赤水項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書

1、第 PAGE 10 頁 共 NUMPAGES 10 頁NO.CQ-KT-CSXM-101115金鉑地產(chǎn)赤水項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書一、項(xiàng)目目地塊SSWOTT分析3二、整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議7三、物業(yè)業(yè)形態(tài)及及戶型要要求9四、設(shè)計(jì)計(jì)成果要要求110一、項(xiàng)目目地塊SSWOTT分析（一）、地塊優(yōu)優(yōu)勢分析析（S）項(xiàng)目臨近近公園和和配套廣廣場，在在一定程程度上增增加了項(xiàng)項(xiàng)目的休休閑配套套；項(xiàng)目緊臨臨河濱西西路，與與城中心心距離較較短，交交通通達(dá)達(dá)率高。（二）、地塊劣劣勢分析析（W）項(xiàng)目所處處河濱板板塊目前前正處于于建設(shè)階階段，生生活配套套、商業(yè)業(yè)氣氛較較差；由于受到到御水藍(lán)藍(lán)天城三三棟高層層的影響響，項(xiàng)目目的

2、觀河河性基本難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；項(xiàng)目緊鄰鄰旅游車車站，對對本案的的居住性性有一定定影響；陵園對項(xiàng)項(xiàng)目的居居住感有有一定的的影響；（三）、地塊機(jī)會會判斷（OO）項(xiàng)目位于于城市未未來行政政板塊（行政辦辦公與紀(jì)紀(jì)念廣場場），區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿^較大；區(qū)域樓盤盤整體品品質(zhì)較差差，配以以較好的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)與營營銷手段段，本案可脫脫穎而出出。房地產(chǎn)市市場正處處于階段段性調(diào)整整期，選選擇合適適入市時時間，將將是項(xiàng)目目成功的的關(guān)鍵。（四）、地塊威脅脅判斷（TT）赤水房地地產(chǎn)市場場潛在項(xiàng)目目眾多，開發(fā)量量大，市市場總?cè)萑萘看嬖谠谕{；目前整體體市場處處于宏觀觀政策調(diào)調(diào)控期，未來市市場可預(yù)預(yù)見性差差。由于受到到多個開開發(fā)

3、區(qū)域域沖擊，后期對對本案所所在區(qū)域域存在一一定沖擊擊；（五）、SWOOT分析析結(jié)論目前赤水水正處于于快速發(fā)發(fā)展期，功能板塊塊多觸角角擴(kuò)展，其間的的競爭將將在后期期愈漸凸凸顯，市市場進(jìn)入入時機(jī)的的搶先占占據(jù)將為為項(xiàng)目帶帶來一定定的競爭爭優(yōu)勢；受到項(xiàng)目目河景資資源與陵陵園等外外部條件件缺失的的綜合負(fù)負(fù)面影響響，從另一一方面也也為本案案指明了了應(yīng)以自身身產(chǎn)品品品質(zhì)為修修煉核心心的打造造方向；二、整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議（一）、項(xiàng)目整整體產(chǎn)品品定位赤水首席席 +中中式生態(tài)態(tài)園林 + 高高端生活活示范區(qū)區(qū)定位支撐撐：外部支撐撐濱江江生活區(qū)區(qū)/行政政中心輻輻射區(qū)/紅軍烈烈士陵園園/四渡渡赤水紀(jì)紀(jì)念廣場場產(chǎn)品

4、支撐撐簡中中式建筑筑立面/大中庭庭園林景景觀/智智能化社社區(qū)系統(tǒng)統(tǒng)/節(jié)能能型元素素備注（關(guān)關(guān)于商業(yè)業(yè)的考慮慮）：基于本案案所處區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境尚尚不成熟熟且同類類型小面面積門面面同質(zhì)化化嚴(yán)重，若盲目目增加商商業(yè)體量量，將帶帶來較大大的運(yùn)營營風(fēng)險并并滯流開開發(fā)資金金的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（商業(yè)業(yè)與住宅宅差價不不大），故認(rèn)為本本案對于于商業(yè)的的考量需需謹(jǐn)慎，體量應(yīng)應(yīng)當(dāng)加以以控制，同時基于于項(xiàng)目條條件和人人流動向向，建議議主要商商業(yè)面在在于靠廣廣場一側(cè)側(cè)（滿足足有足夠夠的開口口面的 條件下下）和南南下路靠靠旅游車車站一側(cè)側(cè)，而靠靠御水藍(lán)藍(lán)天城一一側(cè)不建建議做商商業(yè)。設(shè)計(jì)總體體愿景：通過以下下幾方面面打造形形成立足

