某公司金橋項目投標書

1、 - PAGE 56 -亞東公司金橋項目投標書第一部分 區(qū)域環(huán)境概述浦東基本狀況概述地域品牌牌的知名名度和美美譽度已已經(jīng)全面面確立浦東開發(fā)發(fā)開放至至今已經(jīng)經(jīng)11年年，期間間雖然有有過陣痛痛（管委委會主任任趙啟正正甚至還還被謔稱稱為“套牢市市長”），但但是經(jīng)過過多年來來數(shù)以千千億計的的基礎設設施投入入以及政政策引導導，尤其其是在地地鐵二號號線貫通通、世紀大大道通車車、世紀紀公園開開園、浦浦東國際際機場通通航和世世界5000強會會議成功功召開后后，浦東東的地域域品牌得得到了極極大的提提升，東方明明珠、金金茂大廈廈、世紀紀大道、公園、湯臣高高爾夫球球場、八八佰伴、時代廣廣場等等等建筑和和設施不不僅在

2、上上海、在在全國都都具有相相當高的的知名度度，如今今浦東不不僅成為為外資、內(nèi)地企企業(yè)積極極搶進的的投資寶寶地；也也是最適適于居住住的國家家園林城城區(qū)，吸吸引了大大量區(qū)域域外客戶戶入??；更是大大量高級級人才心心向往之之的就業(yè)業(yè)基地。中國加加入WTTO后，外資將將會大量量涌入，浦東有有望成為為全中國國最大的的得益者者。經(jīng)濟發(fā)展展迅速，尤其在在利用外外資方面面占半壁壁江山近年來浦浦東的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展保持快快速增長長之勢，GDPP增幅已連連續(xù)數(shù)年年高出全市市平均水水平4-6個百百分點，綜合經(jīng)經(jīng)濟實力力不斷增增強。220000年浦東東國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達到9920.52億億元人民民幣，人人均GDDP達到到4

3、4447美元元，吸引引外資額額占全市市總量的的45%，各項項指標的的權重越越來越高高。下表表為20000年年浦東各各項經(jīng)濟濟指標及及權重： 指標上海市浦東新區(qū)區(qū)浦東所占占全市的的比重面積（平平方公里里）634005338.4%人口（萬萬人）1313316312.44%GDP（億元）4551192120.22%吸引外資資（億美美元）63.9928.8845.11%外貿(mào)出口口額（億億美元）2549637.88%強投入的的市政建建設為新新區(qū)發(fā)展展提供了了動力和和保障19900-20000年年，浦東東遵循基基礎設施施先行的的戰(zhàn)略，共投入入11664億人人民幣進進行基礎礎設施建建設，現(xiàn)現(xiàn)已基本本形成了了

4、空中中、地面面、地下下、港口口全方方位的綜綜合立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡，但但目前浦浦東作為為一個新新型城區(qū)區(qū)，在生生活配套套設施以以及人氣氣聚集方方面仍有有待加強強，交通通尤其是是過江交交通尚待待改善，今后相相當長時時間里，新區(qū)政政府還將將一如既既往地進進行基礎礎設施投投入：“十五”期間，還將實實施以下下重大市市政基礎礎設施項項目，逐逐步完成成包括越越江交通通網(wǎng)、軌軌道交通通網(wǎng)和市市區(qū)道路路網(wǎng)在內(nèi)內(nèi)的“三網(wǎng)”和包括括深水港港、航空空港、信信息港的的三港工工程。主主要工程程概況和和時間表表如下：外環(huán)泰和和路越江江隧道外環(huán)線貫貫通的節(jié)節(jié)點工程程，全長長28882米，車速880公里里/小時時。20000年開

5、工工，20002年年通車盧浦大橋橋(含濟濟陽路)南北高架架道路延延伸至浦浦東的一一條規(guī)劃劃越江通通道20000年開工工，20002年年竣工外環(huán)線浦浦東段外環(huán)隧道道至環(huán)南南一大道道，規(guī)劃劃紅線寬寬度1000米，雙向88車道20000年啟動動，20002年年底竣工工磁懸浮從龍陽路路地鐵站站，到浦浦東國際際機場站站。全長長30公公里20033年1月月底正式式建成輕軌明珠珠線浦東東段浦東段長長度為66公里，共設55座車站站20000年啟動動，20003年年完成大連路越越江工程程全長2.4公里里。單向向雙管44車道，設計車車速500公里小時20011年開工工，20003年年竣工復興路越越江隧道道全長約2

6、2.6公公里，雙雙管4車車道，設設計車速速50公公里20011年開工工，20003年年竣工輕軌PDDA線途經(jīng)高橋橋鎮(zhèn)、金金橋、黃黃山、涇涇東、梅梅園、濰濰坊、六六里等區(qū)區(qū)域20022年開工工，20005年年底建成成外高橋港港區(qū)三期期、四期期總投資443.008億20000年已啟啟動滬崇蘇大大通道從浦東五五號溝到到長興島島，經(jīng)崇崇明過江江到江蘇蘇海門市市青龍港港20022年啟動動5號高速速公路從外環(huán)向向南經(jīng)奉奉賢、星星火工業(yè)業(yè)區(qū)，再再向西接接浙江省省的杭金金公路滬蘆高速速公路北起外環(huán)環(huán)線環(huán)東東二大道道立交，向南至至南國公公路，雙雙向四車車道五洲大道道黃浦江邊邊至遠東東大道，全長110公里里，紅線

7、線寬度880米遠東大道道延伸龍東大道道至五洲洲大道，全長99公里，雙向88車道浦東國際際機場二二期總投資110億新區(qū)規(guī)劃劃發(fā)展目目標浦東新區(qū)區(qū)規(guī)劃到到下世紀紀二三十十年代將將建成具具有世界界一流水水平的外外向型、多功能能、現(xiàn)代代化的新新城區(qū)，使之成成為211世紀新新上海的的象征，成為聯(lián)聯(lián)系國際際與國內(nèi)內(nèi)市場的的橋梁與與紐帶。具體目目標有以以下幾個個方面：國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年平均增增長速度度超過110%，經(jīng)濟總總量占上上海全市市的1/3以上上，人均均產(chǎn)值達達到中等等發(fā)達國國家水平平。經(jīng)濟濟運行質(zhì)質(zhì)量有顯顯著提高高，金融融、貿(mào)易易、高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)GDDP比重重占700%以上上。市政建設設基本形形成

