實施方案完成后，裝修施工圖前設(shè)計文本及圖紙營銷：提供展示區(qū)要求方案41提出【材料部品清單】設(shè)計部門內(nèi)決策【材料部品清單】設(shè)計部建筑、室內(nèi)、景觀提出各自專業(yè)材料部品清單擴(kuò)初設(shè)計之前部品清單方案設(shè)計完成采購、成本：提供專業(yè)支持方案4【市政方案設(shè)計】完成工程II部門內(nèi)決策【市政方案設(shè)計】委托外部單位完成市政方案設(shè)計根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點，1個月設(shè)計部完成實施方案設(shè)計方案43召開【實施方案匯報會】設(shè)計同級決策實施方案確定對實施方案內(nèi)容提出修改意見并最終

17、確定實施方案實施方案完成后5天內(nèi)，擴(kuò)初設(shè)計之前會議紀(jì)要實施方案完成方案44【實施方案報建文本】內(nèi)部會審設(shè)計部門內(nèi)決策提交會審?fù)ㄟ^的【實施方案報建文本】設(shè)計完成實施方案報建文本并組織內(nèi)部會審，根據(jù)會審意見進(jìn)行報建文本修改，提叫事務(wù)部進(jìn)行報建報建文本元成前一周內(nèi)報建文本實施方案修改完成方案45設(shè)計方案批復(fù)（建委設(shè)計管理處/規(guī)劃局監(jiān)管處）事務(wù)III部門內(nèi)決策各審批部門批復(fù)意見設(shè)計部門根據(jù)規(guī)劃設(shè)計會審意見進(jìn)行方案修改，最終獲得政府設(shè)計方案批復(fù)方案4申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證事務(wù)I部門內(nèi)決策規(guī)劃用地許可證設(shè)計批復(fù)后，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證資料送入后，8個工作日見事務(wù)部提供資料辦公室：勘測紅線，設(shè)計方案批復(fù)設(shè)

18、計：設(shè)計方案藍(lán)圖及電子文檔方案4申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書事務(wù)I部門內(nèi)決策建設(shè)用地批準(zhǔn)書設(shè)計方案符合規(guī)劃條件的前提下，申領(lǐng)資料齊全后，獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，資料齊備后，5個工作日見事務(wù)部提供資料方案48詳勘并提供【地勘報告】項目I部門內(nèi)決策詳勘結(jié)果信息組織詳勘，為勘察單位提供必要的配合擴(kuò)初總圖二十天內(nèi)對于山地項目提供擴(kuò)初總圖擴(kuò)初4召開【擴(kuò)初設(shè)計準(zhǔn)備會】設(shè)計部門內(nèi)決策確定擴(kuò)初設(shè)計條件確定擴(kuò)初設(shè)計條件，為擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行準(zhǔn)備根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點會議紀(jì)要實施方案報批意見明確擴(kuò)初50【擴(kuò)初設(shè)計】完成設(shè)計部門內(nèi)決策【擴(kuò)初設(shè)計文本】設(shè)計部全面負(fù)責(zé)【擴(kuò)初設(shè)計】管理工作工程部審核擴(kuò)初設(shè)計中的結(jié)構(gòu)、

19、設(shè)備類型、保溫節(jié)能體系擴(kuò)初設(shè)計準(zhǔn)備會40天內(nèi)擴(kuò)初設(shè)計文本實施方案報批意見明確擴(kuò)初51【景觀擴(kuò)初設(shè)計】完成設(shè)計部門內(nèi)決策景觀擴(kuò)初設(shè)計文本完成景觀擴(kuò)初設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計準(zhǔn)備會40天內(nèi)擴(kuò)初設(shè)計文本實施方案報批意見明確擴(kuò)初5【擴(kuò)初設(shè)計保健文本】內(nèi)部會審設(shè)計部門內(nèi)決策提交會審?fù)ㄟ^的【擴(kuò)初設(shè)計報建文本】設(shè)計完成擴(kuò)初設(shè)計報建文本并組織內(nèi)部會審，根據(jù)會審意見進(jìn)行報建文本修改，提交事務(wù)部進(jìn)行報建報建文本元成前一周內(nèi)報建文本擴(kuò)初設(shè)計完成擴(kuò)初53【環(huán)評報告】批復(fù)事務(wù)I部門內(nèi)決策【環(huán)評報告】委托外部單位，完成【環(huán)評報告】擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)前報告內(nèi)容設(shè)計部具體協(xié)調(diào)完成擴(kuò)初54【交評報告】批復(fù)事務(wù)I部門內(nèi)決策【交評報告】委托外部單位

