第二冊++運(yùn)營計(jì)劃管理體系

1、世茂集團(tuán)運(yùn)營管理制度匯編 世茂集團(tuán)運(yùn)營管理制度匯編（2015版）第二冊 計(jì)劃管管理體系系世茂集團(tuán)團(tuán)綜合管管理中心心運(yùn)營管理理部前 言言為提高公公司運(yùn)營營管理水水平，滿滿足運(yùn)營營管理人人員的運(yùn)運(yùn)營管理理需求，進(jìn)行區(qū)區(qū)域及項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理理和精細(xì)細(xì)化管理理，方便便各專業(yè)業(yè)人員，尤其是是運(yùn)營管管理人員員對運(yùn)營營管理制制度的熟熟悉和查查閱，特特制定本本運(yùn)營管管理制度度匯編。 運(yùn)營管理理制度匯匯編共分分為：運(yùn)運(yùn)營管理理體系、運(yùn)營計(jì)計(jì)劃管理理體系、運(yùn)營評評價(jià)及考考核三部分， 系統(tǒng)統(tǒng)闡述了了集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營管理理的框架架和要求求。本制度匯匯編適用用于世茂茂房地產(chǎn)產(chǎn)控股的的，并實(shí)實(shí)際由世世茂房地地產(chǎn)（8813）日

2、常經(jīng)經(jīng)營管理理的獨(dú)資資、合資資項(xiàng)目公公司。目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc417647142 前言 PAGEREF _Toc417647142 h 2 HYPERLINK l _Toc417647143 第一節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)信息認(rèn)認(rèn)定 PAGEREF _Toc417647143 h 3 HYPERLINK l _Toc417647146 一、項(xiàng)目目土地儲儲備及開開發(fā)面積積指引 PAGEREF _Toc417647146 h 33 HYPERLINK l _Toc417647147 二、項(xiàng)目目物業(yè)類類型說明明指引 PAGEREF _Toc417647147 h

3、77 HYPERLINK l _Toc417647148 第二節(jié)全全周期目目標(biāo)管理理 PAGEREF _Toc417647148 h 13 HYPERLINK l _Toc417647149 一、可售售物業(yè)啟啟動會 PAGEREF _Toc417647149 h 113 HYPERLINK l _Toc417647150 二、酒店店評審會會 PAGEREF _Toc417647150 h 22 HYPERLINK l _Toc417647151 三、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目啟啟動會管管理指引引（含銷銷售+自持物物業(yè)） PAGEREF _Toc417647151 h 223 HYPERLINK l _Toc4

4、17647152 四、主題題樂園啟啟動會 PAGEREF _Toc417647152 h 228 HYPERLINK l _Toc417647153 五、展示示區(qū)啟動動會 PAGEREF _Toc417647153 h 288 HYPERLINK l _Toc417647154 第三節(jié)年年度運(yùn)營營計(jì)劃管管控 PAGEREF _Toc417647154 h 299 HYPERLINK l _Toc417647155 一、年度度運(yùn)營計(jì)計(jì)劃填表表說明 PAGEREF _Toc417647155 h 229 HYPERLINK l _Toc417647156 二、項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理理制度 PAGER

5、EF _Toc417647156 h 337 HYPERLINK l _Toc417647157 三、預(yù)算算管理 PAGEREF _Toc417647157 h 443 HYPERLINK l _Toc417647158 第四節(jié)運(yùn)運(yùn)營過程程管理 PAGEREF _Toc417647158 h 445 HYPERLINK l _Toc417647159 一、運(yùn)營營簡報(bào) PAGEREF _Toc417647159 h 445 HYPERLINK l _Toc417647166 二、項(xiàng)目目雙周報(bào)報(bào) PAGEREF _Toc417647166 h 48 HYPERLINK l _Toc41764716

6、7 附件： PAGEREF _Toc417647167 h 448第一節(jié) 項(xiàng)目目基礎(chǔ)信信息認(rèn)定定項(xiàng)目土地地儲備及及開發(fā)面面積指引引第一條目目的、定定義與原原則1、目的的為規(guī)范各各項(xiàng)目土土地儲備備及開發(fā)發(fā)面積信信息統(tǒng)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，便于有有依據(jù)的的提供不不同開發(fā)發(fā)階段科科目成本本測算、科目成成本分?jǐn)倲?、信息息披露等等相關(guān)面面積數(shù)據(jù)據(jù)，完善善項(xiàng)目基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的管理理。2、定義義2.1總總建筑面面積：指指建設(shè)用用地范圍圍內(nèi) HYPERLINK /view/2920633.htm 單棟棟或多棟棟建筑物物地上及及地下各各層 HYPERLINK /view/43753.htm 建筑筑面積之之和。2.2用用地面積

7、積：建設(shè)設(shè)項(xiàng)目報(bào)報(bào)經(jīng)城市市規(guī)劃行行政主管管部門取取得用地地規(guī)劃許許可后，經(jīng)國土土資源行行政主管管部門測測定的 HYPERLINK /view/36371.htm 建建設(shè)用地地土地面面積，包包括：2.2.1代征征地面積積：指由建建設(shè)項(xiàng)目目業(yè)主隨隨同其他他建設(shè)用用地一起起辦理征征地手續(xù)續(xù)，并由由業(yè)主承承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用用，但建建設(shè)項(xiàng)目目業(yè)主必必須無償償交付給城城市公共共建設(shè)行行政主管管機(jī)關(guān)，作為公公共建設(shè)設(shè)用地的的那部分分土地面面積。該土地地雖由業(yè)主出出資、征征用，但但土地使使用權(quán)不不屬于業(yè)業(yè)主，業(yè)業(yè)主的土土地證上上亦不體現(xiàn)現(xiàn)，其財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)歸歸城建部部門即政政府所有有。該土地用用途是規(guī)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)確定且且不

8、納入入紅線外外市政配配套費(fèi)用用的公共共道路、活動場場所、綠綠化及 HYPERLINK /view/482498.htm 城城市景觀觀區(qū)的建建設(shè)，緊緊鄰項(xiàng)目目建設(shè)用用地。2.2.2建設(shè)設(shè)項(xiàng)目 HYPERLINK /view/2161889.htm 凈凈用地面面積：在該部分土土地范圍圍內(nèi)方可建設(shè)設(shè)項(xiàng)目所所需的工工程內(nèi)容容，業(yè)主僅對該部分土土地?fù)碛杏胸?cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)。下述述沒有特特別說明明的，均均為項(xiàng)目目凈用地地面積。2.3容容積率：可計(jì)容容的 HYPERLINK /view/140360.htm 建筑筑面積/ HYPERLINK /view/613208.htm 用地面面積之比比（%）。2.4建建筑密度度

9、（建筑筑物的覆覆蓋率）：項(xiàng)目目用地范范圍內(nèi)所所有建筑筑的基底底總面積積（即底底層占地地面積）/ HYPERLINK /view/533538.htm 用地地面積之之比（%）。2.5綠綠化率：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃 HYPERLINK /view/36371.htm 建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的綠化面面積/ HYPERLINK /view/613208.htm 用地面面積之比比（%）。2.6綠綠地率：指建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)各類類綠地的的總和/用地面面積之比比（%）。主要包包括公共共綠地、 HYPERLINK /view/2082812.htm 宅旁綠綠地、配配套公建建所屬綠綠地和道道路綠地地等，其其計(jì)算比比綠化率率

10、嚴(yán)格。 綠地地率通常常以下限限控制：并不是是長草的的地方均均可計(jì)算綠地地率，距距建筑 HYPERLINK /view/3024703.htm 外外墻1.5米和和道路邊邊線1米米以內(nèi)的的土地和和地表覆覆土未達(dá)達(dá)3米深度度的土地地，不管管其上面是是否存在在綠化，均不計(jì)入入綠地面面積；公共綠綠地內(nèi) HYPERLINK /view/1250299.htm 占占地面積積不大于于百分之之一的雕雕塑、水水池、亭亭榭等綠綠化小品品建筑可可視為綠綠地。2.7景景觀面積積：暫定定為項(xiàng)目目規(guī)劃 HYPERLINK /view/36371.htm 建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)用地面面積扣除除建筑底底層占地地面積。2.8占占地