8、外向向型、多多功能、現(xiàn)代化化的新城城區(qū)，建建成浦東東國際機機場、深深水港、現(xiàn)代通通訊網(wǎng)等等基礎設設施工程程，形成成以地鐵鐵、輕軌軌等軌道道交通為為骨干的的綜合性性、主體體化、網(wǎng)網(wǎng)絡型的的城市綜綜合交通通體系。到20110 年年，浦東東新區(qū)集集中城市市化地區(qū)區(qū)達到2200平平方公里里，人口口規(guī)模達達到2110-2230萬萬，展現(xiàn)現(xiàn)出新的的城區(qū)面面貌。功能開發(fā)發(fā)方面基基本形成成與國內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟濟廣泛聯(lián)聯(lián)系的發(fā)發(fā)展格局局。金橋出口口加工區(qū)區(qū)概況區(qū)域現(xiàn)狀狀通常意義義上的金金橋是指指羅山路路以東、龍東大大道以北北，外高高橋以南南、外環(huán)環(huán)線以西西的廣大大區(qū)域，是金橋橋鎮(zhèn)、張張橋鎮(zhèn)、浦興街街道、滬滬東街道道、

9、金漾漾街道等等行政區(qū)區(qū)域的統(tǒng)統(tǒng)稱，本本案所在在的金橋橋出口加加工區(qū)只只是金橋橋的一個個重要組組成部分分，因為為經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、人人文環(huán)境境、生活活配套等等方面的的特殊性性，將金金橋出口口加工區(qū)區(qū)從大金金橋中分分離出來來有助于于本案排排除干擾擾、準確確定位。金橋出口口加工區(qū)區(qū)是19990年年經(jīng)國務務院批準準的國家家級開發(fā)發(fā)區(qū)，是是由國務務院批準準設立的的第一個個以“出口加加工區(qū)”冠名的的開發(fā)區(qū)區(qū)，其成成就在全全國同類類開發(fā)區(qū)區(qū)中居于于領先地地位，全全區(qū)規(guī)劃劃面積220平方方公里，西連陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)，北北靠外高高橋保稅稅區(qū)，南南接張江江高科技技園區(qū)，距虹橋橋國際機機場255公里、浦東國國際機場

10、場30公公里、外外高橋港港區(qū)9公公里，其其西側(cè)44公里處處為黃浦浦江，東東北方112公里里為長江江。目前前落戶金金橋的跨跨國公司司占落戶戶浦東跨跨國公司司總數(shù)的的一半以以上。以以金橋路路為界，金橋出出口加工工區(qū)分為為東西兩兩部：東東部為工工業(yè)區(qū)，其中有有6平方方公里的的“現(xiàn)代科科技園”，西部部為生活活區(qū)金橋現(xiàn)現(xiàn)代生活活園區(qū)。金橋開發(fā)發(fā)區(qū)在七通一一平的的基礎上上，增加加了集中中供熱和和集話音音、數(shù)據(jù)據(jù)圖象傳傳輸功能能于一體體的VSSAT衛(wèi)衛(wèi)星通訊訊系統(tǒng)，達到了了九通通一平。金橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，是是無煙煙工業(yè)區(qū)區(qū)。金金橋出口口加工區(qū)區(qū)和金橋橋現(xiàn)代科科技園已已通過IISO1140000環(huán)境境質(zhì)

11、量體體系認證證。區(qū)內(nèi)內(nèi)道路全全線貫通通，200多條交交通線路路連接市市區(qū)、浦浦東新區(qū)區(qū)各要道道。19999年年7月起起，金橋橋出口加加工區(qū)已已開始使使用中國國東海天天然氣。經(jīng)濟發(fā)展展20000年金橋橋出口加加工區(qū)實實現(xiàn)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值4577億元，占新區(qū)區(qū)總產(chǎn)值值的288%。區(qū)區(qū)內(nèi)年產(chǎn)產(chǎn)值超億億元的企企業(yè)有444家。20001年上上半年金金橋出口口加工區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值達2997億元元，同比比增幅高高達500.3%，產(chǎn)值值占浦東東新區(qū)11/3，增幅是是浦東新新區(qū)的22倍。截至20000年年底，金金橋出口口加工區(qū)區(qū)已引進進3777個項目目，協(xié)議議吸收中中外投資資87.4億美美元，在在投資金金橋的

12、世世界著名名跨國公公司中，有266家被財富雜志評評為全球球5000強。區(qū)區(qū)內(nèi)有226家企企業(yè)被評評為“19999年度度上海市市工業(yè)企企業(yè)5000強”。722家企業(yè)業(yè)獲上海海市高新新技術企企業(yè)認定定。金橋橋現(xiàn)已形形成以電電子信息息、汽車車及零部部件、現(xiàn)現(xiàn)代家電電、生物物醫(yī)藥四四大支柱柱產(chǎn)業(yè)為為骨干的的產(chǎn)業(yè)群群。金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)位于金金橋出口口加工區(qū)區(qū)西部，占地約約3.77平方公公里，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積3100萬平方方米，居居住人口口7.66萬人。按照規(guī)規(guī)劃，金金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)將建建成一個個人和自自然協(xié)調(diào)調(diào)、具有有創(chuàng)意和和特色、綠化和和環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、適適合境外外人士居居

13、住、社社會功能能齊全的的高尚社社區(qū)和低低密度綠綠色智能能化住宅宅小區(qū)。東苑以以外銷房房為主，已有信信和花園園、金橋橋酒店公公寓、鳳鳳凰大廈廈等數(shù)十十個項目目，被譽譽為金橋橋國際社社區(qū)；西西苑以內(nèi)內(nèi)銷房為為主，有有銀泰花花園、時時代金領領等項目目。金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)內(nèi)還還注重開開發(fā)一流流的社會會綜合配配套功能能。在生生活購物物方面，有家樂樂福、歐歐倍德等等大賣場場；教育育方面，先后有有杉達大大學、中中歐國際際工商學學院進駐駐，中國國福利會會幼兒園園和平和和雙語學學校已于于19996年99月正式式招收新新生，上上海協(xié)和和國際學學校已于于19998年起起招收外外籍人員員子女入入學；在在醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生方

14、面面，上海海華山醫(yī)醫(yī)院（浦浦東）即即將投入入運營。目前該區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)建成金金橋酒店店公寓、信和花花園、碧碧云別墅墅、鳳凰凰大廈等等外銷住住宅，其其中的碧碧云別墅墅更是吸吸引了諸諸多外籍籍人士入入住，每每月租金金雖高達達70000-1120000美金金，入住住率仍能能保持在在95%以上，在中歐歐學院、平和雙雙語學校校以及家家樂福、歐倍德德等的加加盟后，國際生生活社區(qū)區(qū)的氛圍圍已經(jīng)基基本形成成：周邊邊的人文文環(huán)境以以及配套套設施的的檔次都都很高，有著與與楊高路路以北的的金楊地地區(qū)絕然然不同的的生活氛氛圍，這這種區(qū)別別就象長長寧區(qū)的的天山與與古北，日常生生活古北北不一定定比天山山便利，但絕對對比天山

