泰國公寓市場淺析

1、2018年全球游客訪問最多的國家及地區(qū)排名中，泰國以3830萬人次訪問量排名第九，在東南 亞國家中排名第一。泰國也是最早開放的中國公民出境游國家之一，一直以來都說中國人出國 的熱門目的地。2017年共有980萬人次中國游客訪問泰國，占了泰國總游客人數(shù)的四分之一。泰國擁有陽光明媚的沙灘、美麗的熱帶島嶼、豐富的野生動(dòng)物，以及眾多的考古遺址，寺廟和 寺院，多年來始終保持全球旅游熱點(diǎn)。泰國蓬勃發(fā)展的夜生活，世界級(jí)的購物設(shè)施、美味的泰 式美食，都是該國的主要旅游引誘者。隨著近年來海外投資熱的興起，泰國以其得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢獲得了中國買家的重點(diǎn)關(guān)注。泰國房地產(chǎn) 市場走勢綜述泰國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)疲弱走勢泰國經(jīng)濟(jì)

2、當(dāng)前面臨來自國內(nèi)外的雙重壓力。國內(nèi)出口下滑、泰銖對(duì)美元匯率大幅升值，國外受到國際貿(mào)易緊張形勢 升溫的影響。今年以來泰國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)疲弱的走勢，一季度GDP增速為2.9%，二季度進(jìn)一步放緩至2.3%，為泰國近 5年最低增速。此前，2018年泰國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)下6年來的新高，經(jīng)濟(jì)增長4.1%。/%泰國GDP增速6543210數(shù)據(jù)來源：泰國國家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展委員會(huì), 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理出口下降 旅游業(yè)增長乏力出口是泰國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，然而泰銖兌美元匯率的大幅上漲削弱了泰國的出口競爭力，今年前三季度泰國外貿(mào)出口總計(jì) 1865.72億美元，同比下降2.1%。與此同時(shí)，泰國旅游業(yè)增長乏力，今年上半年，泰

3、國吸引境外游客1976萬人次，同比僅增長 1.48%，其中中國游客量同比減少4.73%。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，泰國推出多項(xiàng)措施，其中包含1）泰國央行下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)；2）泰國內(nèi)閣通過價(jià)值3160億（約720億 人民幣）的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃；3）泰國對(duì)21個(gè)國家和地區(qū)免落地簽證費(fèi)延期至2020年4月等等。數(shù)據(jù)來源：泰國國家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展委員會(huì), 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理/10.005.000.00-5.00-10.00-15.00800000700000600000500000400000泰國出口總額及同比增速泰國:出口總額泰國:出口總額:同比泰國房地產(chǎn)市場走弱 開發(fā)商專注去庫存今年以來泰國房地

4、產(chǎn)市場呈現(xiàn)疲弱走勢，特別是以曼谷為主的公寓市場。本地市場方面，今年4月1日開始推行的旨在抑制投機(jī)購房的貸款房價(jià)比（LTV）政策削弱了許多購房者的購買力；上半年泰國大選的不確定性也使得部分開發(fā)商延期推盤，購房者觀望。國外投資客方面，由于泰銖持續(xù)走強(qiáng)使得購買泰國房產(chǎn)的實(shí)際成本上升，疊加曼谷及周邊區(qū)域的實(shí) 際租金收益率下滑，投資客趨于謹(jǐn)慎。為了沽清現(xiàn)房庫存，開發(fā)商降價(jià)促銷，同時(shí)延緩?fù)瞥鲂马?xiàng)目。由于經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)劃對(duì)市場影響較大，不少開發(fā)商選擇重新進(jìn)行市場評(píng)估和定位。數(shù)據(jù)來源：Wind, 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理/曼谷公寓 市場簡析/數(shù)據(jù)來源：Knight Frank, 58安居客房產(chǎn)研究院綜合

5、整理新增供應(yīng)大幅減少1044811446681159617353710084111618273531360518806156341405085112088189539632141801000015000200002500050000Q1-2015 Q2-2015 Q3-2015 Q4-2015 Q1-2016 Q2-2016 Q3-2016 Q4-2016 Q1-2017 Q2-2017 Q3-2017 Q4-2017 Q1-2018 Q2-2018 Q3-2018 Q4-2018 Q1-2019 Q2-2019 Q3-2019今年前三個(gè)季度，曼谷約有32765個(gè)新公寓單位面世，同比減少33%