11、面積積：指建筑筑物占有有或使用用的土地地 HYPERLINK /view/2824237.htm 水平投投影面積積，按底底層建筑筑面積計(jì)計(jì)算。2.9計(jì)計(jì)容面積積：即為為可計(jì)算算容積率率的建筑筑面積，是指小小區(qū)內(nèi)所所有計(jì)算算容積率率的建筑筑面積之之和，一一般情況況，計(jì)容容面積= 規(guī)劃劃條件容容積率規(guī)劃 HYPERLINK /view/2444867.htm 建筑筑用地面面積。2.100可售面面積：取取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證、可以進(jìn)進(jìn)行預(yù)售售和銷售售的商品品房面積積。包括已已經(jīng)預(yù)售售和正在在預(yù)售的的商品房房面積。倉庫、機(jī)動車車庫、非非機(jī)動車車庫、車車道、供供暖鍋爐爐房、用用于人防防工程的的地下室

12、室、單獨(dú)獨(dú)具備使使用功能能的獨(dú)立立使用空空間、售售房單位位自營自自用的房房屋，以以及為多多幢房屋屋服務(wù)的的警衛(wèi)室室（門衛(wèi)衛(wèi)室）、管理（包括物物業(yè)管理理）用房房等不應(yīng)應(yīng)計(jì)入可可售面積積。對自自持經(jīng)營營物業(yè)，地上持持有經(jīng)營營物業(yè)及及地下用用于商場場等建筑筑面積視視為可售售面積。2.111擬建面面積：指指項(xiàng)目獲獲取土地地后至工工程開工工前的建建筑面積積（項(xiàng)目目總建筑筑面積-已竣工工備案的的建筑面面積-在在建面積積）。2.122在建面面積：指指工程開開工后至至項(xiàng)目未未取得竣竣工備案案的建筑筑面積。2.133竣工面面積：指指通過竣竣工驗(yàn)收收后的竣竣工備案案文件上上載明的的建筑面面積。2.144土地儲儲備

13、面積積：指項(xiàng)項(xiàng)目未取取得竣工工備案的的建筑面面積（項(xiàng)項(xiàng)目總建建筑面積積-已竣竣工備案案的建筑筑面積）。2.155工程開開工：指指由施工工單位提提出開工工申請，經(jīng)甲方方最終書書面確認(rèn)認(rèn)可以進(jìn)進(jìn)行施工工，其書書面載明明甲方要要求或同同意的基基礎(chǔ)施工工階段打打樁或挖挖土的起起始日期期。3、原則則3.1 一致性性原則本指引規(guī)規(guī)定定義義及相應(yīng)應(yīng)面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、更更新維護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)務(wù)部門使使用時(shí)應(yīng)應(yīng)保持一一致。 3.2 確認(rèn)性性原則3.2.1本指指引規(guī)定定的數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、更新維維護(hù)，按按固定表表式，由由項(xiàng)目公公司設(shè)計(jì)計(jì)部門負(fù)負(fù)責(zé)組織織填寫、開發(fā)/工程/銷售部部門配合合、項(xiàng)目目成本合合約部門門復(fù)核、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)

14、人確確認(rèn)并對對項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確確性負(fù)責(zé)責(zé)；區(qū)域域開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程復(fù)復(fù)核、區(qū)區(qū)域成本本合約復(fù)復(fù)核并匯匯總。3.2.2對已已獲土地地但未成成立項(xiàng)目目管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)及區(qū)區(qū)域所屬屬的合資資/合作作項(xiàng)目，由區(qū)域域開發(fā)負(fù)負(fù)責(zé)組織織填寫、區(qū)域設(shè)設(shè)計(jì)復(fù)核核、區(qū)域域成本合合約復(fù)核核并匯總總，區(qū)域域開發(fā)對對項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確確性負(fù)責(zé)責(zé)。3.3數(shù)數(shù)據(jù)提供供3.3.1成本本合約部部門是數(shù)數(shù)據(jù)輸出出的唯一一部門，該等數(shù)數(shù)據(jù)的輸輸出包括括項(xiàng)目公公司向區(qū)區(qū)域、區(qū)區(qū)域向集集團(tuán)的逐逐級匯總總并提交交。 3.3.2每月月23日日，區(qū)域域應(yīng)向集集團(tuán)運(yùn)營營管理部部提交本本指引規(guī)規(guī)定的數(shù)數(shù)據(jù)報(bào)表表，該等等數(shù)據(jù)包包括下款款規(guī)定各各階段更更新數(shù)據(jù)據(jù)

15、。3.4數(shù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、更更新維護(hù)護(hù)項(xiàng)目及區(qū)區(qū)域公司司應(yīng)按以以下階段段對數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、更更新：土土地獲取取、擴(kuò)初初、施工工圖、預(yù)預(yù)測、實(shí)實(shí)測5個個階段，各階段段數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、更更新內(nèi)容容及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下所所述。第二條 適用范范圍適用公司司開發(fā)的的所有項(xiàng)項(xiàng)目。第三條 土地獲獲取階段段根據(jù)簽訂訂的土地地框架協(xié)協(xié)議、招招拍掛或或股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓/土土地合同同、已獲獲土地證證，統(tǒng)計(jì)計(jì)更新各各地塊項(xiàng)項(xiàng)下各產(chǎn)產(chǎn)品類型型對應(yīng)的的總建筑筑面積（包括地地上建面面、地下下建面）、計(jì)容容面積、占地面面積；地地塊的用用地面積積（包括括代征地地面積、項(xiàng)目凈凈用地面面積）及及綠地面面積；說說明所占占權(quán)益比比例。計(jì)容面積積通過容容

16、積率計(jì)計(jì)算；占占地面積積通過建建筑密度度計(jì)算；綠地面面積通過過綠地率率計(jì)算。該階段的的產(chǎn)品類類型的填填寫按土土地框架架協(xié)議、招拍掛掛或股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合合同、已已獲土地地證項(xiàng)下下約定的的內(nèi)容填填寫。第四條 擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階段段1. 根根據(jù)擴(kuò)初初設(shè)計(jì)，統(tǒng)計(jì)更更新各地地塊項(xiàng)下下各產(chǎn)品品類型、最小核核算單位位對應(yīng)的的總建筑筑面積（包括地地上建面面、地下下建面）、計(jì)容容面積、占地面面積；地地塊景觀觀面積及及綠地面面積。地地塊景觀觀面積通通過其定定義進(jìn)行行計(jì)算；綠地面面積通過過綠地率率計(jì)算。2. 該階段段的產(chǎn)品品類型的的填寫按按“世茂集集團(tuán)物業(yè)業(yè)類型說說明指引引”內(nèi)容的的約定。第五條 施工圖圖設(shè)計(jì)階階段1.

17、 根根據(jù)施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)，統(tǒng)計(jì)計(jì)更新各各地塊項(xiàng)項(xiàng)下各產(chǎn)產(chǎn)品類型型、最小小核算單單位對應(yīng)應(yīng)的總建建筑面積積（包括括地上建建面、地地下建面面）、占占地面積積。2. 該該階段的的產(chǎn)品類類型的填填寫按“世茂集集團(tuán)物業(yè)業(yè)類型說說明指引引”內(nèi)容的的約定。第六條 預(yù)測階階段1. 根根據(jù)可售售面積定定義及預(yù)預(yù)售條件件，在土土地獲取取、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)、施工圖圖設(shè)計(jì)及及預(yù)售各各階段統(tǒng)統(tǒng)計(jì)更新新各地塊塊項(xiàng)下的的可售面面積。其其中土地地獲取階階段統(tǒng)計(jì)計(jì)更新至至產(chǎn)品類類型項(xiàng)下下的可售售面積；擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)售階段段統(tǒng)計(jì)更更新至產(chǎn)產(chǎn)品類型型項(xiàng)下的的最小核核算單位位的可售售面積。2. 土土地獲取取階段的的產(chǎn)品類類