15、山高檔。金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)總用用地面積積有3.7平方方公里，目前已已開發(fā)的的部分只只有1/3左右右，基本本以外銷銷房為主主，前幾幾年由于于宏觀調(diào)調(diào)控以及及亞洲金金融危機機，多數(shù)數(shù)項目的的空置率率都在550%以以上，甚甚至有多多個爛尾尾項目，20000年以以來，隨隨著房地地產(chǎn)大市市的好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，尤其其伴隨者者內(nèi)外銷銷房并軌軌政策的的出臺，周邊地地塊紛紛紛啟動，如今在在建的有有愛建時時代金領領、已立立項的有有世茂湖湖濱花園園和羅山山花苑以以北項目目，其余余項目的的規(guī)劃思思路也已已基本確確定：S8、SS11中中心地塊塊由來來自法國國小城的的規(guī)劃師師悉心營營造一種種法國式式的浪漫漫，碧云云路沿線線是單側(cè)

16、側(cè)商業(yè)街街，布置置酒吧、餐館等等商業(yè)設設施，社社區(qū)內(nèi)還還規(guī)劃有有約五萬萬平米的的綠地和和大片的的湖面。S3、SS6地塊塊將建建成可以以出售的的別墅區(qū)區(qū)。由名名師規(guī)劃劃，由不不同的設設計師為為每個業(yè)業(yè)主定制制不同風風格的別別墅。S2 地地塊將建成成聯(lián)排別別墅和雙雙聯(lián)體別別墅。沿沿優(yōu)美的的紅楓路路將有酒酒吧和CCOFFFEE吧吧，有點點塞納河河的韻味味。S13 地塊時代代金領S15 地塊由上上海世茂茂投資有有限公司司投資建建造的225萬平平方米高高檔住宅宅區(qū)世茂茂湖濱花花園，以以30層層高層為為主，并并有少量量別墅和和聯(lián)體別別墅。S7 地地塊除家樂樂福和OOBI外外，一家家法國體體育超市市和體育育

17、場地正正在設計計之中。一個SSHOPPPINNG MMALLL也正在在籌措。G2 地地塊18萬萬平方米米的大型型綠地。將建成成硅谷樣樣的低層層辦公區(qū)區(qū)。 第二部分分 整體體市場分分析上海房市市供求關關系（詳詳見附圖圖表一：上海市市內(nèi)銷商商品房供供求狀況況；附圖圖表二：20000年度度價格指指數(shù)走勢勢圖）上海房市市成交量量大幅上上揚，二二級市場場總體供供求趨于于平衡最近三年年上海內(nèi)內(nèi)銷房預預售量大大幅增長長，年增增幅均在在30%以上，20000年登登記預售售面積突突破14400萬萬平方米米，同比比增幅達達34.7%。20000年上上海市內(nèi)內(nèi)銷房批批準預售售量為114400萬平方方米，預預售登記記

18、量和批批準預售售量之比比達到998.44%，供供求暫時時趨于平平衡。20011年一季季度內(nèi)銷銷房預售售登記面面積為3347萬萬平方米米，比去去年同期期增長333.55%，同同時由于于執(zhí)行新新的預售售標準，今年一一季度內(nèi)內(nèi)銷房批批準預售售量僅有有1177萬平方方米，同同比下降降52.4%，預計從從二季度度開始供供給量又又會恢復復正常。一級市場場供給止止跌反彈彈，新一一輪房地地產(chǎn)供給給高潮即即將來臨臨20000年上海海市的土土地出讓讓面積和和新開工工面積出出現(xiàn)了119977年以來來的首次次回升，土地出出讓面積積達到8874萬萬平方米米，同比比增幅高高達688%。今今年一季季度受土土地拍賣賣政策的的

19、影響，土地出出讓幾乎乎無量，但目前前市場上上卻活躍躍著一大大批準備備買地的的投資商商。20000年上海海市商品品房施工工面積為為52112萬平平方米，其中新新開工面面積為118633萬平方方米，同同比增幅幅達到442%，新一輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)供給高高潮即將將來臨；今年一一季度新新開工面面積為4473萬萬平方米米，同比比增幅22.9%。20011年仍將將保持增增長，但但沖高回回落的壓壓力很大大在國民經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)向好、房地產(chǎn)產(chǎn)被確定定為上海海市的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)、內(nèi)外外銷房并并軌和中中國加入入世貿(mào)等等利好消消息的推推動下，20001年上上海市內(nèi)內(nèi)銷房預預售成交交量仍將將保持增增長，預預計全年年增幅可可達25

20、5%，總總量達到到18000萬平平方米。房改使得得蓄積了了幾十年年的住房房需求被被集中釋釋放出來來，但是是放水容容易蓄水水難，房房地產(chǎn)市市場的需需求也不不可能無無限膨脹脹，預計計需求高高潮將在在20002-220033年出現(xiàn)現(xiàn)：內(nèi)外外銷房并并軌和中中國加入入世貿(mào)增增加了中中高檔物物業(yè)的需需求量，但是土土地拍賣賣政策實實施后，一方面面會導致致地價和和房價的的上揚，另一方方面會導導致供給給量的聚聚集和有有效需求求的降低低，這種種影響將將是長期期的。浦東房市市發(fā)展動動態(tài)房市發(fā)展展經(jīng)歷了了由盲目目到理性性的過程程浦東的房房地產(chǎn)市市場大致致經(jīng)歷了了三個階階段。119900年前的的非市市場階階段，以以黃浦

21、、南市、楊浦三三區(qū)的市市政動遷遷房為主主，主要要代表為為濰坊、梅園、乳山等等新村區(qū)區(qū)；19990-19995年的的高速發(fā)發(fā)展階段段，以浦浦東開發(fā)發(fā)為契機機，帶動動了整個個浦東樓樓市，主主要代表表為陸家家嘴金融融貿(mào)易區(qū)區(qū)的綜合合樓、辦辦公樓、商業(yè)樓樓宇等高高層及重重點開發(fā)發(fā)小區(qū)或或市政工工程周邊邊一些動動遷房；19996-220000年的理性開發(fā)階階段，國國內(nèi)外有有實力的的房產(chǎn)商商競相入駐駐浦東，在前幾幾年的經(jīng)經(jīng)驗教訓訓基礎上上，根據(jù)據(jù)宏觀導導向、區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃及開發(fā)發(fā)重點，興起了了一大批批高水準的的住宅小小區(qū)和商商住樓，使浦東東新區(qū)成成為上海海樓市的的主力軍軍，內(nèi)銷銷商品房房預售和和銷售面面

22、積在上上海各區(qū)區(qū)縣中雙雙雙名列列第一。目前浦東東樓市已已經(jīng)形成成高、中中、低各各類型樓樓盤共生生的格局局，可以以充分滿滿足各階階層的購購房需求求：內(nèi)環(huán)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)：陸家家嘴黃浦浦江濱以以地段優(yōu)優(yōu)勢集中中了以世世茂濱江江花園、菊園等等為代表表的高級級高層公公寓，價價格最高高達萬元元以上；世紀公公園周邊邊則涌現(xiàn)現(xiàn)出天安安花園、華麗家家族等一一批高檔檔生態(tài)型型樓盤，均價達達到60000元元/平方方米以上上；張揚揚路沿線線則由于于與陸家家嘴的地地緣關系系和景觀觀道路的的建設成成為浦東東樓市的的第三梯梯隊，均均價在440000-50000元元/平方方米左右右；內(nèi)環(huán)環(huán)線以外外包括金金橋、上上南以及及南花木木