20、，完成【交評報告】擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)前報告內(nèi)容設(shè)計部具體協(xié)調(diào)完成擴(kuò)初55【日照分析報告】獲得事務(wù)I部門內(nèi)決策【日照分析報告】委托外部單位，完成【交評報告】擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)前報告內(nèi)容設(shè)計部具體協(xié)調(diào)完成擴(kuò)初5擴(kuò)初設(shè)計報建/批復(fù)（建委設(shè)計管理處/規(guī)劃局監(jiān)管處）事務(wù)III部門內(nèi)決策獲得擴(kuò)初批復(fù)在環(huán)評、交評、日照報告等報批資料齊全后，獲得擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)資料齊全后，15工作日見事務(wù)部提供資料設(shè)計部提供技術(shù)支持，具體協(xié)調(diào)完成設(shè)計修改擴(kuò)初5申領(lǐng)國有土地證事務(wù)IIII部門內(nèi)決策國有土地證見事務(wù)部提供資料擴(kuò)初58【材料部品清單】初步確定采購部門內(nèi)決策主要供應(yīng)商資源情況和材料成本大致情況根據(jù)調(diào)研結(jié)果，確定【材料部品清單】，提供

21、給設(shè)計部知道擴(kuò)初設(shè)計，提供成本部進(jìn)行【目標(biāo)成本】編制施工開工前，二個月設(shè)計：提供【部品清單】項目：提供項目開發(fā)節(jié)點計劃擴(kuò)初5【項目材料采購計劃】確定采購部門內(nèi)決策【項目材料采購計劃】確定采購計劃包括：出圖時間、提交技術(shù)要求時間、供應(yīng)商進(jìn)場/交貨時間、計劃采用的采購方式、采購要求、確定合同單位時間、簽約時間、采購業(yè)務(wù)職責(zé)分工等基礎(chǔ)完工前采購策劃完成后擴(kuò)初0【裝修材料采購計劃】確定采購部門內(nèi)決策【裝修材料采購計劃】確定采購計劃包括：出圖時間、提交技術(shù)要求時間、供應(yīng)商進(jìn)場/交貨時間、計劃采用的采購方式、采購要求、確定合同單位時間、簽約時間、采購業(yè)務(wù)職責(zé)分工等樣板房施工前設(shè)計：裝修施工圖營銷：產(chǎn)品建議

22、書擴(kuò)初1【目標(biāo)成本編制】完成及報批成本管理層決策【目標(biāo)成本編制】完成及獲得批準(zhǔn)根據(jù)已確定的項目實施方案編制目標(biāo)成本，并與各相關(guān)部門溝通取得一致擴(kuò)初批復(fù)后，一周內(nèi)完成目標(biāo)成本測算表設(shè)計提供確定的【實施方案】擴(kuò)初責(zé)任成本分解成本管理層決策各部門簽訂目標(biāo)成本責(zé)任書根據(jù)責(zé)任成本實施細(xì)則對目標(biāo)成本進(jìn)行分解并取得各職責(zé)部門的簽字確認(rèn)擴(kuò)初批復(fù)后，一周內(nèi)完成目標(biāo)成本責(zé)任書目標(biāo)成本測算擴(kuò)初3項目周邊土地相互確權(quán)項目管理層決策土地邊界確認(rèn)項目土地周邊單位邊界土地互相確權(quán)土地證申領(lǐng)前，土地復(fù)核驗收前宗地測繪成果測繪成果及施工圖4【營銷策略大綱】完成營銷管理層決策【營銷策略大綱】市場、競品、客戶的動態(tài)分析；項目VI手

23、冊、銷售推盤計劃、營銷推廣計劃、營銷費(fèi)用計劃、首批開盤前工作計劃準(zhǔn)備確定廣告策劃公司、營銷代理公司施工圖報建前實施方案獲得批復(fù)2施工圖參考預(yù)測繪營銷部門內(nèi)決策測繪報告獲得擴(kuò)初批復(fù)后，組織進(jìn)行參考預(yù)測繪擴(kuò)初報復(fù)后，施工圖出圖前設(shè)計：提供擴(kuò)初設(shè)計文本及圖紙施工圖【材料采購策劃】完成采購管理層決策制定采購策劃（包括采購產(chǎn)品/服務(wù)清單及分類、采購方式、標(biāo)段策劃方案）施工圖施工圖施工圖施工圖施工圖施工圖召開【施工圖設(shè)計準(zhǔn)備會】【全套施工圖設(shè)計】完成【景觀施工圖設(shè)計】完成【全裝修施工圖設(shè)計】完成【示范區(qū)室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計】完成【基坑施工圖設(shè)計】完成設(shè)計設(shè)計設(shè)計設(shè)計設(shè)計工程部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門

