某廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)文件

1、誠(chéng)豐物業(yè)徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理理項(xiàng)目投 標(biāo) 書(shū)南京誠(chéng)豐豐物業(yè)管管理有限限公司地址：南南京棲霞霞區(qū)勝利利三村4483號(hào)號(hào)聯(lián)系人：張茂安安 傳真真：02258477203311電話(huà)：00258477213390 133390078666788目錄第一部分分 投投標(biāo)函第二部分分 投投標(biāo)企業(yè)業(yè)概況及及投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)表第三部分分 企企業(yè)授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)第四部分分 企企業(yè)簡(jiǎn)介介第五部分分 企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書(shū)第六部分分 服服務(wù)承若若第七部分分 項(xiàng)項(xiàng)目主要要人員資資料第八部分分 組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、人員員配置、人員的的選聘要要求、人人員的培培訓(xùn)第九部分分 物物資材料料、固定定資產(chǎn)的的配置第十部分分 綜綜合報(bào)價(jià)價(jià)測(cè)算第十一

2、部部分商業(yè)業(yè)項(xiàng)目管管理的難難點(diǎn)和重重點(diǎn)第十二部部分 機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施的管管理要求求第十三部部分 本項(xiàng)項(xiàng)目可能能出現(xiàn)的的各類(lèi)應(yīng)應(yīng)急措施施第十四部部分 管理理制度目目錄第十五部部分 檔案案資料的的管理第十六部部分 編制制依據(jù)投標(biāo)函徐州成功功置業(yè)有有限公司司：我南京誠(chéng)誠(chéng)豐物業(yè)業(yè)管理有有限公司司同意通通過(guò)蘇豪豪時(shí)代廣廣場(chǎng)招投投標(biāo)辦公公室參加加蘇豪時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)工作，并全部部按照貴貴方的要要求在規(guī)規(guī)定的時(shí)時(shí)間內(nèi)完完成各項(xiàng)項(xiàng)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，在本本次投標(biāo)標(biāo)中我司司將以精精心的準(zhǔn)準(zhǔn)備、真真誠(chéng)的態(tài)態(tài)度積極極參與。本標(biāo)書(shū)將將始終對(duì)對(duì)我公司司具有約約束力，直到貴貴公司確確認(rèn)中標(biāo)標(biāo)單位為為止。如如果中

3、標(biāo)標(biāo)，一旦旦受到中中標(biāo)通知知書(shū)，我我公司七七日內(nèi)派派出法人人代表或或其授權(quán)權(quán)委托代代理人到到貴公司司商談并并簽訂合合同；如如果逾期期不派代代表簽約約，將按按違約論論處，并并自動(dòng)放放棄中標(biāo)標(biāo)資格。我公司理理解，如如我公司司未中標(biāo)標(biāo)，貴公公司有權(quán)權(quán)不做任任何解釋釋。我公司承承諾不以以任何形形式干擾擾貴公司司評(píng)標(biāo)工工作。我公司理理解，如如我公司司未中標(biāo)標(biāo)，貴局局有權(quán)不不做任何何解釋。單位名稱(chēng)稱(chēng)： 南南京誠(chéng)豐豐物業(yè)管管理有限限公司 地址：南南京棲霞霞區(qū)勝利利三村4483號(hào)號(hào)法人代表表或授權(quán)權(quán)委托代代理人：電話(huà)：00258477213390傳真：00258477203311聯(lián)系人：張茂安安南京誠(chéng)豐豐物業(yè)

4、管管理有限限公司二六六年七月月十二日日第一部分分 投標(biāo)標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介及投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)表企業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)南京誠(chéng)豐豐物業(yè)管管理有限限公司法定代表表人張茂安注冊(cè)資本本50萬(wàn)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)三級(jí)擬派項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人簡(jiǎn)歷姓名陸恒斌職務(wù)經(jīng)理學(xué) 歷大專(zhuān)資 格格中級(jí)19955-20000年年揚(yáng)州大大酒店工工程經(jīng)理理 20022-044年任維維揚(yáng)區(qū)區(qū)區(qū)政府管管理處主主任，全全面負(fù)責(zé)責(zé)維揚(yáng)區(qū)區(qū)的管理理工作20044-5年年任公司司工程部部經(jīng)理本人有多多年的設(shè)設(shè)備管理理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)電梯梯和空調(diào)調(diào)的運(yùn)行行管理有有獨(dú)到管管理特長(zhǎng)長(zhǎng)。分別持有有消防監(jiān)監(jiān)控、空空調(diào)機(jī)組組證書(shū)持有全國(guó)國(guó)物業(yè)管管理上崗崗證書(shū)托管的項(xiàng)項(xiàng)目獲市市優(yōu)秀物物業(yè)管理理大廈

5、物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)報(bào)價(jià)：高層住宅宅1.330元/.月月，公共共水電費(fèi)費(fèi)按0.20元元/.月分?jǐn)倲偅?商業(yè)物物業(yè)9.00元元/.月，公公共水電電費(fèi)按66.000元/.月分分?jǐn)?；投?biāo)單位位（章）20066年7月月15日日企業(yè)簡(jiǎn)介介香港誠(chéng)豐豐集團(tuán)是是一家集集技、工工、貿(mào)、服務(wù)為為一體的的現(xiàn)代化化企業(yè)集集團(tuán)，集集團(tuán)以設(shè)設(shè)計(jì)、制制造、銷(xiāo)銷(xiāo)售家具具為龍頭頭，現(xiàn)已已涉足地地產(chǎn)、貿(mào)貿(mào)易、航航空物流流、造紙紙業(yè)等多多種行業(yè)業(yè)。集團(tuán)團(tuán)在香港港擁有“誠(chéng)豐實(shí)實(shí)業(yè)國(guó)際際有限公公司，誠(chéng)誠(chéng)豐辦公公系列（香港）有限公公司，香香港誠(chéng)豐豐投資公公司，香香港德雅雅家具有有限公司司”等全資資直屬機(jī)機(jī)

6、構(gòu)。119933年起先先后投資資在中國(guó)國(guó)大陸建建成規(guī)模模經(jīng)營(yíng)三三大生產(chǎn)產(chǎn)基地：誠(chéng)豐家家具（中中國(guó)）有有限公司司，深圳圳誠(chéng)豐家家具廠(chǎng)和和誠(chéng)豐五五金鋼具具廠(chǎng)，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化生生產(chǎn)高中中檔辦公公家具、高檔酒酒店家具具、廚房房家具。誠(chéng)豐家具具（中國(guó)國(guó)）有限限公司總總注冊(cè)資資金超過(guò)過(guò)1億港港幣，總總投資達(dá)達(dá)2億多多港幣。公司下下屬誠(chéng)豐豐家具廠(chǎng)廠(chǎng)、誠(chéng)豐豐萬(wàn)進(jìn)家家具公司司，誠(chéng)豐豐五金鋼鋼具廠(chǎng)、誠(chéng)豐裝裝飾工程程有限公公司、誠(chéng)誠(chéng)豐房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)（福清清）有限限公司、誠(chéng)豐物物業(yè)管理理有限公公司誠(chéng)豐豐鋼琴?gòu)S廠(chǎng)等生產(chǎn)產(chǎn)實(shí)體，分別從從事家具具的生產(chǎn)產(chǎn)、銷(xiāo)售售、工程程等業(yè)務(wù)務(wù)。廠(chǎng)房房面積達(dá)達(dá)600000多多平方米米，占地地面積

7、將將近5000畝，服務(wù)員員工、生生產(chǎn)及銷(xiāo)銷(xiāo)售人員員超過(guò)330000名。在銷(xiāo)售售管理方方面，充充分利用用公司遍遍布全國(guó)國(guó)的銷(xiāo)售售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四四十余家家分支機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)務(wù)快捷的的優(yōu)勢(shì)，資源共共享。誠(chéng)豐物業(yè)業(yè)公司成成立于119999年，主主要以服服務(wù)為龍龍頭，立立足于物物業(yè)行業(yè)業(yè)發(fā)展。公司一一直致力力于為住住戶(hù)塑造造整潔、優(yōu)美的的社區(qū)環(huán)環(huán)境。同同時(shí)誠(chéng)豐豐物業(yè)公公司也是是一家科科技企業(yè)業(yè)，公司司擁有高高資質(zhì)的的優(yōu)秀工工程師和和經(jīng)驗(yàn)豐豐富的技技師，以以微電子子計(jì)算機(jī)機(jī)控制、工程技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)等專(zhuān)業(yè)業(yè)構(gòu)成科科技開(kāi)發(fā)發(fā)基礎(chǔ)力力量,開(kāi)開(kāi)發(fā)研制制了完全全基于網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)辦公公管理的的軟件產(chǎn)產(chǎn)品。軟軟件集經(jīng)經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)發(fā)研制，