23、和北蔡蔡地區(qū)則則是浦東東樓市的的第四梯梯隊，樓樓盤均價價在30000-45000元之之間。20000年供需需兩旺，房市龍龍頭地位位得到進進一步鞏鞏固（詳詳見附圖圖表三：內(nèi)銷房房預售市市場份額額；圖表表四：浦浦東分季季供求量量）20000年浦東東內(nèi)銷商商品房預預售登記記面積達達到2660.222萬平平方米，同比增增幅高達達54.9%，預售登登記2225633套，成成交金額額87.91億億元，預預售成交交均價為為33778元/平方米米，單套套平均成成交面積積1155平方米米。20000年年浦東內(nèi)內(nèi)銷商品品房預售售量和銷銷售量均均列全市市第一位位，分別別占市區(qū)區(qū)總量的的20.7%和和19.9%，并且

24、在在全市排排行榜前前50位位中獨占占13個個席位。20011年1季季度，受受新的預預售標準準的制約約，內(nèi)銷銷房批準準預售面面積188.3萬萬平方米米，較上上季驟減減65.2%，登記預預售面積積55萬萬平方米米。浦東東的發(fā)展展吸引了了大量資資金實力力雄厚的的國內(nèi)外外房產(chǎn)投投資企業(yè)業(yè)，浦東東總的開開發(fā)量定定會有增增無減，20001年下下半年以以后的市市場供給給將會相相當充足足。產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和銷售售價格逐逐浪推升升19999年浦東東內(nèi)銷商商品房預預售面積積排行榜榜前十名名中，平平均預售售單價為為32886元/平方米米，上榜榜樓盤以以金橋灣灣-清水水苑、黃黃山新城城等中低低檔樓盤盤為主，僅浦江江茗園和和

25、天安花花園單價價超過338000元/平平方米；20000年內(nèi)內(nèi)銷商品品房預售售面積排排行榜前前十名中中平均預預售單價價達35526元元/平方方米，上上榜樓盤盤中均價價超過338000元/平平方米的的有萬邦邦都市花花園、聯(lián)聯(lián)洋花園園、上南南花園、天安花花園、申申立苑等等六個。預售價價格上升升固然有有多方面面因素，但與產(chǎn)產(chǎn)品本身身的規(guī)劃劃設計、功能布布局提升升有很大大關系。產(chǎn)品規(guī)劃劃和需求求方面，浦東220000年4季季度的成成交數(shù)據(jù)據(jù)顯示：單價越越高的樓樓盤，套套均成交交面積越越大：20000-3000030000-4000040000-50000500000-66000060000-70000

26、70000以上104.7119.9124.2148.9150.8173.4熱點區(qū)域域轉(zhuǎn)換從地域分分布來看看，自119966年以后后，浦東東樓盤就就形成了了三大板板塊，一一是陸家家嘴板塊塊，二是是上南楊思地地區(qū)板塊塊，三是是金橋滬東板板塊。到到19999年又又新增了了一個花花木板塊塊。20000年年這四大大板塊仍仍是浦東東樓盤的的主力，不過花花木特別別是世紀紀公園周周邊地區(qū)區(qū)的樓盤盤優(yōu)勢凸凸現(xiàn)，成成為四大大板塊中中的“龍頭老老大。20011年浦東東“三邊”概念將將進一步步強化，濱黃浦浦江岸邊邊，將有有世茂濱濱江花園園成為新新亮點，仁恒濱濱江園、菊園繼繼續(xù)受到到青睞；環(huán)世紀紀公園周周邊，以以聯(lián)洋新

27、新社區(qū)為為代表的的公園概概念樓盤盤方興未未艾；沿沿張楊路路、楊高高路、龍龍陽路等等主要景景觀道路路兩邊更更是新樓樓盤層出出不窮。張江有可可能成為為下一個個熱點：花木板板塊越過過羅山路路，沿地地鐵二號號線、龍龍東路、龍陽路路向張江江方向東東移的可可能性已已顯端倪倪。隨著著張江市市政和公公建配套套的逐步步完善，特別是是地鐵二二號線張張江站的的開通，多層次次交通的的建立，張江地地區(qū)住宅宅的供求求量會大大大增加加。浦東房市市發(fā)展原原因探究究浦東新區(qū)區(qū)地理位位置得天天獨厚，既有被被劃入CCBD地地區(qū)的中中心城區(qū)區(qū)，又有有足夠的的規(guī)劃城城區(qū)和深深廣的腹腹地，更更擁有漫漫長的黃黃浦江和和長江岸岸線，有有廣闊

28、的的發(fā)展空空間。浦東作為為“國家園園林城區(qū)區(qū)”，斥巨資資建成陸陸家嘴中中心綠地地、中央央公園、外環(huán)線線綠化帶帶等，浦浦東綠化化面積如如今已達達11000多萬萬平方米米，城區(qū)區(qū)的綠化化覆蓋率率達到335%，各項綠綠化指標標全面達達到國家家園林城城區(qū)標準準、生活活環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。城市建設設起點高高，規(guī)劃劃建設精精益求精精，商業(yè)業(yè)、文化化設施快快速增長長集聚，規(guī)模效效應日益益顯現(xiàn)，尤其地地鐵2號號線通車車、國際際機場通通航以及及過江費費取消后后與浦西西中心區(qū)區(qū)的空間間和心理理距離正正大大縮縮小，人人氣旺盛盛。高新技術術企業(yè)、金融證證券業(yè)以以及其它它跨國企企業(yè)的白白領人士士的增長長為該區(qū)區(qū)域聚集集了最旺旺

29、的購買買人氣，浦東開開發(fā)十年年吸引了了一大批批中外企企業(yè)入駐駐，這些些企業(yè)的的白領人人士有很很強的購購買能力力，為浦浦東房市市發(fā)展提提供了充充足的客客源。浦東商品品住宅市市場的開開發(fā)水準準走在全全市前列列，市場場上很多多有代表表性的樓樓盤大多多位于浦浦東，而而且目前前浦東的的房價與與浦西相相比有一一定優(yōu)勢勢。隨著著浦東在在全國及及國際上上的影響響不斷擴擴大，身身價提高高，浦東東房市將將更為火火爆。第三部分分 競爭爭市場分分析金橋地區(qū)區(qū)市場分分析區(qū)域市場場成交狀狀況20000-536677322%20000-647188619.33%20000-751911918.44%17000-388003