6、。其中上半年新盤供應(yīng)萎縮嚴(yán)重，大選加上新政策帶來的市場不確定性使 得開發(fā)商在上半年更專注于清理現(xiàn)房庫存，給出了誘人的優(yōu)惠價(jià)，只為盡快出清。三季度部分開發(fā)商加速推新以求達(dá)到全年收入目標(biāo)，共有約 14180個(gè)新公寓單位開盤，環(huán)比增加47%，同比減少37%。值得注意的是，豪宅項(xiàng)目銷售欠佳，開發(fā)商轉(zhuǎn)而關(guān)注市中心的次高端市場以及市郊的本地剛需市場。新項(xiàng)目大多位于已開通的輕軌或地鐵沿線，完善的配套設(shè)施更能吸引購房者的關(guān)注從而提升預(yù)售率。為了避免LTV的沖擊，也有開發(fā)商選擇遠(yuǎn)離主干道、位置欠佳的項(xiàng)目推盤，這些項(xiàng)目的地價(jià)更便宜，總價(jià)更低。新推的公寓項(xiàng)目大多介于100,000/泰銖至300,000/泰銖之間。目

7、標(biāo)群體為首次購房族，總價(jià)近300萬泰銖的公寓 項(xiàng)目占了新推項(xiàng)目的57%。曼谷新推公寓數(shù)量 22579LTV新政抑制投機(jī) 需求不振/受到國際國內(nèi)環(huán)境的影響，今年以來曼谷市場銷售遇阻。LTV新政將本地投機(jī)客和多數(shù)二次購房者拒之門外，加 上泰銖升值使得來自亞洲的購房者驟減，新項(xiàng)目去化率降低。即便開發(fā)商轉(zhuǎn)變策略推出低價(jià)樓盤迎合市場，市場 反應(yīng)仍然欠佳，三季度新公寓項(xiàng)目認(rèn)購率只有52%，優(yōu)于二季度的40%，但需求仍然疲弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三 個(gè)季度，大曼谷地區(qū)的公寓市場的成交金額同比銳減28%至1600億泰銖，成交量約為4.25萬套，同比減少22%。泰國房地產(chǎn)市場過去4年主要由外國購房者主導(dǎo)，2018年

8、外國人購房總值達(dá)到920億泰銖，其中43%的交易額由 中國買家貢獻(xiàn)。今年以來，人民幣貶值拉高了海外投資的成本，到泰國購房的中國買家減少。部分大型或知名開 發(fā)商及時(shí)轉(zhuǎn)變銷售策略及加強(qiáng)營銷，仍能在短時(shí)間內(nèi)消耗掉海外客戶認(rèn)購配比。為了獲取更多客源，許多開發(fā)商 出國營銷，同時(shí)加緊了和國外中介的合作。數(shù)據(jù)來源：Pruksa Hodling，58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理 數(shù)據(jù)顯示，今年以來曼谷住宅公寓的平均掛牌總價(jià)為 750萬泰銖左右，相較于去年820萬左右的平均掛牌總 價(jià)有8.5%的下降。分類型來看，三房公寓的平均掛牌 總價(jià)不斷上升，兩房公寓基本維持穩(wěn)定，而一房公寓 則在不斷下降。分區(qū)域來看，部分地鐵沿

9、線仍能享受到穩(wěn)定的增值， 例如有兩條地鐵線交匯的Lak Si區(qū)域，Phasi Charoen 區(qū)域、和Bang Khen區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定增長，收益可觀。公寓銷售掛牌價(jià)整體下滑數(shù)據(jù)來源：房咕嚕，58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理/510152025302019年7月百萬曼谷住宅公寓平均總價(jià)02017年1月2017年7月2018年1月曼谷住宅公寓平均總價(jià)（泰銖） 二房公寓平均總價(jià)2018年7月2019年1月一房公寓平均總價(jià) 三房公寓平均總價(jià)三季度末曼谷公寓的平均每平方掛牌單價(jià)為137693泰銖/，同比下降3.3%。其中三房公寓掛牌單價(jià)跳升，二房單價(jià)平穩(wěn)增長，只有一房單價(jià)明顯 下滑。由此可見，曼谷公寓市場出現(xiàn)