8、將各種種形式物物業(yè)公司司，不同同用戶(hù)辦辦公需求求中具有有共性的的應(yīng)用，抽象為為房產(chǎn)管管理、住住戶(hù)管理理、工程程管理、設(shè)備管管理、財(cái)財(cái)務(wù)管理理、辦公公室管理理、消防防保安、綠化保保潔管理理、電子子商務(wù)管管理等主主要方面面，應(yīng)用用網(wǎng)絡(luò)這這一共享享資源平平臺(tái)和共共享途徑徑，圍繞繞企業(yè)信信息源將將辦公體體系全部部自動(dòng)化化、流程程化、數(shù)數(shù)字化。憑借其其著名的的電子商商務(wù)網(wǎng)站站中國(guó)物物業(yè)網(wǎng)常常年為中中國(guó)物業(yè)業(yè)企業(yè)提提供高質(zhì)質(zhì)量、多多層次的的電子商商務(wù)服務(wù)務(wù).計(jì)算算機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息化化建設(shè)及及應(yīng)用只只是手段段，企業(yè)業(yè)通過(guò)高高技術(shù)實(shí)實(shí)現(xiàn)高效效率、低低運(yùn)行成成本的辦辦公管理理體系，贏得最最大效益益，才是是真正的的目

9、的。多年來(lái)來(lái),勤勞勞的誠(chéng)豐豐人始終終以“誠(chéng)信服服務(wù), 豐裕社社會(huì)”為服務(wù)務(wù)宗旨立立足于社社會(huì)。誠(chéng)豐物業(yè)業(yè)公司不不僅有豐豐富的物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還還聘請(qǐng)了了上海浦浦東濰坊坊物業(yè)集集團(tuán)公司司作為常常年的咨咨詢(xún)顧問(wèn)問(wèn)，不定定期的學(xué)學(xué)習(xí)上海海物管的的先進(jìn)理理念和管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。公司司目前管管理的龍龍福山莊莊，位于于雨花區(qū)區(qū)，面積積3.66萬(wàn)平方方米，今今年已通通過(guò)ISSO90000質(zhì)質(zhì)量管理理體系和和ISOO140000環(huán)環(huán)境管理理體系，管理已已步入智智能化的的范疇。小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)電子子監(jiān)控系系統(tǒng)，224小時(shí)時(shí)保安值值勤、巡巡邏、站站崗，利利用科技技的手段段保證了了小區(qū)內(nèi)內(nèi)的安全全。山莊莊內(nèi)的綠綠化設(shè)施

10、施委派專(zhuān)專(zhuān)業(yè)公司司進(jìn)行常常年養(yǎng)護(hù)護(hù)，綠化化始終保保持蔥郁郁，茂盛盛；維修修工定時(shí)時(shí)對(duì)公共共設(shè)施進(jìn)進(jìn)行檢查查及日常常維護(hù)，并能向向業(yè)主提提供室內(nèi)內(nèi)有償維維修服務(wù)務(wù)。244小時(shí)專(zhuān)專(zhuān)人看管管大型地地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)，免免去了業(yè)業(yè)主有車(chē)車(chē)難停的的煩惱。小區(qū)的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，居居民的滿(mǎn)滿(mǎn)意，讓讓我們公公司更有有信心，更有能能力來(lái)迎迎接更多多的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。公司擁有有高資質(zhì)質(zhì)的優(yōu)秀秀工程師師和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的的技師，以中青青年科技技骨干為為主體的的機(jī)械、微電子子計(jì)算機(jī)機(jī)控制、工程技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)等專(zhuān)業(yè)業(yè)所構(gòu)成成的科技技開(kāi)發(fā)基基礎(chǔ)力量量,加之之高級(jí)管管理人員員和一支支精良的的專(zhuān)業(yè)，實(shí)施高高科技技技術(shù)成果果商品化化，產(chǎn)業(yè)業(yè)化，集集

11、人才，信息成成果市場(chǎng)場(chǎng)四位一一體的科科工貿(mào)企企業(yè)。公公司開(kāi)發(fā)發(fā)高新技技術(shù)產(chǎn)品品市場(chǎng)，熱忱地地實(shí)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理，逐步步推廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息，電子子商務(wù)服服務(wù)，以以?xún)?yōu)異的的服務(wù)樹(shù)樹(shù)立誠(chéng)豐豐公司的的形象。公司開(kāi)發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)管理軟軟件和辦辦公自動(dòng)動(dòng)化軟件件已全部部投入市市場(chǎng)，得得到了許許多用戶(hù)戶(hù)的贊同同。公司司的專(zhuān)業(yè)業(yè)化服務(wù)務(wù)不僅僅僅面向于于業(yè)主，也面向向于物業(yè)業(yè)管理公公司。公公司的家家政服務(wù)務(wù)，綠化化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信信息工程程，軟件件開(kāi)發(fā)工工程等服服務(wù)都已已得到客客戶(hù)的認(rèn)認(rèn)同，我我們的榮榮譽(yù)客戶(hù)戶(hù)遍及南南京、連連云港、上海等等地。公司把IIS90001國(guó)國(guó)際質(zhì)量量認(rèn)證體體系始終終貫穿于于管理全全過(guò)程中中，以

12、優(yōu)優(yōu)異的服服務(wù)維護(hù)護(hù)著誠(chéng)豐豐形象，徹底保保證消費(fèi)費(fèi)者的利利益。同同時(shí)誠(chéng)豐豐還以其其蓬勃的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，伴伴隨行業(yè)業(yè)發(fā)展騰騰飛不斷斷前進(jìn)。我們是以以“業(yè)主服服務(wù)滿(mǎn)意意”為宗旨旨的物業(yè)業(yè)公司，我們的的服務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到。誠(chéng)豐人會(huì)會(huì)用自己己的產(chǎn)品品質(zhì)量和和服務(wù)質(zhì)質(zhì)量去贏贏得廣大大客戶(hù)的的信任，使誠(chéng)豐豐公司在在商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中占有有一席之之地。一直以以來(lái)，我我們恪守守“誠(chéng)信服服務(wù)，豐豐裕社會(huì)會(huì)”的企業(yè)業(yè)信條，不斷挑挑戰(zhàn)，完完美自我我，從產(chǎn)產(chǎn)品的每每一個(gè)部部件做起起，從每每一個(gè)客客戶(hù)做起起，使“誠(chéng)豐”成為國(guó)國(guó)內(nèi)外家家具市場(chǎng)場(chǎng)的某種種著名品品牌。遍遍布全國(guó)國(guó)的四十十多家全全資分支支機(jī)構(gòu)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)

13、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和“九大服服務(wù)承諾諾”更為誠(chéng)誠(chéng)豐的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)奠定了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。立足國(guó)國(guó)門(mén)，放放眼世界界。我們們滿(mǎn)懷信信心與您您共發(fā)展展。誠(chéng)信服務(wù)務(wù)，豐裕社社會(huì) 真誠(chéng)合合作，攜攜手共進(jìn)進(jìn)第二部分分 物物業(yè)管理理的總體體設(shè)想毋庸置疑疑，物業(yè)業(yè)管理的的目的是是為了發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)的最大大使用功功能，使使其保值值增值。物業(yè)管管理工作作的核心心就是要要“以人為為本”，為業(yè)業(yè)主創(chuàng)造造一個(gè)整整潔、文文明、安安全、舒舒適的工工作辦公公環(huán)境?？傮w管理理設(shè)想按照ISSO90001（20000版）質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求求，制定定適合本本物業(yè)實(shí)實(shí)際情況況的質(zhì)量量手冊(cè)、程序文文件、作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)。規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理具具體工作作，自接接管

14、一年年半內(nèi)，通過(guò)IISO990011質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證，并并在提高高服務(wù)水水平的基基礎(chǔ)上，進(jìn)一步步通過(guò)國(guó)國(guó)際環(huán)保保ISOO140000認(rèn)認(rèn)證，使使蘇豪時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)成為徐徐州的綠綠色環(huán)保保高檔辦辦公大樓樓。安全管理理方面，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代科技技手段，加強(qiáng)辦辦公大樓樓的技術(shù)術(shù)防范力力量，妥妥善管理理好辦公公大樓內(nèi)內(nèi)智能化化設(shè)施設(shè)設(shè)備，如如閉路電電話(huà)、紅紅外探頭頭等，結(jié)結(jié)合管理理處的統(tǒng)統(tǒng)一管理理，快速速調(diào)配，確保安安全防范范萬(wàn)無(wú)一一失。發(fā)揮誠(chéng)豐豐物業(yè)公公司的科科技優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)施施對(duì)保安安、保潔潔、綠化化、機(jī)電電維修等等方面的的專(zhuān)業(yè)化化管理。全方位位降低管管理成本本，力爭(zhēng)爭(zhēng)為業(yè)主主提供物物超所值值的服務(wù)務(wù)，使業(yè)業(yè)主真