24、內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策確定施工圖設(shè)計條件【全套施工圖設(shè)計】【景觀施工圖設(shè)計】【全裝修施工圖設(shè)計】【示范區(qū)室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計】【基坑施工圖】完成施工圖【市政施工圖設(shè)計】完成工程部門內(nèi)決策【市政施工圖】完成施工圖【施工圖白圖】內(nèi)部會審設(shè)計部門內(nèi)決策施工圖會審意見【施工報建文本】確定施工圖三通一平項目部門內(nèi)決策完成基本施工作業(yè)場地施工圖組織內(nèi)部招標(biāo)完成采購管理層決策內(nèi)部定標(biāo)對設(shè)計部提供【材料部品清單】開展調(diào)研工作，并根據(jù)項目節(jié)點要求，制定采購策劃方案確定施工圖設(shè)計條件，為施工圖設(shè)計進(jìn)行準(zhǔn)備完成全套施工圖設(shè)計完成景觀施工圖設(shè)計完成全裝修施工圖設(shè)計完成示范區(qū)室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計確定基坑、邊坡圍護(hù)設(shè)計單

25、位，并完成設(shè)計確定市政設(shè)計單位，完成市政施工圖設(shè)計部牽頭組織協(xié)調(diào)內(nèi)部會審，各專業(yè)部門對外部圖審意見提供專業(yè)意見工程部特別需要關(guān)注如下內(nèi)容：1結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，及建筑防水做法及保溫節(jié)能做法2全裝修施工圖的部品部件配置，工廠化率3景觀施工圖的結(jié)構(gòu)，設(shè)備選型及植物配置施工程部對門路、，幕地平整結(jié)構(gòu)施工圖的項目進(jìn)場，完成初步施工作業(yè)條件內(nèi)部招標(biāo)決策小組對中標(biāo)單位達(dá)成一致施工開工前，一個月根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點根據(jù)具體項目開發(fā)計劃節(jié)點根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點施工圖出圖前5天內(nèi)土地交地，具體時間根據(jù)場地獲得施工許可證前三十五

26、天或施工圖出圖后50天會議紀(jì)要設(shè)計文本及圖紙設(shè)計文本及圖紙設(shè)計文本及圖紙設(shè)計文本及圖紙施工圖白圖招標(biāo)流程表設(shè)計：提供【部品清單】項目：提供項目開發(fā)節(jié)點計劃擴(kuò)初報批意見明確設(shè)計：提供基礎(chǔ)施工圖項目：提供地質(zhì)勘探報告設(shè)計：提供單體設(shè)計施工圖項目：提供市政設(shè)計中自來水、電力、煤氣部門的設(shè)計成果外部審圖完成政府移交協(xié)議成本：工程量清單設(shè)計：全套施工圖施工圖施工圖施工圖組織外部招標(biāo)完成申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)地號/房號采購事務(wù)營銷部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策招標(biāo)結(jié)果通知（中標(biāo)通知/未中標(biāo)通知），確定施工單位建設(shè)工程規(guī)劃許可證地名使用批準(zhǔn)書施工圖施工圖交底（施工/監(jiān)理）項目管理層決策施工圖交底及會

27、審紀(jì)要完成外部招標(biāo)流程，為取得施工許可證做準(zhǔn)備獲得衛(wèi)生、園文、消防、人防等政府部門的建審意見及其他相應(yīng)的申領(lǐng)材料獲得施工許可證前十天資料齊備后，5個工作日施工許可證前事務(wù)：獲得擴(kuò)初批復(fù)見事務(wù)部提供資料事務(wù)：建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖施工圖施工施工施工部品材料確認(rèn)試樁（施工圖出圖前）申領(lǐng)建筑施工許可證分包及甲供材料設(shè)備采購審核項目制定的施工質(zhì)量控制體系文件設(shè)計項目事務(wù)采購工程部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策部門內(nèi)決策【材料部品清單】試樁報告建筑施工許可證確定分包單位及供應(yīng)商及簽約組織建筑公司、施工總包單位以及項目部專業(yè)工程師詳細(xì)審查施工圖，盡量發(fā)現(xiàn)問題并解決，組織進(jìn)行施工圖會審以及交底設(shè)計