30、010020000-864844326.000%19500-4115027644金澤苑、鵬欣綠綠苑、博博山公寓寓、陽光光歐洲城城、金鵬鵬荷澤苑苑20000-959877226.880%20000-4335029544鵬欣綠苑苑、金澤澤苑、綠綠景苑、金橋都都市花園園、華高高新苑20000-10056177521%20000-4330031433金橋都市市花園蝶戀園園、中大大新苑、綠景苑苑20000-11175277124.990%18500-4880030266金鵬荷澤澤苑、鵬鵬欣綠苑苑、陽光光歐洲城城、中大大新苑、綠景苑苑20000-12263000020011-135500020011-22

31、2488315%24500-3665031222金鵬荷澤澤苑、愛愛法新都都、蝶戀戀園、鵬鵬欣綠苑苑、天楓楓公寓20011-333500915.66%24500-4110032511匯佳苑 蝶戀園園 金鵬鵬荷澤苑苑 協(xié)聯(lián)聯(lián)苑 愛愛法新都都金橋地區(qū)區(qū)是浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較較早的區(qū)區(qū)域：119955年前后后是浦東東新區(qū)內(nèi)內(nèi)除陸家家嘴之外外最密集集的外銷銷商品住住宅區(qū)；19998年以以來隨著著浦東內(nèi)內(nèi)銷房市市場走強強，金橋橋地區(qū)以以其相對對完善的的配套和和道路交交通條件件，成就就了大量量中低價價位的內(nèi)內(nèi)銷住宅宅項目，19999年金金橋灣預預售量排排名浦東東第一，陽光歐歐洲城以以及黃山山新城也也躋身浦浦

32、東前110名。20000年以來來，隨著著地鐵22號線、世紀大大道的建建成通車車，世紀紀公園的的開園，整個浦浦東房市市的發(fā)展展方向由由東向東東南方向向轉(zhuǎn)移，相比于于19999年，20000年金金橋地區(qū)區(qū)市場明明顯缺乏乏亮點。20000年下半半年，金金橋地區(qū)區(qū)預售成成交總量量為37710880平方方米，占占整個浦浦東新區(qū)區(qū)市場份份額的118%-26%，全部部成交房房源的價價格區(qū)間間在17700-48000元/平方米米，區(qū)域域平均成成交價在在27664-331433元/之之間波動動。從區(qū)域預預售成交交前5名名樓盤的的分布情情況來看看，熱銷銷樓盤基基本都位位于區(qū)域域北部，以24400-33000元/平

33、方米米均價的的樓盤為為主，區(qū)區(qū)域熱點點仍以中中低價位位為主。從近期有有限的幾幾個上市市新樓盤盤來看，物業(yè)價價格走高高是區(qū)域域樓市明明顯的一一大特點點，20001年年3月區(qū)區(qū)域內(nèi)高高價位物物業(yè)交易易量同時時相對走走高，區(qū)區(qū)域物業(yè)業(yè)交易均均價升至至32551元/平方米米，為自自去年以以來的最最高記錄錄?？驮磩t以以周邊以以及陸家家嘴辦公公區(qū)內(nèi)的的低層白白領為主主，也有有周邊區(qū)區(qū)域以及及浦西的的動遷戶戶和換屋屋族。不同價格格區(qū)間的的成交情情況金橋地區(qū)區(qū)主力成成交單價價集中在在25000-335000元/平平方米，占總成成交套數(shù)數(shù)的700%，445000元以上上的成交交量只有有9.22%。正確評價價區(qū)域

34、市市場從整個大大金橋地地區(qū)的成成交數(shù)據(jù)據(jù)可知區(qū)區(qū)域成交交價格雖雖然在逐逐步走高高，但絕絕對價格格仍相當當?shù)?，均均價45500元元以上的的樓盤比比較罕見見，這對對本案的的價格定定位會形形成干擾擾，但同同時我們們必須看看到，上上述統(tǒng)計計區(qū)域中中雖然已已包含金金橋生活活園區(qū)，但是除除了銀泰泰花園的的尾盤之之外幾乎乎沒有其其它項目目參與上上述統(tǒng)計計，可以以說以上上數(shù)據(jù)不不能真實實反映金金橋生活活園區(qū)的的價值。金橋生活活園區(qū)內(nèi)內(nèi)的外銷銷項目較較多，碧碧云花園園銷售單單價高達達13000美金金，鳳凰凰大廈均均價也要要10000美金金左右，但這些些個案同同樣不能能作為本本案產(chǎn)品品和價格格定位的的依據(jù)：畢竟前

35、前幾年存存在內(nèi)外外銷房之之間的巨巨大差別別，畢竟竟內(nèi)外銷銷房的客客源層次次差距較較大，雖雖然內(nèi)外外銷房并并軌在即即，但內(nèi)內(nèi)外銷房房居住氛氛圍方面面的無形形差異還還將長時時間存在在。要準確認認識本案案所處區(qū)區(qū)域的內(nèi)內(nèi)銷房價價值，必必須拋開開大金橋橋現(xiàn)狀的的干擾，認真發(fā)發(fā)掘金橋橋生活園園區(qū)的內(nèi)內(nèi)在價值值，同時時結(jié)合目目標客源源的需求求狀況，針對競競爭區(qū)域域和競爭爭對手來來進行具具體分析析。二、 主主要競爭爭區(qū)域概概述金橋現(xiàn)代代生活園園區(qū)根據(jù)區(qū)域域特性，我們將將金橋現(xiàn)現(xiàn)代生活活園區(qū)做做為核心心競爭區(qū)區(qū)域來分分析。目目前區(qū)內(nèi)內(nèi)個案以以外銷房房居多，主要有有金橋酒酒店公寓寓、信和和花園、鳳凰大大廈以及及

36、碧云別別墅、碧碧云花園園等項目目，其中中除碧云云別墅的的租賃情情況較好好之外，其它外外銷公寓寓的租售售狀況都都比較差差，988年以后后云山路路以西土土地則全全部向內(nèi)內(nèi)銷市場場開放，羅山花花苑是其其中的第第一個項項目，銀銀泰花園園是第二二個內(nèi)銷銷項目，時代金金領則是是第三個個，本案案與羅山山花苑北北側(cè)項目目及世貿(mào)貿(mào)湖濱花花園都將將于明后后年推向向市場。今年上海海市的內(nèi)內(nèi)外銷房房市場將將全面并并軌，內(nèi)內(nèi)銷房將將對境外外人士開開放，如如果本案案能夠憑憑借“國際生生活社區(qū)區(qū)”這個大大環(huán)境而而吸引到到足夠的的境外客客戶的話話，則本本案與周周邊的外外銷房相相比具有有很大的的價格優(yōu)優(yōu)勢，但但這一設設想并不不