15、正正受益。結(jié)合蘇豪豪時(shí)代廣廣場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況況, 我們們將根據(jù)據(jù)蘇豪時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)、地理理位置及及周邊的的配套設(shè)設(shè)施情況況，結(jié)合合業(yè)主的的意見(jiàn)以以及多年年來(lái)我司司開(kāi)展便便民服務(wù)務(wù)的成功功經(jīng)驗(yàn)，為住戶(hù)戶(hù)提供方方便、快快捷、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、高高效的便便民服務(wù)務(wù)，以提提高業(yè)主主的高品品質(zhì)辦公公質(zhì)量。日常管理理目標(biāo)具有各項(xiàng)項(xiàng)管理制制度具有完整整的文件件檔案應(yīng)用計(jì)算算機(jī)進(jìn)行行科學(xué)管管理服務(wù)文明明且規(guī)范范所有員工工均經(jīng)過(guò)過(guò)上崗培培訓(xùn)物業(yè)外觀觀和各種種標(biāo)志完完好、整整潔24小時(shí)時(shí)維修服服務(wù)各種設(shè)備備保持完完好整潔潔和運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常公共設(shè)施施清潔完完好交通秩序序良好、暢通無(wú)火災(zāi)和和其他安安全隱患患管理區(qū)域域內(nèi)無(wú)各各類(lèi)

16、刑事事案件物業(yè)服務(wù)務(wù)無(wú)重大大投訴業(yè)主滿(mǎn)意意率達(dá)998%第三部分分 物業(yè)管管理的前前期介入入前期介介入的必必要性規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)是從房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的源源頭，物物業(yè)管理理應(yīng)積極極介入前前期物業(yè)業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段，使設(shè)設(shè)計(jì)功能能更完善善合理。物業(yè)管管理工作作開(kāi)展的的好壞與與前面物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建造工工程有著著密切的的關(guān)系，應(yīng)該早早期主動(dòng)動(dòng)介入，并且?guī)蛶椭_(kāi)發(fā)發(fā)商重點(diǎn)點(diǎn)把好三三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)關(guān)。入駐前前的籌備備工作（一）健健全屋業(yè)業(yè)管理公公司1. 竣竣工驗(yàn)收收前三個(gè)個(gè)月，管管理處主主任到位位，房官官員2人人到位，其他人人員國(guó)家家工作進(jìn)進(jìn)展需要要，采取取分步到到位的辦辦法。業(yè)業(yè)主（住住戶(hù)

17、）入入伙時(shí)，物業(yè)公公司各類(lèi)類(lèi)人員需需全部到到位。2物業(yè)業(yè)公司各各類(lèi)人員員按以下下程序和和時(shí)間到到位，根根據(jù)小區(qū)區(qū)條件和和實(shí)際情情況進(jìn)行行調(diào)整。（1）入入伙前三三個(gè)月，任命管管理處主主任、房房管員22人、出出納1人人、投入入入住前前的各項(xiàng)項(xiàng)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。（2）竣竣工驗(yàn)收收前兩個(gè)個(gè)月，大大廈消防防中心值值班人員員3人（機(jī)電工工1人、給排水水1人、電梯11人）進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，與建建筑單位位工程部部人員一一起，參參與機(jī)電電設(shè)備安安裝調(diào)試試的監(jiān)理理工作，掌握大大廈、的的基本情情況和操操作規(guī)程程。（3）竣竣工前一一個(gè)月，電工22人、給給排水11人進(jìn)駐駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓樓宇結(jié)構(gòu)構(gòu)、公共共配套設(shè)設(shè)施和設(shè)設(shè)備等，

18、參加竣竣工驗(yàn)收收，配合合房管員員監(jiān)督樓樓宇工程程遺留問(wèn)問(wèn)題的整整改工作作。（4）竣竣工驗(yàn)收收前半個(gè)個(gè)月，部部分保安安員到位位，上崗崗培訓(xùn)后后，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)所接接受的物物業(yè)的保保衛(wèi)工作作。（5）入入伙前兩兩個(gè)月，管理層層人員到到位，公公司或管管理處開(kāi)開(kāi)始掛牌牌辦公。（6）入入伙前兩兩個(gè)月，炊事員員到位，食堂開(kāi)開(kāi)餐。（7）入入伙前一一個(gè)月，衛(wèi)生員員到位，開(kāi)始對(duì)對(duì)社區(qū)環(huán)環(huán)境和已已接收的的房間進(jìn)進(jìn)行清潔潔。（8）入入伙前一一個(gè)月，全部保保安人員員培齊上上崗。（9）入入伙前一一個(gè)月，維修班班組成立立，人員員培齊到到位。入伙工工作方案案管理機(jī)制制結(jié)構(gòu)表表蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理處南京大成世家物業(yè)管理有限公司商業(yè)部

19、工程部安保部環(huán)境部社區(qū)文化部客戶(hù)服務(wù)部辦公室物業(yè)人員員配備情情況崗 位人 數(shù)職 責(zé)要 求求主任1人負(fù)責(zé)管理理處的全全面工作作大專(zhuān)以上上，有較較強(qiáng)的組組織協(xié)調(diào)調(diào)能力和和豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)管理員4人來(lái)電來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)，接待待及投訴訴的處理理配合主主任對(duì)保保安、保保潔、維維修、工工作的監(jiān)監(jiān)督30歲以以下，熟熟悉電腦腦操作，溝通能能力強(qiáng)保安38人含班長(zhǎng)11人區(qū)域內(nèi)公公共秩序序的安全全，人員員物品出出入查驗(yàn)驗(yàn)，緊急急事故的的處理30歲以以下，初初中以上上文化，責(zé)任心心強(qiáng)，反反應(yīng)靈敏敏，退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先保潔綠化化垃圾清清運(yùn)20人含班長(zhǎng)11人區(qū)域內(nèi)的的保潔，消殺，垃圾雜雜草的清清運(yùn)，樹(shù)樹(shù)木的修修剪施肥肥初中以

20、上上文化，40歲歲以下，男女不不限，工工作認(rèn)真真細(xì)致維修8人小區(qū)房屋屋公共部部分，設(shè)設(shè)備設(shè)施施的日常常維護(hù)管管理，業(yè)業(yè)主報(bào)修修處理男性，440歲以以下，初初中以上上文化，有兩年年以上物物業(yè)管理理維修經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，要要電工證證，電梯梯維修證證2.根據(jù)據(jù)物業(yè)的的實(shí)際情情況和物業(yè)管管理方案案中對(duì)對(duì)小區(qū)管管理的要要求及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，擬擬訂在入入住后在在加強(qiáng)治治安、車(chē)車(chē)輛管理理和垃圾圾清運(yùn)等等方面的的配套改改進(jìn)意見(jiàn)見(jiàn)或整改改措施：（1）治治安方面面：加強(qiáng)強(qiáng)保安隊(duì)隊(duì)伍安全全防范意意識(shí)，做做到封閉閉式管理理；（2）車(chē)車(chē)輛管理理：增設(shè)設(shè)區(qū)間道道路標(biāo)志志，封閉閉小區(qū)由由多個(gè)出出口到一一進(jìn)一出出或二進(jìn)進(jìn)二出等等，設(shè)立立自行車(chē)

21、車(chē)棚；（3）垃垃圾清運(yùn)運(yùn)：設(shè)立立垃圾池池、垃圾圾清運(yùn)站站等（4）樓樓道燈具具：改成成節(jié)能燈燈（如聲聲光控和和觸摸式式等）3.擬訂訂管理處處辦公用用房以及及員工宿宿舍的裝裝修方案案。4.根據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)管理方方案開(kāi)開(kāi)辦采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃，擬訂分分步購(gòu)置置計(jì)劃。5.制定定入伙流流程。準(zhǔn)備入入伙資料料1.根據(jù)據(jù)物業(yè)的的實(shí)際情情況編寫(xiě)寫(xiě)和印刷刷住戶(hù)戶(hù)手冊(cè)、臨臨時(shí)業(yè)主主公約、防防火公約約。 臨時(shí)時(shí)業(yè)主公公約即即業(yè)主入入伙之前前，開(kāi)發(fā)發(fā)商與依依照相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)取得得物業(yè)管管理權(quán)的的物業(yè)管管理公司司簽定前期物物業(yè)管理理合同，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商與與物業(yè)管管理公司司共同起起草并指指定的業(yè)業(yè)主公約約稱(chēng)為臨時(shí)業(yè)業(yè)主公約約。待待業(yè)主入

22、入伙后，按法定定程序成成立了業(yè)業(yè)主委員員會(huì)，并并重新與與物業(yè)管管理公司司簽定物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同，經(jīng)過(guò)過(guò)2/33業(yè)主表表決同意意的業(yè)主主公約為為業(yè)主主公約。2.印刷刷市政府府頒布的的市住住宅裝修修管理規(guī)規(guī)定，并結(jié)合合實(shí)際情情況編寫(xiě)寫(xiě)和印刷刷住宅宅（大廈廈）室內(nèi)內(nèi)裝修管管理規(guī)定定、住宅（大廈）商場(chǎng)裝裝修管理理規(guī)定和臨臨時(shí)用電電管理規(guī)規(guī)定。3.印刷刷安裝空空調(diào)管理理規(guī)定（附空調(diào)調(diào)安裝平平面圖）和空調(diào)調(diào)架的式式樣圖。4.印刷刷辦理理入住手手續(xù)須知知，要要求寫(xiě)明明公司辦辦公地點(diǎn)點(diǎn)、業(yè)主主應(yīng)帶的的相應(yīng)證證件，并并簡(jiǎn)明扼扼要的“入伙流流程說(shuō)明明圖”等。5.印刷刷入伙表表格。協(xié)調(diào)工工作1.與供供電局、自來(lái)水