18、型按土土地框架架協(xié)議、招拍掛掛或股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合合同、已已獲土地地證的約約定。擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)及預(yù)售售階段的的產(chǎn)品類類型按“世茂集集團(tuán)物業(yè)業(yè)類型說說明指引引”的約定定。第七條 實(shí)測階階段（竣竣工備案案）1. 根根據(jù)實(shí)測測/竣工工備案，統(tǒng)計(jì)更更新各地地塊項(xiàng)下下各產(chǎn)品品類型、最小核核算單位位對應(yīng)的的實(shí)測可可售面積積、當(dāng)月月竣工面面積、累累計(jì)竣工工建面及及累計(jì)計(jì)計(jì)容面積積。2. 該該階段的的產(chǎn)品類類型的填填寫按“世茂集集團(tuán)物業(yè)業(yè)類型說說明指引引”內(nèi)容的的約定。第八條 科目成成本測算算及分?jǐn)倲倢γ娣e積數(shù)據(jù)的的應(yīng)用按“世茂茂集團(tuán)開開發(fā)成本本科目說說明指引引”約定的的科目成成本測算算、科目目

19、成本分分?jǐn)偹刹捎玫拿婷娣e指標(biāo)標(biāo)：擴(kuò)初初設(shè)計(jì)階階段前采采用土地地獲取階階段數(shù)據(jù)據(jù)；擴(kuò)初初設(shè)計(jì)及及以后階階段采用用擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階段段數(shù)據(jù)，若后階階段統(tǒng)計(jì)計(jì)更新的的總面積積比擴(kuò)初初設(shè)計(jì)相相應(yīng)總面面積差異異3%及及以上的的，則應(yīng)應(yīng)按最新新的統(tǒng)計(jì)計(jì)的面積積對科目目成本測測算值、科目成成本分?jǐn)倲傊颠M(jìn)行行調(diào)整；項(xiàng)目結(jié)結(jié)算階段段采用實(shí)實(shí)測/竣竣工備案案階段數(shù)數(shù)據(jù)。第九條 土地儲儲備土地儲備備應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)更新當(dāng)當(dāng)月開工工建面、在建面面積、擬擬建面積積和土地地儲備面面積。其其中擬建建面積和和土地儲儲備面積積按其定定義，由由固定表表式自動動生成，項(xiàng)目未未竣工備備案前，土地儲儲備關(guān)聯(lián)聯(lián)的項(xiàng)目目總建筑筑面積在在未取得得工程

20、規(guī)規(guī)劃許可可證前采采用土地地獲取階階段的更更新數(shù)據(jù)據(jù)（土地地合同或或招拍掛掛文件/股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓文件件載明的的數(shù)據(jù)）、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)及及以后階階段采用用擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階段段所取得得項(xiàng)目工工程規(guī)劃劃許可證證載明的的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目竣竣工備案案后采用用實(shí)測/竣工備備案階段段數(shù)據(jù)。二、項(xiàng)目目物業(yè)類類型說明明指引第一條 目的、定義與與原則1、目的的為規(guī)范成成本、營營銷、設(shè)設(shè)計(jì)、開開發(fā)、工工程統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑，便于成成本、銷銷售同平平臺數(shù)據(jù)據(jù)的比較較和分析析，以及及為利潤潤測算提提供正確確的數(shù)據(jù)據(jù)支持。2、定義義物業(yè)類型型是指開開發(fā)項(xiàng)目目的屬性性，亦可可稱為“業(yè)態(tài)類類型”、“核算對對象”。3、原則則3.1 一致性性原則本指引規(guī)

21、規(guī)定的產(chǎn)產(chǎn)品類型型，各業(yè)業(yè)務(wù)部門門使用時(shí)時(shí)應(yīng)保持持一致；本指引引規(guī)定物物業(yè)類型型項(xiàng)下的的最小核核算單位位，由各各業(yè)務(wù)部部門自行行確定，若不一一致的應(yīng)應(yīng)明確對對應(yīng)關(guān)系系。3.2 確認(rèn)性性原則3.1.1指引引規(guī)定的的產(chǎn)品類類型不滿滿足項(xiàng)目目需求的的，由區(qū)區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人向集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部提提供相應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品品類型名名稱，由由集團(tuán)統(tǒng)統(tǒng)一修訂訂相應(yīng)的的產(chǎn)品類類型。3.1.2指引引第三條條第1款款規(guī)定的的第一級級分期由由項(xiàng)目提提交并經(jīng)經(jīng)區(qū)域、集團(tuán)確確認(rèn)的項(xiàng)項(xiàng)目啟動動會資料料明確的的分期為為準(zhǔn)，不不作調(diào)整整；第一一級分期期項(xiàng)下的的第二級級子分期期在確認(rèn)認(rèn)的項(xiàng)目目啟動會會資料后后，根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況，可可在

22、單體體建筑未未開工前前預(yù)先進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，該等等調(diào)整由由項(xiàng)目、區(qū)域工工程部門門發(fā)起，征詢銷銷售及成成本合約約部門意意見后，經(jīng)區(qū)域域總裁確確認(rèn)，報(bào)報(bào)集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營管理理部備案案。第二條 適用范范圍適用于開開發(fā)的民民用建筑筑項(xiàng)目。第三條 物業(yè)類類型包括括層次1、物業(yè)業(yè)類型的的層次項(xiàng)目-地地塊-分分期-產(chǎn)產(chǎn)品類型型-最小小核算單單位。1.1項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱的確定定1.1.1內(nèi)部部管控的的項(xiàng)目名名稱應(yīng)由由兩部分分構(gòu)成：即“城市+項(xiàng)目特特定名稱稱”，如：“昆山蝶蝶湖灣項(xiàng)項(xiàng)目”、“成都猛猛追灣項(xiàng)項(xiàng)目”。1.1.2現(xiàn)有有項(xiàng)目由由各項(xiàng)目目擬定名名稱后，經(jīng)區(qū)域域運(yùn)營負(fù)負(fù)責(zé)人審審核，上上報(bào)區(qū)域域/旅游游公司總總裁確認(rèn)認(rèn)；后

23、續(xù)續(xù)新增項(xiàng)項(xiàng)目亦須須按1.1.11條的方方式命名名，由項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)備備會進(jìn)行行確認(rèn)。項(xiàng)目名名稱確認(rèn)認(rèn)后，作作為此項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部部管控及及與合作作對象簽簽署合同同（銷售售合同除除外）的的唯一使使用名稱稱，不得得修改。1.1.3對銷銷售案名名的確定定由銷售售部門另另行規(guī)定定，并作作為銷售售宣傳及及與小業(yè)業(yè)主簽署署銷售合合同的使使用名稱稱。1.2地塊名名稱的確確定地塊是指指招拍掛掛或協(xié)議議項(xiàng)目收收購所形形成的各各地塊。其地塊塊名稱應(yīng)應(yīng)與土地地證上所所規(guī)定的的名稱保保持一致致，如項(xiàng)項(xiàng)目對該該地塊有有其他特特定叫法法，可加加括號備備注說明明。1.3分期名名稱的確確定1.3.1分期期是指土土地獲得得后，逐逐步施工

24、工的區(qū)域域劃分。1.3.2分期期建立的的基本原原則：1）稅務(wù)務(wù)籌劃合合理性原原則：應(yīng)應(yīng)按稅收收繳納最最合理的的方式在在地塊中中對分期期進(jìn)行合合理劃分分；2）開發(fā)發(fā)周期一一致性原原則：同同一分期期內(nèi)的開開發(fā)周期期應(yīng)保持持一致，分期內(nèi)內(nèi)不同樓樓棟的開開工時(shí)間間相差不不宜超過過3個月月，竣工工時(shí)間依依次類推推；3）開發(fā)發(fā)面積適適中原則則：同一一分期內(nèi)內(nèi)的面積積不宜過過大，以以建筑面面積不超超過100萬平方方米為宜宜；4）產(chǎn)品品差異原原則：同同一分期期內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品類型型應(yīng)基本本相近，若產(chǎn)品品因建筑筑上存在在明顯差差異可能能導(dǎo)致其其建造成成本出現(xiàn)現(xiàn)較大差差異的，應(yīng)分別別歸入不不同的分分期以作作為成本本核算