5、足目前區(qū)區(qū)域主流流之外的的差異化化：建筑風(fēng)格格簡中中式建筑筑風(fēng)格，建筑風(fēng)風(fēng)格化主主要在成本控控制的前前提下以以部分主主題元素素出現(xiàn)體體現(xiàn)項(xiàng)目目差異化化即可；園林景觀觀配合合簡中式式的建筑筑風(fēng)格，故建議議景觀的的打造應(yīng)應(yīng)通過水水景為主主線并通通過綠化化的搭配配增強(qiáng)景景觀的層層次感實(shí)實(shí)現(xiàn)中式式景觀主主題化的的認(rèn)知；社區(qū)感主要要通過社社區(qū)內(nèi)部部輔助裝裝飾性元元素塑造造穿插于于景觀體體系（如如樓臺亭亭閣、康康體設(shè)施施/羽毛毛球場/泳池、少量藝藝術(shù)化小小品），來營造造具有可可參與性的公共共空間，增強(qiáng)社社區(qū)氛圍圍歸屬感感。高性價比比的產(chǎn)品品高端端的形象象，中檔檔的價格格，適中中的面積積，較低低的總價價，創(chuàng)

6、新新的戶型型（空中中院落和和露臺）雙能雙本本社區(qū)強(qiáng)調(diào)調(diào)智能與與節(jié)能，注重以以人為本本、以文文為本。（二）、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原則則產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)原則在控控制成本本的前提提下，體體現(xiàn)超越越赤水物物業(yè)的打打造理念念設(shè)計(jì)時需需考慮整整體成本本：區(qū)分關(guān)鍵鍵區(qū)域和和常規(guī)區(qū)區(qū)域投入入的差異異性，并并在合理理體現(xiàn)住住宅的中中式風(fēng)格格差異視視覺性下下，景觀觀部分的的投入打打造力度度比重要要高于住住宅部分分；減少做不不必要的的高投入入配套，建議設(shè)置置公眾參參與性強(qiáng)強(qiáng)的活動動項(xiàng)目，如羽毛毛球場、小型泳池池（3000左左右）等等：充分考慮慮設(shè)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)，諸諸如空調(diào)調(diào)機(jī)位、室內(nèi)外外管線的的隱藏等等，提高高建筑品品質(zhì)。備注：設(shè)設(shè)計(jì)方

7、案案中應(yīng)提提出具體體的智能能與節(jié)能能措施，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的創(chuàng)創(chuàng)新不限限于以上上方案，規(guī)劃建建筑設(shè)計(jì)計(jì)師可從從專業(yè)的的角度進(jìn)進(jìn)一步挖挖掘物業(yè)業(yè)價值多多角度創(chuàng)創(chuàng)新。園林景觀觀設(shè)計(jì)原原則：設(shè)計(jì)時應(yīng)應(yīng)提出概概念性景景觀、綠綠化規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案，室室外景觀觀環(huán)境布布置應(yīng)做做到與實(shí)實(shí)際相協(xié)協(xié)調(diào)，符符合當(dāng)?shù)氐刈匀粭l條件，服服務(wù)于人人性化人人居，實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)內(nèi)外建筑筑與景觀觀的相互互和諧、互補(bǔ)、提升，滿足市市場需求求。景觀觀綠化做做到平面面與空間間結(jié)合，點(diǎn)、線線、面結(jié)結(jié)合，觀觀賞性與與參與性性結(jié)合，形成良良好的特特色環(huán)境境；園林景觀觀建設(shè)園林規(guī)劃劃設(shè)計(jì)決決定后期期的維護(hù)護(hù)成本，應(yīng)偏重重設(shè)計(jì)本本身，要要考慮施施工和日