23、水公司、燃?xì)夤竞袜]郵局等單單位做好好協(xié)調(diào)工工作，保保證住戶(hù)戶(hù)入伙后后水、電電、氣等等正常供供應(yīng)。2.代業(yè)業(yè)主與電電信部門(mén)門(mén)聯(lián)系電電話(huà)安裝裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)號(hào)，以方方便業(yè)主主。3.與學(xué)學(xué)校、派派出所和和居委會(huì)會(huì)聯(lián)系，了解孩孩子轉(zhuǎn)學(xué)學(xué)和遷移移戶(hù)口的的相關(guān)手手續(xù)辦理理細(xì)節(jié)，以及有有關(guān)聯(lián)系系電話(huà)，入伙公公告。通知入入伙通過(guò)登報(bào)報(bào)或寄發(fā)發(fā)通知書(shū)書(shū)的形式式，提前前一個(gè)月月向業(yè)主主發(fā)出入入伙通知知書(shū)。通通知包括括以下資資料：入伙通通知書(shū)、辦辦理入伙伙手續(xù)須須知、收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目一一覽表。入伙的的環(huán)境布布置1.區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境（1）入入口處掛掛橫幅，橫幅寫(xiě)寫(xiě)“歡迎您您喬遷蘇蘇豪時(shí)代代廣場(chǎng)”等內(nèi)容容，插彩彩旗，營(yíng)營(yíng)

24、造熱烈烈溫馨的的氣氛。（2）插插路指牌牌，由入入口到管管理處，指路牌牌應(yīng)標(biāo)明明“物業(yè)管管理處”字樣樣。（3）入入口處表表明辦公公地點(diǎn)和和時(shí)間。2.辦公公環(huán)境（1）掛掛燈籠，飄小彩彩帶，擺擺放花籃籃、盆景景，給人人以隆重重、喜慶慶的感覺(jué)覺(jué)。（2）張張貼醒目目的辦辦理入住住手續(xù)流流程圖，辦理理手續(xù)要要求做到到“一條龍龍服務(wù)”，窗口口標(biāo)識(shí)清清楚。（3）管管理人員員著裝整整齊、精精神飽滿(mǎn)滿(mǎn)。（4）辦辦公室內(nèi)內(nèi)資料擺擺放整齊齊。訂立的的相關(guān)規(guī)規(guī)章制度度公眾制制度業(yè)主公約約精神文明明建設(shè)公公約治安管理理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生生管理規(guī)規(guī)定園林綠化化管理規(guī)規(guī)定消防管理理規(guī)定停車(chē)管理理規(guī)定智能化設(shè)設(shè)施使用用管理規(guī)規(guī)定社區(qū)

25、文化化管理規(guī)規(guī)定內(nèi)部崗崗位責(zé)任任制管理處主主任崗位位職責(zé)物管員崗崗位職責(zé)責(zé)工程領(lǐng)班班崗位職職責(zé)維修人員員崗位職職責(zé)安保領(lǐng)班班崗位職職責(zé)安保員崗崗位職責(zé)責(zé)保潔領(lǐng)班班崗位職職責(zé)保潔員崗崗位職責(zé)責(zé)綠化工崗崗位職責(zé)責(zé)人事制制度員工守則則培訓(xùn)制度度獎(jiǎng)懲制度度考核制度度操作規(guī)規(guī)程檔案管理理規(guī)定設(shè)備管理理制度及及操作規(guī)規(guī)定安全防護(hù)護(hù)管理制制度環(huán)境保潔潔工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的的接管驗(yàn)驗(yàn)收公共部位位的設(shè)施施設(shè)備的的驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備備在進(jìn)入入安裝調(diào)調(diào)試階段段，管理理處派相相關(guān)人員員介入，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙、設(shè)備資資料、設(shè)設(shè)備的型型號(hào)、規(guī)規(guī)格、參參數(shù)進(jìn)行行核對(duì)并并盡快掌掌握其性性能、特特征、操操作規(guī)程程，做好好試運(yùn)行行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

26、問(wèn)題和異異常情況況及時(shí)上上報(bào)給開(kāi)開(kāi)發(fā)部門(mén)門(mén)。按規(guī)規(guī)定并做做好公共共部分的的道路、綠化、外立面面的交接接工作，并辦理理驗(yàn)收交交接手續(xù)續(xù)及相關(guān)關(guān)資料的的收集、整理、歸檔工工作。房屋的驗(yàn)驗(yàn)收接管管房屋的驗(yàn)驗(yàn)收接管管是體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理公司司服務(wù)的的一個(gè)重重要內(nèi)容容。物業(yè)業(yè)公司站站在業(yè)主主的角度度，根據(jù)據(jù)相關(guān)房房屋驗(yàn)收收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和物業(yè)業(yè)管理的的有關(guān)規(guī)規(guī)定開(kāi)展展房屋接接管前的的驗(yàn)收工工作。工作程序序和主要要內(nèi)容：1）：開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司書(shū)面通通知物業(yè)業(yè)公司接接管驗(yàn)收收；2）：物物業(yè)公司司根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司的通知知成立驗(yàn)驗(yàn)收小組組；3）：驗(yàn)驗(yàn)收小組組根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司提供的的房屋資資料進(jìn)行行核對(duì)，具備驗(yàn)驗(yàn)收條件件后約

27、定定時(shí)間進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收；4）：驗(yàn)驗(yàn)收過(guò)程程中開(kāi)發(fā)發(fā)公司、施工單單位應(yīng)派派人全程程參與驗(yàn)驗(yàn)收小組組的驗(yàn)收收：5）：驗(yàn)驗(yàn)收小組組應(yīng)做好好每戶(hù)房房屋驗(yàn)收收記錄；6）：對(duì)對(duì)驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)的的問(wèn)題當(dāng)當(dāng)日處整整理，并并上報(bào)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司和施工工單位，限期整整改復(fù)驗(yàn)驗(yàn)；7）：驗(yàn)驗(yàn)收后對(duì)對(duì)無(wú)明顯顯質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題的房房屋，由由管理處處接收鑰鑰匙并承承擔(dān)保管管的責(zé)任任。3：維修修程序業(yè)主房屋屋在裝修修前或裝裝修期間間，保修修期內(nèi)報(bào)報(bào)修的程程序：1）：業(yè)業(yè)主向管管理處報(bào)報(bào)修，管管理處做做好相應(yīng)應(yīng)的記錄錄；2）：管管理處直直接向開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司報(bào)修，由開(kāi)發(fā)發(fā)公司安安排施工工單位來(lái)來(lái)維修；3）：開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司委托或或授權(quán)物物業(yè)管理理公

28、司直直接向施施工單位位報(bào)修；eq oac(,1)電話(huà)話(huà)通知施施工單位位24小小時(shí)到管管理處拿拿維修單單；eq oac(,2)施工工單位憑憑維修單單上門(mén)維維修，維維修結(jié)束束后，請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主簽簽字認(rèn)可可，維修修單返還還管理處處；eq oac(,3)對(duì)22次電話(huà)話(huà)通知（48小小時(shí)內(nèi)）不能及及時(shí)維修修的管理理處向開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司報(bào)修；eq oac(,4)對(duì)于于開(kāi)發(fā)公公司不能能維修或或沒(méi)有明明確態(tài)度度，管理理處通知知業(yè)主向向相關(guān)部部門(mén)投訴訴；eq oac(,5)對(duì)于于質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題或不不能確定定的問(wèn)題題，管理理處將通通知開(kāi)發(fā)發(fā)公司工工程部門(mén)門(mén)現(xiàn)場(chǎng)回答答并確定定維修方方案。第四部分分 物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)內(nèi)容為了保證

29、證蘇豪時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)的物業(yè)業(yè)管理水水平，充充分體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理“以人為為本”的核心心理念，我們堅(jiān)堅(jiān)持“業(yè)主的的滿(mǎn)意”，就是是我們的的服務(wù)宗宗旨，結(jié)結(jié)合大廈廈的實(shí)際際情況，在大廈廈內(nèi)引進(jìn)進(jìn)上海市市物業(yè)管管理的先先進(jìn)模式式和辦法法，并借借鑒“維坊人人”多年的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)大廈進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理。眾所周知知物業(yè)管管理是業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委托托物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，依據(jù)據(jù)物業(yè)管管理委托托合同，對(duì)大廈廈的房屋屋建筑及及其設(shè)備備、公共共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和和環(huán)境面面貌等管管理項(xiàng)目目進(jìn)行維維護(hù)、修修繕和管管理，并并向業(yè)主主提供綜綜合性的的有償服服務(wù)。 物業(yè)管管理公司司與業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的關(guān)系系是委托