25、的的對象。1.3.3現(xiàn)已已明確分分期的項(xiàng)項(xiàng)目，需需進(jìn)行調(diào)調(diào)整分期期的，應(yīng)應(yīng)按1.3.22條的規(guī)規(guī)定，經(jīng)經(jīng)項(xiàng)目工工程、設(shè)設(shè)計(jì)、成成本、財(cái)財(cái)務(wù)、銷銷售等各各職能部部門達(dá)成成一致，由項(xiàng)目目總監(jiān)上上報(bào)區(qū)域域運(yùn)營負(fù)負(fù)責(zé)人審審核、區(qū)區(qū)域/旅旅游公司司總裁確確認(rèn)；新新項(xiàng)目及及未明確確分期的的地塊，應(yīng)按11.3.2條的的規(guī)定建建立分期期，經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目工程程、設(shè)計(jì)計(jì)、成本本、財(cái)務(wù)務(wù)、銷售售等各職職能部門門達(dá)成一一致，由由項(xiàng)目預(yù)預(yù)備會/啟動會會進(jìn)行確確認(rèn)。項(xiàng)項(xiàng)目的分分期經(jīng)確確認(rèn)通過過后，將將作為內(nèi)內(nèi)部管控控及成本本核算的的依據(jù)，不得修修改。1.3.4對于于面積較較大的分分期，可可分為兩兩級層次次，第一一級分期期名稱采

26、采用“第一（二、三三、四）期”表示；第一級級項(xiàng)下的的第二級級采用子子分期的的形式，子分期期名稱以以“2.11、2.2、22.3.”表示。子分期期可依據(jù)據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際施工工情況自自行添加加及調(diào)整整，作為為施工節(jié)節(jié)奏的管管控，但但不作為為成本核核算對象象。1.4 最最小核算算單位，是指各各單體建建筑（即即為單體體樓棟）。第四、物物業(yè)產(chǎn)品品類型1、住宅宅：1.1公公寓1）低層層： 地地上1-3層。與多層層（或小小高層、高層、超高層層）相連連的低層層并入多多層（或或小高層層、高層層、超高高層），但低層層沿街商商鋪除外外，該等等商鋪按按下述第第2.11.2款款的規(guī)定定。2）多層層：地上上4-66層。3）小

27、高高層：地地上711層層（或111+11層）。4） 高高層：地地上122層及以以上。5）超高高層：建建筑高度度大于11OOmm。1.2住住宅商業(yè)業(yè)：是指指項(xiàng)目性性質(zhì)為住住宅的小小區(qū)（建建設(shè)規(guī)劃劃紅線范范圍）內(nèi)內(nèi)的低層層沿街商商鋪、獨(dú)獨(dú)立單體體建筑的的住宅商商業(yè)等。但不含含具有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的會會所，該該會所按按下述第第2.11.7款款的規(guī)定定。1.3花花園洋房房：是指指設(shè)計(jì)圖圖紙明確確名稱為為花園洋洋房的低低層或多多層。1.4別別墅：含含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、類獨(dú)棟棟等。1.5公公共車庫庫1）地下下車庫：具有住住宅項(xiàng)目目性質(zhì)的的地下建建筑，含含與住宅宅單體建建筑相連連(或獨(dú)獨(dú)立)且且為公共共的地下下

28、停車庫庫、自行行車庫等等；住宅宅單體建建筑獨(dú)用用的地下下停車庫庫（非公公共的停停車庫）、自行行車庫等等視為本本樓棟的的地下室室。2）地下下人防車車庫：屬屬于地下下人防工工程的停停車庫；住宅單單體建筑筑獨(dú)用的的地下人人防工程程視為本本樓棟的的地下室室。3）地上上車庫：設(shè)置在在地上建建筑內(nèi)的的公共停停車庫，普通的的地面停停車位不不屬于地地上車庫庫。1.6配配套建筑筑：含學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、活動室室、獨(dú)立立單體的的門衛(wèi)室室、獨(dú)立立單體的的垃圾房房、獨(dú)立立單體的的物業(yè)用用房、獨(dú)獨(dú)立單體體的變電電站、無無產(chǎn)證的的會所等等。1.7其其他，含含具有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的會會所、保保障房等等。2、商業(yè)業(yè)與辦公：2.1集集合型

29、商商業(yè)有較大規(guī)規(guī)模，商商業(yè)經(jīng)營營的整體性性較強(qiáng)，能夠通通過合適適的商業(yè)業(yè)定位和和經(jīng)營手手段，形形成統(tǒng)一一的商業(yè)業(yè)品牌和和口碑，輻射較較遠(yuǎn)距離離的消費(fèi)費(fèi)客群的的商業(yè)建建筑。2.1.1大型型單體商商業(yè)：建建筑單體體計(jì)容面積積大于22萬平方方米，能能夠?qū)儇?、超市、家居、各類型型零售專賣賣店、各類型型娛樂及及服務(wù)等等1種或多多種業(yè)態(tài)態(tài)集中設(shè)設(shè)置在一一個建筑筑單體內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營場場所，包括購購物中心心、單體體百貨、單體大大賣場等等。其項(xiàng)目范范圍包含含地上建建筑部分分及與其其直接連接接的地下下可出租租經(jīng)營部部分與配配套（包括車車庫、人人防、機(jī)機(jī)房等）部分面面積。2.1.2街區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)：建筑筑總計(jì)容容

30、面積大于于2萬平方方米，由由2個以上上的多個個小型商商業(yè)單體體（計(jì)容面面積小于于1萬平方方米）圍圍合而成成的具有有內(nèi)部（半）露天天廣場和和內(nèi)部露露天步行行街的商商業(yè)單體體集群。其項(xiàng)目范范圍包含含地上建建筑部分分及與其其直接連接接的地下下可出租租經(jīng)營部部分與配配套（包括車車庫、人人防、機(jī)機(jī)房等）部分面面積。2.1.3大型型地下商商業(yè)：建建筑面積積在1.5萬平平方米以以上，設(shè)設(shè)置在獨(dú)獨(dú)立地下下建筑內(nèi)內(nèi)，具有有商業(yè)經(jīng)經(jīng)營功能能，同時(shí)時(shí)在地面面上沒有有與之直直接連接接的商業(yè)業(yè)建筑（即非地地面商業(yè)業(yè)的地下下部分）的商業(yè)業(yè)空間。包括地地鐵商業(yè)業(yè)、人防防空間商商業(yè)、地下聯(lián)聯(lián)通通道道商業(yè)、地下商商業(yè)街等等。2

31、.2配配套型商商業(yè)整體規(guī)模模較小，或有一一定規(guī)模模但經(jīng)營營整體性性較差，不需要要明確業(yè)業(yè)態(tài)定位位，適合合各業(yè)戶戶分散經(jīng)經(jīng)營的商商業(yè)建筑筑。2.2.1裙房房商業(yè)：建筑單體體計(jì)容面積積小于2萬平方方米，地地上建筑筑樓層33層或以上上，主要要經(jīng)營面面積與塔塔樓建筑筑（包括括辦公樓樓、酒店店、SOOHO、酒店公公寓等）相連接，共用塔塔樓建筑筑的配套套功能（包括地地下停車車庫、機(jī)機(jī)房等）的商業(yè)業(yè)建筑。其項(xiàng)目范范圍包含含地上建建筑部分分及與其其直接連接接的地下下可出租租經(jīng)營部部分與配配套（包括車車庫、人人防、機(jī)機(jī)房等）部分面面積。2.2.2沿街街商鋪：地上建建筑樓層層在2層層或以下下，部分分經(jīng)營面面積與塔

32、塔樓建筑筑（包括括辦公、酒店、SOHHO、酒酒店公寓寓等）相連接或獨(dú)獨(dú)立單體體建筑的的沿街商商業(yè)建筑筑（住宅宅項(xiàng)目的的沿街商商鋪屬于于住宅商商業(yè)）；2.3 其它類類型商業(yè)業(yè)具有商業(yè)業(yè)經(jīng)營功能能，但產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性性屬于工工業(yè)、教教育、文文化、藝藝術(shù)等新新建或改改造建筑筑。包括括產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)、舊廠廠房改造造商業(yè)、博博物館商商業(yè)、體育館館商業(yè)等等。2.4 標(biāo)準(zhǔn)辦辦公樓建造用途途主要用用于企業(yè)業(yè)辦公經(jīng)營營，單套套面積單單元大于于1500平方米米，不設(shè)設(shè)置套內(nèi)內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)設(shè)施，僅僅設(shè)置單層層公共衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)施施，能夠夠?qū)崿F(xiàn)單套套、多套套連通及全全層連通通使用的的辦公產(chǎn)產(chǎn)品。2.4.1多層層辦公樓樓：地上上1-7