8、日后維護(hù)護(hù)的成本本，盡量量少設(shè)硬硬鋪，多多設(shè)軟鋪鋪，避免免過多昂貴貴植物等等；以水景為為景觀打打造主線線（一定定元素即即可），體現(xiàn)景景觀的可可視性與與風(fēng)格化化；休閑空間間注重參參與性，布置街街燈、椅椅子、小小品等；道路及入入口無論方案案的主入入口設(shè)在在何處，沿規(guī)劃劃中道路路處，靠靠紀(jì)念廣廣場一側(cè)側(cè)必須設(shè)設(shè)置一進(jìn)進(jìn)入居住住區(qū)的次次入口，以保證證項(xiàng)目的的需要；在住宅入入口、通通道等附附近應(yīng)安安排無障障礙設(shè)施施（緣石坡坡道）；停車場為了讓小小區(qū)居民民擁有更更多的綠綠地空間間和安寧寧的居住住環(huán)境，以保證證整個社社區(qū)的高高品質(zhì)形形象，設(shè)設(shè)計(jì)盡可可能做到到人車分分流，停車位位盡量在在人防地地下室內(nèi)內(nèi)安排，

9、如人防防面積不不能滿足足停車位位配比要要求時，宜采用用半地下下、地面面停放等等低成本本造價方方式解決決停車位位問題：注重居民民停車后后回到居居所的便便利性，車庫的的設(shè)計(jì)無無需建設(shè)設(shè)轉(zhuǎn)換層層直達(dá)樓樓棟，可可設(shè)置下下沉式景景觀區(qū)同同時連接接車庫：可參與性性設(shè)施設(shè)置兒童童嬉戲場場地、室室外健身身場地、亭閣休閑閑區(qū)及活活動場所所：建筑群體體組合建筑群體體組合應(yīng)應(yīng)具有相相對的整整體性，形成良良好的群群體形象象及完整整的外部部空間形形態(tài)的同同時，盡盡量做到到戶戶有有庭院景景觀。居住區(qū)與與公共活活動區(qū)之之間應(yīng)有有明顯界界限，以以保證其其居住區(qū)區(qū)的私密密性，同同時又要要考慮住住戶進(jìn)入入公共活活動區(qū)的的便捷性性

10、處理好與與周邊環(huán)環(huán)境的關(guān)關(guān)系在充分分分析項(xiàng)目目用地周周邊建筑筑與配套套資源的的前提下下，合理理設(shè)計(jì)視視線與各各種流線線，達(dá)到到對外部部環(huán)境資資源的有有效利用用與阻隔隔，注意意阻隔不不良因素素對小區(qū)區(qū)的影響響（如御御水藍(lán)天天城、臨臨路噪音音、陵園園等）以以及達(dá)到到自身與與環(huán)境相相互協(xié)調(diào)調(diào)的目的的：建筑單體體建筑立面面造型要要求特點(diǎn)點(diǎn)鮮明、尊崇，突突出個性性和內(nèi)涵涵，并有有一定的的品質(zhì)意識識。風(fēng)格格宜以簡簡約中式式為主，注重色色彩，建建筑用材材與建筑筑造型的的融合，以及地地、面、窗、臺臺的協(xié)調(diào)調(diào)。避免影響響外立面面的主要要因素：水管、空調(diào)等等屋頂設(shè)計(jì)計(jì)的原則則：要突突出屋頂頂?shù)臉?biāo)識識感，但但要考慮

11、慮建設(shè)成成本，以以及避免免由于屋屋頂較復(fù)復(fù)雜施工工期建筑筑物遲遲遲不能脫脫外裝的的情況：臨路建筑筑立面的的處理要要注重設(shè)設(shè)計(jì)，投投入較多多，達(dá)到到極強(qiáng)的的昭示性性和形象象推廣力力；部分分可考慮慮燈光處處理（需需考慮成成本），增加標(biāo)標(biāo)識感，樹立區(qū)區(qū)域高端端社區(qū)形形象；社社區(qū)內(nèi)部部建筑的的里面可可標(biāo)準(zhǔn)化化處理：備注：規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)充分分考慮以以上項(xiàng)目目定位，著力打打造項(xiàng)目目的核心心競爭力力。三、物業(yè)業(yè)形態(tài)及及戶型設(shè)設(shè)計(jì)要求求（一）、總體要要求總體用地地性質(zhì)：住宅（主主）、商商業(yè)（少少量）總用地面面積：175509總建筑面面積：383344（待最最終確定定）（二）、物業(yè)形形態(tài)類型型（住宅宅部分產(chǎn)產(chǎn)品