28、提出建筑、室內(nèi)、景觀對各自專業(yè)最終材料部品清單提交時裝報告，明確樁基施工要求和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，供設(shè)計院優(yōu)化樁基施工圖獲得工程規(guī)劃許可證后，項目管理部共同參與申領(lǐng)規(guī)劃許可證確定滿足建筑效果和使用品質(zhì)功能要求的供方全套施工圖提供后2周內(nèi)各方反饋書面設(shè)計部提供全套施工圖施工圖完成后三通一平完成后，半個月內(nèi)資料齊備后，5個工作日根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度部品清單方案設(shè)計完成采購、成本：提供專業(yè)支持三通一平完成樁基施工單位確定項目：提供施工單位資料財務(wù)：協(xié)助完成規(guī)費(fèi)繳納設(shè)計：相應(yīng)專業(yè)施工圖項目/成本：提供工程量和采購量提供審批意見根據(jù)集團(tuán)要求質(zhì)量控制體系進(jìn)行審批施工開工前，提供文本后一周內(nèi)項目：提供項目施工質(zhì)量控制

29、體系文件施工工程質(zhì)量監(jiān)管評估及技術(shù)支持工程部門內(nèi)決策常規(guī)檢查及評估意見1每月對在建項目進(jìn)行工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明方面檢查評估，控制工程及風(fēng)險性偏差2從客戶關(guān)注的角度進(jìn)行檢查評估，及時發(fā)現(xiàn)所有項目中共性問題，并及時提出改進(jìn)建議，給與技術(shù)支持3及時對施工過程中的施工圖紙變更要求進(jìn)行分析確認(rèn)每月施工施工啟動項目部門內(nèi)決策施工單位進(jìn)場-正式開工監(jiān)理公司發(fā)出開工令，正式開工施工許可證取得1天內(nèi)施工許可證取得施工樁基施工完成項目部門內(nèi)決策樁基施工完成，樁基檢測報告樁機(jī)進(jìn)場至完成工程樁基施工施工啟動開始樁基施工圖和施工圖會審紀(jì)要施工基坑圍護(hù)及土方開挖項目部門內(nèi)決策可以土方驗槽根據(jù)基坑設(shè)計維護(hù)方案及實際情況

30、啟動開挖部分樁基完成施工0基礎(chǔ)施工項目部門內(nèi)決策完成至+/-00到基礎(chǔ)正負(fù)零結(jié)構(gòu)完成土方開發(fā)完成，樁基測試報告完成施工1主體達(dá)到預(yù)售（現(xiàn)場進(jìn)度簽證）項目部門內(nèi)決策拿到現(xiàn)場進(jìn)度簽證單辦理預(yù)售許可前提條件在合理工期前提下,滿足經(jīng)營計劃需求時間施工完成到預(yù)售界面施工2主體施工/結(jié)構(gòu)驗收項目部門內(nèi)決策建筑上部結(jié)構(gòu)及墻體完成，政府檢測部門中間結(jié)構(gòu)驗收合格結(jié)構(gòu)和砌體施工完成，符合質(zhì)量要求根據(jù)項目具體實際節(jié)點確定成本、設(shè)計酉己合支持施工3腳手架拆除（外立面完成）項目部門內(nèi)決策腳手架拆除（外立面完成）根據(jù)項目具體實際節(jié)點確定采購、成本、設(shè)計配合支持施工全裝修施工圖交底會審項目部門內(nèi)決策全裝修施工圖交底及會審紀(jì)