33、7層的辦辦公樓。2.4.2塔樓樓式辦公公樓：77層以上上的辦公公樓。2.5 其它類類型辦公公樓建筑用途途兼顧企企業(yè)辦公公經(jīng)營和和居住等其其它一些些使用功功能，設(shè)設(shè)置套內(nèi)內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)設(shè)施，不不適宜多多套連通通使用的的準(zhǔn)辦公公產(chǎn)品。2.5.1別墅墅式辦公公：建筑單單體在550000平方米米以下，樓層在在4層以下下，有獨(dú)立的的出入口口和大堂堂，僅適用于于一家企企業(yè)封閉閉使用的的小型單單體辦公公。2.5.2 SSOHOO式辦公公：套型型設(shè)計(jì)在在1500平方米米以下，提供套套內(nèi)餐廚廚及衛(wèi)生生功能的的可兼顧顧居住功功能的辦辦公產(chǎn)品品。2.5.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)型辦公公：土地地產(chǎn)權(quán)為為研發(fā)或或工業(yè)等等類型的的

34、辦公產(chǎn)產(chǎn)品。2.6酒酒店式公公寓是一種提提供酒店店式管理理服務(wù)的的公寓，集住宅宅、酒店店、會所所多功能能于一體體，但本本質(zhì)仍然然是公寓寓（其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)非住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)，一般般為400或500年），其屬性性可分為為“自持”和“可售”兩大類類。一般般“自持”產(chǎn)品會會配置有有酒店式式管理服服務(wù)，“可售”產(chǎn)品則則多不配配置酒店店式管理理服務(wù)。2.7公公共車庫庫是指為商商辦項(xiàng)目目服務(wù)的的、不能能作為獨(dú)獨(dú)立車位位出售的的汽車庫庫、自行行車庫和和機(jī)械車車庫等。2.7.1 地地下車庫庫：含地地下及半半地下車車庫等。2.7.2地下下人防車車庫：屬屬于地下下人防工工程的停停車庫。2.7.3地上上車庫：設(shè)置在在地上建建筑

35、內(nèi)的的公共停停車庫，普通的的地面停停車位不不屬于地地上車庫庫。2.8 配套建建筑：是是指為商商辦項(xiàng)目目服務(wù)的的、獨(dú)立立單體的的管理用用房、垃垃圾房、設(shè)備用用房、變變電站等等。2.9 其他1）展覽覽中心2）文化化中心3）藝術(shù)術(shù)中心4）其他他3、酒店店。酒店：按按屬性可可分為：三星、四星、五星、超五星星、商務(wù)務(wù)酒店、精品酒酒店、快快捷酒店店、公寓寓式酒店店等4、主題題樂園類類型暫無細(xì)分分項(xiàng)第二節(jié) 全周周期目標(biāo)標(biāo)管理項(xiàng)目啟動動會適用用范圍：會議對應(yīng)物業(yè)業(yè)類型范范圍適用管理理制度可售物業(yè)業(yè)啟動會會1、住宅宅2、建筑筑面積33萬方以以下商業(yè)業(yè)和辦公公（含自自持和可可售）3、酒店店式公寓寓世茂集集團(tuán)可售售

36、物業(yè)啟啟動會管管理指引引酒店評審審會酒店持有酒酒店建設(shè)設(shè)期總體體管理思思路及評評審會流流程商業(yè)項(xiàng)目目啟動會會建筑面積積3萬方以以上的商商業(yè)和辦辦公（含含自持和和可售）世茂集集團(tuán)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目啟啟動會管管理指引引主題樂園園評審會會主題樂園園世茂集集團(tuán)主題題樂園評評審會管管理指引引展示區(qū)啟啟動會售樓處、樣板房房、展示示區(qū)專項(xiàng)項(xiàng)啟動會會-一、可售售物業(yè)啟啟動會（一）可可售物業(yè)業(yè)啟動會會管理指指引第一條 目的、依據(jù)與與適用范范圍1、目的的通過過程程的動態(tài)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目事前前決策、事中跟跟蹤和事事后總結(jié)結(jié)，保證證項(xiàng)目預(yù)預(yù)期效益益的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目目啟動會會在項(xiàng)目目全周期期運(yùn)作中中起到承承上啟下下的作用用，參

37、照照項(xiàng)目投投資拿地地時(shí)確立立的方案案的主要要指標(biāo)作作進(jìn)一步步細(xì)化，重點(diǎn)解解決項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度、銷銷售、設(shè)設(shè)計(jì)、工工程質(zhì)量量、成本本、財(cái)務(wù)務(wù)、效益益之間的的統(tǒng)籌安安排，并并作為后后續(xù)工作作推進(jìn)、點(diǎn)評及及考核的的主要依依據(jù)之一一。同時(shí)時(shí)，為項(xiàng)項(xiàng)目啟動動會更有有效率的的召開，在項(xiàng)目目啟動會會前特安安排產(chǎn)品品定位、方案設(shè)設(shè)計(jì)和目目標(biāo)成本本三大專專業(yè)評審審會。專專業(yè)評審審會主要要決策需需在啟動動會上向向許副主主席及集集團(tuán)各職職能領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)做重點(diǎn)點(diǎn)匯報(bào)。2、依據(jù)據(jù)根據(jù)前期期已開的的項(xiàng)目“拓展會會”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，進(jìn)行行細(xì)化。3、適用用范圍適用于房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的可售物物業(yè)部分分。當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目中存存在多種種不同的的可售

38、產(chǎn)產(chǎn)品類型型時(shí)（如如高層、聯(lián)排別別墅、可可售商業(yè)業(yè)等），需在啟啟動會中中分別展展現(xiàn)。自自持物業(yè)業(yè)（持有有商業(yè)、酒店、主題樂樂園等）不適用用于本指指引。對對于持有有類商業(yè)業(yè)及售后后返租類類商業(yè)須須單獨(dú)召召開“商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目啟動動會”、自持持酒店須須單獨(dú)召召開“酒店評評審會”、主題題樂園須須單獨(dú)召召開“主題樂樂園評審審會”。第二條 項(xiàng)目啟啟動會管管理原則則1、階段段性管理理項(xiàng)目啟動動會分為為兩個階階段，即即“專業(yè)評評審會”和“正式啟啟動會”。兩階階段啟動動會的主主要內(nèi)容容及相關(guān)關(guān)要求如如下：會議名稱稱產(chǎn)品定位位專業(yè)評評審會方案設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)評評審會目標(biāo)成本本專業(yè)評評審會正式啟動動會召開目的的項(xiàng)目產(chǎn)品品定位

39、確確定項(xiàng)目方案案設(shè)計(jì)確確定項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本確確定項(xiàng)目核心心指標(biāo)確確定召開時(shí)間間土地獲取取后300天內(nèi)、初步方方案前產(chǎn)品定位位專業(yè)評評審會后后、土地地獲取660天內(nèi)內(nèi)、規(guī)劃劃方案意意見征詢詢前方案設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)評評審會后后、土地地獲取775天內(nèi)內(nèi)、樁基基或總包包招標(biāo)前前三大專業(yè)業(yè)評審會會后，土土地獲取取后900天內(nèi)，開工前前參會人員員集團(tuán)：集集團(tuán)客戶戶管理中中心、集集團(tuán)營銷銷區(qū)域：區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)人、區(qū)區(qū)域運(yùn)營營、區(qū)域域營銷/設(shè)計(jì)/物業(yè)、項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目營營銷/設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)：集集團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域：區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)人、區(qū)區(qū)域運(yùn)營營、區(qū)域域設(shè)計(jì)項(xiàng)目：項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人、項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)集團(tuán)：集集團(tuán)成本本、集團(tuán)團(tuán)采購區(qū)域