30、托和受托托合同關(guān)關(guān)系，雙雙方根據(jù)據(jù)有關(guān)法法律規(guī)定定和合同同約定，行使權(quán)權(quán)利和履履行義務(wù)務(wù)，管理理公司獨(dú)獨(dú)立開(kāi)展展各項(xiàng)管管理工作作和從事事生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，接受受業(yè)主委委員會(huì)和和業(yè)主的的監(jiān)督，并受政政府主管管部門(mén)的的監(jiān)督和和指導(dǎo)。業(yè)主委員員會(huì)是代代表全體體業(yè)主實(shí)實(shí)施自治治管理的的組織，負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)督管理理公司的的物業(yè)管管理工作作，支持持和配合合物業(yè)管管理公司司的正當(dāng)當(dāng)經(jīng)營(yíng)和和管理活活動(dòng)，使使管理工工作能順順利進(jìn)行行。物業(yè)業(yè)管理工工作中各各方的關(guān)關(guān)系如下下圖所示示：合同委托托行業(yè)管管理業(yè)主委員員會(huì)物業(yè)業(yè)管理公公司政府府職能部部門(mén)組織控制制監(jiān)督考考核物業(yè)管理理處監(jiān)督協(xié)調(diào)調(diào)指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)督物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)內(nèi)容

31、： 根據(jù)物物業(yè)管理理有關(guān)法法規(guī)的規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合大廈廈的實(shí)際際情況，我們將將提供的的管理服服務(wù)項(xiàng)目目和內(nèi)容容是：清潔衛(wèi)生生管理：負(fù)責(zé)大大廈內(nèi)公公共場(chǎng)地地的清潔潔衛(wèi)生及及經(jīng)常性性的保潔潔工作，公共水水池的清清洗消毒毒等。治安防范范管理：采取封封閉式保保安管理理，對(duì)出出入大廈廈的來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)人員和和車(chē)輛實(shí)實(shí)行登記記制度，保安人人員244小時(shí)值值班和巡巡邏，維維持公共共秩序，防范治治安事件件發(fā)生。房屋共用用部位、公共設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的日日常維護(hù)護(hù)管理：負(fù)責(zé)公公共場(chǎng)所所供水、供電等等合同設(shè)設(shè)施的日日常維修修養(yǎng)護(hù)以以及公共共排水、排污系系統(tǒng)等的的清疏維維護(hù)，保保持房屋屋結(jié)構(gòu)安安全、設(shè)設(shè)施設(shè)備備使用功功能正常常，樓

32、宇宇外觀整整潔良好好。組織織和實(shí)施施公共設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備、道道路和場(chǎng)場(chǎng)地、房房屋的共共用部位位和共用用設(shè)備等等項(xiàng)目的的更新改改造和重重大維修修，并在在業(yè)主委委員會(huì)的的監(jiān)督下下合理控控制維修修基金。車(chē)輛停泊泊管理：對(duì)車(chē)輛輛行駛和和停泊實(shí)實(shí)行管理理、維護(hù)護(hù)交通秩秩序，保保持停放放整齊有有序。綠化日常常維護(hù)管管理：對(duì)對(duì)管理范范圍內(nèi)的的花、木木、草地地進(jìn)行定定期修剪剪、施肥肥，保持持綠化物物生長(zhǎng)良良好，美美化大廈廈環(huán)境。便民服務(wù)務(wù)：提供供方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效的的便民服服務(wù)是我我公司提提高業(yè)主主生活質(zhì)質(zhì)量的重重要手段段。我們們將根據(jù)據(jù)大廈的結(jié)結(jié)構(gòu)、地地理位置置及周邊邊的配套套設(shè)施情情況、業(yè)業(yè)主的意意見(jiàn)，

33、結(jié)結(jié)合多年年以來(lái)開(kāi)開(kāi)展便民民服務(wù)的的成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提提供豐富富的便民民服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，優(yōu)優(yōu)良的便便民服務(wù)務(wù)質(zhì)量。上述物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)項(xiàng)目目屬常規(guī)規(guī)性公共共服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，根根據(jù)業(yè)主主的不同同需求，可開(kāi)展展專(zhuān)項(xiàng)服服務(wù)和特特約服務(wù)務(wù)為業(yè)主主提供方方便。第五部分分 物物資裝備備計(jì)劃為保證蘇蘇豪時(shí)代代廣場(chǎng)的的物業(yè)管管理質(zhì)量量，我公公司擬投投入足以以保障我我公司管管理水準(zhǔn)準(zhǔn)的人力力、財(cái)力力、物力力。我公公司擬配配置相關(guān)關(guān)設(shè)施設(shè)設(shè)備，用用于小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理，具體清清單如下下：序號(hào)項(xiàng) 目名 稱(chēng)稱(chēng)數(shù) 量量單價(jià)（元元）金額（元元）1辦公類(lèi)辦公桌椅椅8（套）40032000電腦4（臺(tái)）60000240000復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）

34、9500095000資料、檔檔案櫥8（個(gè)）50040000傳真機(jī)1（臺(tái)）2500025000電話(huà)5（部）40020000空調(diào)器2（臺(tái)）3000060000驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）4000040000保險(xiǎn)箱1（只）1500015000管理人員員服裝11（套套行針式式打印機(jī)機(jī)1（臺(tái)）3000030000數(shù)碼相機(jī)機(jī)1（部）5000050000檔案盒1（批）5005002食堂類(lèi)電冰箱1（臺(tái)）2500025000消毒柜1（臺(tái)）800800灶具1（套）3200032000電熱開(kāi)水水器1（套）1700017000抽油煙機(jī)機(jī)1（套）1500015000桌椅20（套套）20040000餐具70（

35、套套）30210003保安類(lèi)對(duì)講機(jī)10（套套力探照照燈5（只）20010000服裝37（套套）10000370000高低床18（張張）25045000臥具31（套套）20062000警棍10（根根）30300更衣櫥7（個(gè)）50035000洗衣機(jī)1（臺(tái)）2000020000熱水器1（臺(tái)）2500025000電開(kāi)水壺壺1（只）1700017000滅火器20（只只）200400004維修類(lèi)管道疏通通機(jī)2（臺(tái)）1500030000污水潛水水泵2（臺(tái)）50010000電錘2（臺(tái)）1500030000手槍機(jī)1（只）3003002.5米米關(guān)節(jié)人人字梯1（張）5005001.2米米人

36、字梯梯1（張）20020040米移移動(dòng)插座座1（個(gè)）300300電焊機(jī)1（臺(tái)）1000010000切割機(jī)1（臺(tái)）500500磨光機(jī)1（臺(tái)）350350維修工具具3（套）40012000水工工具具1（套）500500瓦工工具具1（套）300300工作服4（套）500200005保潔類(lèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)車(chē)3（輛）1000030000小區(qū)保潔潔車(chē)5（輛）50025000保潔工作作服19（套套）20038000保潔工具具19（套套）100190006綠化類(lèi)草坪修剪剪機(jī)1（臺(tái)）4200042000綠籬修剪剪機(jī)1（臺(tái)）4500045000澆水橡膠膠管200（米）2.000400小推車(chē)1（輛）400400電動(dòng)噴霧霧

37、器1（臺(tái)）500500工作服3（套）160480總合計(jì) =SUM(ABOVE) 2088830第六部分分 管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置和和人員培培訓(xùn)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置 針對(duì)大大廈的實(shí)實(shí)際情況況，我公公司實(shí)行行“專(zhuān)業(yè)化化、一體體化、規(guī)規(guī)范化”的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，并并設(shè)立管管理處為為物業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)，該機(jī)機(jī)構(gòu)在公公司授權(quán)權(quán)下履行行“物業(yè)管管理合同同”中規(guī)定定的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任任，全面面負(fù)責(zé)大大廈的日日常物業(yè)業(yè)管理工工作，組組織實(shí)施施各項(xiàng)物物業(yè)管理理服務(wù)，監(jiān)督、控制管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量，管理處處在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上實(shí)行行獨(dú)立核核算。管理人員員的配備備和各崗崗位主要要職責(zé) 方便、優(yōu)美、安全的的物業(yè)管管理目標(biāo)標(biāo)，必須須建立合合理

38、、有有效的內(nèi)內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)，配備備一支訓(xùn)訓(xùn)練有素素的物業(yè)業(yè)管理員員工隊(duì)伍伍。為此此，我們們?cè)谌藛T員配備上上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)和和合理”的用人人原則，要求管管理人員員必須是是“一專(zhuān)多多能”，在管管理隊(duì)伍伍建設(shè)上上，我們們將采用用規(guī)范管管理和人人性化管管理相結(jié)結(jié)合的方方式，運(yùn)運(yùn)用行之之有效的的激勵(lì)機(jī)機(jī)制，充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)全體員員工的積積極性，嚴(yán)格考考核關(guān)，并保持持一定的的淘汰率率，確保保管理目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。管理處組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)及人員員配備圖圖客戶(hù)服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理處經(jīng)理保安部商業(yè)部工程部保潔、綠化部行政部人員配備備要求：管理處經(jīng)經(jīng)理大專(zhuān)以以上文化化程度，五年以以上物業(yè)業(yè)管理工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，有較較強(qiáng)事業(yè)業(yè)心和