12、）居住區(qū)住住宅以小小高層（18）和和多層洋洋房（55+1）兩部分分產(chǎn)品形形態(tài)組成成，在滿足足日照、標(biāo)桿示示范性環(huán)環(huán)境景觀觀要求的的前提下下，居住住區(qū)建筑筑容積率率盡可能能達(dá)到22.199的要求求。（規(guī)劃布布置圖）（三）、戶型及及面積配配比住宅部分分：小高層部部分建筑面積積兩房三房四房標(biāo)準(zhǔn)兩房房2+1院院館標(biāo)準(zhǔn)三房房舒適三房房3+1躍躍層（客廳挑挑空）70-88085-99095-1100100-1155120-1255小高層部部分25%25%25%20%5%多層洋房房部分：建筑面積積兩房三房四房入戶花園園+空中中院館+露臺入戶花園園+空中中院館+露臺入戶花園園+露臺臺+空中院院館+獨(dú)立衣帽帽間

13、9011001101200130-1400多層洋房房部分50%40%10%住宅部分分設(shè)計(jì)原原則建筑套型型進(jìn)深不不宜超過過12米米。套型型設(shè)計(jì)，在有條條件的情情況下（主要針針對大套套型戶型型），應(yīng)應(yīng)當(dāng)考慮慮增設(shè)書書房、步步入式更更衣間、入口過過渡空間間、貯藏藏室或壁壁廚、陽陽臺或露露臺。套型功能能分區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)明明確合理理，設(shè)置置和布局局，既要要滿足功功能上的的要求，也要滿滿足使用用便利和和衛(wèi)生的的要求，設(shè)計(jì)時時應(yīng)合理理、有效效地組織織各功能能區(qū)塊，注重動動靜分區(qū)區(qū)、潔污污分區(qū)。起居室室、臥室室、餐廳廳、廚房房、衛(wèi)生生間長短短邊之比比1.8。當(dāng)有三個個或三個個以上居居住空間間時，必必須保證證其中有

14、有兩個或或兩個以以上居住住空間獲獲得日照照。起居居室、臥臥室不朝朝向凹口口、天井井開窗。起居室尺尺度：使使用面積積20 m2，開間間4.2m；使用用面積17 m2，開間3.99m；使用用面積14 m2，開間3.66m。住宅的衛(wèi)衛(wèi)生間，至少應(yīng)應(yīng)有一間間的使用用面積不不應(yīng)小于于4.55 m22，設(shè)2個個衛(wèi)生間間時，使使用面積積之和不不小于77m2。主臥臥衛(wèi)生間間面積宜宜小，共共用衛(wèi)生生間面積積宜大。躍層設(shè)計(jì)計(jì)：要求求客廳挑挑空，并并符合當(dāng)當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范；合理安排排各空間的的序列，減少交交通面積積，提高高使用效效率,組織好好公共空空間和私私密空間間的關(guān)系系，避免免相鄰住住戶的視視線干擾擾。套內(nèi)內(nèi)純交

15、通通面積不不宜超過使使用面積積的1/20。注重戶型型設(shè)計(jì)的的特色化化，引入入新的設(shè)設(shè)計(jì)元素素，做適適度的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新（不要要求做全全面的創(chuàng)創(chuàng)新）。例如，設(shè)置部部分入戶戶花園，采用各各種方式式與陽光光、戶外外風(fēng)景親親密交融融，多做做觀景陽陽臺、露露臺、觀觀景眺窗窗等，形形成錯落落有致的的外立面面，頂層層可做復(fù)復(fù)式，作作為空中中豪宅。商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)原則商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議：開間4.22米，進(jìn)進(jìn)深柱距距68米（根根據(jù)實(shí)際際需要進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整），層高5.22米，單方方1000應(yīng)設(shè)置置一煙道道出口；備注：基于對赤赤水市場場的調(diào)查查，區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品品普遍缺缺乏院館館創(chuàng)新戶戶型（即即+1室室），其其對于傳傳統(tǒng)兩/三房有有一定沖沖擊，故故建議本本案對該該類戶型型也需進(jìn)進(jìn)行一定定設(shè)計(jì)；目前赤水水市場大大多戶型型集中于于三房或或四房，對于兩兩房相對對較少涉涉及；對于兩房房部分建建議設(shè)計(jì)計(jì)方在位置置分配時時可考慮慮臨街和和存在遮遮擋的位位置；四、設(shè)計(jì)計(jì)成