40、：區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)人、區(qū)區(qū)域運(yùn)營營、區(qū)域域成本項(xiàng)目：項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人、項(xiàng)項(xiàng)目成本本集團(tuán)：許許副主席席、各職職能中心心負(fù)責(zé)人人、物業(yè)業(yè)、集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部區(qū)域：區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)人、項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人、區(qū)區(qū)域運(yùn)營營、營銷銷、設(shè)計(jì)計(jì)、成本本、財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人召集人項(xiàng)目營銷銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目成本本區(qū)域運(yùn)營營匯報(bào)人項(xiàng)目營銷銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目成本本項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人決策人集團(tuán)客戶戶/營銷銷管理中中心集團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)集團(tuán)成本本許副主席席輸出成果果產(chǎn)品定位位PPTT及會議議紀(jì)要方案設(shè)計(jì)計(jì)PPTT及會議議紀(jì)要目標(biāo)成本本PPTT及會議議紀(jì)要正式啟動動會PPPT、測測算底稿稿及會議議紀(jì)要備注：（1）上上表所列列示的參參會人員員為必須須參加會會議的

41、人人員，其其他職能能可憑實(shí)實(shí)際情況況選擇性性參加。（2）已已召開專專業(yè)評審審會的會會議決議議形成后后續(xù)專業(yè)業(yè)評審會會的決策策依據(jù)，相關(guān)職職能部門門如有意意見請及及時(shí)溝通通。設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)業(yè)需提前前參與到到營銷產(chǎn)產(chǎn)品定位位。設(shè)計(jì)計(jì)方案上上會前需需征詢營營銷、成成本、工工程、客客服和物物業(yè)等部部門意見見，待意意見反饋饋并達(dá)成成一致后后上會。對于集集團(tuán)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，以上各各專業(yè)評評審會建建議集團(tuán)團(tuán)、區(qū)域域和項(xiàng)目目各職能能部門都都參加。（3）為為保證會會議的有有效推進(jìn)進(jìn)，在專專業(yè)評審審會階段段，對于于項(xiàng)目召召集人召召集并已已確定好好召開時(shí)時(shí)間的會會議，各各參會方方須準(zhǔn)時(shí)時(shí)參加。若無故故缺席，視為其其對會后

42、后決議的的默認(rèn)同同意。對對于區(qū)域域、項(xiàng)目目提報(bào)的的上會資資料和會會議紀(jì)要要等，集集團(tuán)相關(guān)關(guān)職能部部門應(yīng)于于3個工工作日內(nèi)內(nèi)做出反反饋意見見，否則則默認(rèn)為為同意。（4）對對于已通通過項(xiàng)目目啟動會會或已開開工的歷歷史項(xiàng)目目，若項(xiàng)項(xiàng)目在后后續(xù)施工工中未發(fā)發(fā)生屬于于啟動動會重大大變更事事項(xiàng)清單單中的的內(nèi)容時(shí)時(shí)，可不不再重復(fù)復(fù)召開啟啟動會。（5）若若項(xiàng)目在在未召開開或未通通過啟動動會的情情況下擅擅自開工工，將對對項(xiàng)目處處罰三顆顆星（330萬），并對對項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人進(jìn)進(jìn)行書面面通報(bào)。2、核心心指標(biāo)管管控自本世世茂集團(tuán)團(tuán)可售物物業(yè)啟動動會管理理指引正式發(fā)發(fā)布之日日起，所所有召開開啟動會會的項(xiàng)目目，其各各項(xiàng)指標(biāo)

43、標(biāo)除了不不得低于于拓展資資料上承承諾的指指標(biāo)外，還應(yīng)滿滿足以下下要求：項(xiàng)目整體體可售物物業(yè)的全全周期銷銷售凈利利率，一一線城市市（北京京、上海海、廣州州、深圳圳）項(xiàng)目目或經(jīng)集集團(tuán)認(rèn)定定后的個個別項(xiàng)目目不得低低于122%，二二線（省省會城市市、計(jì)劃劃單列市市）、三三線城市市（除上上述一、二線城城市外）項(xiàng)目不不得低于于15%；獲取預(yù)售售證后11個月累累計(jì)去化化率不得得低于440%，3個月月累計(jì)去去化率不不得低于于60%，交付時(shí)時(shí)累計(jì)去去化率不不得低于于80%；交付付滿一年年后累計(jì)計(jì)去化率率不得低低于900%；含低密度度產(chǎn)品的的項(xiàng)目在在土地協(xié)協(xié)議簽署署后一線線城市112個月月內(nèi)，二二線城市市9個月月

44、內(nèi)，三三線城市市6個月月內(nèi)須開開盤；含低密度度產(chǎn)品的的項(xiàng)目在在土地協(xié)協(xié)議簽署署后155個月內(nèi)內(nèi)應(yīng)力爭爭首批入入賬；土地總價(jià)價(jià)10億億元以內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)目目在土地地協(xié)議簽簽署后115個月月實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營性現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正；土地總價(jià)價(jià)10億億以上、20億億元以內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)目目在土地地協(xié)議簽簽署后224個月月實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營性現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正；若項(xiàng)目包包含自持持物業(yè)，在分?jǐn)倲傋猿治镂飿I(yè)相應(yīng)應(yīng)的開發(fā)發(fā)成本后后，項(xiàng)目目整體利利潤率不不小于00；項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分的的規(guī)劃證證取得、工程計(jì)計(jì)劃、竣竣備節(jié)點(diǎn)點(diǎn)須與住住宅部分分獨(dú)立分分開填報(bào)報(bào)（項(xiàng)目目須向政政府獨(dú)立立報(bào)規(guī)，若當(dāng)?shù)氐赜刑厥馐庖?guī)定除除外，但但須提供供相應(yīng)證證明文件件）。針對上述

45、述的核心心管控指指標(biāo)，集集團(tuán)運(yùn)營營管理部部將對啟啟動會上上會前的的上會資資料按此此要求進(jìn)進(jìn)行預(yù)審審，若不不達(dá)標(biāo)原原則上將將不得召召開啟動動會；在在項(xiàng)目啟啟動會通通過后，集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營管理理部將按按照啟動動會的承承諾指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行實(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)管管和點(diǎn)評評。3、啟動動會管理理紀(jì)律為保證啟啟動會召召開的嚴(yán)嚴(yán)肅性與與高效性性，對會會上確定定的各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)在在項(xiàng)目全全周期實(shí)實(shí)施過程程中做到到動態(tài)管管理，確確保能夠夠?qū)嶋H達(dá)達(dá)成，啟啟動會的的過會流流程及后后續(xù)跟蹤蹤均應(yīng)按按照啟動動會紀(jì)律律得各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求求1、啟動動會作為為項(xiàng)目開開工的里里程碑，未通過過啟動會會不允許許開工；2、召開開正

46、式啟啟動會前前必須通通過三大大專業(yè)評評審會，且啟動動會內(nèi)容容原則上上不得與與專業(yè)評評審會決決議內(nèi)容容不一致致，否則則需經(jīng)集集團(tuán)相關(guān)關(guān)部門同同意；3、啟動動會執(zhí)行行嚴(yán)格的的流程管管理，請請遵照下下文的“會議過過程管理理”執(zhí)行；4、應(yīng)在在啟動會會前完成成相關(guān)指指標(biāo)的SSAP錄錄入，并并在啟動動會后110天內(nèi)內(nèi)完成數(shù)數(shù)據(jù)更新新；5、過程程中重要要變更：如在啟啟動會重重大變更更清單里里事項(xiàng)在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中發(fā)生生變更，必須提提前得到到集團(tuán)相相關(guān)部門門（詳見見“啟動會會重大變變更事項(xiàng)項(xiàng)清單”）的認(rèn)認(rèn)可，并并按照清清單內(nèi)的的處理原原則處理理。1、項(xiàng)目目未完成成啟動會會版的當(dāng)當(dāng)年簽約約、回款款與利潤潤率

