達(dá)州市通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)物流園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、工業(yè)集中區(qū)物流園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景作為川東北門戶，秦巴地區(qū)重鎮(zhèn)，達(dá)州市人口眾多，資源豐富，自古商賈云集；尤其是近年來，達(dá)州正逐步建設(shè)成為中國(guó)西部最大的天然氣化工基地，并且四川也著力將其打造成為百萬以上人口特大型城市之一，達(dá)州發(fā)展?jié)摿薮?。在大力發(fā)展化工工業(yè)的同時(shí)，作為四川重要的農(nóng)業(yè)大市，依托秦巴地區(qū)繁茂豐富的林、農(nóng)業(yè)資源，達(dá)州的特色農(nóng)產(chǎn)品也十分豐富，如宣漢的黃牛、萬源的舊院黑雞和板角山羊、開江的白鵝等家禽獨(dú)具特色，大竹的苧麻、渠縣的黃花、達(dá)縣的蠶桑、萬源的富硒茶和兩耳一菇 (黑耳、白耳、香菇 )、宣漢的地道中藥材等經(jīng)濟(jì)作物久負(fù)盛名。近年來，達(dá)州以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以農(nóng)民增收為

2、目標(biāo)，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其農(nóng)業(yè)、中藥加工增值潛力巨大。而作為達(dá)州重要的工業(yè)及城市化發(fā)展載體的通川區(qū)，緊緊抓住這一歷史機(jī)遇，以農(nóng)產(chǎn)品加工和中藥等產(chǎn)業(yè)為主要方向，規(guī)劃并逐步建設(shè)面積達(dá) 10 平方公里的達(dá)州市通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)。目前，工業(yè)集中區(qū)一期已詳細(xì)規(guī)劃 3.5 平方公里，并且平場(chǎng) 400 畝，入駐企業(yè) 2 家，協(xié)議、洽談企業(yè) 20 家左右；其后 600 畝平場(chǎng)也即將進(jìn)行。隨著工業(yè)區(qū)建設(shè)的迅速展開，為進(jìn)一步完善招商引資條件，為入駐企業(yè)服務(wù)的物流園的建設(shè)也就提上了議事日程。2、政府 / 政策支援前不久，達(dá)州市委、市政府在全市服務(wù)業(yè)發(fā)展推進(jìn)會(huì)上明確指出，全市要圍繞“追趕跨越、加快發(fā)展”的主基調(diào)，大力

3、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快建設(shè)秦巴山區(qū)現(xiàn)代物流中心。會(huì)上，達(dá)州市委書記焦偉俠和市長(zhǎng)何健對(duì)達(dá)州市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推進(jìn)秦巴山區(qū)商貿(mào)物流中心建設(shè)的重要性和緊迫性進(jìn)行了充分、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C和闡述，并提出了總體要求。會(huì)議為達(dá)州市未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展指明了方向。而商貿(mào)物流業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，必將迎來一輪發(fā)展的“春天”?，F(xiàn)在，達(dá)州市正處于工業(yè)化和城市化的加速發(fā)展時(shí)期，服務(wù)業(yè)需求日益膨脹，立足于達(dá)州市資源稟賦條件、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和城市功能布局，市政府制定了“打造一樞紐、兩中心、三基地，建設(shè)秦巴地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市”的戰(zhàn)略定位，著力提升綜合性服務(wù)功能，打造秦巴地區(qū)服務(wù)業(yè)核心區(qū)。并由此確定了全市物流業(yè)發(fā)展