31、要組織建筑公司、施工總包單位以及項目部專業(yè)工程師詳細(xì)審杳施工圖，盡量發(fā)現(xiàn)問題并解決，組織進(jìn)行施工圖會審以及交底施工單位進(jìn)場3周內(nèi)裝修施工單位進(jìn)場現(xiàn)場條件：完成部分內(nèi)粉刷設(shè)計部提供全裝修施工圖施工室內(nèi)裝修施工完成項目部門內(nèi)決策室內(nèi)裝修完成根據(jù)項目具體實際節(jié)點確定高層1/2完成內(nèi)粉刷,具備室內(nèi)裝修施工條件施工市政、配套施工圖交底項目部門內(nèi)決策會審紀(jì)要綜合管線定稿圖組織設(shè)計、工程、施工總包、監(jiān)理單位及項目部專業(yè)工程師詳細(xì)審圖紙，盡量發(fā)現(xiàn)問題并解決，組織進(jìn)行施工圖會審以及交外腳手架拆除前兩周全套施工圖齊全四大公司聯(lián)絡(luò)工作完成市政施工單位確定施工市政、配套施工圖交底項目部門內(nèi)決策獲得配套設(shè)施相關(guān)合格證底

32、四大公司工作成果-水，煤，電，有線外腳手架拆除后開始全套施工圖齊全圖審會審紀(jì)要完成四大公司工作配合外腳手架拆除施工景觀施工圖交底項目部門內(nèi)決策景觀施工圖交底及會審紀(jì)要組織設(shè)計、工程、施工總包、監(jiān)理單位及項目部專業(yè)工程師詳細(xì)審圖紙，盡量發(fā)現(xiàn)問題并解決，組織進(jìn)行施工圖會審以及交外腳手架拆除前兩周施工室外/園建施工項目部門內(nèi)決策綠化驗收底小區(qū)硬置景觀及綠化施工完成外腳手架拆除后開始援建施工單位確定,外腳手架杳處，會審紀(jì)要完成施工100裝修分包及材料采購采購部門內(nèi)決策確定分包單位及供應(yīng)商及簽約確定滿足建筑效果和使用品質(zhì)功能要求的供方根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度設(shè)計：相應(yīng)專業(yè)施工圖項目/成本：提供工程量和采購量施工

33、101示范區(qū)施工圖交底項目部門內(nèi)決策會審紀(jì)要綜合管線定稿圖獲取施工許可證前一周設(shè)計提供示范區(qū)圖紙采購明確示范區(qū)施工單位及相應(yīng)材料部品施工102項目部門內(nèi)決策示范區(qū)施工圖交底后獲得施工許可證施工圖交底完成施工單位確定示范區(qū)基礎(chǔ)施工完成示范區(qū)基礎(chǔ)施工完成施工103示范區(qū)主體施工（樣板房施工）項目部門內(nèi)決策樣板房實體完成裝修樣板房施工由設(shè)計部牽頭負(fù)責(zé)，項目部給與施工支持設(shè)計：設(shè)計細(xì)化各類節(jié)點做法及效果把握工程：協(xié)助項目審核施工工藝流程及質(zhì)量項目：提出工程質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)采購：部品部件采購確定成本：目標(biāo)成本調(diào)整示范區(qū)基礎(chǔ)施工完成后基礎(chǔ)施工完成施工10示范區(qū)樣板房評審項目管理層決策各專業(yè)口根據(jù)樣板房實體情況

34、，提出專業(yè)意見，通過會議形式明確樣板房的調(diào)整內(nèi)樣板房實體完成一周內(nèi)樣板房實體完成，各專業(yè)提供專業(yè)意見施工10示范區(qū)外腳手架拆除項目部門內(nèi)決策具備景觀施工條件容立面完成，腳手架拆除示范區(qū)外立面完成后采購、成本、設(shè)計配合支持施工10示范區(qū)景觀施工完成項目部門內(nèi)決策示范區(qū)景觀施工完成根據(jù)項目實際情況確定施工10示范區(qū)驗收項目管理層決策內(nèi)部驗收通過各專業(yè)口根據(jù)示范區(qū)現(xiàn)場實際情況，提出專業(yè)驗收意見，通過開盤前準(zhǔn)備會議的形式明確示范區(qū)的整改意見示范區(qū)各項工作完成一天內(nèi)示范區(qū)施工完成，各專業(yè)提供專業(yè)意見施工10驗收整改項目部門內(nèi)決策示范區(qū)具備開放條件根據(jù)提出的整改意見，項目部落實驗收后一周內(nèi)設(shè)計提出設(shè)計變更