37、十分實實際：且且不論產(chǎn)產(chǎn)品檔次次是否能能夠滿足足境外人人士的要要求，首首先金橋橋地區(qū)以以歐美企企業(yè)為主主，在滬滬歐美人人士更傾傾向于租租房，來來買內(nèi)銷銷房的境境外人士士大多還還是港臺臺人士。因此我我們在市市場定位位時不應應把外銷銷房作為為主要參參照物，更不應應盯住境境外人士士。碧云別墅墅綠化率率達700%，區(qū)區(qū)內(nèi)有綠綠水環(huán)繞繞的四個個小島，共規(guī)劃劃72棟棟北美風風格木結(jié)結(jié)構(gòu)獨立立花園別別墅，目目前月租租金在7700001220000美金/棟。住住戶除在在上海本本地工作作的外籍籍人士外外，還吸吸引了44位遠在在杭州、大連等等地的外外籍人士士；區(qū)域域內(nèi)的高高檔項目目還有湯湯臣高爾爾夫球場場北面的的

38、云間綠大地地占地441萬平平方米，一期規(guī)規(guī)劃133萬平方方米，以以疊加、聯(lián)體、獨立別別墅為主主，每幢幢獨立別別墅價格格在3880萬元元人民幣幣以上；世茂湖湖濱花園園總建225萬平平方米，環(huán)境以以水景為為特色，以300層高層層為主，并有少少量聯(lián)體體別墅和和獨立別別墅，預預計小高高層主力力面積在在1700平方米米左右，起價770000元/平平方米，另外碧碧云花園園均價也也在13300美美金左右右。這些些高檔高高價項目目對于提提升區(qū)域域檔次有有極大促促進作用用，它們們的存在在對于本本案可謂謂有百益益而無一一害。羅山花苑苑和銀泰泰花園是是金橋生生活園區(qū)區(qū)內(nèi)最先先啟動的的兩個內(nèi)內(nèi)銷房項項目，目目前都已已

39、基本售售完，對對本案不不構(gòu)成競競爭，但但是它們們的市場場定位值值得我們們反思：羅山花花苑是119977年的動動遷房項項目，均均價28800元元/平方方米；銀銀泰花園園是19999年年的項目目，小高高層的銷銷售價格格只有333000-38800元元/平方方米，聯(lián)聯(lián)體別墅墅的成交交均價也也只有443000元/平平方米；相對于于這個地地段，應應該說這這兩個項項目走的的都是低低價實惠惠型路線線，但去去化速度度并不是是很理想想。最主主要的原原因應該該在于沒沒有真正正掌握地地域特性性：高尚尚優(yōu)雅而而非繁華華便利，這種特特性決定定了低檔檔的定位位路線不不是很適適合。與本案緊緊鄰的時時代金領領，總建建達155

40、萬平方方米，目目前尚未未開盤，預計開開盤價格格在40000-52000元/平方米米，均價價約45500元元/平方方米，從從其產(chǎn)品品規(guī)劃、客源定定位和價價格定位位方面來來看，該該案已經(jīng)經(jīng)基本把把握住了了該區(qū)域域的特性性和發(fā)掘掘出了區(qū)區(qū)域應有有的土地地價值，由于該該案體量量較大，銷售期期與本案案重疊，是本案案最直接接的競爭爭對手，我們在在進行產(chǎn)產(chǎn)品定位位時必須須仔細研研究該案案以尋求求細分市市場。SS14地地塊內(nèi)羅羅山花苑苑北側(cè)地地塊已經(jīng)經(jīng)完成拆拆遷，預預計將在在20002年推推向市場場，屆時時也是本本案的主主要競爭爭對手之之一，這這兩個項項目是核核心競爭爭層內(nèi)可可以預見見的主要要競爭對對手。世紀

41、公園園-花木木板塊該板塊位位于環(huán)線線以內(nèi)，先天條條件優(yōu)秀秀，特別別是世紀紀公園周周邊樓盤盤兼具交交通（地地鐵二號號線）和和景觀優(yōu)優(yōu)勢，已已形成了了開發(fā)熱熱潮，銷銷售勢頭頭看好，20000年該該板塊是是浦東價價格漲幅幅最大的的區(qū)域。目前世世紀公園園北側(cè)正正對公園園的樓盤盤均價已已經(jīng)上漲漲到60000元元/平方方米以上上，由于于價格差差距較大大，這些些樓盤對對于金橋橋地區(qū)樓樓盤的競競爭性不不強，但但是世紀紀公園南南側(cè)以及及北側(cè)聯(lián)聯(lián)洋社區(qū)區(qū)內(nèi)目前前均價還還在48800元元以下，主力單單價集中中在42200-45000元/平方米米，這些些樓盤對對于本案案的威脅脅較大，必須予予以充分分的重視視。世紀公園

42、園北側(cè)聯(lián)聯(lián)洋社區(qū)區(qū)規(guī)劃建建造2550萬平平方米，目前已已開發(fā)量量不到1100萬萬平方米米；世紀紀公園南南側(cè)花木木的土地地存量也也相當大大，在未未來幾年年都是浦浦東房市市的供給給主力，目前這這兩個區(qū)區(qū)域樓盤盤品質(zhì)較較接近，以中高高檔小高高層為主主，均價價在 448000元/平平方米以以下，這這一特征征已被眾眾多消費費者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)。而本本區(qū)域的的環(huán)境、生活配配套、交交通狀況況也確還還有進一一步提升升的空間間。張揚路板板塊張揚路是是景觀道道路之一一，路況況好，而而且通行行的卡車車遠少于于楊高路路，在市市民心目目中的地地位要比比楊高路路高，本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)人口密密度較大大，已形形成相當當成熟的的居住氛氛圍，浦

43、浦東大道道、張楊楊路、楊楊浦大橋橋構(gòu)成了了便捷的的道路交交通網(wǎng)絡絡。區(qū)域內(nèi)樓樓盤眾多多，目前前在售項項目將近近二十個個，大多多為新建建小高層層項目，大部分分項目量量體在55萬平方方米以上上。整個個區(qū)域檔檔次較高高，市場場認同度度良好，同時表表現(xiàn)出了了相當迅迅猛的發(fā)發(fā)展勢頭頭。目前前民生路路以東張張揚路沿沿線樓盤盤的銷售售價格基基本在445000元/平平方米以以下，對對于本案案的價格格定位產(chǎn)產(chǎn)生較大大阻力。張楊路沿沿線成為為該區(qū)域域的亮點點：短短短三年時時間，張張楊路景景觀大道道沿線涌涌現(xiàn)出大大量高檔檔精品住住宅，表表現(xiàn)出強強勁的升升值勢頭頭，如現(xiàn)現(xiàn)已售完完的八方方大廈、桃林大大廈，有有著張楊楊