4、的目標(biāo)和重點(diǎn)： 加快物流園區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品物流、消費(fèi)品物流、集裝箱物流、機(jī)電物流、建材裝飾物流等，培育發(fā)展第三方物流，完善物流綜合信息平臺(tái)，建設(shè)達(dá)州市物流綜合信息中心，實(shí)現(xiàn)物流信息網(wǎng)站、物流集聚發(fā)展區(qū)、物流企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)間物流信息的整合與共享，聯(lián)通與成都、重慶、武漢、西安等鄰近城市的物流信息平臺(tái)，建成西南地區(qū)重要的物流綜合信息平臺(tái)；建立現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，加快籌建物流行業(yè)協(xié)會(huì)。3、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)位于通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)內(nèi)并為之配套服務(wù)的物流園，具有較大的位置優(yōu)勢(shì)和重要的交通優(yōu)勢(shì)。設(shè)中的達(dá)巴廣高速、達(dá)萬高速、萬源達(dá)州高速在通川區(qū)魏興鎮(zhèn)交匯，由此將通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)與萬州乃至長(zhǎng)江水運(yùn)相通，

5、打通了川東直聯(lián)華中、華東的物流通道，與萬源高速公路的建設(shè)，將確保川東與陜南、西北、華北的交通，與巴中、廣元直接相連，可以促成秦巴地區(qū)物資以達(dá)州為匯集地，向東、向南流通；這些都將促使達(dá)州成為重要的公路交通樞紐。另外，達(dá)州市環(huán)城快速通道也將從通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)通過， 也會(huì)加強(qiáng)通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)，這樣規(guī)劃位于工業(yè)集中區(qū)的物流園，其地理位置和交通優(yōu)勢(shì)一覽無疑。同時(shí)，工業(yè)集中區(qū)離達(dá)州市火車站25KM ，離蒲家火車站 5KM ，具有一定的公路、鐵路聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目建設(shè)方案1、物流園功能設(shè)置計(jì)劃作為為工業(yè)集中區(qū)配套的物流園， 其功能首先要滿足工業(yè)園的物流保障要求，并依據(jù)工業(yè)園現(xiàn)有規(guī)劃和功能區(qū)塊設(shè)置，

6、充分滿足工業(yè)園其它需求。據(jù)此，我們計(jì)劃在物流園配置運(yùn)輸、裝卸、搬運(yùn)、配載、倉儲(chǔ)、保險(xiǎn)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、中轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)來，把整個(gè)商品流通過程作為一個(gè)完整的領(lǐng)域來進(jìn)行通盤考慮和經(jīng)營(yíng)， 產(chǎn)品裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進(jìn)來。因此，我將在物流園區(qū)分別設(shè)置倉儲(chǔ)區(qū) （包括凍庫和通用倉庫） 、貨運(yùn)配載中心 （包括裝卸、搬運(yùn)等功能）、后勤服務(wù)中心（含物流后勤、車輛維修、職工宿舍等）、商務(wù)服務(wù)中心（包括賓館、信息服務(wù)、商務(wù)等功能） 、停車場(chǎng)和農(nóng)林產(chǎn)品包裝 / 展示中心等。另外，考慮到工業(yè)集中區(qū)位于達(dá)州市北部區(qū)域，靠近秦巴地區(qū)豐富的農(nóng)林產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)，而達(dá)巴廣高速、萬源達(dá)州高速

7、在此交匯，居有聚集秦巴特產(chǎn)的功能；加上工業(yè)區(qū)本就定位于農(nóng)產(chǎn)品加工，需要采購大量農(nóng)林產(chǎn)品。因此可以考慮在物流園區(qū)配置農(nóng)產(chǎn)品交易中心，既服務(wù)于園區(qū)企業(yè)原料采購，又能通過達(dá)萬高速、達(dá)渝高速將秦巴農(nóng)產(chǎn)品外運(yùn)至華東、華南等全國(guó)各地。2、物流園建經(jīng)營(yíng)模式方案方案一：由我公司作為工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo) ,開發(fā)建設(shè)物流園，再將倉儲(chǔ)租售給物流商，并對(duì)各種倉儲(chǔ)設(shè)施進(jìn)行綜合管理。首先，在倉儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過程中，依據(jù)入駐工業(yè)集中區(qū)企業(yè)要求，定制開發(fā)倉儲(chǔ)設(shè)施。這種模式針對(duì)性強(qiáng)，能夠按照企業(yè)入駐的時(shí)間分步投入，并且倉儲(chǔ)設(shè)施利用率高。另外，還可以對(duì)部分倉儲(chǔ)設(shè)施，按照標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施建設(shè)，著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用