39、責(zé)責(zé)任感，并有較較強(qiáng)的組組織溝通通、協(xié)調(diào)調(diào)能力，有上進(jìn)進(jìn)心，有有清晰的的工作思思路及目目標(biāo)管理理方法，工作扎扎實(shí)穩(wěn)健健。管理員大專(zhuān)專(zhuān)以上文文化程度度，一年年以上物物業(yè)管理理工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，熟熟悉物業(yè)業(yè)日常管管理的規(guī)規(guī)范和特特點(diǎn)，具具備獨(dú)立立處理突突發(fā)事件件的能力力，敬業(yè)業(yè)愛(ài)崗，工作責(zé)責(zé)任心強(qiáng)強(qiáng)。維修工高中中以上學(xué)學(xué)歷，具具備二年年以上專(zhuān)專(zhuān)業(yè)工作作經(jīng)驗(yàn)，擁有水水、電工工專(zhuān)業(yè)技技術(shù)上崗崗證和等等級(jí)證書(shū)書(shū)，能吃吃苦耐勞勞，244小時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)備為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)，相貌貌端正，品行正正派。保安員400歲以下下，1.70MM以上，高中以以上學(xué)歷歷，相貌貌端正，身體健健康，品品行端正正，責(zé)任任心強(qiáng)，現(xiàn)役退退伍軍人人優(yōu)先

40、。保潔員400歲以下下，初中中以上學(xué)學(xué)歷，相相貌端正正，細(xì)致致認(rèn)真，能吃苦苦耐勞，為人正正派。綠化工455歲以下下，高中中以上學(xué)學(xué)歷，有有綠化種種植的豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，工作作態(tài)度端端正。主要崗位位職責(zé)管理處經(jīng)經(jīng)理職責(zé)責(zé)1）定期期向公司司報(bào)告管管理處情情況，提提交公司司有關(guān)大大廈的計(jì)計(jì)劃、建建議。認(rèn)認(rèn)真完成成公司交交付的各各項(xiàng)任務(wù)務(wù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各項(xiàng)目目標(biāo)。2）制定定管理處處管理目目標(biāo)，制制定和審審批規(guī)章章制度和和操作規(guī)規(guī)程，制制定全體體員工的的職責(zé)，并監(jiān)督督貫徹執(zhí)執(zhí)行。制制定各項(xiàng)項(xiàng)支出標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，保保證經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理工工作的正正常進(jìn)行行。3）配合合公司職職能部門(mén)門(mén)建立、健全管管理處的的組織架架構(gòu)。使使之合理理化

41、、精精簡(jiǎn)化、效率化化。4）主持持管理處處工作例例會(huì)，聽(tīng)聽(tīng)取工作作報(bào)告，布置工工作任務(wù)務(wù)，解決決實(shí)際問(wèn)問(wèn)題，改改進(jìn)管理理方法，促進(jìn)工工作發(fā)展展。5）指導(dǎo)導(dǎo)下屬各各部門(mén)工工作，樹(shù)樹(shù)立正氣氣，堅(jiān)決決打擊歪歪風(fēng)邪氣氣，保障障管理工工作順利利進(jìn)行。經(jīng)常巡巡視管理理區(qū)內(nèi)外外各場(chǎng)所所及管理理處各方方面工作作情況，檢查服服務(wù)質(zhì)量量，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，積積極解決決問(wèn)題。5）督促促下屬管管理人員員的日常常工作，檢查各各項(xiàng)工作作的落實(shí)實(shí)完成情情況，并并正確評(píng)評(píng)價(jià)、培培訓(xùn)管理理人員，做好人人員的考考核工作作。6）與社社會(huì)各有有關(guān)單位位保持良良好的公公共關(guān)系系，與管管理區(qū)內(nèi)內(nèi)各單位位保持友友好的睦睦鄰關(guān)系系，樹(shù)立立良好

42、形形象，代代表管理理處處理理對(duì)外關(guān)關(guān)系及接接待來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)群眾、團(tuán)體、單位等等。7）嚴(yán)格格執(zhí)行公公司下達(dá)達(dá)的各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)務(wù)制制度，閱閱讀和分分析總公公司下發(fā)發(fā)的各類(lèi)類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告，組組織審核核各種款款項(xiàng)收支支交繳，于每年年十二月月份提請(qǐng)請(qǐng)公司財(cái)財(cái)務(wù)于次次年一月月三十一一日前做做好財(cái)務(wù)務(wù)核算和和新年度度財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算及新新的收費(fèi)費(fèi)方案，準(zhǔn)備遞遞交業(yè)主主委員會(huì)會(huì)審核通通過(guò)。8）以身身作則，關(guān)心員員工，獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰分明明，提高高自身素素質(zhì)和修修養(yǎng)，使使管理處處具有高高度凝聚聚力，最最大限度度地發(fā)揮揮和調(diào)動(dòng)動(dòng)全體員員工的工工作熱情情和責(zé)任任感。人員培訓(xùn)訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是人人才的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。而而人才的的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)鍵在于于企業(yè)是是否能

43、否否最大限限度地開(kāi)開(kāi)發(fā)人力力資源。要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管理人人員素質(zhì)質(zhì)的現(xiàn)代代化，必必須規(guī)范范企業(yè)的的培訓(xùn)制制度，把把培訓(xùn)作作為企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略常常抓不懈懈。重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)展電電腦培訓(xùn)訓(xùn)、外語(yǔ)語(yǔ)培訓(xùn)和和物業(yè)管管理培訓(xùn)訓(xùn)，提高高員工的的綜合素素質(zhì)。培訓(xùn)方針針“全員培培訓(xùn)，全全過(guò)程培培訓(xùn)”的培訓(xùn)訓(xùn)方針，使培訓(xùn)訓(xùn)真正落落到實(shí)處處。培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)培養(yǎng)一支支敬業(yè)愛(ài)愛(ài)崗、業(yè)業(yè)務(wù)精湛湛、良好好服務(wù)意意識(shí)的物物業(yè)管理理人才隊(duì)隊(duì)伍，培培養(yǎng)若干干名物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)合格格的管理理處主任任和員工工，為的的管理目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)提供供可靠保保證。培訓(xùn)方式式自辦班、外派培培訓(xùn)、參參觀學(xué)習(xí)習(xí)、崗位位練兵、以考代代訓(xùn)、鼓鼓勵(lì)自學(xué)學(xué)。培訓(xùn)要求求管理人

44、員員持證上上崗率1100%，特殊殊工工作作人員持持證上崗崗率1000%，其他員員工達(dá)到到崗位技技術(shù)精通通。每次次培訓(xùn)均均有記錄錄，并歸歸檔保存存。培訓(xùn)考評(píng)評(píng) 沒(méi)有考考核的培培訓(xùn)必將將是事倍倍功半，培訓(xùn)結(jié)結(jié)束后必必須進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)或或訓(xùn)后考考核，考考核分為為實(shí)際操操作與書(shū)書(shū)面考核核二種形形式，考考核成績(jī)績(jī)要建立立培訓(xùn)記記錄檔案案。作為為員工量量化考核核的依據(jù)據(jù)。培訓(xùn)計(jì)劃劃1、接管管前人員員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容容及計(jì)劃劃安排表表如下：內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)對(duì)象日期物業(yè)管理理的前期期介入行政部行政部中標(biāo)后立立即執(zhí)行行接管總動(dòng)動(dòng)員，企企業(yè)發(fā)展展概況、組織架架構(gòu)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方針、質(zhì)量方方針行政部全體員工工接管前一個(gè)月完成蘇豪時(shí)

45、代代廣場(chǎng)概概況、管管理模式式及管理理目標(biāo)行政部全體員工工管理規(guī)章章制度、崗位責(zé)責(zé)任制管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工便民服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及及作業(yè)程程序管理處經(jīng)經(jīng)理工程部公共設(shè)施施及設(shè)備備維護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及作作業(yè)程序序管理處經(jīng)經(jīng)理工程部治安保衛(wèi)衛(wèi)工作目目標(biāo)及作作業(yè)程序序管理處經(jīng)經(jīng)理保安部清潔衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)及及作業(yè)程程序管理處經(jīng)經(jīng)理保潔、綠綠化部物業(yè)管理理基本知知識(shí)管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工服務(wù)意識(shí)識(shí)、職業(yè)業(yè)道德、言行規(guī)規(guī)范、公公眾形象象、儀容容儀表教教育。公司職能能部門(mén)全體員工工保安軍體體訓(xùn)練保安班長(zhǎng)長(zhǎng)保安部保潔員技技能培訓(xùn)訓(xùn)管理經(jīng)理理保潔、綠綠化部2、日常常管理人人員培訓(xùn)訓(xùn)（略）3、新進(jìn)進(jìn)員工崗崗前培訓(xùn)訓(xùn)A、企業(yè)業(yè)發(fā)展概概