10、分化，高總價(jià)的三房項(xiàng)目占比減少，但掛牌單價(jià)持續(xù)上漲；低總價(jià)的一房項(xiàng)目占比增加，掛牌價(jià)格下降。租賃方面，一房、二房、三房公寓的掛牌租金走勢亦出現(xiàn)分化。截至三季度末，一房公寓的平均掛牌租賃總價(jià)為19465泰銖/月，同比下滑7%；二房 公寓為45901泰銖/月，同比下滑2.5%；三房公寓為91240泰銖/月，同比上漲4.2%。（注：掛牌價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格有一定差額，掛牌價(jià)格的變化并不能完全反應(yīng)實(shí)際成交價(jià)格的變化。）公寓掛牌單價(jià)及租金走勢分化數(shù)據(jù)來源：房咕嚕，58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理/120,000130,000140,000150,000160,000170,000曼谷住宅公寓單價(jià)（泰銖/）曼谷

11、公寓平均單價(jià)一房單價(jià)二房單價(jià)三房單價(jià)020,00040,00060,00080,000100,0002017年1月2019年7月曼谷公寓平均租賃總價(jià)（泰銖/月）2017年7月2018年1月2018年7月2019年1月一房公寓平均租賃總價(jià)二房公寓平均租賃總價(jià)三房公寓平均租賃總價(jià)展望后市，泰國住房市場仍將面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)，包括影響購房者信心和決策的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)情況、累計(jì)待售住房 庫存量走高、房屋租金收益比萎縮、曼谷城市規(guī)劃、以及貸款房價(jià)比（LTV）政策等等。我們認(rèn)為，曼谷的住房投資及交易均將更加謹(jǐn)慎。當(dāng)前待售庫存量較高制約開發(fā)商進(jìn)一步開拓市場，積壓的庫存會(huì)采取降價(jià)促銷、完善配套、加強(qiáng)營銷等方式吸引買家。

12、新公寓供應(yīng)量四季度仍會(huì)繼續(xù)增加，全年供應(yīng) 量預(yù)計(jì)同比減少1.5成左右。隨著年底旅游旺季到來，各大開發(fā)商會(huì)加強(qiáng)營銷及促銷方式吸引買家，有購買意愿的買家不妨利用機(jī)會(huì)選購 區(qū)位價(jià)值好、升值潛力佳的房源。2020年1月1號(hào)開始實(shí)施的土地和建筑物稅法可能會(huì)在短期內(nèi)使地價(jià)承壓，但長期來看曼谷地價(jià)仍在上升通 道，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的價(jià)格仍將堅(jiān)挺。泰國住房市場仍將面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)數(shù)據(jù)來源：房咕嚕，58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理/安居客用戶行為研究泰國置業(yè)關(guān)注度并未減退/數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院58安居客線上搜索數(shù)據(jù)顯示，在安居客上線的超過80個(gè)海 外國家中，泰國1-9月的房源關(guān)注量占海外整體房源關(guān)注量 的18%，是國

13、人海外置業(yè)關(guān)注度第二高的國家。今年以來泰國房源的搜索量猛增，但泰國房源搜索量占全部 海外房源搜索量的比例變化并不大，今年前三個(gè)季度累計(jì)上 漲3%。搜索量的爆發(fā)增長更多源于安居客海外業(yè)務(wù)的擴(kuò)張， 搜索占比的變化更能代表泰國地產(chǎn)投資在中國買家中的熱度 變化。因此，我們認(rèn)為，盡管經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性增加，國人對(duì)泰國置業(yè)的關(guān)注度并未消減，反而小幅增加。2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3泰國房源線上搜索量及占比泰國搜索量泰國搜索占比曼谷仍是最受矚目城市/數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院今年以來泰國各城市房源關(guān)注度的變化較大。其中曼谷仍然是最受矚目的城市，曼谷