8、倉儲(chǔ)物流中心 ,為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流配送設(shè)施。實(shí)行倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物流商引進(jìn)同時(shí)進(jìn)行。方案二：我公司與物流商直接合作經(jīng)營(yíng)。 即通過物流商、 地產(chǎn)商合作成立項(xiàng)目公司或協(xié)議等開工，物流商和工業(yè)地產(chǎn)商依據(jù)各自的資源進(jìn)行整合 ,實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 也可以通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo) ,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮我方在設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì) ,同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì) ,實(shí)現(xiàn)物流商和工業(yè)地產(chǎn)商的共贏。以此引導(dǎo)、協(xié)助物流企業(yè)進(jìn)入園區(qū)開展物流服務(wù)，在物流企業(yè)發(fā)揮

9、服務(wù)功能、開展市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)園區(qū)未來滾動(dòng)發(fā)展的任務(wù)。憑借進(jìn)入園區(qū)的物流企業(yè)專業(yè)化和具體的服務(wù)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)幫助工業(yè)區(qū)企業(yè)降低物流成本，通地合理載配，達(dá)到快速流通，進(jìn)而為入園企業(yè)實(shí)現(xiàn)第三利潤(rùn)來源，為入駐企業(yè)未來發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。3、物流園業(yè)務(wù)管理模式計(jì)劃1）引進(jìn)第三方物流公司，充分利用方便、快捷、低庫存的第三方物流建立企業(yè)供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)虛擬制造模式與第三方物流的良性互動(dòng)；2）與物流公司合作，逐步實(shí)現(xiàn)拆零商品配貨電子化、物流功能條碼化、配送過程無紙化，建立自動(dòng)補(bǔ)貨系統(tǒng)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)工商企業(yè)調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，將原料采購、運(yùn)輸倉儲(chǔ)、簡(jiǎn)單加工、商品包裝和配送等物流業(yè)務(wù)剝離出來，通過釋放物

10、流外包業(yè)務(wù)和剝離低效物流部門，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益并加速物流服務(wù)的社會(huì)化；3）積極發(fā)展電子商務(wù)，加快物流供求信息的傳輸和整合，利用專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流信息網(wǎng)站、入駐工業(yè)集中區(qū)企業(yè)、物流企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)間物流信息的整合與共享，聯(lián)通與成都、重慶、武漢、西安等鄰近城市的物流信息平臺(tái)；4）與工業(yè)區(qū)管委會(huì)一起盡量促進(jìn)入園企業(yè)、大型商業(yè)連鎖企業(yè)與物流園的第三方物流企業(yè)合作，優(yōu)化連鎖企業(yè)的物流鏈，降低物流成本，提高企業(yè)效益。三、 項(xiàng)目效益分析依據(jù) B02-1/01 地塊 16.75 公頃（約 251 畝）的占地面積，并按1.2 的容積率計(jì)算，物流園總建筑面積為20 萬平方左右。初步計(jì)劃，商務(wù)中心 5000

11、 平方，賓館 5000 平方，職工宿舍4 萬平方，倉儲(chǔ)中心10萬平方（其中普通倉庫5 萬平方，凍庫5 萬平方），其它配套區(qū) 5 萬平方。說明：（1）以上面積配置為初估，主要目的是大致確認(rèn)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出比，項(xiàng)目確認(rèn)后將按專業(yè)設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)另行確認(rèn)；（2）本次項(xiàng)目功能配置暫未包括農(nóng)產(chǎn)品交易中心等功能設(shè)計(jì)。1、項(xiàng)目投入估計(jì)（1）土地及基礎(chǔ)設(shè)施投入土地購置投入： 251 畝 3 萬/ 畝=753 萬；（說明：此處土地購置成本 3 萬/ 畝僅是為了計(jì)算方便而設(shè)置，并不代表我們接收或?qū)嶋H成交價(jià)格。 ）土地平場(chǎng)投入： 251 畝 5 萬/ 畝=1255 萬；道路、綠化投入： 200 萬；圍墻、大門投入：