46、況，組組織架構(gòu)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方針、質(zhì)量方方針介紹紹。B、蘇豪豪時(shí)代廣廣場(chǎng)概況況，管理理模式及及管理目目標(biāo)介紹紹。C、管理理規(guī)章制制度，崗崗位責(zé)任任制介紹紹。D、崗位位基本技技能、工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及作業(yè)業(yè)程序講講授。E、質(zhì)量量意識(shí)、服務(wù)意意識(shí)、員員工行為為規(guī)范、職業(yè)道道德規(guī)范范講授。4、在崗崗人員培培訓(xùn)，每每月每人人兩次以以上。內(nèi)內(nèi)容有：?jiǎn)T工素素質(zhì)、質(zhì)質(zhì)量服務(wù)務(wù)意識(shí)、儀容儀儀表、公公眾形象象、員工工行為規(guī)規(guī)范、規(guī)規(guī)范服務(wù)務(wù)用語(yǔ)、職業(yè)道道德規(guī)范范、各崗崗位工作作標(biāo)準(zhǔn)、技能技技巧、各各崗位責(zé)責(zé)任制、法律知知識(shí)、消防知識(shí)識(shí)、溝通通技巧、急救常常識(shí)等。第七部分分 物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)預(yù)預(yù)算、人工費(fèi)費(fèi)：、管理理處主

47、任任（1人人）：445766元/月月，計(jì)：45000元/月；、管理理處副主主任（11個(gè)）：30000元/人/月月，計(jì)：30000元/月；、管理理員（44人）（資料、檔案、接待、空房鑰鑰匙管理理、裝修修、社區(qū)區(qū)文化等等）： 23000元/人/月月，計(jì)：92000元/月；各部部門(mén)主管管（4人人）：223000元/人人/月，計(jì)：992000元/月月；、保安安員（338人）：13300元元/人/月，計(jì)計(jì)：4994000元/月月；、保潔潔員（220人）：9119元/人/月月，計(jì)：183380元元/月；、財(cái)務(wù)務(wù)人員（3人）18000元/人/月月，計(jì)：54000元/月；、維修修工（88人）115000元/人

48、人/月，計(jì)：1120000元/月；、綠化化工人（4人）9000元/人人/月，計(jì)：336000元/月月；、車(chē)管管員（44人）8800元元/人/月，計(jì)計(jì)：32200元元/月；共計(jì)：887人11778800元/月月月人工費(fèi)費(fèi)福利利生活活補(bǔ)貼合合計(jì)：111788801177880032%873300=184410116元治治安聯(lián)防防費(fèi)：330000元/月月清清潔管理理費(fèi)耗耗材：99200020000=112200元元/月綠綠化管理理費(fèi)：綠綠化面積積約1776633。330000元/月月辦辦公費(fèi)（通信、辦公用用水、電電、文具具用品，電腦、復(fù)印耗耗材等），52200元元/月社社區(qū)文化化活動(dòng)費(fèi)費(fèi)：20000

49、元元/月固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)：71176元元/月保保安保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)：776000元/月月電電梯年檢檢維保費(fèi)費(fèi)及設(shè)施施設(shè)備維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)：450000元元/月空調(diào)設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)：55500元元/月上述基本本支出總總額：+=27737777.66元/月月不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)：2733777762=547755元/月利潤(rùn)（成本的的8%）：27792553.118%=2233402元/月稅金（收入的的5.55%）：元5.55%=11658876元/月月總支出：為前十十三項(xiàng)之之和：33181180.9元/月物業(yè)類(lèi)型型面積（MM2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（元元/M22月）備注住宅區(qū)24000312公共水電電分?jǐn)傎M(fèi)

50、費(fèi)約020元元/M22商業(yè)區(qū)31799790空調(diào)、電電梯能源源分?jǐn)偭砹碛?jì)由此，我我們擬定定蘇豪時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費(fèi)為：測(cè)算說(shuō)明明：根據(jù)據(jù)政府指指導(dǎo)價(jià)和和徐州本本地的物物業(yè)消費(fèi)費(fèi)水平，確定住住宅區(qū)物物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)為1.2元/M2月，公公共水電電能耗費(fèi)費(fèi)為0.20/M2月；則則商業(yè)區(qū)區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費(fèi)為99.0元/M2月；第八部分分 管管理規(guī)章章制度的的建立與與實(shí)施管理規(guī)章章制度提要：力力行制度度化、規(guī)規(guī)范化管管理，采采用科學(xué)學(xué)完善、合理量量化、健健全可行行的管理理制度，確保各各項(xiàng)管理理工作的的開(kāi)展有有章可循循。我們們將嚴(yán)格格按照IISO990011（20000版版）國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)制制

51、定質(zhì)量量管理體體系文件件，力求求管理規(guī)規(guī)章制度度內(nèi)容全全面、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)、靈活活適度、可操作作性強(qiáng)。公眾管理理制度裝修管理理規(guī)定 為了加加強(qiáng)物業(yè)業(yè)管理，維護(hù)委委托方的的合法權(quán)權(quán)益，保保護(hù)區(qū)內(nèi)內(nèi)的美觀觀和衛(wèi)生生，特制制定如下下規(guī)定：一、程序序住戶(hù)裝修修需提前前3天向向管理處處申報(bào)，領(lǐng)取裝修申申請(qǐng)審批批表，詳細(xì)如如實(shí)填寫(xiě)寫(xiě)裝修項(xiàng)項(xiàng)目、范范圍、時(shí)時(shí)間、施施工隊(duì)名名稱(chēng)等，并提供供施工圖圖，業(yè)主主與施工工隊(duì)?wèi)?yīng)同同時(shí)在裝修申申請(qǐng)審批批表上上簽字蓋蓋章，施施工隊(duì)需需簽訂裝修工工程隊(duì)責(zé)責(zé)任書(shū)后方可可施工。1、任何何裝修不不能擅自自改變?cè)课葜⒘?、板，承承、屋防防水隔層層，上下下管道，電路等等，不得得損壞

52、、影響其其他業(yè)主主的房屋屋設(shè)施，不得占占用公共共通道。2、不準(zhǔn)準(zhǔn)擅自破破壞樓面面、墻面面，不準(zhǔn)準(zhǔn)擅自改改變陽(yáng)臺(tái)臺(tái)規(guī)格、顏色與與格局，脫排油油煙機(jī)、空調(diào)等等外屋面面懸掛物物按設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)定位位置安裝裝，保證證墻面整整體美觀觀。3、不準(zhǔn)準(zhǔn)擅自改改變?cè)杏型忾T(mén)窗窗規(guī)格、位置與與開(kāi)門(mén)窗窗方向，以免阻阻礙走道道通行，防范設(shè)設(shè)施按規(guī)規(guī)定施工工，否則則一律按按違章拆拆除。4、衛(wèi)生生間地板板必須做做防滲水水處理，室內(nèi)裝裝修材料料應(yīng)用阻阻燃材料料，因裝裝修衛(wèi)生生間天花花、地面面造成上上下樓層層滲水、漏水現(xiàn)現(xiàn)象由住住戶(hù)負(fù)責(zé)責(zé)修復(fù)。5、裝修修人員不不許留宿宿，特殊殊情況須須報(bào)管理理處審批批備案。6、裝修修中動(dòng)火火、油漆

53、漆作業(yè)須須準(zhǔn)備好好滅火器器。7、衛(wèi)生生間必須須做防水水處理，室內(nèi)裝裝修材料料應(yīng)用阻阻燃材料料。8、裝修修人員憑憑裝修出出入證及及身份證證出入小小區(qū)，須須遵紀(jì)守守法。二、裝修修時(shí)間與與裝修垃垃圾1、裝修修工期不不超過(guò)660天，延期需需辦理手手續(xù)。裝裝修時(shí)間間應(yīng)盡量量減少噪噪音，以以免影響響他人生生活。2、裝修修垃圾必必須由裝裝修隊(duì)自自行堆放放在指定定位置，由管理理處統(tǒng)一一清運(yùn)，嚴(yán)禁隨隨意堆放放。三、出入入證辦理理裝修隊(duì)工工作人員員需辦理理施工工出入證證，作作為出入入小區(qū)的的憑證。證件押押金每人人每證110元，施施工完畢畢后，交交回證件件退回押押金。車(chē)輛進(jìn)出出管理制制度1、車(chē)輛輛進(jìn)入：車(chē)輛統(tǒng)統(tǒng)一由