35、，項目落實整改，工程管理部監(jiān)督檢杳施工10示范區(qū)開放營銷管理層決策施工110施工過程提供技術(shù)支持工程部門內(nèi)決策提供技術(shù)支持1為施工過程中的重大技術(shù)問題提供技術(shù)支持，如：結(jié)構(gòu)水電，設(shè)備系統(tǒng)等重大修改2審核關(guān)鍵工序的施工方案，處理重大質(zhì)根據(jù)項目實際情況確定施工111編寫施工工藝操作指引工程部門內(nèi)決策施工工藝操作指引量寫施工工藝操作指引，提供給項目經(jīng)理部指導(dǎo)施工單位工作施工112施工過程中技術(shù)支持設(shè)計部門內(nèi)決策施工113設(shè)計變更設(shè)計同級決策施工11示范區(qū)施工管理（包括樣板房）設(shè)計部門內(nèi)決策裝修樣板房施工由設(shè)計部牽頭負(fù)責(zé)，項目部給與施工支持設(shè)計：設(shè)計細(xì)化各類節(jié)點做法及效果把握工程：協(xié)助項目審核施工工藝

36、流程及質(zhì)量項目：提出工程質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)采購：部品部件采購確定成本：目標(biāo)成本調(diào)整施工115面積預(yù)測繪營銷部門內(nèi)決策面積預(yù)測報告預(yù)售證申領(lǐng)前施工圖報建批復(fù)施工11獲得預(yù)售許可證營銷部門內(nèi)決策預(yù)售許可證不晚于開盤前三天見營銷部準(zhǔn)備材料清單施工11召開【開盤前準(zhǔn)備會】項目管理層決策根據(jù)示范區(qū)區(qū)域范圍和各專業(yè)口的開盤準(zhǔn)備計劃，復(fù)核開盤前準(zhǔn)備情況和進(jìn)度評估統(tǒng)籌公司各相關(guān)專業(yè)部門對開盤前各專業(yè)口進(jìn)行最后的準(zhǔn)備工作復(fù)核，對示范區(qū)開放效果和風(fēng)險評估驗收整改后一天內(nèi)各部門專業(yè)參與施工11物業(yè)招投標(biāo)客服部門內(nèi)決策完成物業(yè)招投標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)文件、聯(lián)系投標(biāo)單位、確保物業(yè)招投標(biāo)工作完成規(guī)劃許可證獲得后50天內(nèi)完成招標(biāo)文件土地證

37、、規(guī)劃許可證獲得施工11開盤風(fēng)險檢杳會客服部門內(nèi)決策風(fēng)險報告每次銷售開盤前，銷售承諾和法律風(fēng)險檢查統(tǒng)一說辭，法務(wù)到現(xiàn)場進(jìn)行查看,進(jìn)行風(fēng)險評估檢查開盤前完成風(fēng)險報告施工120成立交付小組客服同級決策交付小組成立交付前3個月各個部門人力資源施工121開盤前定價會營銷管理層決策開盤價格策略根據(jù)市場形式,產(chǎn)品定位，結(jié)合客戶測試情況確定銷售執(zhí)行價格不晚于開盤前三天施工122開盤銷售營銷部門內(nèi)決策完成開盤目標(biāo)達(dá)成開盤價格策略要求和開盤銷售率目標(biāo)相關(guān)部門配合銷售流程施工123銷售服務(wù)回訪客服部門內(nèi)決策回訪報告催進(jìn)銷售服務(wù)提升銷售客戶簽約后15天內(nèi)回訪問題匯總表回訪得分卡營銷定期提供新客戶簽約明晰對于銷售服務(wù)

38、問題解決情況及時跟進(jìn)關(guān)閉施工12單體施工完成項目管理層決策施工完成，驗收流程及準(zhǔn)備單體施工完成，項目部牽頭組織驗收準(zhǔn)備工作：項目梳理各類批復(fù)意見的執(zhí)行情況；設(shè)計進(jìn)行復(fù)核；事務(wù)提出驗收時間節(jié)點要求,并配合跟進(jìn)監(jiān)理驗收前完成各方配合驗收125召開【銷售分期總結(jié)會】營銷管理層決策整理并總結(jié)本期營銷經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)刖期的客戶反饋和項目操作得失，為后期項目開發(fā)提供參考分期交付前相關(guān)部門參與，提供建議驗收12項目部內(nèi)部組織驗收項目部門內(nèi)決策整改意見功能性驗收監(jiān)理驗收整改期間開始各方配合驗收12內(nèi)部驗收整改項目部門內(nèi)決策整改意見各方配合驗收12單體竣工驗收項目部門內(nèi)決策整改意見內(nèi)部驗收整改完成5天內(nèi)各方配合驗收