12、80 萬；小計(jì)： 2288 萬元人民幣。（2）建筑及設(shè)備投入商務(wù)中心及賓館建設(shè)投入：1 萬平方 2000 元/ 平方 =2000 萬；普通倉庫建設(shè)投入： 5 萬平方 800 元/ 平方 =4000 萬；凍庫建設(shè)投入： 5 萬平方 1600 元/ 平方 =8000 萬；職工宿舍建設(shè)投入（多層） ：4 萬平方 1000 元/ 平方 =4000 萬；其它配套設(shè)施投入： 5 萬平方 1000 元/ 平方 =4000 萬。小計(jì)： 22000 萬。（3）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備投入給排水： 500 萬；供配電： 200 萬；消防設(shè)施： 200 萬；智能等物管設(shè)施： 200 萬。小計(jì)： 1100 萬。（4）報(bào)建等審批

13、費(fèi)用： 200 萬（5）其它不可預(yù)計(jì)費(fèi)用： 400 萬以上項(xiàng)目合計(jì)： 2288+22000+1100+200+400=25988 萬人民幣。2、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估（1）凍庫收入： 5 萬平方 50 元/ 平方 12=3000 萬，扣除運(yùn)行成本后利潤(rùn)按10%核算，實(shí)際利潤(rùn)： 300 萬/ 年；（說明：凍庫中高溫、零擔(dān)庫利潤(rùn)很低，而低溫庫、整租庫利潤(rùn)略高，這里統(tǒng)一按低溫整租進(jìn)行核算，價(jià)格參照達(dá)州市西外低溫庫價(jià)格；在凍庫日常運(yùn)行成本中，電費(fèi)成本較高，按0.5 度/ 噸天核算，其中，每平方按 2 噸承載計(jì)算。）（2）普通庫房收入： 5 萬平方 15 元/ 平方 12=900 萬，扣除運(yùn)行成本后利潤(rùn)按3

14、0%核算，實(shí)際利潤(rùn)： 270 萬/ 年；（說明：此價(jià)格租金參照達(dá)州市郊庫房租金。）（3）賓館經(jīng)營(yíng)收入： 100 間房 130 元/ 間（房?jī)r(jià)） 365 天60%（入住率）=284.7 萬，扣除運(yùn)行成本后利潤(rùn)按30%核算，實(shí)際利潤(rùn)：85.4 萬/ 年；（說明： 30%的利潤(rùn)率，是目前四川出租率達(dá)90%以上的經(jīng)濟(jì)型酒店的平均利潤(rùn)率，此處略有高估。 ）（4）商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入： 5000 平方 20 元/ 平方（租金）12=120 萬，扣除運(yùn)行成本后利潤(rùn)按30%核算，實(shí)際利潤(rùn)： 36 萬/ 年；（5）職工宿舍出租收入：40000 平方 10 元/ 平方月 12=480萬，扣除運(yùn)行成本后利潤(rùn)按30%核算

15、，實(shí)際利潤(rùn)： 144 萬/ 年；（6）綜合配套區(qū)等其它收入：100 萬/ 年。以上利潤(rùn)合計(jì)： 935.4 萬/ 年。作為一個(gè)投入達(dá) 25988 萬的項(xiàng)目來說，其年利潤(rùn)不到 1000 萬，利潤(rùn)率僅僅 3.6%，可以說利潤(rùn)極低，如考慮銀行利息的所產(chǎn)生的成本，甚至虧損。（特別說明： 、以上投資額度未考慮通脹情況下各項(xiàng)目投入在實(shí)施過程中可能增加的投資額度；、經(jīng)營(yíng)收入基本按現(xiàn)在市場(chǎng)物業(yè)租金核算收入， 未考慮通脹情況下物業(yè)經(jīng)營(yíng)上漲所帶來的溢價(jià)收入； 、收入及成本的核算中也未考慮隨工業(yè)集中區(qū)里企業(yè)逐步入駐所帶來的時(shí)間/ 管理成本和資金利息等各項(xiàng)成本。 ）3、項(xiàng)目社會(huì)效益當(dāng)然，作為為工業(yè)集中區(qū)配套的物流園，可