54、廣廣州路進(jìn)進(jìn)入，服服從保安安的指揮揮與安排排，已辦辦理停車(chē)車(chē)證的車(chē)車(chē)輛請(qǐng)將將停車(chē)車(chē)證放放置于醒醒目位置置以便檢檢查，保保安員及及時(shí)填寫(xiě)寫(xiě)車(chē)輛進(jìn)進(jìn)入時(shí)間間，車(chē)牌牌號(hào)碼、出入證證號(hào)；未未辦理停停車(chē)證的的車(chē)輛，由保安安員發(fā)放放臨時(shí)時(shí)車(chē)輛出出入證，并登登記車(chē)輛輛進(jìn)入時(shí)時(shí)間、車(chē)車(chē)牌號(hào)碼碼等情況況。2、車(chē)輛輛駛出：車(chē)輛駛駛出，保保安員核核對(duì)車(chē)輛輛與司機(jī)機(jī)情況，對(duì)臨時(shí)時(shí)停車(chē)的的車(chē)輛收收回臨臨時(shí)車(chē)輛輛出入證證，如如遺失出出入證，須向管管理處主主任匯報(bào)報(bào)后放行行。3、載有有易燃易易爆、劇劇毒、放放射性等等危險(xiǎn)品品的車(chē)輛輛禁止放放行進(jìn)入入小區(qū)。4、車(chē)輛輛進(jìn)入須須按交通通標(biāo)志行行駛停放放，聽(tīng)從從管理人人員指揮揮，停

55、車(chē)車(chē)場(chǎng)停放放的車(chē)輛輛須按指指定車(chē)位位停放，路面停停車(chē)的車(chē)車(chē)輛須停停放在劃劃線(xiàn)范圍圍內(nèi)，凡凡不按規(guī)規(guī)定停放放造成的的后果及及損失，由車(chē)主主自行承承擔(dān)。5、機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)輛在在本區(qū)行行駛，時(shí)時(shí)速不得得超過(guò)115公里里，嚴(yán)禁禁超車(chē)，禁止鳴鳴號(hào)，不不準(zhǔn)碾壓壓綠化草草地，損損壞路牌牌和各類(lèi)類(lèi)標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損損壞路面面及公共共設(shè)施。物業(yè)管理理運(yùn)作制制度管理處月月度考評(píng)評(píng)與獎(jiǎng)金金發(fā)放規(guī)規(guī)定一、月度度考核評(píng)評(píng)分辦法法1、公司司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)負(fù)責(zé)組建建檢查小小組，每每月125日日間不定定期對(duì)各各管理處處的工作作進(jìn)行檢檢查，參參照作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書(shū)書(shū)中的相相關(guān)制度度和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2、在檢檢查完畢畢后，檢檢查小組組評(píng)出當(dāng)當(dāng)月各班班組量化化評(píng)分

56、（1）（采用百百分制），填寫(xiě)寫(xiě)在考考核評(píng)分分匯總表表中。3、管理理處主任任每周對(duì)對(duì)各項(xiàng)工工作進(jìn)行行檢查，每月將將量化評(píng)評(píng)分（22）（采采用百分分制），填寫(xiě)在在考核核評(píng)分匯匯總表中。4、管理理處主任任計(jì)算各各班組獎(jiǎng)獎(jiǎng)金發(fā)放放系數(shù)，即： 班組組獎(jiǎng)金發(fā)發(fā)放系數(shù)數(shù)=（1）+（2）/2200二、獎(jiǎng)金金發(fā)放辦辦法1、管理理處各崗崗位員工工的月工工資分為為固定工工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金兩部部分，其其中獎(jiǎng)金金部分與與每月考考核評(píng)分分掛鉤。2、公司司與管理理處主任任考核匯匯總成的的獎(jiǎng)金系系數(shù)決定定各班組組的獎(jiǎng)金金總額，即： 班班組獎(jiǎng)金金總額=班組獎(jiǎng)獎(jiǎng)金基數(shù)數(shù)獎(jiǎng)金發(fā)發(fā)放系數(shù)數(shù)3、各班班組班長(zhǎng)長(zhǎng)通過(guò)平平時(shí)檢查查工作，每月給給班

57、組內(nèi)內(nèi)員工評(píng)評(píng)分，班班長(zhǎng)為班班組內(nèi)所所有員工工的平均均分。綜綜合管理理員根據(jù)據(jù)固定工工資額、班組獎(jiǎng)獎(jiǎng)金總額額與班長(zhǎng)長(zhǎng)評(píng)出班班組每個(gè)個(gè)員工的的個(gè)人得得分，核核算每位位員工的的工資，交由管管理處主主任審核核。即：?jiǎn)T工工資資=固定定工資+班組獎(jiǎng)獎(jiǎng)金總額額/本班班組個(gè)人人得分總總和個(gè)人得得分服務(wù)規(guī)范范用語(yǔ)規(guī)規(guī)定1、日常常禮貌用用語(yǔ)1.1問(wèn)問(wèn)候語(yǔ)：你好！早晨（早上）好！1.2祝祝賀語(yǔ)：新年好好！節(jié)日日快樂(lè)！一路順順風(fēng)！1.3歡歡迎語(yǔ)：歡迎！歡迎光光臨！歡歡迎指導(dǎo)導(dǎo)！1.4見(jiàn)見(jiàn)面語(yǔ)：請(qǐng)進(jìn)！請(qǐng)坐！請(qǐng)用茶茶！請(qǐng)隨隨意！1.5致致歉語(yǔ)：對(duì)不起起！請(qǐng)?jiān)彛?.6祈祈請(qǐng)語(yǔ)：請(qǐng)關(guān)照照！請(qǐng)指指正！請(qǐng)請(qǐng)稍候！請(qǐng)稍等等！

58、請(qǐng)留留步！1.7致致謝語(yǔ)：謝謝！多謝關(guān)關(guān)照！1.8辭辭別語(yǔ)：再見(jiàn)！1.9稱(chēng)稱(chēng)呼語(yǔ)：小姐！女士！先生！小朋友友！阿婆婆！老伯伯！2、專(zhuān)業(yè)業(yè)工作用用語(yǔ)流程程規(guī)范2.1辦辦公室接接待來(lái)電電、來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)流程：“您好！請(qǐng)坐！請(qǐng)用茶！請(qǐng)問(wèn)您有什么事？”回答：“我們將在(）時(shí)間內(nèi)為您解決（服務(wù)）？”如遇有解決不了或難以答復(fù)的問(wèn)題，或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再回答，或做耐心解釋“請(qǐng)問(wèn)還有什么事？”“請(qǐng)問(wèn)需要維修的項(xiàng)目是什么？”預(yù)約時(shí)間我們派人去維修“對(duì)不起，我們暫時(shí)缺人手，是否另約時(shí)間？”“對(duì)不起，我們暫時(shí)不提供此項(xiàng)服務(wù)，是否需要我們?yōu)槟?lián)系專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司?！薄澳?！ 物業(yè)，請(qǐng)講？”謝謝，再見(jiàn)！問(wèn)明事由后迅速判斷解決問(wèn)題的方法、

59、時(shí)間；重要事項(xiàng)作好記錄,請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上門(mén)服務(wù)，重要事情向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)接到電話(huà)話(huà) 接待待來(lái)訪(fǎng)問(wèn)明事由后迅速判斷解決問(wèn)題的方法、時(shí)間；重要事項(xiàng)作好記錄,請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)再向用戶(hù)確認(rèn)一次維修內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)后再問(wèn)“您還有什么要求？”沒(méi)有 有有2維修服服務(wù) 您好！我是 機(jī)電班的，請(qǐng)問(wèn)是否您家的 需要修理上門(mén)服務(wù)檢查維修項(xiàng)目情況，若為有償服務(wù)，應(yīng)聲明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與報(bào)人意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修，完成后清場(chǎng)，征詢(xún)意見(jiàn)請(qǐng)簽意見(jiàn)！謝謝，再見(jiàn)！2.3保保安服務(wù)務(wù)2.3.1當(dāng)來(lái)來(lái)訪(fǎng)客人人進(jìn)入值值班室時(shí)時(shí)，（起起身）“請(qǐng)問(wèn)先先生（小小姐），有什么么事？您您找誰(shuí)？”2.3.2當(dāng)有有上級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)（在在公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)陪同同下）來(lái)來(lái)到時(shí)，（起身身相

60、迎，立正敬敬禮）“歡迎光光臨！請(qǐng)請(qǐng)多指教教！多謝謝指導(dǎo)！”等2.3.3在接接待報(bào)案案時(shí)，“先生（女士、小姐），別急急，慢慢慢講。”當(dāng)報(bào)案案人說(shuō)準(zhǔn)準(zhǔn)樓號(hào)和和姓名后后“請(qǐng)您出出示證件件”，查畢畢交還證證件時(shí)，“謝謝合合作”；在明明確案情情后，請(qǐng)請(qǐng)稍候，立即向向值班室室報(bào)告，并告知知處理的的辦法、時(shí)間。2.3.4.在在巡邏中中，當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)有違違反治安安管理?xiàng)l條例的人人和事時(shí)時(shí)，主動(dòng)動(dòng)上前詢(xún)?cè)儐?wèn)：“先生（女士、小姐）”，發(fā)生生了什么么事需要要向當(dāng)事事人做調(diào)調(diào)查時(shí)，“對(duì)不起起，請(qǐng)到到值班室室協(xié)助我我們調(diào)查查?！?.3.5當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)有異異常情況況時(shí)，“請(qǐng)問(wèn)，您有什什么需要要幫忙？”“對(duì)不不起，打打擾了?！?.