44、沁苑等等目前尚尚未開盤盤的在建建項目的的支撐，張楊路路沿線板板塊特別別是本區(qū)區(qū)地段將將繼續(xù)保保持良好好的強勁勁的上升升勢頭。其它除上述之之外，另另有兩個個不容忽忽視的潛潛在競爭爭因素：一是張張江地區(qū)區(qū)的崛起起，張江江發(fā)展起起來后將將直接攔攔截張江江客源往往本案流流動的可可能性；二是目目前已經(jīng)經(jīng)立項的的幾個超超級大盤盤，雖然然與本案案距離較較遠，但但其規(guī)模模產(chǎn)生的的強大產(chǎn)產(chǎn)品力及及推廣力力度會吸吸引整個個市場的的注意力力：總建建70萬萬平米的的東方城城市花園園已經(jīng)動動工；世世紀公園園南側(cè)的的A-99-5和和-7地地塊300萬平方方米的項項目公開開征集過過案名；復地集集團的錦錦繡華城城位于川川楊河

45、北北、錦繡繡路西側(cè)側(cè)，總建建3000萬平方方米，年年內(nèi)將啟啟動首期期的400萬平方方米；金金橋北塊塊有總建建60萬萬平方米米證大家家園，黃黃山新城城內(nèi)也還還有大片片土地；另外本本案周邊邊已經(jīng)進進入開工工階段的的項目還還有100多個。三、 重重點個案案綜合分分析樣本選擇擇由于金橋橋生活園園區(qū)內(nèi)目目前可以以參照的的項目不不多，為為了更準準確地進進行產(chǎn)品品和價格格定位，我們特特選擇了了周邊主主要競爭爭區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷售均均價在335000-50000元元之間的的在售個個案進行行歸納分分析。諸如天安安花園、華麗家家族、香香榭麗花花園以及及證大家家園等項項目無論論從產(chǎn)品品還是銷銷售方面面都有獨獨到之處處，但是

46、是因為與與本案存存在較大大的價格格落差以以及由此此產(chǎn)生的的客源區(qū)區(qū)隔。因因此在進進行歸納納分析的的時候排排除了這這些項目目對于分分析數(shù)據(jù)據(jù)的干擾擾。房型分析析（見附附表）在本案的的主要競競爭區(qū)域域內(nèi)，平平均單價價在35500-50000元/平方米米之間的的在售樓樓盤，據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計共共有199個主要要樓盤，這些樓樓盤中目目前的推推盤量共共計60095個個單位，其中二二房和三三房是供供給的絕絕對主力力，占可可供量的的92.5%；剩下的的7.55%則以以復式居居多，另另有少量量一房。三房是供供給主力力，占可可供量的的58.6%，三房面面積跨度度較大，從988-1770平方方米不等等，但主主力集中

47、中在1115-1140平平方米；二房占占可供量量的333.9%，面積積跨度為為80-1299平方米米，主力力集中在在90-1155平方米米。如果結(jié)合合單價，則從中中可以發(fā)發(fā)現(xiàn)有單單價越高高、規(guī)劃劃面積越越大的趨趨勢：規(guī)規(guī)劃面積積較大的的幾個樓樓盤如世世紀景點點、弘楊楊沁園、住友名名人花園園、錦繡繡天第、新城名名庭、胡胡姬花園園等均價價大多在在45000元/平方米米以上。案名總戶數(shù)二房三房其它面積戶數(shù)比例面積戶數(shù)比例戶數(shù)比例時代金領領(一期)531101264.9%115-167746687.88%397.3%萬邦都市市(二期)66588-111625037.66%98-113335052.66

48、%659.8%錦繡一方方53292-111119536.77%109-144427551.77%6211.77%錦繡天第第(二期)24091-110613255.00%127-13339238.33%166.7%世紀景點點(二期)284126-1299227.7%140-149926292.33%聯(lián)洋花園園(一期)43880-112116838.44%128-142223553.77%358.0%胡姬花園園968955.2%132-14117780.22%1414.66%弘揚沁園園33693-99910230.44%118-138819457.77%4011.99%金淙苑2161016831.

49、55%115-117713663.00%125.6%名門世家家(三期)15095-11125637.33%120-13998556.77%96.0%新城名庭庭201107-10889044.88%127-14119044.88%2110.44%現(xiàn)代華庭庭176100-10993620.55%114-131114079.55%今達花園園41398-111527265.99%113-17006916.77%7217.44%蝶戀苑54683-111030656.00%105-131122040.33%203.7%連城666103-114414421.66%120-140052278.44%名人花園園

50、(二期)214100-10994822.44%143-144414467.33%2210.33%時代逸居居13297-9984030.33%109-12448060.66%129.1%廣洋苑25989-99710741.33%119-135513351.44%197.3%總計6095580-11292067733.99%98-11703570058.66%4587.5%主力90-1115115-1455價格分析析從上圖可可知，主主力總價價的集中中區(qū)域在在40-65萬萬元，超超過700萬元的的世紀景景點、聯(lián)聯(lián)洋花苑苑都有世世紀公園園概念，住友名名人花園園也有綠綠化景觀觀優(yōu)勢；時代金金領中有有一款

51、1167平平方米的的房型實實際已經(jīng)經(jīng)具有四四房功能能。重點個案案評述（詳見附附圖表五五：重點點個案市市調(diào)總表表）愛建時代代金領位于于本案西西側(cè)，占占地8萬萬平米，15幢幢10-19層層小高層層規(guī)劃，采用“S”型圍合合，外立立面略具具歐式，綠化率率51%，現(xiàn)為為一期77幢小高高層和一一幢2層層會所，規(guī)劃面面積1001-3300平平米，主主力三房房，1115-1167平平米約占占80%，有少少量復式式房型，均價445000元/平平米，88月份開開始內(nèi)部部預訂，年底開開盤，現(xiàn)現(xiàn)接受客客戶咨詢詢排號，至7月月30日日已排號號到5886號。該案所所處地段段毗鄰高高尚國際際社區(qū)，投資商商為愛建建股份，實力

52、較較強，前前期有房房展會等等推廣活活動，積積累較多多客源。銀泰花園園小區(qū)區(qū)規(guī)劃為為小高層層和聯(lián)體體別墅混混合項目目，基地地面積33.5萬萬平米，總建面面積4.8萬平平米，規(guī)規(guī)劃戶數(shù)數(shù)約2550戶。其中小小高層為為1244層，別別墅均為為三層聯(lián)聯(lián)體別墅墅，面積積1677.188-2118.333平米米，本案案自19999年年底公開開，其小小高層單單價范圍圍33000-338000元/平平米，別別墅均價價43000元/平米，目前已已全部銷銷售完（20001年44月售完完），但但其銷售售時間較較長，近近一年半半，去化化順序依依次為二二房最快快，三房房次之，最后為為聯(lián)體別別墅，說說明房價價特別是是總價