14、房源搜索量占比53%，比去年同期大幅提 升8%。普吉島的搜索量仍然排名第二，但占比從去年同期的33%下滑到16%，熱度明顯降溫。與此同時(shí)，去年搜索占比7%的 清邁一躍提升至15%，關(guān)注度與普吉島相當(dāng)。13%1%53%16%2%15%2019年1-9月泰國各城市搜索量占比芭提雅華欣曼谷普吉島其他清邁12%0%45%33%3% 7%2018年1-9月泰國各城市搜索量占比芭提雅華欣曼谷普吉島其他清邁北京、上海、成都關(guān)注量最高/數(shù)據(jù)來源：NAR, 58安居客房產(chǎn)研究院在58同城、安居客覆蓋的600多個(gè)城市中，北京、上海、成都是泰國房源關(guān)注度最高的三個(gè)城市。瀏覽 量排名前十的城市合計(jì)占比24%。排名11

15、-30的城市均為新一線及二線城市，且瀏覽量差距并不大。泰 國房地產(chǎn)市場受到全國各地投資者的關(guān)注。180016001400120010008006004002000北京上海成都重慶西安武漢廣州昆明杭州沈陽泰國房源搜索來源城市泰國公寓最受青睞/數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院房源類型方面，公寓依舊是泰國置業(yè)最受關(guān)注 的類型，占比高達(dá)81%；別墅只占12%。泰國 公寓基本都帶精裝修，擁有良好配套設(shè)施，大 部分有托管及代租服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了拎包入住和閑 時(shí)出租的便利。12%81%7%2019年1-9月泰國不同房源類型關(guān)注度別墅公寓其他低價(jià)房源受追捧/數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院從房源價(jià)格上來看，58安居客在

16、線搜索數(shù)據(jù)顯示，50-100萬 人民幣價(jià)格段的房源關(guān)注量最大，占比43%；其次是50萬以 內(nèi)的房源，占比37%，100-200萬的房源關(guān)注度也不低，占 比13%。與國內(nèi)一二線城市房價(jià)相比，泰國房產(chǎn)擁有超高的 性價(jià)比，100萬左右的價(jià)格在國內(nèi)并不能買到多么優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)， 但在泰國卻能投資曼谷的市中心的精裝公寓，“物美價(jià)廉” 是其最大賣點(diǎn)，大多買家預(yù)算并不高也不愿付出更高的總價(jià)。37%43%13%5%1%1%泰國房源價(jià)格段關(guān)注度（人民幣）50萬以下50-100萬100-200萬200-500萬500-1000萬1000萬附錄：泰國其他城市公寓 掛牌價(jià)格走勢泰國其他城市公寓掛牌價(jià)格走勢清邁：/數(shù)據(jù)來源

17、：58安居客房產(chǎn)研究院0510152025百萬清邁公寓平均總價(jià)（泰銖）住宅公寓平均總價(jià) 二房公寓平均總價(jià)一房公寓平均總價(jià) 三房公寓平均總價(jià)110,000105,000 100,00095,000 90,000 85,00080,00075,00070,00065,00060,000清邁公寓平均單價(jià)（泰銖/）住宅公寓平均單價(jià)一房公寓平均單價(jià)二房公寓平均單價(jià)三房公寓平均單價(jià)120,000100,00080,00060,00040,00020,0000清邁公寓平均租賃總價(jià)（泰銖/月）一房公寓平均租賃總價(jià)二房公寓平均租賃總價(jià)三房公寓平均租賃總價(jià)洛杉磯、紐約、奧蘭多最受關(guān)注/數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院0510152025百萬普吉島公寓平均總價(jià)（泰銖）住宅公寓平均總價(jià) 二房公寓平均總價(jià)一房公寓平均總價(jià) 三房公寓平均總價(jià)130,000120,000110,000100,00090,00080,00070,000普吉島公寓平均單價(jià)（泰銖/）住宅公寓平均單價(jià)一房公寓平均單價(jià)二房公寓平均單價(jià)三房公寓平均單價(jià)020,00040,00060,00080,000100,000普吉島公寓平均租賃總價(jià)（泰銖/月）二房公寓平均租賃總價(jià)一房公寓平均租賃總價(jià) 三房公寓平均租賃總價(jià)高端房源關(guān)