47、指標(biāo)標(biāo)其中22項(xiàng)，處處罰1星星(5萬萬)；未未完成33項(xiàng)，處處罰3星星(300萬)；2、每年年根據(jù)實(shí)實(shí)際完成成情況進(jìn)進(jìn)行復(fù)盤盤，低于于啟動會會全盤貨貨值、全全周期毛毛利5%-100%，處處罰1星星（5萬萬）；110%以以上，處處罰3星星（300萬）（對于已已售產(chǎn)品品的未來來均價(jià)不不高于項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際銷售均均價(jià)的1120%，若未未來存在在當(dāng)前未未售產(chǎn)品品，按啟啟動會貨貨值計(jì)算算）；3、啟動動會結(jié)束束后100天仍未未完成SSAP錄錄入的，處罰11星（55萬）。1、經(jīng)營營性現(xiàn)金金流轉(zhuǎn)正正：項(xiàng)目目現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)正較較啟動會會版提前前3個月月內(nèi)獎勵勵1星(5萬)；提前前6個月月獎勵22星(110萬)；2、完成

48、成啟動會會版的簽簽約、回回款基礎(chǔ)礎(chǔ)上，每每年的利利潤率高高于啟動動會版22個點(diǎn)，獎勵11星（55萬）。預(yù)審上會會資料啟動會的的上會資資料應(yīng)參參照集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)布布的模板板（含PPPT及及EXCCEL測測算底稿稿）進(jìn)行行編制；區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人應(yīng)在啟啟動會召召開前召召集區(qū)域域各職能能部門預(yù)預(yù)審上會會資料，經(jīng)區(qū)域域各職能能部門認(rèn)認(rèn)可并由由區(qū)域總總最終確確認(rèn)后方方可上會會；區(qū)域預(yù)審審?fù)ㄟ^后后的上會會資料應(yīng)應(yīng)在會前前3天提供供至集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部，并由集集團(tuán)運(yùn)營營管理部部統(tǒng)一發(fā)發(fā)集團(tuán)各各參會人人員審閱閱。若集集團(tuán)職能能部門審審閱發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存在較較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)或問題題，可終終止上會會，區(qū)域域項(xiàng)目按按

49、集團(tuán)職職能部門門要求調(diào)調(diào)整后上上會；未在規(guī)定定時(shí)間將將上會資資料提供供至集團(tuán)團(tuán)的，或或上會資資料不符符合集團(tuán)團(tuán)要求的的，該啟啟動會不不召開且且視為“不通過過”提報(bào)上會會計(jì)劃項(xiàng)目應(yīng)根根據(jù)上會會資料的的進(jìn)展情情況并經(jīng)經(jīng)區(qū)域各各職能部部門同意意上會后后，方可可提報(bào)上上會計(jì)劃劃；區(qū)域運(yùn)營營人員應(yīng)應(yīng)匯總整整理本區(qū)區(qū)域各項(xiàng)項(xiàng)目的上上會計(jì)劃劃并進(jìn)行行統(tǒng)一安安排，并并于每月月25日日向集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部上上報(bào)次月月召開啟啟動會的的上會計(jì)計(jì)劃；上會計(jì)劃劃應(yīng)包含含召開項(xiàng)項(xiàng)目（或或分期）、可上上會時(shí)間間等內(nèi)容容；啟動會的的計(jì)劃時(shí)時(shí)間須與與對應(yīng)的的一級節(jié)節(jié)點(diǎn)時(shí)間間保持一一致；未未及時(shí)上上報(bào)計(jì)劃劃清單或或漏報(bào)的的項(xiàng)目將

50、將不作安安排。未在規(guī)定定時(shí)間提提供上會會計(jì)劃，或提供供信息不不完整的的，處罰罰1星(5萬)確定召開開時(shí)間1、集團(tuán)團(tuán)運(yùn)營管管理部將將對各區(qū)區(qū)域每月月的上會會計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌籌安排，最終的的啟動會會上會時(shí)時(shí)間以發(fā)發(fā)出的正正式郵件件時(shí)間為為準(zhǔn)；2、啟動動會召開開時(shí)間一一旦確定定后將不不得任意意更改和和調(diào)整。未按確定定的召開開時(shí)間上上會，或或會前擅擅自更改改和調(diào)整整的，處處罰1星星(5萬萬)會議決議議跟進(jìn)1、啟動動會的結(jié)結(jié)果分為為通過、不通過過和有條條件通過過；并由由許副主主席進(jìn)行行最終決決策；2、不論論啟動會會通過與與否，區(qū)區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人應(yīng)在會會后3天天內(nèi)組織織項(xiàng)目編編制啟動動會會議議紀(jì)要，并發(fā)送

51、送給各參參會人員員備案；3、對于于“通過”的啟動動會，區(qū)區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人應(yīng)在會會后3天天內(nèi)將上上會資料料提供至至集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營管理理部備案案；4、對于于“有條件件通過”的啟動動會，區(qū)區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人應(yīng)按會會議精神神組織項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)整整上會資資料，并并在會后后10天天內(nèi)提供供至集團(tuán)團(tuán)各參會會人員；若因核核心指標(biāo)標(biāo)未達(dá)集集團(tuán)要求求而被定定為“有條件件通過”的，則則需在會會后100天內(nèi)重重新上報(bào)報(bào)至集團(tuán)團(tuán)許副主主席，并并最終決決策是否否可以“通過”；5、對于于“不通過過”的啟動動會，區(qū)區(qū)域運(yùn)營營負(fù)責(zé)人人按會議議精神組組織項(xiàng)目目重新修修改并編編制上會會資料，并應(yīng)再再次上報(bào)報(bào)上會時(shí)時(shí)間。未在規(guī)定定時(shí)間提提供

52、調(diào)整整后的上上會資料料或會議議紀(jì)要的的，處罰罰1星(5萬)4、啟動動會重大大變更事事項(xiàng)管理理集團(tuán)各職職能中心心也將對對啟動會會通過后后承諾的的各項(xiàng)專專業(yè)關(guān)鍵鍵指標(biāo)作作實(shí)時(shí)跟跟蹤與管管控，并并結(jié)合過過往啟動動會承諾諾的兌現(xiàn)現(xiàn)程度為為區(qū)域及及項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)建立立“信用檔檔案”，作為為通報(bào)獎獎勵/懲懲罰的依依據(jù)和未未來啟動動會通過過與否的的考察備備案。同時(shí)，在在啟動會會通過以以后，為為避免項(xiàng)項(xiàng)目在執(zhí)執(zhí)行過程程中發(fā)生生與啟動動會約定定不一致致的重大大變更，并對啟啟動會版版承諾的的核心指指標(biāo)形成成影響，最終造造成項(xiàng)目目、區(qū)域域與集團(tuán)團(tuán)的損失失，集團(tuán)團(tuán)特此制制定啟啟動會重重大變更更事項(xiàng)管管理指引引，以以參照執(zhí)

53、執(zhí)行：4.1 適用用范圍此管理指指引適用用于20014年年下半年年及以后后新開啟啟動會項(xiàng)項(xiàng)目（包包括已有有項(xiàng)目新新開地塊塊/分期期/樓棟棟）。4.2 提報(bào)報(bào)內(nèi)容詳見附件件1啟啟動會重重大變更更事項(xiàng)清清單（項(xiàng)項(xiàng)目填寫寫）。4.3 提報(bào)報(bào)原則當(dāng)項(xiàng)目涉涉及到變變更項(xiàng)中中的任何何一項(xiàng)發(fā)發(fā)生“需上報(bào)報(bào)的變更更范圍”的變更更，并且且對核心心指標(biāo)造造成負(fù)面面影響的的，均需需提報(bào)“變更清清單”至集團(tuán)團(tuán)相關(guān)監(jiān)監(jiān)管部門門，并抄抄送配合合部門備備案（詳詳見詳見見附件11啟動動會重大大變更事事項(xiàng)清單單（項(xiàng)目目填寫）。4.4 核心心指標(biāo)包括貨值值、現(xiàn)金金流、利利潤率、交付及及客戶滿滿意度的的啟動會會版承諾諾指標(biāo)。4.5