16、以為入駐企業(yè)帶來較為完善的物流服務(wù)，建全工業(yè)區(qū)功能，利于加強(qiáng)園區(qū)招商引資力度；同時(shí)，也能解決周邊大量人員的就業(yè)問題，并利于秦巴地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品的銷售，帶來良好的社會(huì)效益。四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、工業(yè)集中區(qū)招商及建設(shè)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)： 目前工業(yè)集中區(qū)的招商及園區(qū)建設(shè)正處于前期階段，入駐企業(yè)還很少，招商及建設(shè)周期長(zhǎng)，據(jù)有較大的不確定性，這將大大影響物流園的建設(shè)進(jìn)度，拉長(zhǎng)其投資期，增加項(xiàng)目的建設(shè)周期的資金成本。2、入駐工業(yè)區(qū)的企業(yè)倉儲(chǔ)需求量風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在，達(dá)州不少工業(yè)企業(yè)有著傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念，廠區(qū)建設(shè)配置小兒全，自建倉庫，并使用傳統(tǒng)的物流形式，甚至一些企業(yè)還擁有自建的運(yùn)輸隊(duì)。入駐工業(yè)集中區(qū)的企業(yè)在修建廠房的時(shí)候也可能配

17、置倉儲(chǔ)設(shè)施或自建運(yùn)輸隊(duì)伍，給物流園的經(jīng)營(yíng)帶來一定的不確定性。3、交通配套風(fēng)險(xiǎn)： 目前工業(yè)集中區(qū)旁的高速公路規(guī)劃完善，但沒有設(shè)置鐵路貨運(yùn)設(shè)施，公鐵聯(lián)運(yùn)有一定難度，將增加園區(qū)企業(yè)鐵路運(yùn)輸成本。4、物流經(jīng)營(yíng)和管理上的風(fēng)險(xiǎn)： 物流的專業(yè)化 （第三方物流） 和信息化建設(shè)在達(dá)州還較為落后，工業(yè)企業(yè)思維有待調(diào)整，同時(shí)這也對(duì)入駐物流園的物流企業(yè)帶來較高的要求和挑戰(zhàn)。5、投資項(xiàng)目資金 / 利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)， 投資額度大，利潤(rùn)率低，對(duì)投資企業(yè)的投資回報(bào)帶來較大的影響。這就要求物流園建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)提高與物流相關(guān)的高附加值項(xiàng)目，提高收入，增加利潤(rùn)。五、項(xiàng)目結(jié)論及建議從總體上說明，此項(xiàng)目屬于長(zhǎng)線項(xiàng)目，投資周期長(zhǎng)，投資額度大，回報(bào)率低，這與項(xiàng)目自身作為工業(yè)集中區(qū)的配套性質(zhì)有較大關(guān)系。而要達(dá)成項(xiàng)目成功實(shí)施，以完善工業(yè)集中區(qū)的招商引資環(huán)境，這對(duì)項(xiàng)目投資方和工業(yè)園區(qū)及政府都提出較高的要求。作為投資物流園的企業(yè)來說，需要企業(yè)實(shí)力雄厚，集中公司的人力、物力于物流園的建設(shè)，以努力完成工業(yè)集中區(qū)配套物流園區(qū)的順利建設(shè)。同時(shí)，我們希望通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)的管理部門和相關(guān)政府，本著確保物流園順利建設(shè)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目的，對(duì)物流園參