53、對對本案銷銷售的影影響。住友名人人花園位于于浦東張張揚路、居家橋橋路口，南面正正對集中中綠地名人人苑，該該案一期期3888戶已經(jīng)經(jīng)入住，現(xiàn)二期期共規(guī)劃劃3幢118層小小高層11幢多層層，一梯梯2戶，社區(qū)內(nèi)內(nèi)有會所所、室內(nèi)內(nèi)游泳池池等，規(guī)規(guī)劃面積積偏大：二房1100-1099平方米米，占225%；三房1143-1444平方米米，占775%價價格為338800-57700元元/平方方米，均均價約449000元/平平方米，一次性性付款997折，該案于于7月55日正式式開盤，7月44日即有有人排隊隊認購，現(xiàn)銷售售率已經(jīng)經(jīng)達700%，二二房已基基本售完完，三房房余房集集中在高高樓層；客源以以陸家嘴嘴、金

54、橋橋、外高高橋等區(qū)區(qū)域的白白領為主主。聯(lián)洋花園園位于于聯(lián)洋社社區(qū)的最最北面，北靠楊楊高中路路，總規(guī)規(guī)模233萬平方方米，由由東向西西分三期期開發(fā)，首期3384戶戶于20000年年7月開開盤，均均價42200元元/平方方米，目目前銷售售率已經(jīng)經(jīng)達到995%左左右，尚尚余少量量大面積積二房，目前價價格已經(jīng)經(jīng)標到442000-56600元元/平方方米；220011年2月月推出二二期預定定，3幢幢12層層、3幢幢18層層和1幢幢32層層共5770戶，以三房房為主力力，預定定均價447000元/平平方米，但預定定情況依依然火爆爆，現(xiàn)二二期預定定價已經(jīng)經(jīng)上漲到到40000-664000元/平平方米，二期將

55、將于今年年9月正正式開盤盤。新天家園園位于于浦東桃桃林路、靈山路路口，其其北側(cè)為為陸家嘴嘴花園，東面與與進才中中學相鄰鄰，步行行5分鐘鐘可至源源深體育育中心，其東側(cè)側(cè)民生路路上有大大型超市市，農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、酒店等等。小區(qū)區(qū)周邊環(huán)環(huán)境較安安靜，且且出行較較便利，步行110分鐘鐘可至張張楊路、楊高南南路地鐵鐵站，張張楊路上上公交車車輛較多多?？偨ń娣e3346880平米米，共44幢高層層，其中中2幢112層，2幢118層，總戶數(shù)數(shù)為2889戶，配有地地上、地地下車位位，小區(qū)區(qū)內(nèi)有115000平米活活水園林林景觀，高級業(yè)業(yè)主會所所，其均均價達552000元/平平米，自自20001年33月開盤盤以來，銷

56、售已已過半。房型為為二房、三房和和復式，均為二二梯三房房布局。連城地處張張楊路、長島路路口，規(guī)規(guī)劃中基基地面積積為6006800平米，總建面面積為9901778平米米，由110幢66層、66幢9層層、9幢幢11層層多層、小高層層組成，小區(qū)有有110000平平米集中中綠化帶帶，一梯梯兩戶。其中小小高層得得房率為為86%，多層層得房率率為900%，規(guī)規(guī)劃總戶戶數(shù)約7750戶戶左右。目前結(jié)結(jié)構(gòu)體77層左右右，20001年年3月開開盤，預預計20002年年6月交交房。由由于該案案是分期期獲得預預售證，所以也也是分四四期銷售售的：一一期9幢幢11層層已基本本售完，目前在在售的為為二、三三期的66幢9層層

57、小高層層，估計計為2116戶，二房面面積為1103.29-1144.122平米，三房面面積為1120.34-1400.566平米，各占一一半。目目前二期期已銷售售過半，三期在在7月下下旬剛開開盤，銷銷售情況況不太樂樂觀。單單價范圍圍在36690-39880元/平米，均價在在38000元/平米，一期余余房清盤盤價35500元元/平米米。物管管費在11.2元元/平米米左右（小高層層），四四期多層層房型圖圖未出，價格也也未定。該案在在造勢宣宣傳上不不遺余力力，除定定期房展展外，在在張楊路路沿線掛掛有路旗旗，除報報紙廣告告外，還還有車體體廣告，SP 還有“清涼一一夏”的活動動，即“凡20001年年7月

58、220日-8月115日簽簽約連城城的業(yè)主主可參加加抽獎，有機會會去云南南慶香格格里拉避避暑”。 胡姬花園園位于于張江碧碧波路和和科苑路路口，規(guī)規(guī)劃中有有2幢116層，2幢99層和一一幢辦公公樓，現(xiàn)現(xiàn)在一期期為東面面的166層和99層的各各一幢。主力房房型為三三房，面面積在1131.97-1499.444 平米米，二房房的面積積為899.011平米，約5戶戶（已售售完），另有復復式房。20001年11月開盤盤，總的的銷售已已過半。另外辦辦公樓已已租售完完畢。單單價在338000-57700元元/平米米，平均均單價在在45000元/平米左左右?？涂驮粗饕型顿Y資、自住住及設立立辦事處處三種。自住

59、者者居多，多為張張江高科科技園區(qū)區(qū)內(nèi)工作作人士。優(yōu)勢在在于戶型型的采光光通風良良好，動動線分明明；距離離地鐵站站約100分鐘步步行路程程；緊鄰鄰湯臣別別墅區(qū)，品質(zhì)較較高。但但房型面面積較大大，周邊邊配套設設施較少少，離市市中心也也較遠，小區(qū)規(guī)規(guī)模小，人氣不不旺，周周邊多為為規(guī)劃中中的廠房房。現(xiàn)代華庭庭由上上海同進進置業(yè)有有限公司司投資開開發(fā)，由由同策房房產(chǎn)咨詢詢公司銷銷售。位位于浦東東張楊路路22442號，靠近崮崮山路口口，崮山山路上生生活設施施較全，張楊路路上有十十余條公公交線路路，交通通便利，距離東東方路地地鐵站為為3站路路，周邊邊有小學學、中學學、醫(yī)院院、大型型超市、體育中中心等公公建配

60、套套。總建建面積為為208825平平米，為為三幢品品字型布布局之板板式小高高層，層層高為116層，共1776戶，小區(qū)特特色景觀觀為中庭庭3棵百百年香樟樟，整體體為圍合合式園林林布局。樓盤均均價為440000元/平平米，房房價在區(qū)區(qū)域內(nèi)有有一定競競爭力，但規(guī)模模較小，主力房房型為三三房，主主力總價價50萬萬元左右右，目前前尚未正正式開盤盤，可接接受預訂訂，銷售售前景好好。錦繡天第第位于于浦東內(nèi)內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)，東東北方向向約1公公里處為為浦東中中央公園園，周邊邊道路狀狀況良好好，西面面一站路路可至成成熟區(qū)，有易初初蓮花、仁濟醫(yī)醫(yī)院等配配套，交交通尚可可；近中中央公園園，有升升值潛力力，小區(qū)區(qū)整體規(guī)規(guī)