54、 變更更認(rèn)定項(xiàng)目提交交負(fù)面清清單后，由集團(tuán)團(tuán)相關(guān)監(jiān)監(jiān)管部門門及配合合部門對對清單中中的內(nèi)容容進(jìn)行認(rèn)認(rèn)定，并并由集團(tuán)團(tuán)運(yùn)管管管理部以以郵件形形式發(fā)布布最終認(rèn)認(rèn)定結(jié)果果。4.6 動態(tài)態(tài)跟蹤集團(tuán)運(yùn)營營管理部部將組織織集團(tuán)相相關(guān)監(jiān)管管部門及及配合部部門不定定期前往往項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場勘察察；項(xiàng)目目勘察的的周期原原則上不不少于一一季度一一次。SSAP系系統(tǒng)后續(xù)續(xù)將對重重大變更更做“跳閘”設(shè)置，一旦相相關(guān)變更更超出一一定范圍圍（詳見見附件2啟動動會重大大變更事事項(xiàng)清單單），系統(tǒng)將將關(guān)閉合合同簽訂訂、付款款，價(jià)格格規(guī)劃等等功能。4.7 針對對“預(yù)計(jì)發(fā)發(fā)生變更更”的處理理措施4.7.1 經(jīng)經(jīng)認(rèn)定對對核心指指標(biāo)影響響較

55、小，或是影影響較大大但存在在特殊原原因，項(xiàng)項(xiàng)目可直直接發(fā)起起線上簽簽報(bào)流程程，經(jīng)許許副主席席及集團(tuán)團(tuán)相關(guān)監(jiān)監(jiān)管部門門審核通通過后，形成變變更結(jié)果果，項(xiàng)目目并按變變更結(jié)果果實(shí)施；4.7.2 經(jīng)認(rèn)定定對核心心指標(biāo)影影響較大大，且不不存在任任何特殊殊原因，需由區(qū)區(qū)域運(yùn)營營安排專專題會議議或在月月底協(xié)調(diào)調(diào)會討論論，經(jīng)許許副主席席及集團(tuán)團(tuán)相關(guān)監(jiān)監(jiān)管部門門審核通通過并形形成會議議紀(jì)要后后，形成成變更結(jié)結(jié)果，項(xiàng)項(xiàng)目并按按變更結(jié)結(jié)果實(shí)施施。4.8 針對對“已發(fā)生生變更”處理及及處罰措措施一旦集團(tuán)團(tuán)在現(xiàn)場場勘查過過程中發(fā)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目目存在未未提前上上報(bào)變更更情況，將做瞞瞞報(bào)處理理，項(xiàng)目目罰2顆顆星，項(xiàng)項(xiàng)目績效效記錄

56、一一次未完完成，區(qū)區(qū)域相關(guān)關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)監(jiān)管/認(rèn)認(rèn)定部門門確認(rèn)）績效記記錄一次次未完成成。4.8.1 經(jīng)經(jīng)認(rèn)定對對核心指指標(biāo)影響響較小，則區(qū)域域須提供供應(yīng)對方方案及后后續(xù)補(bǔ)救救方案，由區(qū)域域運(yùn)營安安排專題題會議，經(jīng)許副副主席及及集團(tuán)相相關(guān)監(jiān)管管部門審審核通過過后，形形成變更更結(jié)果，項(xiàng)目并并按變更更結(jié)果實(shí)實(shí)施；4.8.2 經(jīng)經(jīng)認(rèn)定對對核心指指標(biāo)影響響較大，項(xiàng)目追追加處罰罰2顆星星，項(xiàng)目目績效記記錄一次次未完成成，區(qū)域域相關(guān)職職能績效效記錄一一次未完完成。4.9 后續(xù)續(xù)跟蹤變更同意意后，項(xiàng)項(xiàng)目須更更新最新新的啟動動會方案案，并按按此方案案實(shí)施；變更被被否決后后，項(xiàng)目目仍須按按啟動會會的指標(biāo)標(biāo)實(shí)施。

57、附錄名詞詞解釋1、項(xiàng)目目開發(fā)周周期指項(xiàng)項(xiàng)目土地地獲取至至項(xiàng)目整整體交付付使用之之間的時(shí)時(shí)間段。2、項(xiàng)目目銷售周周期指項(xiàng)項(xiàng)目第一一次獲取取預(yù)售證證至項(xiàng)目目可售物物業(yè)銷售售至900%之間間的時(shí)間間段。3、“工工程成本本”包括開開發(fā)費(fèi)用用、建安安費(fèi)用（即各可可售產(chǎn)品品類型建建安費(fèi)用用、車庫庫、其他他建安費(fèi)費(fèi)用）、營建成成本。4、“開開發(fā)成本本”包括土土地成本本及工程程成本。5、“開開發(fā)總成成本”包括開開發(fā)成本本、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)（工程程部門）及資本本化利息息。6、“房房增開發(fā)發(fā)成本”包括開開發(fā)成本本、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)（工程程部門）。7、計(jì)算算內(nèi)部收收益率(IRRR)所采采用的企企業(yè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率ic=1

58、0%。8、目標(biāo)標(biāo)成本相相應(yīng)定義義詳見“世茂集集團(tuán)項(xiàng)目目目標(biāo)成成本管理理指引”的規(guī)定定。9、“當(dāng)當(dāng)期”、“各期”是指一一個項(xiàng)目目項(xiàng)下規(guī)規(guī)劃的分分期開發(fā)發(fā)的范圍圍。關(guān)于于“項(xiàng)目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類類型”的定義義及包括括的內(nèi)容容詳見世茂集集團(tuán)物業(yè)業(yè)類型說說明指引引的規(guī)規(guī)定。10、其其他定義義按現(xiàn)行行法律、法規(guī)及及條例的的規(guī)定。（二）可可售物業(yè)業(yè)啟動會會流程可售物業(yè)業(yè)啟動會會基本流流程2.可售售物業(yè)啟啟動會部部門工作作面溝通通流程3.可售售物業(yè)啟啟動會流流程酒店評審審會（一）酒酒店建設(shè)設(shè)期總體體管理思思路（二）酒酒店階段段評審會會管理流流程商業(yè)項(xiàng)目目啟動會會管理指指引（含含銷售+自持物物業(yè)

59、）第一條目目的、定定義及原原則1、目的的通過過程程的動態(tài)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目事前前決策，保證項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期期效益的的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目啟啟動會在在項(xiàng) 目目全周期期運(yùn)作中中起到承承上啟下下的作用用，參照照項(xiàng)目投投資拿地地時(shí)確立立的主要要指標(biāo)作作進(jìn)一步步細(xì)化， 重點(diǎn)點(diǎn)解決項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)質(zhì)量、成成本、財(cái)財(cái)務(wù)、效效益之間間的統(tǒng)籌籌安排，并作 為后續(xù)續(xù)工作推推進(jìn)、使使用、點(diǎn)點(diǎn)評及考考核的主主要依據(jù)據(jù)之一。2、依據(jù)據(jù)根據(jù)前期期己開的的項(xiàng)目“啟動會會”為基基礎(chǔ)，進(jìn)進(jìn)行細(xì)化化。3、適用用范圍適用于房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的商業(yè)物物業(yè)自持持和銷售售返租部部分。第二條項(xiàng)項(xiàng)目啟動動會管理理原則1、階段段性管理理項(xiàng)

60、目啟動動會分為為兩個階階段，即即“第一一階段啟啟動會”和“第第二階段段啟動會會”（原項(xiàng)目目預(yù)備 會取消消）。兩兩階段啟啟動會的的主要內(nèi)內(nèi)容及相相關(guān)要求求詳見下下表：內(nèi)容/要要求商業(yè)啟動動會目的及作作用規(guī)范商業(yè)業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，避避免開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對象范圍圍世茂集團(tuán)團(tuán)內(nèi)商業(yè)業(yè)建筑面面積大于于3萬平平米的商商業(yè)物業(yè)業(yè)召開時(shí)間間在項(xiàng)目整整體啟動動會之后后召開前提提商業(yè)部分分正式開開工前一一個月匯報(bào)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人參會人集團(tuán)：許許副主席席、商業(yè)業(yè)管理公公司、丁丁程管理理中心、營銷公公司、研研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)中心、成本管管 理中中心、集集團(tuán)運(yùn)營營管理部部 區(qū)域域/項(xiàng)目目：各職職能部門門負(fù)責(zé)人人匯報(bào)資料料按集團(tuán)推推薦的PP