39、12單體竣工驗收整改項目部門內(nèi)決策整改意見政府要求,強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況驗收驗收后一周內(nèi)各方配合驗收130監(jiān)理驗收項目部門內(nèi)決策整改意見工程質(zhì)量評估報告施工完成，3天內(nèi)各方配合驗收131外部驗收-項目工程驗收及社區(qū)交房項目部門內(nèi)決策各類驗收證書，工程備案表取得按事物和項目的驗收分工劃分，項目進(jìn)行工程驗收，如房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)實施、配套公建履行確認(rèn)及進(jìn)行社區(qū)交房交房前，15天內(nèi)各方配合驗收132外部驗收-單項驗收事務(wù)部門內(nèi)決策取得單項驗收報告項目完成相應(yīng)驗收內(nèi)容，協(xié)助事務(wù)完成單項驗收:人房、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、防雷裝置竣工驗收、交警、消防、規(guī)劃、綠化驗收完成根據(jù)具體項目節(jié)點計劃要求項目、總辦協(xié)調(diào)支持

40、驗收133檔案備案項目部門內(nèi)決策竣工資料備案驗收13竣工驗收備案項目部門內(nèi)決策房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案見竣工驗收備案需提供資料清單驗收135土地復(fù)核進(jìn)建事務(wù)部門內(nèi)決策土地復(fù)核驗收完成向土管局提交相應(yīng)土地復(fù)核資料,完成土地復(fù)核驗收土地進(jìn)建單取得后，2個月內(nèi)見事務(wù)部提供資料營銷部：提供住宅面積測繪項目部：協(xié)助營銷部提供面積測繪資料交付13召開【交付前風(fēng)險梳理會】客服同級決策1匯總項目在設(shè)計、工程質(zhì)量、銷售承諾等方面易引發(fā)客戶投訴的問題，制定解決措施交付小組定期召開會議，交付前的風(fēng)險梳理及跟進(jìn)成立交付小組后，定期召開跟進(jìn)會交付小組成立時確定召開頻率會議紀(jì)要各個職能端口（設(shè)計，營銷，

41、項目，工程）提供風(fēng)險梳理報告交付13面積實測繪營銷部門內(nèi)決策面積實測報告竣工驗收一個月內(nèi)項目：竣工驗收備案表交付13內(nèi)部預(yù)驗收客服部門內(nèi)決策預(yù)驗收報告物業(yè)和項目對接，物業(yè)完成細(xì)部檢查根據(jù)項目提供時間基本兩輪，2-3個月，交付完驗收問題記錄項目部清場配合交付139客服-內(nèi)部預(yù)驗收整改項目部門內(nèi)決策整改完成根據(jù)問題反饋，進(jìn)行問題整改成戶預(yù)驗收之前交付14客戶預(yù)驗收（工地開放）客服部門內(nèi)決策工地開放報告毛培至少一次，裝修至少兩次，讓客戶對房子進(jìn)行驗看檢查交付前一個半月驗收問題記錄項目部第一輪內(nèi)部整改完成交付141客服-客戶預(yù)驗收整改項目部門內(nèi)決策整改完成根據(jù)問題反饋，進(jìn)行問題整改交付前交付142房屋交付客服部門內(nèi)決策完成交付完成交付資料、交付表單,寄發(fā)業(yè)主通知書，交付現(xiàn)場流程的統(tǒng)籌安排和協(xié)調(diào)（繳款-交接書簽訂-驗房-資料交接），按時完成無群訴集中交付期交付資料各部門支援配合交付143交付前承諾檢查會項目部門內(nèi)決策發(fā)現(xiàn)偏差問題點,規(guī)避風(fēng)險從設(shè)計，質(zhì)量，法律等方面檢查產(chǎn)品實施結(jié)果同銷售承諾偏差,并協(xié)調(diào)整改內(nèi)部驗收前會議紀(jì)要交付對象明確，相關(guān)部門參與交付后144召開【項目分期總結(jié)會】項目管理層決策【項目總結(jié)報告】1成功經(jīng)驗總結(jié)2需要改進(jìn)的地方3推廣及落實建議全方位回顧本期項目進(jìn)程和成果（經(jīng)營計劃實施情況、銷售狀況、設(shè)計實施情況、成本控制實施情況、工程管理實施情況、小業(yè)主入住反饋）?？偨Y(jié)經(jīng)